מהי גרירת משכנתא, איך היא מתבצעת ולמי היא מתאימה?

עדכון אחרון: 16.11.2025

עליית ריביות המשכנתא בתקופות האחרונות הביאה לכך, שמי שלקח משכנתא לפני כמה שנים מחזיק כיום משכנתא טובה וזולה.
מה שיוצר מצב שאם הוא מוכר את הדירה שלו היום, אז קצת חבל לו לוותר על התנאים שיש לו, והוא מעוניין לגרור את המשכנתא לדירה החדשה שהוא רוכש.

הויתור על משכנתא טובה מושפעת בעיקר מהמסלולים הקבועים, ונכון להיום סוף שנת 2025, אני ממליץ להשאיר רק אותם. הנקודה הזאת חשובה מאד, כי מסלולים משתנים כנראה כבר חוו שינוי ריבית, והם נהפכו לפחות אטרקטיבים.

לדוגמא מסלול ריבית הפריים, שהוא מאד פופולרי, הוא מבוסס על ריבית שמשתנה כמעט כל חודש. ואם אין לכם במסלול פריים ריבית "מצוינת" לדוגמא פריים מינוס 0.9% כנראה לא כדאי לגרור אותה, אלה פשוט לסגור את המסלול, ולקחת אותו מחדש במועד שתצטרכו.  

עד לפני כמה שנים אנשים החזיקו משכנתאות במסלולים צמודי מדד עם ריביות גבוהות (4.8% ואפילו יותר) ולכן לא היה טעם לגרירה. היום זה כבר אחרת ומי שרכש לפני כמה שנים (או ביצע מחזור משכנתא לפני כמה שנים), יש מצב שהוא מחזיק מסלולי משכנתא טובים ולא פעם רואים שממש חבל להיפטר מהם ולכן אנחנו מגיעים לשאלת הגרירה.

אז מהי גרירת משכנתא? מה התנאים? והאם זה משתלם? כל זה ועוד בפוסט הבא:

מהי גרירת משכנתא?

נניח שיש לכם דירה בשווי 2 מיליון שקלים ויש לכם עליה משכנתא בגובה 1 מיליון ש"ח.

נניח גם שהמשכנתא בתנאים מעולים שלא תוכלו לקבל היום ואתם מתכוונים למכור את הדירה שלכם ולקנות דירה חדשה במחיר של 2.5 מיליון ואין לכם הון עצמי בנוסף.

משמע:

• אם תמכרו את הדירה תקבלו 2 מיליון ותצטרכו להחזיר 1 מיליון ש"ח משכנתא – זה אומר הון עצמי של 1 מיליון ש"ח.
• כמו כן, אתם תצטרכו לקחת משכנתא נוספת של 500 אלף ש"ח.
• בסך הכל תצטרכו משכנתא חדשה של 1.5 מיליון.

עכשיו ניכנס לנושא הגרירה,
במקום למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת במקומה משכנתא של 1.5 מיליון, תוכלו לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה ולהוסיף עליה 500 אלף ש"ח.
במצב כזה תהיה לכם משכנתא ישנה עם תנאים טובים בסך 1 מיליון + משכנתא חדשה בתנאים של היום, שהם  כנראה פחות טובים בסך 500 אלף.

עד פה מובן? מצויין, בואו נמשיך.

סוגי גרירה

ישנן שתי אפשרויות לגרור את המשכנתא:

1. כבר רכשתם בית חדש – זה אומר שיש לאן להעביר את המשכנתא, ואז פעולת הגרירה היא יחסית די פשוטה.
   אתם מקבלים את 2 המיליון (בגין המכירה) אליכם והבנק רק מעביר את המשכון לכתובת אחרת (במציאות זה טיפה יותר מורכב ובירוקרטי אבל בגדול זה הרעיון הכללי).
2. עדיין לא רכשתם בית חדש אבל כבר מכרתם את הדירה הישנה – במצב כזה אין לבנק לאן להעביר את המשכון כי אין לכם עדיין דירה חדשה.
   יחד עם זאת, כבר מכרתם את הדירה הקיימת ולכן הקונה מתחיל להעביר לכם כספים והוא רוצה לסגור את המשכנתא שלכם, אבל אתם לא רוצים שהוא יסגור אותה כי אתם לא מעוניינים לאבד את תנאי המשכנתא.
   
   לכן, מה שעושים במצב כזה הוא לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית, כלומר במקום שהקונה יעביר אליכם את הכסף, הוא מעביר ישירות לבנק שלכם כנגד מכתב כוונות לגרירה, (בשונה מסילוק המשכנתא ע"י הקונה, אז זה נקרא "מכתב כוונות לסילוק"). הבנק שלכם מחזיק את כספי המשכנתא אצלו ואתם ממשיכים לשלם את המשכנתא בכל חודש כרגיל (הבנק גם יבקש שתוסיפו לו עוד כ-5-10 אחוזים מערך המשכנתא לטובת ביטחון).

ברגע שתרכשו בית חדש הבנק יתן את הכסף השמור אצלו למוכר שלכם וירשום משכון על הבית החדש, ואם ישאר כסף נוסף שלא היה במשכנתא המקורית (הפיקדון של 5-10% ששמתם) הוא יוחזר אליכם לחשבון. 

קצת מסובך, נכון? תקראו שוב את שתי האפשרויות וזה יהיה קצת יותר ברור.

מתי בכלל כדאי לגרור משכנתא?

הגענו לדעתי לשאלה הכי חשובה.

תנאי ריביות טובים: אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים וחבל לכם לאבד אותה, אז מה שכדאי לעשות זה כנראה לגרור אותה לדירה החדשה ולהוסיף עליה את המשכנתא החדשה.

ירידה ביכולת החזר וקבלת משכנתא חדשה: הסיבה לדעתי החשובה ביותר, היא אם ההכנסות שלכם ירדו, ולא תוכלו לקבל את כל הסכום שאתם צריכים, ולכן חובה לגרור את המשכנתא, גם אם היא יקרה נכון להיום. 

נכון שהיא תהיה הרבה פחות משתלמת, אבל כשאין ברירה אז אין ברירה.

בעיות בריאות חדשות והשפעה על היכולת לקבל ביטוח: סיבה נוספת אם חליתם במחלה שבגללה חברות הביטוח מסרבות לבטח אתכם בביטוח משכנתא חדש, במקרים כאלה מומלץ מאד לגרור את המשכנתא, וגם את הביטוח הלאה לדירה הבאה.

לסיכום,

ברור שאם יש לכם משכנתא גרועה (או אפילו רק "לא טובה") אז אין טעם לגרור אותה אלא יש טעם לקחת משכנתא חדשה ולגמור עניין.

אבל אם זה כל כך פשוט, אז מה הבעיה?

כאן נכנסות לנו 2 בעיות חדשות:

1. החזר חודשי גבוה
   בואו נניח שיש לכם משכנתא של מיליון ש"ח בתנאים מעולים ואתם משלמים עליה 6,000 ש"ח בחודש.
   עכשיו, אם תגררו אותה ותוסיפו 500 אלף ש"ח חדשים זה יעלה לכם עוד 3,000 ש"ח בערך, מה שיביא אתכם להחזר חודשי של 9,000 ש"ח ואולי אתם בכלל לא מסוגלים לעמוד בזה.
   ולכן, בלית ברירה אתם תצטרכו להחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת משכנתא חדשה לגמרי בסך 1.5 מיליון עם החזר חודשי של 7,500 ש"ח לחודש.

זה מגיע בדרך כלל ממצבים שנישאר לנו לשלם רק תקופה קצרה יחסית, כי נשאר למשכנתא הישנה תקופה קצרה יחסית לחדשה, לדוגמא לקחתם לפני 10 שנים משכנתא ל 30 שנה, ועכשיו נשאר לשלם רק 20. לעומת האלטרנטיבה של לקחת מחדש ל 30.

1. המו"מ מול הבנק
   כשגוררים משכנתא יש לכם אפשרות לקחת את המשכנתא החדשה אך ורק בבנק בו אתם גוררים את המשכנתא (כלומר בבנק שבו נמצאת המשכנתא הקיימת).
   זה אומר שהוא לא ימהר לתת תנאים טובים למשכנתא החדשה שלכם (של ה-500 אלף), אז נכון שיש לכם משכנתא של מיליון ש"ח בתנאים מעולים, אבל צריך לשים לב טוב-טוב שהמשכנתא החדשה היא עדיין בתנאים הוגנים על מנת שלא ייצא שכרכם בהפסדכם.

פה אני מציע לקיים שני סוגים של מו"מ:

1. פעם אחת מול הבנק שלכם לטובת גרירה + תוספת.
2. פעם שניה מול בנק מתחרה על כל הסכום כמשכנתא חדשה ואז לבדוק מה משתלם יותר.

כמה נקודות חשובות נוספות:

1. ביורוקרטיה
   לגרור משכנתא זו ביורוקרטיה לא קטנה, יש ריבוי מסמכים וריבוי שחקנים (אתם, המוכר של הדירה החדשה והקונה של הדירה שלכם, והבנקאי שמבחינתו הוא עושה עבודה ללא תגמול, כי הוא לא מוכר לכם כסף חדש, וזה לא נספר לו ביעדים), הקפידו לבצע פגישה מאוד מסודרת עם הבנק לפני התהליך על מנת להבין באיזה שלב צריך לעשות כל צעד ומתי יש להפעיל את הבנק.
2. אישור עקרוני
   גם גרירה מצריכה אישור עקרוני מהבנק ובשל הניואנסים הקטנים והמעצבנים בתחום הזה, אני ממליץ לקבל אישור עקרוני כמה שיותר מוקדם על מנת להיות ערוך לכל האפשרויות מוקדם ככל הניתן ולמנוע הפתעות.
3. מחיר הדירה
   כמובן שאם הדירה החדשה נרכשת במחיר נמוך יותר מהדירה הנוכחית שלכם, אז הבנק יצטרך לאשר לכם את נושא הגרירה ויש אפשרות שהוא ידחה את הבקשה כי הביטחון שהוא מקבל הוא לא טוב כמו הביטחון הקודם שלו (זה לא כל כך נפוץ, אבל זה קורה).
4. נזילות לצורך העסקה
   הבנק מבקש סכום כסף של כ 5-10% כמו שהזכרתי קודם, ולא תמיד יש את הכסף זמין בשביל לשמור אותו בבנק. לפעמים אנחנו צריכים אותו עבור ניהול המו"מ עם המוכר. 

לסיכום,
היו בבלוג לא מעט בקשות לכתוב על נושא הגרירה ואני שמח עמדתי בהבטחתי לכתוב על כך פוסט.
תרגישו חופשיים לשאול שאלות בנושא ואני מאמין שאצליח לתת לכם התשובות המתאימות.
יחד עם זאת, חשוב לי להדגיש שזה לא מחליף פגישה רצינית בבנק על מנת להבין את הנושא ולקבל על כך אישור עקרוני.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.