
רובכם לוקחים משכנתא בפעם הראשונה בחייכם, ולכן אתם לא תמיד מודעים לביורוקרטיה ה"מעצבנת" שכרוכה בנושא.
הבלוג הזה עוסק ברובו בנושא התמהיל והתכנון הפיננסי אבל מדי פעם אני נותן לכם גם עצות (מועילות, אני מקווה) איך לנהל את העניינים באופן מסודר ויעיל.
לאחר שבחרתם את התמהיל המתאים לכם וביצעתם סקר שוק (בין אם עשיתם את זה לבד ובין אם יועץ משכנתאות עשה זאת עבורכם) אתם נדרשים ללכת לבנק ולפתוח תיק.
לאחר פתיחת התיק יש מספר משימות שתצטרכו לבצע (כתבתי על זה כאן לפני מספר חודשים) ואת המשימות האלו תצטרכו לבצע תוך 12 יום מרגע פתיחת התיק.
הבעיה מתחילה כאשר מתגלות לא מעט בעיות בביצוע המשימות ולכן אני רוצה לתת לכם מספר דגשים שיעזרו לכם לבצע את המשכנתא בזמן ובכך תוכלו להימנע מאיחור בקבלת המשכנתא שיכול להוביל גם לעליית הריביות מצד אחד וגם לתשלומי ריבית פיגורים למוכר שלא קיבל את כספו בזמן.
אני רוצה להדגיש שאלו לא כל המשימות, אבל אלו בדרך כלל הדברים המעכבים ביותר על פי ניסיוני,
אז בבקשה בואו נתחיל.
הדברים שכדאי לדאוג להם מבעוד מועד:
- שמאות
לאחר שאתם יודעים כבר באיזה בנק אתם רוצים לקחת משכנתא, קחו מהבנק רשימת שמאים והזמינו שמאי עוד לפני פתיחת התיק.
כך תרוויחו 2 דברים:
1. לא תצטרכו להמתין יותר מדי לשמאות שתגיע ותרוויחו בעצם זמן יקר.
2. אם השמאות תצא נמוכה מכפי שחשבתם, תוכלו להיערך לכך מול הבנק ולא תפעלו מתוך לחץ (אם השמאות יוצאת נמוכה, אזי אחוזי המימון עולים והבנק מייקר את הריביות, אם עשיתם את השמאות בזמן אז תוכלו עדיין להמשיך את סקר השוק גם אם השמאות יצאה נמוכה). - לוח תשלומים
לא מעט משכנתאות "נתקעות" כי לא הודעתם לבנק איך אתם הולכים לשלם למוכר (או לקבלן).
אתם צריכים להבין שברירת המחדל היא לתת את המשכנתא כתשלום אחרון.
כלומר, הבנק ידרוש שתשלמו למוכר את כל ההון העצמי שלכם ורק אחר כך ישחרר את המשכנתא.
לפעמים זה לא "נוח" לכם (מכל מיני סיבות) ואתם מעוניינים שהבנק ישחרר את המשכנתא לפני ששילמתם את כל ההון העצמי (לדוג', אתם רוצים שהבנק ישחרר את המשכנתא אחרי תשלום של 20% מצדכם בלבד ואתם תשלמו את שאר ההון העצמי אחרי המשכנתא).
אם לא תודיעו על כך לפני כן לבנק, אז הוא לא יידע שזה מה שהתכוונתם והמשכנתא לא תצא עד שתשלמו את כל ההון העצמי שלכם.
כמובן שאתם לא תבינו למה הדברים נתקעים וזה יסופר לכם קצת מאוחר מדי, כמובן שגם עכשיו אפשר יהיה לתקן את הנושא ולבקש מהבנק אישור חריג לשחרר את המשכנתא לפני מלוא תשלום ההון העצמי אבל עכשיו זה יהיה תחת לחץ ותהיו נתונים לחסדיו של הבנק, בעוד שאם הייתם עושים זאת לפני כן לא הייתה מתעוררת כל בעיה. - כתב התחייבות
המוכר ועורך דינו צריכים לחתום על כתב התחייבות כלפי הבנק.
זהו נוהל ברור ומסודר וכל עורך דין יודע זאת, הבעיה מתחילה כאשר לעורך הדין של המוכר יש "בעיה" עם הנוסח של הבנק והוא רוצה לתקן ולשנות את הנוסח.
גם זהו הליך מקובל בבנק, אבל הבנק (יותר נכון המחלקה המשפטית של הבנק) אמורה לאשר את השינויים של העו"ד וגם לא תמיד מקבלת אותם וזה יכול להפוך להיות "פינג פונג" אחד ארוך בין הבנק לעורך הדין שיכול לגזול זמן מאוד יקר.
ההצעה שלי היא שלאחר שבחרתם בבנק בו אתם רוצים לבצע את המשכנתא, בקשו ממנו כתב התחייבות סטנדרטי (את המקורי תוכלו לקבל רק לאחר שתפתחו תיק) ואת כתב ההתחייבות הסטנדרטי תשלחו לעו"ד של המוכר על מנת לראות אם יש לו בקשות לשינויים.
אם יהיו לו בקשות כאלו תוכלו להעביר אותן לבנק ללא כל לחץ עוד לפני שפתחתם תיק (או מקסימום ביום פתיחת התיק) וכך תוכלו להרוויח זמן חשוב מאוד. - רישום בטאבו
הבנק ידרוש (בצדק) שתרשמו על שמו הערת אזהרה בטאבו עוד לפני שקיבלתם את הכסף.
ברוב המקרים זה עובר חלק ללא בעיות, אבל ישנן כל מיני דירות שנמצאות במעמד משפטי לא סגור (פרצלציה שלא אושרה / הסכם שיתוף לא מאושר ועוד נושאים משפטיים שאני די חלש בהם ולא רוצה להטעות אתכם במונחים שלהם).
עדיף לגלות את הנושא כמה שיותר מוקדם ולהיערך לכך בהתאם ולכן אני ממליץ להראות לבנק את נסח הטאבו / אישור הזכויות עוד לפני שפתחתם תיק משכנתא על מנת שיאמרו לכם אם יש צורך בביטחונות נוספים / אישורים מיוחדים על מנת לרשום הערת אזהרה תקינה לבנק.
לסיכום,
כפי שרשמתי בהתחלה אלו רק חלק מהמשימות שאתם נדרשים לבצע לפני שתקבלו את הכסף.
העניין הוא שאתם צריכים לבצע אותן בתוך פרק זמן מאוד קצר (12 יום) ולכן זה הולך להיות קשה ומבלבל, אני מציע ללמוד את המשימות היטב (שוב, אני נותן את הקישור לכתבה שמספרת על רוב המשימות שיש לבצע).
הנושאים שרשמתי למעלה הם הנושאים השכיחים ביותר שבגללם ההלוואה יכולה להתעכב ואני רוצה שתהיו ערים אליהם, שימו לב שגם אם לקחתם יועץ משכנתא זה לא אומר שהוא בדק את כל הנושא ומבטיח לכם שהכול יעבור חלק.
רוב היועצים עוסקים רק בענייני הפיננסים ואינם נוגעים יותר מדי בבירוקרטיה (חלק מהם גם לא עבדו בבנקים ואין להם ניסיון מספיק בשביל לאתר מראש בעיות שיכולות להיות).
אנא היו זהירים והכינו אתם הכל מראש עד כמה שניתן כך תוכלו לשחרר את המשכנתא בזמן המיוחל ולהימנע מעליית ריביות ומאיחור בתשלום (שעלול להיות עם קנסות ופיגורים).
שלום רב,
רציתי לשאול משהו שלא קשור ישירות לפוסט, ברשותך.
חיפשתי פוסט בנושא ולא מצאתי.
תוכל בבקשה להתיחס למסלול צמוד אג"ח ממשלתי.
האם הוא כדאי ומה הסיכונים שבו?
ודרך אגב, הבלוג שלך מעולה!!!
שלום יורי,
אם אתה מתכוון לזה, אז הנה קישור למשתנה כל חמש לא צמוד מדד,
בהצלחה
שלום רב,
שאלתי היא כזו לקחנו משכנתא 2/3 ריבית קבועה לא צמודה 3.25 ל-20 שנה
ו-1/3 ריבית פריים -0.85 ל-30 שנה.
סה"כ המשכנתא 790,000 68% מערך הדירה
לדעתך הריביות הן טובות או שיש אפשרות לשפר אותן ? משמעותי או לא משמעותי?
תודה
שלום זוהר,
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא
בהצלחה
החלק של הערכת שמאי אפילו יותר חשוב ממה שכל אחד מכם חושב לעצמו!
ועולה בחשיבותו עשרות מונים אם אתם נצאים ברמת מימון מקסימלית (75% ממומן על ידי הבנק)
למה… כיוון שהערכה נמוכה מהשמאים (יש 3 אופציות בדר"כ) יכולה לשבור את העסקה (אין עוד כסף להביא מהבית) ואז אתם יכולים להיות במקום מאוד מאוד לא טוב עם חוזה חתום וללא יכולת לקחת משכנתא בבנק הנבחר.
שלום אלי,
תודה על ההבהרה,
השמאי באמת מוקד חשוב בכל העסקה ועל אחת כמה וכמה באחוזי מימון מקסימליים
בהצלחה
דבר נוסף וסופר חשוב הוא להוציא תשריט בניין מהטאבו ותוכנית בניין מהעירייה מבעוד מועד, כדי למסור לשמאי אחרת לשמאי יקח הרבה זמן להעריך או שלא יסכים להגיע כלל.. לי זה היה על הקשקש בגלל השביתה בטאבו
הערה חשובה מאוד,
תודה רבה על המידע
חשוב לציין שאת התשריט ניתן לקבל רק בטאבו אישית ולא ניתן להנפיק מהאינטרנט
בהצלחה ותודה
היי משכנתאמן
בשעה טובה רכשתי דירה ב 1070000חתמתי חוזה והעברתי למוכר
150במעמד החתימה,
300 יעברו באמצע מרץ
470 נוספים ב ביולי.
ו150 במסירת המפתח .
מועד הפינוי והכניסה לדירה רק בסוף נובמבר .
אני זקוק למשכנתא של 520 אלף (יש אישור עקרוני כבר משני בנקים)
בהסתמך על הנתונים הנ"ל
? מתי אתה ממליץ לי לקחת משכנתא 1
2 חשבתי לקחת משכנתא כבר מהיום, לדוגמא לקחת רק 100 אלף רק בכדי לנצל את הריביות הנמוכות היום , ואת שאר הכסף במסירת המפתח מה דעתך?
3 מתי להזמין את השמאי ?
4אני לא רוצה לעבור את 2600 שח החזר חודשי, איך אתה ממליץ לי לחלק את משכנתא ? (פריים – משתנה 5 – וקל"צ )שליש שליש ושליש ?
5 במעמד החוזה המוכר הצהיר וחתם שהוא מעונן לפנות את הדירה לפני בתנאי שהוא ימצא בית . ביקשתי ממנו לעדכן אותי חודש מראש בכדי שאוכל לקחת משכנתא , האם חודש לפני זה זמן מספיק ?
שלום אורי,
1. הייתי לוקח חלק קטן מהמשכנתא
2. הרעיון נראה סביר, הייתי מממש את כל החלק של הקל"צ
3. שמאי מזמינים כאשר יודעים באיזה בנק אתה רוצה לקחת את המשכנתא
4. אני לא יכול להמליץ על תמהיל ללא הכרות אישית. הנושא מורכב מדי ואני לא רוצה להטעות
5. הייתי משנה את זה ל- 45 ימים
בהצלחה
עוד דבר שרציתי להתייעץ אתך, קצב החיסכון שלי היום עומד על 3000 שח לחודש ועד נובמבר אני מאמין שאוכל לחסוך עוד 27000 אולי אפילו 30000 שח האם זה משנה משהו ? או במילים אחרות, אתה עדיין חושב שכדאי לקחת חלק קטן(קל"צ) מהמשכנתא היום ?
האם אישור עקרוני משתי בנקים (לאומי ו מזרחי )זה מספיק ? או לחפש עוד בנק ?
1. אם אתם בטוחים שיישאר בסוף יתרה של 30 אלף, אז תבחרו מתוך התמהיל 30 אלף במסלול מסויים ואותם אל תקחו בסוף
2. הייתי מוסיף עוד בנק או שניים
בהצלחה
בנוגע לשמאי יש פה 2 אופציות.
אם לוקחים חשמאי לפני פתיחת תיק, אתה לא תקבל הנחה ותשלם סכום מלא ~1000 אך הוא יכול להעריך את הדירה במחיר שבעל בית מבקש.
ברגע פתיחת תיק, נותנים לך תופס לשמאות ואז יש לך הנחה ואתה משלם ~650, אך בדרך כלל, השמאיים לא מתאמצים בכלל, מורידים מחיר של הדירה בהרבה כך שאם יהיו נזקים, ההורדה שהשמאי עשה מכסה את זה.
טוב שהיה מרווח שההורדה שהדביל הזה עשה, לא השפיע על תהליך לקיחת משכנתא.
שלום אולג,
1. אני לא יודע למה צריך לשלם 1000 ש"ח, הרי המחיר של השמאי אינו קשור לפתיחת תיק או לא. יש מחיר קבוע ואותו צריך לשלם
2. אני לא חושב שאחרי פתיחת התיק השמאים מורידים את המחיר בכוונה, אני מאמין שהם היו עושים זאת גם אם זה היה לפני פתיחת התיק
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
דבר ראשון, פשוט אין על ההסברים שלך!!! פשוטים וברורים…
אני מתפלא שעדיין לא הופעת בטלוויזיהבתוכנית חיסכון או משהו…חחח 😉
דבר שני, מספר הערות:
1. שמאות עולה כסף, ואם השמאות יצאה נמוכה ואני ירצה ללכת לבנק אחר אז זה עוד שמאות ועוד כסף (כ-500 ש"ח). אז זה ניראה שעדיף להינעל על בנק ופשוט ל"ריב" איתו, לא?!
2. אשמח אם תהיה אופציה עריכה של הודעה לאחר שאני שולח. כי אם אני ירצה לעדכן או לשנותאז אי אפשר…
שלום איתן,
בשלב זה אני מעדיף להישאר אנונימי, אבל תודה על הפרגון.
1. לא הבנתי את מה שאמרת. אם השמאות תצא נמוכה אז מה זה יעזור לי ל"ריב" עם הבנק
2. הועבר לצוות הטכני של האתר, תודה על הצעת השיפור
בהצלחה
אני אומר, כל שמאות עולה כסף, אז לדעתי (וזה מה שעשיתי), להינעל על בנק ואם נותנים לך שמאות נמוכה תגרום לבנק שיריב עליך וידבר עם השמאי שיסדר תמחיר.
לדוגמא במקרה שלי: יצאה לי שמאות נמוכה ב-40 אלף ש"ח. אז היועצת משכנתא שלי פשוט התקשרה אליו ואמרה לו שירד מהעץ ואין מחירים כאלה ושהוא חי כנראה לא בארץ…חחח, והוא העלה את זה ב-30 אלף (ככה שיצא רק 10 אלף פחות וזה זניח ולא נחשב).
שלום רב,
אנחנו זוג ורוצים לקנות דירה מקבלן בשווי 1550000 יש לנו כרגע הון עצמי של 350000. חשבנו לקחת משכנתא 1050000 + גרייס מלא אנחנו גרים אצל ההורים ולא תהיה לנו שום בעיה לחסוך את הסכום הזה תוך שנתיים (מועד אחלוס) או לחילופין לקחת משכנתא של 75% 1150000
האם הבנק עלול לא לאשר משכנתא כשחסר סכום מסוים ולמרות שאנחנו גרים אצל ההורים ואין הוצאות – כל ההמשכורות הולכות לחיסכון
מה לפי דעתך עדיף?
שכחתי לציין שאנחנו מרוויחים 16000 ש"ח
שלום אדם,
עדיף לקחת 1050 + גרייס ולבקש מהבנק לאשר לכם קבלת משכנאת לפני מלוא תשלום ההון הצעמי
בהצלחה
אהלן
הבלוג שלך מדהים ואני ממליץ עליו לכל עבר
2 נושאים שאני חשוב שמן הראו שתקדיש להם פוסטים
א. משכנתאות במקרה של קבוצת רכישה, המלצות למועצת הקבוצות וכן לחברים בקבוצה
ב. לקיחת משכנתאות לכל מטרה במקרה שכל התשלום כבר שולם ( במקרה שלי הגדלת ההון עצמי עבור דירה נוספת) למה כדאי לשים לב, מה הריביות המומלצות ודגשים נוספים
תודה והמשך פעילות מדהימה
שלום אלקנה,
תודה רבה על ההצעות,
אני מבטיח לשקול זאת ברצינות (הנושאים אכן חשובים מאוד)
תודה רבה
תודה רבה, ממתין בקוצר רוח 🙂
שלום משכנתאמן,
דבר ראשון, הבלוג שלך מדהים ואני ממליץ עליו לכל חברי.
דבר שני, רציתי להתיעץ בקשר להחזר חלק מהמשכנתא, איזה חלק כדאי לי להחזיר.
יש לי 2 משכנתאות: 1. ע"ס 300,000 ש"ח. בפריים -0.6 למשך 15 שנה.
2. ע"ס 150,000 ש"ח. המחולקת ל3 חלקים: 50,000 פריים -0.7 ל20 שנה. 50,000 ריבית קבועה לא צמודה משתנה פעם ל5, 4% ריבית ל20 שנה . 50,000 ריבית קבועה לא צמודה 3.75 ריבית ל10 שנים.
עכשיו קיבלתי סכום של 150,000 ש"ח ואני רוצה להשתמש איתו לפריעת חלק מהמשכנתא, שאלתי: איזה חלק הכי כדאי לי לפרוע. יש לציין שעל ה300,000 בריבית פריים, אין לי עליו קנס פרעון, כמו"כ על ה50,000 של המשכנתא השנייה. על הריבית משתנה פעם ב5 הקנס הוא כ750 ש"ח ואילו על הריבית קבועה הקנס כ550 ש"ח.
אודה לך מאוד אם תוכל לעזור לי בנידון.
בברכה
משה
משה שלום,
את כל החלק השני (ה- 150 המחולקים ל- 3 חלקים)
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה על עשייה הרבה והמידע החשוב.
רציתי להציע גם בנושא ביטוחים לבדוק נהריה להיסגר על הצעה. יש בנקים שדורשים את הפוליסה המקורית וזה יכול לעכב עד שזה מגיע בדואר כמה ימים.
עוד דבר- תבדקו כי בבנק הפועלים למשל נותנים 30 יום ומנסיון לפעמים זה עדיף מתמהיל מעט טוב יותר בבנק אחר שאתם לא מספיקים והריביות עולות בסוף כמו שקרה לי בעבר. בהצלחה
שלום מיכאל,
1. תודה על הטיפ בביטוח, זה באמת חכם לבדוק את הכל לפני כן ואפילו לסגור לפני פתיחת התיק כאשר יודעים את התמהיל והריביות
2. לא ידוע לי על זה בפועלים, אם זה המצב אז אכן זה נותן נקודת זכות לפועלים. אבל כפי שאמרתי אני לא מכיר את זה
בהצלחה
שלום רב,
רציתי לדעת אם דירה עולה 1550000
אני אמור לשלם לקבלן 1350000 תשלום ראשון עכשיו ואת היתרה בסוף.
העם על ה1350000 אני אמור לשלם מדד כלשהו. או שרק על הסכום הנותר.
שלום אדם,
רק על הסכום הנותר
בהצלחה
שלום לך איש יקר.
אני לומד הרבה באתר שלך והוא עושה לי סדר בראש.
אני אשמח לעצתך.
אנחנו משפחה צעירה סביבות ה 30 + ומעונינים לרכוש דירת 4 חדרים סביב ה 800,000שח
אין לנו הון ראשוני, מרווחים כ 14000 שח בחודש (ביחד).
ישנם 2 אופציות:
1.להורים שלי יש בית פרטי ללא משכנתא, והם מוכנים לשעבד לתקופה של עד 72 חודש את ביתם (מפאת גילם) כדי שזה יהווה ההון הראשוני שלנו לרכוש בית, אנחנו מעוניינים בהחזר חודשי של עד כ 3000 שח זהה לשכר דירה שלנו.
ההורים שלי בדקו ואמרו להם שניתן לעשות גרייס לאחר התקופה של ה 72 חודש וע"י כך הם יצאו מסיכון, ואנחנו נמשיך כרגיל בתשלומים.
2.שההורים יקחו הלוואה ל5 שנים על סך 200000 שח ובנוסף ניקח משכנתא, ונחזיר כל חודש להם ולמשכנתא.
מה עדיף?
תודה מראש
שלום דן,
העניין עם הגרייס מפחיד אותי, כי תמיד ישנה אפשרות שלא תצליחו לעמוד בתשלומים בעוד 6 שנים ואז ההורים שלך יהיו בבעיה.
אולי כדאי שההורים ייקחו משכנתא של 200 אלף אבל לטווח ארוך של 10 שנים ואז יהיה יותר קל לכולם
בהצלחה
ערב טוב!
קודם כל, תודה על כל האינפורמציה.
במצב שקונים דירה חדשה מקבלן, וישנו בנק מלווה, האם הבנק עדיין ידרוש מאיתנו להביא שמאי??
שלום בני,
בדרך כלל לא, אבל יש מקרים שכן
בהצלחה
שלום משכנאתמן היקר ותודה רבה על המאמרים המועילים שלך!
רציתי להתייעץ איתך לגבי ההצעה הבאה:
הלוואה של 490,000 ש"ח (כ-50% מימון)
1/3 פריים 0.6- 25 שנה
1/3 משתנה צמודה למדד כל 5 – 2.32 25 שנה
1/3 קבועה לא צמודה – 4.55 15 שנה
החזר חודשי ראשוני – 2600 ש"ח
תודה רבה!
שלום ינון,
נראה לי שאפשר לשפר את ההצעה, גם התמהיל וגם הריביות
בהצלחה
תודה רבה!
יש לנו שאלה כללית שמאוד משמעותית עבורנו בתהליך לקיחת המשכנתא:
א. יש לנו תשלום של 200,000 שאנחנו צריכים לשלם ב20/04 (תשלום רביעי מתוך חמישה, שלמנו כבר את 3 התשלומים הקודמים)..
אחכ יש לנו תשלום אחרון- בעת קבלת המפתח של 114.000 ב31/07.
אנחנו רוצים לקחת מהבנק משכנתא בסך 200,000 ₪- רק של התשלום, ואת התשלום האחרון אנחנו יכולים להשיג עד אז בכוחות עצמנו (משכורות וסכום שאמור להכנס בפרק זמן הזה).
האם הבנק יסכים לתת לנו משכנתא רק של התשלום הקרוב או שהוא ידרוש לראות שכבר עכשיו יש לנו את כל יתרת הסכום בחשבון?
תודה מראש!
שלום רבקי,
לא אמורה להיות בעיה,
רק תאשרו זאת מול הבנק לפני כן
בהצלחה
היי שלום הייתי רוצה את חוות דעתך
אנחנו מעוניינים לקחת משכנתא בסך 1200000
ומה שהוצע הוא כזה: משתנה כל 5 שנים 2.39 קבועה צמודה 3.6
פריים-0.9 וכל זה לתקופה של 30 שנה
בתודה מראש
שלום אילנה,
הריביות מעט גבוהות, כמו כן התמהיל גרוע מהיסוד והוא פתח לבור ללא תחתית.
ממליץ לקחת קל"צ ולקצר בשנים וחובה להתייעץ עם גורם מקצועי במידה ולא הצלחתם להבין אתהחומר לבד
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
האם יש תאריך תפוגה להארכת שמאי?
כלומר, במידה והחלטנו על בנק וקיבלנו רשימת שמאים, כמה זמן לפני העסקה או פתיחת התיק כדאי להזמין אותו? האם כדאי לוודא את אמינות ההערכה על ידי חוות דעת נוספת.
תודה מראש.
שלום ליאור,
לא מכיר תאריך תפוגה לשמאות, אבל רצוי להזמין אותו סמוך (שבוע שבועיים) לפני פתיחת התיק.
אם השמאות שקיבלתם דומה / שווה לסכום בו קניתם את הדירה לא הייתי מזמין חוות דעת נוספת.
בהצלחה
שלום יש לי שאלה .
עם אין לי הון עצמי ביכלל..ואני באה לבנק ודורשת הלוואה לכל מטרה ולא חותמת עליה (אחרי שאישרו ונישאר רק חתימה )
הולכת לבנק אחר שאני רוצה לבקש ממנו משכנתא ואומרת שיש לי הון עצמי של 150 על בית של 650 אלף שקל המשכנתא בתכלס מחכה רק ליראות את ההון העצמי שלי לקבלת המשכנתא נכון?
ועם אני לא רוצה לעשות את כל הסיפור הזה ולעשות הלוואה לכל מטרה ולבוא לבקש משכנתא הם יבדקו שיש לי הלוואה לא יתנו משכנתא נכון?
שלום אורית,
בעיקרון גם 150 אלף לא מספיקים לדירה של 650, אלא תצטרכו 162,500
על פניו, גם אם הבנק למשכנתאות לא יבקש לראות את ההון העצמי אלא רק ידרוש שתשלמו אותו למוכרים, הוא בכל מקרה יראה שיש לכם הלוואה לכל מטרה בחשבון ועל בסיס זה יכול לא לאשר לכם משכנתא (וזה יכול לקרות ברגע האחרון לאחר שכבר תקחו את ההלוואה לכל מטרה).
לכן, מה שאני ממליץ זה ללכת לבנק למשכנתאות ולספר את הסיפור האמיתי ולבקש שיאשרו לכם משכנתא על בסיס זה שיש לכם הלוואה לכל מטרה, יש מצב טוב שיאשרו לכם.
בהצלחה
שלום, אחלה בלוג.
שלום רכשתי דירה ב1450000, ואני מבקש משכנתא של 725,000 ש"ח.
אני מתלבט בין 2 מסלולים
מסלול א'
צמוד מדד ר' משתנה סכום 241,500 ש"ח ל 25 שנה, ריבית 1.88
לא צמוד, פריים 241,500 30 שנה, ריבית P-0.8
לא צמוד ריבית קבוע 242,00 19 שנה, ריבית 4.6
החזר חודשי 3428. סה"כ החזר 964,000 ש"ח
מסלול ב'
צמוד מדד ר' משתנה סכום 281,500 ל 20 שנה, ריבית 1.88
צמוד מדד ריבית קבועה 145,000 ל20 שנה, ר' 2.80
לא צמוד, פריים 241,500 ל30 שנה, P-0.8
לא צמוד, קבועה 57,000 ל-15 שנה, ר' 4.5
החזר חודשי 3459. סה"כ החזר 903,821
אמנם במסלול ב' סה"כ ההחזר נמוך משמעותית, אך אני בהרבה יותר חשוף לשינויים במדד בפריים.
חוץ מדעתך על המסלול, כיצד עלי לבדוק את נושא הרגישיות לשינויים במדד, האם יש כלי או דרך נוחה להריץ תרחישים ?
תודה על תרומתך
שלום עמוס,
1. התמהיל השני עושה רושם "מסוכן" יותר כי אכן אתה חשוף יותר למדד (בפריים החשיפה דומה בשני התמהילים)
ללא הכרות איתך אני לא יכול לדעת מה תהיה אורכה של המשכנתא, ככלל כל שהמשכנתא תהיה יותר "בחיים" ותישאר לאורך זמן עדיף את התמהיל הראשון וככל שאתה מתכוון לסלק את המשכנתא יותר מהר עדיף התמהיל השני.
2. לגבי המדד, הכנס במחשבון משכנתא מדד שנתי של 2-2.5 אחוז ותראה מה קורה להחזרים החודשיים במשך השנים
בהצלחה
שלום,
אחרי שש שנים שחסכנו להון עצמי רכשנו דירה מקבלן.
גובה משכנתא שאנחנו לוקחים 700000 שקלים וכבר בתהליכי סיום.
אבל, תמיד יש אבל.
את הדירה אנחנו נקבל עוד 18 חודשים כי עדיין בבניה, כלומר צריכים כבר לשלם החזר של משכנתא ואת 18 החודשים אלא לשלם גם שכר דירה.
וכאן יש שני אופציות.
1) את 18 החודשים עד שנעזוב את השכר דירה לשלם רק את ריביות של המשכנתא שזה כמעט סכום של 2000 שקל והקרן נישאר במקום ורק אחרי לשלם כולל קרן.
2) לשלם עכשיו את 60% מהמשכנתא ו- 40% לשלם בסוף, כלומר משכנתא בשני תשלומים. החזר הוא אותו דבר כבר כולל קרן אבל 40% מהתשלום שני צוברים מדד בניה.
אשמח אם תוכל לעזור לי לאיזה אופציה לכוון.
תודה רבה.
שלום אדגר,
מאוד קשה למדוד מה יותר משתלם ויש לערוך טבלת הסתברויות ולבדוק באילו רמת ריבית / הצמדה זה שווה ובאילו זה כבר לא שווה לשלם.
נטיית הלב שלי הולכת לכיוון הסעיף השני (60% עכשיו כולל תשלום קרן) אבל זו נטיית לב ולא חישוב מדוייק
בהצלחה
שלום וברכה,
תודה רבה על המידע הרב והאיכותי.
שאלה: האם ניתן לחלק תשלום משכנתא לקבלן? כלומר אם לדוגמא קיבלתי מהבנק משכנתא ע"ס 200,000 ש"ח ואני מעוניין שהבנק ישלם חצי עכשיו וחצי במסירת מפתח, האם ניתן לדרוש זאת?
תודה רבה!
שלום איתי,
בהחלט, הבנק מתאים את העברת הכסף לקבלן בדיוק לפי פריסת התשלומים המופיעה בחוזה
בהצלחה
שלום , אני בקטגוריה של משפרי דיור , מכרתי את הדירה הישנה ואני מתכוון לרכוש דירה חדשה מקבלן , הבנק לא אישר לי את הסכום שביקשתי (1350000) אך הוא אישר לי 1250000, השאלה שלי היא כזאת : האם אהיה חייב לתת את כל ההון העצמי שלי שהוא 475000 או שאפשר לתת 375000 ולהשאיר לי 100000 כך שאוכל להשלים את הפער לקבלן ?
שלום רז,
תבקשו אישור מיוחד מהבנק וייתכן מאוד שיאשרו לכם
בהצלחה
אני קונה בית בשויי 3200000 במקביל למכירת הדירה שלי .לוח התשלומים שלי לקניית הבית הוא:
תשלום ראשון במעמד חתימה – 610,000 ש"ח (הון עצמי)
תשלום שני בסך 840000 (תשלומים מתוכננים ממכירת הדירה שלי)
תשלום שלישי 1050000 ממשכנתא שאני לוקח
תשלם שלישי 700000 (הון עצמי ותשלום מתוכנן ממכירת הדירה שלי)
האם הבנק למשכנתאות יסכים לשלם את המשכנתא לא כתשלום סופי?
שלום אבי,
אני מניח שהם יסכימו, רק תעדכן אותם מראש ותקבל על כך אישור רשמי
בהצלחה
שלום משכנתאמן יקר,
ראשית אני חייב להחמיא לך על ההסברים הכ״כ קולעים וחשובים. מזל שאני קורא את הבלוג הזה. יש לי שתי שאלות :
1. בחוזה ישנם 3 תשלומים, על ה2 הראשונים כתוב שהם צריכים להיות ממקורות עצמאיים. אין לי בעיה עם המבנה הזה (הוא תואם את ההון העצמי שלי) אבל השאלה היא האם אני יכול לשנות את דעתי ולשלם דווקא את התשלום השני ממשכנתה ואת השלישי מהון עצמי ? האם החוזה יהווה מכשול בעניין הזה ובכלל מה מדיניות הבנק לגבי שחרור משכנתה לפני שמלוא ההון העצמי הועבר למוכר ?
2. האם יש קורלציה בין עליית ריבית לעליית מדד? האם יש להם סיכוי רב לעלות/לרדת ביחד?
שלום יוני,
1. ניתן לבקש מהבנק לשחרר משכנתא לפני מלוא ההון העצמי, אבל יש לבקש על כך אישור
2. החוזה לא יהווה מכשול לעניין זה
3. יש קורלציה ובימים של עליות מדד אנו צפויים לראות עליות ריבית ולהפך
בהצלחה
שלום
לקחתי יועצת משכנתא
ותוך כדי התהליך היא אמרה לי שהיות והוילה שרכשתי
היא ללא הסכם שיתוף עם השכן שצמוד אלי, רק בנק
מזרחי מסכימים לתת לי משכנתא למרות זאת, אבל הם
מנצלים את זה בכך שהם מעלים את הריבית, ולכן הרביות
לא כפי שהבטיחה.
האם יש הגיון בדבריה? או שזה סתם דרך לא לעמוד במטרה?
אלפי תודות מראש על כל תגובה
אשמח לקבל את התגובה למייל
בגלל שאני לא מתמצא מספיק באתר
שלום שמעון,
יש הגיון בדבריה כי יש בנקים שלא מוכנים למשכן נכס ללא הסכם שיתוף,
אבל תבקש לראות את התשובות של הבנקים האחרים על מנת שתוכל להיות בטוח שלפחות היא ניסתה
בהצלחה
שלום היו לי מספר שאלות הקשורות לתמהיל אין לי מושג מי מחק את השאלות ומה הסיבה
תודה רחל
אני בן 36, לפני כ 5 שנים עברתי ניתוח מעקפים בלב. האם ארוע זה יכול לעכב לי או לגרום לי שאני לא זכאי לקבלת משכנתא?
שלום שמואל,
אני לא צופה בעיה עם המשכנתא עצמה (כמובן שיש לקבל אישור עקרוני מראש מהבנק), אך זה עשוי לייקר משמעותית את הביטוח
בהצלחה ובריאות שלמה
שלום משכנתאמן יישר כוח על עבודתך ..
שאלתי היא כזאת : במידה ואני מזמין שמאי באופן פרטי להעריך את הנכס האם הבנק יכול לחייב אותי להזמין שמאי נוסף?! או שמה חוות דעת של שמאי פרטי מספקת …. מה גם שלהבנתי דוח שמאי פרטי הינו מעמיק יותר ויקר יותר מזה של שמאי מטעם הבנק . תודה מראש על תשובתך.
שלום דוד,
רשימ השמאים של הבנק יוצא באופן רנדלומי ולכן הוא יכול לחייב אותך לבחור בשמאי שיצא ברשימה
יחד עם זאת, אם השאמי מוכר על ידי הבנק אז יש סיכוי שהוא יאר אותו בדיעבד
בהצלחה
שלום לך,
האם יש דרך לקחת משכנתא על נכס שנמצא בנחלה שנמצאת בתהליך של פרצלציה (שעדיין לא הושלמה)? האם יש בנקים בהם יש יותר סיכוי?
תודה!
שלום וברכה,
יש אפשרות,
אבל צריך להתייעץ עם הבנק או עם יועץ משכנתאות לפני כן
בהצלחה