הרבה אנשים נתקלים באתגר גדול כאשר הם רוצים לקנות דירה אבל עדיין הם לא מכרו את דירתם הישנה, מה שמציב אותם בפני מספר בעיות.
הבעיה הראשונה שעולה היא שלא תמיד יש את ההון הראשוני לדירה החדשה ובמקביל אי אפשר לקחת עליה משכנתא (כי לא ניתן להשתמש בכספי משכנתא כתשלום ראשון עבור דירה), כמו כן יש כאלו שירצו למכור את דירתם רק בעוד שנה-שנתיים ולכן גם לא יהיה להם כסף להמשיך ולשלם למוכר (בדרך כלל מדובר ברכישה מקבלן, שם האכלוס לעיתים ארוך) וזה ממשיך בכך שלא תמיד הם יכולים לשלם משכנתא על דירתם הקיימת (שעדיין לא נמכרה) ובנוסף לשלם משכנתא על הדירה החדשה שנרכשה.
אז איך קונים דירה מבלי למכור עדיין את הדירה הקיימת? מהי הדרך הכי חכמה לפעול בה? והאם זה משתלם? כל זאת בפוסט הבא…
הבעיה המרכזית – יש צורך בהעברת תשלום ראשון עבוד הדירה החדשה
הלכתם לראות דירה חדשה ורציתם לסגור עסקה? מצוין, כאשר תגיעו לחתימת החוזה תדרשו לשלם כ-15%תשלום ראשון למוכר.
אני אומר 15% כי זה מה שנהוג כיום, למרות שייתכנו חוזים בהם תשלמו רק 10% וחוזים בהם תשלמו גם 30%, זה מאוד תלוי במו"מ שלכם מול המוכר, אבל בגדול 15% זה הסטנדרט ברוב המקרים.
נניח והדירה עולה 2 מיליון ₪, כך ש-300 אלף ₪ זה התשלום הראשון אותו תצטרכו לשלם – מפה זה מתחלק לשני חלקים:
- לאנשים שיש את 300 אלף זמינים – אלו פשוט ישלמו מכיסם את התשלום הראשון ומיד לאחר מכן יוכלו לקחת משכנתא על הדירה החדשה (הם עוד מעט ייתקלו בבעיה אחרת, עליה נדבר בהמשך).
- לאלו שאין להם את ה-300 אלף זמינים – הם כבר בבעיה יותר מורכבת מכיוון שאין להם את ההון הדרוש לתשלום הראשוני ובשלב הזה הם אינם יכולים לקחת משכנתא על הדירה החדשה (מכיוון שעדיין לא שילמו עליה שקל וזו אחת הדרישות הקבועות של הבנקים).
מה עושים?
חשוב לזכור שעדיין יש לנו דירה בבעלותנו ואנחנו פשוט יכולים למשכן אותה ובכסף שנקבל מן הבנק נוכל לשלם תשלום ראשוני לדירה שרכשנו (15% בד"כ) ולאחר ששילמנו הון ראשוני (וזה לא משנה לבנק שזה בא ממשכנתא קיימת על הדירה הקיימת) נוכל לקחת משכנתא על הדירה החדשה שרכשנו (כי כבר שילמנו 15% ואפשר להתחיל לקבל משכנתא).
אבל גם פה זה מתחלק לשניים:
- לאלו שאין להם משכנתא על הדירה הנוכחית (או שיש להם משכנתא באחוז מימון נמוך מ-50%) – אלו כפי שאמרנו יוכלו למשכן את דירתם עד לתקרת 50% מימון ובכסף שיקבלו יוכלו לשלם את התשלום הראשון על הדירה החדשה.
- לאלו שיש משכנתא מעל ל- 50% מימון – הם פשוט לא יכולים למשכן את הדירה הנוכחית שלהם וכאמור אין להם גם הון עצמי של 300 אלף ולכן אני לא רואה מצב שבו הם יוכלו לרכוש דירה חדשה מבלי שימכרו את דירתם הנוכחית (אלא אם כן הם ישתמשו בהלוואת משפחה וכו' לשלב הראשון שעד למכירה).
מה קורה בהמשך?
המצב הכי טוב הוא שאחרי ששילמתם את ההון הראשוני לדירה החדשה אתם יוצאים לכיוון מכירת הדירה הקיימת שלכם ובכסף שאתם מקבלים (פלוס משכנתא כזו או אחרת) אתם משלימים את הרכישה במקביל.
אבל מה קורה אם המכירה תתבצע בשלב הרבה יותר מאוחר?
זה קורה בעיקר כשרוכשים מקבלן והאכלוס צפוי לעוד שנתיים לדוג', הרי אנחנו לא נתחיל למכור את הדירה שלנו שנתיים לפני המועד, ומצד שני אנחנו אמורים לשלם עוד תשלומים למוכר (או לקבלן).
במצב זה, כפי שציינתי קודם לכן, תצטרכו לקחת משכנתא על הדירה חדשה (עד לגבול ה-70% מימון מערכה), ותצטרכו אישור מיוחד מהבנק לקחת משכנתא לאחר תשלום של 15% בלבד – הבנקים בדרך כלל יאשרו לכם כי אתם תוכיחו להם שיש לכם עוד דירה שאמורה להימכר, כך שהם מבינים שיש לכם איך להשלים את העסקה.
לקחתם משכנתא גבוהה, איך מחזירים אותה?
טוב, קודם כל ראינו שזה אפשרי (רק חשוב לתכנן את זה נכון), אבל מצד שני בדרך זו לקחתם משכנתאות גדולות שאתם לא באמת צריכים אותן לטווח הארוך, אלא רק עד קבלת הכספים מהמכירה העתידית, אז באיזה מסלולים לקחת אותם ואיך לדעת כמה לקחת?
כמה כסף לקחת ובאילו מסלולי משכנתא?
אתם צריכים לבדוק ביניכם לבין עצמכם מה גובה המשכנתא שאתם רוצים להחזיק לטווח הארוך (אחרי שיגיע הכסף ממכירת הדירה שלכם). כמובן שזו המשכנתא החשובה מבין השתיים ובה צריכים להשקיע הכי הרבה מאמץ ותכנון, כי הרי היא תישאר אתכם לעוד 20 שנה.
את שאר הכסף אתם צריכים לקחת בהלוואת בלון (גישור / בוליט – זה אותו הדבר, רק שמות שונים) – הלוואת גישור זו בעצם הלוואה לטווח קצר עליה משלמים רק תשלום ריבית (ללא הקרן) ותשלום הקרן יבוצע כאשר יהיה לכם את הכסף (מדובר בד"כ בפרקי זמן של עד שנתיים – שלוש).
מה שטוב בהלוואה כזו, הוא שהתשלום החודשי נמוך (כי אתם משלמים רק ריבית) ואין לכם עמלות פרעון מוקדם (ישנם בנקים שעדיין מחייבים על עמלות פרעון גם בהלוואות גישור, אבל גם אם תהיה עמלת פרעון היא תהיה זניחה).
באילו מסלולים לקחת את המשכנתא?
פה דווקא הכי קל לבנות תמהיל, כי הוא בדרך כלל לשנתיים בלבד, ואנחנו יודעים פלוס מינוס מה הסיכונים הצפויים בשנתיים הקרובות (זה לא כמו לקחת משכנתא ל-20 שנה שאז ממש קשה לבנות תמהיל ולתכנן רחוק, כי קשה לדעת מה יהיה בעוד 15 שנה…)
אגב, נכון לעכשיו (מרץ 2016) הייתי לוקח מסלול פריים וקבועה צמודת מדד (כשמדובר בהלוואות גישור לשנתיים – לא ל-20 שנה).
לסיכום,
ראינו שהשד לא כל כך נורא וזה ניתן לביצוע ובאופן די פשוט. יחד עם זאת, כמו בכל דבר הקשור למשכנתאות, זה מחייב תכנון מדויק ומסודר.
מספר הטעויות שאפשר לעשות פה הוא גדול וזה יעלה לכם לא מעט כסף לתקן את הטעויות הנ"ל, לכן אתם חייבים לנקוט במשנה זהירות, לדעת בדיוק שיש לכם את כל הכסף לסגור את העסקה, לתכנון במדויק מהו הכסף שאתם צריכים לטווח הקצר, כמה כסף אתם צריכים לטווח הארוך ולבנות עבור כל אחת מהמשכנתאות האלו תמהיל שונה.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
אנחנו רכשנו דירה חדשה מקבלן, בדיוק לפני שנתיים. התנאים היו: 20% בחתימה ו- 80% במסירה (מחיר הדירה היה 1,700,000 ש"ח).
לקחנו משכנתא על הדירה הנוכחית והעברנו אותה אל הבנק המלווה, של הקבלן.
לפני כ- 10 חודשים, מכרנו את דירתנו הנוכחית (תפונה תוך חודש מהיום). לאחר מכירת הדירה ועם התקדמות הבנייה, של הבניין החדש, גררנו את המשכנתא, אל הדירה החדשה (ערך הדירה עלה וגם שילמנו כבר משכנתא, במשך כשנה, כך שזה רק לטובת הבנק).
אני ממליץ בחום, בטרם לקיחת משכנתא, לפנות אל יועץ משכנתאות (לנו זה עלה 2,000 ש"ח וכלל התמקחות מול הבנק למשכנתאות – שווה כל גרוש).
בינתיים, קבלנו תשלומים ע"ח מכירת הדירה הנוכחית והעברנו אל הקבלן, כדי לצמצם תשלומים לקבלן, בגין מדדי תשומות הבנייה. בחודש הקרוב, אנחנו אמורים לאכלס את דירתנו החדשה.
כעת, דירה כמו שלנו, נמכרת בפרוייקט במחיר של 2,300,000 ש"ח (דהיינו, עלייה במחיר ב- 600,000 ש"ח בתוך שנתיים. גם מחיר הדירה הנוכחית התייקר במהלך השנה, עד למכירתה, בכ- 100,000-150,000 ש"ח.
לא הבנתי. באת להשוויץ?
תודה על השיתוף עפר
מעולה. אחד הפוסטים הטובים! תודה
תודה רבה על הפרגון
יישר כח!!!
תודה על הפרגון שרה
חשוב לשים לב גם להיבט המיסויי.
למי שיש דירה יחידה ומשדרג אותה – קונה חדשה אך עדיין לא מכר.
על מנת להמנע ממס שבח יש למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודש
על מנת להמנע ממס רכישה על הדירה החדשה , יש למכור בתוך 24 חודש
שלום אביחיל: לא הבנתי את ההבדל בין מכירה תוך 18 חודשים לבין מכירה תוך 24 חודשים, תודה
להימנע ממס שבח על הדירה הישנה יש להחזיק את הדירה בבעלות לא פחות מ18 חודש
להימנע ממס רכישה על הדירה החדשה יש למכור את הישנה תוך שנתיים מיום קנית הדירה החדשה
מה קורה כאשר מתחילים לבנות? או שנמצאים רק בשלב הקרקע, איך ממחושב מס הרכישה?
שלום עידן,
אני לא הכי בקיא בענייני המיסוי ולא רוצה לתת תשובה שתטעה אותך
עמך הסליחה ובהצלחה
תודה על ההערה והתוספת אביחיל
שלום
לפני כחודשיים רכשנו דירה מקבלן ב 1150000
שילמנו 15 אחוז במעמד החתימה
ואנחנו אמורים לשלם עוד כ 14 חודשים 800000
הסכומים לא צמודים למדד
האיכלוס הצפוי הוא כ 7 חודשים לאחר התשלום בסך 800000
בבעלותנו דירה שקנינו אותה לפני כחצי שנה במימון של 69% שאני ממעריך שהשווי שלה הוא 1050000 בערך
האם עדיף לקחת בלון בעוד 14 חודשים?
האם יתנו לנו?
לא רוצה להיות לחוץ במכירת הבית
מה גם שפינוי סטנדרטי זה חצי שנה
שלום אבי,
אתה שואל לעוד 14 חודשים או לעכשיו?
אם זה לעוד 14 חודשים אז כדאי לבחון את זה אז (בהתאם לתנאי השוק שיהיו אז)
אם לא הבנתי נכון אז אנא תשאל אותי שוב
בהצלחה
פוסט נהדר. תותח!
תודה על הפרגון מאור
האם יש דבר כזה כשמוכרים דירה אחד וקונים שני להעביר המשכנתא בלי לשלם קנס או שיש עמלת פרעון מוקדם
שלום משה,
כן, זה נקרא גרירת משכנתא
בהצלחה
האפשרות שלא מוזכרת למי שיש דירה אבל שלא יכול למשכן אותה כי יותר מ-50% ממנה במשכנתא, היא להעמיד הון עצמי באמצעות הלוואות מהבנק. לגייס 300 אלף אפשר אם כל אחד מבני הזוג לוקח הלוואה של 100,000 ש"ח "לכל מטרה" ונניח קרוב משפחה לוקח עוד 100,000 על שמו. הלוואות שכאלה, צריך רק להיזהר ולא לומר לבנק שזה למטרת רכישה של דירה אלא ליפות את האמת ולומר שזה למטרת שיפוץ הדירה נניח (הלוואות לכל מטרה הן אכן לכל מטרה למעט למטרת דיור).
ההחזר החודשי אם לוקחים נניח לחמש שנים, כ- 1800 ש"ח לחודש לכל הלוואה. ברגע שמכרתם את הדירה, תחזירו את ההלוואות.
תודה, הערה חשובה
שלום אריאל,
רעיון טוב,
רק שלפעמים עומס ההלוואות מקשה על קבלת המשכנתא עבור הדירה החדשה.
בכל אופן, אם יחס ההחזר אינו נפגע ואנו מקבלים אישור ל- 200 אלף ללא בטחונות, הרעיון טוב בהחלט.
תודה על השיתוף ובהצלחה
שלום,
אשמח להתייעצות בנושא הבא:
אנחנו רוצים לרכוש דירה ולקחת משכנתא של מיליון ש"ח המחלוקת לפריים, קבועה ומשתנה כל 5 שנים.
התכנון הוא להחזיר בעוד 5 שנים את המשתנה בגובה של 200 אלף ובנתיים להשקיע את זה בהשקעות. חישוב הריבית שחישבנו שנשלם לאחר 5 שנים הוא הריבית שקיבלנו כפול 5 שנים, אבל הבנתי שבשנים הראשונות מחזירים בעיקר את הריבית ולא את הקרן, לכן אם אנחנו מתכננים להחזיר תוך 5 שנים, אנחנו בפועל נשלם ריבית יותר מהריבית השנתית הממוצעת לאורך כל ה-25 שנה, שזו בעצם הריבית שהבנק נתן למסלול הזה, נכון?
בשורה תחתונה, אני לא מצליח להבין כמה כסף ישאר לי בקרן אחרי 5 שנים וגם ריבית אשלם ב-5 השנים האלו ובכך לחשב האם שווה לי להשאיר את הכסף אצלי ולהשקיע אותו או לשלם אותו עכשיו ולא לקחת את המסלול הזה בכלל.
מקווה שהצלחתי להסביר כמו שצריך ותודה מראש על העזרה.
שלום גיא,
אני מניח שהבנתי את החשש שלך,
בשנים הראשונות אתה משלם "יותר ריבית" ולכן גם אם תעשה 3% בהשקעות וגם אם הריבית תהיה רק 3% במשכנתא, עדיין תצא מופסד (בשל לוח שפיצר)
זה די נכון, אבל מי שעושה זאת לא עושה זאת בשביל להכות את השוק ולעשות יותר כסף בהשקעות מאשר בריביות המשכנתא (כי זה לא ניתן לביצוע בטווח קצר, אלא רק בטווחים ארוכים), אלא עושים זאת בשביל לא להגזים עם הההחזר החודשי כלפי מעלה אבל מצד שני לנסות להרוויח גם החיסון ויהיה שקול פחות או יותר לריביות שאנו משלמים על המשכנתא
בהצלחה
אחלה מידע !!!
לא פחות חשוב– מה עם שליחת התמהיל למייל במחשבון משכנתא ????
שלום יצחק,
הנושא נמצא בטיפול
האם יש דבר כזה כשמוכרים דירה אחד וקונים שני להעביר המשכנתא בלי לשלם קנס ( במסלולים שיש בהם בד"כ קנס ) או שיש עמלת פרעון מוקדם
שלום משה,
כן, זה נקרא גרירת משכנתא
בהצלחה
שלום!!
אני יועץ משכנתאות נהנה מכל מילה!!
יש לי פיתרון לחלק מהאנשים שכתבת..
אם זו דירתו היחידה אפילו שמשועבדת 50%
יוכל להוציא בבנקים מסוימים מינוף ל70%
למטרת שיפוצים פנימיים.(אולי בריבית כל מטרה)
ואם זה לקנות דירה!!!!!
האם ניתן להעביר את המשכנתא על הדירה הקיימת שהיא בתנאים עדיפים על הריביות כיום לדירה החדשה ואיך זה מהוצע בדיוק
שלום רפי,
כן – זה נקרא גרירת משכנתא וכתבתי על כך בעבר
בהצלחה
פוסט נהדר …..ישר כח
תודה זיו
פוסט מצוין. בלוג מצוין.
ובאמת מה עם שליחת התמהיל במייל?
שלום וברכה,
הנושא בטיפול
עצה לגבי תמהיל משכנתא 500,000
צריכים שהתשלום החודשי ירד אחרי שנתיים:
1. שליש מהסכום (166,667) בפריים ל30 שנה.
2. עוד 50,000 לשנתיים (לא כזה משנה איזה מסלול כי רק לשנתיים)
3. השאר (283,334) בריבית קבועה ל8-10 שנים, עם אופציה לחלק מסלול זה (רק סעיף זה) לשני חצאים, שחצי יהיה בשפיצר וחצי בקרן השווה.
מה דעתך?
שלום גיל,
הרעיון סביר,
אבל אין מסלול לשנתיים, המסלול הקצר ביותר הוא ל- 4 שנים, אתה יכול לקחת הלוואת גישור ולחסוך בצד את מה שתכננת להחזיר
בסוף שנתיים של חיסכון פרע את ההלוואת גישור
בהצלחה
אם כך כדאי לעדכן את המחשבון משכנתא באתר. שם המינימום הוא שנתיים.
עיצוב חזק ונעים לעין תתחדשו!
אשמח לדעת- קבלתי אישור עקרוני מהבנק והפקיד הכין לי את כל התיק
ולאחר מכן קבלתי אישור עקרוני יותר משופר מבנק אחר
האם יכול להיות לבנק הראשון איזה טענה כלפי (כלומר לתבוע ממני עמלה או משהו אחר עקב טיפולם בתיק)
אדגיש שעדיין לא חתמתי להם
תודה ופורים שמח!!
שלום שמחה ותודה על הפרגו,
בנוגע לשאלתך, ממש לא
בהצלחה
יש ברשותנו דירה עם משכנתא שעלות הדירה היא קרוב למיליון ש"ח.
ולקחנו משכנתא חצי מיליון.
ברצוננו, לקנות שטח אדמה על מנת לבנות בית קרקע.
באיזו צורה אפשר לעשות זאת כשאין לנו חיסכון עצמי?
תודה רבה!
שלום אדי,
אני לא רואה פתרון יצירתי למעט הלוואות לטווח קצר מהבנק או מהמשפחה (כמובן שמתי שהוא תצטרכו למכור את הדירה שלכם)
בהצלחה
שלום משכנתאמן
רציתי לשאול על עניין המיסוי בקניית דירה על הנייר מקבלן שתאריך האכלוס שלה הוא רחוק(2-3 שנים)
אני הבנתי שעליך למכור את דירתך הישנה עד שנה מקבלת המפתח (חזקה)לדירה החדשה ולא שנתיים מרגע חתימת החוזה.
מישהו יכול בבקשה להבהיר את הנקודה?
בתודה מראש
שלום יאיר,
הייתי מעדיף שתתייעץ עם עו"ד מקרקעין בנושא זה, כי אני לא רוצה להטעות אותך
בהצלחה
שלום וחג שמח,
רציתי לברר מה עדיף.
ברשותינו בית עם משכנתא של קצת יותר מ400K שלקחנו לפני כ-3 שנים.
אנו מוכרים את הבית וקונים בית אחר – שעליו נצטרך לקחת משכנתא של כ 900K.
1. רציתי לברר האם אפשרי להשתמש" במשכנתא הנוכחית עבור הבית החדש – עם שינוי הפרטים המתאימים בבנק ולקחת משכנתא/מסלול על היתרה (של כ 500K).
2. לסגור את המשכנתא הקודמת ולקחת משכנתא חדשה לגמרי על כ-900K.
תודה
אסף
שלום אסף,
עקרונית זה ניתן (נקרא ״גרירת משכנתא״), כמובן בכפוף לאישור הבנק
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני מעוניין לרכוש דירה חדשה בשווי של כ 1.55 מיליון (אכלוס בעוד כ 3 שנים),
יש ברשותי דירה להשקעה (מניבה 2200 ש"ח בחודש) ששווייה כ 600 אלף שקל (נשאר לי עליה משכנתא של 90 אלף שקל).
ברשותי כרגע בנוסף הון עצמי של 200 אלף שקל.
אשמח לדעת מה דעתך בנוגע לרכישת דירה חדשה בסכום שכזה וכיצד לעשות את הצעד הזה הכי חכם?
כמובן שאצטרך למכור את הדירה הנוכחית שהיא להשקעה, אך ארצה למשוך את מכירתה לפחות עוד שנה וחצי – שנתיים על מנת להניב כמה שיותר תשואה בזמן הזה (אם זה רעיון טוב בכלל).
בסה"כ אצטרך לקחת בסופו של דבר משכנתא של כ- 900 אלף שקל לפי החישוב.
אשמח לדעתך בנושא.
תודה!
שלום שניר,
הרעיון שלך טוב ועכשיו זה הזמן לבצע אותו נכון,
הייתי ממליץ לגשת לאיש מקצוע ולתכנן היטב את המהלכים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
האם הבנקים מאפשרים להשלים משכנתא קיימת עד 50% מערך הדירה וגם לקחת משכנתא חדשה על דירה חדשה עד 70% מערכה כאשר חלק מהמשכנתא החדשה בבוליט כלומר תוחזר בעת מכירת הדירה הקיימת ובנוסף על הכל לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה? הרי בעת המכירה של הדירה הקיימת אני נדרש להראות שסילקתי את המשכנתא על הדירה בבעלותי (או גררתי כבר לדירה אחרת) כך שבעצם אני גורר משכנתא לדירה חדשה שיש לי עליה 70% משכנתא.
שלום אסף,
אם בעת הגרירה תרצה עדיין להשאיר 70% משכנתא אז לא,
אבל אתה תגרור רק כאשר אתה תמכור, נכון? ואז לדעתי כבר תחזיר את הבוליט ותרד מ- 70%, לא?
בהצלחה
שלום,
האם בעת ביצוע עסקת מכירת דירתי אני מחוייב להראות לקונה שכבר סילקתי את המשכנתא על הדירה בבעלותי כלומר שביצעתי כבר את פעולת הגרירה?
ברגע המכירה אתה לא חייב,
אבל בחוזה יופיע תאריך בו אתה מתחייב לסלק את המשכנתא (לשלם אותה לבנק או לגרור אותה לדירה אחרת)
בהצלחה