משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
משכנתאמן
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מחשבון משכנתא
  • יועץ משכנתא מומלץ
  • חסכון בביטוח המשכנתא
  • מכרז בין הבנקים Walty
  • קטגוריות
    • ריבית משכנתא
    • תמהיל משכנתא
    • ייעוץ משכנתאות
    • ביטוח משכנתא
    • מסלולי משכנתא
    • עמלת פירעון מוקדם
    • מיחזור משכנתא
    • לוחות סילוקין
    • מדריך משכנתא
    • מחיר למשתכן
    • טיפים למשכנתא
    • הצעות משכנתא נבחרות
    • חיסכון, גמל והשתלמות
    • חדשות משכנתא
    • מחירי הנדל"ן
    • פוסטים כלליים
עמוד הבית»טיפים למשכנתא»מה עושים כאשר רוכשים דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת?

מה עושים כאשר רוכשים דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת?

משכנתאמן 17 במרץ 2016 0:01 73 תגובות
רוצים להיפגש עם יועץ משכנתא שנבדק ואושר על-ידי משכנתאמן? לחצו כאן עכשיו לפרטים!
מה עושים כאשר רוכשים דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת?
קרדיט: FreeDigitalPhotos.net

הרבה אנשים נתקלים באתגר גדול כאשר הם רוצים לקנות דירה אבל עדיין הם לא מכרו את דירתם הישנה, מה שמציב אותם בפני מספר בעיות.

הבעיה הראשונה שעולה היא שלא תמיד יש את ההון הראשוני לדירה החדשה ובמקביל אי אפשר לקחת עליה משכנתא (כי לא ניתן להשתמש בכספי משכנתא כתשלום ראשון עבור דירה), כמו כן יש כאלו שירצו למכור את דירתם רק בעוד שנה-שנתיים ולכן גם לא יהיה להם כסף להמשיך ולשלם למוכר (בדרך כלל מדובר ברכישה מקבלן, שם האכלוס לעיתים ארוך) וזה ממשיך בכך שלא תמיד הם יכולים לשלם משכנתא על דירתם הקיימת (שעדיין לא נמכרה) ובנוסף לשלם משכנתא על הדירה החדשה שנרכשה.

אז איך קונים דירה מבלי למכור עדיין את הדירה הקיימת? מהי הדרך הכי חכמה לפעול בה? והאם זה משתלם? כל זאת בפוסט הבא…

הבעיה המרכזית – יש צורך בהעברת תשלום ראשון עבוד הדירה החדשה

הלכתם לראות דירה חדשה ורציתם לסגור עסקה? מצוין, כאשר תגיעו לחתימת החוזה תדרשו לשלם כ-15%תשלום ראשון למוכר.

אני אומר 15% כי זה מה שנהוג כיום, למרות שייתכנו חוזים בהם תשלמו רק 10% וחוזים בהם תשלמו גם 30%, זה מאוד תלוי במו"מ שלכם מול המוכר, אבל בגדול 15% זה הסטנדרט ברוב המקרים.

נניח והדירה עולה 2 מיליון ₪, כך ש-300 אלף ₪ זה התשלום הראשון אותו תצטרכו לשלם – מפה זה מתחלק לשני חלקים:

  1. לאנשים שיש את 300 אלף זמינים – אלו פשוט ישלמו מכיסם את התשלום הראשון ומיד לאחר מכן יוכלו לקחת משכנתא על הדירה החדשה (הם עוד מעט ייתקלו בבעיה אחרת, עליה נדבר בהמשך).
  2. לאלו שאין להם את ה-300 אלף זמינים – הם כבר בבעיה יותר מורכבת מכיוון שאין להם את ההון הדרוש לתשלום הראשוני ובשלב הזה הם אינם יכולים לקחת משכנתא על הדירה החדשה (מכיוון שעדיין לא שילמו עליה שקל וזו אחת הדרישות הקבועות של הבנקים).

מה עושים?

חשוב לזכור שעדיין יש לנו דירה בבעלותנו ואנחנו פשוט יכולים למשכן אותה ובכסף שנקבל מן הבנק נוכל לשלם תשלום ראשוני לדירה שרכשנו (15% בד"כ) ולאחר ששילמנו הון ראשוני (וזה לא משנה לבנק שזה בא ממשכנתא קיימת על הדירה הקיימת) נוכל לקחת משכנתא על הדירה החדשה שרכשנו (כי כבר שילמנו 15% ואפשר להתחיל לקבל משכנתא).

אבל גם פה זה מתחלק לשניים:

  1. לאלו שאין להם משכנתא על הדירה הנוכחית (או שיש להם משכנתא באחוז מימון נמוך מ-50%) – אלו כפי שאמרנו יוכלו למשכן את דירתם עד לתקרת 50% מימון ובכסף שיקבלו יוכלו לשלם את התשלום הראשון על הדירה החדשה.
  2. לאלו שיש משכנתא מעל ל- 50% מימון – הם פשוט לא יכולים למשכן את הדירה הנוכחית שלהם וכאמור אין להם גם הון עצמי של 300 אלף ולכן אני לא רואה מצב שבו הם יוכלו לרכוש דירה חדשה מבלי שימכרו את דירתם הנוכחית (אלא אם כן הם ישתמשו בהלוואת משפחה וכו' לשלב הראשון שעד למכירה).

מה קורה בהמשך?

המצב הכי טוב הוא שאחרי ששילמתם את ההון הראשוני לדירה החדשה אתם יוצאים לכיוון מכירת הדירה הקיימת שלכם ובכסף שאתם מקבלים (פלוס משכנתא כזו או אחרת) אתם משלימים את הרכישה במקביל.

אבל מה קורה אם המכירה תתבצע בשלב הרבה יותר מאוחר?

זה קורה בעיקר כשרוכשים מקבלן והאכלוס צפוי לעוד שנתיים לדוג', הרי אנחנו לא נתחיל למכור את הדירה שלנו שנתיים לפני המועד, ומצד שני אנחנו אמורים לשלם עוד תשלומים למוכר (או לקבלן).

במצב זה, כפי שציינתי קודם לכן, תצטרכו לקחת משכנתא על הדירה חדשה (עד לגבול ה-70% מימון מערכה), ותצטרכו אישור מיוחד מהבנק לקחת משכנתא לאחר תשלום של 15% בלבד – הבנקים בדרך כלל יאשרו לכם כי אתם תוכיחו להם שיש לכם עוד דירה שאמורה להימכר, כך שהם מבינים שיש לכם איך להשלים את העסקה.

לקחתם משכנתא גבוהה, איך מחזירים אותה?

טוב, קודם כל ראינו שזה אפשרי (רק חשוב לתכנן את זה נכון), אבל מצד שני בדרך זו לקחתם משכנתאות גדולות שאתם לא באמת צריכים אותן לטווח הארוך, אלא רק עד קבלת הכספים מהמכירה העתידית, אז באיזה מסלולים לקחת אותם ואיך לדעת כמה לקחת?

כמה כסף לקחת ובאילו מסלולי משכנתא?

אתם צריכים לבדוק ביניכם לבין עצמכם מה גובה המשכנתא שאתם רוצים להחזיק לטווח הארוך (אחרי שיגיע הכסף ממכירת הדירה שלכם). כמובן שזו המשכנתא החשובה מבין השתיים ובה צריכים להשקיע הכי הרבה מאמץ ותכנון, כי הרי היא תישאר אתכם לעוד 20 שנה.

את שאר הכסף אתם צריכים לקחת בהלוואת בלון (גישור / בוליט – זה אותו הדבר, רק שמות שונים) – הלוואת גישור זו בעצם הלוואה לטווח קצר עליה משלמים רק תשלום ריבית (ללא הקרן) ותשלום הקרן יבוצע כאשר יהיה לכם את הכסף (מדובר בד"כ בפרקי זמן של עד שנתיים – שלוש).

מה שטוב בהלוואה כזו, הוא שהתשלום החודשי נמוך (כי אתם משלמים רק ריבית) ואין לכם עמלות פרעון מוקדם (ישנם בנקים שעדיין מחייבים על עמלות פרעון גם בהלוואות גישור, אבל גם אם תהיה עמלת פרעון היא תהיה זניחה).

באילו מסלולים לקחת את המשכנתא?

פה דווקא הכי קל לבנות תמהיל, כי הוא בדרך כלל לשנתיים בלבד, ואנחנו יודעים פלוס מינוס מה הסיכונים הצפויים בשנתיים הקרובות (זה לא כמו לקחת משכנתא ל-20 שנה שאז ממש קשה לבנות תמהיל ולתכנן רחוק, כי קשה לדעת מה יהיה בעוד 15 שנה…)

אגב, נכון לעכשיו (מרץ 2016) הייתי לוקח מסלול פריים וקבועה צמודת מדד (כשמדובר בהלוואות גישור לשנתיים – לא ל-20 שנה).

לסיכום,

ראינו שהשד לא כל כך נורא וזה ניתן לביצוע ובאופן די פשוט. יחד עם זאת, כמו בכל דבר הקשור למשכנתאות, זה מחייב תכנון מדויק ומסודר.

מספר הטעויות שאפשר לעשות פה הוא גדול וזה יעלה לכם לא מעט כסף לתקן את הטעויות הנ"ל, לכן אתם חייבים לנקוט במשנה זהירות, לדעת בדיוק שיש לכם את כל הכסף לסגור את העסקה, לתכנון במדויק מהו הכסף שאתם צריכים לטווח הקצר, כמה כסף אתם צריכים לטווח הארוך ולבנות עבור כל אחת מהמשכנתאות האלו תמהיל שונה.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.

אני מזמין אותך לקבל הצעה לתמהיל משכנתא אוטומטי מותאם אישית ולבצע מכרז בין כל הבנקים!
הלוואת גישור מכירת דירה משדרגי דיור קניה ומכירה שדרוג דיור
« פוסט קודם
פוסט הבא »

73 תגובות

  1. עפר הגב 17 במרץ 2016 בשעה 8:08

    אנחנו רכשנו דירה חדשה מקבלן, בדיוק לפני שנתיים. התנאים היו: 20% בחתימה ו- 80% במסירה (מחיר הדירה היה 1,700,000 ש"ח).
    לקחנו משכנתא על הדירה הנוכחית והעברנו אותה אל הבנק המלווה, של הקבלן.
    לפני כ- 10 חודשים, מכרנו את דירתנו הנוכחית (תפונה תוך חודש מהיום). לאחר מכירת הדירה ועם התקדמות הבנייה, של הבניין החדש, גררנו את המשכנתא, אל הדירה החדשה (ערך הדירה עלה וגם שילמנו כבר משכנתא, במשך כשנה, כך שזה רק לטובת הבנק).
    אני ממליץ בחום, בטרם לקיחת משכנתא, לפנות אל יועץ משכנתאות (לנו זה עלה 2,000 ש"ח וכלל התמקחות מול הבנק למשכנתאות – שווה כל גרוש).
    בינתיים, קבלנו תשלומים ע"ח מכירת הדירה הנוכחית והעברנו אל הקבלן, כדי לצמצם תשלומים לקבלן, בגין מדדי תשומות הבנייה. בחודש הקרוב, אנחנו אמורים לאכלס את דירתנו החדשה.
    כעת, דירה כמו שלנו, נמכרת בפרוייקט במחיר של 2,300,000 ש"ח (דהיינו, עלייה במחיר ב- 600,000 ש"ח בתוך שנתיים. גם מחיר הדירה הנוכחית התייקר במהלך השנה, עד למכירתה, בכ- 100,000-150,000 ש"ח.

    • תשוש הגב 17 במרץ 2016 בשעה 11:59

      לא הבנתי. באת להשוויץ?

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:50

      תודה על השיתוף עפר

    • אמיר הגב 18 בספטמבר 2019 בשעה 23:56

      היי, פוסט שממש עושה סדר ועוזר. יש אפשרות לעדכון לספטמבר 2019? תודה מראש!

      • משכנתאמן הגב 26 בספטמבר 2019 בשעה 10:04

        שלום אמיר,
        העקרונות ברובם זהים, אך אשתדל לעדכן אותו בעתיד
        בהצלחה

  2. פותש הגב 17 במרץ 2016 בשעה 8:12

    מעולה. אחד הפוסטים הטובים! תודה

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:49

      תודה רבה על הפרגון

  3. שרה הגב 17 במרץ 2016 בשעה 8:41

    יישר כח!!!

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:49

      תודה על הפרגון שרה

  4. אביחיל הגב 17 במרץ 2016 בשעה 9:26

    חשוב לשים לב גם להיבט המיסויי.
    למי שיש דירה יחידה ומשדרג אותה – קונה חדשה אך עדיין לא מכר.
    על מנת להמנע ממס שבח יש למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודש
    על מנת להמנע ממס רכישה על הדירה החדשה , יש למכור בתוך 24 חודש

    • יעל הגב 17 במרץ 2016 בשעה 14:58

      שלום אביחיל: לא הבנתי את ההבדל בין מכירה תוך 18 חודשים לבין מכירה תוך 24 חודשים, תודה

      • אברהם הגב 17 במרץ 2016 בשעה 23:01

        להימנע ממס שבח על הדירה הישנה יש להחזיק את הדירה בבעלות לא פחות מ18 חודש
        להימנע ממס רכישה על הדירה החדשה יש למכור את הישנה תוך שנתיים מיום קנית הדירה החדשה

    • עידן הגב 18 במרץ 2016 בשעה 15:43

      מה קורה כאשר מתחילים לבנות? או שנמצאים רק בשלב הקרקע, איך ממחושב מס הרכישה?

      • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:29

        שלום עידן,
        אני לא הכי בקיא בענייני המיסוי ולא רוצה לתת תשובה שתטעה אותך
        עמך הסליחה ובהצלחה

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:48

      תודה על ההערה והתוספת אביחיל

  5. אבי הגב 17 במרץ 2016 בשעה 9:27

    שלום
    לפני כחודשיים רכשנו דירה מקבלן ב 1150000
    שילמנו 15 אחוז במעמד החתימה
    ואנחנו אמורים לשלם עוד כ 14 חודשים 800000
    הסכומים לא צמודים למדד
    האיכלוס הצפוי הוא כ 7 חודשים לאחר התשלום בסך 800000
    בבעלותנו דירה שקנינו אותה לפני כחצי שנה במימון של 69% שאני ממעריך שהשווי שלה הוא 1050000 בערך
    האם עדיף לקחת בלון בעוד 14 חודשים?
    האם יתנו לנו?
    לא רוצה להיות לחוץ במכירת הבית
    מה גם שפינוי סטנדרטי זה חצי שנה

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:33

      שלום אבי,
      אתה שואל לעוד 14 חודשים או לעכשיו?
      אם זה לעוד 14 חודשים אז כדאי לבחון את זה אז (בהתאם לתנאי השוק שיהיו אז)
      אם לא הבנתי נכון אז אנא תשאל אותי שוב
      בהצלחה

  6. מאור הגב 17 במרץ 2016 בשעה 9:46

    פוסט נהדר. תותח!

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:48

      תודה על הפרגון מאור

  7. משה הגב 17 במרץ 2016 בשעה 10:37

    האם יש דבר כזה כשמוכרים דירה אחד וקונים שני להעביר המשכנתא בלי לשלם קנס או שיש עמלת פרעון מוקדם

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:32

      שלום משה,
      כן, זה נקרא גרירת משכנתא
      בהצלחה

  8. אריאל הגב 17 במרץ 2016 בשעה 10:42

    האפשרות שלא מוזכרת למי שיש דירה אבל שלא יכול למשכן אותה כי יותר מ-50% ממנה במשכנתא, היא להעמיד הון עצמי באמצעות הלוואות מהבנק. לגייס 300 אלף אפשר אם כל אחד מבני הזוג לוקח הלוואה של 100,000 ש"ח "לכל מטרה" ונניח קרוב משפחה לוקח עוד 100,000 על שמו. הלוואות שכאלה, צריך רק להיזהר ולא לומר לבנק שזה למטרת רכישה של דירה אלא ליפות את האמת ולומר שזה למטרת שיפוץ הדירה נניח (הלוואות לכל מטרה הן אכן לכל מטרה למעט למטרת דיור).
    ההחזר החודשי אם לוקחים נניח לחמש שנים, כ- 1800 ש"ח לחודש לכל הלוואה. ברגע שמכרתם את הדירה, תחזירו את ההלוואות.

    • יעל הגב 17 במרץ 2016 בשעה 14:56

      תודה, הערה חשובה

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:31

      שלום אריאל,
      רעיון טוב,
      רק שלפעמים עומס ההלוואות מקשה על קבלת המשכנתא עבור הדירה החדשה.
      בכל אופן, אם יחס ההחזר אינו נפגע ואנו מקבלים אישור ל- 200 אלף ללא בטחונות, הרעיון טוב בהחלט.
      תודה על השיתוף ובהצלחה

  9. גיא הגב 17 במרץ 2016 בשעה 10:55

    שלום,
    אשמח להתייעצות בנושא הבא:

    אנחנו רוצים לרכוש דירה ולקחת משכנתא של מיליון ש"ח המחלוקת לפריים, קבועה ומשתנה כל 5 שנים.

    התכנון הוא להחזיר בעוד 5 שנים את המשתנה בגובה של 200 אלף ובנתיים להשקיע את זה בהשקעות. חישוב הריבית שחישבנו שנשלם לאחר 5 שנים הוא הריבית שקיבלנו כפול 5 שנים, אבל הבנתי שבשנים הראשונות מחזירים בעיקר את הריבית ולא את הקרן, לכן אם אנחנו מתכננים להחזיר תוך 5 שנים, אנחנו בפועל נשלם ריבית יותר מהריבית השנתית הממוצעת לאורך כל ה-25 שנה, שזו בעצם הריבית שהבנק נתן למסלול הזה, נכון?

    בשורה תחתונה, אני לא מצליח להבין כמה כסף ישאר לי בקרן אחרי 5 שנים וגם ריבית אשלם ב-5 השנים האלו ובכך לחשב האם שווה לי להשאיר את הכסף אצלי ולהשקיע אותו או לשלם אותו עכשיו ולא לקחת את המסלול הזה בכלל.

    מקווה שהצלחתי להסביר כמו שצריך ותודה מראש על העזרה.

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:32

      שלום גיא,
      אני מניח שהבנתי את החשש שלך,
      בשנים הראשונות אתה משלם "יותר ריבית" ולכן גם אם תעשה 3% בהשקעות וגם אם הריבית תהיה רק 3% במשכנתא, עדיין תצא מופסד (בשל לוח שפיצר)
      זה די נכון, אבל מי שעושה זאת לא עושה זאת בשביל להכות את השוק ולעשות יותר כסף בהשקעות מאשר בריביות המשכנתא (כי זה לא ניתן לביצוע בטווח קצר, אלא רק בטווחים ארוכים), אלא עושים זאת בשביל לא להגזים עם הההחזר החודשי כלפי מעלה אבל מצד שני לנסות להרוויח גם החיסון ויהיה שקול פחות או יותר לריביות שאנו משלמים על המשכנתא
      בהצלחה

  10. יצחק הגב 17 במרץ 2016 בשעה 11:07

    אחלה מידע !!!

    לא פחות חשוב– מה עם שליחת התמהיל למייל במחשבון משכנתא ????

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:48

      שלום יצחק,
      הנושא נמצא בטיפול

  11. משה הגב 17 במרץ 2016 בשעה 11:40

    האם יש דבר כזה כשמוכרים דירה אחד וקונים שני להעביר המשכנתא בלי לשלם קנס ( במסלולים שיש בהם בד"כ קנס ) או שיש עמלת פרעון מוקדם

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:33

      שלום משה,
      כן, זה נקרא גרירת משכנתא
      בהצלחה

  12. יצחק הגב 17 במרץ 2016 בשעה 20:49

    שלום!!
    אני יועץ משכנתאות נהנה מכל מילה!!
    יש לי פיתרון לחלק מהאנשים שכתבת..
    אם זו דירתו היחידה אפילו שמשועבדת 50%
    יוכל להוציא בבנקים מסוימים מינוף ל70%
    למטרת שיפוצים פנימיים.(אולי בריבית כל מטרה)
    ואם זה לקנות דירה!!!!!

  13. רפי הגב 18 במרץ 2016 בשעה 6:20

    האם ניתן להעביר את המשכנתא על הדירה הקיימת שהיא בתנאים עדיפים על הריביות כיום לדירה החדשה ואיך זה מהוצע בדיוק

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:47

      שלום רפי,
      כן – זה נקרא גרירת משכנתא וכתבתי על כך בעבר
      בהצלחה

  14. זיו הגב 18 במרץ 2016 בשעה 15:37

    פוסט נהדר …..ישר כח

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:46

      תודה זיו

  15. קוניניו הגב 18 במרץ 2016 בשעה 16:10

    פוסט מצוין. בלוג מצוין.
    ובאמת מה עם שליחת התמהיל במייל?

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:46

      שלום וברכה,
      הנושא בטיפול

  16. גיל הגב 18 במרץ 2016 בשעה 19:19

    עצה לגבי תמהיל משכנתא 500,000
    צריכים שהתשלום החודשי ירד אחרי שנתיים:

    1. שליש מהסכום (166,667) בפריים ל30 שנה.
    2. עוד 50,000 לשנתיים (לא כזה משנה איזה מסלול כי רק לשנתיים)
    3. השאר (283,334) בריבית קבועה ל8-10 שנים, עם אופציה לחלק מסלול זה (רק סעיף זה) לשני חצאים, שחצי יהיה בשפיצר וחצי בקרן השווה.

    מה דעתך?

    • משכנתאמן הגב 21 במרץ 2016 בשעה 9:29

      שלום גיל,
      הרעיון סביר,
      אבל אין מסלול לשנתיים, המסלול הקצר ביותר הוא ל- 4 שנים, אתה יכול לקחת הלוואת גישור ולחסוך בצד את מה שתכננת להחזיר
      בסוף שנתיים של חיסכון פרע את ההלוואת גישור
      בהצלחה

  17. גיל הגב 21 במרץ 2016 בשעה 18:17

    אם כך כדאי לעדכן את המחשבון משכנתא באתר. שם המינימום הוא שנתיים.

  18. שמחה הגב 22 במרץ 2016 בשעה 21:44

    עיצוב חזק ונעים לעין תתחדשו!
    אשמח לדעת- קבלתי אישור עקרוני מהבנק והפקיד הכין לי את כל התיק
    ולאחר מכן קבלתי אישור עקרוני יותר משופר מבנק אחר
    האם יכול להיות לבנק הראשון איזה טענה כלפי (כלומר לתבוע ממני עמלה או משהו אחר עקב טיפולם בתיק)
    אדגיש שעדיין לא חתמתי להם
    תודה ופורים שמח!!

    • משכנתאמן הגב 3 באפריל 2016 בשעה 13:04

      שלום שמחה ותודה על הפרגו,
      בנוגע לשאלתך, ממש לא
      בהצלחה

  19. אדי הגב 26 במרץ 2016 בשעה 23:08

    יש ברשותנו דירה עם משכנתא שעלות הדירה היא קרוב למיליון ש"ח.
    ולקחנו משכנתא חצי מיליון.
    ברצוננו, לקנות שטח אדמה על מנת לבנות בית קרקע.
    באיזו צורה אפשר לעשות זאת כשאין לנו חיסכון עצמי?
    תודה רבה!

    • משכנתאמן הגב 3 באפריל 2016 בשעה 12:57

      שלום אדי,
      אני לא רואה פתרון יצירתי למעט הלוואות לטווח קצר מהבנק או מהמשפחה (כמובן שמתי שהוא תצטרכו למכור את הדירה שלכם)
      בהצלחה

  20. יאיר הגב 29 במרץ 2016 בשעה 9:11

    שלום משכנתאמן
    רציתי לשאול על עניין המיסוי בקניית דירה על הנייר מקבלן שתאריך האכלוס שלה הוא רחוק(2-3 שנים)
    אני הבנתי שעליך למכור את דירתך הישנה עד שנה מקבלת המפתח (חזקה)לדירה החדשה ולא שנתיים מרגע חתימת החוזה.
    מישהו יכול בבקשה להבהיר את הנקודה?
    בתודה מראש

    • משכנתאמן הגב 3 באפריל 2016 בשעה 12:50

      שלום יאיר,
      הייתי מעדיף שתתייעץ עם עו"ד מקרקעין בנושא זה, כי אני לא רוצה להטעות אותך
      בהצלחה

  21. אסף הגב 29 באפריל 2016 בשעה 17:46

    שלום וחג שמח,
    רציתי לברר מה עדיף.
    ברשותינו בית עם משכנתא של קצת יותר מ400K שלקחנו לפני כ-3 שנים.
    אנו מוכרים את הבית וקונים בית אחר – שעליו נצטרך לקחת משכנתא של כ 900K.
    1. רציתי לברר האם אפשרי להשתמש" במשכנתא הנוכחית עבור הבית החדש – עם שינוי הפרטים המתאימים בבנק ולקחת משכנתא/מסלול על היתרה (של כ 500K).
    2. לסגור את המשכנתא הקודמת ולקחת משכנתא חדשה לגמרי על כ-900K.

    תודה
    אסף

    • משכנתאמן הגב 15 במאי 2016 בשעה 22:06

      שלום אסף,
      עקרונית זה ניתן (נקרא ״גרירת משכנתא״), כמובן בכפוף לאישור הבנק
      בהצלחה

  22. שניר הגב 3 במאי 2016 בשעה 23:09

    שלום משכנתאמן,
    אני מעוניין לרכוש דירה חדשה בשווי של כ 1.55 מיליון (אכלוס בעוד כ 3 שנים),
    יש ברשותי דירה להשקעה (מניבה 2200 ש"ח בחודש) ששווייה כ 600 אלף שקל (נשאר לי עליה משכנתא של 90 אלף שקל).
    ברשותי כרגע בנוסף הון עצמי של 200 אלף שקל.

    אשמח לדעת מה דעתך בנוגע לרכישת דירה חדשה בסכום שכזה וכיצד לעשות את הצעד הזה הכי חכם?
    כמובן שאצטרך למכור את הדירה הנוכחית שהיא להשקעה, אך ארצה למשוך את מכירתה לפחות עוד שנה וחצי – שנתיים על מנת להניב כמה שיותר תשואה בזמן הזה (אם זה רעיון טוב בכלל).

    בסה"כ אצטרך לקחת בסופו של דבר משכנתא של כ- 900 אלף שקל לפי החישוב.

    אשמח לדעתך בנושא.
    תודה!

    • משכנתאמן הגב 15 במאי 2016 בשעה 21:50

      שלום שניר,
      הרעיון שלך טוב ועכשיו זה הזמן לבצע אותו נכון,
      הייתי ממליץ לגשת לאיש מקצוע ולתכנן היטב את המהלכים
      בהצלחה

  23. אסף הגב 27 בספטמבר 2017 בשעה 17:32

    שלום משכנתאמן,
    האם הבנקים מאפשרים להשלים משכנתא קיימת עד 50% מערך הדירה וגם לקחת משכנתא חדשה על דירה חדשה עד 70% מערכה כאשר חלק מהמשכנתא החדשה בבוליט כלומר תוחזר בעת מכירת הדירה הקיימת ובנוסף על הכל לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה? הרי בעת המכירה של הדירה הקיימת אני נדרש להראות שסילקתי את המשכנתא על הדירה בבעלותי (או גררתי כבר לדירה אחרת) כך שבעצם אני גורר משכנתא לדירה חדשה שיש לי עליה 70% משכנתא.

    • משכנתאמן הגב 3 באוקטובר 2017 בשעה 22:31

      שלום אסף,
      אם בעת הגרירה תרצה עדיין להשאיר 70% משכנתא אז לא,
      אבל אתה תגרור רק כאשר אתה תמכור, נכון? ואז לדעתי כבר תחזיר את הבוליט ותרד מ- 70%, לא?
      בהצלחה

      • אסף הגב 4 באוקטובר 2017 בשעה 15:34

        שלום,
        האם בעת ביצוע עסקת מכירת דירתי אני מחוייב להראות לקונה שכבר סילקתי את המשכנתא על הדירה בבעלותי כלומר שביצעתי כבר את פעולת הגרירה?

        • משכנתאמן הגב 22 באוקטובר 2017 בשעה 20:52

          ברגע המכירה אתה לא חייב,
          אבל בחוזה יופיע תאריך בו אתה מתחייב לסלק את המשכנתא (לשלם אותה לבנק או לגרור אותה לדירה אחרת)
          בהצלחה

  24. קוסטה הגב 10 במרץ 2019 בשעה 12:48

    שלום,

    הייתי רוצה להבין נושא אחד לגבי למשכן את בית.
    אני רוצה לרכוש עכשיו דירה שיש לי אליה 30% הון עצמי אני לוקח 70% מימון בתוכנית שלי,אני רוצה לאחזיר תוך חמש שנים 35% מהמימון שרכשתי ואז למשכן את הבית שלי לרכישה חדשה כלומר לקחת משכנתא לדירה חדשה זה אפשרי בכלל לעשות דבר כזה? בלי שיהיה לי כסף בצד ?

    • משכנתאמן הגב 31 במרץ 2019 בשעה 17:03

      שלום קוסטה,
      אתה מתכוון לרכישה במשכון שני נכסים וזה מאוד תלוי בשווי ובאחוז המימון
      בהצלחה

  25. רפאל הגב 18 בינואר 2021 בשעה 20:36

    כשיש לקוח שרוצה משכנתא אל דירה ברשותו שווי דירה 2 מיליון ש"ח
    סילק את המשכנתא מזמן רוצה לקבל משכנתא לצרכים אישיים.
    כמה בן אדם זו יכול לקבל (אחוז מימון) ? תשובה 50 %
    ומה אני צריך לומר לבנק (לצורך מה הכסף) ?
    ואיך משחררים את הכסף (לדוגמא שיפוץ לא נצליח בסכום זה) ?
    תודה מראש…………

    • משכנתאמן הגב 24 בינואר 2021 בשעה 17:54

      שלום רפאל,
      ניתן לקחת עד 50% מערך הדירה
      אבל צריך להסביר לבנק ולומר לו למה צריך את הכסף, אין בן אדם לדעתי שצריך 1 מיליון ש"ח לצרכים אישיים
      אלא הכסף הולך לאן שהוא ובדיוק את זה הבנק רוצה לדעת ולבחון
      בהצלחה

  26. שמחה הגב 18 בינואר 2021 בשעה 20:44

    איך והאם יש שוני מדירה בלקיחת משכנתא על גג עם היתר בניה?

  27. רפאל הגב 25 בינואר 2021 בשעה 12:20

    נכס מחולק (לא חוקי) האם יש בעיה בלמנף משכנתא (מבחינת שמאות) ?

    • משכנתאמן הגב 26 בינואר 2021 בשעה 12:37

      יש בנקים שלא יסכימו, יש לדבר איתם ולהציג להם את הנכס והם יתנו תשובות

  28. Dolev הגב 9 בפברואר 2021 בשעה 12:42

    הי משכנתאמן,
    ראשית, אני רוצה לפרגן לך על האתר והפוסטים המועילים שהם כמעיין שופע.
    שנית, בוא ניקח דוגמא של דירה שעולה 2M
    ההון העצמי שאני צריך כדי לקבל משכנתא מהבנק הוא 30% קרי 600k
    נאמר שלטווח הארוך אני רוצה משכנתא של 1M לכן לפי עצתך אקח:
    1M בתמהיל ל20-30 שנה ועוד 400k גישור
    כאשר אמכור את דירתי הראשונה אוכל לפרוע את הלוואת הגישור.
    האם הבנתי נכון?
    האם הריביות שאקבל בהתחלה לא יהיו גבוהות מכיוון שהבנק מממן 70%? הרי לאחר שפורעים את הלוואת הגישור זוהי משכנתא של 50% מימון. האם המשמעות שצריך למחזר את המשכנתא(לדירה החדשה) כולה במעמד פירעון הגישור?
    או, אם המשכנתא בדירה הראשונה עם ריביות טובות וארצה לגרור את המשכנתא לדירה החדשה האם גם פה המשמעות שצריך למחזר את המשכנתא (לדירה החדשה)

    • משכנתאמן הגב 11 בפברואר 2021 בשעה 8:34

      שלום דולב,
      אני לא בטוח שהבנתי את השאלה
      בכל אופן – ההבדלים בריביות בין 70% (שבתוכו יש גישור) ו- 50% ממנו לא יהיה כאלו דרמטיים שיצריכו מחזור לאחר מכן
      בהצלחה

  29. דוד הגב 11 באפריל 2021 בשעה 8:55

    שלום וברכה.
    הבנתי שאם אני רוצה לקבל 70 אחוז משכנתא על דירה שניה אני צריך להתחייב לבנק שאני מוכר את הדירה הראשונה תוך 18 חודש. שאילתי מה קורה אם בסוף לא מכרתי את הדירה הראשונה, האם הבנק ידרוש ממני להחזיר את המשכנתא היתירה על ה50 אחוז או יטיל עלי קנס כל שהוא? תודה מראש

    • משכנתאמן הגב 18 באפריל 2021 בשעה 8:42

      שלום דוד,
      אני לא יודע מה יקרה בעתיד
      אני יודע שהיום הבנק לא דורש זאת
      בהצלחה

  30. עידן הגב 16 ביוני 2021 בשעה 9:43

    שלום רב,

    רציתי לברר כמה נקודות שאני חושב שהן חשובות ורלוונטיות בבקשה :

    הסיטואציה היא משכנתא למשפר דיור, יש לי משכנתא על דירה קיימת .

    1. האם אני יכול לגרור את המשכנתא הקיימת למשכנתא לדירה החדשה בבנק אחר (עם אותם תנאים)?

    2. לפי מה שאני מבין, האופציה היחידה לשלם על הדירה החדשה אם לא נמכרה הדירה השינה היא גישור, האם זה נכון ?

    3. מה סכום הגישור המקסימלי הניתן לקחת ביחס לשווי דירה קיימת ?

    4. האם אני יכול לקחת בגישור או במשכנתא החדשה סכום גבוה יותר ממה שאני צריך , בשביל שיפוצים לדוגמא ? האם מחויב שהסכום כולו יעבור למוכר ? כי אם כן אין אפשרות לקחת סכום גבוה יותר כי הוא לא יגיע אליי.

    5. האם החישוב של הבנק להחזר מקסימלי חודשי שלקוח יכול לקחת כולל את הגישור או שזה לא קשור / רק את המשכנתא החדשה (איך הם יכולים בכלל להבחין כמה אני רוצה להשאיר למשכנתא החדשה)?

    6. האם חייב לקחת את הלוואת הגישור באותו בנק בו יש משכנתא על הדירה הישנה ?

    7. מה הכוונה ב "משכון דירה קיימת עד 50%" לצורך מימון הון עצמי ראשוני לדירה חדשה, האם הכוונה פה להלוואת גישור ?

    תודה רבה

    • משכנתאמן הגב 9 באוגוסט 2021 בשעה 9:27

      שלום עידן,
      1. נכון (אלא אם כן יש לך הון עצמי)
      2. עד 50% מערך הדירה
      3. כן, אבל הסכום שיישאר ביד שלך יהיה בריביות גבוהות יחסית
      4. כולל גם את הגישור (כל החזר כל שהוא נלקח בחשבון)
      5. גם
      בהצלחה

  31. עידן הגב 4 ביולי 2021 בשעה 13:28

    שלום רב,

    לגבי השלמת הון עצמי של 30% עי הלוואת גישור על הנכס הקיים והמכירהשל הנכס הקיים תתבצע בשלב הרבה יותר מאוחר. הוצע פה פתרון של מעל 70% מימון.

    דיברתי עם טפחות והם טוענים שבכל מקרה אפשר לקחת רק עד70% מימון על הדירה החדשה.

    האם זה נכון ? אז האם יש פתרון לרכישת דירה לפני מכירת קיימת אם הגישור על הנכס הקיים + ההון העצמי לא מספיק ל %30 מהנכס הנרכש ?

    תודה

    • משכנתאמן הגב 19 באוגוסט 2021 בשעה 14:01

      שלום עידן,
      אולי היה בלבול
      הכוונה היא שאפשר לקחת עד 70% (בלבד) מהנכס הנרכש
      ועד 50% מערך הדירה הקיימת (בימים אלו זה משתנה ל- 30% מערך הדירה הנרכשת)
      בהצלחה

  32. עידן הגב 16 בנובמבר 2021 בשעה 9:13

    היי משכנתאמן,
    אני משפר דיור (מוכר וקונה במקביל), ואני מתכנן לקחת משכנתא בקצת פחות מ60% מימון.
    מכיוון שאני נכנס לפני שאני יוצא, ועל מנת לעמוד בתשלום האחרון למוכר, חשבתי לקחת הלוואת גישור לחודש כי אני נכנס חודש לפני שיוצא.
    הלוואת הגישור עומדת על משהו כמו 300K, ומכיוון שביחד עם המשכנתא אני עובר את 60 אחוזי המימון (למרות שרק לחודש), הבנק אמר לי שריביות המשכנתא של כל המסלולים יהיו גבוהות בהתאם כאילו כל המשכנתא היא מעל ל-60% מימון.

    שתי שאלות:
    1. האם זה הגיוני?
    2. לא הייתה איזו רפורמה בבנק ישראל שמקלה על הבנקים גם אם המשכנתא עומדת על מעל ל-60% מימון? האם משהו השתנה בנושא?

    תודה מראש!

    • משכנתאמן הגב 29 בדצמבר 2021 בשעה 13:17

      שלום עידן,
      תנסה לקחת הלוואת גישור מהבנק הרגיל (לא משכנתאות) לתקופה של חודש
      בהצלחה

  33. מעיין הגב 17 בנובמבר 2021 בשעה 6:22

    היי משכנתאמן!
    בסיטואציה של שיפור דיור עם משכנתא של 43% על נכס קיים (סך משכנתא 900K) ומשכנתא נדרשת על נכס חדש של 58% (1.8 מליון שח).
    יש קונה לדירה.
    התשלום האחרון לדירה הקיימת שלי יקרה כחודש אחרי שאני נכנסת לדירה החדשה, ולכן אני זקוקה להלוואת גישור (סביב 300 אלף שח, ייתכן פחות).
    השאלה שלי – האם ניתן לקחת את הלוואת הגישור על חשבון הדירה הקיימת שלי? הרי הקונה שלי מסלק את המשכנתא כבר בתשלום השני וכך נמחקת הערת האזהרה של הבנק. האם הלוואת הגישור על הדירה היא נפרדת? האם ניתן לקחת אותה בשלב יותר מאוחר ואחרי סילוק המשכנתא על הדירה הקיימת? אשמח להסבר קצר לגבי התהליך כי אני מבולבלת.

    אציין כי אופציה של לקיחת הלוואת גישור על חשבון הדירה החדשה נשמע לא כדאי כי הבנק אומר שאז כלל המשכנתא תיפגע ותקבל ריביות שמעל 60 אחוז מימון. אם זה המצב, האם יש אופציה לקחת את ההלוואה מגופים חוץ בנקאיים? עקרונית מדובר בהלוואה ממש קצרת טווח, לחודש, כך שגם אם הריבית גבוהה יותר אולי יהיה שווה לספוג ולא לפגוע במשכנתא לשנים רבות.

    אשמח לדעתך, תודה

    • משכנתאמן הגב 29 בדצמבר 2021 בשעה 13:17

      שלום מעיין,
      1. כן, ניתן למשכן את הנכס הקיים ולקבל הלוואת גישור
      2. לא הייתי מערב חוץ בנקאי גם אם הריבית תהיה מעט יותר יקרה בבנק
      בהצלחה

השארת תגובה

ביטול

רוצים לחסוך כסף במשכנתא?

רוצים לשפר את המשכנתא שלכם עם תמהיל משכנתא שמתאים לכם וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אתכם להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך  להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
הצטרפו אליי לפייסבוק
אני משתדל לכתוב פוסט חדש בבלוג כפעם בשבוע, אך אם תרצו להתעדכן באופן שוטף בחדשות על עולם הנדל"ן והמשכנתאות, אתם מוזמנים לעשות לייק לדף הפייסבוק שלי - בו אני מעדכן פוסט אחד קצר ביום עם המידע הכי חשוב:

מידע חשוב לקוראים בבלוג
כל התוכן המופיע בבלוג מכיל רעיונות כלליים בלבד שאינם מתאימים בוודאות לכל סוג של גולש / לקוח.

אין להתייחס למופיע במאמרים השונים ובתגובות כתחליף לייעוץ מקצועי מותאם אישית ו/או לשיקול דעת עצמאי.

השימוש באתר ובשירותיו מהווה הסכמה כי המידע הנמסר על-ידי לגולשים באופן פרטני הנו על סמך הנתונים שהועברו אליי בלבד וכי יש להפעיל שיקול דעת אישי ביחס להמלצותיי.
בחזרה לקהילה
חלק מהכנסות האתר מוקדשות כתרומה לעמותת "רחשי לב".

העמותה הוקמה בשנת 1989 ומהווה מאז גוף מוביל בשיפור חיי ילדים חולי סרטן ובני משפחותיהם באמצעות תמיכה יומיומית, פעילויות שנתיות ובאמצעות מעון יום הנמצא בביה"ח תל השומר ומכיל חדרי אוכל ומנוחה, חדרי גן ולימוד, מחשבים, משחקים וחוגים.

למידע נוסף על העמותה ולתרומה, אתם מוזמנים להיכנס לאתר של "רחשי לב".
מדדים חשובים
  • ריבית משכנתא ממוצעת
  • מדד המחירים לצרכן
  • מדד תשומות הבניה
  • ריבית בנק ישראל
  • ריבית פריים
כדאי לקרוא גם
  • מדריך משכנתא
  • ביטוח משכנתא – למה צריך את זה בכלל ואיך עושים סקר שוק מקדים?
  • תמהיל משכנתא מומלץ לשנת 2022
  • כל מה שצריך לדעת על משכנתא במחיר למשתכן
  • כל מה שצריך לדעת על מיחזור משכנתא!
  • אילו משימות צריך לבצע לאחר פתיחת תיק משכנתא?
מידע נוסף
  • אודות משכנתאמן
  • משכנתאמן בפייסבוק
  • משכנתאמן בטוויטר
  • משכנתאמן ביוטיוב
  • מפת אתר
  • תנאי שימוש באתר משכנתאמן
  • מדיניות פרטיות באתר משכנתאמן
  • צור קשר
זכויות יוצרים
כל התכנים בבלוג משכנתאמן מופצים תחת רישיון "ייחוס-שימוש לא מסחרי - אישור יצירות נגזרות 3.0 ישראל" של Creative Commons".
ניתן לך החופש לשתף, להעתיק, להפיץ ולהעביר את היצירה בכפוף לייחוס (מתן קרדיט בכל ציטוט או אזכור), שימוש לא מסחרי ואיסור יצירה נגזרת.
כל הזכויות שמורות למשכנתאמן 2011-2022 (C) | פיתוח Code Cat
גלילה לראש העמוד

רוצה לחסוך כסף במשכנתא?

רוצה לשפר את המשכנתא שלך עם תמהיל משכנתא שמתאים לך וריביות משכנתא טובות יותר?

אני מזמין אותך להשאיר פרטים בטופס הבא ולקבל הצעות מחיר מ-2 מיועצי המשכנתאות מהטובים בישראל שנבחרו על-ידי:

שליחה
דילוג לתוכן
פתח סרגל נגישות

כלי נגישות

  • הגדל טקסט
  • הקטן טקסט
  • גווני אפור
  • ניגודיות גבוהה
  • ניגודיות הפוכה
  • רקע בהיר
  • הדגשת קישורים
  • פונט קריא
  • איפוס