הפעם אני רוצה לצאת קצת מהעולם של המסלולים, הריביות ושיטת ההחזר, ולתת לכם ידע שנראה אמנם קצת "יבש" ולא חשוב. אבל תתפלאו שדווקא הוא יכול לחסוך לכם לא מעט כסף ולא פחות חושב הוא יחסוך לכם הרבה כאבי ראש ולא מעט עצבים.
תהליך לקיחת המשכנתא הוא דבר מאוד אישי, כל אחד מאיתנו אוהב להתכונן אחרת לדברים "גדולים". יש כאלו שימשכו את זה על פני שנה שלמה ויש כאלו שיחתכו את העניינים בשבועיים.
כמו שאתם מכירים אותי, אני חושב שהאמת היא איפה שהוא באמצע, ולהחלטה כזו חשובה יש להתכונן מראש, ולבצע כמה שיותר בדיקות מוקדמות. אך יחד עם זאת לא תמיד כדאי לדוש ולדוש בזה לפני הזמן כי בסוף זה רק מבלבל ומוציא מאיזון.
אני אספר לכם איך אני חושב שצריך לגשת לעניין. ובנוסף, אנסה לגעת פה בנקודה של פניו נראית הכי פחות חשובה (מועד פתיחת התיק), אבל בפועל היא שווה לא מעט כסף ומאוד אקוטית בלקיחת המשכנתא
אז מתי כדאי להתחיל להתעניין במשכנתא?
צריך לזכור שכל אחד בא מרקע אחר ומעולם אחר וכמובן שלרו"ח יהיה טיפה יותר קל להתמצא בחומר מאשר לבמאי טלוויזיה. אבל ללא ספק ואת זה יגידו לכם פה גם כלכלנים שעוסקים במקצוע המשכנתא מצליחה לבלבל את כולם (רואי חשבון ובמאים כאחד).
כמו שאתם יודעים "ידע זה כוח", לכן אני חושב שככל שיותר מוקדם הכוח הזה יעבור אלינו כך יוטב לנו. אין דבר כזה "יותר מדי מוקדם" להתעניין בנושא וכל זמן יהיה טוב.
כי במשך הזמן הזה תוכלו להבין, לשאול, להיפגש והכי חשוב לראות איך זה עובד בפועל (כמה המדד עלה החודש, מה עשתה הריבית פריים ועוד…).
אז כמו שהבנתם אני בעד למידה, וכמה שהיא יותר ארוכה כך היא יותר טובה.
מתי כדאי להתחיל לבנות תמהילים?
פה כבר אני רוצה לצמצם לכם את הזמנים, אל תשקיעו עכשיו בחשיבה על תמהיל שיילקח רק אולי בעוד שנה.
תמהיל משכנתא הוא גם ככה דבר מורכב מאוד ואין צורך ל"התעסק" איתו עד 2-3 חודשים לפני שצריכים את הכסף למוכר.
אני ממליץ לנהוג כך משתי סיבות עיקריות:
- התמהיל הוא תוצאה של מצב השוק מבחינת הריביות, המדדים והצפי קדימה.
ולכן תמהיל בונים בסמוך למועד הלקיחה, כך שהמצב בשוק ידוע לנו.
אם מישהו רוצה לדעת כמה הוא יצטרך להחזיר עבור סכום משכנתא מסויים, הוא יכול להשתמש בתמהיל ה"שליש, שליש, שליש" בשביל לקבל מושג כלשהוא, אבל אין צורך לפתח את זה מפה. - הסיבה השניה והחשובה יותר לדעתי, היא שזה פשוט יבלבל אתכם מאוד.
לתמהיל משכנתא יש אינספור אפשרויות (אני מניח שאם מישהוא יחשב את זה, נוכל להגיע בקלות למאות אלפי אפשרויות) וככל שיותר תקדימו להתעסק בזה רק תגדילו לכם את סט הבחירה ולפי דעתי זה רק יזיק לכם.
התעסקו עם התמהיל מספר חודשים מצומצם לפני המשכנתא וקח תהיו יותר יעילים וממוקדים שזה חלק חשוב בבניית התמהיל.
מתי כדאי לחתום על התיק?
כפי שאתם יודעים, אחרי שבחרתם תמהיל ובחרתם בנק איתו תירצו להמשיך בתהליך ולקחת את המשכנתא אצלו, תצטרכו לחתום על תיק משכנתא (בשפה המקצועית זה נקרא "לפתוח תיק").
פתיחת התיק באה כבר אחרי שיש תמהיל ואחרי שכבר ביצעתם את הסקר ריביות ואתם כבר יודעים בדיוק באיזה בנק בחרתם, לכן זה באופן טבעי מגיע לקראת הסוף.
השאלה הנשאלת כמה זמן לפני ה"סוף" (שאני אומר "סוף" אני מתכוון לזמן בו הכסף, עובר למוכר) ?
הרבה אנשים בוחרים ל"פתוח תיק" כשבועיים לפני שהם צריכים את הכסף.
הנוהג הזה בא בגלל שהבנק שומר לנו את הריביות עליהן אנו חותמים בפתיחת תיק ל- 12 יום בלבד.
כלומר, זכותו של הבנק אחרי 12 יום לא לשמר לנו את התנאים ולהעלות את הריביות, לרוב הבנקים לא יעשו זאת. אם לא קרה במשק הכלכלי משהו שיחייב עליית ריבית, הבנק לא יעלה את הריבית "סתם" כי לא הספקתם לבצע את המשימות.
אני חושב שיש לפתוח את התיק (שזה אומר לסיים את מלאכת בניית התמהיל + לסיים את סקר הריביות) כחודש לפני שאתם צריכים את הכסף ולפתוח כבר תיק בבנק בו בחרתם.
מהן הסיבות לכך:
- הזמן – תנו לכם מספיק זמן לביצוע המשימות. חלקן פשוטות יותר וחלקן פשוטות פחות אבל אין ספק שכולן גוזלות זמן ואנרגיה. ולכן כדאי שיהיה לכם טווח זמן כמה שיותר גדול לביצוען.
- ההפתעות – עד שאתם לא עושים את כל המשימות אתם אף פעם לא יודעים איך זה ייגמר.
בכל משימה ומשימה יש סיכוי (ולצערי גם סביר) שיעכב אתכם מלסיים בזמן את המשימות.
זה יכול לקרות בגלל דברים פשוטים כמו: ספח שחסר בתעודת זהות, טעות סופר של הנוטריון, סקר ארוך של ביטוח משכנתא, שביתה באחת הרשויות ועוד ועוד.
וזה יכול להיות חלילה בגלל דברים יותר מסובכים כמו "בעיות בנסח טאבו", או גילוי של פרט חדש שלא הייתם מודעים אליו שיכול לעכב בקלות את מתן הכסף בכמה שבועות. - הקנסות – במידה ולא תשלמו למוכר או לקבלן את הכסף בזמן יחולו עליכם קנסות לא מבוטלים, לכן אין טעם לקחת סיכון ולהתחיל מאוחר בפתיחת התיק אלא כמה שיותר מוקדם.
- הבלבול וחוסר השליטה – אולי הסיבה החשובה ביותר בגללה אני ממליץ לכם לפתוח את התיק כחודש לפני ולא כשבועיים או עשרה ימים לפני שאתם צריכים את הכסף (כפי שהרבה עושים).
ברגע שמשהו מתחיל להתעכב אתם נכנסים (ובצדק) ללחץ מאוד גדול.
מצד אחד יש מישהו (המוכר) שאתם חייבים לו לא מעט כסף ומצד שני אתם "תקועים" בגלל דבר שככל הנראה אין לכם את היכולת לשנות אותו והוא תלוי במישהו אחר.
בזמן הזה אתם מאבדים קצת את האיזון ובעיקר את השליטה ואתם מועדים יות לעשות טעויות קשות בבחירת התמהיל, למרות שהתמהיל כבר חתום אתם נכנסים ללחץ ומבקשים מהבנק לשנות אותו.
אנשים עודים את זה כי פתאום הם מבינים שהם לא תכננו את מועד קבלת הכספים כראוי ומבינים בעצם שאולי הם גם עשו טעות חמורה בתמהיל בחרו (הרי אם טעיתי בפעם הזו ייתכן מאוד וטעיתי גם הפעם הקודמת).
כך יוצא שתמהיל שעבדתם עליו כל כך הרבה זמן "נזרק לזבל" רק בגלל לחץ מיותר ומצב של בלבול.
החלטה על תמהיל שמגיעה תוך כדי לחץ נפשי ותחושת בלבול היא ככל הנראה תהיה החלטה לא נכונה ולא כלכלית והיא תתקבל לרוב על פי הרגש ולא על פי השכל כפי שהיה בהתחלה.
לסיכום,
הבנתם את דעתי בנוגע לחלוקות הזמנים שיש להקדיש למשכנתא וכפי שאמרתי כל אחד הוא עולם ומלואו ויש אנשים שמעדיפים לעזות דברים בדרך שלהם כי רק ככה הם רגילים ורק ככה הם מליחים להגיע לתוצאות טובות. ולכן אני לא אומר ש"השיטה" שלי היא הנכונה אלא רק מציע את חשיבתי ותפיסתי לאיך כדאי לגשת לנושא (לימוד הנושא), מתי צריך ממש לגעת ב"חומר" ולשחק איתו (בניית התמהיל) והכי חשוב, מתי כדאי לחתוך עניינים, לקבל החלטה ולפתוח תיק.
שלום,
כרגיל, פוסט מצוין…
רציתי לשאול – האם ניתן לקבל התחייבות מהבנק שבמידה והריבית במשק לא תשתנה, יישמרו תנאי הריבית לתקופה של חודש?
למעשה אחרי 12 יום אני "לקוח שבוי" שכבר שילם על פתיחת תיק. איך אני יכול להגן על עצמי אם אני צריך את הכסף רק לאחר חודש?
תודה,
יובל.
היי יובל,
הבנק לא ייתן לך התחייבות כזו,
ניתן לשחרר חלק מהסכום לפני כן על מנת לקבע את הריביות
בהצלחה
תודה רבה
עוזר ומחכים מאוד
היי בראל,
תודה רבה על הפרגון!
שלום משכנתאמן,
יפה כתבת כרגיל.
שאלה:
מכרתי בית כיום בפריסת תשלומים של של שנה במחיר של 1.4.
כנראה הקונה ימשכן את הדירה לטובת המשכנתא שהוא יקח.
אני גם אצטרך משכנתא(בגלל העדר נזילות מיידית) לטובת הקניה שלי 2.0 זה אומר שאצטרך למשכן את הבית שאני אומר לקנות?
תודה מראש,
מוטי
כן, המשכנתא זה כלי לשם הלוואת כספים מהבנק
היי מוטי,
כן,
כי הבית שלך כבר ממושכן לקונה ואתה לא יכול למשכן אותו.
בכלל עדיף תמיד לבחור באופציה של משכון הדירה הנרכשת ולא הקיימת
הי תודה על המאמר
אני יכול לשתף שבתקופה הזו אני נמצא במצב מבלבל. יש לי שלושה חודשים לבחירת המשכנתא.
וכרגיל לא פסחתי על כל הבלבלה שנוצרת סביב המכנתא. בקיצור שיניתי שוב את התמהיל, סיימתי עם הסקרים של הבנקים כי הבנתי שלא אקבל ריבית טובה יותר אלא אני לקוח שלהם.
נכון לעכשיו אני מחכה לחבר שיבוא מנופש משפחה שישב איתת נחשב ביחד את התוצאות ואז אתחיל בפתיחת תיק או עדיין אמשיך להסתובב.
אתם לא יודעים באיזה לחץ אני נתון והוא סתם קורא לי שאני לחוץ.
אני מאוד מבין את הלחץ,
אם אתה רואה שזה נשאר כך ואתה עלול לקבל החלטות מוטעות, שקול להיעזר ביועץ משכנתא (חברים לא תמיד עושים את העבודה)
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
נגעת בנושא מאוד רלוונטי לגבי ואני צריך את עצתך
חתמתי חוזה וע״פ החוזה אני צריך לשלם 1,000,000 ש״ח
בעוד כשלושה חודשים, ע״פ מה שכתבת אני מבין שזהו זמן טוב בשבילי
להתחיל ולבדוק תמהילים שמתאימים לי (אישור עקרוני כבר קיבלתי ממספר בנקים)
שאלה ראשונה: האם יש טעם כבר עכשיו להתחיל לנהל משא ומתן על הריביות או שעדיין מוקדם, וכרגע רק להתעסק במציאת התמהיל המתאים , אם עדיין לא אז מתי להתחיל את המשא ומתן על הריביות מול הבנקים?
שאלה שנייה: הבנתי שהרביות היום נמוכות יחסית, אני מפחד שהרביות יעלו בשלשה חודשים הקרובים בגלל ההגבלות החדשות על הבנקים, האם כדאי להקדים את לקיחת המשכנתא (אני בשכירות היום כך שלקיחת משכנא כעת תכביד עליי) האם יש דרך להגן על עצמי מכך (אולי גרייס של חודשיים).
מה אתה היית עושה?
שלום וברכה,
1. כן, אם אתה לא מתכוון למשוך עכשיו את הכסף, אין טעם לשוחח על ריביות.
2. לא ניתן לדעת אם הריבית תעלה, אבל אם אתה רוצה ל"בטח" את עצמך, קח עכשיו את הכסף ותעשה גרייס לחודשיים
בהצלחה
שלום,
קנינו דירה ואנחנו צריכים לשלם למוכר עד אוגוסט 250אלף,
אנחנו רוצים לקחת משכנתא בריבית קבועה לא צמודה ל10 שנים וחלק בפריים ל15 שנה.
האם כדאי לפתוח תיק כבר בזמן הקרוב.או לחכות עוד כמה חודשים?
השאלה האם הריביות יכולות לעלות בהרבה בזמן הזה.
ולפי מה משתנות הריביות ותוך כמה זמן?
תודה מראש
שלום וברכה,
1. הריביות יכולות לעלות בדיוק באותה המידה שהן יכולות לרדת
2. לא ניתן לדעת מה יהיה עם הריבית עד אוגוסט ולכן לא אוכל לעזור בנושא הזה.
3. הריבית עולה בגלל המדד, אבל כמו שאמרתי לא ניתן לחזות את המדד ומכאן לא ניתן לחזות את הריבית
תודה רבה כרגיל מעניין ולימודי.
הייתי רוצה אם תוכל להרחיב על היסטוריית המדד במדינה , למרות שזה לא אומר כלום על העתיד אבל אולי זה יתן מחשבה על תקופות פחות טובות במדינה ביחס למדד וכמובן קצת קצת מבט עתידי ( כי מלחמות , מיתון חוזרים במדינתנו הקטנה )
שלום יוסי,
אני מאוד מקווה שהמדד ההיסטורי לא יחזור לכאן, כי היו שנים שהיה פה יותר מ- 400% מדד בשנה (להזכירך שנה שעברה המדד עמד על 1.4%).
תוכל לעשות חיפוש בגוגל לטובת המדד ההיסטורי, אבל אני בהחלט מתכוון להרחיב בנושא ולרשום עליו ביתר פירוט.
תודה על ההצעה ובהצלחה
היי משכנתאמן,
בחרנו בבנק מסוים ללקיחת המשכנתא. אחת הסיבות הייתה שבנק זה הוא הבנק המלווה של הפרויקט בו רכשנו את הדירה (אבל בסניף אחר).
בנינו תמהיל מצוין, קיבלנו ריביות טובות, חתמנו על כל המסמכים. ואז התחילה שרשרת של התכתבויות בין הסניפים על כל מיני מסמכים חסרים (מכתב החרגה וכדומה). מפה לשם יצא שה-12 יום לשמירת ריביות נהיו חודש וחצי והיום והשבוע הודיעו לנו מהבנק שככל הנראה יצטרכו להעלות לנו את הריביות בגלל ההנחיה החדשה של בנק ישראל.
מה אפשר לעשות? הרי לא אנחנו "אשמים". חתמנו על הכל בזמן, כל מה שהיה תלוי בנו עשינו בזמן, ובסוף כל ההתברברות הייתה בין הסניפים.
מה אתה מציע?
תודה!
אורית
איזו ריבית העלו לכם, זו של הקל"צ?
אורית שלום,
על "הנייר" הבנק צודק, אבל אני הייתי כותב מכתב ובו מפרט את מסכת האירועים (מקרה אחר מקרה),
ואת זה הייתי מעביר למנהל האיזור (תוך יידוע הנציג/ה בסניף, כי הם לא אשמים בנושא).
מקווה ומאמין שיתחשבו, עדכני אותי
בהצלחה
טוב אז לאחר שביקשנו ממש יפה…
היי משכנתאמן ולמי ששאל,
הנה מה שקיבלנו לאחר העלאת הריביות –
משתנה של 5 – ריבית עלתה מ- 1.72 ל- 1.8
פריים – 0.85-p במקום p-0.9
קל"צ – 4.1 במקום 4.05
בחישוב במחשבון המשכנתא (המעולה!) שלך – יוצא שההבדל בהחזר החודשי הוא כ-30 ש"ח ובסוף חיי המשכנתא – פער של כ- 7000 ש"ח.
מה דעתך? להילחם או להיכנע לרוע הגזירה…? 🙂
תכתבו מכתב להנהלה ותנסו לשפר את רוע הגזירה,
בהצלחה
יופי של כתבה ממש כיף לקרוא וכל הזמן ללמוד ולהחכים תודה רבה
היי אורן,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
שלום משכנתאמן,
ראשית, אתה תותח! מסביר הכל בגובה העיניים ולא משאיר מקום לשאלות…
עד כמה שחשבתי שאני מבין קצת בתחום אני בדילמה.
קיבלתי הצעה על משכנתא (לפי החלוקה שאני ביקשתי) ע״ס 500k :
165k – פריים מינוס 0.9
200k – קל״צ 4.7
135k – משתנה כל 5 (צמוד לתשואה על האג"ח) 2.41 (כאשר העוגן הוא 0.9)
מצד אחד, ראיתי סכומים יותר נמוכים באינטרנט של אנשים עם אותו אפיון כמו שלי בערך. ומצד שני, בנק אחר לא האמין שקיבלתי הצעה כל כך זולה וביקש לראות אותה בכתב.
אודה לך להתייחסותך!! תודה רבה איש יקר
שלום וברכה,
משכנתא לא "קונים" באינטרנט ולכן לכו למספר בנקים ועשו סקר שוק ואז אולי תהיה לכם הצעה כתובה
בהצלחה
בגדול אתה צודק אכן לפתוח תיק בבנק חודש לפני זה אידאלי, הבעיה מתחילה בזה שאתה פותח תיק עם כל הטופסיולוגיה שכרוכה בזה ,ואז אחרי חודש הבנק אומר לך שהריביות כבר לא אקטואליות בדיוק כפי שקרה למגיבה מעליי,ולמעשה אתם בידיים של הבנק ,והוא יכול לקבוע ריבית כרצונו,הרי הבנק יודע שלא תתחיל לעשות שוב סקר שוק מקיף ומתיש לריביות,איך פותרים בעיה זאת?
ניתן לסיים מהר את המשימות ואז למשוך רק חלק קטן מהסכום על מנת לשמר את הריביות.
אגב, מה היה קורה אם הייתם פותחים את התיק שבועיים לפני שאתם צריכים את הכסף ואז לא מספיקים לסיים את המשימות?
הייתם בבעיה כפולה, גם הייתם מאחרים בתשלום וגם לא הבנק יכל לעלות לכם את הריביות.
בהצלחה
לגבי מועד לקיחת משכנתא, אמרו לי בזמנו, שכדאי לקחת את המשכנתא בחלקו השני של החודש מטעמים של פרעון מוקדם (במידה ויהיה).
אשמח אם תוכל להתייחס לנושא
ומתי משתנה ריבית הפריים, בסוף החודש גם?
כל סוף חודש מודיעים מה קורה לפריים,
זה יכול לעלות, לרדת או להישאר במקום
לא כל כך משמעותי,
זה משמעותי יותר שמחזירים משכנתא וגם אז זה על סכומים נמוכים מאוד
קודם כל ממש תודה רבה על העדכונים ועל האיכפתיות שלך!!
אני עוקב כבר הרבה זמן אחרי הפוסטים השונים ואני חייב לציין שאתה פשוט עושה עבודת קודש!
אם לפני כמה חודשים חשבתי להתייעץ עם יועצי משכנתא – היום אני מניח שאני בקיא יותר מרוב היועצים ה"חאפרים" שצצים להם – והכל בזכותך!
עכשיו, רציתי בקשה קטנה אם היא אפשרית – האם אתה יכול להרחיב בנושא ביטוח המשכנתא
כמו"כ רציתי לשאול אותך בקשר לתמהיל שאני רוצה לבקש:
(יש לציין שהכנסתי החודשית מסתכמת בכ- 7000 ולכן איני רוצה לעבור את ה2700 ש"ח בחודש)
ההלוואה היא כ- 400,000 ש"ח כאשר:
65,000 – פריים 0.9%- ל15 שנה.
65,000 – פריים 0.8%- ל20 שנה.
133,000 – קל"צ 3.8% ל15 שנה.
133,000 – קל"צ 4% ל20 שנה.
מה אתה אומר? האם זה תמהיל טוב והאם זה ריאלי?
שלום נתנאל,
1. תודה על המחמאות, יחד עם זאת לא כל היועצים חאפרים, אלא יש לא מעט יועצים איכותיים ואמינים שעוזרים רבות ללקוחות שלהם.
השירות שלי הוא להנגיש את המידע ולעזור אבל אני לא מחליף ייעוץ מקצועי ואישי
2. התמהיל נראה טוב
3. אני ארחיב בנושא הביטוח, יש בקשה ספציפית בנושא?
תודה על ההערות ובהצלחה
שלום רב!!
ברצוני לשאול שאלה קטנה.
אנחנו זוג +ילד בתהליך מתקדם בליקחת משכנתא.
בעזרתו של יועץ משכנתאות (AMG)
המשכנא תעמוד על סכום של 650000
לאשתי בתור עובדת מדינה ישנה אפשרות לקחת הלוואה דרך עבודתה פריים +0.9 עד 10 שנים .
1 האם כדאי לקחת את ההלוואה דרך עבודתה של אשתי? בניגוד להצעת של היועצת שמעדיפה את המשתנה של 5 שנים על פני הפריים.
תודה רבה !
אני אישית אוהב את הפריים, אבל אני לא יודע עד כמה אתם יכולים להיות גמישים בהחזר החודשי,
כי ברגע שהפריים יעלה אז ההחזר החודשי יגדל.
בכל אופן, אם ההחלטה הייתה שלי הייתי לוקח את הפריים, אבל אני שוב אומר שאני לא מכיר את התמונה המלאה ולכן ייתכן ואני טועה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני לוקח משכנתא של 550 אלף.
יש לי סכום של 100 אלף בקרן השתלמות (נזיל).
האם כדאי להשתמש בו להפחתת ההלוואה, או לשמר אותו לבטחונות אישיים כגון פיטורים\ מחלה לא עלינו?
תודה,
מוטי
היי מוטי,
זה מאוד אישי, כל אחד הוא בעל נטיה אחרת לחסכנות ולכן אין לי תשובה מדויקת וברורה.
אם ההחזר החודשי לא מפריע לך ואתה יכול לעמוד בו בקלות, אז אל תשתמש בכספי הקרן.
אם ההחזר גבוה לך והיית מעדיף להוריד אותו, תשתמש.
בהצלחה
במידה ופתחתי תיק בבנק מסויים ואחרי יומיים-שלושה התחרטתי והנני מעוניין לקחת משכנתא בבנק אחר האם אני יכול? במה זה כרוך? מהי עלות פתיחת תיק וכיצג נהוג לשלם זאת?
אשמח לקבל תשובות בברכה ותודה
ליזה
היי ליזה,
עלות פתיחת תיק להלוואה לרכישת דירה היא 0.24% מערך ההלוואה,
במקרה של ביטול התיק תצטרכי לשלם סכום זה כ"קנס ביטול"
בהצלחה
מאיזה שלב זה נחשב שפתחנו ? הייני בבנק קיבלנו אישור עקרוני אח"כ הגענו לפגישה נוספת על מנת לשפר את הריביות. במקביל כבר הוציאו לנו מסמכים לחתימה אך עדיין לא חתמנו ולא החתמנו את המוכרים ( גם בדיקת שמאי לא נעשתה) האם זה עדיין נחשב שפתחנו תיק?
אודה לתשובתך,
בברכת חג שמח
ליזה
ליזה שלום,
זה לא נקראה פתיחת תיק.
פתיחת תיק זה שאתם חותמים על הסכם המשכנתא
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
חזרתי מהבנק בקשר להלוואת בוליט של 850 אלף בריבית של 1.7% לשנתיים.
ואמרו לי שאין קנס יציאה, כאמור אני יכול להחזיר את הסכום או חלק ממנו מתי שארצה.
האם יש פה איזה מלכודת?
תודה רבה.
היי מוטי,
אם הם אמרו אז כנראה שאין,
שאל באיזה מסלול זה ואם זה בקבועה תבקש לראות את הסעיף בו מופיע כי זה ללא עמלת היוון
בהצלחה
שלום לך ותודה על הידע שאתה משתף איתנו !
קיבלתי הצעה לתמהיל לפני מכרז ריביות מחברת ייעוץ, אני מרוויחים יחד כ-25K נטו, זוג בשנות השלושים, עם תינוק ומעוניינים ביותר בע"ה. חיים רמת חיים בינונית, עד כה הון עצמי של כ-600 אש"ח.
מעוניינים לרכוש דירה ב-1.5-1.7 (הנמוך ידרוש שיפוץ כמובן).
התמהיל ל-1.2 (ומקווים לקחת פחות, תלוי בנכס):
פריים – 396000 ל-25 שנה (עם מחזור ע"ח סיום קבועה צמודה).
משתנה5- 464000 ל-20 שנה
קבועה לא צמודה – 255000 ל-20 שנה
קבועה צמודה – 85000 ל-10 שנים
החזר חודשי מתחיל ב-6600~, מסתיים בתום עשרים שנה ב-7600~ עם תחזית אינפלציה של 2.5%.
כנראה המשכנתא תוזל לאחר מכרז ריביות.
סה"כ שווי המשכתנא – 1700000\1755000 צמוד.
האם התמהיל מתאים לנו ?
אנו שוקלים גם להיעזר ביועץ לכלכלת המשפחה במקביל ללקיחת המשכנתא מאחר ואנו מעוניינים להתנהל נכון וזהו סכום גדול.
דבר נוסף, מהם הריביות שלדעתך כדאי לנו לשאוף אליהם בתמהיל כזה?
בברכת חג שמח,
דורין
דורין שלום,
1. התמהיל נחמד, אני לא יודע מהם השיקולים שהובילו אותו אבל הוא בסיסי וסביר
2. ריביות ניתן למצוא במחשבון משכנתא
בהצלחה
תודה תודה ושוב תודה
אני לפני לקיחת משכנתא שנייה בחיי ויש לי רק להצטער שלא היית קיים במובן הנוכחי לפני 11 שנים בסיבוב הקודם שלי.
אני שלושה ימים מתעמק בכתבות ובמאמרים באתר שלך ופשוט מוקסם כל פעם מחדש ואין לי אלא לומר לך שוב תודה ענקית בשמי ובוודאות בשמם של מאות אם לא אלפים שאני משוכנע שחייבים לך היום רווחה כלכלית לא מועטה.
שתי שאלות : רכשתי דירה תמורת 1.6 מ', אני זקוק למשכנתא בגובה 450 א"ש, (28% מערך הנכס בקירוב) האם נכון יהיה לחלק אותה לשלושה מסלולים שווים (פריים, משתנה כל 5 וקל"צ) או שכדאי להגדיל את הפריים והמשתנה על חשבון הקל"צ (40-40-20) ? אני אמור לקחת אותה בערך בעוד כחודשיים – שלושה, האם מומלץ כבר להתחיל כבר עכשיו בפגישות בבנקים לקבלת הצעות ?
ושוב המון תודה !
שלום לירן,
1. אתה לא יכול לקחת 40% פריים אלא רק 33%.
2. התמהיל הבסיסי שלי מדבר על חלוקה דומה של המסלולים (1/3 בכל מסלול או טיפה מעבר לזה בקל"צ).
יחד עם זאת, צריך לדעת שכל אחד הוא מקרה לגופו וייתכן ולך יתאים תמהיל שונה ולכן יש לשקול בזהירות ובתבונה את בניית התמהיל.
3. כן, מומלץ כבר להתחיל ולהיפגש על מנת לקבל מושגים ולהבין את החומר.
בהצלחה
אתה לא מבין כמה סדר עשית לי!!
אז כמו כולם קנינו בית בשעה טובה והחלטנו לקחת את המשכנתא עכשיו כדי לא לשלם מדדי בניה
הלכנו לבנק מיזרחי ולאומי והביאו לנו תמהיל כזה :
250k ל20 שנה קבועה צמודה 2.9%
275k ל30 שנה פריים -0.7
200k ל30 שנה משתנה כל 5 צמודה 2.39%
100k ל30 שנה משתנה כל 5 לא צמודה 4.63% ס
סהכ 3761 ש״ח לחודש והסה״כ הכללי 825000
רציתי לשאול אותך מה אתה אומר על התמהיל בהתחשב בכך שאנחנו רוצים החזר בגובה הנל מפני שזה מה שאנחנו יכולים להרשות לעצמנו
תודה רבה על הכל ( כשבאתי לבנק הראיתי ביטחון ודיברתי במושגים״
שלום וברכה,
לצערי התמהיל לא ממש טוב, מכמה סיבות:
1. אין טעם לקחת קבועה צמודה לתקופה ארוכה כל כך
2. המשתנה כל 5 (גם הצמודה וגם הלא צמודה) ארוכות מדי.
אני מבין שאלו תוצאות של ההחזר החודשי אבל אני מחויב לומר לכם את האמת (גם אם היא לפעמים מבאסת).
בכל אופן,
בהצלחה
של המשכנתא והפקידה הייתה קצת בשוק שעומדת מולה מישהי שמבינה קצת אז היא מאוד כיבדה והייתה עיניינית
עשית לנו ממש חוויה טובה מכל העסק הזה שניקרא משכנתא. בבית הקודם לא היה לנו חצי מושג מה זה משכנתא ובגלל זה שילמנו על כך ביוקר רב
תודה רבה לך שהשם יברך אותך וירבו כמוך בישראל
משכנתאמן , אחרי שקראתי את המאמר בעיון רב ואת כל הטוקבקים נשאר לומר – ישר כוח :).
נשארו מספר שאלות :
אני כרגע בסטטוס "מחפש דירה " עדיין לא מצאתי .
1 מתי אתה ממליץ לגשת לבנק לבקשת "אישור עקרוני" ?
2 חשבתי על להמתין לכשאמצע דירה לחתום על חוזה ,ובחוזה לציין שהתשלום לדירה במלואו יהיה בעוד כ 3 או 4 חודשים קדימה,ואז לבקש אישור עקרוני, ובנתיים להתחיל את "הסבב בנקים" ולבקש הצעות מחיר .
אשמח לדעתך , אורי.
אורי שלום,
ממש לא! אנא גש עוד היום לקבל אישור עקרוני (זה לא עולה כסף) וזה חובה לעשות לפני ביצוע חוזה שאולי לא תוכל לעמוד בו כי לא תקבל אישור עקרוני.
בשלב זה התמהיל והריביות אינם חושבים אלא רק האישור העקרוני של הבנק
בהצלחה
שלום והרבה תודה
מה לעשות במקרה שהבנקים לא נותנים הצעה בכתב? זה חוקי? בנק אחר מבקש העצה של הבנק הקודם בשביל לשפר את הריביות.
שלום וברכה,
לצערי אני לא מכיר את החוק בנושא הזה.
בכל אופן, בהצלחה
שלום,
היום גיליתי את האתר ואני כבר שעות בו!! מאוד מעניין ומלמד.
אנחנו זוג, מאוד מבולבלים ולחוצים כרגע, שמתעניינים ברכישת קרקע לבניה, מחיר הקרקע 350K וההון האישי שלנו הוא 330K,בכוונתנו להשלים את ההפרש (בתוספת מס רכש) ע"י הלוואה.
אנחנו מתכננים לאחר רכישת הקרקע תהליך בניה של עד 1000K.
האם בשלב זה אנחנו כבר צריכים לגשת ליועץ משכנתא לקבלת אישורים ואישור עקרני או רק לאחר קניית הקרקע וקבלת אישורים לתוכניות בניה.
תודה
שלום וברכה,
שמח לשמוע שאתם נהנים מהאתר.
לכו ליועץ משכנתאות עוד היום וברור לפני רכישת הקרקע.
אתם רוצים לדעת את כל מה שאפשר לדעת לפני רכישת הקרקע ולא אחריה.
על כן התשובה חד משמעית – עשו זאת לפני רכישת הקרקע.
בהצלחה
הי
ראשית תודה
שאלה נוספת: גם אם לקיחת המשכנתא בפועל תהיה בעוד כ-8 חודשים (עד לאישורי בניה וכ')
עדיין כדי להתחיל יעוץ משכנתא – כמובן בתשלום?
תודה
התשובה שלי הייתה חד משמעית מקודם,
זה לא משנה מתי תשלמו את הייעוץ, בכל מקרה אתם תצטרכו אותו (תנסו לשלם בתשלומים כך שזה ייפרס לכם לתקופה ארוכה)
אתם גם יכולים ללכת לבנק באופן עצמאי, אם אתם חושבים שאתם יכולים לעשות את זה לבד.
בהצלחה
הי,
קודם כל חייבת להודות לך על הבלוג, על ההשקעה שלך ועל הרצון לעזור לאנשים.
קיבלתי הצעה לתמהיל שהרכבתי בעצמי על סך 590,000 , לאחר עיון בכתבות על משכנתא. אבקש את דעתך:
1. 193,000 ש"ח בריבית פריים 0.9%
2. 160,000 ש"ח קל"צ ל 14 שנה בריבית 4.28%
3. 237,000 ש"ח משתנה צמודה 5 שנים (עוגן+) בריבית 1.96%
האם הריביות טובות או שללחוץ עוד על הבנק?
תודה
לא כתבת לכמה שנים המשתנה הצמודה (פרט חשוב מאוד).
על פניו, תמהיל בסיסי – לא יכול להגיד שהוא מצוין אבל הוא גם לא גרוע.
בהצלחה
ערב טוב משכנתאמן,
חייב לציין שהאתר שלך פשוט מצוין.
ברצוני לקחת משכנתא בסך 800,000 ש"ח.
ההצעה שקיבלתי(לא סופית) הינו:
100,000- קלצ ל 20 שנה בריבית 3.95
210,000- קלצ ל- 25 שנה בריבית 4.55
260,000- פריים ל 30 שנה- מינוס 0.95
230,000- משתנה כל 5 צמודה ל-25 שנה- בריבית 2.2
רציתי לשאול 2 דברים:
א.האם התמהיל טוב?
ב.האם לדעתך יש מקום לשיפור באחת ממריכיבי ההצעה?אציין כי ההצעה אינה סופית.האם למשל שווה לקצר את תקופת הקלצ בתמורה לריבית אטרקטיבית הרבה יותר ולעומת זאת להאריך את התקופה של משתנה כל 5 ל 30 שנה.
אודה לתגובתך.
בברכה,
גיא
גיא שלום,
לא נכיר אותך אישית ולכן קשה לי לומר אם התמהיל טוב או לא, אבל הוא נראה בסיסי וסולידי.
לא הייתי מאריך את המשתנה הצמודה (לא בטוח שמתאים לך קל"צ ל- 25 שנה אבל אני באמת לא יכול לקבוע)
בהצלחה
שלום לך, ראשית רציתי להודות לך על האתר המצויין, הלינק שלו עבר בין חברי הצוות שלי כמו עוגיות טריות וכל מי שבתהליך קניית דירה מבלה בו שעות, כמוני.
אני לוקחת משכנתא קטנה יחסית 250 אלף וכבר יש לי חוזה, עשיתי סקר שוק בין הבנקים ובשבוע הבא התכוונתי לפתוח תיק בבנק, אבל עכשיו אני לא בטוחה, מאחר והבעלים הקודמים של הדירה צריכים לסגור את המשכנתא שלהם ולפי החוזה יש להם עד סוף מאי לעשות זאת, אם אפתח תיק עכשיו ואקבל את המסמכים שלהם רק עוד חודש וחצי, הריבית שהציעו לי עכשיו בבנק יכולה לעלות נכון? או שברגע שהתחלתי להביא את המסמכים, גם אם רק חלקם, הריבית תישמר לי?
הבעיה הכי גדולה שלי היא שאני טסה לחול מאמצע מאי עד סופו ואני פוחדת להשאיר את כל הסידורים לתחילת יוני (למרות שאת הכספים אני אמורה להעביר באמצע יוני)
שלום טניה,
עניין מעט בעייתי, מצד אחד זה באמת מוקדם לפתוח תיק חודשיים לפני שאת צריכה את הכסף ומצד שני את לא תהיי פה בזמן הקריטי של התיק.
ממליץ לך לעשות שיעורי בית טובים על המשימות שיש אחרי פתיחת התיק ולראות איך את יכולה לנהל זאת בפרק הזמן שמוגדר לך.
תנסי לפתוח את התיק בתחילת מאי ואז יהיה לך גם מספיק זמן למשימות וגם פחות סיכוי לעליית ריביות.
בהצלחה
שלום לך
אתה ממש מציל נפשות (הרי כל המציל נפש אחת הציל עולם ומלאו)
בית ספר כזה עוד לא היה לנו תבורך .
כמה שאלות
אנו זוג צער פלוס ילדה מגששים לקנו דירה מצאנו ב 930 אלף
הון 270 אלף מרוחים9500 אנו מעוננים בהחזר חודשי 2500 ויש אשור עיקרוני איזה תמהיל מומלץ ?
שלום זוהר ותודה על הפרגון,
מדובר בהחזר חודשי נמוך לסכום שאתם צריכים.
כאן תוכלו למצוא תמהילים ל-600,000 ש"ח ותמהילים ל-700,000 ש"ח.
תתחילו משם ותבצעו התאמות לפי הצרכים שלכם.
בהצלחה
שלום לך. קודם כל תודה רבה על העצות והזמן שאתה מגדיש. אני אמור לקחת משכנתה בסך700000אש״ח איזה תמהיל היית ממליץ לקחת? בנוסף בעוד שנתיים קרן הישתלמות ע׳ס 60000 אמורה להשתחרר. וההחזר החודשי לא יעלה על 2800 ש״ח בחודש אני ואשתי מרוויחים 13000נטו בחודש תודה רבה ואשמח לתשובה
שלום אבי,
1. בפוסט הבא תוכל למצוא תמהילי משכנתא ל- 700 אלף
2. בוליט יכול להיות רעיון טוב עבור קרן ההשתלמות
בהצלחה
היי משכנתא מן,
כמו תמיד אני תמיד נהנה לקורא את הפוסטים שלך הם מועילים וכתובים היטב.
הייתי רוצה להתייעץ יתך במשהו,
אבי בן 58 ורוצה כרגע לעשות מחזור למשכנתא שלו
נשארו לו עוד 20 שנה למשכנתא
אך יועץ המשכנתאות אמר לנו שניתן לקחת משכנתא רק עד גיל 74
האם זה נכון?
שלום זוהר,
מניסיוני, אין גיל מוגדר ללקיחת משכנתא.
זה נכון שלא נותנים בכל גיל משכנתא ל- 20 שנה אבל בכל בנק זה משתנה
בהצלחה ואריכות ימים
תודה רבה 🙂
בשמחה ובהצלחה
שלום,
אנחנו לקראת סגירת חוזה לקניית דירה יד 2. מועד הפינוי הוא יולי שנה הבאה (2014) ומחיר הדירה 1,165,000.
יש לנו הון עצמי של 865,000 בערך, שאלתי היא האם להתחיל לקחת את המשכנתא מהיום?
האם יאשרו לנו לקחת את המשכנתא מהיום? כי הרי קודם נותנים את ההון העצמי ובטח את ה-300,000 ש"ח האלו ניצן רק בסוף.
תודה!
שלום לילך,
1. תוכלו לקחת משכנתא היום אבל תצטרכו להעביר את הכסף למוכרים, כך שקחו בחשבון שתצטרכו לשלם הרבה כסף לפני קבלת הדירה.
2. לגבי הכדאיות – אם אתם חושבים שהריביות יעלו אז כדאי לקחת עכשיו והפוך. לצערי אני לא יכול לדעת מה יקרה לריביות בטווח של שנה.
בהצלחה
האם ניתן לשפר את הריביות לאחר פתיחת התיק?
שלום אורי,
לא נהוג, אבל אפשר במקרים קיצוניים…
שלום,
אני מעוניין לקנות דירה להשקעה ואני חושש שאחרי שאחתום על החוזה הבנק לא ייתן לי את הסכום (או את אחוז המינוף) שאני צריך.
רציתי לשאול האם ניתן לפתוח תיק משכנתא ולקבל את הערכת השמאי הבנקאי לפני החתימה על החוזה קניה ? האם הבנק יסכים לכך ?
תודה
שלום יוסי,
1. ראשית תצטרך לקבל אישור עקרוני
2. לאחר מכן (אחרי שאתה יודע באיזה בנק אתה לקוח את המשכנתא) תוכל להזמין שמאי מטעםן הבנק עוד לפני חתימת חוזה ואז להבטיח את עצמך עוד יותר
בהצלחה
הי ,
לגבי 2:
א) שמתי לב לתופעה שפקידי המשכנתאות לא מוכנים לשאת ולתת על הריביות כל עוד אתה לא מציג להם חוזה חתום. הם רוצים לראות חוזה חתום ורק אז יסכימו לשאת ולתת על הריביות. איך אפשר להתמודד עם העיניין הזה?
ב) רק כדי לוודא: האם אוכל להזמין שמאי מטעם הבנק ל-פ-נ-י שיש לי חוזה חתום? (אני לא חייב לפתוח קודם כל תיק משכנתא?)
האם השמאות הזו תעלה לי כמו שמאות פרטית או כמו שמאות בנקאית (זולה יותר מפרטית)?
תודה שוב!
שלום יוסי,
1. תסביר להם את הבעיה שלך עם העניין של השמאי ואולי הם ייתנו לך ריביות כבר עכשיו
2. תוכל לקבל אישור חריג מהבנק לשמאות לפני תיק ובעלות בנקאית
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אשמח למס' חידודים:
"הבנק שומר את הריביות עליהן חותמים ל-12 יום"
האם הכוונה היא ל- 12 יום עד לקבלת האישור הסופי על משכנתא או עד לתשלום הכסף למוכר?
האם קבלת האישור הסופי למשכנתא, העברת התשלום למוכר ומועד תחילת תשלומי המשכנתא לבנק יכולים להיות שונים?
ובאותו ההקשר – לא הבנתי למה היתה כוונתך בתשובה ליובל "ניתן לשחרר חלק מהסכום לפני כן על מנת לקבע את הריביות"?
המון תודות
עידית
עידית שלום,
1. מרגע שחתמת על תיק המשכנתא יש לך 12 יום להשלים את המסמכים הדרושים לבנק על מנת לקבל את הכסף (אם עברו 12 יום והבנק לא קיבל את כל המסמכים הוא רשאי להעלות את הריביות שנתן לך)
2. זה אומר שאם את צריכה משכנתא לעוד חצי שנה אבל עדיין רוצה לקחת אותה היום. את יכולה לקחת רק חלק מהמשכנתא היום ואת החלק הזה כדאי לקחת בריביות קבועות כי אז הם יישמרו לך גם לעתיד
בהצלחה
קודם כל, תודה על ההשקעה המתמשכת באתר המצוין הזה.
שאלה, שיתכן והיא קצת מטופשת- האם יש השפעה על הסדר\אופן בו מעבירים בפועל את הכסף מהבנק לקבלן?
לדוגמה – עלי לקחת כ-800K משכנתא לכיסוי הנכס. כמובן, לא אקח הכל במכה אחת, אלא כמספר תשלומים על פני מספר שנים (לפי התקדמות הבניה). כך שלמעשה, ההחזר החודשי ה"מלא" איננו רלוונטי כל עוד אינני מושך את כל הסכום.
במצב כזה-
1. האם רצוי "להתחיל חזק" עם החזר מלא, כדי לנצל ריביות נמוכות או מצב משפחתי (בעתיד צפויים יותר ילדים מהיום…) ?
2. במידה ואני מעביר את הסכום בתשלומים, האם יש מסלולים מהם כדאי "להיפטר" כמה שיותר מהר?
3. האם יש מסלולים שלא ניתן "לדחות" את המשיכה בהם, או שזה כרוך בהוצאות מיוחדות?
ברוב המאמרים ההתייחסות למשכנתא היא כמקשה אחת שנלקחת בו זמנית – האם מדובר בתחום אפור, או שאני מפספס כאן משהו מהותי? 🙂
תודה רבה!
שלום וברכה,
אין שאלות מטופשות ואין הביישן למד…
1. ממליץ להתחיל עם החזר שנוח לכם
2. ממליץ להתחיל עם המסלולים הקבועים, לאחר מכן את המשתנה כל חמש ובסוף את הפריים
בהצלחה
לקחתי בשעה טובה משכנתא
הכסף עבר למוכרים , למה הבנק דרש ממני לשלם ריבית
שלום כפיר,
לשלם ריבית עבור מה? לא הבנתי את השאלה
היי משכנתאמן,
האם יש מגבלות על פרק הזמן שבין חתימה על המשכנתא לבין התשלום לקבלן?
תודה,
אסף
שלום אסף,
זה משתנה מפרוייקט לפרוייקט
בהצלחה