הפוסט הזה לא עומד להיות משפטי ולעסוק בעריכת חוזים, אבל חשוב לי מאוד לעדכן אתכם במספר דברים שאתם צריכים לחשוב עליהם לפני שאתם חותמים חוזה לרכישת דירה והדברים הללו קשורים ישירות למשכנתא שלכם.
מה צריך לעשות לפני שחותמים חוזה? איך בונים לוח תשלומים? ולמה יש סיכוי שלמרות שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא תמצאו את עצמכם עם סכום משכנתא נמוך יותר ממה שתכננתם או ללא משכנתא בכלל? כל זאת ועוד בפוסט הבא
1. חותמים על חוזה רק אחרי שמקבלים אישור עקרוני לנכס הספציפי
רוב האנשים שמתכוונים לרכוש דירה, מגיעים לפני כן לבנק ומוסרים את הפרטים הראשוניים ולאחר מכן מקבלים אישור עקרוני למשכנתא.
זה אומר שהבנק נותן לכם אישור שברמה העקרונית הוא מוכן לתת לכם משכנתא, אבל האישור הזה מתייחס בעיקר לנושא הפיננסי ולכן הוא בעצם רק מאשר לכם שעל בסיס ההכנסות שהצגתם הבנק יהיה מוכן לתת לכם משכנתא.
יחד עם זאת, רוב האישורים העקרוניים אינם מתייחסים ישירות לנכס שאתם רוצים לרכוש ומכיוון שלא חסרות בעיות עם נכסים (נסח טאבו לא תקין / חוסר בהיתרי בניה וכו') ייתכן מאוד שתרכשו דירה לאחר שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, אבל מכיוון שהאישור עסק בעיקר בנושא הפיננסי ולא עסק בנכס ספציפי, ייתכן ותמצאו את עצמכם עם אישור כללי למשכנתא אבל ללא אישור לנכס שכרגע רכשתם וזה יעמיד אתכם בפני שוקת שבורה.
ההצעה שלי:
דברו עם הבנק על הנכס הספציפי שאתם רוצים לרכוש ותשאלו אותו אם מבחינתו זה בסדר, חלק מהבנקים יגידו לכם שאין באפשרותם לבדוק נכס כלשהו לפני שתחתמו חוזה, אבל חלק מהבנקים כן ייתנו לכם אישור או חשוב מכך יצביעו על בעיות שיכולות להיות ואת זה חשוב לכם מאוד לשמוע.
2. מבצעים שמאות מוקדמת
לאחר שחותמים על החוזה ומגיעים לקחת משכנתא, אתם תידרשו להזמין שמאי לדירה אותה רכשתם.
השמאי ייתן את חוות דעתו ויגיד כמה הדירה שווה לדעתו ופה יכולים להיות שלושה מצבים:
- המחיר שהשמאי אמר הוא בדיוק המחיר עליו הסכמתם בחוזה
- המחיר שהשמאי אמר הוא גבוה מהמחיר עליו הסכמתם בחוזה
- המחיר שהשמאי אמר הוא נמוך המחיר עליו הסכמתם בחוזה
חשוב לדעת שהבנק מתייחס למחיר הדירה לפי הכלל הבא – לפי המחיר שרשום בחוזה או לפי מה שאמר השמאי – הנמוך מביניהם.
כלומר, אם רכשתם במיליון ש"ח והשמאי אמר שהדירה שווה מיליון ומאה אלף, אז הבנק יתייחס לכך שהדירה שווה מיליון, אבל אם השמאי רשם שהדירה שווה רק 900 אלף, אז מבחינת הבנק הדירה שווה 900 אלף, למרות שרשום בחוזה מיליון ש"ח.
זה יכול לעורר בעיות כי אם אתם עומדים על אחוזי מימון גבוהים, ואם השמאי נתן הערכת חסר ולא העריך את הדירה כפי שרשום בחוזה אתם תקבלו משכנתא קטנה יותר ותצטרכו להביא כסף מהבית שלא תמיד יהיה לכם.
ההצעה שלי:
במקרים של אחוזי מימון גבוהים, תבקשו מהבנק לעשות שמאות מוקדמת (זה קצת יותר יקר) אבל לפחות לא תופתעו לאחר שכבר חתמתם חוזה והתחייבתם למוכר.
3. בונים לוח תשלומים לפי תמהיל המשכנתא
אחת הבעיות היותר גדולות של אנשים שרוכשים דירה הוא לבנות את לוח התשלומים, יש פה המון משתנים (דרישות המוכר / המשכנתא של המוכר / מועד המסירה וכו').
אחת הבעיות שצצות היא שבניתם לוח תשלומים באופן כזה שלא מאפשר לכם את תמהיל המשכנתא שבניתם ולכן אתם צריכים ללכת לפי לוח התשלומים שבניתם ולא לפי התמהיל שבניתם (ואתם כבר יודעים מה יותר חשוב לעתיד).
לדוג':
אם התחייבתם לסגור למוכר את המשכנתא על ידי המשכנתא שלכם והמשכנתא של המוכר עומדת על 300 אלף ש"ח, אבל לפי התמהיל שלכם אתם רוצים לקחת 600 אלף ש"ח במסלול קל"צ, אז יש לכם בעיה.
כי אתם תצטרכו לקחת קודם כל 300 אלף לטובת סגירת המשכנתא של המוכר (וזה יגיע ממסלול הקל"צ) אבל השחרור הבא יהיה לפחות שבועיים שלושה לאחר מכן וגם הוא יהיה ממסלול הקל"צ, הבעיה שפה הריבית כבר לא שמורה וייתכן שהבנק יקבע לכם אותה לפי ראות עיניו ואתם בסיכון גדול פה.
הצעה שלי:
בנו קודם כל תמהיל משכנתא שתהיו סגורים עליו ורק אחר כך תסכימו על לוח תשלומים מול המוכר (אתם רוצים שלוח התשלומים יהיה בנוי על בסיס התמהיל ולא להיפך).
4. עושים הערכת "עלויות נוספות" כמה שיותר מוקדם ובצורה מדויקת
בעיה נוספת שיש לאנשים שלוקחים משכנתא, היא שהם לא חשבו מספיק על העלויות הנוספות של הדירה (שיפוץ / מתווך / מס רכישה / רכישת ריהוט וכו').
במידה ולא חשבתם על כל אלה וכבר חתמתם על חוזה ועל משכנתא ורק לקראת הסוף גיליתם שאתם צריכים עוד 100 אלף ש"ח, יהיה לכם קשה מאוד לפתוח את המשכנתא מחדש ולהוסיף 100 אלף לטובת המשכנתא, בהרבה מקרים הבנק פשוט לא יסכים (וגם אם הוא יסכים זה יהיה בריביות מאוד גבוהות).
ההצעה שלי:
הקפידו לבצע הערכה מוקדמת של העלויות הנוספות, תוסיפו לסכום שקיבלתם 20% לאקסטרות ורק אז תחשבו כמה משכנתא אתם צריכים.
תזכרו שכספי המשכנתא הולכים לטובת המוכר ולא אליכם ולכן העמיסו את העלויות הנוספות על המשכנתא ואת ההון העצמי העודף תשאירו אצלכם לטובת העלויות הנוספות.
5. מוודאים ב-100% שאתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא
מבחינתי הסעיף הזה מובן מאליו ואני רושם אותו רק בשביל השקט הנפשי שלי, זה ברור לכם כשמש שלפני שאתם רוכשים דירה אתם צריכים לבדוק ב-100% את העלויות של המשכנתא, גם לטווח הקצר ובעיקר לטווח הארוך.
לוודא ב-100% שהעלויות מתאימות לכם ואתם עומדים בהן בקלות (גם בעיתות של עליות ריבית ומדד), זה לא מספיק שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק, אלא אתם צריכים לוודא שזה באמת מתאים להוצאות המשפחתיות שלכם ולתכנונים שלכם להמשך הדרך.
ההצעה שלי:
לאחר שקיבלתם אישור עקרוני משני בנקים לפחות, תעשו הערכת עלויות כללית למשכנתא עם ירידה לפרטים כגון: ריבית שעולה בכמה אחוזים, עליות מדד חדות וכו', ורק לאחר שאתם סגורים ב-100% שהכל בסדר ואתם יכולים לעמוד בזה בכבוד, רק אז תלכו לחתום חוזה.
לסיכום,
אני מקווה שעזרתי לכם קצת בידע חשוב שיועיל לכם להמשך הדרך, חתימה על חוזה רכישה טומנת בחובה התחייבות מאוד מאוד גדולה ואתם רוצים לדעת במאה אחוזים שאתם מכוסים מכל המקרים שלא יבואו.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
היי תודה רבה! כל הפוסטים שלך מעולים ועושים שכל!
אם אתה יכול לתת לי עצה על תמהיל שבניתי
רציתי לדעת האם התמהיל טוב ואילו ריביות כדאי לי לדרוש מהבנקים על המסלולים הנ"ל:
משכנתא של מיליון ש"ח שמהווה טיפה פחות מ-50 אחוז מהעסקה (דירה יד 2)
החזר רצוי בין 4500-5000 שח לחודש:
330K – פריים ל-30 שנה
400K – קל"צ ל-20 שנה
270K – משתנה כל 5 שנים ל20 שנה
תודה רבה!!!!!
שלום יובל,
נראה סביר
בהצלחה
תודה רבה על כל המידע המועיל באתר!
יש לי שאלה ברשותך,
יש לי משכנתא שלקחתי לפני 5 שנים.
נשאר לי המסלולים הבאים כל אחד ל15 שנה
80K פריים 0.85%
45K משתנה כל שנה צמוד 1.6%
80K משתנה כל 5 שנים צמודה (עדכון אחרון לפני כמה חודשים) 1.16%
165K קבועה צמודה 3.35%
החזר נוכחי 2450 ש"ח.
אני רוצה להגדיל את ההחזר בכאלף ש"ח.
קיבלתי הצעה מהבנק למחזור החלק של ה165K:
3.27% קל"צ ל6 שנים.
א. האם המהלך נכון? או שכדאי למחזר משהו אחר בצורה שונה?
ב. האם הריבית שהוצעה לי טובה כיום? (בכל זאת אני "שבוי" בבנק. מחזור במקום אחר לא משתלם לי כרגע לאור שאר הריביות במסלולים האחרים)
שלום בני,
1. מהלך נכון לדעתי
2. סבירה
בהצלחה
הטיפ הכי חשוב בעיניי: לקחת עורך דין שמייצג רק אתכם וילווה את כל התהליך.
המון אנשים מנסים לחסוך דווקא את העלות של עורך דין, למרות שהיא שולית ביחס להוצאות אחרות, ומסתבכים עם נכס שיש לו בעיות ברישום/חוזה שמקפח את הזכויות שלהם.
עורך דין טוב ידאג כמעט לכל הטיפים שכתבת
שלום מעיין,
תודה על התוספת, את בהחלט צודקת
אכן פוסט חשוב ביותר
לרוב, כדאי להתייעץ עם עו"ד באשר לעלות המיסים והעלויות מסביב, לפני שבכלל חושבים איזו דירה לרכוש ובאיזה סכום.
וכן, לחתום על חוזה רק לאחר אישור עקרוני למשכנתא ובסמוך לאישור.
יש נכסים בעייתים שהבנקים לא מתלהבים לתת בגינם משכנתא, עקב בעיות רישום בנכס,
תודה על התוספות שרי
שלום רב משכנתא מן היקר!
תודה רבה על כל העזרה וההסברים!
1) אנו אמורים להכנס לדירה בע״ה ב31/01/17 אך מעוניינים למשוך את המשכנתא לפני כן כדי להמנע מעליית הריביות . האם ניתן למשוך רק חלק מהכסף , רק כדי שהריבית ישמרו ושאר הכסף יועבר סמוך למועד המעבר לדירה ? (בלי גרייס וכדו׳)
אם לא – יש פתרון יצירתי אחר?
2) יש לנו 2,250 נקודות בריבית זכאות (זה 161,000 בריבית זכאות) ואולי גם יותר בגלל שירות צבאי ולאומי .
האם כדאי לנצל זאת בתנאים הקיימים היום? האם זה רק לקבועה צמודה?
3) יועץ משכנתא המליץ לי להגיש לבנק תמהיל ללא זכאות , כדי שהבנק לא יעלה מחירים בגלל כך , ואחרי שאתחיל לשלם על הקל״צ (לפני שאמשוך את שאר המסלולים) להוסיף את הבקשה לזכאות וכך כבר הבנק לא יוכל להעלות לי את הריבית על הקל״צ . (ישאר מסלולים של פריים ומשתנה כל 5 שאני מבין שיש פחות מה להעלות בהם ריבית)
4) שאלה אחרונה – סליחה על האריכות – האם במשתנה כל 5 לא צמודה – יש השפעה לאורך השנים של ההלוואה על אחוז הריבית שיתן הבנק?
תודה רבה!!!
סליחה, לגבי השאלה האחרונה – התכוונתי למשתנה כל 5 צמודה.
(ואם אין השפעה לשנים ומן הסתם לא נשאר עם המסלול הזה ל20 שנה בלי למחזר באחת מתחנות היציאה, אז כדאי להאריך את השנים כדי להקטין את ההחזר החודשי ולפנות כסף לקיצור הקל"צ ל10 שנים?)
תודה רבה!
שלום יואל,
1. אפשר לקחת רק חלק מהמשתנה
2. זה רק בקבועה צמודה וזה יכול להיות רעיון טוב, תלוי בתמהיל ובשאר הריביות
3. לא יודע אם זה אפשרי לאחר החתימה והביצוע של המשכנתא (אפילו חלקה)
4. אין השפעה על השנים
5. אם יש רצון לסלק בעתיד את המשתנה, אז להאריך את התקופה זה רעיון טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן
על איזה תמהיל וריביות כדאי לשאוף במשכנתא 75% מימון מחיר למשתכן. 1100k מימון.
רווק בן 41 לא מתוכנן ילדים. עבודה יציבה עם קביעות. הכנסה 21000-23000 שח נטו בחודש.
החזר חודשי 6000-6500 שח.
שלום מאיר,
תנסה משכנתא קצרה (לפחות בקבועות) ואז יש סיכוי שהריביות יהיו יור נמוכות ל- 75% מימון
כמו כן, אתה יכול לבקש לעשות שמאות ואז ערך הנכס יהיה שווה יותר ואחוזי המימון יהיו נמוכים יותר ואז הריביות אמורות להיות טובות יותר
בהצלחה
תודה משכנתאמן רק אתמול התברר לי שאחוזי המימון הם ביחס למחיר הריאלי של הדירה לא למחיר ההנחה.
אם כך הדבר סיכוי טוב שארד ל 59% אחוזי מימון ולא 75%. על סכום של 1000600 שח.
התמהיל יהיה 420k קלצ ל 22 שנים.
320 פריים ל 30 שנים.
ו 320 מלצ ל 30 שנים.
חייב לציין שבמשך השנים אכסה חלקים במשכנתא והמסלולים לא יגיעו ל 30 שנה.
איזה ריביות יחשבו טובות בנתונים האלה?
תעשה סקר ותגלה, זה קצת היום לנקוב בריביות כי השוק די "השתגע"
בהצלחה
1 – אם המשכנתא דרושה לא לפני 2017 רצוי לקחת ב ינואר מאחר וריבית הזכאות יורדת בחצי מ2.5 ל 2
2 – על שירות צבאי יש לסכום את כמות החודשים כפול 1% על שירות אזרחי מקסימום 12 חודשים לא יותר וגם כפול 1% , זה רק לקבועה צמודת מדד היתרון של היום זה 10 שנים עד 30 שנה
3 – כן יועץ המשכנתאות צודק למרות שהיום העירו לבנקים בנושא ויתכן שחלקם לא עושים זאת
4 – למשתנה כל 5 שנים יש השפעה וזאת מאחר וכעבור 5 שנים ישנו עוגן שהוא מתעדכן ולכן הוא משפיע על הריבית שמשפיעה על ההחזר החודשי
שלום
אני רוצה לפרוע כ-40,000 ש"ח מהמשכנתא,
יש לי שתי הלוואות שמהן אני רוצה לפרוע:
קבועה צמודה למדד 3%
משתנה כל 5, כרגע ריבית 2.35%, עוד שנתיים יש תחנת יציאה שאז הריבית משתנא לריבית בנק ישראל למשכנתאות +0.5%איזו הלוואה עדיף לי לפרוע?
תודה
שלום דוב,
הייתי סוגר את המשתנה
בהצלחה
שלום
ראשית, תודה על האתר.
אשמח לקבל את חוות דעתך על ההצעה שקיבלתי:
מחיר דירה: 850,000
משכנתא מבוקשת: 510,000 (60%)
פריים: 127,500 (25%) ריבית P-0.2
קל"צ: 382,500 (75%) ריבית 4.7
2 המסלולים הם ל-20 שנה.
תודה רבה.
שלום אבי,
אם המשכנתא היא לטווח ארוך אז סביר,
אם היא לטווח קצר (כלומר ייתכן ותסלקו או תמכרו את הדירה) אז לא הייתי ממליץ והייתי גם פונה למשתנה כל חמש שאמורה להיות יותר זולה
בהצלחה
משכנתאמן היקר, תודה רבה על פועלך.
אשמח לקרוא את חוות דעתך על התמהיל \ ריביות הבאות (לאחר סקר שוק):
60% מימון
פריים ₪ 250,000.00 30.0 1.00%
קבועה_לא_צמודה ₪ 383,000.00 18.0 4.60%
קבועה_לא_צמודה ₪ 133,000.00 20.0 4.80%
ההחזר הוא בערך 4,277 ש"ח, ההחזר שכיוונו אליו.
באופן כללי, לא רוצים להסתכן עם צמודות \ משתנות למיניהן למעט פריים, לא רוצים להתחייב לסגירת חלקים מהמשכנתא באמצעות קה"ש וכו'.
שלום אשר,
קצת יקר אבל סולידי
בהצלחה
היי
אני לפני רכישת דירה ,קיבלתי אישור עקרוני הבעיה שהנכס שאני מעוניין לקנות כנראה מוערך ב780 אלף בעוד אני הולך לשלם מיליון…
הבנק שאל למה הפער אמרתי שכנראה יש שם חריגות בניה שלא משוקללות במחיר לכן הערכת שמאי נמוכה..
הבנק נתן לי מספרי טלפון של 3 שמאים.. המחירים מופקעים אלפי שקלים 3000 עד 4500 שקל…
הכל בגלל שאין לי חוזה ולא קיבלתי הפניה מהבנק …. אבל אם אני אסגור חוזה עם המוכר והבנק יחליט שלא לתת משכנתא על הנכס מה אז ?
האם יש אופציות חוץ מלשלם סכומים כאלו ?
חוזה מותנה גם הוא לא רלוונטי ויגרום לשמאות פרטית …
אשמח לעזרה
שלום דודו,
תנסה עוד שמאים, גם מבנקים אחרים
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
המוכר של הבית שברצוני לקנות רוצה לקבל סכום גבוה יחסית בתחילת הקניה שלי.
אנו מעדיפים לבצע את הרכישה מהר. ואין לי את הסכום המבוקש ולכן נעזר בהורי עד לקבלת המשכנתא ומתוך זה להחזיר להורים.
בפגישה עם עורך דין הוא אומר שהמשכנתא שאקבל מהבנק במקרה כזה יהיה בסכום שלא עולה על מה שנאשר לי לשלם (בלי להתייחס שהכסף ששולם של ההורים או שלא).
האם זה נכון? ומה בדבר שיפןצים מתוכננים?
תודה
שלום לירן,
הוא צודק,
לפעמים הבנק מוכן להשיב הון עצמי לקונה, אבל מדובר באישור חריג ויש לקבל על כך אישור חריג
הלוואות לשיפוץ יינתנו לאחר הקניה רק אם המימון הוא פחות מ- 50% וכנגד קבלות על השיפוץ ובריביות מאוד יקרות
בהצלחה
קודם כל תודה על כל הפוסטים הם עוזרים מאוד ,
במידה וחתמתי חוזה לדירה על סך 1,350,000 3.5 חדרים
אני מפחד שהשמאי יעריך לא נכון את הנכס
ההון העצמי 465,000
ולקיחת משכנתא 885,000 (65% מערך הנכס)
מה עושים במצב כזה?
שלום בן,
מנסים לשוחח עם השמאי ולראות מה הכיוון שלו לפני שהוא מגיע לנכס
בהצלחה
היי
יש משהו שאני לא בדיוק מצליחה להבין לגבי משיכת כספי המשכנתא.
אנחנו זכינו בדיור למשתכן שהתשלום בו הוא לפי פנקס תשלומים של הקבלן.
אם אני לוקחת לדוגמא 3 מסלולים שונים של משכנתא ופעימות התשלומים לא שוות בערכן לסכום של כל מסלול, למשל דרישת הקבלן ל100 אלף כשהמסלולים הם 300 אלף. איך מתבצעת המשיכה מהבנק? ומאיזה מסלול? זה בחירה שלי או של הבנק? והאם הריביות נשמרות לי עד לסיום התשלומים לקבלן למרות שהכסף מהמסלול עוד לא נלקח (יכול לקחת גם 3 שנים)?
מקווה שהשאלות מובנות… קצת הסתבכתי עם זה.
תודה רבה!
מורן