לפני שניכנס לעולם הרחב (ולצערנו גם המורכב…) של המשכנתא ונלמד "איך כדאי לקחת אותה", "איפה" וב"איזו ריבית", אני רוצה להסביר בשתי מילים את המונח "משכנתא" ומאיפה הוא מגיע.
הרעיון של המשכנתא הוא שהבנק נותן לנו כסף על מנת שנוכל לרכוש נכס נדל"ני כלשהו (אני מתייחס בבלוג הזה רק למשכנתא לנדל"ן).
ברגע שהבנק נותן לנו כסף הוא רוצה להבטיח שאנחנו נוכל להחזיר לו בכל חודש את ההחזר החודשי, ולשם כך הוא מבקש בטחונות.
אחד הביטחונות הוא לרשום "משכון" של הנכס באחד מהמשרדים הממשלתיים במדינה (טאבו/מנהל מקרקעי ישראל ורשם המשכונות), ברגע שהבנק רשם משכון על נכס כלשהו מצד הבנק לא ניתן למכור או לבצע שינוי משמעותי בנכס ללא אישור הבנק.
על מנת לפשט "מהי משכנתא" – ניתן דוגמא פשוטה:
משפחת כהן רוצה לרכוש דירה בעלות מיליון ₪ ויש להם חצי מיליון ₪ חסכונות, היא פונה לבנק למשכנתאות ומבקשת חצי מיליון ₪ הלוואה לצורך השלמת הרכישה.
הבנק יבחן את הבקשה ובמידה והוא ייתן לה את הכסף הוא יבקש לרשום "משכנתא" על הנכס על מנת שמשפחת כהן לא תוכל לבצע שינוי או למכור את הנכס בעתיד ללא אישור הבנק.
אם הבנתם מהי "משכנתא" (הרעיון היה להסביר את המונח הפשוט), אתם יכולים לעבור לחלק הבא ולהבין איך כדאי לקחת משכנתא ואיך ניתן לעשות את זה נכון ובזול.
למעבר לחלק הבא לחצו על: משכנתא – שלב אחרי שלב עד לקבלת הכסף.
מקווה שגם שאר המדריך והפוסטים יהיו ברורים באותה צורה.. קצת מלחיץ אותי כל העניין הזה של המשכנתא, אבל עושה רושם שאין ברירה
ראשית אתר מעולה . תודה על כל האינפורמציה
איך אתה מתייחס להלוואה לכל מטרה – מהבנק כנגד נכס .
מדובר על הלוואה בסך 2200000 –
הציעו לי בבנק 700000 בפריים ריבית – 4.75 לא צמוד תקופה – 25 שנה
1500000 משתנה כל 5 שנים ריבית – 3.5 צמוד למדד .
במסלול 1 החזר של 3990
מסלול 2 החזר של .
7509 סהכ: 11500 שיוחזרו בשכר דירה .
ההלואה נלקחת להשקעה בנכסים .לחלק של ההון העצמי .
בפועל מתוכנן שההלוואה תוחזר תוךכ- 10 שנים .
היי תרצה,
תודה רבה על הפרגון!
הריביות שקיבלת מאוד (אבל מאוד) גבוהות,
לכי לסקר בנקים ואני מאמין שהם יירדו.
לגבי החלוקה, היא בסדר אבל תשקלי לשלב קל"צ במקום חלק מהמשתנה
בהצלחה
שוב שלום אדון משכנתא מן,
מאז שמצאתי את הבלוג אני כל היום חורשת עליו….
אדם שבבעלותו דירה שממושכנת רק 20% לבנק, יכול לקחת משכנתא לדיור עבור דירה נוספת (כמובן עד 50% מערך הדירה הקיימת) מבלי למשכן את הדירה הנקנית ומבלי לרשום אותה על שמו?
(לדוגמא, אב שרוצה לקנות לבנו דירה)
אשמח לתשובתך,
בתיה
בתיה שלום,
כן, אפשר לעשות זאת
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה על האתר הנפלא.
יש לי שאלה, אני רוצה ביחד עם 2 חברים לקנות דירה להשקעה ואני רוצה לדעת אם כל אחד מאיתנו יכול לקחת 70% אחוז משכנתא מהחלק שלו בלי קשר אחד לשני? (אציין שזו דירה ראשונה שלנו)
וכן אם אחד מאיתנו היה מוגבל עד לפני 9 חודשים ועכשיו הכל בסדר, ויש לו משכורות מסודרות יש איזושהיא בעיה לקבל משכנתא?
תודה רבה
קובי
קובי שלום,
1. הבנק ייתייחס אליכם כאל גוף אחד, ואם אף אחד לא היה בעל דירה הוא יאשר לכם 70%
2. ייתכן ויעשו לו בעיות, אבל אם אתם לווים חזקים ייתכן והם יאשרו לכם
בהצלחה
תודה על התשובה,
רק רציתי לדעת, איך לפנות לבנק עם הבקשה של החבר שהיה מוגבל, לספר לו שהוא היה מוגבל? או שיכול להיות שהוא לא יגלה את זה כי החשבון התנהל בבנק אחר. ואם כן לספר, אז איך?
יש יועץ משכנתאות שאמר לי שהוא מוכן לטפל בזה אבל הוא רוצה 2% מסכום המשכנתא, יש משהו שהוא יכול לעשות שאני לא יכול לעשות לבד?
תודה רבה,
קובי
שלום קובי,
1. ככל הנראה יעלו על זה לבד, אבל אתם יכולים בבנק אחד לנסות ובשני לא לנסות ולראות אם עולים על זה
2. יועץ טוב יידע איך ולאן להעביר את הבקשה, אבל אף אחד לא אומר שצריך לשלם לו על זה 2%, עשו גם פה סקר שוק
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
רציתי להתייעץ איתך לגבי לקיחת משכנתא אני יודע שהתנודתיות בריביות בלקיחת משכנתא היא לא צפוייה ואי אפשר לחזות את העליות/ירידות בהמשך, אך אני ואישתי מתלבטים מסיבות כלכליות ואישיות לחכות עם הקניית דירה לסוף שנת 2015 האם עד אז להערכתך המקצועית יהיו שינויים דרסטיים?
אנשים מאוד ממליצים לי לקנות היום בגלל הריביות הנמוכות אבל האם להערכתך בשנה הזאת יכול להיות שינוי כל כך משמעותי?
נ.ב
שכחתי לציין תודה רבה על העזרה שלך… 🙂
שלום רם,
אני מניח שנישאר בסביבת ריביות נמוכה (אולי מעט יותר גבוהה מהיום אבל עדיין נמוכה)
בהצלחה
קודם כל תודה על האתר המיוחד והמקסים.
א. רציתי לשאול – האם יש חובה לדעתך לקבל אישור עקרוני לפני חיפוש דירה?
יש לנו זוג צעיר עם ילדה הון עצמי שמסתובב לו כרגע (עזרה מההורים כ- 400K
כ- K120 בעובר ושב ועוד כ- 103 בפקמ בבנק אחר וקרן השתלמות שעוד
כחודש נפתח..
איך אפשר לקבל אישור עקרוני מבנק כך?
הכנסה כרגע של כ- 12K בחודש
2. יש דירה בסכום של כ -1.6 שמוצאת חן בעיננו האם ניתן לחשוב עליה כאופציה? או שהבנק לדעתך לא ייתן לנו אישור לכך?
ג. הבנתי שהבנק שולח שמאי להעריך את הדירה לפני מתן משכנתא האם ניתן לעשות את זה באופן פרטי על מנת לדעת באמת מה ערך הדירה וששתוכר ע"י הבנק ?
שלום מני,
1. מאוד חשוב לבקש אישור עקרוני לפני חתימה על חוזה.
פשוט תגיעו / תתקשרו לבנק ותגידו את כל הפרטים ותבקשו אישור עקרוני
2. זה אומר שזו משכנתא של מיליון ש"ח, זה נראה לי גדול עליהם עם הכנסה של 12 אלף ש"ח
3. אפשר להזמין שמאי פרטי אבל זה יעלה יקר יותר מאשר שמאי מטעם הבנק. חשוב לבדוק שהוא עובד ומוכר על ידי כל הבנקים
בהצלחה
ב"ה
שלום וברכה
תודה רבה על האתר המיוחד…
רציתי לשאול
1. מתי עושים פרי פסו?
2. האם הבנקים חייבים לעשות פרי פסו?
3. למשל אם יש לי משכנתא בבנק אחד ואני רוצה לקחת עוד משכנתא בבנק אחר אם איזה בנק אני אמור לדבר, ואיך זה עובד?
תודה רבה
שלום ישעיהו,
בעיקרון פרי פסו ניתן כאשר יש עוד בנק שנותן משכנתא כאשר יש כבר משכנתא בבנק אחר
בעיקרון, הבנק הקיים לא ימהר לתת פרי פסו "דרגה שווה", אלא רק "דרגה שניה" ובמקרה כזה הבנק החדש לא ימהר לקבל זאת
בהצלחה
הי,
מתנצלת שאני מצרפת פניה חדשה לשרשור קיים, לא ראיתי מהיכן לפתוח פניה.
ברצוני לברר
1. האם התנאים שקיבלתי מהבנק אטרקטיבים והאם ניתן להשיג יותר ע"י מו"מ או יועצים?
2. האם אתה ממליץ (בהתאם לתנאים הקיימים היום) לקחת הלוואה בתמהיל או פיזור שונה?
*זוהי משכנתא ראשונה שלנו
להלן הפרטים:
סכום ההלוואה: 1,150,000
סכום תקופה בשנים מסלול ריבית
350,000 20 פריים פריים 0.85%-
400,000 22 משתנה צמודה כל 5 שנים 1.67%
400,000 12 קל"צ 3.01%
החזר חודשי 6,695 ש"ח
אשמח לעצתך
שלום ענת,
נראה סביר,
יש מקום להגדיל את שנות הפריים ולהקטין את שנו המשתנה
בהצלחה
שלום לך ותודה על האתר המדהים.
אני גר בבית משותף ומעוניין למחזר את המשכנתא שלקחתי לפני 4 שנים ולא השקעתי הרבה מאמץ בבדיקתה ובתכנונה.
הפעם הייתי אצל עו"ד מתמחה למשכנתאות, והוא אמר לי שבגלל שזה בית משותף אני יכול לקחת את המשכנתא רק בבנק ירושלים מאחר והוא הבנק היחידי שמוכן להתעסק עם בתים משותפים, וכמוכן הריבית שאני יכול להשיג אותה בבנק הזה היא יחסית יקרה לבנקים אחרים.
לפי הדברים שהוא אמר לי אני מבין שבשבילי יש רק אופציה אחת ואם זה נכון הבנק בטוח יודע זאת והוא ינצל את המצב למתן ריבית גבוהה.
רציתי לשאול אותך אם זה באמת נכון?.. ואם כן האם יש לי משהו לעשות בנדון בכדי לקבל ריבית סבירה לפחות?…
תודה.
שלום ראפת,
במידה וזה המקרה, אז בהחלט תתכונן לריביות גבוהות
יחד עם זאת, הייתי בודק במספר בנקים האם כן ניתן למשכן את הנכס המדובר
בהצלחה
שלום
מה ההבדל בין יועץ משכנתא לבין עו"ד מתמחה למשכנתא?
לפני תחילת תהליך של קניית דירה, חשוב לי להתייעץ קודם עם איש מקצוע.
שלום ויקי,
לא נתקלתי במונח ״עורך דין מתמחה למשכנתא״ (אולי התכוונת לעורך דין מקרקעין / נדלן)
בהצלחה
שלום לך
רכשתי דריה בעלות של 1,265,000 ש"ח
הון עצמי עומד על מליון שקל
הנני בת 53, גרושה ואם לשלושה
הכנסה חודשית ממשכורת 6000 + מזונות שעומדים כרגע על סך של 2500 ש"ח
האם יש סיכוי שבנק יסרב לתת לי משכנתא? לא ביקשתי אישור עקרוני לפני קניה עקב הון עצמי יחסית גבוה.
איזה סוג משכנתא כדאי לי לקחת? קבועה? משתנה? מעורבת?
פריסת שנים מקסימלית 15
בטח ארצה להחזיר חלק מהכסף טרם סיום המשכנתא
אשמח לכל עזרה או עיצה
תודה
אריאלה
שלום אריאלה,
לאור המימון העצמי הנמוך אני מאמין שיתנו לך משכנתא, אך כדאי להגיש בקשה לאישור עקרוני במספר בנקים
בנוגע לתמהיל משכנתא, לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום אריאלה,
אני חושב שיאשרו לך כי גובה ההלוואה נמוך
תשלבי פריים וקל"צ ליתר בטחון
בהצלחה
קודם כל רציתי להודות לכם על העבודה הנפלאה עזר לי המון!
אני ממש לפני לקיחת משכנתא
הרכבתי תמהיל עם תכנון לחסל 150000 בעוד 5 שנים למרות הקורונה נראה לי שכרגע השגתי ריביות טובות פחות או יותר זה עדיין במשא ומתן
בכל אופן התמהיל שהרכבתי הוא 277000 קלצ ריבית 2.65 ל17 שנים
פריים 213000 ריבית פריים פלוס חצי ל30 שנים
וקבועה צמודה 150000 1.62 מחולק ל2 100000 ו 50000 ל30 שנים בידיעה שאני יצליח לחסל עד 5 שנים או קצת יותר מכסף שאמור להגיע אלי
סך הלוואה 640000 תשלום חודשי 3000
1. יש לי אפשרות לקחת זכאות במקום הק"צ רק שהריבית כידוע גבוהה יותר ומבחינת קנסות לא נראה לי שיהיו על ריבית נמוכה כזאת השאלה אם כדאי בכל זאת לקחת זכאות
2.אני יודע שכתבתם לקחת קצ לכמה שפחות שנים אבל כתבתם גם למשוך מסלול החזרות לכמה שיותר שנים בשביל המסלול עם הריבית הגבוהה יותר אני מקווה שהשיקול נכון
3.לקחת משתנה צמודה במקום הק"צ?
אני קצת חושש כי יכול להיות שיקח לי קצת יותר מ5 שנים וגם ככה שניהם צמודות אז חשבתי שבגלל שהריבית נמוכה עדיף ק"צ מה דעתכם?
4. רציתי לדעת על מה כדאי להתמקח עם הבנק על מסלול הפריים שהרבית קצת גבוהה או על הקל"צ שזאת הריבית הגבוהה יותר בתמהיל למרות שהיא עדיין טובה ביחס לשוק
תודה רבה!
שלום יקיר,
1. קבועה צמודה ב- 1.62 לשתי התקופות? בעיקרון הריבית הזו טובה, השאלה מה הריבית ל- 30 שנה?
2. אם מחזירים אז השיקול הוא נכון
3. אם מחזירים את הכסף הנ"ל ומקבלים ריבית דומה – אז יש הגיון
4. הפריים (פלוס חצי זה גבוה מאוד)
בהצלחה