ראשית אני רוצה להזכיר שמטרת המדריך הזה (וגם כמובן של הבלוג כולו), הוא ללמד אתכם ולעזור לכם לקחת משכנתא באופן נכון ואחראי, שתהיה לכם גם טובה כלכלית וגם בעלת סיכון נמוך.
אתם תלמדו בהמשך את כל האופציות להרכיב תמהיל הלוואה נכון ואיך ניתן להתמקח על המחיר עם הבנק וכמובן איזה טעויות לא לעשות.
אך לפני כן חשוב לי שתכירו את התהליך הפורמאלי אותו תעברו עד שתקבלו את הכסף מהבנק.
הקדישו שתי דקות לקריאת המאמר הזה מכיוון שבעזרתו תוכלו לדעת איך להתכונן לקראת כל שלב ותוכלו לחזור לכאן מדי פעם על מנת לראות מה עוד מצפה לכם בהמשך הדרך.
משכנתא – התהליך הפורמאלי
שלב א – בקשת אישור עקרוני מהבנק
לאחר שמצאתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים, אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש ממנו "אישור עקרוני למשכנתא". כלומר, אתם צריכים הסכמה מהבנק שהוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לחתום חוזה.
(המלצה חשובה – מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60%, מאוד מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה)
חשוב מאוד לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, מהן הטעויות שיש להיזהר מהן (ויש הרבה טעויות שאנשים לא מנוסים עושים מול הבנקים) וחשוב גם לדעת שלכל בנק למשכנתאות יש גישת אשראי משלו ואם בנק אחד לא נתן אישור עקרוני זה לא אומר שגם בנק אחר לא ייתן אישור כזה.
הקדשתי פרק מיוחד לבקשה לאישור עקרוני, כי זהו בעצם הבסיס של לקיחת המשכנתא ושלב מאוד חשוב בתהליך.
שלב ב – ניהול מו"מ מול הבנקים ובחירת בנק למשכנתאות
פה תצטרכו להחליט באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא.
אם תעשו סקר בנקים (וחשוב מאוד שכל אחד יעשה סקר לפני שהוא בוחר בנק) תגלו שכל בנק מציע לכם הלוואה שונה בעלת מסלולי משכנתא שונים וכמובן ריביות שונות.
החלק החשוב ביותר של המשכנתא הוא שלב ניהול המו"מ מול הבנקים ובחירת המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם.
כמובן שבמדריך הזה תוכלו לדעת איך מנהלים מו"מ נכון, על מה כדאי לשים לב ואיך לבצע מינימום טעויות ומקסימום החלטות כלכליות נכונות.
שימו לב, אני לא יכול להבטיח לכם שתבחרו את המשכנתא האופטימלית עבורכם , אני כן יכול להבטיח שלפחות תדעו על מה מדברים איתכם, תכירו את היתרונות והחסרונות של כל מסלול הלוואה ואני מקווה שתוכלו לקבל החלטה סופית טובה ונכונה (אני לא צריך להזכיר לכם שאתם בעצם לוקחים הלוואה של כמה מאות אלפי שקלים וכל פיפס אחוז משנה את המצב באלפי שקלים).
שלב ג – מתן בטחונות לבנק
לאחר שבחרתם איפה אתם לוקחים את המשכנתא, כל בנק ידרוש מכם "רשימת בטחונות" על מנת שביום מן הימים במידה ולא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לתבוע את הדירה מכם (פה המקום לציין שהדבר האחרון שהבנק רוצה לעשות זה לקחת את הנכס שלכם, עיקר רווחיו של הבנק הוא מפער ריביות ואין לו שום עניין "להתעסק" עם לווים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא שלהם).
כמו שאמרתי, לכל בנק יש דרישות לבטחונות על מנת שיבטחו מקרה שלא תחזירו את המשכנתא,
להלן רשימת הבטחונות באופן כללי (ייתכנו שינויים קלים בין בנק לבנק).
רשימת בטחונות:
- רישום בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל – הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו
- ביטוח חיים – אחד הבטחונות העיקריים של הבנק הוא ביטוח חיים עבור שני בני הזוג.
כך שאם אחד מבני הזוג נפטר, חברת הביטוח מכסה את המשכנתא והבנק מקבל את הכסף שלו. - ביטוח נכס – על אותו משקל כמו בביטוח חיים, הבנק רוצה גם לבטח את הנכס מפני רעידות אדמה, שטפונות ועוד.
הבנק לא לוקח סיכון שיום אחד בניין יתמוטט והלקוחות יישארו ללא דירה אבל עם משכנתא שהם לא מסוגלים להחזיר. - רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה בטאבו מבקש הבנק גם לרשום משכון במשרד המשפטים (המשכון הוא כפי האדם ולא כלפי הדירה).
- חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם האנשים מהם קניתם את הדירה יצטרכו לחתום על מסמכים עבור הבנק (המסך אומר שהם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה ועוד התחייבויות חוזיות).
אלו הם הבטחונות הנפוצים, כפי שאמרתי ייתכנו שינויים קלים בין לבנק.
שלב ד' – קבלת הכסף
לאחר שהשלמתם לסיים את כל הבטחונות, הבנק יעביר את כל התיק לבדיקה ואם הכל יימצא תקין – הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר.
שימו לב, הכסף עובר ישירות למוכר ולא מגיע אליכם, הסיבה לכך היא שלא "תברחו" עם הכסף ובכך לא תוכלו להשלים את הרכישה והבנק "יישאר תקוע" עם חצי דירה וללא כסף.
זהו, הסתיימו כל השלבים, אני יודע שעל הנייר זה נראה די מפחיד ולא סימפטי – אבל אם תחשבו על זה קצת, כולם עברו את זה וגם אתם הולכים לעבור את זה בקרוב מאוד.
תודה רבה על הפוסט הזה!
הוא עושה לי המון סדר בבלגן….
מחכה להמשך ובהצלחה 🙂
היי אסי,
תודה רבה על התגובה!
שמח לשמוע שהפוסט עזר לך לעשות קצת סדר…
שלום,
רציתי לדעת מה דעתך על המשכנתא שהציעו לי:
אודה לתשובתך גם במייל
זכאות פועלים 111,200 ש"ח ל-144 חודש ריבית שנתית 1.978% החזר חודשי 868.13
משתנה לא צמודה 346,500 179 חודש P-0.9% החזר חודשי 2420.14
יציבה קבועה לא צמודה 179 חודש 4.7% החזר חודי 1807.85 ש"ח
אודה לדעתך הדחופה,
לי
שלום לי וסליחה על התשובה המאוחרת.
התמהיל נראה בסדר (לא ציינת כמה כסף אתם לוקחים בקל"צ, אבל חישבתי לבד).
לגבי הריביות, הכי טוב לבדוק את זה מול בנקים אחרים.
בהצלחה
שלום,
רשמת "שימו לב, הכסף עובר ישירות למוכר ולא מגיע אליכם".
מי זה המוכר? האם יכול להיות יותר ממוכר אחד?
הרי מלבד הקבלן יש לי עוד ספקים שצריך לשלם להם (איש המיזוג, מטבח, תאורה, וכו…)
היי הוד,
המשכנתא ניתנת לקבלן ולא לספקים האחרים,
את התשלום לספקים האחרים אפילו לא מחשבים באחוזי המימון (אם הם לא מופיעים בחוזה הדירה) ולכן הקפידו להשאיר את הכסף עבורם מההון העצמי
בהצלחה
תודה על התשובה.
מעניין אותי לדעת איך אנשים שקונים דירה יד2 ולא מקבלן לאן הולכת המשכנתא שלהם?
אנשים שקונים יד 2 משלמים את ההון העצמי שלהם למוכר, אבל הם גם משאירים בצד כמה שקלים לטובת הובלות, עורכי דין, שיפוצים וכדומה….
אתה תותח.
תודה על ההסברים המפורטים בגובה העיניים.
תודה רבה על הזמן שאתה משקיע בנו, ההדיוטות.
היי חיים,
תודה ענקית על הפרגון והמחמאות!
קטונתי ואני תמיד שמח לקרוא מחדש שהבלוג מועיל ועוזר לאנשים 🙂
תודה רבה!!
ידוע לך כמה הום עצמי צריך? והאם הלוואה קיימת בחשבון עלולה להשפיע על אישור המשכנתא? דבר נוסף, לא הבנתי את תשובתך לגבי רכישת דירה ממוכר ביד 2 >> הכסף עובר אליו לחשבון?
היי מעיין,
אם זאת דירה ראשונה שלכם, עליכם להיות בעלי הון עצמי של 25% לפחות.
הלוואה קיימת בחשבון משפיעה על כושר ההחזר שלכם, כך שהבנק ירצה לראות שהמשכנתא לא תהיה יותר משליש מההכנסה הפנויה.
ברכישת דירה מיד שניה, הכסף מועבר ישירות למוכר.
תודה רבה על המידע העצום שאתה נותן בבלוג!
מספר שאלות לפני לקיחת משכנתא:
1. רשמת שתשלומים לספקים אינם נכנסים לחישוב ההון העצמי – מה כן נכנס? האם הצמדות לתשלום לקבלן כן?
2. האם תמהיל וריביות (מרווחים) בלקיחת משכנתא בשלבים סוגרים בהסכם מראש או לפני כל תשלום?
3. כמה זמן לפני לקיחת משכנתא צריך להתחיל בסבב הבנקים?
היי איתי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. לא, גם ההצמדות אינן נכנסות
2. הכל נסגר מראש, או ריביות קבועות או מרווחים מהעוגנים
3. חודשיים לפני
בהצלחה
שלום וברכה,
תודה רבה על המידע המועיל.
יש לי כמה שאלות, אני אשמח אם תוכל לענות לי ולהמשיך לכוון אותי:
1. לא מצאתי (אולי בכוונה) בבלוג שום התייחסות להלוואת הזכאות שמגיעה מהמדינה. אבל עדיין, באיזה שלב ההלוואת זכאות הזו נכנסת?
2. אנחנו זוג נשויי המתנהלים בשני חשבונות נפרדים. שני החשבונות בעייתיים, כלומר, נושקים למסגרת, ובאחד מהם חזרו שיקים ואף היה מוגבל פעם אחת. מה זה אומר לגבי אישור המשכנתא? לגבי הון עצמי, ההורים שלי עוזרים לנו ולהם יש שם מכובד מאוד בבנק. יש לזה תפיסה כלשהיא?
רציתי עוד לציין, שההגבלה בחשבון היא כי הייתי סטודנטית וסיימתי את הלימודים שלי לפני זמן לא רב.
תודה רבה על העזרה ושוב, ישר כח על הבלוג הנפלא הזה !!!
שלום וברכה,
1. יש התייחסות לזכאות בבלוג וניתן לקרוא עליה כאן
2. זה בעייתי שחשבון אחד היה מוגבל, הייתי מנסה ללכת לבנק עם ההורים ולבקש בקשה משותפת.
בהצלחה
יש לי כמה שאלות
אם אני לא עובד מול קבלן אחד אז למי עובר הכסף?
ואם נותנים את כל הסכום בוואט אחד או בשלבים.?……
ואם אני עובד מול קבל שהוא לא עוסק מורשה אז מה יהיה??
על איזה קבלן מדובר?
קבלן שיפוצים? קבלן שלד? קבלן שבונה דירה חדשה?
נא הסבר יותר לעומק
מדובר על קבלן שלד וקבלן שיפוצים …..
ושאלה העיקרית היא ….המשכנתא נותנים אותה בשלבים או וואט אחד ……
והאם יש יחס לגיל סתם דוגמא בן 24 ……?
בעיקרון אם המשכנתא גדולה והשיפות הוא בעצם בניית בית אס נותנים את המשכנתא בחלקים.
אם מדובר על שיפוץ קטן בסכום נמוך אז נותנים את הכסף בבת אחת.
בכל מקרה, כל מקרה לגופו וצריך לשאול את הבנק נקודתית במקרה שלך.
הגיל לא הכי משמעותי כאן, אלא הדירה, המצב המשפחתי, העבודה, הוותק וכו'.
בהצלחה
שלום
האם לאחר חתימה על התמהיל טרם קבלת הכסף ומתן האישורים לבנק יש לי אפשרות לשנות את התמהיל ללא שום קנס?
שלום לירן,
על פי החוק היבש כבר פתחת תיק ולכן ייתכן ותחויב בכפל "פתיחת תיק".
בפועל הבנקים לא נוהגים לחייב על כך, אתה פשוט יכול לבקש לשנות את התמהיל כי עדיין לא לקחת את הכסף
בהצלחה
שלום משכנתא מן.
אני בתהליך קניית בית ממוכר שיש לו משכנתא על הבית בסך של 600,000 שח ולי יש הון עצמי של 235,000 סהכ 835,000 שח.74% מימון.. בחוזה חתמנו ש50,000 אחרונים המוכר יקבל רק ביום המפתח בעוד כחצי שנה.
1. איך הבנק משלם למוכר את המשכנתא שלי של 581,000 שח ובכמה פעמים.
2.האם הריביות תהיינה זהות בשני הפעימות של המשכנתא? (שליש פריים ושני שליש קל"צ ל-25 שנה.) או שרק המרווחים קבועים?ולכמה זמן?
3.כמה בערך אמור להיות הקלצ והאם כדאי לשלב גם משתנה כל 5 לא צמודה?
תודה מראש….
שלום רמי,
1. הבנק משלם למוכר על פי קצב התשלומים שקבעתם בחוזה
2. הריביות לא תהיינה זהות (רק המרווח) כי התקופות יהיו שונות ואם יהיו עליות / ירידות בריבית זה יושפע בהתאם
3. ריביות יש במחשבון ולא הייתי משלב משתנה לא צמודה אם לא צריך (אלא אם אתם מתכננים להחזיר כסף בעוד כמה שנים)
בהצלחה
שלום משכנתא מן,
ברצוני לשאול אם יש אפשרות לעכב את העברת המשכתא למוכר הדירה עד למסירת המפתחות וסיום תהליך רכישת הדירה. מדובר בעיכוב של עשרה ימים לכל היותר.
ואם כן, האם יחול שינוי בריבית שהוצעה לי?
תודה מראש
סימה
שלום סימה,
1. אני לא הכתובת לשאלה האם אפשר לעכב תשלום למוכר אלא המוכר עצמו (או לפחות עורך הדין שלך)
2. אני לא בטוח שתראי ריבית פחותה ממה שקיבלת, כי לבנק לוקח זמן להוריד ריביות ובנוסף הם ירגישו מהר מאוד שאת לחוצה לקחת משכנתא ולא יורידו את הריביות מהר מאוד (אבל את יכולה לנסות)
בהצלחה
משכנתאמן שלום!
אני נמצא כרגע בשלבים ראשונים של בקשה ללקיחת משכנתא.
בשני הבנקים שעד עכשיו הייתי, קיבלתי אישור עקרוני אך בשניהם נאמר לי שעלי למצות קודם את ההון העצמי שלי ורק כשאזדקק לתוספת של המשכנתא עלי לפנות אליהם שוב. מדובר על משכנתא של כ 500000 ש"ח מתוך 12100000 ש"ח שהנכס שווה, ככה שסביר להניח שיקח עוד זמן עד שאצטרך את המשכנתא (התשלומים הם כנגד התקדמות בנייה).
רציתי לשאול, מה יכולה להיות הסיבה לתנאי שהבנק נתן לי לקבלת המשכנתא (כלומר האם זה נורמטיבי שהבנק דורש זאת ולא סוגר עם הלקוח כלום עד שהוא יצטרך את הכסף) והאם למרות זאת מומלץ בכ"ז להתעסק עם המשכנתא ולנסות לסגור עם הבנק פרטים כבר עכשיו (ריביות כדו') ולא לחכות רק לשלב של הצורך בכסף?
שלום בני,
בשלב זה אתה צריך אישור עקרוני בלבד,
שתצטרך את מלוא הכסף הבנק ידרוש את הבטחונות המתאימים.
הייתי ממליץ כבר עכשיו להביא לבנק את החוזה המקורי ואת כל המסמכים המקוריים על מנת שיוכל לתת אישור יותר רשמי
בהצלחה
היי
שאלה אולי של הדיוטות
לצורך חישוב יכולת ההחזר החודשית שלנו, אנו רוצים לחשב ממוצע הכנסות. האם לקזז לצורך החישוב את החזרי ההוצאות המשולמות במשכורת? או לחשב לפי השורה התחתונה- נטו בבנק?
תודה
שלום יעל,
לחשב לפי השורה התחתונה בבנק,
ואם לא שואלים אז לא יודעים ולכן כל הכבוד על השאלה
בהצלחה
היי,
קודם כל רציתי להגיד תודה רבה על המאגר העצום הזה של הידע שאתה נותן לנו.
יש לי שאלה לגבי לקיחת משכנתא לטובת שיפור דיור.
יש לי נכס בשווי 1,500,000 ש"ח
ואני מעוניין לקנות בית ב 2,200,000 ש"ח
אני מעוניין לדעת איך בדיוק הכי כדאי לבצע את פעולת הקנייה.
בהנחה שקודם אני קונה את הבית החדש ורק אח"כ את הישן.
האם כדאי לי לקחת הלוואת בוליט על ההפרש?
אם יש לי אפשרות לקחות משכנתא גדולה מאוד, נגיד באזור של ה 2 מיליון ולמחזר חלק ממנה ברגע, זה כדאי יותר ?
ואם כדאי לקחת את המשכנתא הגדולה, אז כדאי לקחת אותה עם גרייס ?
ובאיזה מסלולים משכנתת הביניים הזאת צריכה להיות כדי לחסוך כמה שיותר?
בקיצור,
כמו שאפשר להבין מהבלבול שלי, אני בכלל לא יודע מה עושים מבחינת מימון עם תקופת הביניים בין קניית הדירה החדשה לבין מכירת הישנה…
החזר חודשי שחשבנו עליו הוא באזור ה 4,000 – 4,500 ש"ח.
הון עצמי באזור ה 300,000 ש"ח מעבר לנכס.
תודה מראש על התשובה
ובכלל
שלום גבי,
1. ראשית המשכנתא שלכם מעט מורכבת על כן הייתי שוקל ייעוץ מקצועי
2. קח את כל ההלוואה שאתה אמור להחזיר ממכירת הבית הקים בבוליט (אין טעם לקחת אותה כהלוואה רגילה)
3. לגבי מסלולים ותמהיל קשה לי לייעץ באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם באופן אישי
4. את המשכנתא לטווח הארוך תתכננו להחזר הקבוע בו אתם רוצים לעמוד, ועד שתמכרו את הבית הקיים קחו גרייס על חלק מהמשכנתא
בהצלחה
תודה רבה על התגובה, אני כנראה באמת אפנה לייעוץ.
לגבי הבוליט, בדקתי במחשבון והעלות של בוליט בסכום של 1,500,000 ש"ח היא 200,000 ש"ח יותר משפיצר (מסלול משתנה כל 5)
אני לא מבין למה הוא עדיף על פני לקחת משכנתא לפי שפיצר ולהחזיר אותה אחרי המכירה (ולשלם את הקנס פירעון מוקדם).
איך אתה ממליץ לקחת את הבוליט (מסלול, משך) ועל איזה סכום ?
(בהנחה שניתן למכור את הדירה בטווח של 3 חודשים בוודאות גבוהה ועד 6 חודשים לכל היותר)
בבוליט אני חושב שכדאי להתרכז בפריים ובקבועה,
לא ניתן לקחת בוליט לתקופות ארוכות, אלא בדרך כלל עד 3-4 שנים
בהצלחה
שלום אני רציתי לשאול אם אני בחורה בת 26 ואין לי חסכונות אבל יש לי משכורת של כל חודש 7000 ש״ח נטו ואני נמצאת במקום עבודה כבר שלוש שנים אני רוצה לדעת אם זה אפשרי שהדירה שראיתי עולה 1300 ש״ח אני יכולה לקחת משכנתאות במחיר הזה ולשלם כל חודש לפי קביעת הבנק???
שלום טליה,
לפי הנחיות בנק ישראל מהשנה האחרונה, תצטרכי להגיע לבנק עם הון עצמי של 25% משווי הדירה.
כך שהמצב שתיארת לא יתאפשר.
בהצלחה
מיליון שלוש מאות התכוונתי בתגובה שלי למעלה
שלום רב,
תודה על ההסברים המפורטים.
יש לי שאלה: האם את האישור העקרוני מהבנק אני צריך לברר מול כל בנק בו אני רוצה לבדוק אפשרות לקבלת משכנתא? כלומר, הבנקים מציעים מסלולים שונים וריביות שונות, וכדאי לבדוק ולהוות מספר הצעות, אך האם קבלת האישור העקרוני צריך להיות השלב הראשוני מול כל בנק?
תודה
שלום הראל,
כן, יש לבקש אישור עקרוני מכל בנק בנפרד, מכיוון שכל בנק בוחן את הבקשה מול מחלקת האשראי שלו.
שלום .
אני קונה דירה חדשה מקבלן ואקבל אותה בעוד כשנה וחצי. בעוד כחצי שנה אצטרך לעבור לשכירות ( לאחר שאמכור את בייתי ). יש לי אפשרות לממן בהלוואה מההורים את התשלומים לקבלן כמעט עד הכניסה לבית ( אני מעוניין להימנע מלשלם משכנתא ושכירות במקביל) ורק אז לקחת את המשכנתא להחזיר להורים את כספם ולשלם את התשלום האחרון לקבלן. האם הבנקים מאפשרים זאת ? תודה .
שלום איזי,
רוב הבנקים לא יאשרו זאת, אבל אתה מוזמן לבדוק ישירות מולם
אם כבר יהיה בנק שישאר את זה, אני מניח שזה יהיה בריביות גבוהות
בצהלחה
יש לי דירה עם משכנתא בערך בשווי של חצי דירה
אני קצת מיתקשה לשלם כל חודש ולכן עשית שייחזור והוצאתי ליותר שנים כך שאני יחזיר פחות כל חודש כבר הגשתי את כל הטפסים ואני רוצה לדעת כמה זמן בערך יקח עד שאני יקבל את הכסף??
שלום שיראל,
בדרך כלל זה לוקח מספר ימים,
תבדקי מול הבנקאים מולם חתמת על הטפסים
בהצלחה
משכנתאמן שלום.
האם אני היבנתי נכון:
1 אישור עקרוני
2 מציאת נכס
3 פניה לעו"ד
4 פניה לשמאי (אם לוקחים מעל 60% מימון)
5 חתימת חוזה על הדירה
6 בחירת תמהיל (שיעורי בית)
7 סקר ביטוחים (שיעורי בית)
8 בחירת בנק ופתיחת תיק משכנתא
9 הגשת כל המסמכים הנדרשים תוך 12 יום
האם פיספסתי עוד שלב? הסדר נכון?כמובן מה שנקרא "שיעורי בית" אפשר לעשות גם הרבה לפני לדעתי. אבל מאוד חשוב לעשות גם לפני פתיחת תיק ממש.
אם מסיבות כלשהן חתמנו בחוזה ש1/3 מוכר יקבל מיד, 1/3 נוספת בעוד חודשיים והשאר בעוד שלושה חודשים. ולנו יש רק 27% שלא יספיקו אפילו לתשלום ראשון. אנו יכולים כבר מהתחלה לגשת לפתוח תיק ולהעביר 27% שלנו ובנק ישלים עד שליש וימשיך לשלם למוכר לפי הסכם שחתמנו?
תודה מראש.
שלום יוליה,
שלום,
1. סיכמת את הנושאים מצויין
2. כן, אתם תשלמו את ההון שלכם והבנק ישלים את ההפרש עד ל- 1/3
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אתר מעולה, תודה רבה על כל המידע!
המוכר רוצה שני תשלומים כל אחד של מליון.
יש לי 1.5 מליון ואני רוצה לקחת משכנתא של 0.5 מליון.
האם הבנק יעביר למוכר את הכסף במקביל לתשלום השני של 0.5 מליון? או רק לאחר שהתשלום הזה בוצע?
האם חוזה המכירה צריך להשתנות כך שהמוכר יקבל את הכסף בשלושה תשלומים?
תודה רבה!
שלום שלמה,
הבנק יסכים, אבל יש לקבל את אישורו לפני כן
בהצלחה
שוב פעם שלום משכנתאמן.
עוד שאלה שבהקשר למה שכבר שאלתי פשוט אף פעם לא עברתי את התהליך ואני רוצה להבין. נחזור לשאלה: גם כן עשינו הסכם של דירה וחילקנו תשלומים למורכים 10% מיידי, 25% נגיד אחרי חודשיים והשאר עוד חודש. יש לנו ביד 27% ואנחנו יודעים שהריביות טובות ניום וכדאי לגשת לבנק לפתוח תיק. אבל בנק ידרוש הוכחה תוך 12 יום ששילמנו. ובנתיים שילמנו 10 % בלבד מיידי לפי הסכם ונשאר לנו חלק (17%) שנשלם רק בעוד חודשיים מסיבות כאלה ואחרות.
אז מה קורה במקרה כזה? אם ניגש אחרי חודשיים הרי הפרנו את החוזה כי נשלם רק 17% ולא 25% כפי שנקבע?
אפשר קצת הסבר אל התהליך בבקשה?
תודה מראש.
שלום יוליה,
אנסה לעשות סדר:
הבנק מחייב אותך לשלם את כל ההון העצמי שלך לפניו.
אם אתה רוצה לקחת משכנתא ועדיין לא שילמת את כל ההון הצעמי, אתה צריך לבקש בקשה כזו מן הבנק והוא יוכל לאשר / לדחות אותה על פי שיקול דעתו
בהצלחה
שלום,
יש לי שאלה של מתחילים….אני בת 30 גרושה בלי ילדים. עובדת בעבודה מאוד מסודרת ומרוויחה בממוצע כ8000-8500 ש״ח בחודש בממוצע. החשבון בנק שלי אף פעם לא היה מוגבל ואף פעם לא חזר לי אף תשלום. יש לי הלוואה בבנק בסכום של כ 135000 ש״ח. מבחינת הון עצמי שצריך אוכל לגייס משהו כמו 25%-30%. האם זה שיש לי הלוואה גדולה כזו יכול לפגוע בסיכויים שלי לקבלת אישור עקרוני לנכס בסכום של כ-850,000?
תודה
שלום ריטה,
בעיקרון כן,
זו הלוואה גדולה ולכן הבנק יתייחס אליה, זה לא אומר שהוא לא יאשר אבל זה אומר שהוא ישקול פעמיים אם לאשר או לא
בהצלחה
היי ותודה על כל האנפורמצייה. שאלה, אני במשא ומתן לרכישת דירה. אנו גרים כשוכרים בדירה הזו, ואנחנו לקראת חתימת חוזה והכל עד כאן הלך כשורה. המוכרת(בעלת הבית) דורשת שלושה חודשים פער מהחתימה ועד לקבלת הדירה. אני לא מוכן לשלם פעמים ומכאן השאלה שלי; האם כאשר מבקשים את המשכנתא אחרי כל האישורים, אפשר לבקש מהבנק להעביר את הכסף בתאריך נגיד של עוד שלושה חודשים מרגע הזה? כפי שמצויים בחוזה …? תודה רבה!
שלום אבירז,
ניתן לחלק את לקיחת המשכנתא למספר חלקים,
אבל העיקרון הוא שצריך לקחת לפחות חלק יחסי בהתחלה ואז את שאר המשכנתא ניתן לקחת בתשלומים
בהצלחה
תודה על המענה המהיר… בהמשך, אני מתכוון האם אפשרי לקחת משכנתא ולבקש את כולה או רובה בתאריך מאוחר של שלושה חודשים?? אני מנסה להימנע מכל נושא הביורוקרטיה והתלושים והאישורים בעוד שלושה חודשים… תודה
לא,
אם אתה מבקש היום משכנתא אתה חייב לקחת חלק ממנה לפחות היום ואת היתרה בעוד 3 חודשים,
שימו לב שייתכן והבנק ידרוש שוב מסמכים כגון עו"ש ומשכורות
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קודם כל, תודה רבה על כל האינפורמציה באתר הנהדר הזה.
שאלה:
יש לנו הון עצמי של 3 מיליון שקלים.
אנו רוצים לקנות נכס שזקוק לשיפוץ ובסיכום כל העלויות (מחיר הנכס, שיפוץ, עורך דין ומס רכישה) מחירו יהיה 4.35 מיליון.
כלומר המשכנתא תהיה על סך 1.35 מיליון.
מדובר על נכס ראשון שלנו.
ההכנסה החודשים עומדת על 20 אלף ש"ח.
אנחנו משפחה עם שני ילדים (באיזור גיל 35).
האם סכום המשכנתא נראה לך סביר בהתחשב בנתונים?
מה סכום ההחזר המשוער במידה ונרצה לקחת הלוואה ל-35 שנה?
במידה ונרצה להוריד את ההחזר החודשי בצורה משמעותית בשנתיים-שלוש הראשונות, האם כדאי לקחת גרייס לתקופה זו?
תודה!
שלום אלמוג,
1. כמעט ולא נותנים הלוואות ל- 35 שנה אלא רק ל- 30
2. המצב שלכם מצויין מבחינת הון עצמי אבל "לא משהו" מבחינת ההחזר (אם תוכלו להחזיר סכומים לפני הזמן זה יהיה מצויין)
3. אפשר לבקש גרייס לשנים הראשונות, אבל זה תלוי אישור של הבנק
בהצלחה
שלום משכנתאמן
הייתי רוצה לברר חתמנו חוזה לקניית דירה יד שניה , הנכס נקי ממשכנתא על פי מסמך טאבו , הפינוי הוא מידי )30.08.14( קיבלנו אישור עיקרוני והבנק שלח שמאי לפני החוזה להערכה של הנכס .
בחוזה התחייבו לעביר את סכום המשכנתא עד 01.08.14 אם מכלשהי סיבה שאינה תלויה בנו מאחר וכל הבדיקות ואישורים כבר נעשו בנק מעקב את העברת משכנתה יוצא מצב שאנו כביכול מפרים חוזה ונצטרך לשלם קנס, האם יש הסתייגות מקנס במקרה זה
תודה
שלום אנה,
בחוזה אומר להיות רשום מתי אתם משוחררים מקנס (בדרך כלל במקרה של כח עליון או שהמוכר עיכב לכם מסמכים מהבנק)
בלי שום קשר, אין סיבה שתאחרו, פשוט השתדלו לעשות את המשימות הדרושות בזמן וכך תחסכו זמן ואי נעימות
בהצלחה
היי,
יש לי שאלה בנושא משיכת הכספים מהמשכנתא.
אני מיועד לבנות בית לבד וצריך ע"פ החישובים שלי 600,000 ש"ח עבור שלב הבניה. (השטח כבר ברשותי).
מכיוון שאני חושש מהפתעות בתהליך הבניה ביקשתי מהבנק 800,000 ש"ח. זאת תוספת שאני יכול לעמוד בה במידת הצורך אך מעדיף שלא.
השאלה שלי היא בנוגע לסדר משיכת הכספים. האם אני חייב לקחת ראשית את החלקים הקבועים ואז את המשתנים? או שאני מושך באותו יחס שנקבע בעת חתימת המשכנתא?
נניח ולקחתי משכנתא בשיטת שליש קלצ שליש משתנה כל 5 ושליש פריים.
לדוגמא, אני צריך עבור שלב השלד למשוך 200,000 ש"ח. האם הסכום יהיה מהחלק של הקל"צ בלבד (שהוא היקר יותר אגב) או שאפשר למשוך שליש קלצ, שליש משתנה ושליש פריים?
תודה רבה, שי.
שלום שי,
אתה יכול למשוך כל פעם 1/3 באופן יחסי ואז אתה נשאר עם אותו ההרכב שהתחלת איתו
בהצלחה
שלום רב,
לפני כשנתיים רכשנו דירה חדשה מקבלן בסכום של 1,430,000 ש"ח.
נכון להיום שולמו כ 75% מהון עצמי ונותרה יתרה של כ K365.
עלינו לשלם את התשלום לקבלן לא יאוחר מ 1 לדצמבר 2014.
יש בידינו הון כ K100 והיתרה תעשה במשכנתא (פחות מ K300).
הכנסה חודשית נטו כ K18 כאשר מהמשכורת יורדת הלוואה חודשית ביתרה של כ K30 ומסתיימת בפברואר 2015.
טרם פנינו לבנקים לתחילת הטיפול ומעוניינים להתחיל כעת.
מספר שאלות:
1. האם יש לנו מספיק זמן לטפל בנושא ? ומה הסיכוי לקבל אישור במהרה.
2. האם לאור הלו"ז הצפוף יש בהמלצתך להמנע מטעויות מסוימות מול הבנקים.
3. לאור הריביות הנוחות שיש היום אודה להמלצתך לתמהיל מומלץ (להחזר חודשי עד כ K2500).
תודה רבה,
דניאל
שלום דניאל,
1. אין לכם בעיה של זמן
2. תמשיכו לקרוא את הבלוג, יש פה מספיק מידע בשביל להימנע מטעויות נפוצות
3. תסתכלו בריביות של התמהיל המומלץ
בהצלחה
שלום רב, אנחנו נמצאים כרגע בתהליך של מכירת דירה ורכישת דירה במקביל. כבר קיבלנו 100k שהם 10% הראשונים ממכירת דירה. ( מוכרים גירה של ההורים- והכסף הוא ההון עצמי). קונים נכס ב 1660000. ש״ח. ההון עצמי ( ללא ה 10% של המכירה) 200000 ש״ח. כרגע מחכים לעוד 700000 ש״ח. ( משכנתא על הדירה של ההורים לא קיימת). שאלה: האם יש טעם ללכת לבנק ולהתחיל תהליך לפני שיש לי חוזה? יש לציין כי יש לנו אישור עירוני. והבנק אף הסכים לתת לנו משכנתא עוד לפני שניתן את כל ההון העצמי שלנו. האם בכלל ניתן לפתוח תיק משכנתא לפני שיש חוזה ביד?
תודה מראש
שלום אוקסנה,
אי אפשר לפתוח תיק ללא חוזה, אבל אפשר ללכת לטובת סקר שוק ובניית תמהיל
בהצלחה
שלום,
לא הבנתי את הסדר הנכון בפנייה לבנקים, האם תחילה עליי לבקש הצעות מחיר מהבנקים השונים ורק אז לגשת לבנק הנבחר לבקשת אישור עקרוני? או שכל בנק בעצם יחייב אותי באישור עקרוני לפני בכלל שיציע את הצעות המחיר שלו?
תודה
שלום מורן,
תחילה עלייך לקבל אישור עקרוני (כלומר, לראות שהבנק מסכים להלוות לך כסף)
רק לאחר מכן לבנות את תמהיל המשכנתא המתאים לך ולפיו לקבל הצעות מהבנקים
בהצלחה
היי..
הייתי שמחה לדעת כמה זמן לוקח לקבל את הצ'ק מהבנק על המשכנתא לאחר שכבר חותמים על פתיחת תיק.
שלום מזל,
בערך שבועיים
היי, מאמר מעולה!
תוכל להסביר בבקשה את ההמלצה שלך?
"(המלצה חשובה – מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60%, מאוד מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה)"
מדוע מעל 60% מימון מומלץ מאוד שמאי ונניח בין 50-59% מימון לא?
שלום רם,
כי יש בנקים שמגבילים את המשכנתא ל- 60% ואני לא רוצה שמי שלקוח 70% והשמאי לא ייאשר לו הסכום בו הוא רכש את הדירה ימצא את עצמו ללא מימון המשך לרכישת הדירה.
מי שלוקח 50% לדוגמא לא כל כך מסתכן, כי גם אם השמאי לא יקבע את המחיר אותו הוא רכש אלא פחות מכך, אז מקסימום הוא ייקח 60% וזה לא יהווה בעיה אצל הבנקים
בהצלחה
שלום רב,
לפי מה שהבנתי מהתשובה, רצוי להזמין שמאי (במימון מעל 60%) לפני חתימת החוזה וזאת בכדי לוודא שהשווי המוערך על ידי השמאי יהיה זהה לשווי הקנייה עצמה (או גבוה יותר) ולא נמוך יותר מה שיגרום לקבלת משכנתא נמוכה יותר מהבנק ובהכרח עוד הון עצמי/הלוואה ידרשו.
השאלה שלי היא במידה ואני לוקח שמאי מבנק כלשהו(לאחר קבלת אישור עקרוני) האם אני מחוייב לקחת את המשכנתא מאותו בנק והאם יש הבדלי מחיר לפני או אחרי חתימת החוזה(עלות השמאי)?
תודה
שלום שרון,
1. רצוי שהשמאי יעבוד עם מספר בנקים ואז תוכל להסב את השמאות שלו מבנק לבנק וכך לא תהיה מחויב לבנק אחד
2. שמאי מוקדם יעלה יותר משמאי אחרי חוזה (זה בתוספת של 1000- 1500 ש"ח פלוס מינוס)
בהצלחה
היי ,
תודה רבה על הבלוג …
ברצוני לקנות דירה מהורי , מחירה הנו 400000 ש"ח . האם הבנק ייתן לי משכנתא בסכום זה ללא צורך בהון התחלתי ?
תודה
אביטל
שלום אביטל,
לא – בנק ישראל מחייב הון עצמי של 25% מערך הדירה לפחות
בעסקאות בתוך המשפחה, הבנק עשוי לדרוש אף אחוז גבוה יותר
בהצלחה
היי,
קודם כל אני רוצה להגיד תודה ענקית על הבלוג, למדנו כל כך הרבה מהכתבות המועילות והמעניינות.
אנחנו קונים דירה ראשונה מקבלן, ואנחנו יכולים לפרוס את התשלום ולשלם עם שוברים כפי שנוח לנו פחות או יותר עד המפתחות בעוד שנתיים.
הבית עולה 1,055,000, ואנחנו רוצים לקחת משכנתא 400אלף.
השאלות הן:
יש כסף בחסכונות עד אוקטובר שאני מעדיפה לחכות עד אז ואז לשלם לקבלן את החלק הזה במקום לקחת הלוואת גישור, השאלה אם מבחינת הבנק על מנת לתת משכנתא הוא חייב שהכסף יהיה נזיל?
והשאלה השנייה אם אנחנו רוצים לשלם בחודשיים הקרובים 40% מערך הדירה בתשלום הראשון וזה יוצא 422,000 שח והמשכנתא שלוקחים זה 400,000, האם ניתן להוסיף מהכסף שלנו לחשבון משכנתא, או מה התהליך? כי אני מבינה שהכסף מהמשכנתא ישירות עובר לבנק המלווה, אבל מה עושים אם לאותו תשלום אני רוצה להוסיף עוד 22,000 מהכסף הנזיל שלי? על מנת לא לפתוח שני תיקים בנפרד.
תודה מראש,
שלום סבטה,
1. הבנק לא מחייב שהכסף יהיה נזיל
2. אתם משלמים לקבלן בשובר ישירות והבנק משלם בשובר משלו (אין קשר בין התשלומים)
שלום ,
אנו מעוניינים לקחת משכנתא של 1,100,000 לבניית בית קיבלנו שני תמהילים :
תמהיל ראשון :
1. קל"צ 540,000 ל 15 שנה – 2.7%
2. ריבית משתנה כל 5 לא צמד – 200,000 ל 30 שנה 2.53%
3. ריבית משתנה עוגן מק"מ לשנה – 360,000 ל 30 שנה 1.00%
החזר 5600
תמהיל שני :
1. קל"צ 540,000 ל 15 שנה- 2.95%
2. ריבית משתנה כל 5 לא צמד – 200,000 ל 30 שנה 2.63%
3. פריים P-0.9 360,000 ל 30 שנה 0.85%
החזר 5650
בהנחה שאפשר לסגור כ 200,000 כל 6 שנים (קרן השתלמות)
איזה תמהיל מומלץ והאם אפשר להשיג ריביות טובות יותר
שלום יניב,
התמהיל השני עדיף,
הריביות סבירות
בהצלחה
היי
במידה ולקחתי הלוואה מקרוב משפחה ואני צריכה להחזיר לו מכספי המשכנתא, איך עושים זאת?
שלום לילך,
1. אי אפשר לעשות את זה, אלא אם כן את לוקחת "הלוואה לכל מטרה" שבה הכסף מגיע ישירות אלייך ולא למוכר
2. יש לזכור שהלוואה לכל מטרה ניתנת רק אם אחוז המימון נמוך מ- 50% והיא בריביות גבוהות יותר
בהצלחה
שלום רב, אני צריכה לקחת משכנתא של 200000 ש"ח (מאתיים אלף שח). על איזה מסלולים כדאי לי ללכת. אני אמורה להיפגש עם נציגת הבנק ביום שלישי.
תודה מראש
שלום וופא,
לצערי אין לי אפשרות להתאים תמהיל ללא היכרות
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שקלו לקחת ייעוץ
בהצלחה
שלום, האם תוכל להסביר על השלבים לאחר קבלת המשכנתא? קניתי דירה יד 2 התשלום הראשון לאחר התשלום של ההון העצמי הוא סילוק המשכנתא של המוכרים. אך לצורך קבלת התשלומים הבאים הבנק דורש הוכחה שהנכס נקי משיעבוד למחוק הערות אזהרה בטאבו וברשם המשכונות לאחר קבלת שטרות ביטול מהבנק של המוכר. תוכל להסביר בבקשה את התהליך ומי אמור ללכת למחוק את ההערות? הקונה? או המוכר?
תודה!
שלום רעות,
המוכר אמור להציג לך נסח טאבו ללא משכנתאות כלל וגם להציג בפניך רישום משכון נקי מרשם המשכונות
האחריות היא על המוכר, אלא אם כן סוכם ביניכם שהוא מציג בפניך מכתב כוונות ואתה צריך לסלק את המשכנתא, וגם אז האחריות עליך היא רק עבור סילוק המשכנתא, על שאר הדברים (ביטול המשכונים הוא אחראי)
בהצלחה
שלום רב,
אני ובעלי רכשנו דירה ראשונה שמחירה 1,590,000 ולקחנו משכנתא בגובה של 715,000 ש"ח. לקראת קבלת החזקה נתבקשנו להעביר לעו"ד שטר משכנתא. בבנק שאלו אותנו האם אנחנו מעדיפים ששטר המשכנתא יהיה עם הגבלת סכום או ללא הגבלת סכום. נשמח אם תוכל להסביר לנו מה ההבדל בין שטר עם הגבלת סכום ובין שטר ללא הגבלת סכום. מהם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהשטרות?
תודה רבה!
שלום לירון,
שטר משכנתא זהו בעצם הרישום של גובה החוב שלכם בטאבו
עדיף שהוא יהיה מוגבל, כי אז תירשם משכנתא על סך 715 אלף ש"ח בלבד
אם זה ללא הגבלת סכום, המשכנתא תיאורטית יכולה להיות גם 1590000 ש"ח ולכן עדיף להגביל את זה
בהצלחה
לא ברור מה ההבדל
שלום רב,
אני בעלים ושותף של חברת סטארט טפ
שכרגע היא ללא הכנסות, אבל עם השקעה.
אני מושך משכורת חודשית ומקווה ליום שבו החברה תעלה על הגל ותצליח.
בפנייתי לקבל אישור עקרוני למשכנתא, נתקלתי בהערה מהפקידה שמכיוון שאני בעל שליטה בחברה, השכר החודשי שלי לא נחשב, ומחשבים רק את השכר של בת זוגתי. כלומר זה שיש לי משכורת מהחברה לא משנה לבנק והם רוצים לראות הכנסות מהחברה ואם אין הכנסות, אז המשכורת שלי לא משוקללת
דבר שמונע ממני לקחת משכנתא
האם הדבר פתיר ? החברה קיימת כשנתיים וחצי , ואני מושך משכורת מהיום הראשון.
לפני כן הייתי שכיר, וקיבלתי בערך את אותו השכר
אשמח לתשובתך
תודה
אורן
אורן שלום,
המקרה מורכב.
הבנק רואה בך כבעלים (חלקי) של החברה ולכן אם החברה נמצאת בהפסדים (או לא רווחית לצורך העניין) זה אומר אותו הדבר עליך.
אני מניח שאפשר למצוא אולי פתרון על ידי חישוב של חלק מהשכר שלך, אבל זה כבר החלטה אשראית של כל בנק לגופו
ממליץ להיעזר בייעוץ מקצועי וכמובן מאחל לכם בהצלחה עם הדירה ועם הסטארט אפ
בהצלחה
שלום רב!
ראשית רציתי להודות לך על האתר – למדתי ממנו המון והגעתי לבנק כאשר ידעתי בדיוק מה אני צריכה. רכשנו דירה חדשה מקבלן לפני חצי שנה בפריסה לתשלומים,ואחד התשלומים שחל בקרוב רצינו לשלם על ידי לקיחת משכנתא (סה"כ 15% ממחיר הדירה) . אבל אז נתקלתי בדבר שלא ציפיתי- בנק "מושך" אישור סופי- וזה לאחר שסיפקנו כל המסמכים ובטחונות שדרשו מאיתנו. בכל פעם מוצאים שחסר עוד מסמך שצריך לספק עליו לא דובר כאשר יצאנו ל"סיבוב" המסמכים, או מסמך שהבאנו לא מתקבל. בזמן הזה הצעה שקיבלנו פגה וריבית קל"צ עלתה ב-0.1%. וגם ההצעה החדשה פגה בעוד יום יומיים – וסביר שיעלנו לנו ריבית עוד (כי למה לא בעצם?). האם מצב זה הוא נורלמי או שמדובר על בעיה בסניף בנק הספיציפי? האם יש לי דרך להשפיע על בנק ? נורא מעצבן שבנק "מחזיק" אותך כבן ערובה (הרי כבר חתמנו על התחייבויות ועשינו משכון/ ביטוח , ובכלל הוצאנו לא מעט כסף) ובזמן הזה מרשה לעצמו להרוויח על ידי העלאת הריביות.
תודה רבה!
שלום נטע,
נראה לי שמדובר בבעיה ספציפית בבנק,
דרשו לקבל בכתב את המסמכים הנדרשים והמציאו אותם לבנק כמה שיותר מהר
בהצלחה
הי,
תודה על האתר המצויין !
קניתי לאחרונה בית פרטי, ועליי לקחת משכנתא בשבועיים הקרובים. הבית נמצא כרגע באמצע תהליך העברת רישום הזכויות בו מהמנהל לטאבו. הבנק שלי מבקש לצורך המשכנתא אישור מהמנהל – אך המנהל טוען שהתיק כבר לא אצלו שכן הוא הועבר לטאבו, או אישור מהטאבו – שגם הוא לא הכתובת הואיל והרישום לא הושלם וכנקרה יארך עוד זמן…
כיצד ניתן לרצות את הבנק למשכנתאות במקרה כזה של אמצע תהליך רישום בטאבו ?
תודה
ליאת
ליאת שלום,
בעיה מוכרת ולא נעימה, תצטרכו לחכות לרישום מסודר בטאבו או שלעו"ד שלך יהיה רעיון יצירתי
בהצלחה
שלום ,
תודה רבה על הפוסט – מאוד מעניין עושה סדר בהכל .
אשמח אם תוכל לעזור לי בשאלה.
פתחנו בבנק תיק משכנתא על דירה מקבלן ( יד ראשונה ).
האם בנק יכול לחייב אותי לקחת שמאי ?
הרי הבית רק התחיל להיבנות עכשיו, אין קירות ואין בכלל מה להעריך שם .
תודה ויום טוב
שלום נטלי,
בדרך כלל הבנקים לא מבקשים שמאות על דירות מקבלן
בהצלחה
שלום לך,
הא אתה בטוח שהמשכנתא עוברת ישירות למוכר? כלומר בהעברה בנקאית? כי הקונה שלי אומר שהוא מקבל מהבנק צ'ק בנקאי על שמי. וגם באתר של הפועלים משכנתאות רשום שהקונה מקבל צ'ק בנקאי על שם המוכר. השאלה שלי היא: איך המוכר יכול להיות בטוח שהקונה לא פותח חשבון בדוי על שמו (על שם המוכר) ופודה דרכו את כספי המשכנתא? (איך בנקים למשכנתאות מוודאים שזה לא יקרה? כי הרי כשהקונה רוצה לקחת משכנתא המוכר חותם על מסמך שאומר שאם העסקה לא תצא לפועל אז הוא (המוכר) יחזיר לבנק את כספי המשכנתא בתוספת ריבית. כלומר הבנק מכסה את עצמו למקרה שיקרה משהו. השאלה היא האם הוא נוקט מספיק אמצעי זהירות כדי שלא יקרה מצב שאנשים יקבלו כך כספי משכנתא במרמה ויותירו את המוכר עם דירה ממושכנת. תודה
שלום לוטם,
את הכסף ניתן לקבל גם בצ'ק בנקאי,
הבנק בדרך כלל בודק אם החשבון אליו הוא אמור להעביר את הכסף אכן קיים ולא בדוי
אני לא יודע איך הוא בודק את העניין שמדובר בצ'ק בנקאי
בהצלחה
ביום ג' נודע לי שסניף נו"ש של לאומי בחיפה לא נותן את הכסף בצק אלא בהעברה בנקאית ולי חשוב שזה יהיה בצ'ק,
ידוע לך אם בנק הפועלים נותן צ'ק?
שלום ליאור,
לדעתי כן
בהצלחה
שלום תודה על האתר
השורה התחתונה של השאלה למטה היא האם יש פירוט לדוגמא של לקיחת משכנתא אשר מפרט כל שלב מה וממי הוא דורש וכמה זמן בממוצע כל שלב לוקח והאם לידה באמצע יכולה לעקב ובכמה? איני רוצה לאחר בתשלום
שאלה … חתמנו על חוזה היום ה 23.9.2015
אני צריך לתת תשלום שני כבר באמצעות משכנתא ב 20.12.2016 שזה כחודשיים ועשרים יום מהיום …. בדיוק באזור ה חודש ה 12 אישתי צריכה ללדת … אני מתלבט מתי להתחיל לעשות את היום הבנקים המרוכז של השוואות הריביות ובחירת תמהיל וכמה זמן להקצות להחלטה כך שלא אאחר בתשלום? כמו כן כמה זמן (האם זה ידרוש ימי חופש?) מרגע פתיחת תיק עם התמהיל הנבחר אצטרך אני לבזבז בשביל כל המטלות. והאם לוקח כשבועים מסיום המטלות עד קבלת הכסף? אז זה אומר שעד דצמבר אצטרך לסיים את המטלות אז מתי להתחיל? כמו כן האם הביטוח חיים חייב להיות במדויק על סכום המשכנתא גם לי וגם לאישתי וכמה זה לוקח זמן ומה זה דורש? כמו כן מה וכמה דורש הביטוח דירה ….בקיצור חסר לי פירוט לדוגמא של מישהו שלקח משכנתא וכמה זמן לקח לו לכל משימה
שלום אריה,
1. תוכל להיעזר בקריאה בפוסט הבא על משימות משכנתא
2. הייתי מייעץ לחתום על התיק בסוף נובמבר ולהשלים את המשימות בתחילת דצמבר (מקסימום תקדים את התשלום קצת)
3. לא נראה לי שצריך ימי חופש מרובים, אולי אחד לכל היותר
בהצלחה
שלום.. יש לי שאלה
אנינו אוטוטו חותמים חוזה ..
לוקחים 70 אחוז מימון.. במעמד החתימה אני מעוניינת לשלם 15 אחוז הון שלי אחרי חצי שנה לקבל את המשכנתא מהבנק יאת ה15 אחוז הנוספים שנשאר לי לתת למוכר לתת לו בקבלת המפתח.
האם ניתן?
שלום קרן,
בגדול כן,
רק תאשרו זאת מול הבנק לפני כן
בהצלחה
שלום
כמה שאלות:
1. כמה זמן לוקח בין הגשת כל הטפסים עד האישור של הבנק ומסירת הכסף למוכר?
2. אני רוצה לקחת 1350000 ש״ח משכנתא התמהיל שחשבנו הוא:
450000 פריים לשלושים שנה
300000 גרייס לחמש שנים
450000 קבועה לא צמודה לעשר שנים (לאחר חמש שנים כנראה נסגור במידה והכל יהיה בסדר)
150000 משתנה כל חמש שנים למשך עשר שנים (לאחר חמש שנים כנראה נסגור במידה והכל יהיה בסדר)
מה הריביות המומלצות שניתן לקחת היום למסלול כזה?
בנוסף האם אפשר לקחת שליש בפריים וגם את הגרייס בפריים ?
תודה רבה על כל האינפורמציה ושיתוף הידע
שלום גלית,
1. בערך חודש-חודשיים
2. הגרייס צריך מסלול – גרייס עצמו הוא לא מסלול
3. אם יש כוונה להחזיר את הקל"צ בתום החמש שנים אז הוא לא מומלץ
4. לא אהבתי את התמהיל בגדול ואני חושב שאפשר לשפר אותו משמעותית
5. ממליץ להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום, רציתי לשאול מה הבנק בודק אחרי שכל התיק מוכן ומועבר לאישור סופי והעברת הכסף למוכרים? האם הוא בודק איפה יש לנו עוד חשבונות בנק?
שלום יוסי,
אין לי רשימה מדויקת,
אבל הוא בהחלט יכול לבדוק זאת (בכלים שיש לו)
בהצלחה
היי, חתמתי היום חוזה לרכישת דירה מאחי, לפני כחודש סיימתי סטאז' בראיית חשבון ורק לאחרונה התחלתי להרוויח משכורת של מעל 8000 שח…אין בעיה מבחינת מימון בהון עצמי שכן מחיר הדירה הינו 770 אלף שח ואני מממן 35 אחוז ממנה על ידי הון עצמי…השאלה היא-האם זה רלוונטי מבחינתי להתחיל בשלב האישור העקרוני מהבנקים כאשר רק משכורת אחת שלי הינה מעל 8000 שח, או שמא לחכות עוד חודשיים ורק לאחר שיהיו לי שלוש משכורות של מעל 8000 שח לנסות ולקבל אישור עקרוני כל זאת מחשש לסירוב של הבנקים?
שלום שמעון,
להמתין כמה חודשים
בהצלחה
שלום,
יש לנו אישור עקרוני למשכנתא מהבנקים ואנחנו במו"מ לרכישת דירה.
במקביל, אנחנו מתכוונים לצאת לטיול ארוך של כחודשיים וחצי, וייתכן שאת המשכנתא נאלץ לקחת לאחר חזרתנו. הבעיה היא שבשלב זה,
אם יבקשו שוב תלושי משכורת, לא יהיו לנו תלושים להציג בגין החודשיים וחצי האלה. האם יש דרך (או בנק) שבו ניתן לקבע את חוזה המשכנתא גם לפני שהועבר כסף למוכר על חשבון המשכנתא?
תודה
שלום אלינור,
לא ניתן לקבע מהיום משכנתא עתידית (בטח שעדיין אין חוזה על דירה מסוימת),
תצטרכו להמתין קצת ולהציג משכורות
בהצלחה
שלום,
הייתי רוצה לדעת כמה זמן לוקח לקבל מהבנק את האישור העקרוני מרגע הגשת כל המסמכים?
תודה על המענה!
שלום מריאה,
הכוונה לאישור עקרוני ראשוני דרך המוקד הטלפוני? עד יום-יומיים
בהצלחה
שלום
אני בשלב שלפני חתימה על התיק, רק עכשיו אני מבינה שיש לי אפשרות לקבל את ההלוואות זכאות מהמדינה על סך 100k.
האם ניתן עדין לשנות את המשכנתא?
לגבי התמהיל אני מודאגת.מה דעתך עליו?
262 פריים מינוס 0.85 ל 30 שנה
262 קבועה צמודה בריבית 2.08 ל12 שנה
262 משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית 2.2 ל 25 שנה
הא עזרתך הדחופה שני הקרוב מוזמנים לחתום
שלום יערית,
1. לגבי הזכאות – שווה לבדוק גם בשלב הזה
2. התמהיל סביר, אין הרבה כסף בקבועה אלא רק שליש, וגם 2/3 צמוד למדד (שזה בסזדר לשנים הקרובות אבל קצת מסוכן לטווח הארוך)
בהצלחה
שלום
יש לי כמה שאלות
אני רוצה לקנות דירה חדשה מקבלן שעולה 1270000
יש ברשותי הון של 200 אלף כרגע
זאת אומרת שחסר לי עוד קצת יותר ממאה אלף להשלמת ההון העצמי
האם אני יכול לקחת משכנתא
לשלם לקבלן 15 אחוס בחוזה ההבנק יעביר את השאר ואת ה10 אחוז הנותרים שזה המאה אלף לשלם באכלוס
הקבלן מסכים לתנאים אלו
האם גם הבנק ? או שתהיה בעיה לאשר דבר כזה
אני יכול להראות לבנק הון של ההורים שלי על המאה 4לף העיתידיים
תודה
שלום בן,
בעיקרון כן, אבל תצטרך על כך אישור מוקדם מהבנק
בהצלחה
שלום למשכנתאמן
יש לנו תעודת עולה ותעודת זכאות ממשרד השיכון כמה הון עצמי הבנק דורש מזוג צעיר כזה לדירה ראשונה? מתכוון לקנות נכס ב 850000 שח.
שלום ניסים,
25% הון עצמי כלומר 212000 ש"ח
בהצלחה
שלום משכנתאמן, אני קונה דירה מקבלן, וכבר הבאתי לו צ'קים קדימה, ע"פ לוח תשלומים כלשהו, מה הצ'קים עוזרים אם הכסף עובר ישר מהבנק אליו
תודה רבה
שלום דניאל,
אני לא שמעתי על מקרה שנותנים צ'קים מראש לקבלן,
תתייעץ עם עו"ד מקרקעין
בהצלחה
הי
אני מתכוון לרכוש דירה מקבלן, והצפי לכניסה הוא כ 3 שנים.
1. איך לבנות את התשלומים לקבלן? הם לא ממש לחוצים על הכסף…
2. האם ניתן לקחת משכנתא בחלקים כך שהכסף יועבר לקבלן ע"פ לוח תשלומים שנקבע בינינו בחוזה? מה ההשלכות מבחינת הבנק?
תודה.
שלום יאיר,
1. זה בהתאם ליכולות שלך לשלם משכנתא לאורך ה- 3 שנים הקרובות
2. ניתן לקחת משכנתא בחלקים, יש לכך הרבה השלכות מבחינת מסלולים (קבועים ומשתנים), כתבתי על זה בעבר
בהצלחה
במידה ואני לוקח משכנתא של 150000 שקל על דירה של 2 מיליון האם הבנק יכול לחייב אותי בהערכת שמאי לדירה?
שלום בועז,
כן
בהצלחה
למשכנתאמן שלום.
אני סטודנט שאין לי הכנסה קבועה. יש ברשותי 40 אלף מזומן וברצוני לקנות דירה קטנה בפריפריה להשקעה בשווי של כ400 אלף
אני יכול להשיג עוד 60 אלף בהלוואה בתנאים טובים לסטודנטים.
שאלתי היא האם לאחר מכן הבנק ייתן לי את ייתרת הסכום (300 אלף) למרות שאין לי הכנסה קבועה אם אחתים כערב את אבי. זאת על סמך שהשכירות תכסה בדיוק את המשכנתא (הכוונה להשיג דירה שהתשואה שלה היא מעל 5% )
(יש לי הכנסה משתנה של כ1000 שקל בחודש ( לאחר תשלומים של הלימודים) אך מכסף זה אני רוצה להחזיר את ההלוואה.)
תודה רבה
שלום יהונתן,
יהיה לך קשה לקבל הלוואה ללא הכנסה מספקת אבל אתה יכול לנסות
הבנק לא ייקח בחשבון את השכירות העתידית שלך כי מדובר בדירה יחידה שלך ואין לו ערובה שתכיר אותה ולא תגור בה
בהצלחה
הי,
אני לפני חתימת חוזה על בית מקבלן, קיבלתי אישור עקרוני מהבנק למשכנתא
הפקיד בבנק ביקש ממני להביא חוזה חתום ורק אז יבצעו את הבדיקה המשפטית לגבי הקבלן ובמידה והכל תקין אז אקבל אישור סופי על המשכנתא.
הוא התעקש שלא ניתן לקבל אישור סופי עם טיוטות (גם טיוטות שמקובלות ומוגדרות כסופיות ע"י 2 הצדדים)
אני חייב את האישור הסופי של הבנק על מנת לחתום על החוזה – אחרת אני לא אוכל להבטיח כי אוכל לעמוד בתשלום.
האם באמת לא ניתן להוציא מהבנק אישור סופי לפני חתימה על החוזה ???
מה עושים במקרה כזה?
תודה
שלום ירון,
רוב הבנקים לא אוהבים לבדוק חוזים לפני שהם חתומים
אתה נמצא בין הפטיש לסדן, כי מצד אחד אתה לא יכול להתחייב לפני שאתה מקבל אישור ספיציפית לעסקה שלך ומצד שני הבנק לא מוכן לבדוק לך את החוזה לפני שאתה חותם עליו
אני יכול להציע:
1. אם יש בעיה בנכס בגללה אתה מפחד שלא תקבל משכנתא, תכניס סעיף בחוזה שהעסקה מתבטלת והכספים מוחזרים במידה ולא מקבלים על הנכס הספציפי שלך אישור עקרוני מהבנק
2. ייתכן שהצד השני יתנגד, אבל אם יש בעיה עקרונית בנכס הוא צריך להבין את המקרה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,אתחיל ואומר שאתה עושה כאן עבודת קודש ומשקיע המון,שאפו.
יש לי שאלה,אחרי שכבר קיבלתי אישור עקרוני וחתמתי הסכם עם בעל הדירה,
אני חוזר אל הבנק בשביל לקבוע תמהיל למשכנתא.
אני ובת זוגתי לא נשואים עדיין ולכן ההון העצמי שלנו מחולק ל2 חשבונות כמו כן בת זוגתי לא לקוחה של אותו הבנק.האם הבנק שנותן לי את המשכנתא דורש לראות את כל ההון עצמי בחשבון בנק אחד?
תודה.
שלום דוד,
בעיקרון לא
בהצלחה
שלום רב
אני לפני לקיחת משכנתא של 800000 ש"ח (אחוז מימון 35)
הכנסות נטו לי ולאשתי יחד 14500 ש"ח
בשבוע הבא יש לי סבב בנקים ואשמח לדעת מהו טווח הריביות שייחשבו טובות לתמהיל הבא והאם התמהיל נשמע לך טוב? :
פריים ל 30 שנה – כ33 אחוז מהסכום
משתנה כל 5 שנים צמודה ל 25 שנה – כ 20 אחוז מהסכום
קבועה לא צמודה ל 20 שנה – כ 47 אחוז מהסכום
אודה מאוד לתגובתך
תודה
שלום מידן,
1%
3.5%
4.5%
בהצלחה
שלום רב,
קודם רציתי להגיד שהאתר שלך ממש ממש עזר לי, מבנאדם שלא מבין כלום בנושא קראתי כאן הרבה דברים שבאמת הכינו אותי לשלב ממש חשוב.
רציתי לשאול לגבי האחוזים והתמהיל שהציעו לי בבנק:
משכנתא של 1,020,000 + הלוואה של 75,000.
75% סה"כ מערך הדירה.
הכנסה משותפת בסביבות 17000.
ריבית קבועה 41% מהסכום – 25 שנים צמוד מדד. (4.7 ריבית)
משתנה אג"ח צמוד מדד (60 חודשים) 29% מהסכום – 25 שנים (4.03 ריבית)
פריים לא צמוד , 20% מהסכום 25 שנים (P – 0.1 ריבית)
משכנתא עולמית צ.אירו (כל 3 חודשים) , 9% מהסכום – 25 שנים (2.99 ריבית)
הלוואה 75000 – 15 שנים , (P – 1.2 ריבית)
יש לי שתי שאלות:
1) האם ההלוואה היא באמת אטראקטיבית וטובה כי אנחנו יכולים לקחת רק משכנתא בלי לקחת את ההלוואה הזאת, אבל היועצת בבנק טענה שזאת הלוואה ממש טובה אפילו יותר מהמשכנתא עצמה.
2) היא אמרה גם שאי אפשר לשנות את התמהיל (המוצרים) ולפי דרישת הבנק לא נותנים 33% פריים וחייב להיות ריבית קבועה (צמודה או לא צמודה), אז האם התמהיל הוא סביר? והאם הריביות הן סבירות או שיש מה להוריד? או שיש הרבה מקום למשחק. (בכל מקרה כבר קבענו פגישה אצל המתחרים).
אודה מאוד לתשובה, זה יכול ממש לעזור לנו.
תודה.
שלום בנצי,
1. ההלוואה באמת טובה, אבל תבדקו האפשרות להחזיר באמצעותה את אחד המסלולים היקרים (כלומר, חלק ממנו)
2. הייתי קובע עוד פגישות אצל המתחרים או לוקח איש מקצוע
בהצלחה
אתה כתובת כאן שמי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק, מעל 60%, מאוד מומלץ שיזמין שמאי לנכס לפני (!) שהוא חותם חוזה על רכישת הדירה.
ואני רק שואל: איך אני יכול להזמין שמאי כאשר אני עדיין לא יודע באיזה בנק אני לוקח את המשכנתא הרי כל בנק יש לו את השמאים שלו?.. [ומצד שני אני לא יכול לבדוק באיזה בנק אני לוקח כל זמן שלא בדקתי תמהיל וריביות, ואני לא יכול לבדוק את זה, כל זמן שאני לא יודע כמה הדירה שווה.. וחוזר חלילה.]
אשמח לתשובתך, ותודה על כל הדבר הזה שנקרא "משכנתאמן".
שלום אלי,
תנסה להביא שמאי שמקובל על רוב הבנקים ואז לאחר החוזה ולאחר שתבין איפה אתה לוקח את המשכנתא, תבקש מהשמאי שיפנה את השמאות לבנק המיועד
בהצלחה
אהלן,
תודה על הפוסטים המלמדים.
קיבלתי כבר אישור עקרוני, את הכסף עצמו אני צריך עוד חודשיים, כמה זמן לפני לפנות אל הבנק כדי להתחיל את מכרז הריביות?
תודה
שלום לירן,
כבר עכשיו
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
שאלות להבהרה:
1. בחלק של בקשת אישור עקרוני מהבנק – מדוע מי שלוקח אחוז מימון גבוה מהבנק (מעל 60%) צריך להזמין שמאי לנכס?
2. באיזה מקרים הבנק מבקש לעשות ביטוח חיים?
(אם אפשר דוגמאות נפוצות.)
3. באיזה מקרים הבנק מבקש לעשות ביטוח נכס?
(אם אפשר דוגמאות נפוצות.)
תודה!
שלום אלי,
1. כל מי שלוקח משכנתא מתבקש להביא שמאי (הדבר חשוב על אחת כמה וכמה באחוזי מימון גבוהים מכיוון שאם הנכס מתחת לשווי המוצהר, עלולה להיות חריגה באחוז המימון ביחס למה שבנק ישראל מתיר)
2. הבנק מחייב ביטוח חיים וביטוח נכס בכל המצבים – לא תוכל לקחת משכנתא ללא זה
בהצלחה
שלום
תודה על המדריך.
אנו בתהליך של בניית בית.
רכשנו את המגרש ושילמנו עליו את כל הסכום ללא סיוע מהבנק.
יש לנו עוד כ500 אלף אך ברגע שנסגור עם קבלן נצטרך לקחת משכנתא על שאר הסכום לבנייה.
כתבת שהמשכנתא עוברת ישירות למוכר. האם לא נוכל לפתוח חשבון בנק ששם תהיה המשכנתא ונשלם איתה לפי הצורך לקבלן ושאר ספקים?
הרי הקבלן זה לא כל הסכום..
תודה
שלום מור,
בבניה עצמית, הכסף מגיע אליכם ישירות ולא לקבלן, מתנצל אם הבנתם אחרת
בהצלחה
ראשית תודה על האתר המדהים
אישרו לי הלוואת משכנתא בסכום של 400000 שח
בנתיים הספקתי לקבל 180000 שח עח המשכנתא המאושרת.
פתאום התברר לי שאוכל לקבל 100000 שח מקרן הפנסיה שלי ללא תשלום מס.
האם אוכל להקטין את סכום ההלוואה ללא קנסות או עלויות נוספות ולבקש רק 120000 שח
במקום יתרת ההלוואה שנותרה???
תודה
שלום עוזי,
כן בהחלט
אתם לא חייבים למשוך את כל כספי המשכנתא
בהצלחה