אתם עומדים לרכוש דירה, מן הסתם הדירה היא בעלות של מאות אלפי שקלים ויותר ולכן חשוב מאוד לדעת לקראת מה אתם הולכים.
זוגות רבים פשוט "קופצים למים", רוכשים דירה ולאחר מספר שנים (במקרה הטוב) הם מגלים שהם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ופשוט נאלצים למכור את הדירה או למחזר שוב ושוב את המשכנתא כי ההחזר פשוט "גדול" עליהם.
אז איך עושים תכנון פיננסי במספר צעדים פשוטים ?
יהיה מיותר כעת ללמד אתכם כלכלה, אני בטוח שאתם מספיק נבונים ואחראים לא לעשות טעויות גדולות, אבל הרשו לי לתת לכם מספר טיפים שיכולים לחסוך לכם לא מעט כסף ובעיקר הרבה כאב ראש.
שאלת השאלות – בכמה כסף לקנות את הדירה ?
זוהי אכן שאלה לא פשוטה שאין לה תשובה אחת ויחידה.
בפניכם עומדים מספר אפשרויות ולא תמיד ניתן לדעת מהי האופציה המובילה.
אך אתם חייבים להגיע להחלטה ולכן אני ממליץ לקבוע את ערך הדירה הנרכשת לפי 2 כללים:
ההון העצמי שהצלחתם לגייס + יכולת ההחזר החודשית שלכם.
אני אסביר על כל אחד מהכללים כעת ולאחר מכן יהיה לכם קל יותר בכמה כסף כדאי לכם לקנות את הדירה.
שלב 1 – הון עצמי
בדקו כמה הון עצמי יש לכם. זהו החלק הכי חשוב במשכנתא כי זה קובע את נקודת הפתיחה שלכם.
ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא (כי הבנק מסתכן פחות)וככל שההון העצמי שלכם יהיה יותר גבוה כך תוכלו לקחת את המשכנתא לכמה שפחות שנים ובכך תוכלו להשתחרר מן הנטל הזה מוקדם יותר ותשלמו פחות ריביות.
כמה משכנתא הבנק נותן ?
הבנקים בארץ נותנים עד 70% משכנתא – כך שאתם חייבים להביא 30% הון עצמי.
ישנם מקרים מיוחדים שהבנק יהיה מוכן לתת לכם גם 80% משכנתא, אבל זה במידה ויש לכם "שם טוב" בבנק ועתיד מבטיח (לדוג, שני בני זוג שלומדים רפואה – כרגע הם אמנם סטודנטים אבל בעתיד הם אמורים להשתכר גבוה).
אחרת הבנק לא ייקח יותר מדי סיכון ולא ייתם לכם יותר מ70% משכנתא.
חשוב לדעת –
ישנה חברת ביטוח אשראי (EMI) שמוכנה לבטח את הבנק מפני הפסדים במשכנתא שלכם ואם הם יאשרו לכם תוכלו לקחת מהבנק גם 90% משכנתא.
אבל אל תתלהבו מהר מדי, כמו כל חברת ביטוח גם פה תצטרכו לשלם פרמיית ביטוח ולרוב היא מאוד גבוהה ולא תמיד משתלמת.
אני מבטיח להקדיש פוסט מיוחד בנושא EMI ולהרחיב בנושא זה.
ניתן לקרוא על כך עוד בקישור זה.
שלב 2 – כמה כדאי להחזיר מדי חודש ?
כלל האצבע העתיק אומר שכדאי להחזיר עד 30% מההכנסה הפנוייה שלכם.
(הכנסה פנויה = השכר נטו שלכם בקיזוז ההלוואות שאתם חייבים כבר היום)
כלומר, אם אתם מרוויחים ביחד 11,000 ₪ נטו (שימו לב, נטו ולא ברוטו), וללא קשר למשכנתא אתם מחזירים כל חודש הלוואה בגובה 1,000 ₪ , אזי תוכלו להחזיר עד 3,000 ₪ אבל הכלל הזה "התפוצץ" לנו כמה פעמים בעבר הלא רחוק ולצערינו מאוד יכול שיתפוצץ לנו שוב בפנים כאשר הריבית תתחיל לעלות שוב.
אז מה עושים כדי להישמר ?
אם אתם יכולים, לכו על בטוח – אל תחזירו יותר מ25% מההכנסה הפנויה שלכם וכך במידה ותהיה עליית ריביות ואתם תהיו חשופים לה, עדיין יישאר לכם מרווח ביטחון וגם המשכנתא תגדל בכמה שקלים תמשיכו להצליח לעמוד בהחזרים שלה.
מה אומרים הבנקים ?
בבנק יאשרו לכם להחזיר עד ל33% מההכנסה הפנויה שלכם.
מה כדאי לקחת בחשבון ?
לפני שקובעים את גובה ההחזר חשוב לדעת אם אתם עומדים בפני עלייה בשכר או מנגד עלייה בהוצאות.
לדוגמא זוג סטודנטים צופים שתוך מספר שנים מצבם הכספי ישתפר, מצד שני ככל שהם יתבגרו ויביאו ילדים לעולם ההוצאות שלהם יגדלו.
בני זוג שמצליחים לצפות מראש בכמה השכר שלהם יעלה ומנגד בכמה ההוצאות יעלו יוכלו לחשב הכי טוב שאפשר כדה כדאי להם להחזיר מדי חודש.
לסיכום,
כעת אתם יכולים לדעת שהדירה שתקנו צריכה להיות בעלות של עד פי 4 מהכסף שיש לכם (לדוג' – אם יש לכם 200 אל"ש תוכלו לרכוש דירה ב800 אל"ש).
את המשכנתא שתבקשו מן הבנק תפרסו למספר שנים כזה שייתן לכם החזר חודשי של רבע מההכנסה הפנויה שלכם.
אדגיש ואמור כי זו לא מתמטיקה נקייה, ישנם בחיים מצבים שצריך וכדאי להעז ולקחת סיכונים וישנם מצבים כאשר ה"בטוח" מרגיש קצת "מפחיד". הכללים שנתתי הם רק כללי אצבע וכל דירה צריכה להישקל בנפרד עם היתרונות החסרונות שלה.
עכשיו שאתם יודעים כמה כסף אתם רוצים לבקש מהבנק ומה גובה ההחזר החודשי הרצוי לכם, אתם מוכנים לעבור לחלק הבא: מהי בקשת משכנתא ואיך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.
שאלה, כשאני חושב את החישוב של ההחזר החודשי, אני צריך להחסיר ממנו רק את ההלוואות הקיימות או עוד הוצאות קבועות שאני יודע שקיימות?
דבר שני, זה נכון שאם אני עומד לאורך זמן בתשלומי שכירות בסכום X, לבנק יהיה יותר קל לבוא לקראתי בנוגע להחזר חודשי שקרוב ל-X גם אם הם חורגים מהכלל של ה-33%?
תודה,
תמיר
היי תמיר,
קודם כל, תודה על התגובה.
לשאלתך הראשונה – בחישובים שלך עם עצמך, כדאי בהחלט לחשב הוצאות קבועות שיש לך. כאשר אתה ממלא בקשה לאישור עקרוני בבנק, נהוג להתייחס רק להלוואות אחרות (מכיוון שהם יוצאים מנקודת הנחה ששאר ההוצאות משותפות לרוב האנשים).
לשאלתך השניה – התשובה היא כן, ועדיין ההמלצה שלי היא לנסות ולהגיע להחזר חודשי שמגיע לכ-25% מההכנסות נטו. (תמיד יש מקום להפתעות בלתי צפויות בהוצאות).
משכנתאמן
שלום רב משכנתאמן!
דבר ראשון תודה רבה לך על כל ההסברים, אתה עוזר להרבה אנשים בכך!
קודם כל אני אתאר לך את מצבי ואחרי זה תבוא השאלה:
אני ואישתי (זוג צעיר שהתחתן לא מזמן) הצלחנו לחסוך חמש מאות אלף ומתכננים לקנות דירה בסביבות מליון שקל. הבעיה היא שהבנק לא מוכן לדבר איתי ברצינות!! עד שאני לא אומר לו את הנכס המדויק וכמובן את הסכום שאני צריך. אני יכול לקחת בין חמש מאות לשבע מאות אלף אך אנני יודע את הסכום של התשלום הראשון לפחות, כדי שאני עדה לחשב את היכולת ההחזר שלי.
אז השאלה שלי, איך אני אמור להתנהל מול בנקאי כדי לגרום לו להתיחס אלי יותר ברצינות?
היי דוד,
תודה רבה על המחמאות!
אני מקווה שהבנתי את השאלה.
אם אתה מרגיש שלא מתייחסים אליך ברצינות בבנק ולא נותנים לך הצעה מדוייקת אתה צריך טיפה לשנות את המציאות.
למה הכוונה ?
תתאם פגישה עם 2-3 בנקים ולכולם תגיד שאתה עומד לחתום על חוזה רכישה.
אתה חייב לומר היכן יהיה הנכס (לדוג: רחוב ההסתדרות בנתניה – אתה לא חייב לתת מספר מדוייק אלא איזור).
ולכולם תגיד שאתה צריך הצעה בין 500 ל 700 אלף ש"ח – ושאתה רוצה הצעת ריביות והצעת תמהיל משכנתא.
אני מאמין שברגע שתהיה בפגישה, לא תהיה לך בעיה לקבל את הפרטים האלו (כמובן שהריביות לא יהיו מדוייקות אבל תדע לפחות סדרי גודל)
בהצלחה !
בכל האתרים מניחים שמדובר בזוג צעיר ולכן הדוגמאות תמיד מדברות על כך שההכנסה תעלה (וגם ההוצאות- משפחה).
אתה מוכן לתת דוגמא לחישוב כאשר ההכנסה כנראה הגיעה לשיאה (הגיל עושה את שלו) ורק יכולה לרדת ומצד שני לא בטוח שההוצאות יירדו בתקופה הקרובה.
היי הוד,
רעיון יפה לפוסט עבור גילאים אחרים ממאשר רוב הזוגות הצעירים,
מקווה ליישם בקרוב.
כמובן שאם יש משהו נקודתי ניתן לשאול באופן ספיציפי
בהצלחה
שלום,
תודה על האתר המעולה!
אמרו לי שברגע שההון העצמי הוא40% משווי הנכס הריביות נמוכות יותר בצורה משמעותית, רציתי לשאול האם זה אכן כך?
היי הדס,
ישנה הנחיה של בנק ישראל (משנה שעברה) שאומרת לבנקים להפריש יותר כסף על כל הלוואה מעל ל-60% מימון.
כך שלבנק "עולה יותר" לתת הלוואה כזו ולכן הוא מעלה את הריביות.
זה לא ב"שמיים" אבל מעט יותר יקר – עשי סקר שוק מקיף בין הבנקים ותגלי את הריביות המדוברות.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
ראשית, קבל ח"ח על הבלוג! אתה ברכה להרבה אנשים בישראל… בנוסף, הייתי ממליץ לך לפתוח דף אוהדים בפייסבוק ושם כפתורי שיתוף/לייק של פייסבוק בכל פוסט בבלוג לדף זה. פותח ערוץ ביו טיוב ומעלה מצגות כסרטונים ומשם מקבל תנועה לבלוג גם וישנם עוד שיטות רבות להגדיל את התנועה לאתר ללא הרבה השקעה מצידך…
רציתי לקבל ממך עוד זוית להסתכלות להתלבטות שלנו:
זוג טרי נשוי קצת מעל 30. כרגע בשכירות עד יוני-יולי שנה הבאה. כרגע הכנסות כ- 14K פלוס מינוס נטו עם תוכניות לגדול מדי שנה. קנינו דירה מקבלן חדשה בעלות של כמיליון ש"ח. אם מגרדים את כל ההון שלנו יהיה לנו את כל הסכום עד לכניסה לדירה (כולל פדיון קרנות השתלמות, פיצויים ממקום עבודה ופנסיות – עוד לא נפדו). אני עצמאי ואישתי בתקווה בדרך להיות משנה הבאה גם עצמאית. כרגע ההון שנשאר הינו בפק"מ, מט"ח וקצת ניירות ערך (לא רווח מי יודע מה, הרוב בפק"מ עם אחוזי רווח בודדים בשנה)…
ההתלבטות שלנו הינה כזאת. שילמנו כבר לקבלן קצת פחות מחצי סכום הדירה בשני תשלומים במזומן ללא הלוואות.
קצת פחות מחצי מהסכום השני (400K) אנחנו אמורים לשלם בתחילת אפריל שנה הבאה ולאחר עוד חודשיים (יוני) סכום אחרון קצת פחות מ- 100K שהקבלן אמור לקבל 7 ימים לפני כניסה לדירה (סה"כ עוד לא שולם כחצי מיליון). כאמור, אם מגרדים את כל החסכונות אפשר לשלם את כל הסכומים ללא משכנתא. זה יחסוך את הבולים של פתיחת תיק, לא לשלם ביטוחים, לא להתעסק בכל התהליך הזה וכמובן לא נצטרך לשעבד את הדירה לבנק, אבל אז להישאר כמעט ללא הון עצמי (אולי כמה עשרות אלפי שקלים בעו"ש).
מצד שני… לקחת משכנתא ל- 5-6 שנים ולשמור כמה מאות אלפי שקלים בחשבון למטרות הבאות:
1.יש מחשבה לקנות דירה נוספת להשקעה (כ-550-650 אלף ש"ח עם הכנסה משכירות בכ-2500 ש"ח פחות או יותר). אזי הסכום של כ- 250-300K ישמש כהון עצמי ואז ניקח משכנתא שניה לכ-10 עד 15 שנה והשוכר ישלם את המשכנתא. מחשבה לדירה להשקעה במצב יחסית טוב.
2.ברגע כניסה לדירה העסק של אישתי יהיה משפחתון בתוך הדירה החדשה (עד 10 ילדים לגיל הרך) ובשנתיים הבאות הרעיון להתפתח מעל 10 ילדים ולפתוח פעוטון עד כ-30-40 ילדים ופה נצטרך כנראה כספים להשכרת מבנה ולשיפוצים (או אולי נשכיר בית פרטי עם גינה ושם נגור גם – עוד לא סגורים על זה איך זה בדיוק יהיה) ואז נצטרך למזומנים לשיפוצים, פרסום ושיווק ולעיצוב הפעוטון כדי להתאים את הבית או את המבנה לפעוטון.
מה דעתך בנושא?
לשלם את כל הסכום על הדירה עם ההון האישי ואז לא להיות תלוי במשכנתא וללא צורך למשכן את הדירה, לחסוך בעמלת בולים, לא לשלם את הריביות של אלפי שקלים לחינם ואולי עשרות אלפי ולהיות עם ראש שקט בלי להיות חייב לאף אחד, אבל להישאר עם קצת מזומנים בעו"ש.
או שלקחת משכנתא על הדירה של כ-200-250K בערך אולי אפילו יותר (מגיע לנו גם הטבה של 30K ללא ריבית מהבנק ולהחזיר אותה במשך כ6-5 שנים) ואת הכסף הזה ועוד חסכונות במשך השנה להשתמש בכ-50 אחוז לצורך קניית דירה להשקעה או להשתמש בו בעתיד לפיתוח העסק של אישתי או שסתם שיהיה כסף נזיל בבנק (כסף מזומן תמיד טוב, לא?).
או אולי היית ממליץ על פתרון אחר שאני לא רואה.
תודה רבה!
היי יובל,
תודה רבה על הפרגון ועל הצעות הייעול, יש לי עמוד בפייסבוק, לגבי היו-טיוב זה באמת רעיון נחמד (יישקל לחיוב), תודה רבה.
לגבי האלטרנטיבות שלך:
1. אני מבסוט שאלו האלטרנטיבות ושאתם במצב טוב 🙂
2. אם אתם בטוחים ב- 100% שתצטרכו סכום כסף מסוים ב- 3 שנים האחרונות אז חשבו מהו הסכום והשאירו אותו בצד (קחו משכנתא במקומו).
התנאים שתוכלו להשיג כעת במשכנתא יהיו הרבה יותר טובים מכל הלוואה שתיקחו מאוחר יותר.
אם אתם עדיין לא בטוחים שתצטרכו את הכסף והכל עדיין בגדר "תכנונים ארוכי טווח", אז וותרו על המשכנתא ותתעסקו בגיוס הכספים בשלב מאוחר יותר.
אני יודע שלא בדיוק עזרתי אבל אתם יודעים שאין לזה תשובות חד משמעיות וזה הרבה תלוי בהעדפות סיכון שלכם.
שיהיה המון בהצלחה
צודק… בסופו של דבר אלו העדפות סיכון שלנו… פשוט רציתי עוד הסתכלות נייטרלית על המצב..
וחשבתי גם על זה שאם נצטרך כספים בעוד כשנתיים – 3 אז במשך הזמן הזה שיעבור אנחנו גם נוכל לחסוך קצת. חיסכון של 3-4K בחודש ייתן לנו בערך 80-100K נוספים בשלוש שנים הקרובות והוא יילך להשקעה או לפיתוח העסק של אישתי.
תודה רבה לך ושבוע טוב
היי יובל,
שמח שעזרתי במעט,
שיהיה המון בהצלחה.
…סליחה, היום ראיתי שיש לך כפתורי פייסבוק וגוגל פלוס בבלוג. מחשב חדש אצלי.. היו חסרים כמה פלאגנים בהתקנות
לא נורא… תתחדש על המחשב 🙂
תודה
סרטונים ליו טיוב אתה יכול לעשות בעזרת מצגת פוור פוינט והקלטה של תוכנת CAMTASIA STUDIO או יש תוכנה גם מובנת של ווינדווס חינמית
הרעיון הוא סרטונים קצרים עם טיפים.
משהו דומה לסרטונים של הערוץ הזה שמצאתי:
https://www.youtube.com/watch?v=8TFbkLK6UxM
אני בטוח שיש לך מספיק ידע וחומרים לכמה מאות של סרטונים כאלה…
שלום,
אנחנו זוג צעיר שמרוויח ביחד כ-12 אלף ש"ח נטו, ביררנו לגבי דירה שאנחנו מעונינים לקנות שעולה 1,267,000ש"ח ההון העצמי שלנו הוא כ-300 אלף ש"ח ,
שנינו עובדים בעבודות מסודרות אך ההכנסה לא צפויה לעלות בקרוב, עדין לא ביררנו בבנקים לגבי אישור עקרוני אפילו ואנחנו די חוששים שלא נקבל 75% מימון משכנתא מהבנק, לא היינו מוגבלים בבנק ולא חזר לנו כלום, אבל שנינו מחזירים הלוואות וישנם גם הוצאות של ויזה וכו',שאלתי היא אם נוכל לקבל משכנתא? ועד איזה אחוז מימון.תודה
היי מורן,
אם העבודות מסודרות ואתם מנהלים חשבון בנק תקין, אין סיבה שלא תקבלו אישור.
הכי טוב והכי חכם כמובן, זה לפנות למספר בנקים ולבקש אישור עקרוני.
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אני שוב מפרגן לך על האתר המקצועי והמסביר פנים.
ועכשיו לשאלה:
לאחרונה קנינו דירה מקבלן.
בכדי לא לספוג עלייה של מע"מ (כשהוא עלה מ-%16 ל-17%) וכדי לא להיות צמודים למדד מחירי הבניה, הלוונו מהורי סכום כסף ששולם לקבלן.
היום אנחנו רוצים להחזיר להורי את החוב ע"י לקיחת משכנתא, אך כעת אנחנו מעוניין ללוות מעל מחיר הנכס: הנכס עלה 2 מליון ש"ח, שילמנו כבר מליון וחצי ש"ח על הדירה, אנחנו מעוניינים ללוות 800 אלף ש"ח שמתוכם נחזיר להורי 300 אלף ש"ח.
אבל הבנו שזה בעייתי.
מה הפרוצדורה שעלינו לעשות כדי בכל זאת לקחת משכנתא מעל מחיר הנכס ושהכסף יגיע אלינו ולא ישירות לקבלן?
תודה,
ניר
היי ניר,
שוב תודה רבה על הפרגון!
תוכלו לקחת 500 אלף לטובת הקבלן להשלים את הרכישה ואז לקחת משכנתא על הנכס הקיים שיהיה ברשותכם,
אבל אז תוכלו לקחת רק עוד מאתיים אלף ולא 300 וגם זה בתנאי שיאשרו לכם ובטוח שהריביות יהיו יותר יקרות (חשוב להדוק את האישור מבעוד מועד)
בהצלחה
שלום משכנתמן.
אשמח אם תוכל לתת לי את עצתך.
אנחנו עומדים בפני קנייה של דירה במיליון וחצי. יש בידינו 550000 הון עצמי. הנטו שלנו הוא כרגע 13 אלף ויתכן בהחלט שיעלה בשנים הקרובות לצד התרחבות המשפחה. עלתה אפשרות לקבל מההורים הלוואה גדולה בנוסף להון העצמי ( עד 600000 ) כדי להקטין את המשכנתא. הסכום הזה פנוי להם כרגע אך לפחות את חלקו אם לא את כולו הם יצטרכו בעוד זמן לא ידוע ( מס׳ שנים ככל הנראה) לשלם לפרויקט בניה שהם התחייבו אליו והוא מתעכב. האם ישנה דרך להשתמש באופן מועיל בסכום הזה כדי לא להכנס בשלב ראשון למשכנתא גדולה ובהמשך להגדיל את המשכנתא? האם בכלל משתלם? שיקול מרכזי כן להשתמש עעעע
שלום משכנתמן.
אשמח אם תוכל לתת לי את עצתך.
אנחנו עומדים בפני קנייה של דירה במיליון וחצי. יש בידינו 550000 הון עצמי. הנטו שלנו הוא כרגע 13 אלף ויתכן בהחלט שיעלה בשנים הקרובות לצד התרחבות המשפחה. עלתה אפשרות לקבל מההורים הלוואה גדולה בנוסף להון העצמי ( עד 600000 ) כדי להקטין את המשכנתא. הסכום הזה פנוי להם כרגע אך לפחות את חלקו אם לא את כולו הם יצטרכו בעוד זמן לא ידוע ( מס׳ שנים ככל הנראה) לשלם לפרויקט בניה שהם התחייבו אליו והוא מתעכב. האם ישנה דרך להשתמש באופן מועיל בסכום הזה כדי לא להכנס בשלב ראשון למשכנתא גדולה ובהמשך להגדיל את המשכנתא? האם זה בכלל משתלם? שיקול מרכזי כן להשתמש בסכום הזה הוא שיתכן שחלקו לא ידרש כלל. האפשרות הזאת בלבלה אותי ואין לי מושג איך להתייחס אליה. יש כזה דבר משכנתא בשתי פעימות?
שאלה נוספת – יש לי נתוני זכאות גבוהים. האם במצב היום זה אטרקטיבי ובאיזה אופן זה משתלב בתמהיל אפשרי לנתונים שלי?
המון תודה על כל העזרה בבלוג שלך למבולבלים כמוני…
היי אלי,
1. יש פה שתי שאלות, הראשונה היא מתי הם יצטרכו אותו (שנה, שנתיים או יותר?) והשניה היא מהו הסכום אותו הם יעניקו לכם כמתנה?
2. הדילמה היא כזו, כרגע הריביות נמוכות וייתכן שבעוד שנה-שנתיים הם יהיו גבוהות יותר ולכן אם תמתינו ייתכן ותשלמו בעתיד ריביות גבוהות יותר
3. דבר נוסף, אם אתם לוקחים עכשיו משכנתא אז אתם מקבלים ריביות שמוגדרות "לרכישה" והן נמוכות משמעותית מהריביות אותן תקבלו כשתחזירו להורים את הכסף, כי אז המשכנתא תוגדר כהלוואה לכל מטרה והריביות יהיו גבוהות יותר משמעותית
כמו כן, אחרי שתרכשו את הבית באופן מלא, תוכלו לקחת משכנתא רק עד 50% מימון כי היא תוגדר כהלוואה לכל מטרה, אתם צריכים לבדוק אם תוכלו לעמוד בזה.
לסיכום,
בשקלול כל הנתונים אני ממליץ לא לקחת את המענק מההורים בגלל 2 סיבות עיקריות:
1. הריביות בעוד כמה שנים יכולות להיות יקרות משמעותית
2. הריביות שתקבלו בהמשך יהיו ל"כל מטרה" והן יהיו גבוהות מהריביות שתקבלו היום.
3. אני כן ממליץ לשלב חלק מהזכאות אבל צריך לראות התמונה השלמה בשביל לענות על זה
בהצלחה
שלום רציתי לשאול שאלה אני ואשתי מעוניינים לקנות דירה שעולה 420000 ויש לנו רק 60000 ויכולים להחזיר סביב 2000 שקל בחודש ומעוניינים לסיים לשלם את המשכנתא סביב ה16 17 שנים ברצוני לקבל המלצה המשכורת שלנו 10000 ביחד יש לצין שאני לא מבין בכלל בתחום רק קצת ממה שאני קורא באתר המדהים שלך באמת נעים מאוד מפורט וענייני
היי צחי,
יש לכם 15% מהסכום והמינימום שאתם צריכים זה 25% (במידה ומדובר בדירה ראשונה)
תבדקו מהיכן אתם יכולים לגייס עוד כסף.
בהצלחה
היי משכנתאמן – אכן דבריך מאירים את עינינו ואני אישית מעריך את המילים היקרות שאתה שופך כאן. שאפו.
הלכה למעשה, אני מנחש שהדוגמא שלי ושל אישתי [נשואים טריים, מתקרבים לגיל 30, עבודות קבועות, רוצים לבנות בית בישראל, מוטב מוקדם ממאוחר] מכסה לפחות 50% מהעיניים שצופות בדף שלך.
להלן הנתונים:
אנחנו מכניסים 15K נטו בחודש, אמור לעלות ל-16K. אין הלוואות. עוזבים את הדירה השכורה ביולי כאשר יהיו לנו 275K ביד. אני יכול לקחת הלוואה ואז יהיה לנו 330K אבל בנוסף למשכנתא תהיה לנו הלוואה להחזיר. השאלה שלי היא איזו דרך להערכתך כדאי לנו לקחת [מיותר לציין שהאובייקטיביות שלך מתקבלת בברכה ואנו לוקחים זו כהמלצה בלבד]:
1. להעז, לחפש דירה באזור ה-1.1 עד 1.2 מיליון, לקחת את המשכנתא המקסימלית של 70%, לקנות את הדירה שחלמנו עליה ו"להילחם" במשכנתא באמצעות עבודות שניות ושלל אלתורים [אני מנוסה בזה לשמחתי ומוכן לזה בכל נשמתי].
2. לקנות דירה שעולה 800 עד 900 אלף בשכונה ליד, לא בית החלומות אבל לחלוטין משהו שאפשר להסתדר איתו, ולחיות בצורה נורמאלית עם החזרים שפויים [משכנתא 60% +/-].
ישנה אופציה שלישית שהיא להמשיך לשכור עוד שנה, לאגור כסף [80K] ואז לנסות את מזלנו שוב על הדירות באזור המיליון וקצת – חושש מאופציה זו כי המחירים עולים מי כמוך יודע 🙂
תודה רבה, רבה מראש חבר!
היי חבר,
שאלת שאלה חשובה.
תראה, ההלוואה שאתה יכול לקחת היא לא כסף שלך אז בוא נודה בעובדות – יש לך 275 ביד.
עם סכום כזה הייתי מחפש דירה באיזור המיליון שקל מקסימום.
זה לא חייב להיות 800 או 1200 אלא בדיוק באמצע.
ההצעה שלי היא תרכוש ותעבוד קשה בשביל לקזז את המשכנתא, בעוד 5 שנים בעזרת השם תשדרג ותוסיף פחות
שיהיה לכם בהצלחה רבה וכל הכבוד על הנחישות
משכנתאמן קודם כל חזק ואמץ על האתר המושקע והמועיל ביותר שנתקלתי בו עד היום בתחום המשכנתאות אתה ממש שוטף אותנו בידע שהבנקים מנסים להסתיר אותו מאיתנו אז על זה תודה ותודה
ולשאלתי:
אנחנו זוג עם 2 ילדים עם הכנסה נטו של 13.5 אלף.
בהערכה אנחנו הולכים לקחת משכנתא של 500K עבור בניית הבית.
יש לנו אופציה לבנות יחידת דיור להשכרה בעלות של 200K אשר תניב הכנסה ממוצעת של 2.2K בחודש.
האם להגדיל את המשכנתא מ500K ל 700K עבור בניית יחידת דיור?
באם התשובה חיובית האם לבנות יחידה אחת או שניים?
תודה
היי נטע-לי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. זה נראה לי כלכלי לבנות יחידה ב- 200 אלף ולקבל שכירות של 2200 (זה יוצא תשואה של כמעט 10%), כך שאם אתם יכולים לעמוד בהחזרים אז כדאי לבנות.
2. אם אתם עומדים בהחזרים אתם יכולים לבנות גם שתיים 🙂
בהצלחה
עזרה בדילמה שאני נמצא בה:
הגעתי לשלב שבו אני אמור להכריע בין שני בנקים.
הבנק שלי הציעה לי הצעת משכנתא מעולה P-0.95 ומשתנה כל 5 ב 1.7
אבל אני לקוח קיים וחוץ מפטור מעמלות וחצי מחיר בפתיחת תיק הוא לא יכול לתת לי עוד הטבות.
מצד שני הבנק האחר נתן לי P-0.9 ו משתנה כל 5 ב 1.79 שזה פחות טוב אבל בשביל לפתות אותי לעבור אליהם הציע לי 36,000 ש"ח ל-5 שנים ללא ריביות (כלומר 600 ש"ח החזר חודשי) ועוד 1200 ש"ח מענק חד פעמי וחצי מחיר בפתיחת תיק.
עוד הערה חשובה-
בבנק שלי (עם הריביות הטובות) הוא מאפשר לי לשלם רק ריבית גרייס עד חצי שנה בלבד בתקופה הראשונה כל עוד לא קיבלתי את הדירה
לעומת הבנק השני שבו המשכנתא תתחיל ישר לרדת (ותתחיל לאכול את ה- 36,000 שקיבלתי).
נשאלת השאלה מה עדיף? ריביות טובות לאורך זמן לעומת הכסף "הזול" בהתחלה?
היי יהודה,
אני מעדיף את ההטבות במשכנתא ולא את ההטבה החד פעמית של ה- 36
שלום,
אנו זוג בני 40+ עם 4 ילדים יש ברשותנו נכס ששוויו כמיליון וחצי שקלים בלי משכנתא אליו.
אנו מעוניינים לעבור לבית שעלותו כ 2500000 שח כך שחסר לנו מיליון שקל.
אנו מתכננים לקחת משכנתא על סך 900000 שח.
מה לדעתך % ההחזר המומלץ מהכנסות נטו שלנו כשלוקחים בחשבון את הגיל שלנו והמשפחה המורחבת?
תודה
אבי.
שלום אבי,
לא יותר מרבע מההכנסות נטו (פחות הלוואות שוטפות אם יש)
בהצלחה
מציק לי משהו שאין עליו התייחסות בתגובות.
בד"כ כשמישהו משתדרג בדירה בד"כ גם גודל הדירה גודל..
בתחשיב של ה- 30% למה אין תחשיב של הארנונה.
אני מכרתי דירה ושילמתי ארנונה 500 ש"ח, עברתי לדירה גדולה יותר והארנונה עומדת על 1,000 ש"ח…
האם צריך/כדאי/נחוץ "להחשיב" את ההפרש של ה- 500 ש"ח בהחזרי המשכנתא…?
אגב אתר מהמםםםם
שלום וברכה,
נגעת בנקודה חשובה, אבל היא רק מתחילה בארנונה ונמשכת הלאה.
דירה גדולה יותר זה אחזקה שוטפת יותר גבוהה מאשר דירה קטנה.
יחד עם זאת, אני מניח שמי שרוכש יודע למה לצפות ועושה מעט שיעורי בית לפני המעבר.
בכל אופן, תודה על הארת העיניים, בהחלט נקודה שלא עלתה כאן ובאמת באמת חשובה מאוד.
תודה ובהצלחה
שלום רב
בלוג מצויין אינטלגנטי רהוט ומחכים, כה לחי
לגבי הפתיח בפוסט הזה המתאר את ביטוח EMI
האם הביטוח למשכנתאות חדשות כבר לא תקף
קראתי שחברת הראל מתכוונת לסגור את EMI משום שהם כבר לא יוכלו להעניק ביטוח משכנתא כפי שהעניקו בעבר
מה אתה אומר ?
היי נמרוד,
תודה על הפרגון!
לשאלתך, אתה אכן צודק – הפוסט הזה נכתב הרבה לפני ביטול EMI.
תוכל לקרוא על כך כאן
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אחלה בלוג!
אנחנו זוג נשוי בני כ 33 ומעונינים לרכוש בית קרקע מקבלן בשווי 1.3.
הכניסה לבית צריכה להית בעוד כשנה.
יש לנו חסכון של 320 ואין לנו התחייבויות נוספות.
ההכנסה החודשית שלנו היא כ 25 ואנחנו חוסכים כ 15 בחודש.
רציתי עזרה במענה לשאלות הבאות, לפי דעתך:
1. האם כדאי לנו להיכנס לעסקה או לחכות שנחסכוך יותר (ולקוות שהמחירים לא יעלו)?
2. האם הבנק יאשר לנו משכנתא של כמיליון בתנאים אלו?
תודה
שלום,
1. קשה לענות על השאלה הזו כי היא מאוד אישית ותלויה בהרבה גורמים פסיכולוגיים ולאו דווקא פיננסים.
2. על פניו, נראה שההכנסות שלכם וקצב צבירת החסכונות הוא יפה ולכן אני נוטה להמליץ לקנות.
כי אף אחד לא אומר שהמחירים יישארו כפי שהם (להיפך, ההערכות הן הפוכות, לפחות לטווח הקרוב) ואתם נראים לי זוג שיודע להתנהל כלכלית.
3. הבנק יכול לאשר עד 75% מימון ואני מאוד ממליץ לבקש אישור עקרוני ממספר בנקים לפני שחותמים.
בהצלחה
היי משכנתאמן
אנחנו זוג צעיר + ילדה בת 4 חודשים
רכשנו דירה בסך של 1,570 אלפי ש"ח מתוכם עלינו לשלם 1,413
בזמן הקרוב מאוד (3.5 שבועות)
אנחנו זקוקים למשכנתא בסך של 700 אלפי ש"ח
להלן ההצעה האחרונה שקיבלנו
קבועה לא צמודה ל-15 שנים ריבית 4.5% סך של 270 אלפי ש"ח
פריים ל-25 שנים ריבית 2.35% סך של 230 אלפי ש"ח
משתנה כל 5 שנים צמודה ל-20 שנים (עוגן- ריבית על האג"ח ממשלתי) ריבית 1.98% סך של 200 אלפי ש"ח
סה"כ החזר חודשי התחלתי כ-4068
אני ואשתי משתכרים כיום בכ- 14000 אלפי ש"ח בנטו
אשמח לעצתך האם הריביות הן המינימום שאפשר להשיג או שאני יכול ללחוץ ולהביא לשינוי משמעותי כמו כן, האם השנים והמסלולים שבתמהיל הנ"ל הגיוניים או שמא לדעתך יש צורך בשינוי התמהיל
לעזרתך האדיבה והדחופה אודה מאוד
שלום וברכה,
1. ההכנסות שלכם לא גבוהות יחסית כמובן ועל כן יש לשקול בתשומת לב האם ההחזר החודשי מתאים לכם.
2. התמהיל והריביות נראים סביר, אבל בהחלט ממליץ לקבל הצעות נוספות או לשקול ייעוץ מקצועי
בהצלחה
משכנתמן שלום,
עזרה בבקשה….
יש לי דירה ששוויה מליון תשע מאות ועבורה לקחתי משכנתא של 460,000 ש״ח ונותר לי עוד 11 שנה לסיים אותה אחרי שכבר מיחזרתי פעם אחת.
היום אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה להשקעה ששוויה 650,000 ש״ח ומעוניינים לקחת הלוואה ע״ס 680,000 ש״ח שיכסה גם את ההוצאות של מס הרכישה.
חשוב לציין שהבית הוא מושה ולא ניתן לקבל משכנתא מכל מקום ובטח לא ״מחברת ביטוח כלל״ היכן שהמשכנתא שלי קיימת.
אם אני לוקחת משכנתא מקבילה ע״ח הבית שלי ע״ס 680,000 ש״ח כיצד היית מציע לבצע החלוקה?
חשוב לציין שאינני רוצה שההחזר יעלה על 3000 ש״ח שזה גובה השכירות.
תודה מראש
שלום וברכה,
1. ראשית, אם הדירה שווה 1,900 זה אומר שאתם יכולים לקחת מקסימום 950 אלף ש"ח משכנתא עליה,
אם כבר קיימת לכם משכנתא של 450 אלף, זה אומר שנשאר לכם לקחת עוד 400 אלף עבורה ולכן זה אומר שתהיו חייבים למשכן את הנכס החדש (זה שנמצא במושע).
2. בכל אופן, אתם יכולים לקבל רעיונות מהפוסט הבא: תמהילים ל- 700 אלף, אבל אני חושב שהחזר של 3000 זה נמוך מאוד ומציע לכם לחשוב על החזר חודשי גבוה יותר או במקביל לחפש אפשרויות מימון ובניית תמהיל משכנתא כזה שיתוכלו להחזיר בו סכומים גדולים בעתיד
בהצלחה
היי..
הרבה השתנה.. צריך לעדכן את הפוסט
שלום אופיר,
תודה על תשומת הלב – יבוצע עדכון בנוגע ל-EMI.
שלום
קודם כל, תודה על הבלוג הנהדר והאינפורמטיבי. אני מאוד שמחה שהגעתי אליך לפני שנכנסנו להתחייבויות כלשהן.
מספר שאלות ברשותך:
אנחנו זוג לפני חתונה. מרוויחים נטו 18,000 ללא הלוואות, עם הוצאות קבועות של שכ"ד, ויזה .יש לנו הון עצמי שמיועד לדירה בגובה 850K. מצאנו נכס ב2M (לפני מו"מ על מחיר) כולל יחידת דיור שמניבה אלפיים ש"ח כל חודש.
1. האם הבנק צריך לדעת על יח"ד?
2. בן זוגי התחיל בתהליכי ראיונות לעבודה חדשה, אני חוששת שמעבר לעבודה חדשה והעובדה יכולה לפגוע בתנאי המשכנתא- האם זה נכון? האם כדאי לחכות עם זה עד שלא נקבל את המשכנתא?
3. כתבת שמי שלוקח משכנתא בגובה של 60% מהנכס- כדאי שיקח שמאי לפני חתימת החוזה- מדוע?
4. קיבלתי הצעות מהבנקים 3 מסלולים : א. מסלול פריים %P-0.8, ב. לא צמודה משתנה 4.49% מותאמת ג.מלאה משתנה 2.32% מותאמת.
חבר שעובד בבנק, אמר שכדאי לקחת ב2 מסלולים בלבד: פריים וקבועה לא צמודה. כאשר אפשר להשיג במסלול פריים ריבית של 1.75-1.70 וקבועה 4%- רק צריך לדעת לבקש.
האם זה תמהיל נכון לדעתך?
האם אפשר להשיג ריביות יותר טובות ממה שהוא אמר (נמוך מ4 ו1.7)?
5. אנחנו שוקלים לפנות לחברת ייעוץ משכנתאות לשם מכרז. האם לדעתך הם באמת יכולים להשיג תנאים טובים יותר ממה שציינתי למעלה?
תודה רבה!
אני מאוד מעריכה את העזרה וההשקעה בבלוג הנהדר הזה
אניה
אניה שלום,
1. כן, זה יכול לעזור כי זה משפר את ערכה של הדירה ואת כושר ההשתכרות שלכם (הרי תקבלו בכל חודש 2000 ש"ח נוספים)
2. אין בעיה לעבור עבודה לפני משכנתא, זה דבר טעי ואפילו נדרש (אלא אם כן הוא הולך להרוויח פחות מהמשכורת כיום)
3. כדאי לעשות שמאות על מנת לא להיות מופתעים לרעה
4. תשאלי את החבר…
5. אני חושה שיועץ מקצועי קודם כל צריך לבנות לכם תמהיל טוב וייחודי עבורכם ורק לאחר מכן לבצע מכרז ריביות, אם מצאם אחד כזה כזה אני בהחלט ממליץ
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ראשית, אתה מענטש אמיתי. הסבלנות שלך ראויה לציון ונראה שהיא גם מוציאה הרבה דברים טובים מהאנשים שכותבים לך. האופן החיובי שבו מצטיירים האנשים דרך האתר שלך (בפרגון ובמחמאות הראויות לך) יוצרים תחושה נעימה ואופטימיות לגבי העולם שלנו וכמה הוא יכול להיות מקום שטוב לחיות בו. יישר כוח ותודה.
אני רוצה להיעזר בך בבחירת גובה המשכנתא וגובה ההחזר.
אנחנו זוג +2 וכרגע בהיריון ברוך ה'. גומרים את החודש בממוצע שנתי של 4500+.
הוצאות סביב ה-15000 והכנסות סביב 19500. המורכבות היא שאני גם עצמאי וההפרש בין ההכנסות להוצאות הוא בעיקר מהיותי עצמאי שזה יכול לגדול אך גם להיפך. בשנתיים האחרונות זה היה די יציב. כשכירים אנחנו מרויחים בערך 15000.
אנחנו משלמים שכירות כיום 3000 ואנחנו אמורים לקחת בשבוע הבא משכנתא של 400000 על נכס בשווי 1500000 (אושר 450000). בפועל אנחנו זקוקים ל 300000 עבור הבית ועוד 100000 לאיבזור הבית.
שאלה ראשונה – האם אפשר לקחת את הכסף בשלבים, כלומר, ראשית על רכישת הבית ואיבזור חובה 350K ואז אם את השאר לא אצטרך, לא אקח או שזה בהכרח מייקר את ההלוואה? האם עדיף לקחת את הכול ואז אם נשאר להחזיר חלק (הבנתי שאפשר להחזיר בכל עת 10% מכל מסלול הלוואה)?
2.
עם המעבר הצפוי (עוד לפני הלידה) ההוצאות עלולות לגדול עד מקסימום 2000 ש"ח (דלק, כביש 6 ארנונה). כרגע אנחנו מכוונים להחזר חודשי של 3200 שזה די קרוב לשכירות הנוכחית. החשש שלי זה שאני נזהר מדי ולא מגדיל את ההחזר ובעצם מגדיל לעצמי את התשלום סתם. האם לדעתך כשאנחנו מסיימים בממוצע בפלוס 4500 וההכנסה היא נטו 19500 – האם נכון לנסות להגדיל את ההחזר החודשי כדי לנסות לצמצם את ההחזר או שכדאי להתחיל ולראות איך מסתדרים ואם באמת מצליחים לחסוך מקזזים את המשכנתא?
אני זהיר מדי או הגיוני?
3.
כמו כן, בעוד כחודש אני יכול למשוך קרן השתלמות של 40000. אני מאוד זהיר ונרתע מלהשתמש בכסף הזה מתוך מחשבה שאותו אולי אזדקק לדברים אחרים. האם ככלל עדיף להשתמש בכסף שכזה לצמצום סכום המשכנתא? או שאולי כדאי לנסות באמת להגדיל את ההחזר החודשי ואם אני לא מצליח לעמוד בזה לפתוח אז את קרן ההשתלמות?
4.
אפשרות אחרונה -הבנק מציעה להלוות לי 25000 ללא ריבית ורק עם הצמדה. החיסרון – צריך להחזיר תוך שנתיים וחצי. בערך 1000 ש"ח החזר בחודש. האם אפשרות שכזו היא רצויה בשלב שכזה שבו העתיד עם כ"כ הרבה סימני שאלה או שעדיף ללכת על בטוח עם המשכנתא למרות המחירים הכבדים אבל לפחות הצפי להחזר שפוי יותר?
מקווה שכל השאלות לא סיבכו מדי את הראש?
תודה רבה רבה
יואב
יואב שלום רב,
המחמאות אכן שייכות ומגיעות לעם ישראל, יפה שראית את הטוב של האנשים דרך התגובות, אני גם מרגיש את זה יום יום.
1. תפתחו תיק על 450 ותמשכו רק כמה שאתם צריכים (אתם לא משלמים על מה שאתם לא לוקחים).
שים לב שלא כדאי לקחת 100 עבור אבזור אלא תיקח אותם עבור הרכישה ותשאיר הון עצמי בצד במקום זה.
כי הלוואות לכל מטרה יקרות מהלוואות לדיור.
2. הייתי מגדיל את ההחזר ל-3600 בערך ומנסה בכל שנה לחסוך חלק מהכסף על מנת להחזיר אותו בסוף השנה (לא בכל בנק חייבים להחזיר 10%, יש בנקים שאפשר להחזיר פחות מזה וזה עדיין משתלם).
3. אם הקרן חשובה לך כביטחון אישי, אל תגע בה.
ההלוואה שלך לא כל כך גדולה ולא נורא אם יישארו לך קצת חסכונות בצד.
4. לא הייתי עושה את זה. זה מייקר מאוד את ההחזר החודשי ולא נותן לך אפשרות לבנות תמהיל טוב וחסכוני
בהצלחה
היי רציתי להודות לך מאד על כל הלוג הזה זה מסייע רבות , רציתי לשאול אנחנו מתלבטים בן קנית דירה של 3 חדרים שעולה 1.25 לבין 4 חדרים ב1.5 עם יחידת דיור שמניבה כ2300 ש״ח יש לנו הון עצמי של 560000 אלף שקל האם נראה לך שנוכל לקבל משכנתא של 900 אלף אנחנו מכניסים כ10000 ש״ח בחודש, דבר נוסף רציתי לדעת האם נראה לך שכדאי לי להוסיף את ההפרש הגדול במשכנתא עבור דירת 4 חדרים עם יחידה או שזה מסוכן מידי?? והאם יש לך מושג כמה שנים לוקח להחזיר משכנתא גבוהה כל כך בהחזר של 3500 לחודש ???
שלום נחמה,
אם יש יחידה שמניבה 2300 ש"ח בתשלום של 250 אלף ש"ח בלבד, זה נראה לי מאוד משתלם.
אבל תצטרכו להעלות את ההחזר מ- 3500 ואתם יכולים לעשות זאת אם אתם הולכים לקבל בכל חודש 2300 ש"ח נוספים
בהצלחה
בס"ד
שלום וברכה..! באמת כל הכבוד על האתר וההשקעה שאתה משקיע בכל מי שמעלה תגובה..! לפני שנכנסתי לאתר לא הבנתי כלום במשכנתא ועכשיו לשמחתי המצב יותר טוב..!!
אחרי הפתיחה ניגש לעניינים אנחנו זוג צעיר בני 24 עם ילדה רוצים לקנות בית שמחירו 480000 יש לנו הון עצמי אחרי שסחטנו את עצמנו 160000 אולי 180000 אם באמת נתאמץ ונגייס את ההורים.. (וזה אחרי הלוואה של 23000 שבא אני צריך להחזיר 420 ש"ח לחודש למשך 5 שנים- או שאולי כדאי להוריד את ההלוואה מההון האישי ואותה להשאיר לשיפוץ.. זו הלוואה בריבית מאוד נמוכה) השאלה היא מה אתה ממליץ לעשות, כמה לקחת משכנתא ובאיזה מסלולים בהתחשב בעובדה שהבית זקוק לשיפוץ שיעלה בערך 30000 וכמובן תחולת בית כמעט מ0 כי עד עכשיו גרנו בשכירות שהיה הכל..! עוד נתון חשוב מאוד, אני כרגע מפרנס יחידי כי אשתי סטודנטית והשכר עומד על 7800 נטו אבל והוא אבל חשוב. שנה הבאה בע"ה גם אשתי מסיימת את הלימודים ומתחילה לעבוד וגם המשכורת שלי תעלה ל12000 לערך.. סליחה על עומס הפרטים והמון המון תודה..!!
שלום רב,
1. לפי מה שאני רואה מדובר על משכנתא בגובה של 300 אלף בערך
2. תנסו לקחת 1/3 פריים ואת היתרה בקל"צ, אם ההחזר יהיה גבוה תנסו לבקש גרייס לשנה – שנתיים עד שהמכורות יעלו בצורה משמעותית
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה רבה על האתר המדהים. באמת אין מילים…
אנחנו משפחה שעומדת לקחת משכנתא ממש בקרוב ואני ממש אודה לך אם תוכל לייעץ מהו התמהיל שנראה בעיניך הכי מתאים.
אנו קונים בית ב 67000 ולוקחים משכנתא של 400000. מרוויחים כ 11000 בחודש. יש לנו שני ילדים. המשפחה מן הסתם דורשת את ההוצאות שלה…
עוד נתון חשוב זה ש 90000 מתוך ההון העצמי הוא בעצם הלוואה שנצטרך להחזיר בתשלומים של 1000 בחודש על פני 7.5 שנים.
חשוב לנו מאוד שלא לחרוג מתשלום של 2800 כל חודש. וזה אומר מבחינת הבנק 1800 ב 7.5 השנים הראשונות. לאחר מכן זה באמת יכול לעלות מבחינתנו כי כבר לא נצטרך להחזיר הלוואות חיצוניות.
אם אפשר להפחית עוד תשלום חודשי זה עוד יותר טוב.
תודה רבה ושנה טובה
אורי
אורי שלום,
קשה לי לצערי להכין לכם תמהיל אישי כי אני לא מכיר אתכם באופן אישי.
תוכל להיעזר בתמהיל המומלץ (הוא כללי אמנם אבל נותן לפחות כיוון), בכל אופן לא תהיה לכם הרבה ברירה אלא לקחת משכנתא שמכוונת ל- 8 שנים הבאות ואז למחזר אותה ולהתאים את ההחזרים לסכום גבוה יותר.
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה רבה על כל המאמרים שלך!!
אנחנו זוג שצריכים משכנתא ממש בקרוב בסך 300K.
אני רוצה לקחת 100K פריים
150K קל"צ
ועוד 50K שעוד לא החלטתי באיזה מסלול.
האם אני יכול לקחת במשתנה כל 5 לא צמודה או שזה מתנגש עם הפריים?
איזה עוד המלצות יש לך על מסלול ל 50K?
שלום דוד,
ניתן לקחת זה לא "מתנגש"
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה רבה על האתר המקצועי והמושקע שלך שבעזרתו אכן ניתן להבין טוב יותר מה זו המפלצת הזאת שנקראת משכנתא.
אנחנו זוג צעיר עם ילד שמעוניינים לרכוש דירה בסכום של 1350000 עם הון ראשוני של 400000. שאלתי היא, מכיוון ששנינו באים מתחום הרפואי ולא הכלכלי וזקוקים למשכנתא ענקית – האם מומלץ להיעזר בשרותי חברות לייעוץ משכנתאות או יועץ פרטי בכדי ליצור תמהיל שאכן יוכל לתת לנו אוויר לנשימה ויחסוך לנו כסף רב בעתיד או ללכת פשוט לבנקים ולהתמקח ?
מה היא המלצתך בנושא?
תודה רבה מראש.
שגיב
שגיב שלום,
אני בהחלט ממליץ על להשתמש בייעוץ מקצועי על מנת להעצים את החיסכון
בהצלחה
שלום משכנתא אמן,
אנחנו זוג בגילאי ה-50 לחיינו.
יש לנו דירת גן בגבעתיים ששווה בסביבות 3 מיליון (הערכה של מתווכים 3.3-2.7) הבעיה כמובן היא למכור את הנכס. על הדירה אין לנו משכנתא לטובת הבנק היות ושילמנו את מלוא ההלוואה שלקחנו עבורה.
אנחנו קנינו בית פרטי גדול בראשל"צ שעבורו התחייבנו לשלם 4 מיליון ש"ח בשלוש פעימות (ביום חתימת החוזה, בתוך חצי שנה מהחתימה ולאחר שנה)
עלינו להחליט בתוך 4 חודשים מקסימום, האם אנחנו רוצים למכור את הבית שלנו בגבעתיים ולהוסיף עוד כמיליון שקל לרכישת הבית בראשל"צ (שיבואו מהון עצמי) או להשכיר את הבית בגבעתיים ולקחת משכנתא של בערך 2.1 מיליון שקל מהבנק.
יש לציין כי יש לנו הון עצמי של בערך 1.5 מיליון ש"ח (נדרשת עבודה יסודית כדי לבחון את הדברים לאשורם).
אשמח לעצתך הן לגבי האם כדי למכור את הבית בגבעתיים והן לגבי במידה ונחליט להשכיר את הבית ולקחת תמהיל משכנתא איזה תמהיל רצוי.
תודה רבה
שלום רונן,
הנושא מורכב מאוד ולא הייתי מעז לייעץ מבלי להכיר אתכם אישית.
מכיוון שאני לא נוהג לעשות כך, אמליץ לכם לגשת לייעוץ מקצועי כי אתם צריכים איש מקצוע בנושא כל כך חשוב
בהצלחה
משכנתאמן שלום.
בפוסט הזה אתה ממליץ שההחזר החודשי יהיה 25% מדובר על משכמתא נטו 25% או משכנתא ביחד עם ביטוחים תהיה 25%?
תודה מראש.
שלום יוליה,
הביטוחים לא אמורים להיות כל כך יקרים, אז 25% ללא ביטוחים
בהצלחה
שלום!
רציתי לשאול האם משכנתא בסכום של 315000 ש"ח מצריכה יועץ לאחרר סבב בין הבנקים והצעה שכרגע הגענו זה: p-1.55 משתנה כל 5 שנים 3.65 וקבועה 4.6 האם כדאי ביועץ או שאין צורך?
תודה מראש.
שלום שרי,
תצטרך לדבר עם יועץ ולשאול אותו אם הוא יכול להתחייב לשיפור משמעותי
במידה וכן, תקבע איתו גבולות גזרה ברורים ועל בסיס זה תחתמו את ההסכם ביניכם
בהצלחה
אני חושב שכאשר הכנסה נטו גבוהה משמעותית מההוצאה החודשית אז הכלל של 33% לא ממש תקף.
אם ההכנסה שלנו גבוהה יחסית, בערך 25 א', וההוצאות שלנו הן כ 10 א'.
האם יש בעיה שניקח הלוואה עם החזר חודשי בגובה 10-12 א'?
שלום עומר,
אם ההכנסות יציבות ואתם יודעים שיש הכנסה קבועה פנויה אז אין בעיה
בכל מקרה בנק ישראל מגביל את הבנקים לתת הלוואות שלא יהוו יותר מ-40% מההכנסה הפנויה
בהצלחה
אנחנו זוג שמרוויח נטו בחודש 15000 ל 17000 שח ועובדים במקומות מסודרים לגמרי . אנחנו בשלב מכירת הבית שלנו ויש לנו משכנתא עליו שאנחנו צריכים לסגור מהכסף הזה ויישאר לנו 300000 שזה ישמש כהון עצמי לבית החדש ,ובינתיים ראינו בית שעולה 1380000 כמה יתנו לנו והאם זה יספיק , והאם יש אפשרות למתן 80% מערך הנכס.
תודה אם תענה
שלום רעיה,
תוכלו לקחת עד 70% מערך הנכס, קרי 966 אלף (את השאר תוכלו להשלים דרך הלוואה בנקאית רגילה, אבל אני לא ממליץ כי התקופה שם קצרה וההחזר יקשה עליכם מאוד)
בהצלחה
אבל למה לא 75% זה לא בית בנוסף , לפני 12 שנה לקחתנו משכנתא ואנחנו סוגרים אותה
מה ההבדל בין בית ראשון ולמצב הזה
כי אמרתם שאתם בשלבי מכירה וזה נקרא שאתם משדרגים (רוכשים דירה בתוך שנתיים ממכירת הדירה הקודמת) ולמשדרגים מגיע 70%
בהצלחה
באמת כל הכבוד על האתר הזה, יש לי שאלה שמאוד חשובה לפני שאני הולכת לבנק אם יאשרו בבנק למשכן את הבית של ההורים שאין להם נכס אחר , ואנו מעוניינים בבית ששווה 1400000 והון עצמי אחרי מכירת הדירה שלנו וסגירת משכנתא נוכחית נשאר 200000 והשאר משכון דירת ההורים על היתרה 240000
כלומר אנחנו נשלם 2 משכנתאות סה"כ 1200000 האם הבנק בכלל יאשר סכום כזה שאנחנו מרוויחים נטו בין 15000 ל 17000 בחודש ללא מינוס וללא הלוואות ו2 חשבונות בנק נפרדים
ואם כן מה ההחזר פחות או יותר
בבקשה עזרתך
היי משכנתאמן,
הכל כאן קצת מעורפל לי ואני לא יודע בדיוק מה הכי מתאים לצרכים שלי.
אני צריך לקחת משכנתא של 200000 ש"ח ש75% ממנה ילך להשלמת הדירה וה-25% הנותרים לרכישת ציוד משלים לדירה (ריהוט וכו').
ממה שהבנתי רצוי להשאיר כסף בצד בשביל רכישות ציוד משלים ולשלם מההלוואה את כל 200000 השקלים לקבלן. אשמח לקבל אישור לכך ממך.
בנוסף,
אני מרוויח כ-11000 נטו בחודש ומעוניין להחזיר כ-2000 ש"ח בכל חודש.
יש לציין כי לפרוייקט ממנו קניתי אין ליווי בנקאי.
מה תמהיל ריאלי של ההלוואה שאני אמור לקחת ומה הצפי (בשנים) להחזרתה?
הרבה תודה!
שלום אליקו,
1.עדיף לשלם את כל המשכנתא לקבלן ואת הכסף שיש לך בצד לשלם לריהוט וכו' (כלומר, לא לקחת משכנתא עבור ריהוט וכו' כי זה יהיה יקר יותר ממשכנתא רגילה)
2. לגבי הליווי הבנקאי – תבדוק בבנק שאין בעיה עם זה
בהצלחה
תודה על התשובה.
מה לגבי התמהיל לפי הנתונים שכתבתי?
מכיוון שתמהיל הוא נושא מורכב ואישי לצערי לא אוכל לעזור לך דרך ההכרות הקצרה שיש לנו פה.
יש לקרוא היטב את החומר ובמידת הצורך מוטב גם לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
תודה על האתר המדהים..אנו זוג צעיר העומד בפני קניית דירה במחיר עד 1,500,000 .חסר לנו 50000 שח להון העצמי. אני אובד עצות . מהם האפשרויות
העומדות לפני ,אם בכלל, כדי שאוכל בסופו של דבר להגיע להון הרצוי ?
מיצינו את עזרת ההורים עד הקרקעית וחברים כרגע לא בחשבון.
אגב יש ברשותי כבר הלוואה שאני מחזיר על סך 33 אלף .
שלום אבי,
ראשית,
תעשו חושבים טוב טוב לפני שאתם רוכשים, כי מדובר במשכנתא מאוד מאוד גבוהה
את המימון הנוסף אולי תשלימו מהלוואה על קרנות ההשלמות שלכם.
בהצלחה
שלום
אני רוצה לרכוש דירה להשקעה {דירה ראשונה }האם השכירות נחשבת כהכנסה נוספת שלי בהחזר המשכנתא או שהבנק מסתמך רק על מה שאני מרוויח בכדי לתת משכנתא
שלום מאור,
הבנק יכול להסתמך על חלק יחסי של השכירות,
הוא לא חייב שכן הוא לא יכול להבטיח ב- 100% שאכן תשכיר את דירתך ולא תגור בה לאחר שתיקח את המשכנתא
בהצלחה
הי משכנתאמן,
שוב כמו כולם מודה לך על עבודת הקודש שלך. באמת.
עצה:
האם, המצב הריביות הנתון במשק, בכל מסלול אטרקטיבי שנבחר, כדאי להקטין את המשכנתא בעזרת חסכון או שכדאי לשמור אותו בצד כהשקעה לצורך גמישות להחזרת הפריימ נאמר בימים "קשים"?
משכנתא 800, החזר חודשי 6, חסכון בצד 100.
אני נוטה לא להקטין אותה, לחסוך בצד בהשקעה סולידית וכך יש לי את הגמישות לחסל את הפריים או המשתנה כל 5 שנים באשר יעלו. (זה הצפי)
אלעד
שלום אלעד,
אני תמיד בעד לחסוך בצד וכל עוד זה לא גורם לכך שהמשכנתא תהיה ארוכה מדי ומסוכנת מדי
בהצלחה
אתה פשוט נפלא !
זוג צעיר לפני חתונה ועדיין ללא הכנסות. להורים יש הון עצמי ששוה 40% משווי דירה אותה הם מבקשים לקנות לזוג. איך לנהוג בעניין משכנתא. (להורים יש דירות משלהם) האם יש אפשרות שתינתן משכנתא לזוג ?
שלום אברהם,
מדובר בשאלה אישית הקשורה גם ביחסים בתוך המשפחה
בעקרון עם הון עצמי של 40% ניתן לרכוש דירה (מספיק 25% הון עצמי)
בהצלחה
שלום רב,
אנו מעוניינים לרכוש דירה שמחירה הוא 1500000. כיצד אוכל לדעת האם אני מסוגל או לא מסוגל לעמוד בכזה סכום עד אתמול הגבלנו את המחיר שלנו אבל היות וההיצע הוא לא גבוה , ראינו גם דירות במחיר כזה שבהחלט עונות על הצרכים שלנו.
אציין רק שההון הראשוני שלנו הוא בין 450000-500000 כך שייתכן וניקח משכנתא על מיליון או טיפה יותר. עם נתונים כאלו כיצד ניתן לדעת האם נוכל ללכת על דירה כזאת או לא.
שלום איתי,
הייתי הולך לייעוץ מקצועי ומקבל דעה אובייקטיבית
בהצלחה
שלום,
ראשית תודה ואיחולי שנה טובה.
האם "קנס היציאה" (הפרשי ריבית) מחושבים באותו אופן בעת סילוק הלוואה במסלול קל"צ או במסלול ריבית קבועה- צמודה? ההפרשים מחושבים לפי ממוצע ריביות משכנתאות כללי?
תודה
אייל
שלום אייל,
כן
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קודם כל – אתר מדהים ואתה עושה עבודת קודש בתקופה שכזאת, שכל עניין הדיור בה הוא כל-כך מבלבל וקשה לציבור…
ולשאלתי –
מה קורה עם זוג גרוש (שבחוזה יש סעיף של קבלת חצי מהדירה), שאחד מבני הזוג כבר חי בדירה ומעוניין לרכוש את החצי של זה שעזב?
נגיד שהדירה שווה 800,000 ש"ח… חצי מהדירה שייכת לבן הזוג שגר בה (400,000 ש"ח).
1. האם זה נחשב הון אישי לקבלת הסכום החסר לקנייה (משכנתא של 400,000 ש"ח)?
2. האם הפרוצדורה לקבלת משכנתא שונה במקרה של אדם יחיד (אם חד-הורית בשכר של 6000 ש"ח נטו)?
3. האם יש נקודות חשובות מעבר לרגיל שאתה מכיר שצריך להתייחס עליהן במצב שכזה ?
תודה רבה מראש על כל העזרה.
עדכון לשאלה:
הבית נקנה בעבר בעזרת משכנתא שמסתיימת בעוד כמה חודשים ספורים.
המשכנתא נלקחה ע"י בן הזוג.
– מה לגבי בקשה חדשה למשכנתא על-ידי, במידה והמשכנתא הקודמת נפרעת במלואה לפני בקשת המשכנתא החדשה?
– ומה לגבי בקשה חדשה למשכנתא על-ידי, במידה והמשכנתא הקודמת עדיין אינה נפרעה לחלוטין לפני בקשת המשכנתא החדשה? האם זה נכנס לקטגוריית "מחזור משכנתא" (לפי הנכס ולא לפי האדם שלקח?)
מקווה שלא סיבכתי ותודה שוב…
שלום וברכה,
במקרה של גירושין,
יש לפתוח בקשה על ידי בן הזוג שרוצה לרכוש את הדירה (מדובר על בקשה חדשה ולא מחזור),
ה-400 ייחשבו כהון עצמי לכל דבר
בהצלחה
תודה רבה על התשובה!
שלום ותודה מראש 🙂
אני רוכשת דירה ראשונה, להשקעה.
התכנון שלי היה להחזר חודשי בגובה שכ"ד הצפוי, שהוא 5000 ש"ח.
אבל בהתאם לשכר שלי, ההחזר החודשי שמאושר מבחינת הבנק הוא כ-3500 ש"ח.
האם בחירת הדירה שמכניסה 5000 ש"ח אינה נכונה ונכון יותר למצוא דירה שמכניסה כ-3500 ש"ח?
אני מתייחסת כמובן לכך שאחוז התשואה זהה בשתי החלופות.
תודה!
שלום שירה,
שאלה טובה שמצריכה היכרות הרבה יותר עמוקה,
ממליץ לך על ייעוץ מקצועי לפני השקעה כזו גדולה
בהצלחה
תודה על התשובה,
איזה ייעוץ היית ממליץ?
יועץ משכנתאות? יועץ פיננסי?
יועץ משכנתא שנותן גם שירות מקדים למשכנתא
בהצלחה
שלום.
יש לי שאלה. אני מעוניין לקנות דירה מקבלן, ולקבלן משלמים בכמה שלבים. בנק דורש הון אישי לפני לקיחת משכנתא. נניח ויש לי 50% שאני משלם עכשיו לקבלן בשלב הראשון (עדיין לא רוצה לקחת משכנתא בשלב זה כי יהיו לי עוד הכנסות עד התשלום הבא לקבלן ואני רוצה לקחת כמה שפחות בהלוואה). בעוד כמה חודשים בשביל להמשיך לשלם לקבלן אצטרך לקחת משכנתא. הבנק הרי בודק כמה הון עצמי יש לי. אבל כבר שילמתי לקבלן ואין לי את הסכום יותר. האם הבנק ידע איכשהו להתייחס לעובדה שעד לפני כמה חודשים היו ברשותי 50% ובכל זאת לתת לי את הסכום הנדרש?
שלום איליה,
הבנק מתייחס כמובן לתשלומים ששילמת כחלק מההון העצמי
בהצלחה
שלוש שאלות (מתנצל מראש על הבורות, זו משכנתא ראשונה שלי ואני מנסה ללמוד את זה אבל בהצלחה חלקית):
1. כתבת שההחזר החודשי המרבי שהבנק יאשר הוא עד 33% מההכנסה הפנויה. האם זה נכון תמיד, גם לזוג שכל הוצאותיו למעט דיור מהוות שיעור קטן מאוד (נגיד 25-30% מהכנסותיו, כלומר, כשממילא רוב ההכנסה הפנויה הולכת לחיסכון)? האם זה חל גם על מועסקים בחוזה קיבוצי עם יציבות תעסוקתית שיודעים שה-50% מההכנסה הפנויה של היום יהיה רק 30% מההכנסה הפנויה בעוד 3 שנים? כלומר: האם הבנק יאלץ אותי להמשיך לשחק בבורסה עם עשרות אלפי שקלים בשנה במקום להשתמש בהם כדי לקצר את החזר המשכנתא, ואז להתעסק במחזורי משכנתא כל כמה שנים רק כדי להתמודד עם המגבלה הזאת?
2. בנוסף, עד כמה שיעור ההחזר החודשי משפיע על הריבית המוצעת? קראתי בשו"ת באתר בנק ישראל שב"י מגביל החזר חודשי ל-50% מההכנסה נטו, אבל מעל 40% עולה דרישת הקצאת ההון מהבנקים. האם זה אומר שמעל 40% החזר הבנק ייקר את הריבית (כדי לפצותו על הקצאת ההון העצמי) במידה כזאת שכבר עדיף לקחת ליותר שנים ולמחזר בכל פעם שהשכר עולה?
3. ובעניין אחר: הדירה שאנחנו רוצים לקנות זקוקה לשיפוץ. איך הבנקים מתייחסים להשקעה בשיפוץ כשהם מחשבים שיעור מימון? השיפוץ משביח את ערך הנכס, אבל אם הבנק לא יודע להתחשב בזה וזה צריך לצאת מההון העצמי בנפרד מחישוב המשכנתא, זה אומר ששיעור המימון שהבנק יראה ינופח מלאכותית ואתו הריבית. הבנתי נכון? מה עושים כדי להתמודד עם זה?
שלום צוק,
1. ההגבלה היבשה היא עד ל- 40% מההחזר
2. הוא לא יאשר החזר גבוה יותר מ- 40% על מנת שהעניינים לא ייתיקרו
3. אין ברירה, תקח כמה שאתה צריך משכנתא כולל השיפוץ. את הכסף שיש לך עודף תשאיר לשיפוץ
בהצלחה
שאלה:
אם אני מבין נכון אז גובה המימון של הבנק תלוי בשני פרמטרים עיקריים:
1. גודל המימון ביחס לשווי הדירה.
2. גודל ההחזר ביחס להכנסה החודשית.
אם אני הבנתי נכון אז השאלה שלי היא כזו:
למה גודל המימון ביחס לשווי הדירה משנה?
נניח בדוגמה קיצונית שאני רוצה לקנות דירה ב 300000 ש"ח ואין לי הון ראשוני, אבל ההכנסה שלי היא 20000 ש"ח נטו לחודש.
מה אכפת לבנק מה החלק של ה 300000 ש"ח מכלל הדירה אם אני מראה יכולת החזר טובה?
יש משהו שהבנתי לא נכון?
תודה מראש,
שחר
שלום שחר,
נכון להיום, בנק ישראל מאפשר לבנקים לתת משכנתא רק עד 75% ברכישת דירה ראשונה (במחיר למשתכן יאפשרו להגיע עד ל-90% מימון)
אלה המגבלות של בנק ישראל והבנקים לא יכולים לפעול בצורה אחרת
בהצלחה
שלום וברכה
תודה על המידע
כאני בא לבנק ורוצה לרכוש דירה, אני צריך להביא 30%, איך הבנק יודעים שיש לי 30%, אני צריך להראות להם שיש לי ביד את הכסף, או הם מאמינים לי. איך זה עובד?
תודה
שלום ישראל,
עליך להוכיח שיש לך את הכסף זמין – בעו״ש, פקדונות, וכו׳ (שים לב שלרכישת דירה ראשונה עליך להעמיד הון עצמי של 25%, ובמחיר למשתכן במצבים מסוימים אף פחות מכך)
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה
אם אני לוקח הלואה ממקור אחר, ומפקיד לחשבון, ומראה לבנק את החשבון זה גם טוב, או שהם רוצים הון עצמי שחסכתי במשך השנים.
או אם אני מסכם עם מוכר הדירה, שיאשר שהוא קבל ממני 25% זה מספיק מבחינת הבנק.
תודה
הבנק לפעמים רוצה לראות שהכסף אכן עבר ואם הכסף מגיע מהלוואה הם לא מתלהבים מהרעיון הזה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה
אם אני לוקח הלואה ממקור אחר, ומפקיד לחשבון, ומראה לבנק את החשבון זה גם טוב, או שהם רוצים הון עצמי שחסכתי במשך השנים.
או אם אני מסכם עם מוכר הדירה, שיאשר שהוא קבל ממני 25% זה מספיק מבחינת הבנק.
תודה
שלום שלום!
תודה רבה לך על האתר הנעים והמסביר
אנו זוג צעיר בהכנסה חודשית נטו נמוכה שצפויה לעלות מעט בשנים הקרובות
אנו מתעניינים לקניית נכס שעולה 425000 ועלות השיפוץ בו (לאחר הצעת מחיר) עולה כ80000
אנחנו מחזיקים הון עצמי של כ320000
השכרת נכס כזה לאחר שיפוץ ופיצול דירה נעה בין 2800 ל3000
האם יש לך הצעות איזה תמהיל כדאי לנו לחפש
ולכמה שנים כדאי לנו לפרוס אותה?
חשבנו לפרוס לעשר שנים (עפ"י מה שלמדתי אמור לנוע סביב ה2100 לחודש)
לקחת פריים+קל"צ או שליש פריים שליש קלצ ושליש צל"ק כל 5 שנים
ולשמור את כספי ההשכרה העודפים,
אם יהיו שוכרים
שלום איציק,
אני חושב שאתה צריכים ייעוץ פיננסי ראשוני ומשם תמשיכו
בהצלחה
אסגור את ריבית הפריים תוך כחמש שנים
האם אנו מגזים לדעתך?
תודה
סליחה אך ההודעה הקודמת נשלחה לפני שהספקתי לסיים
המייל שלי הוא i.barzil@gmail.com