אחד השיעורים הראשונים שלמדתי בבנק הוא שמשכנתא כדאי לחלק למספר מסלולים, הרעיון המרכזי שעומד מאחורי הטענה הזו הוא שכדאי לפזר סיכונים ומאוד מסוכן "לשים את כל הביצים בסל אחד".
ברמת העיקרון המשפט הזה נכון שמדובר במשכנתא (ובעוד דברים בחיים), יחד עם זאת צריך לדעת לאיזה מסלולים כדאי לחלק, מה יהיה המשקל של כל מסלול ומסלול ולכמה שנים לקחת כל מסלול.
הדבר הראשון שצריך לדעת הוא שאין תשובה ברורה ונכונה, מה שנכון היום יכול מאוד להיות שלא יהיה נכון למחר, ומה שמתאים למשפחת כהן יכול להיות ממש לא מתאים וממש לא כלכלי למשפחת לוי, לכן אני אנסה לתת כאן מספר כללי אצבע על פי הם תוכלו לנסות ולבנות לכם את תמהיל המשכנתא הנכון עבורכם.
בניית תמהיל משכנתא – איך עושים את זה נכון?
לפני שמתחילים להלן הודעה חשובה:
במהלך שנת 2011 בנק ישראל הוציא הנחיה לבנקים למשכנתאות, ההנחיה אוסרת על הבנקים לתת הלוואות בריבית משתנה שיהוו מעל 33% מסך ההלוואה של הלקוחות.
במילים פשוטות, אם פעם יכולנו לקחת משכנתא בריבית משתנה בגובה 100% מן ההלוואה(לדוג: לקחת מיליון שקל משכנתא במסלול פריים), היום ניתן לקחת רק 330 אלף ₪ בריבית פריים והשאר בריבית קבועה).
הרעיון של בנק ישראל מגיע מהרצון שהלקוחות לא יתפתו לקחת משכנתא בריבית נמוכה וביום שהיא תעלה הם לא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא ולכן הוא מורה לבנקים לחשוף כמה שפחות את הלקוחות לשינויי הריבית.
כללי האצבע:
1. מסלול פריים –
ללא ספק המסלול הטוב ביותר שמוצע על מדפי הבנקים, מכיוון שהוא לא צמוד מדד ובכך חוסך לנו צבירת מדדים ו"זריקת כסף" מיותרת ויתרון נוסף שלו שניתן להחזיר את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנס יציאה.
יחד עם זאת הריבית בו משתנה ולכן הוא "קצת מסוכן" (כי ההחזרים יכולים לעלות בקלות רבה במאות או אלפי שקלים).
מה יהיה משקלו בתמהיל – 33%, כלומר המקסימום שבנק ישראל מאפשר.
לכמה שניםכדאי לקחת – אני ממליץ להאאריך כמה שניתן את המסלול (ברוב הבנקים המקסימום הוא 30 שנה), אנו עושים זאת על מנת לפנות "כסף" למסלולים הצמודים בהם כדאי לקצר כמה שניתן את השנים.
2. מסלול בריבית קבועה צמודת מדד –
אחד המסלולים הפחות חביבים עלי, אבל רצוי שיימצא אצל נוטלי המשכנתאות מפני שעל אף המגרעות שלו הוא יציב ונטול סיכונים רבים. צריך לזכור שהמסלול צמוד מדד וגם ייתכנו בו קנסות יציאה.
מה יהיה משקלו בתמהיל – 20%
לכמה שנים כדאי לקחת – אני ממליץ על התקופה הקצרה ביותר שניתן, בשל המגרעות שלו.
אנחנו רוצים כמה שפחות שהכסף שלנו יספוג מדד ואנחנו רוצים שהוא יסתיים מהר ככל שניתן כי הוא לא גמיש ואם נרצה למחזר את ההלוואה ייתכן ויהיה קנס (וככל שמספר השנים קטן יותר כך גם הקנס קטן יותר).
3. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד –
מכיוון שלקחנו 33% מההלוואה בריבית פריים (שהיא ריבית משתנה) אנחנו כבר לא יכולים לקחת עוד מסלול בריבית משתנה, אבל למזלנו בנק ישראל מאפשר לנו לקחת מסלול בריבית משתנה צמודת מדד עם נקודת שינוי ריבית כל 5 שנים והוא לא מחשיב את המסלול הזה כריבית משתנה.
לכן, נבחר במסלול "ריבית משתנה צמודת מדד – עם נקודות יציאה כל 5 שנים"
מה יהיה משקלו בתמהיל – 32%
לכמה שנים לקחת – מכיוון שגם המסלול הזה צמוד למדד, נשתדל לקחת אותו לכמה שפחות שנים, יחד עם זאת יש לו נקודות יצאה לכן ניתן לקחת אותו לתקופה בינונית (משהו בין מסלול הפריים למסלול ריבית קבועה).
4. מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד –
המסלול ה"בטוח" ביותר שנמצא על מדפי הנבקים אך יחד עם זאת גם המסלול היקר ביורת לטווח הקצר.
הוא לא צמוד מדד וגם לא משתנה כאשר הריבית עולה/יורדת, אבל בהתאם לפלוסים שלו הריבית שלו יקרה יותר באופן משמעותי מכל המסלולים האחרים.
מה יהיה משקלו בתמהיל – 15%
לכמה שנים לקחת – בשל הריבית הגבוהה שלו אין לנו אפשרות אחרת אלא לקחת אותו לתקופה בינונית (אם ניקח אותו לתקופה קצרה ההחזרים יהיהו גבוהים מדי ואם ניקח אותו לתקופה ארוכה מדי הריבית תהיה ענקית ויהיה סיכוי רב גם לעמת יציאה).
5. מסלול מט"ח –
מסלול שאני מחבב באופן אישי אבל מאוד "מסוכן" למי שלא מתמצא בתחום או למי שלא מרוויח במט"ח ולכן לזוג ממוצע אני לא ממליץ לקחת אותו כלל.
ומשקלו בתמהיל יהיה 0%.
אז מה היה לנו,
לפני שאני אציג בטבלה מסודרת את התמהיל שבנינו אני אחזור ואומר, מה שראיתם פה הוא תמהיל בסיסי שמנסה ל"פגוע" בכולם (זה בעצם השלד של התמהיל).
מכיוון שלא כולם דומים זה לזה (לא באהבת הסיכון וכמובן שלא באפשרויות הכלכליות), אני מצפה מכם לבנות תמהיל הלוואה שיתאים יותר לצרכיכם, מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע (כמובן שחשוב שהם יהיו באמת אנשי מקצוע ולא חברים שלקחו חודש שעבר משכנתא. ואם בחרתם לא לקחת יועץ משכנתא פרטי אז תבררו במספר בנקים על מנת לשמוע מספר אנשי מקצוע).
להלן התמהיל שבנינו:
|
סכום המשכנתא |
מסלול המשכנתא |
תקופת השנים |
|
330,000 ₪ |
ריבית פריים |
30 |
|
200,000 ₪ |
ריבית קבועה צמודת מדד |
10 |
|
320,000 ₪ |
ריבית משתנה צמודת מדד עם נק' יציאה כל 5 שנים |
20 |
|
150,000 ₪ |
ריבית קבועה לא צמודה |
15 |
|
סה"כ = 1,000,000 ₪ |
נקודה חשובה:
בבניית התמהיל הבסיסי הנחתי שאנחנו לא לוקחים הלוואות גישור (בוליט), במידה ואתם צריכים לקחת הלוואת גישור, אז להלן מספר כללים ושינויים:
- לא לקחת הלוואת גישור ליותר מ-4 שנים
- המסלול שייבחר לטובת הגישור הוא פריים (היחיד שלא צמוד מדד)
- לאחר שנחזיר את הכסף, נבדוק אם כדאי למחזר שוב את ההלוואה כי בעצם הכל משתנה מחדש.
עד כאן, הסברתי בקצרה איך בונים תמהיל הלוואה.
בניית תמהיל היא חלק מורכב וקשה במשכנתא בשל אינספור האפשריות, הדעות הרבות שאנו שומעים בין בנק לבנק והרצון שלנו לבחור "הכי נכון וכלכלי" שאפשר.
כמו שאמרתי אני ממליץ מאוד להשתמש באיש מקצוע לטובת בניית התמהיל ואם בחרתם שלא להשתמש באיש כזה אז כדאי לכתת רגליים בין בנק ובנק ולשמוע כמה שיותר דעות (זה אולי מבלבל אבל לפחות נותן לכם ידע וכלים).
לאחר שהבנתם פחות או יותר את המסלולים, תנסו לבנות בקווים כללים את התמהיל ואיתו תצאו לעשות סקר בנקים.
בחלק הבא תוכלו לקרוא: איך מנהלים משא ומתן עם הבנקים ואיך עושים סקר שוק בצורה האופטימלית ביותר.
שלום רב משכנתאמן!
אני שוב נאלץ לפנות לעזרתך המאוד אדיבה, ואם תוכל לענות לי על שאלה שכבר מציקה לי הרבה זמן זה מאוד יעזור לי.
יש לי כיום 50% מהנכס (חמש מאות אלף ואני מתכנן לקנות דירה במליון פחות או יותר). בגלל שאני בנאדם שאוהב יציבות ולא סיכונים, אני מעדיף לקחת תמהיל שכולו בנוי מ-קל"צ למשך 15 שנים.
ועכשיו השאלות:
1) אם ההחזר החודשי שלי יאפשר לי להחזיר, האם עדין מומלץ לכחת תמהיל שכולו בנוי מ-קל"צ?
2) מניסיונך מתחום המשכנתאות, למרות שזה אינדיבידואלי לכל לקוח ולכול מקרה עד איזו ריבית מינימלית הבנקים יסכימו ללכת לקראתי?
3) איזה סיכוי שהריבית שאותה קיבלתי תגדל במשך כל זמן ההלוואה (15 שנה)?
תודה רבה לך מראש על צומת ליבך!
שלום לך,
אני מאוד מעריך את רצונך בהחזרים קבועים ויציבים, יחד עם זאת לטובת גיוון התמהיל הייתי ממליץ על שילוב של 1/3 מן ההלוואה במסלול פריים.
לשאלותיך:
החזר חודשי שבנוי על קל"צ בלבד ייצא באיזור ה 5,000 ש"ח (ללא ביטוחים), אם אתה מרוויח נטו מעל 15,000 ש"ח, אז זה סביר.
כמו שציינתי, הייתי ממליץ לשלב גם מסלול פריים (כ1/3 מן ההלוואה).
אני יודע שבמסלול קל"צ ל-15 שנה, הריביות נעות בין 4%-5% – הכי טוב שפשוט תיגש למספר בנקים ותבקש הצעות מחיר ואל תשכח להתמקח בין בנק לבנק.
אם אתה לוקח קל"צ, אז הריבית לעולם לא תגדל ותמיד תחזיר את אותו החזר חודשי.
בהצלחה
אנו זוג +2 ילדים הכנסה חודשית 20k נטו, מתוכם 6k להלוואות ,
עלות הנכס 690k לפני מיקוח ,ביקשנו מהבנק 75% הלוואה נדרשת- 517,500k, יש לנו הון עצמאי של 25%
יש לנו זכאות מדינה, מוגדלת על סכום של 219,568 – בריבית קבועה +מדד ל- 25/28 שנה.
מעונינים לקחת את המשכנתא ל- 25/30 שנה
החזר חודשי רצוי 3K לא כולל ביטוחים. יש אפשרות קלה לגמישות בהחזר החודשי
יש צפי לקבלת קרן השתלמות בעוד 6 שנים.
נתון נוסף חשוב: ההלואות שלנו אמורות להסתיים ב- 2017 ולכן אנו מחפשים תמהיל בו ההחזרים יהיו קטנים ב-5 שנים הראשונות.
כרגע עושים סבב בנקים להצעה משתלמת,
נשמח מאוד לקבל עצות נבונות לתמהיל נכון +ריביות שלדעתכם כדאי לנו לנסות ולהתעקש עליהם לסגירה.
אביבה
היי אביבה,
בעיקרון יש לכם מספר אפשרויות לא מועטות, אני אציג את השתיים הראשיות לפי דעתי:
אפשרות 1:
220 – זכאות
170 – פריים ל-20 שנה
120- קל"צ ל17 שנה
אפשרות 2:
220 – זכאות
170 – פריים ל-20 שנה
50 – הלוואת גישור ל-6 (ואז תחזירו אותה מקרן השתלמות)
70 – קל"צ ל15- שנה
אני אוהב יותר את האפשרות השניה, אבל היא נושאת בחובה אתגר גדול, להחזיר 50 אלף עוד 6 שנים ובכלל לא בטוח שיהיה לכם את ה50 האלו (במרוצת החיים עם הילדים אנו מגלים שהקרן השתלמות עוזרת לנו בהמון דברים אחרים חוץ מהמשכנתא).
ולכן אני ממליץ על האופציה הראשונה ובעוד 6 שנים תוכלו למחזר את המשכנתא ולהעלות את רמת ההחזרים אם תרצו בכך.
בהצלחה
היי,
קודם כל – יופי של כתבה! סיכמה וסידרה לנו כל כך הרבה מידע בראש. עבודה נפלאה. אני משתף את הכתבה הזאת בפייסבוק שלי.
שנית – נשמח לעצתך. ראיתי את התמהיל שעשית על מליון ש"ח, ולפי חישובים שלי, ההחזר החודשי הוא גבוה נורא – למעלה מ-6000 ש"ח בחודש. האם אני צודק או שטעיתי בחישובים?
שאלתי היא כיצד בתמהיל שעשית ניתן להקטין את ההחזר החודשי ל-4300-4500 ש"ח. המשכנתא שלנו היא גם בסביבות המליון ואנחנו צופים גידול במשפחה בשנים הקרובות (עם עליה בכנסה, קרנות השתלמות וכו'). אנחנו גם בונים על לסגור חלק מהמשכנתא כל 5-10 שנים מכסף שיחסך.
ברור לנו שכלכלית זה לא יהיה נכון, אבל רגשית ובשביל שקט נפשי של עמידה בהחזר בכל מצב (פיטורין, ירידה בהכנסות, שינויי מדד) זה נראה לנו יותר בטוח. ההחזר החודשי שלנו יכול להיות 5000-6000 בחודש, אבל להתחייב עליו כבר מעכשיו לשנים ארוכות נראה לנו עול גדול מדי.
איך יוצאים מהפלונטר?
אני מוסיף מידע קונקרטי ונשמח לכיוון שלך לגבי תמהיל הגיוני ושפוי שלא יחנוק אותנו כל חודש.
משכנתא: מליון ש"ח
הכנסות: 20K נטו עם עליה בנטו בשנים הקרובות של 3-4K בערך.
החזר חודשי רצוי: 4300-4500 ש"ח .
ברור לנו שאנחנו יכולים להחזיר כל חודש גם 6K משכנתא, אבל אנחנו זוג צעיר שיגדיל את המשפחה בעשור הקרוב ב-2-3 ילדים לפחות ולכן להתחייב כבר מעכשיו על החזר כזה גדול נראה לנו רעיון רע. כלכלית אולי זה מצוין, אבל אנחנו לא רוצים להגיע למצב שאין לנו מאיפה לשלם משכנתא בגלל שינויים משפחתיים.
כרגע, התמהיל שלנו הינו:
330,000 בפריים ל-30 שנה.
וכל השאר בריבית משתנה כל 5 שנים ל-30 שנה.
עוד הערה ברשותך: ברשותנו כרגע רכב שחשבנו למכור אותו ואת ערכו להוריד מסך כל המשכנתא, כלומר לקחת רק 900,000 משכנתא. הבעיה היא שבעוד שנה-שנתיים נצטרך שוב רכב נוסף ואז נאלץ לקחת לשם כך הלוואה ולשלם עליה בשביל רכב. האם זה יהיה נבון למכור כעת את הרכב ובעתיד לכשנצטרך לקנות חדש ולקחת עוד הלוואה ל-5 שנים פרט למשכנתא?
שלום ירון,
ראשית, הרשו לי לומר שאני מאוד מתחבר למצבכם ואני גם מאמין שלהגדיל את המשפחה זה הרבה יותר חשוב מהמשכנתא 🙂
זה באמת לא כלכלי להחזיר מיליון ש"ח לתקופה של 20 שנה אבל אם זה מקנה לכם "שקט נפשי" אני לא אוכל להתווכח עם הטיעון הנ"ל.
לגבי התמהיל:
זו הברירה היחידה שיש לכם, הרי ריבית קבועה לתקופה ארוכה כ"ל זה לא בא בחשבון וקל"צ ייקר את הסיפור.
אז התמהיל שלכם הוא בסיסי וטוב.
לגבי הרכב,
אם אתם לא צריכים רכב עכשיו, תמכרו אותו ותורידו מהמשכנתא. שתצטרכו תיקחו הלוואה מהבנק (או פתחו תוכנית חסכון על כמה שקלים – הרי אמרתם שאתם יכולים לעמוד בהחזר של 6000 ואתם בפועל תחזירו פחות ואם תקחו פחות מאה אלף אז זה עוד יותר יוריד את ההחזר החודשי), חבל על כל שקל שבדרך, תמכרו ותקנו כאשר תצטרכו.
בהצלחה
היי, הרבה תודה לך על התשובה. לאחר דין ודברים בינינו ובין עצמנו, החלטנו להעלות את ההחזר החודשי שנוכל לעמוד בו ל-5300 ש"ח. ביחד עם ביטוחים מסביב, נגיע ל-5500-5600 שאותם אנחנו גם לוקחים בחשבון. לכן, הלכנו לפי התמהיל המומלץ שלך לשנת 2012 והגענו לחלוקה הבאה:
1/3 בפריים, כמעט חצי מהסכום בקבועה ל-20 שנה וכל השאר במשתנה כל 5 שנים. עם ריביות טובות הגענו להחזר של 5300, הבעיה היא שאחרי סבב בנקים נתקלנו בבנק אחד שהתנה את הריביות שלו בכך שנפתח אצלו חשבון חדש ואז גם נקבל פטור מפתיחת תיק משכנתא. האמת היא שאנחנו מרוצים מהחשבון שיש לנו בבנק אחר ולכן קצת בעייתי לעשות זאת. האם זאת התניה נכונה מצד הבנק? הבנק מוכן לבוא לקראתנו עם ריביות רק במידה ונהיה לקוחות שלו.
שוב תודה, היית לנו למקור משמעותי של מידע, הבנה, הסבר ולמידה.
היי שוב,
שמח לשמוע שאתם מתקדמים, מקווה שתעמדו בגבורה בהחזרים 🙂
לגבי הבנק, ברמת העיקרון יש חוק שאוסר על "התניית שירות בשירות" אבל אם הם בונים את זה כ"חבילה" אז מותר להם.
אם אתה לא רוצה לעזוב את הבנק בו אתה מנהל את חשבון העו"ש שלך, פשוט תלך שוב לבנקים המתחרים (וכמובן לבנק בו אתה מנהל את העו"ש שלך) ותציג להם את הריביות שקיבלת, אני מאמין שהם ילכן לקראתך (גם בפתיחת תיק)
אתה מוזמן להמשיך ולעדכן
היי
זוג צעיר עם הכנסה של 16K, זקוקים ל 300K עם החזר חודשי של 3000 לעשר שנים
קיבלנו הצעות:
100K פריים 0.9-
קבועה לא צמודה 4.45
או
100K פריים 0.9-
קבועה צמודה 2.15
מה עדיף? האם הריביות טובות? והאם כדאי לשנות תמהיל?
היי,
הריבית על הפריים טובה, לגבי הקל"צ או הקבועה זה תלוי לכמה שנים (במידה וזה מעל 10 שנים הריביות נראות בסדר).
אם אתם מתכוונים להחזיר כספים בעוד מספר שנים קחו קבועה ולא קל"צ ואם לא הקל"צ היא עדיפה.
בכל מקרה על מנת לפזר את הסיכון אתם יכולים לקחת:
1/3 פריים
1/3 קל"צ
ו 1/3 קבועה צמודה
גם הקל"צ וגם הק"צ הינן לעשר שנים.
מה נחשבת ריבית טובה בכל אחת מהן?
הי,
הריביות על פניו נראות סבירות, תעשו סבב בנקים ותראו אם מישהו נותן פחות – בערכים האלו ה"משחקים" מאוד קטנים וייתכן כי יש בנקים שישפרו אבל לא בהרבה.
לצערי (או בעצם לשמחתי:) אני לא יכול לאמר ריביות מדייקות כי הגעתם לרף התחתון ומפה מדובר על עשירית האחוז לפה או לשם.
שלום,
אני מעוניינת במשכנתא בגובה 750,000 ש"ח.
רצית לשמוע את דעתך לגבי הצעה שקיבלנו מאחד הבנקים:
150K – קל"צ ל-20 שנה – 5.1%
350K – משתנה כל 5 ל-20 שנה – 2.11+מדד
250K – לא צמוד ל-20 שנה – פריים מינוס 1
אשמח לקבל הצעות לשיפור או נקודות חשובות למו"מ מול הבנקים.
תודה !
היי,
הייתי מקטין את משקל המשתנה לטובת הקל"צ, כל עוד ההחזר החודשי אינו נפגע.
לגבי ריביות, הן נראות הוגנות, יחד עם זאת חובה עלייך ללכת לסבב בנקים עם התמהיל הסופי ולבקש ריביות טובות יותר, להפסיד יותר מדי אין לך.
בהצלחה
אנו זקוקים ל 700 אלף משכנתא ( 45%) עם החזר חודשי עד 3000 ש"ח כמו כן יש לנו יכולת לפרוע כ 50 אלף כל 3 שנים. בבקשה תעזרו לנו אם תמהיל האופטימאלי.
היי רומן,
החזר של 3000 ש"ח ל 700 אלף זה קצת נמוך ולכן לא תוכלו לקחת קל"צ ותצטרכו לפרוס את ההלוואה ל30 שנה
זה התמהיל שמצאתי:
233 – פריים ל 30 שנה
417 – משתנה כל חמש ל 30 שנה
50 – בוליט ל 3 שנים
אחרי זה כל 3 שנים תקזזו מהמשתנה/ פריים (עדיף מהמשתנה ולא מהפריים אבל אם תהיה עמלת היוון גבוהה אז עדיף מהפריים) את ה50 אלף
שלום,
קודם כל תודה רבה על השיתוף במידע היקר שלך ,
"אנשים טובים באמצע הדרך " (:
אנא הצעתך לתמהיל משכנתא בגובה 400000 כאשר ההחזר החודשי הרצוי הוא כ2000 ש"ח
הי,
2/3 משתנה כל חמש ושליש פריים, התקופות יוצאות ארוכות, מסו להעלאות את ההחזר החודשי אם יש אפשרות וקצרו בתקופות.
שלום,
בתחילה עלי לציין שמאוד נהנתי לקרוא את הכתבות באתר, כן קבלתי המון והחכמתי, על כך תודתי מראש.
אני בעלת דירה ששויה כמיליון שאינה ממושכנת ברצוני לרכוש דירה לשם השקעה (השלמה לפנסיה), היום אני בת 53 ומשתכרת כ6400 ש"ח(לכך התווסף שכר טרחה שאקבל עבור שכירות , מעריכה כ3000 ש"ח)
מעונינת לקחת משכנתא כ600,000 ש"ח .הייתי שמחה לקבל המלצה לתמהיל נכון.תודה
היי גילי,
תודה רבה על המחמאות.
מספר שאלות ברשותך:
האם יש הכנסה נוספת מבן זוג?
האם יהיו כספים שישתחררו בזמן הקרוב (4 שנים מהיום)?
כמה היית רוצה לשלם משכנתא בכל חודש?
את יודעת כמה תהיה הפנסיה שלך בעתיד?
משכנתאמן שלום
ראשית, מחמאות לאתר האינפורמטיבי, המתמצת בשפה ברורה ושווה לכל נפש, נושא כה מורכב.
שנית, אשמח לדעתך:
אני עומד לקחת משכנתא בסך 1.2 מליון לסביבות 20-21 שנה (אני בן 54 ומסתבר שקיימת מגבלת גיל לפירעון עד גיל 75).
הכסף מיועד להשלמת בנייה האמורה לשאת עצמה פיננסית, ולפיכך יכולת ההחזר הינה סביבות 6000 ש"ח לחודש.
קבלתי הצעות לתמהיל ל20 שנה:
400K ב- P-0.9
550K בעוגן (ב"י- בנק ישראל) פחות 0.5%, משתנה כל 5 שנים
250K בעוגן ב"י + 0.3%, משתנה כל 10 שנים.
30K ללא ריבית והצמדה לשנתיים בתשלומם חודשיים.
בבנק אחר, הוצעה לי בנוסף, אופצייה להלוואה לא צמודה למדד, בריבית קבועה של 5.12 לשנה.
אשמח ל:
1. חוות דעתך האובייקטיבית על התמהיל והריביות
2. כידוע, יש חברות הטוענות לאופטימיזציה מבוססת תוכנה של כמות, ומשכי ההלוואות (משחקים במס' הלוואות, במשך חיי ההלוואות וכו' יגרום להקטנת ההחזר הסופי)..
שוב, אשמח לדעתך האובייקטיבית
בתודה, אורון
אורון שלום,
תחילה תודה רבה על המילים החמות והפרגון.
לשאלתך,
התמהיל הוא בסיסי וטוב, מפריע לי שהוא נושא מדד ברובו (66%) ולכן הייתי שוקל לשלב הלוואה לא צמודה (קל"צ) במקום אחת המשתנות.
לגבי הריביות גם הן נראות סבירות, אבל הייתי בודק עם עוד בנק או שניים ומשווה מחירים.
את דעתי על חברות הייעוץ אני שומר לעצמי (פשוט יש כל כך הרבה ואני לא יכול להכיר את כולם), אם אתה רוצה דעה על חברה ספיציפית תאמר לי מי היא ואם אני מכיר אותה או את התוכנה שלה אשמח לתת את דעתי.
בהצלחה,
משכנתאמן
תודה על התגובה המהירה.
הייתי היום בבנק לאומי שמפעיל החל מהשבוע משכנתא לא צמודה, תוכנית חדשה וחדשנית לטענתם, המתבססת על עוגן אג"ח ב"י, המשתנה אחת ל-5 שנים.
האם שמעת על כך? דעתך? ואם כן, מה האחוז המומלץ מכלל המשכנתא?
תודה מראש, אורון
1.כן, ראיתי כי השיקו את המסלול הזה בשבוע שעבר (גם טפחות השיקו אותו)
2. המסלול לא רע כי הוא נותן לך גמישות (כל חמש שנים) והוא לא צמוד מדד
3. העניין הוא המחיר – באיזה ריבית הם נותנים אותו
4. לגבי אחוז משקלו בתמהיל, אני צריך לדעת את התמונה המלאה על מנת לתת תשובה רצינית בנושא
תודה על התשובה וסליחה על האיחור בשלי (עומסים בעבודה…)
בנק לאומי מציע בריבית קבועה לא צמודה עם עוגן המתעדכן אחת לחמש שנים בריבית 5.26% לפני מיקוח. בהשוואה להלוואה בריבית הפריים הנוכחית
( 2.85 = 3.75-0.9= P-0.9), נראה יקר, אך אם הפריים או המדד יעלו דרמטית (להערכתי, תסריט לא סביר לשנים הקרובות עקב מיתון עולמי), יתכן והתמונה תשתנה.
בנוסף, מה דעתך על הלוואה דולרית?
אשמח לדעתך האובייקטיבית.
בנוסף, אהבתי את הבלוג על יועצי משכנתא. הבעייה הינה שאת מבחן התוצאה על ההחלטה הכלכלית כנראה החשובה בחיינו, אנו מקבלים תקופה ארוכה לאחר שנלקחה, ובינתיים אנו חסרים את הכלים להערכת מצב למעט יכולת שיווקית של היועץ, ומהמלצות מחסרי ידע ודעת אחרים…….
אני הייתי לוקח פריים במקום משתנה לא צמודה, כמו כן הלוואה דולרית מעט ספוקלטיבית כעת כי הדולר נראה במגמת עליה וקשה לדעת את עתידו במהלך הימים הנ"ל.
משכנתאמן
שלום אחי!
קודם כל אני חייב להגיד לך תודה!
לאחר קריאת המידע באתר אני מרגיש הרבה יותר בטוח בתוך הערפל של המשכנתא ונראה לי שאנחנו בדרך הנכונה..
רציתי לשאול מהו התמהיל שאתה מציע לנו (לאחר שעשיתי סבב בנקים כפי שהצעת..) בהתאם לנתונים המרכזיים הבאים:
נתונים:
משכנתא של 350000 ש"ח
החזר חודשי 2500 ש"ח
זכאות משכנתא מהמדינה בריבית %3 קבועה צמודה עד 200000ש"ח.
סיכויי גדול לקבלת סכום כסף גבוה בנים הקרובות :בין 50000ל-100000שח.
סיכויי למכירת הדירה:60% בשנים הקרובות.
נתונים נוספים שיכולים להשפיע:
דרך בנק הפועלים: אני יכול לקבל עד 86000ש"ח בריבית קבועה של 1.55 לעשר שנים צמודה למדד,
או לחילופין : 1% ל7 שנים או 0.7% ל 5 שנים.
( וזאת בתנאי שאקח 40% מהמשכנתא מכספי הבנק. )
דרך איגוד: קל"צ עד 100000שח בריבית של 4.7%ל 20 שנים
אז אלו הנתונים המרכזיים בגדול..
אודה לך אם תוכל לתת לי כיוון לפי הנתונים הנ"ל..
המון תודות!!!
אלעד.
היי אלעד,
תחילה תודה רבה על הפרגון!
תמקד אותי בבקשה – אתה רוצה שאבנה לך תמהיל? כי לא נתת לי הצעה קונקרטית לכל הסכום מבנק מסויים אלא רק שברי מסלולים ממספר בנקים…
אשמח להתייחסותך (במידת האפשר) למשכנתא הלא צמודה החדשה של לאומי
תודה מראש, אורון
ראשית ברכות על זה שאתה עוזר לכל מי שפונה בהחלטה הגדולה בחיים
תבורך!!! וכן ירבו כמוך
אני לפני לקיחת משכנתא של 70% ע״ש 434000 ₪
סכום הנכס 620000 ₪
אני ואישתי עם הכנסה ש 11000 ₪
גרמת לי להבין מה הוא כל מסלול אך אין לי מושג עדיין מה טוב בשבילי
בגדול הייתי שמח להחזיר בסביבות 2500 ₪ לחודש
ואם יש לך רעיון מקורי ל שנתיים קשות אבל אחרי זה לשלם פחות מ 2000 לחודש אשמח לשמוע
רב תודות
היי איציק וסליחה על העיכוב בתשובה,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
בניתי לך תמהיל בסיסי, אתה מוזמן לכוון אותו יותר מתואם אליכם
145 אלף ל30 שנה – מסלול פריים
145 אלף 20 שנה משתנה כל חמש צמוד
145 אלף 20 שנה – קבועה לא צמודה
זה יוצא בערך 2500 לחודש, אם אתה חושב שזה יהיה כבד מתי שהוא תאריך את התקופות.
לגבי השנתיים הראשונות, אם יש כסף עודף – תפתח קופת חיסכון ובסיום השנתיים לתפקיד את הכסף למסלול של המשתנה כל חמש.
בהצלחה
משכנתאמן
היי ושוב תודה על העזרה
רציתי להיתיעץ איתך לפני סגירת משכנתה
אני יזכיר קצת אנחנו זוג כרגע בלי ילדים הכנסות
נטו 16000 קנינו בית מקבלן בסכום של 860000
ההון שלנו זה 25% יוצא 215000 שכבר שילמנו
ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו מפועלים היא
130K משתנה כל 5 שנים ל25 שנה 2.13%
214.5K פריים ל30 שנה P-0.9
300.5K ל15 שנה 4.5%
ההחזר יוצא 3745 ש"ח שהוא נראה לי קצת גבוה
אבל בדקתי וההחזר של כל ההלוואה אם המדד 3% בשנה
יוצא להחזיר בסוף התקופה 981780 ש"ח
השאלה שלי 1 האם הריביות טובות
2 האם התמהיל טוב או אפשר לשפר
3 עוד 3 וחצי שנים משתחררת לי קרן השתלמות
וחשבתי לסגור את רוב המשתנה כל 5 שנים האם
זה נכון?
4 האם אחרי שחרשתי על האתר עדין שווה לי
ללכת ליעוץ משכנאות והאם אתה ממליץ על מישהו
תודה רבה רבה
היי,
1. הריביות בסדר גמור אבל תמיד כדאי לבדוק בעוד בנק.
2. התמהיל בסיסי וטוב אבל אתם תהיו חייבים לעבוד קשה ולסלק לאט לאט את המשתנה, היא החוליה החלשה בתמהיל.
3. כן בוודאי
4. אתה נראה לי בכיוון טוב, אם הייתי הולך הייתי הולך לייעוץ פיננסי כללי ולא רק למשכנתא כי אתה די בסדר פה
בהצלחה
שלום
תודה על העצות המחכימות
קבלנו הצעה 350K משכנתא
P-0.9 115K שנה – 20
120K קל"צ 4.45% שנה -10
130K משתנה כל חמש B-0.200% 20-שנה
רצינו לשמוע את דעתך לשיפורים
ומה לדעתך התמהיל הטוב בשבילנו
יכולת ההחזר 2500 שקל שווי הנכס 1.1 M
תודה רבה
היי משה,
התמהיל בסיסי וטוב.
הריביות גם בסדר (אני לא יודע מה זה אומר B-0.2 כי בכל בנק זה עוגן שונה), אבל בכל מקרה הייתי עושה סקר שוק נוסף בריביות.
אם תוכלו להוריד באחד המסלולים שנתיים – שלוש זה יהיה טוב, אם לא אז זה גם בסדר.
בהצלחה
משכנתאמן
שלום
זקוקים לעצה לגבי תמהיל המשכנתא.
הסכום 900k
יכולת החזר עד 4500 ₪
מסלולים:
300k משתנה אגח צמוד מדד 2.02 30 שנה
200k פריים מינוס 1 30 שנה
300k לא צמוד 5.1 25 שנה
100k מטח יורו 1.29 משתנה 30 שנה עם יכולת מחזור ללא קנסות
איך כדאי לשפר את מצבנו מנקודה זו…?
תודה רבה
היי משה,
הריביות טובות מאוד.
החלק שלא טוב בהלוואה הוא המשתנה על בסיס האג"ח, כי זה צמוד מדד וזה ל-30 שנה, הבעיה היא שאם תפרוס אותו לפחות שנים ההחזר יעלה, אתה יכול להתחיל ככה ולדעת שאתה חייב לקזז את ההלוואה הזו במרוצת השנים.
החלק ה"מסוכן" בהלוואה הוא האירו, אתם חייבים להיות עם האצבע על הדופק ולסלק את המסלול הזה כאשר האירו ישתולל כלפי מעלה או לסלק את ההלוואה הזו שהאירו יירד וכך "תרויחו" כמה שקלים
בהצלחה,
משכנתאמן
תודה רבה!
בזכות האתר שלך הצלחנו לעשות סדר במשכנתא להבין על מה אנחנו
חותמים ואיפה באמת צריך יותר לשים לב.
מזל שלנו שמצאנו אותך רגע לפני שאנחנו לוקחים את המשכנתא.
כיף שיש אנשים כמוך.
המון תודה .
משה
היי משה,
תודה רבה על המילים החמות, כיף מאוד לשמוע שהאתר עוזר ומועיל!
בהצלחה,
משכנתאמן
שלום מר משכנתא
ראשית תודה על אתר מעולה שעושה סדר.
כן, גם אני מתכננן לקנות דירה (כרגע יחיד ללא ילדים שבתקווה יהיו בהמשך).
רוב הסיכויים שאלך על משכנתא פריים, קל"צ, קבועה צמודה מתשנה כל X שנים (1/3 כ"א).
אחד הדברים שאני תוהה לגביהם הוא האופטימליות של השמכנתא – האם כאשר לעשות את החישוב והחלוקה לתקופה והריביות, האם ללכת על החזר חודשי מינימלי או החזר כללי מינימלי?
או יותר פשוט (וכן, אני יודע שזה פרטני לכ"א) – לאן לכוון את האופטימליות החזרה מלא או החזר חודשי?
שלום לך ושבוע טוב,
אני ממליץ להתחיל לבנות את התמהיל עם ה"שלד" הבא:
1/3 – פריים
1/3 – משתנה כלחמש
1/3 – קבועה לא צמודה (אפשרי עם תחנות יציאה כל חמש שנים)
מפה תשנה את התמהיל קצת לפי צרכיך, חשוב לדעת כי את המשתנה הצמודה כדאי לקחת לפחות שנים, את הקל"צ לטיפה יותר ואת הפריים אתה יכול לקחת לתקופה הארוכה ביותר (לדעתי 30).
הכל תלוי ביכולות שלך להחזיר את המשכנתא.
בהצלחה
עוד שאלה ברשותך –
רוב האנשים לוקחים את המשכנתא לפי חישוב שפיצר.
האם עדיף לקחת את החלקים הצמודים למדד לפי חישוב קרן שווה?
זה לא קריטי, אתה יכול במקום לקחת קרן שווה פשוט להוריד את השנים ואז זה ייצא פחות או יותר אותו הדבר
שלום מר משכנתא,
ברצוני לפרגן ראשית על האתר שמאוד עוזר להבין את הדברים הממש לא ברורים לכל אחד! זוג צעיר שאין לו מושג במסלולים ובריביות פשוט אבוד וזה ממש חשוב- יישר כוח!!!
אז ככה, אנחנו זוג צעיר + 2 ילדים- קנינו בית חדש מקבלן ועלינו לקחת משכנתא של מיליון שקלים. המשכנתא לא תילקח כמכה אחת אלא תיפרס על פני עשרה תשלומים עד האכלוס (בעוד שנתיים) כל תשלום על סך 100 אלף שקל פחות או יותר… כמובן שכל התשלומים צמודים למדד הבנייה.
הכנסה שלנו נטו נכון להיום 20-21 אלף כאשר 6-7 אלף מתוך זה הולך בימים אלו לגנים ולשכירות… בנוסף יש לי ולבעלי שני קרני השתלמות כל שכל שלוש שנים פחות או יותר משתחררת קרן אחרת…
אז השאלה הראשונה ברשותך היא האם כדאי לשלם לקבלן כבר עכשיו כמה תשלומים קדימה או לשלם באמת עם התקדמות הבנייה… מה עדיף לשלם ריבית לבנק או הצמדה למדד?
בנוסף מה לדעתך במצבנו הנוכחי הכי נכון לעשות? איך לעשות תמהיל של מיליון שקלים שיתאים למצבנו? צמוד מדד, ריבית קבועה/משתנה… באמת שאין לי מושג… כמובן שהשאיפה היא לקחת כמה שפחות שנים ולדעתי החזר התחלתי של 5000 ש"ח סביר מבחינתינו… בוא נגיד שבחמש שנים הקרובות יצטרף גם עוד גוזל למשפחה אבל עד אז גם עבור הילדים הנוכחיים ייגמר התשלום של הגנים ויירד משמעותית…
מה דעתך? אשמח לכל עזרה שהיא…
שלום וברכה,
קודם כל תודה רבה על הפרגון!
נתחיל בשאלה הראשונה – אני ממליץ לשלם לקבלן ולקחת משכנתא ממספר סיבות:
1. ברגע שהתחלתם לשלם משכנתא אתם בעצם מורידים כל חודש מהחוב וכדאי לעשות זאת כמה שיותר מהר
2. מדד תשומות הבניה גבוה באופן עקבי ממדד המחירים לצרכן ולכן אתם "חוסכים" פה אחוז או שניים.
אבל חשוב להדגיש:
אם אתם משלמים לפני הזמן, אתם מסתכנים וזה בגלל שהקבלן יכול לפשוט את הרגל, לא לעשות עבודה טובה וכו' וכו' ולכן חשוב להוועץ עם עו"ד ולוודא שאתם מקבלים את כל הערבויות שמגיעות לכם לפני שתשלמו לפני הזמן.
לגבי התמהיל:
1/3 פריים ל30 שנה
1/3 קבועה לא צמודה ל20 שנה
1/3 משתנה כל חמש ל20 שנה
הבעיה שבתמהיל הזה היא שזה יוצא החזר של 5500 (לפני ביטוחים), אם זה כבד עליכם תאריכו במספר שנים את הקלצ
עם הקרנות השתלמות כדאי להחזיר את המשתנה כל חמש ואחרי זה את הקלצ
בהצלחה
שלום רב ותודה רבה על עזרתך.
אנו זוג עם ארבעה ילדים. בימים אלה נזקקים למשכנתא של 1.3 מיליון ש"ח.משכורות כ- 30,000 ש"ח.
סבורים שמשכנתא בגובה של כ- 5,550 ש"ח יכולה להיות סבירה עבורנו.
בעוד שנה ישתחררו לנו קרנות של 200,000 ש"ח.
להלן שני תמהילים שמסרו לי שני בנקים שהייתי אצלם:
1.
תמהיל יצירתי שמתפזר על מסלולים רבים שמתייחס לנושא ה- 200,000 ש"ח:
א. 200,000 ש"ח – ל- 20- שנה – ריבית קבועה צמודה – 2.99%
ב. 400,000 ש"ח – ל- 25 שנה – צמודת מדד משתנה כל 5 שנים – ריבית 2.11%
ג. 200,000 – ל- 25 שנה – ריבית משתנה צמודת מדד – 1.66% – המסלול הזה הוצע לי בהנחה שאני מחזירה של 200,000 ש"ח בעוד שנה. אם לא אחזיר – אוכל לעבור מסלול לטענת הבנק.
ד. 200,000 ש"ח – ל- 25 שנה – בריבית פריים (-0.95%) – 2.80 %
ה. 300,000 ש"ח – ל- 25 שנה – לא צמוד ריבית משתנה כל חמש שנים – 4.48 % .
שאלותיי הן:
1. מה דעתך על התמהיל רב המסלולים הזה ?
2.האם נכון במקרה הזה לא לקחת הכל בפריים. עלה לי הרושם שהבנק מנסה לחסוך במסלול הזה. כי הגעתי עם הצעה טובה לגבי הפריים מבנק אחר (וייתכן שחיפשו להשוות לי את ההצעה בפריים אך שלא אקח את כל הסכום האפשרי וכך אשלם על זה מחיר במקום אחר – אולי סתם חשדנות שלי…).
3.האם אכן הפתרון הנכון לסיטואציה שבעוד שנה ישתחררו 200,000 ש"ח היא מסלול .ג. מעלה ?
טיפל'ה התחלתי להבין מה קורה סביב. הרבה בזכותך. האם היית בכל זאת משקיע ביועץ משכנתאות ? (זה בכ"ז כמה אלפי שקלים)
גובה ההחזר 5,420 ש"ח.
מסלול . 2 – בנק שני:
א.429,000 ש"ח – פריים (-0.95) – 25 שנה.
ב. 551,000 – ריבית משתנה כל חמש שנים צמוד מדד – 20 שנה – 1.89%.
ג. 120,000 ש"ח – ריבית קבועה לא צמודה – 5.24 % – 25 שנה.
ד. 200,000 – ריבית קבועה צמודת מדד – 3.22% – 25 שנה –
סה"כ החזר של – 6,080 ש"ח לחודש .
מה שברור שהבנק השני יצטרך לתקן את שני המסלולים האחרונים שהריבית שם גבוהה יותר. יחד עם זאת את הפריים והמסלול השני הוא נתן בריבית טובה. ייתכן שאני צריכה שלב בין המסלולים ולבוא לאחד מהם.
סליחה על המיל הארוך וטובה רבה על העזרה.
אציין, כי שני הבנקים התרשמו מאיתנו כלקוחות שהם מאוד היו שמחים שנגיע אליהם לבנק.
שלום לכם,
תודה רבה על הפרגון!
שני המסלולים מעט מטעים אתכם.
בראשון לא משלבים פריים ובשני לא משלבים קל"צ.
אני הייתי עושה כך:
1/3 פריים ל30 שנה
1/3 קל"צ ל20 שנה
233 אלף במשתנה כל חמש ל25 שנה
200 אלף לשנתיים במסלול בוליט (לא כל משנה המסלול)
מה התועלות?
2/3 מהמשכנתא לא צמודה למדד
הקל"צ לא ארוך והוא "רק " ל20 שנה
את הבוליט תחזירו עוד שנתיים ואת המשתנה כל חמש תחזירו בעוד מספר שנים שישתחררו הקרנות.
לשאלתך,
יועץ משכנתאות הוא לא קוסם אלא יותר מדריך, אם יש לכם כח ללמוד לבד אתם יכולים לצלוח את הדרך ולהרכיב מסלולים טובים עם ריביות נמוכות, כך שאם יש לכם זמן חסכו את הכסף ואם אתם קצרים בזמן אז אולי כדאי.
בכל אופן בהצלחה 🙂
שלום, משכנתאמן!
את העזרה שאתה נותן כאן היא אדירה במלוא המובן של המילה. אני משוכנע שהרבה מאוד אנשים חסכו הון שלם! אז תודה רבה בשם כולם ובשמי.
הייתי רוצה לשמוע את דעתך על 2 דברים הבאים מאוד חשובים לי:
1. אני בן 39, אישתי בת 37. לנו 2 ילדים קטנים (2 ו-8). אנחנו הולכים לקחת משכנתא על סך 970.000 ש"ח שזה 60% מהנכס. ההכנסות שלנו היום הם בסביבות 17,000 ש"ח. בבניית תמהיל אני יוצא מנקודת הנחה שבשלב הזה של החיים לא צריך לבנות על העלייה הדרסטית במשכורת . כמו כן, אני רוצה לחיות על בטוח ולדעת שגם בעוד 10 שנים אשלח פחות או יותר כמו שאני משלם היום ולא למצוא את עצמי במצב שאני משלם בעוד 10 נשים פי שתיים או שלוש ממה שאני משלם היום. מהסיבות האלה אני חושב לעשות תמהיל הבא:
א. 320,000 בפריים ל-30 שנים
ב. כספי זכאות על סך 85,000 – משתנה צמודה (המסלול היחיד שמציע הבנק) – 30 שנים
ג. 565,000 – קבועה לא צמודה ל-30 שנים
מהחישוב שעשיתי על הסימולטורים יוצא שאני משלם בסביבות 5200 ש"ח ועולה בצורה יחסית מתונה עד כ-6500 בעוד 30 שנים.
מה דעתך על התמהיל? האם השיקולים שלי נכונים?
שאלה שנייה: אני מתחיל את תהליך המיקוח בין הבנקים. כדי שהמיקוח יהיה יותר אפקטיבי, מאוד חשוב לי לדעת מהם הריביות הטובות ביותר שלדעתך אפשר להשיג במסלולים:
1. פריים ל-30 שנים.
(האם אפשר להשיג ריבית יותר נמוכה מפריים 1% -)
2. קבועה לא צמודה ל-30 שנים. מה לדעתך תהיה ריבית הטובה ביותר שאפשר להשיג?
האם אפשר להשיג ריבית מתחת ל-5?
תודה רבה מראש.
דעתך תהיה מאוד חשובה בשבילי לקבלת ההחלטות.
שוב תודה,
דן גרוזובסקי
היי דן,
תודה רבה על הפרגון 🙂
אני תומך בדעתך שכדאי לאזן את המשכנתא עם מסלול קל"צ על מנת לבטח את התשלום החודשי כמה שיותר.
יחד עם זאת אני לא ממליץ לקחת קל"צ ל30 שנה משתי סיבות עיקריות:
1. מחיר – קשה לי להניח שתקבל פחות מ5%, אלא יותר בסביבות ה5.5% ואף יותר (אתה מוזמן לעדכן).
2. זה טוב מאוד לתכנן קדימה, אבל 30 שנה קדימה זה המון לתכנן…יהיו עוד ימים שהריביות יהיו נמוכות מהיום (אני זוכר תקופות שאנשים חתמו על ריבית קבועה של 8% וחשבו שהם עושים את עסקת חייהם…)
נסה להוריד את השנים בקל"צ ל20 (מקס' 25) ובמקביל תנסה לשלב מ. כל חמש ל20 או 25.
זו דעתי ואם יהיו לך שאלות נוספות אז בשמחה.
בהצלחה
ועוד נתון כל שש שנים משתחררות קרנות בגובה של כ- 200,000 ש"ח.
תודה רבה.
אנחנו זוג צעיר שמעוניין לקחת 700000 ש"ח עם החזר של 3000 – 4000 ש"ח איזה תמהיל חמשכנתא היית ממליץ לקחת? הבנק הציע לנו את התמהיל הבא:
150000 ריבית משתנה כל 5 שנים צמוד מדד ל 25 שנה 2.11%
230000 ריבית פריים לא צמוד 2.80% ל 30 שנה
150000 ריבית קבועה לא צמוד 4.85% ל 20 שנה
170000 ריבית משתנה עוגן תשואת אג"ח כל 5 שנים לא צמוד 4.48% ל 25 שנה
ההחזר יצא 3515 …
היי משה,
התמהיל נראה בסדר גמור (גם הריביות נראות סבירות למרות שאף פעם לא מזיק לעשות סקר נוסף).
בהצלחה,
משכנתאמן
רציתי לשאול אותך האם כדאי לקחת את ההצעה הנ"ל או להעביר 100000 ש"ח מהריבית קבועה לא צמוד 4.85% לריבית משתנה כל 5 שנים צמוד מדד 2.11% כך שיהיה 250000 ש"ח ואילו שם ישאר 50000 ש"ח , זה מקטין את ההחזר מ 3515 ל 3276 ש"ח ? רצוי לציין שההכנסות שלנו הם 13000 ש"ח ויש לי רכב צמוד מהעבודה.
היי משה,
זה כבר תלוי בכם,
אין הבדל גדול בין ההצעות לחמש שנים הקרובות.
מצד שני בעוד חמש שנים הריבית במשתנה יכולה לעלות ואילו בקל"צ אתם מוגנים מעליות ריבית.
אז נניח שבמקרה הכי גרוע הריבית במשתנה עד 5 יכולה לעלות אז אפשר למחזר לא ?
בעיקרון כן, אבל אם הריבית תעלה במשתנה אז היא תעלה גם במסלולים האחרים, ככה שזה לא יעזור כל כך למחזר את המשכנתא למסלול אחר (פרט למסלול מט"ח).
שלום לך
נהנה אני לקראאת כל ההמלצות , טוב שיש אנשים שעוזרים וממליצים
ישר כח
זקוקים לעצה לגבי תמהיל מחזור המשכנתא.
הנכס שווה ראלית כ 2000k
אנחנו בני 52 עובדים במקומות מסודרים עם הכנסה ביחד של כ- 25k לפחות
הסכום אותו אנו רוצים למחזר כ- 530k ועוד כ- 70k להתחייבויות שונות יכולת החזר כ 5000-6000 ₪
חשבנו על :
100k משתנה כל 5 ל 20 שנה
150k פריים 20 שנה
100k ריבית קבועה(קל"צ) ל 10 שנה
100k מטח יורו ל 5 שנה עם יכולת מחזור ללא קנסות
100k מטח יורו ל 15 שנה עם יכולת מחזור ללא קנסות
50k קבועה ל 5 שנים
אשמח לשמוע עוד רעיונת
ושוב תודה רבה
אלכס
אלכס שלום,
תודה על הפרגון!
כמה שאלות:
1.האם בדקת מול הבנק שאתה יכול לקחת 200 אלף במסלול מטח + 150 בפריים? זה יוצא יותר מ1/3 בריביות משתנות
2. למה שילבת 1/3 מהתמהיל משכנתא שלך במסלול מטח ? האם יש לך הכנסות באירו ? האם אתה צופה ירידה באירו?
3. למסלול מטח באמת אין קנסות, אבל ברגע ששער המטבע עולה, זה בדיוק כמו קנס. לכן, זה לא כל כך נכון להסתכל על זה בצורה שאתה מסתכל על זה.
וואו!!!!איזה אתר!!!!
סוף סוף אי של שפיות בכל טירוף המשכנתאות!
פשוט תענוג לגלוש פה!
עכשיו מספיק עם הליקוקים.
אנחנו על סף חתימה ואני ממש זקוק לעצה.
אנחנו זקוקים למשכנתא של 846 אש"ח וחשבנו לחלק זאת כך:
279,000 שח בפריים -0.8%
398,863 שח במשתנה כל 5 שנים ריבית 2.2%
היתרה בזכאות מדינה 3%
כושר ההחזר הוא:4,200 ש"ח כולל ביטוחים.
בעיה: גלשתי בפורום של תפוז ושם שחטו לי את הצורה והורידו לי את כל הבטחון.
פתרון: משכנתאמן. מה אתה אומר וממליץ לי לעשות?
היי אמיר,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך:
1. מזל טוב והמון בהצלחה
2. התמהיל נראה בסדר, אפשר עוד טיפל'ה לשפר בריביות – תנסה להפעיל עוד לחץ על הבנקים.
3. למה קרעו לך שם את הצורה? אני מניח שהיו סיבות – בוא תגיד לי אותן על מנת שאתן דעה אובייקטיבית (הם אולי לא "רגישים" שם אבל הם לרוב מבינים עניין), בקיצור תרחיב בנושא ואתן לך דעה הכי אמיתי שאני יכול לתת.
היי משכנתאמן.
בעיקרון בפורום הם לא ממש מחבבים את המסלולים שהם עם ריבית משתנה וצמודה.
הם מעדיפים את הקל"צים למיניהם (למרות שאתה בכתבות שלך כן מעדיף את המשתנות צמודות)
הם גם חושבים שהסכום גדול מדי ואנחנו בדרך להתאבדות כלכלית כי לקחנו 73% מימון אבל אין ברירה כאשר גם מחירי השכירויות עומדים לעלות לנו 5000 ש"ח לחודש.
אז ככה:
1. גם אני לא "מת" על משתנות צמודות, אבל אתם לא יכולים לקחת קל"צ, כי אז תחזירו יותר ממה שאתם מסוגלים.
2. תראו, אני לא מאמין ב"התאבדויות" – אם אתם זוג רציונלי עם עבודות מסודרות שעבדו כל חייהם ויודעים מהי גודלה של התחייבות – אתם ככל הנראה תעמדו במשכנתא (זה יהיה קשה וזה יהיה מורכב אבל עם ויתורים מסויימים, אתם תעשו את זה).
3. עלו והצליחו
תודה רבה משכנתאמן!!
בשמחה!
מעוניינים לקחת 1050000 ש"ח
שווי נכס 2080000 השאר הון ממכירת דירה. הדירהכבר נמכרה.
התמהיל שקיבלתי:
350,000 פריים -0.9 ל30שנה
200,000 משתנה לא צמודה כל 5 שנים 4.7 ל25 שנים
500,000 משתנה צמודהכל 5 שנים 2.1 ל25 שנים
סה"כ החזר 4700.
יכולת הזר בערך 4500-4700 ב3 שנים ראשונות ואח"כ יותר, קרן השתלמות עוד מספר שניםבשווי 60000
מה דעתכם\ זוג +3 + 1 בדרך
כיצד ניתן לשפר את התמהיל בהנחה שזה ההחזר הרצוי.
היי דנית,
אם אין אפשרות לשנות את ההחזר אז התמהיל הוא בסדר.
רעיון נוסף:
את ה60 אלף קחו בבוליט במקום המשתנה צמודה, זה יוריד מעט את ההחזר החודשי וב"עודף" הזה תוכלו להעביר חלק מהכסף ממשתנה צמודה למשתנה לא צמודה.
שלום,
יש לי מספר שאלות:
1. תאריך העברת החזקה לידי הינו בתחילת ינואר ( עוד 4.5 חודשים). על פי שלבי התשלום מהסכם המכירה, אני יכול לשלם את עד ינואר את כל שלבי התשלום מההון העצמי שלי. מאחר והריביות היום נחשבות טובות, האם כדאי לי לקחת משכנתא עכשיו, על מנת לקבע את הריביות ? אני שוקל לקחת מכל מסלול בתמהיל חלק מינימאלי על מנת שההחזר החודשי יהיה זניח מצד אחד ומצד שני לקבע את הריביות הנוכחיות. מה דעתך?
2. מרבית אנשי המקצוע ממליצים לקחת תמהיל של פריים וקל"צ ולהמנע ממסלולי צמודי מדד. למיטב ידיעתי, במסלול קל"צ לא ניתן להחזיר את המשכנתא ללא קנס. בהתאם לכך, האם לא כדאי להוסיף לתמהיל מסלול משתנה צמוד, או את המשתנה הלא צמוד – על מנת לשמור את האפשרות לסלק את המשכנתא בטרם פקיעתה?
3.ולסיום, אנחנו צריכים 785K. עלות הדירה 1485K . שואפים להחזר של 3800.
הכנסותינו הן בגובה 15K. היום משלמים שכ"ד דומה ולכן רוצים להישאר בהחזר בגובה דומה.
האם ההחזר נראה לך נמוך מידי?
ושאלת השאלות – מהו התמהיל המומלץ לדעתך?
תודה רבה מראש. ותודה על אתר מצויין שעושה סדר בהחלטה המשמעותית ביותר בחיים.
שלום,
1. אף אחד לא אמר שהריביות יעלו בחודשים הקרובים (אולי יקרה אפילו ההיפך בגלל המדד הנמוך).
בכל מקרה, אם אתם רוצים לקחת משכנתא כבר עכשיו, אז בהחלט הרעיון שלכם הוא נכון וחכם (לקחת חלק מכל מסלול).
2. תראה, בעצמך אמרת שהריביות היום נמוכות, לכן זה מפתה לקבע את הריבית לטווח ארוך ובנוסף לא להיצמד למדד.
נכון שייתכנו שיהיו קנסות, אבל זה רק במידה שהריביות יירדו כי במקרה של עליה לא תשלם קנסות.
3. ההחזר הוא נמוך בשביל 785 אלף ש"ח אבל יחד עם זאת אתם לא יכולים להרשות לעצמכם להחזיר יותר (זה לא יהיה אחראי לעשות כן עם משכורת נטו של 15).
אני ממליץ על התמהיל הבא:
1/3 פריים ל30 שנה
1/3 משתנה צמודה ל30 שנה (משתנה כל חמש)
1/3 קלצ ל20 שנה
בהצלחה !
שלום ותודה רבה על התגובה המהירה,
להלן תמהיל שקיבלנו:
1. 97,970 – קבועה צמודה – 3% – 25 שנה.
2. 200,000- משתנה צמודה- 2.4% – 30 שנה.
3. 200,000- פריים-0.9- – 30 שנה
4. 100,000 – קל"צ 4.8% – 20 שנה
5. 187,000- משתנה לא צמודה – 4.5% – 25 שנה
סה"כ סכום: 785,000 ש"ח.
החזר חודשי: 3,737 ש"ח.
תמהיל זה הינו תמהיל ראשוני, ללא משא ומתן שנקיים עם הבנקים.
מה דעתך על תמהיל זה?
לקחנו מסלול של משתנה לא צמודה ( הילד החדש בשכונה) מאחר וצפויים להכנס לנו כספים של קרנות וכו' איתם אנו מעוניינים לסגור את המשכנתא.
האם עדיף לנסות לקחת יותר מסלולים לא צמודים?
תודה רבה.
התמהיל בסדר גמור,
עכשיו לעבור לשלב הריביות.
בהצלחה!
שלום רב,
ראשית יישר כוח על המידע והפתרונות שאתה נותן, כל הכבוד! אתה פשוט עוזר.
אני עומד בפני קניית דירה הייתי בבנק וקיבלתי תמהיל הייתי רוצה שתגיד לי מה דעתך. ראשית מדובר בהון עצמי של 273000 ש"ח והדירה עולה 1050000 ש"ח(דירה חדשה).
התמהיל הוא:
פריים – 148640ש"ח ל-30 שנה ריבית 2.85%
קל"צ – 150000ש"ח ל-20 שנה ריבית 4.8%
משתנה כל 5 שנים לא צמוד – 378360ש"ח ל-20 שנה ריבית 4.58%
צמוד אירו – 100000ש"ח ל-30 שנה ריבית 2.06%
לפיכך החזר חודשי של 4077ש"ח בכל חודש.
תודה על העזרה
רונן.
היי רונן,
תודה רבה על הפרגון והמחמאות!
לשאלתך,
1. אני לא מבין למה לקחת מסלול אירו? אם זה בשביל הריבית הנמוכה הייתי מוותר עליו ולוקח פריים במקום (לטווח הארוך אני מאמין שהריביות יעלו גם כאן וגם כאן, אבל אתה לא לוקח סיכון עם מטבע חוץ).
במידה ויש לכם קשר לאירו (הכנסה או עזרה חודשית מההורים באירו), אז זה בסדר גמור.
2. משתנה לא צמודה ל-5 שנים – הייתי משנה את המשלול ל"קבועה לא צמודה", אלא אם כן אתם מעריכים שבעוד חמש שנים תוכלו להחזיר חלק מן ההלוואה, אחרת אתם מאבדים את ה"ביטחון" שבמסלול הזה כי עוד 5 שנים הריבית יכולה לעלות
בהצלחה
היי
תודה על התגובה.
ראשית , את מסלול האירו הציעו לי בבנק בגלל הריבית ונאמר לי שבגלל שגוש האירו כרגע בקשיים כדאי מאוד לא לפספס את הריבית הנמוכה הזו ובנוסף אם יעלה תמיד אפשר לסלק את החוב לפריים.
מה לגבי הריביות? הן טובות?
תודה
רונן.
אני לא ממליץ על האירו למי שאין לו אליו קשר קבוע מבחינת ההכנסה.
הריביות טובות למעט הקבועה צמודה ל10 שנים.
שלום
בתקופה מעורפלת זאת בזמן שיש אנשים שלא מבינים במשכנתאות ובתמהיל משכנתא , זה יפה לראות אור אי שם שמאיר את הדרך לאנשים.
לא למדנו את הבנקאות, פשוט נקלענו לתקופה שבה אנשים מקבלים את ההצעות של הבנקים עד שהכול התחיל להשתנות ואנשים מתחילים לבדוק בעצמם. זה טוב, ואני בעד הבלוג שלך. שיהיה בהצלחה!
שמי אבי ואני רווק בן 30
אני בתקופה שבה אני מתכנן לקנות דירה, וארצה לדעת את תמהיל המשכנתא הרצוי בשבילי
ההכנסות החודשיות שלי הן 8500 שקל
ואני רוצה לקחת משכנתא של 850K שקל
אני מציין שאין לי הון עצמי אבל עם זה יש לי נכס ששווה 700K רשום על שם קרוב משפחה.
אני ארצה להחזיר כל חודש עד סכום של 3000 שקל ל20 – 30 שנה
התוכל להראות לי מהו תמהיל המשכנתא הטוב ביותר עבורי?
תודה רבה
אבי
הי אבי ותודה על הפרגון, אני שמח לדעת שזה המצב.
לעניינך, הייתי ממליץ על שליש פריים לשלושים שנה ושני שליש משתנה כל חמש גם כן לשלושים.
זוהי משכנתה לא אופטימלית אבל ברגע שיסתדרו קצת העניינים תוכל למחזר אותה.
כמו כן, על הנייר אני לא ממליץ לרכוש דירה ללא הון עצמי וללא יכולת החזר מספקת, שקול שנית לרכוש דירה זולה יותר…
שלום רב!
אני מעוניינת לקחת משכנתא ע"ס 658000 כאשר מחיר הנכס 940000 (70% משכנתא). אני מעוניינת לשלם סכום של עד 3400 ש"ח למשך 25 שנה.
מה התמהיל שאתה מציע לי לקחת?
תודה רבה וכל הכבוד על היזמה היפה!
היי סיון,
תחלקי את המשכנתא לשני חלקים:
1/3 פריים ל30 שנה
ו 2/3 משתנה כל חמש ל20 שנה
האופציה הזו עדיפה על כל המשכנתא ל25 שנה
בהצלחה
כמו כן שחתי לציין שהכנסתי החודשית 5200 בממוצע (נטו) ושל בעלי 3500 (עכשיו צריכה לעלות כיוון שרק השנה סיים את לימודי התואר)
שלום,
אנחנו זוג עם 2 ילדים בדיוק בתהליך לקיחת משכנתא לדירתנו הראשונה
אז ככה : סכום הרכישה 452.000 ש"ח מתוכם 20% הון עצמי
90.400 ש"ח
התמהיל שקיבלנו :
זכאות גבוהה :
136.015 ש"ח – זכאות בריבית קבועה 3% צמוד מדד ל-20 שנה
109.734 ש"ח – זכאות בריבית קבועה 3% צמוד מדד ל-20 שנה
50.000 ש"ח – משתנה , אג"ח צמוד מדד – 15 שנה
65.851 ש"ח – פריים 3.15 – 13 שנה
12807 ש"ח -א.מ.י עולמית צמוד דולר 4.68 ל-13 שנה
הבוקר עדכנו שמגיע לנו עוד 66.000 מחוק הנגב בזכאות ושואלים מה נרצה להחליף את הפריים או המשתנה צמודה ?
אשמח לדעת מה דעתך על התמהיל ?
והאם סכום זכאות כל כך גבוה בריבית קבועה 3% צמודת מדד הינה משתלמת?
אנא עזרתך בהקדם ,אנחנו ממש לפני סגירה ו…..לא כך כך יודעים
תודה
מור
וכמו כן שכחתי לציין שאנו מעוניינים בהחזר חודשי של 2300 ש"ח
ומשתכרים בממצוע של . 16.000 ש"ח בחודש .
היי מור,
תוותרו על המשתנה צמודה ותקחו במקומה את ה66.
כמו כן, תורידו מהזכאות 50 אלף ותקחו במקומם פריים.
בהצלחה
הי ,
התמהיל שקיבלתי מהבנק מכיוון שהמאשר לא מוכן שתהיה פחות מ-50% זכאות כי אחוז המימון הוא 80% וזה הלוואה בסיכון גבוהה
180.000 ש"ח בזכאות 3% צמוד ל- 15 שנה
61.600 ש"ח בריבית משתנה כל 5 צמודה בריבית 2.38 – 10 שנים
120000 ש"ח פריים -0.9 – ל30 שנה
מה דעתך על התמהיל ??
אני ממש כבר מבולבלת
תודה וכייף שיש אנשים טובים באמצע הדרך שמוכנים לתת את הידע שלהם להמונים…תבורך ושנה טובה
היי מור,
התמהיל בסדר גמור והריביות הוגנות.
שיהיה לכם בהצלחה!
תודה רבה 🙂
היי משכנתאמן
ראשית כל הכבוד על אתר מקצועי ומאוד מאוד ידידותי כל הכבוד!!
ערך הנכס 850-950K
הון עצמי 250-300K
אשמח מאוד להצעת תמהיל אני מאוד לא אוהב הרפתקאות לכן מעדיף משהוא קבוע ויציב ל30 שנה
תודה מראש
היי בני,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
כמה אתה רוצה להחזיר לחודש?
דרך אגב, ההפתעות הכי גדולות מגיעות מהלוואות של 30 שנה 🙂
היום הייתי בבנק.
קיבלתי הצעה למסלול שבניתי (בעזרתך).
בין היתר קיבלתי הצעה למשתנה כל 5 שנים.
בין היתר אמרה לי היועצת שהמסלול בהתאם למדד בנק ישראל למשכנתאות כל 10 לחודש לעומת כמה בנקים אחרים ששם זה צמוד לעוגן אג"ח (או משהו כזה).
אתה יכול להסביר מה ההבדל ומה מומלץ / כדאי יותר?
היי קודם כל תודה רבה על האתר שבזכות האתר שלך הצלחנו לעשות סדר במשכנתא .
יש לי שאלה :-
האם אתה יכול לפרסם תמהיל על סך 400 אש"ח
תודה רבה
משכנתא אמן שלום,
בזכות האתר שלך הצלחנו לעשות סדר במשכנתא להבין על מה אנחנו
מתקדמים.
האם אתה יכול לפרסם תמהיל וריביות על סך 400 אש"ח.
תודה.
היי ג'ומנה,
תחילה, תודה רבה על הפרגון – אני שמח לדעת שהבלוג מועיל לכם.
לשאלתך,
אני אשתדל לפרסם בשבועות הקרובים המלצות על תמהילים לסכומים של 300-400 אלף ש"ח.
רוב האנשים נזקקים לאחוזי מימון וסכומים גבוהים יותר ולכן יש ביקוש גבוה לסכומים הגבוהים יותר – אך אשתדל להתייחס גם לכך.
חג שמח
שלום רב
תודה על כל המאמרים, עזר לי באופן אישי . ולשאלתי:
אני רוצה למחזר משכנתא בסכום של – 656,000 ש"ח. לפי מה שהבנתי מהאתר יש לחלק שליש פריים, שליש משתנה כל חמש שנים, שליש קבועה לא צמודה.
ההצעה שקיבלתי מהבנק היא:
213 פריים -0.9 החזר של1,112 ש"ח
218 משתנה כל חמש שנים 2% החזר 1021
220 קבוע לא צמודה 5.7% החזר 1464
סה"כ החר 3597 ש"ח, ל- 22 שנים.
הכנסה חודשית שלנו 14,500 ש"ח יש לנו 4 ילדים בבית.
אודה לחוות דעתך בנושא.
היי סימה,
אני לא יכול לבחון את המחזור בגלל שאין לי את התמהיל הקודם.
בכל אופן, החלוקה נכונה והריביות הוגנות (למעט הקל"צ שקצת יקר ותנסו להוריד אותו).
נראה שאתם בדרך הנכונה, בהצלחה
היי
תודה.
אופציה נוספת שקיבלתי היום מבנק אחר.
1. 218 אלף , פריים + -0.9% ל- 25 שנים.
218 אלף משתנה כל חמש שנים צמודה – ל-20 שנה 1.88%
220 אלף קבועה לא צמודה ,כל חמש שנים ל-20 שנה – 4.67%
החזר של 3524 ש"ח.
או שליש פריים, ושתי שליש בריבית קבועה לא צמודה באותם ריביות. למשך 25 שנים סכום החזר חודשי 3500 ש"ח.
או:
2. שליש במקום פריים, במסלול יורו, ריבית 1.63% ל- 25 שנים הצמדה ליורו
שתי שליש בריבית קבועה לא צמודה.
האם מסלול היורו הוא כדאי? או עדיף את הפריים? באיזה מסלול כדאי לי לבחור?
תודה על הכול , וטוב שיש אנשים כמוך ! שבת שלום.
שכחתי להוסיף שבאופציה השניה החזר חודשי הינו 3362 ש"ח.
התמהיל הראשון הכי נראה לי.
לא ממליץ על היורו כתחליף לפריים (תוכלי לקרוא על זה כאן).
בהצלחה
היי, תודה. חזרתי חזרה לבנק שלי, ואני רוצה לשאול אם התמהיל הבא בסדר:
1. פריים -0.9, משתנה כל חמש שנים צמודה 2%, קבועה לא צמודה לכל התקופה 5.2% הכול ל- 25 שנים, סה"כ החזר 3270 ש"ח.
2. הצעה נוספת היתה שליש פריים , ושתי שליש בריבית משתנה צמודה כל חמש שנים, החזר של 3227 ש"ח ל-20 שנים.
אני משלמת את המשכנתא שלי כבר שלוש שנים. כל המסלול שלי הוא בריבית גבוהה צמודה.
מה נראה לך?
תודה רבה כל הכול.
התמהיל הראשון נראה לי יותר כי הוא משלב גם קל"צ.
שלום ,
תודה על הכתבה היעילה,
אשמח ותוכל להוות לי ולאשתי לעזר,
אנו לוקחים משכנתא בסך 1000030( מיליון שלושים)
אנא עזור לנו בהצעה לתמהיל משכנתא שההחזר שלה 4000 ש״ח
תודה רבה רבה ( חברים המליצו לנו על האתר שלך )
תודה מראש על העזרה . גבריאל
היי גבריאל,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני חייב לציין שהחזר של 4,000 ש"ח לסכום כזה של משכנתא הוא נמוך מאוד ולכן המשכנתא תהיה לטווח ארוך + ריביות משתנות + ברובה צמודה למדד, מה שהופך אותה ללא כלכלית ודי מסוכנת.
בכל אופן הנה תמהיל (אבל אני ממליץ לעלות את ההחזר החודשי או לחלופין לקחת פחות משכנתא):
1/3 פריים ל- 30 שנה
2/3 משתנה כל חמש ל- 30 שנה
כמו שאמרתי, התמהיל לא מומלץ והוא נגזרת מזה שההלוואה ענקית בשביל 4000 ש"ח החזר חודשי.
לשיקולכם
משכנתאמן שלום,
תודה רבה על האתר המעולה, שהופך את הים האדיר של נושא המשכנתא להרבה יותר נגיש ופשוט!
יש לי שאלה לגבי עניין בסיסי שלא הבנתי.
בתמהיל המומלץ שהצגת חילקת את הסכום לסוגי הריביות ולכל נתח כתבת את מס' שנות ההחזר. השאלה מה זה אומר בפועל? שאת ההחזר של הפריים אסיים בעוד 30 שנה ואת ההחזר של הקל"צ בעוד 15 שנה? אם אני רוצה להחזיר את כל הסכום תוך 15 שנה מה אני אמורה לעשות?
תודה מראש,
הדס
היי הדס,
תודה על הפרגון – שמח לקרוא שהבלוג מועיל.
לשאלתך,
לא חובה לפזר כמו שבניתי את התמהילים.
מי שיכול להחזיר את כל המשכנתא ב- 15 שנה זה מצוין.
אבל הרוב לא יכולים ולכן אני ממליץ לקחת פריים לתקופה ארוכה (כי היא לא צמודה למדד ואפשר לסלק אותה בכל רגע נתון) ואת המשתנות הצמודות מדד לתקופה קצרה יותר.
תמהיל משכנתא זה עניין מאוד אישי ולכן אני ממליץ להקדיש לו זמן וחשיבה מרובה ולנתח את הצרכים שלכם טוב עד שתגיעו למסקנה מה כדאי לעשות.
משכנתאמן שלום,
קודם כל רציתי להגיד שהאתר שלך מעולה ועוזר מאוד.
אשמח אם תחווה דעה מסלול המשכנתא שהציעו לי,
אנחנו זוג עם הכנסה משותפת של 8.5K ,מימון של 75%,משכנתא מבוקשת של 508K.
התמהיל:
שליש פריים P-0.9 ל30 שנה
שליש קל"צ 4.05 % ל15 שנה
שליש משתנה צמודה כל 5 שנים עוגן -0.4(נכון להיום 2.05%)
אשמח לשמוע דעתך..
זיו
נ.ב
ההחזר החודשי הוא 2800 ש"ח
היי זיו,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
התמהיל בסדר גמור וגם הריביות הוגנות,
בהצלחה
שלום משכנתאמן
שוב תודה על המידע והסיוע!
אנחנו זוג צעיר ללא ילדים רוצים לקחת משכנתא של 380000 ש"ח, סכום הנכס 580000 ש"ח. סה"כ הכנסה של שנינו הוא 10000 נטו בחודש. זו דירה להשקעה, וההחזר החודשי שאנו מעוניינים הוא עד 3000 ש"ח לתקופה של 15 שנה לערך.
א. מה התמהיל שהיית ממליץ לנו?
ב. מהפוסט שלך על לוחות הסילוקין הבנתי שיותר כדאי ללכת על 'קרן שווה' מאשר על שפיצר, יכולת ההחזר שלנו כרגע יותר גבוהה מאשר בעתיד, האם אכן כדאי?
ג. ממה שקראתי עד כה הבנתי שלרוב אתה ממליץ על כ30% קל"צ, כיצד זה מסתדר עם העובדה שאין בה תחנות יציאה כלל?
תודה רבה רבה!
היי הדס,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלותיך,
1. יש לכם כאן מספר תמהילים ל400,000 ש"ח
2. כן, אם אתם יכולים קחו קרן שווה ולא שפיצר (לפחות בחלק מן המסלולים)
3. לא כל הלוואה מחזירים לפני הזמן וחשוב שיהיה בתמהיל חלק של יציבות
כמו כן, אנחנו בתקופה של ריבית נמוכה כך הסיכוי לעמלת יציאה בעוד כמה שנים הוא נמוך יחסית (עדיין קיים אבל נמוך)
בהצלחה
הי משכנתאמן,
כאמור אנחנו רוצים לקחת משכנתא של 380000 ש"ח, סכום הנכס 580000 ש"ח. סה"כ הכנסה של שנינו הוא 10000 נטו בחודש. זו דירה להשקעה, וההחזר החודשי שאנו מעוניינים הוא עד 3000 ש"ח לתקופה של 15 שנה לערך.
זה האופציות שקיבלנו מב.הפועלים-
125000 – פריים P-0.8
79000 – קבועה צמודה 1.9 (=הטבה ללקוחות ב.פועלים, האם זה באמת הטבה?)
175,400 – משתנה כל 5, צמודה 2.4
הכל ל15 שנה סה"כ החזר חודשי 2520
או
להוריד את הקבועה צמודה ל10 שנים, ריבית 1.15, = החזר חודשי 2715
ואולי גם להחליף את המשתנה כל 5 בקל"צ 4.8, סה"כ = החזר 2927
אופציה אחרת-
125000 P-0.8
125000 קל"צ 4.8
130000 משתנה כל 5 2.4
ל15 שנה סה"כ החזר חודשי 2685
א. איזה תמהיל הכי טוב? או אולי כדאי תמהיל אחר?
ב. איך מחיר הריביות?
תודה רבה רבה!
היי הדס,
1. אני מעדיף את תמהיל א' אבל להוריד בו את המשתנה ולקחת במקום זה קל"צ (אם אפשר יחד עם זאת לקחת את הקבועה ל-10 שנים, אז בכלל עדיף).
2. הריביות סבירות להלוואה מסוג זה, לא מעולות אבל סבירות.
בהצלחה
שלום,
נהנייתי מאוד לקרוא את הפוסט, עשה לי סדר בבלגן שנהיה לי מהפקידים בבנק למשכנתאות. כמה דברים רציתי לשאול:
1. לא ראיתי התייחסות שלך למסלול הריבית המשתנה שאינה צמודה למדד. מהי גישתך לגבי מסלול זה?
2. אני ובעלי +2 בנות שוקלים לקנות דירה מקבלן בשווי 1.6 מיליון ש"ח. כרגע משלמים שכירות וצפויים לעבור לדירה שנרכוש בעוד כשנתיים. הבעיה היא תשלום המשכנתא בנוסף לתשלומי השכירות באותה תקופה…יש לנו הון עצמי של 500 אלפ"ש. משמע משכנתא של 1.1 מיליון ש"ח. נוכל לעמוד בתשלומי משכנתא של כ- 6.5 אלפ"ש עם המעבר לדירה החדשה, זה מה שאנחנו משלמים היום שכירות, הבעיה היא השילוב בשנתיים הקרובות ולכן אנחנו מנסים למצוא תמהיל שיהיה כזה שיאפשר לנו לא לשלם מעבר לאלפיים ש"ח במקסימום בשנתיים הקרובות ואח"כ יגדל.
בבנק למשכנתאות אמרו לנו שניתן לקחת גרייס רק בגובה של 40% משווי הנכס הנרכש ובכל ממקרה צריך לשלם את מרכיב הריבית בתקופת הגרייס.
אשמח לשמוע אם יש לך רעיון יצירתי לתמהיל שיאפשר לנו בשנתיים הקרובות תשלומים נמוכים ואח"כ שיעלו עד 6.5 אלפ"ש בחודש.
המשכורת של בעלי צמודה לדולר אז מסלול כזה זו גם אופציה אם כי לא בררנו עדיין על ריביות במסלול כזה אז אין לי מושג.
חשבנו לקחת את מסלול הפריים עבור המקסימום האפשרי- 30% מ- 1.6 מיליון, ל- 30 שנה ואז לפצל את ה- 2/3 בין מסלול של המשתנה כל 5 שנים צמודה למדד לקבועה לא צמודה בחלוקה שלא החלטנו עדיין סופית.
הריביות שקיבלנו הן
פריים-0.9
משתנה כל 5 שנים צמודה עוגן-0.3=2.11, גם ל- 25 וגם ל- 30 שנה. לא בררנו על תקופה קצרה יותר אבל שווה בדיקה.
משתנה כל 5 שנים לא צמודה, עוגן+1.4 ל- 25 שנה (4.51) ועוגן+1.6 ל- 30 שנה (4.71)
קבועה צמודה 3.25 ל- 25 שנה ו- 3.5 ל- 30 שנה
קבועה לא צמודה 5.4 ל- 25 שנה ו-5.5 ל- 30 שנה
רק מקריאת הפוסט הבנתי כמה שינוי מזערי במדד משפיע על הקרן, לא ירד לי האסימון לפני ואני כבר כ"כ מבולבלת…
אשמח להכוונה ואשמח לתת פרטים נוספים אם צריך,
מיטל
היי מיטל,
התגובה הייתה מעט ארוכה וקצת התבלבלתי, אם לא עניתי על משהו נא עדכני אותי
1. כן התייחסי למסלול הזה – בבקשה קישור
2. אני חושב שגרייס אמור לסדר את זה, אני לא מתכוון להלוואת גישור שמוגבלת ל- 40/50 אחוז מהנכס אלא לגרייס על הלוואה רגילה.
3. לגבי התמהיל, נא הציבי גם סכומים ליד כל מסלול ואשמח לחוות דעה עליו
4. בכל מקרה, אם אתם קשורים לדולר על ידי משכורת, הייתי ממליץ לשלב גם מסלול דולרי
בהצלחה
שוב אני בהתייחס לתשובה המהירה שלך! תודה!
בבנק למשכנתאות אמרו לי שאפשר לקחת גרייס רק עד 40 אחוז משווי הדירה. למה התכוונת בתשובה שלך בגרייס על הלוואה רגילה? לקחת בנוסף הלוואה שאינה משכנתא ועליה לבקש גרייס?
לגבי התמהיל, חשבתי על:
369600 פריים ל- 30 שנה. זה המקסימום שניתן לקחת במסלול הזה. פריים מינוס 0.9 אושר
336000 משתנה כל חמש שנים צמודה ל- 25 שנה. 2.11% אושר
134400 קבועה צמודה למדד ל- 20 שנה. אין לי נתונים על הריבית מהבנק.
280000 קבועה לא צמודה למדד ב- 15 שנה. אין לי נתונים על הריבית מהבנק.
אין לי שמץ כמה יוצא ההחזר החודשי…
תודה!
מיטל
היי מיטל,
אני התכוונתי לקחת את כל המשכנתא בגרייס חלקי, אנא בדקי מול בנקים אחרים אם גם להם יש מדיניות דומה (אני חושב שלא).
התמהיל שבנית בסדר גמור, אבל חשוב לבדוק מה הריביות בקבועה ובקל"צ (הריביות בפריים ובמשתנה הוגנות).
בהצלחה
שלום מר משכנתא, ראשית תודה על העזרה הגדולה, בכל פעם שאנו מתחילים להתבלבל אנו חוזרים אליך כדי להתיישר מעט.
אנו מעונינים במשכנתא על סך 750K, היו לנו המספר הצעות במסלולים של פריים, קל"צ ומשתנה לא צמודה עם החזר חודשי שנע בין 3550 ל 3850. היינו היום בבנק נוסף וקיבלנו הצעה שונה לגמרי: 200K בפריים ו550K בריבית משתנה צמודת מדד 2.25 ל 30 שנה.לפי הצעה זו ההחזר החודשי יהיה כ 3000 שח שזה מקל עלינו מאוד לפי ההסברים שלהם המדד די יציב ובתחשיב ל10 עד 15 שנים הקרובות וודאי שלא נגיע לאותו החזר אפילו אם המדד יעלה. נשמח לשמוע את דעתך. שאלה נוספת מה דעתך על ריבית משתנה- אג"ח צמודת מדד 1.84 ומה זה אומר אג"ח. תודה רבה. שלומית.
היי שלומית,
אני לא מקבל את דעת הבנק וממליץ לא להצמיד 550 אלף ש"ח מתוך המשכנתא למדד ואני כן ממליץ לשלב קל"צ.
בנוגע לריבית אג"ח, זה מסלול שבו הריבית משתנה על בסיס האג"ח (אין בו משהו יוצא דופן) וזה די דומה למשתנות האחרות של הבנקים.
הי,
תודה רבה על כל המידע!
אנחנו זוג+1 שמעוניין למחזר משכנתא של 950K
יש לנו כבר 350K מזה בפריים (21 שנה)
ההחזר כרגע הוא 5050 אבל יכול לגדול עד 6000 (ואולי קצת יותר)
היינו בפגישה ראשונית אצל 2 חברות ייעוץ שהבטיחו הרים וגבהות (חסכון של 400K רק מתמהיל שונה)
אחד מהם אמר שיש להם דרך לשים לנו 550K בפריים (משהו מוסדי?)- האם זה ייתכן ואם כן איך אפשר לעשות זאת לבד?
חוץ מזה איך היית ממליץ לחלק את המשכנתא, היינו רוצים להקטין ל-1615 שנה.
האם כדאי אולי להשאיר בפריים וללכת לתמקח עם מזרחי עד להורדת הריביות לרצוי?
האם כדאי לשים בקל"צ ל15 שנה בריבית של 4% חלק נכבד?
נשמח לייעוץ לפני שנלך לעוד בנקים כדי שיהיה לנו תמהיל לעבוד איתו
תודה!
היי ליאוני,
1. אני שמח שאתם יודעים עכשיו שלא כדאי ללכת "שבי" אחר הבטחות יועצי המשכנתא, חלקם באמת הגונים וחלקם מבטיחים ומבטיחים…
2. לא מכיר את האפשרות לקבל "הלוואה מוסדית" בפריים, אולי הם התכוונו דרך קרן השתלמות או דרך קרן הפנסיה (אפשר לקחת שם הלוואות על חשבון הכסף שנצבר שם)
3. תוכלו למצוא כאן – תמהילי משכנתא מומלצים ל- 900 אלף
4. קל"צ ל- 15 שנה ב- 4% ריבית נשמע טוב מאוד, בהחלט הייתי שם שם חלק גדול מהכסף
בהצלחה
בהצלחה
הי,
תודה על התגובה!
בנתיים פנינו ליועצים דרך האתר שלך ואכן נראה שהם יותר הגונים ואמיתיים (והמחיר שלהם נורמאלי ולא 20K)
אז תודה רבה שוב על הסדר ועל ההמלצות ובכלל על המידע שעושה את הכל יותר ברור והגיוני והרבה פחות מלחיץ.
עבודתך קודש!
יום מקסים
היי ליאוני,
בשמחה ותודה רבה על הפרגון!
שיהיה לכם בהצלחה,
משכנתאמן
שלום משכנתאמן, אני ובעלי זוג צעיר ואנחנו מתחילים לחפש בית, רציתי לדעת מה אתה ממליץ לנו . כרגע ההכנסה שלנו עומדת על 11,000 ואנחנו עם הון של 100,000. מה גובה המשכנתא האופטימלי לקחת? איך יהיה נכון לחלק אותו? והאם ישנם הקלות ( כמו צבא, אחד מהצדדים שבא ממשפחה מבורכת ילדים, אחד מהצדדים שההורה שלו חולה במחלה)?
היי מורן,
תראו,
אתם יכולים לקחת מקסימום 75%, אזי הדירה הכי "יקרה" שתוכלו לרכוש היא בסך 400,000 ש"ח.
על פניו עם הכנסה של 11,000 נטו אתם יכולים לעמד בזה
לגבי זכאות, היא לא מקנה לכם הלוואה נוספת אלא הקלה מסוימת על חלק מהמשכנתא בריבית ובתנאים.
בהצלחה
שלום,
רציתי להתייעץ איתך לגבי הצעה יצירתית שקיבלתי באחד הבנקים, אחרי שניסו להתחרות בהצעה שהבאתי מבנק אחר. מה שהיא הציעה היה לקחת את החלקים צמודי המדד לתקופה קצרה (שליש קל"צ ל10 שנים ושליש משתנה כל 5 שנים ל15 שנים) ולקחת פריים ל25 שנה אך להתחיל לשלם עליה רק בעוד 10 שנים. אם אני מבינה נכון ההנחה שעומדת מאחורי ההצעה הזו היא שהפריים יעלה פחות מהמדד. האם זו הצעה טובה? האם זה כדאי? מה אתה חושב על ההנחה הזו?
תודה רבה! על השיתוף בידע שלך והעצות, הגלישה באתר מאוד מלמדת ומועילה!
היי נעמה,
זה מסלול מאוד יצירתי שעולה פה תכופות באתר לאחרונה.
אני אישית לא אוהב אותו מסיבות "פסיכולוגיות" כי זה לדחות 1/3 הלוואה ב- 10 שנים וזה למעשה לגרור חוב.
הכל עניין של ניהול סיכונים וציפיות למדד ולריבית מסוימים בעתיד.
כמו שאמרתי, אני לא ממליץ וזה יותר מהבחינה הפסיכולוגית מאשר הכלכלית.
בהצלחה
רציתי לשאול
אם הבנק הציע לי על 500.000
פריים 165.000 ל-25 שנה ריבית -0.69 נומינלי 2.56 מתואמת 2.59
משתנה כל 5 135.000 ל- 20 שנה -0.48 נומינלי 1.88 מתואמת 1.90
קל"צ 200.000 ל-18 שנה נומינלי 4.46 מתואמת 4.55
זה לא שליש שליש שליש זה בסדר?
החזר 2.770 בחודש
פוסט מעולה אני פה המון מייחצנת אותך בכל מקום בלי הפסקה רק חסר לי הסבר מה זה ריבית נומינלית ומה זה מתואמת. והכי חשוב מה הריבית הסופית שאני מקבלת (שווה לכתוב על זה פוסט לא?) תודה רבה וישר כח גדול גדול
1. התמהיל בסדר
2. תנסי עוד ללחוץ בריביות
3. ריבית נומינלית זוהי ריבית שאנחנו מדברים עליה ומתאומת זו הריבית האמיתית שתשלמי (ריבית דה ריבית), בהחלו מושג ששווה פוסט (תודה על ההערה)
בהצלחה
שלום לך
אנחנו זוג צעיר שרכש דירה מקבלן וכרגע עושה את סקר הבנקים ומרכיב תמהיל אבל קודם כל אני חייב לפרגן ולהגיד שכאחד שנכנס לעולם הזה בחודשים האחרונים וחפרתי דיי הרבה באתרים ולאנשים שונים בנוגע למשכנתאות.
הבלוג שלך הוא הכי מפורט, מבואר, מייעץ והכי חשוב נטול פניות
כל הכבוד לך על הזמן שאתה משקיע, מדובר על ההחלטה הפיננסית הכי חשובה לאדם הממוצע ואני בטוח שהייעוץ שלך בבלוג הזה חוסך הרבה כסף ומפיג הרבה חששות להרבה אנשים.
לגופו של עניין: אנחנו לוקחים מימון של 70% מדובר ב-950K
כבר קיבלתי אישור עקרוני והצעת ריביות ראשונית והמסלולים שהוצעו לי במקור היו נשמעים לי דיי טוב בהתחלה אחרי שעברתי על הבלוג שלך, שיניתי אותה מעט ורציתי את דעתך וגם לשאול כמה שאלות, להלן התמהיל:
250K משתנה 5 צמוד (עוגן אגח + 1.15) ל-20 שנה ( במקור 430K ל-30 שנה)
300K פריים P-0.6 ל-30 שנה
300K קל"צ 5.1% ל-20 שנה (במקור 200K ל-20 שנה גם)
100K דולרי (לייבור כל 3 חודשים) ל-30 שנה (במקור היועץ הגדיל את אחוז המימון במסלול הזה על חשבון הפריים)
שנינו בני 30 שנה כרגע בלי ילדים, אשתי משתכרת בדולרים ( שכרה לא צפוי לעלות משמעותית אם בכלל) , ההכנסה נטו כ-16K, כמובן שמקווה לעליה בשכר אבל יתכן שלא תהיה משמעותית ויש קרן השתלמות אחת שתפתח עוד 5 שנים.
1. כרגע לפי התמהיל הזה ההחזר הוא 4600 בחודש, האם ניתן להניח שבטווח של כמה שנים קרובות הוא יישאר דיי זהה בהנחה שהאינפלציה תהיה ממוצעת 2.5 ? השאיפה שלי היא להחזר חודשי שכמעט ולא יזוז( טווח של מאות שקלים בודדים) , האם התמהיל הזה טוב לי ואם לא כיצד לשנות?
2. לפי הנתונים האלה מהי רמת הריביות המינימליות שאני יכול לדרוש ולהתמקח מול הבנקים, אני יודע שזו רק הצעה ראשונית ובסיבוב בין הבנקים זה עוד יירד , שאלתי היא מה המינימום שאני יוכל להוציא מהבנק?
3. במסלול של משתנה כל 5 צמוד יש שלל עוגנים, מה העוגן המומלץ אם בכלל יש כזה? מהו טווח המרווחים שנותנים הבנקים כאמור לי הציעו אגח + 1.15, מה הגבול התחתון? האם יש סיכוי שלפי העוגן הזה, הריבית תקפוץ דרמטית ותטרוף את כל הקלפים?
4.כיצד יש לנהוג במידה והפריים מתחיל להשתולל הרי גם בשאר המסלולים הריביות יזנקו אני מניח , האם יש פתרון למחזור המסלול הזה?
5. האם לאור הנתונים כדאי לי לקחת את המסלול הדולרי? האם הוא מסוכן מדי ?( אני מזכיר שאני שואף להחזר דיי קבוע בחודש)
אשמח לחוות דעתך ומעריך מאד את פועלך
תודה רבה
היי ליאור,
תודה רבה על המחמאות – כיף לקרוא!
לשאלותיך,
1. בעיקרון התמהיל לא רע, הריביות שקיבלת מאוד גבוהות ודרושות שיפור
2. תבדוק בדף תמהיל משכנתא ל- 2012 את הריביות הרלוונטיות היום
3. שים לב שאתה זכאי משרד השיכון אחרת המשכנתא נחשבת לממונפת
4. אין הבדלים גדולים בין העוגנים ולטווח ארוך כולם מתנהגים דומה
5. במידה והפריים יעלה גם המסלולים הצמודי מדד יעלו ולכן אני אמליץ לעבור לדולר (במידה והאישה תמשיך לקבל שכר בדולרים + שער הדולר וריבית הליבור יהיו יציבים)
6. הייתי לוקח חלק בדולרי כל עוד האשה מקבלת שכר בדולרים.
בהצלחה
תודה רבה על התגובה
למה אתה מתכוון במשכנתא נחשבת ממונפת ובמה מתבטאת הזכאות של משרד השיכון?
היי ליאור,
הנה כתבה על משכנתא ממונפת,
אם יש לכם זכאות אז ההגבלות לא חלות עליכם
היי
קראתי את הפוסט
אבל קיבלתי כבר אישור עקרוני מהבנק על המשכנתא ומדובר כאמור על 70% מימון ו-900K שלפי הפוסט הזה אני נחשב כמשכנתא ממונפת
יכול להיות שיועץ המשכנתאות בבנק התעלם מהנחיה של בנק ישראל?
אם אתה לא זכאי אז בהחלט יכול להיות, אני נזהר מלומר שהבנק טעה אבל בבקשה עדכן אותי בנושא
בכל מקרה, חשוב שתבדוק את זה מול הבנק.
אני בהחלט יעדכן אותך
דבר נוסף , הבנתי שלא ניתן לקחת יותר משליש מסך המימון במסלולים בריבית משתנה
האם מסלול דולרי נחשב כמסלול בריבית משתנה והאם ניתן לחרוג מההנחיה הזו בקצת
בתמהיל שחישבתי הכנסתי 300K בפריים ו-100K בדולרי
המסלולים האלה מהווים כ-42% מסך המימון, האם זה אפשרי ?
היי ליאור,
אכן כן – המסלולים הבאים נחשבים כחלק מהשליש – פריים, משתנה מתחת ל-5 שנים (לא כולל) ומט"ח.
משכנתאמן שלום!
א. כמו כולם תודה ענקית על העבודה הנהדרת שלך!
ב. רציתי לשאול איפה ואיך כדאי ללמוד את התחום (יועץ משכנתאות)
בצורה מקצועית
תודה רבה
היי משה,
אין לי מושג מי מלמד ומה ולכן לא יכול לעזור,
סליחה 🙂
משכנתאמן שלום רב!
קודם כל, יוזמה נהדרת! סוף- סוף יש מקום אחד שמרכז את כל התשובות לשאלות ובשפה שאפשר להבין 🙂
נשמח מאוד אם תוכל לחוות דעתך על תמהיל המשכנתא שלנו ועל הריביות שקיבלנו בינתיים (לאחר שקראנו כל דף באתר שלך)
אנחנו לוקחים מימון בסה"כ 57% שהם 750,000 ש"ח.
מתכננים החזר חודשי של בערך 4800 ש"ח לחודש.
התמהיל –
שליש, פריים ל – 20 שנה (P-1)
שליש, משתנה כל חמש שנים, צמודה – 15 שנה (1.92%)
שליש קבועה לא צמודה ל – 15 שנה (4%) או משתנה כל 5, לא צמודה ל – 15 שנה (4.4%).
1.האם אתה חושב שהתמהיל הזה נכון עבורנו (ע"פ הפרטים המצוינים)? זוג ללא ילדים כרגע, הכנסה נטו של 18K. צופים עליה לא משמעותית בשכר וצופים עליה בהכנסות עם הצטרפותם של ילדים לתמונה.
2. מה אתה חושב על הריביות שקיבלנו מהבנקים?
3. האם אתה חושב שאנחנו יכולים להתחייב יותר מ – 4800 ש"ח החזר חודשי?
נודה לך מאוד על תשובותייך ושיהיה שבוע נפלא.
היי עומר,
תודה על הפרגון!
1. התמהיל נראה בסדר
2. גם הריביות
3. זו שאלה מאוד אישית כלפיכם ותלויה באופן ישיר ברמת החיים שלכם
בהצלחה
אהלן
אנחנו זוג+1 בדרך ומתכוונים לרכוש דירה ראשונה עבורנו (יד שנייה) במחיר של 860K. קיבלנו אישור עקרוני עבור 645K ואנו מחפשים את התמהיל הטוב ביותר. ההכנסה נטו של שנינו היא 13K. ההחזר החודשי שאנו מבקשים לעצמנו הוא כ-3,200 לפני ביטוחים.
תודה
היי איציק וחן,
אתם יכולים להיעזר בפוסט הבא: תמהילי משכנתא ל-700,000 ש"ח.
זאת תהיה נקודת התחלה טובה בשבילכם.
בהצלחה
שלום משכנתאמן !
אנחנו מתכננים לקחת משכנתא של 539000 ש"ח .
בתמהיל הבא:
1/3 פרים -0.9
1/3 משתנה כל חמש צמודה
1/3 קבוע לא צמודה
הכל ל30 שנה כי לא נוכל לשלם יותר מ 2800 בחודש .
עם התמהיל בסדר ? או שאתה ממליץ על משהו אחר.
איזה רביות אופטימליות ל 30 שנה ?
היי מיכאל,
1. זה התמהיל הבסיסי שמופיע בכל הבלוג, כך שברור שאני חושב שבגדול הוא בסדר, יחד עם זאת אני מניח שהוא לא מותאם "פיקס" למידות שלכם כי כמו שכתבתי לכל אחד יש את הצרכים הייחודיים שלו (לודג: לא בטוח שקל"צ ל- 30 שנה זה רעיון חכם)
2. ריביות תוכלו למצוא במחשבון משכנתא
שלום,
רכשתי דירה מקבלן על הנייר בסכום 1.018.000 ש"ח אני צריך לקחת משכנתא 320000 ש"ח היתר יש לי הון עצמי אני בהתלבטות איזו משכנתא ובאיזה מסלולים בדיוק לבחור אני מרוויח 8000 ש"ח נטו אני כיום רווק מטרתי לסיים את הלוואה כמה שיותר מהר אני בונה על קרן השתלמות שאקבל כל 6 שנים בסכום 40000 ש"ח לסגירת משכנתא אני לא אוהב סיכון
קיבלתי 3 הצעות מבנקים בעיקר מסלול פריים+ריבית משתנה כל 5 שנים מה הסיכונים ומה כדאיות בלקיחתם אודה לעזרתך.
ידידי היקר,
הבלוג מלא בתכנים על תמהילי משכנתא.
ממליץ לך לקרוא מההתחלה את המדריך משכנתא ולהתמקד בעוד שני פוסטים שיהיו רלוונטים עבורך:
תמהיל משכנתא ל- 300 אלף ש"ח ותמהיל משכנתא 2013
בהצלחה
שלום משכנתאמן
תודה רבה על אתר מדהים – אתה עושה עבודת קודש.
קיבנו הצעה לתמהיל (ריביות לא סופיות) למשכנתא של 780,000 שקל:
1. פריים, 257,000 ל- 25 שנים (ריבית 2.55)
2. משתנה כל 5, ל- 20 שנים (ריבית 2.3)
3. קבועה לא צמודה, 223,000 ל- 20 שנים (ריבית 5)
4. קבועה צמודה, 85,000 ל- 11 שנים (ריבית 2.25)
רצינו לשמוע דעתך על התמהיל הנ"ל
תודה רבה רבה
בסלול 2 שכחתי לציין סכום – 215,000
החזר התחלתי בתמהיל הנ"ל קרוב ל 4500 ש"ח
בנוסף רציתי לציין שאנחנו זוג שכירים עם שני ילדים עם הכנסה ממוצעת של 15,500 בחודש
היי רון,
התמהיל נחמד אבל הריביות קצת גבוהות.
תודה רבה על התגובה
קיבלנו הצעת ריביות משופרת משמעותית (הכי טובה שהשגנו):
1. פריים, 257,000 ל- 25 שנים – ריבית 2.35
2. משתנה כל 5, 215,000 ל- 20 שנים ריבית 1.89
3. קבועה לא צמודה, 223,000 ל- 20 שנים ריבית 4.6
4. קבועה צמודה, 85,000 ל- 11 שנים ריבית 1.9
האם הריביות האלה טובות – האם לדעתך ניתן עוד לשפר אותן ?
הרבה יותר טוב ממקודם,
אלו הריביות הממוצעות פלוס מינוס
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קודם כל אני חייבת להגיד שהאתר שלך עוזר לנו מאוד להבין את כל התהליך ולקראת מה אנו נכנסים. אז, תודה רבה!
אנחנו זוג כרגע ללא ילדים, אני אחרי תואר ובעלי מתכוון להתחיל ללמוד באוקטובר הקרוב, מה שיוריד את ההכנסות שלנו משמעותית (ויוסיף כמובן להוצאות). כרגע ההכנסות שלנו הן כ11,000 נטו בחודש. אנחנו מצליחים לחסוך כ3,500 ש"ח (ואחרי שנפסיק לשלם שכירות, הסכום יעלה ל5,200). בחודש הקרוב אנו צריכים לסגור על משכנתא והצלחנו להיסגר על 2 מסלולים שנראים לנו: פריים ומשתנה כל 5 צמודה. כרגע הריביות שהבנק הציע לנו על המסלולים הן p-0.9 לפריים ו1.82 למשתנה כל 5 צמודה (לאחר מיקוחים קשים..).
חשבנו לחלק את המשכנתא רק ל2 מסלולים אלה, אבל אז קראתי שכתבת שלא כדאי להסתמך רק על המשתנה כל 5.
מה אתה ממליץ?
בעיקרון ב4-5 השנים הקרובות נהיה קצת לחוצים בכסף, מאמינה שנוכל לשלם על המשכנתא עד 2,700 ש"ח בחודש ואח"כ כבר יהיה בסדר… בעז"ה..
אשמח אם תוכל לסייע לנו.
תודה!
שכחתי לציין שמדובר בפריים ל25 שנה ומשתנה כל 5 צמודה ל20 שנה
שלום אילה,
הייתי לוקח גם קל"צ, אפילו במחיר של להאריך את תקופת המשתנה ל- 25 שנה..
פיתרון נוסף הוא לקחת משתנה לא צמודה על חשבון חלק מהמשתנה כל חמש הצמודה.
בהצלחה
תודה!
תוכל רק בבקשה להסביר לי למה?
ומה עדיף- קל"צ/משתנה לא צמודה?
ואיזה סכום?
1. הסבר למה – כי היום הריביות נמוכות בהשוואה לעבר וכנראה גם לעתיד ולכן כדאי לקבע אותם לכמה שיותר זמן ולא רק לחמש שנים.
2. על פי השורה למעלה, אתה מבינה כבר שעדיף קל"צ על פני מל"צ
3. תשחקו קצת עם הסכומים עד שתגיעו להחזר החודשי הרצוי
בהצלחה
תודה 🙂
בשמחה ובהצלחה
היי ,
אמשיך במנהגי ואחמיא לך על ה "בית" החדש שיש לי – שזה האתר הזה.
בשבועות האחרונים אני מבלה כאן יותר מאשר בסלון וקורא כל פוסט ופוסט שפורסם מהיום הראשון – וזה הרבה!
קיבלתי את ההצעה הבאה עבור 650K
פריים – 20 שנה – P-0.9
משתנה כל 5 , צמודה – 15 שנה – 1.21%
קבועה , צמודה – 15 שנה – 1.9%
קבועה , לא צמודה – 15 שנה – 4.23%
1) מה דעתך על הריביות המוצעות?
2) איזה תמהיל היית מציע לבנות מזה?
3) כרגע אנחנו משלמים שכירות של 4000 ש"ח ולכן אנחנו רוצים לתכנן של החזר חודשי באותו הסכום – מה דעתך?
תודה רבה,
משה
משה שלום ותודה על הפרגון,
1. הריביות בסדר גמור
2. לגבי התמהיל זה מאוד אישי, אתם יכולים להציץ בתמהילים הבסיסיים שפרסמתי ולכוון את המצב לצרכיכם האישיים.
בהצלחה
שאלה נוספת ,
באחד מהפוסטים שלך הסברת שפחות או יותר יש יחסי גומלין בין העליה של המדד והעליה של הריבית פריים ( בנק ישראל יעלה ריבית כאשר המדד יעלה ויוריד ריבית כאשר המדד יירד ) – האם הבנתי אותך נכון?
אם כן , מדוע אתה כל-כך לא אוהב את המסלולים שהם צמודי מדד אם בכל מקרה המדד יעלה ואיתו גם הריבית ?
תודה רבה,
משה
שלום משה,
1. הבנת נכון
2. אני לא אוהב צמודי מדד, כי המדד משפיע על הקרן לטווח הארוך (ומייקר את ההלוואה לטווח הארוך) בעוד השינוי בפריים משפיע רק על ההחזר החודשי בטווח הקצר והפגיעה פחות כואבת
בהצלחה
עוד שאלה ( שלישית היום ) ,
אם יש מגבלה על כמות השאלות ליום אחד אז אנא תגיד.
האם אפשר להשתמש ביועץ בבנק כיועץ משכנתאות ולנוסות להרכיב איתו את התמהיל שיהיה עבורי הכי טוב?
האם הוא ירצה בכלל לעשות דבר שכזה? זה נתון לטוב ליבו?
תודה רבה וסליחה על כמות השאלות….ככל שאני קורא כאן יותר עולות לי יותר ויותר שאלות 🙂
משה
משה שלום,
אומרים שמותר לשאול רב רק 3 שאלות ולא יותר, אני לצערי רחוק מלהיות רב ולכן אין הגבלה על כמות השאלות…
לשאלתך,
כן, היועץ יוכל לעזור לך בבניית התמהיל, זו בעצם העבודה שלו.
אני לא יכול להבטיח לך שהוא יהיה נקי משיקולי אינטרסים ולא יכול לחתום על מקצועיותו.
תרגיש חופשי לשאול…
שלום משכנתאמן,
לאחר פיזוז רגליים בין הבנקים אנחנו מתלבטים בין שלושת התמהילים הבאים שכל בנק טוען שהוא נותן את התמהיל הטוב ביותר.
ההחזר החודשי שאנחנו רוצים להגיע אליו הוא בסביבות ה 4000 ש"ח לחודש על משכנתא של 712K . אין לנו צפי לקבלת כספים בעתיד הקרוב (כולל קרנות השתלמות).
להלן התמהילים:
תמהיל א
ריבית קבועה לא צמודה – 50K – ל10 שנים – 3.5%
ריבית קבועה לא צמודה – 100K – ל15 שנים – 4.2%
ריבית קבועה לא צמודה – 150K – ל20 שנים – 4.75%
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה(אג"ח) – 175K – ל25 שנים – 4.43%
פריים – 237K – ל30 שנים – P-0.9
תמהיל ב
ריבית קבועה לא צמודה – 117K – ל14 שנים – 4.35%
ריבית קבועה לא צמודה – 50K – ל10 שנים – 4.2%
ריבית קבועה לא צמודה – 100K – ל19 שנים – 4.75%
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה(אג"ח) – 120K – ל25 שנים – 4.34%
פריים – 227K – ל25 שנים – P-0.9
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה(אג"ח) – 70K – ל20 שנים – 1.91%
תמהיל ג
ריבית קבועה לא צמודה – 100K – ל15 שנים – 4%
ריבית קבועה לא צמודה – 150K – ל20 שנים – 4.7%
(B-0.3)- ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה – 175K ל20 שנים – 1.95%
פריים – 237K – ל30 שנים – P-0.9
ריבית קבועה צמודת מדד – 50K – ל8 שנים – 0.75% – הטבה של פועלים
תמהיל נוסף שקיבלנו בנוי מפריים וריביות קבועות לא צמודות.
נשמח לדעתך על התמהילים והריביות.
שלום גדעון,
כל התמהילים נראים על פניו בסדר,
על מנת לדעת מה "הכי זול", הכניסו את נתוני המסלולים למחשבון משכנתא וקבלו את התשובות.
בהצלחה
אך לקחת משקנתה 100%
שלום סלים,
לא ניתן לקחת משכנתא של 100%.
שלום רב,
חייבת לציין שעד שנכנסתי לבלוג שלך מושגי המשכנתא היו סינית בשבילי ונראה כל כך מייאש ללמוד את הנושא. השפה הברורה והמובנת סייעה לי רבות ועל כך אני מאוד מודה לך!
אנחנו זוג צעיר שלוקח משכנתא של 600,000 (40% משווי הנכס). יכולת החזר של 4500 לחודש.
קיבלנו 2 הצעות:
1. 1/3 פריים -0.92 ל-25 שנה ו-2/3 קל"צ בריבית של 3.6% ל-11 שנה
2. 1/3 פריים-0.92 ל-25 שנה, 1/3 קל"צ בריבית של 3.52% ל-9 שנים ו-1/3 משתנה כל 5 לא צמודה ב-4.11% ל-15 שנה.
אנחנו יותר נוטים להצעה הראשונה. אוהבים שקט נפשי וגם מניחים שהריביות מאוד נמוכות ולאורך זמן הן יעלו כך שלא יהיה קושי לסלק/למחזר.
מה דעתך על 2 התמהילים ועל הריביות שהצלחנו להשיג?
תודה רבה לך,
ענת
שלום ענת,
אני גם בעד התמהיל הראשון, הוא נראה בסדר גמור.
בהצלחה
שלום רב,
לפני יומיים רשמתי לך לגבי שני תמהילי משכנתא שקיבלנו ומתלבטים לגביהם. טרם קיבלתי תשובה בעניין. אנחנו ממש לפני סגירה מול הבנקים ואשמח אם תעזור לנו.
תודה רבה,
ענת
שלום ענת,
עניתי לשאלתך הערב – מצ"ב קישור.
בהצלחה
שלום !
אנחנו זוג קיבוצניקים עם מעט מאוד הכנסה פנויה, שמקבלים סכום של כ-300K מחמי וחמותי כדי לרכוש דירה להשקעה (בעיירה הסמוכה יש עוד דירות במחירים של 330-450). שכר הדירה החזוי הוא כ-2000-2300 (תלוי ברמת הדירה). אנחנו מעוניינים במסגרת הלוואה של עד 100K כדי לא לקחת סיכונים וכדי להגיע להחזר שלא יעלה על מחצית מהשכירות כדי שההפרש ישמש מקור לחסכון ו/או לצריכה שוטפת. בעוד כשנתיים תשתחרר קרן השתלמות כ-40K.
מה התמהיל המומלץ שלא יעלה על טווח של 10 שנים, ושההחזר ילך ויפחת במידת האפשר, ושהדגש יהיה על סך החזרים מינימלי (השאיפה היא לקצר את ההלוואות ולא להוריד את ההחזר החודשי) והאם כדאי לקחת הלוואת בלון לשנתיים מול הקרן.
שלום אלון,
1. קחו הלוואת בלון על חשבון הקרן (אם בוודאות אתם הולכים לסגור אותה)
2. את השאר תיקחו בפריים (33%) ובקבועה ל- 5 שנים
בהצלחה
תודה רבה!
תודה על התגובה.
להבהרה – קבועה הכוונה לקל"צ ? ו-5 שנים הטווח של שני החלקים מעבר לבלון ?
שלום אלון,
התכוונתי לקבועה צמודה
שלום רב.
אנחנו זוג צעיר עם תינוקת בדרך.
מרוויחים ביחד כ 21K נטו והון עצמי של 500K שח
בנוסף בעוד שנתיים משתחררת קרן השתלמות של כ 185k שח ולאחר מכן כול 6 שנים בערך אותו סכום שוב. הבית שאותו אנחנו רוצים לקנות עולה 1350000 כלומר נצטרך בהתחלה סכום משכנתא של 850000 שח.
מה התמהיל הנכון עבורנו , איזה ריביות נשאף לקבל בהנחה וישנה קביעות לשנינו במקום העבודה. הייתי רוצה תמהיל שיהיה גמיש לסגירה מוקדמת בעכבות הקרנות השתלמות שמשתחררות.
תודה רבה.
שלום וברכה,
1. לגבי הקרן שמשתחררת בעוד שנתיים, תשקלו לקחת הלוואת גישור
2. לגבי הקרונות העתידיות, פשוט תחזירו את הכסף למסלולים בהם לא תהיה עמלה
3. בקישורים הבאים תוכלו למצוא הצעות לתמהילים של 800 ו- 900 אלף
בהצלחה
שלום וברכה !
אני כנראה הולך מחר לחתום בבנק ביקשנו 700000 שח
והריביות שנתנו לנו הם
מסלול ריבית קבועה צמודת מדד 64000 -12 שנה —2.5%–חודשי 514
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 361000 -25 שנה —2.24%–חודשי 1572
מסלול ריבית פרים–187000 ש"ח ל25 שנה 2.35%–חודשי 824
מסלול ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה 88000 ל15 שנה 2.24%-חודשי 576
סך הכל הלוואה של 700000 -החזר חודשי של 3488 ש"ח
אשמח מאוד שתחווה דעתך על התמהיל
תודה!
שלום חיה,
1. התמהיל גרוע (רובו צמוד למדד וכולו בריבית משתנה)
2. גם הריביות לא משהו
3. ממליץ לך לא לסגור על התמהיל הזה ומעדיף כבר שתיקח 1/3 1/3 1/3 (פריים, קל"צ ומשתנה כל חמש), למרות שזה תמהיל בסיסי הוא עדיין יותר טוב ממה שיש לך פה
בהצלחה
תודה !
שלום רב
אנחנו זוג צעיר ללא ילדים עדיין כאשר הכנסה נטו היא 16K עם צפי לעלייה בעתיד.
מעוניינים לקחת משכנתה של 660K עם החזר חודשי של 3500 כולל ביטוחים.
מה התמהיל המומלץ לדעתך ? חשבתי
1/3 פריים
1/3 קל"צ
1/3 משתנה כל חמש (צמוד או לא מה עדיף?)
אשמח על התגובה
שלום אלעד,
1. זהו התמהיל הבסיסי ביותר, כך שמצד אחד הוא טוב ומצד שני הוא לא מצוין…
2. אם כבר הולכים על זה, הייתי לוקח משתנה לא צמודה
בהצלחה
שלום רב,
אנו זוג העומד בפני רכישת דירה ראשונה בסך 800000 כך שיש לנו זכאות משרד השיכון .
הון עצמי 200000 . משתכרים כ14500.
מהו התמהיל שהיית ממליץ וההחזר החודשי המומלץ בהתבסס גם על הזכאות המגיעה לנו ? .
תודה מראש .
שלום אייל,
היכנס לכתבה הבאה – תמהילים ל-800 אלף ש"ח ובצעו את ההתאמות לפי יכולת ההחזר שלכם.
בהצלחה
שלום,
אנו זוג צעיר המתעתד לרכוש דירה בסכום של 1140000 ש"ח.
הון עצמי 285,000 ש"ח. משכנתא ע"ס 855,000 ש"ח.
הוצע לנו: (ע"פ משכנתא של 900,000 ש"ח)
פריים – 300,000 ש"ח ל25 שנה בריבית של 1.95%
משתנה 5- 400,000 ש"ח ל25 שנה בריבית של 1.71%
קבועה לא צמודה – 200,000 ש"ח ל20 שנה בריבית של 4.75%
כמו כן הצעה 2:
פריים – 225000 ש"ח ל25 שנה בריבית של 2.25%
משתנה 5- 300,000 ש"ח ל25 שנה בריבית של 2.20%
קבועה צמודה – 375,000 ש"ח ל20 שנה בריבית של 2.9%
מה עדיף?
האם יש עוד מקום למו"מ עם הבנקים?
האם התמהיל נכון?
האם הריביות לכל אחת מההלואות טובה?
המון תודה מראש על העזרה
ג'ון.
שלום וברכה,
1. התמהיל הראשון מומלץ יותר
2. תעשו סקר שוק לריביות ותעזרו בריביות שמופיעות במחשבון משכנתא
בהצלחה
תודה רבה.
אם התמהיל הראשון נראה בעיניך נכון אנחנו שמחים…
האם הריביות שהציעו לנו, נחשבות "טובות" בימים אלו?
או שנדרש עוד מו"מ מול הבנקים?
נראה בסדר, אבל תמיד טוב לעשות סקר שוק
בהצלחה
שלום,
תודה רבה על ההסברים המפורטים ומאירי העיניים. הם מצויינים, והועילו לנו מאד.
אנחנו עומדים לקנות בית. הפער בין ההון העצמי למחיר הבית הוא 310K, וההכנסה החודשית שלנו נטו היא כ-18K.
יש לנו כמה שאלות, שנשמח לשמוע את דעתך לגביהן:
א. השארת סכום כסף בצד – ברור שהבית יעלה בסופו של דבר יותר מהמחיר שכתבתי קודם (שכ"ט עו"ד, שדרוג מטבח וכדו', מזגנים, וכו'). מלבד זאת, חשבנו להשאיר סכום נוסף כדי שנוכל לתמרן במקרה חירום (תקופה של כמה חודשים ללא עבודה או משהו כזה).
איך נכון להתמודד עם העניינים האלה? להגדיל את המשכנתא ולהשאיר סכום בצד? לשים את כל הכסף כדי להקטין את המשכנתא, ולבנות על הלוואה אם ניתקע בסיטואציה בעייתית?
ב. משכנתא במקביל לשכירות – כיון שמדובר בבית בפרויקט, את החודשים הראשונים של המשכנתא נצטרך לשלם במקביל לשכירות. על פניו, לא נראה הגיוני לקבוע את גובה ההחזר לפי החודשים האלה, אבל מצד שני צריך איכשהו לצלוח אותם. איך הכי נכון לעשות את זה?
ג. פרישה של הפריים – יש סיבה לפרוש את הפריים לפחות מ-30 שנה? הרי קיצור של הפריים בא על חשבון קיצור של מסלולים אחרים, ולאחר שנגמור לשלם את המסלולים האחרים הצמודים למדד, תמיד נוכל לפרוש את הפריים מחדש.
ד. תמהיל – יש סיכוי סביר שלאורך השנים תשתנה יכולת ההחזר שלנו, כלפי מעלה (עליה בהכנסות) או כלפי מטה (התרחבות משפחתית). לכן, חשבנו לקחת אחוז מסוים במשתנה כל חמש, כדי שנוכל אחרי כמה שנים להעריך מחדש את יכולת ההחזר ולהתאים את המשכנתא. אבל אני רואה שאתה מכניס אותו בתמהילים המומלצים רק ביכולת החזר נמוכה יחסית. למה?
ה. במידה ויש הון התחלתי שמאפשר להתחיל את הפרויקט ללא משכנתא, ולקחת רק בהמשך הדרך, האם כדאי לדחות את המשכנתא כל עוד ניתן? האם יש אפשרות לקחת רק את המסלול הקבוע כבר מעכשיו כדי לתפוס את הריביות הנמוכות?
ו. אנחנו מתלבטים לגבי פניה ליועץ. מצד אחד, יש כאן עוד עין מקצועית (בתקווה שהוא באמת דואג רק לאינטרסים שלנו) וכנראה חסכון משמעותי של זמן וטרטור. מצד שני, יכול להיות שכח המיקוח שלו מוגבל, בגלל שהוא צריך לשמור על יחסים תקינים עם הבנקים ללקוחות הבאים, ודווקא אנחנו כאנשים פרטיים נוכל לנהל מו"מ יותר אגרסיבי ולהשיג תנאים טובים יותר. מה דעתך?
סליחה על האורך,
ושוב, תודה רבה על ההשקעה והמענה
שלום וברכה,
1. תגדילו את המשכנתא, זה כסף "זול" לעומת הלוואה עתידית. במקרה שיישאר לכם "עודף" תחזירו את החלק היחסי של המשכנתא
2. תבקשו גרייס לתקופה הזו, להלן קישור על כתבה בנושא הגרייס
3. אני לא אוהב פריסה ארוכה מדי של הפריים, זה שהוא לא צמוד מדד זה לא אומר שלא צריך להחזיר את הקרן שלו כאשר יכולים
4. כי לרוב הוא צמוד למדד ויש סיכון שהריבית תעלה בעוד חמש שנים, אז גם ה"התארגנות מחדש" לא כל כך ט\תעזור כי האופציות האחרות יהיו גבוהות
5. כן, תוכלו לחתום על המשכנתא היום ולקחת רק את המסלול הקבוע, את המשתנות תוכלו למשוך בעתיד הרחוק
6. יועץ טוב יוכל לעשות לכם סדר ותמהיל טוב בהלוואה, אם הוא דואג לאינטרסים שלכם הוא גם ידאג לכם לריביות טובות, הבחירה בידיכם
בהצלחה
שלום ,אנחנו זוג עם שני ילדים, הכנסה נטו כ-20 אש"ח.
קנינו בית ב1.78 ומתלבטים בשני מישורים:
1. כעת אנחנו משלמים כ-2000 ש"ח לחודש עבור הלוואות בריבית חשכ"ל ונותרו לנו כ- 75 אש"ח לעוד 5 שנים- האם עדיף להמשיך לשלם את ההלוואות ואז לקחת משכנתא ל-30 שנה עם החזר מינימאלי בכוונה למחזר אותה בעוד 5 שנים או מעכשיו לקחת משכנתא גדולה יותר על מנת לסגור את ההלוואות ולבנות מעכשיו את התמהיל הקבוע ולנצל את הריביות הנמוכות שיש היום? אני לא מבינה האם "המחיר" של 75 אש"ח יהיה הרבה יותר גבוה ואם זה משתלם…
2. שאלה שניה- הציעו לנו תמהיל הבא עבור 725 אש"ח (במידה ואני מסלקת הלוואה באמצעות המשכנתא) , אשמח לדעת אם הוא טוב והאם הריביות הן טובות- (כי על פניו אנחנו "לקוחות טובים" אבל אני רואה באתר מספרים טובים יותר…): פריים (ביקשתי קרן שווה) 25 שנה (אולי עדיף 30?)- p-0.9, משתנה כל 5 שנים צמודה ל-20 שנה בריבית 1.75 (האם עדיף לא צמודה ל-25 שנים?) וריבית קבוע לא צמודה- %4.5 ל-15 שנה. אנחנו מוכנים לשלם בסביבות 4.000 ש"ח בלבד…
אשמח מאוד לקבל תשובה
תודה מראש
אירה
אירה שלום,
1. למרות הריבית הטובה עדיף לסלק אותה על ידי משכנתא, כי היא אמנם זולה אבל בת'כלס היא מקבעת אתכם על החזר נמוך בשאר המשכנתא וזה לא שווה
2. לא הייתי מעלה את הפריים ל- 30 אלא משאיר ל- 25
3. משתנה לא צמודה עדיפה בשלב זה על משתנה צמודה
בהצלחה
תודה רבה על התשובה! בכלל המידע פה מאוד עוזר
היועצת בבנק אמרה שבדוק שמשתנה צמודה ל-20 שנה משתלמת יותר מ-25 שנה למשתנה לא צמודה- אתה עצם אומר שזה הפוך כרגע?
האם הריביות שקיבלתי נכון להיום הן טובות ? (אנחנו גרועים במו"מ והיועצת אמרה שזה הכי נמוך שהיא יכולה לתת…)- האם זה אכן ככה או יש לאן לרדת ברובריקה כלשהי..
תודה רבה מראש
אירה
1.בשביל לדעת מה יהיה יותר טוב, נצטרך לחכות כמה שנים טובות ולבדוק על כמה עמד המדד הממוצע,
אי אפשר לדעת בשלב זה מה יהיה חסכוני יותר, זה הכל עניין של הערכות לעתיד וייתכן שכך מעריכה היועצת בבנק, אבל זה ממש לא "בדוק"
2. לגבי הריביות, כמו שאני אומר לכולם – אני אישית תמיד ממליץ לעשות סקר שוק
בהצלחה
שלום משכנתא מן ,
כל הכבוד על הסבלנות והשקעה
אשמח לדעת מה הכוונה בסעיף שערוך קרן … כשמדובר בדו"ח יתרה לסילוק בבחינת כדאיות משכנתא
והאם יש להתייחס לסכום שמופיע תחת הכותרת : "יתרה לסילוק" – כהלוואה
החדשה הנדרשת בעת מיחזור…
בתודה
יריב
יריב שלום,
שערוך קרן זו הקרן המשוערת (שים לב שיש קרן + מדד),
היתרה לסילוק כוללת גם קנסות
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו זוג שעתיד להתמסד בשנה הקרובה מכניסים יחד 11 אלף מגיעים עם הון עצמי של 300 אלף רוצים לקנות נכס של950 אלף זקוקים למשכנתא של 650 אלף כיצד אתה ממליץ לחלק את המשכנתא
שלום טל,
קראו את התמהילים המומלצים ל-600 אלף ול-700 אלף ובצעו התאמות ביחס ליכולת ההחזר ולצרכים שלכם.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
אשמח לייצוץ,תמהיל למשכנתא 480K: עלות הנכס 1,734,000
משכורת נטו 13,500 צפויה לגדול.תכננו החזר חודשי בסביבות 3500שח
יצא 3800שח, אבל עוד כחצי שנה ירד בכ250שח,כי נפרע את הלוואת הגישור – אז נשארים בטווח שרצינו.
120000-הלוואת גישור עד לפירעון קרן השתלמות, מתחלקים כך:
39000 פריים 2.1%
81000 קבועה 2.43%
סה"כ החזר חודשי -250 שח.
היתרה:
P-0.88% 119,000 שנה 25
191000- קל"צ 2.75% 6 שנים
50000- משתנה כל 5 1.54% 25 שנים
את הפריים והמשתנה פרשנו ל25 שנה רק כדי להקטין את הקל"צ.
לקחנו הלוואת גישור גם כן בשביל לפנות כסף להחזר קל"צ מה שגם עוזר להקטין את השנים.
המשתנה כל 5 זה חצי פיתיון – יש לנו 25000 שנוכל להחזיר במיידי ועוד 25000 נוכל לפרוע עוד שנתיים.
זו ההצעה מהבנק שלנו, אני אנסה עוד להביא עם ההצעה הזאת ל 2 בנקים אחרים לראות אם יבואו לקראתנו יותר.
נשמח לשמוע מה דעתך?
תודה רחלי.
רחלי שלום,
התמהיל והתכנון נראים בסדר גמור
בהצלחה
שלום,
אני נמצא לפני לקיחת משכנתא והרבה אנשים הפנו אותי להיועץ איתך.
אני קונה דירה להשקעה כאשר התשואה החודשית שלה היא כ- 3000 שקל נטו.
אני אשמח לקבל תמהיל מומלץ של 300000 שקל כאשר ההחזר החודשי הוא כגובה התשואה.
שלום ניר,
הסתכל בפוסט תמהילים מומלצים ל-300 אלף ובצע התאמות לפי יכולת ההחזר הצפויה.
בהצלחה
היי,
תודה על התשובה.
ברשותך, שאלה נוספת, האם נכון להיום כדאי לי לקחת תמהיל שיש בחובו קרן שהיא צמודה למדד כמו בפוסט תמהיל המומלץ שפרסמת ל-300 בהחזר חודשי של קרוב ל-3000 שקל ולא להשתמש במשתנה לא צמודה?
שלום לך משכנתנאמן,
הגעתי לאתר במקרה לאחר שהסתבכתי מכל הדעות ששמעתי ומיועץ המשכנתא של חברת הייעוץ של מיטב בית השקעות (-:
התרשמתי לטובה מהידע העצום ומתגבותך לכל השואלים
אני זקוק למשכנתא של 920000
אני נשוי פלוס שלושה ילדים והכנסה נטו בסביבות 18000
החזר שאני יכול לעמוד בו סביב 4000-4300 ש"ח
בבנק הציעו לי:
משתנה כל 5 צמודה ל25 שנה 400000 בריבית 1.9
פריים- 0.9 לא צמוד ל25 שנה 180000
קבועה לא צמודה ל22 שנה בריבית 4.5 220000
גישור ל-4 שנים בפריים לא צמוד 120000 (אני יכול לקחת גם גישור ל100000 ולהכניס את ה20 לאחד המסלולים האחרים)
היועץ הציע לי:
פריים -0.9 ל30 שנה על 303000
משתנה כל 5 צמודה 1.9 ל 20 שנה על 185000
קבועה לא צמודה 4.95 ל20 שנה על 170000
קבועה צמודה 2.5 ל16 שנה על 162000
גרייס ל4 שנים צמודת מדד 2.25 על 100000
הריביות הן עדיין ללא מיקוח כלשהוא
מה דעתך על התמהילים? האם ניתן להערכתך לשפר גם את הריביות?
תודה מקרב לב על כל עזרתך ויום מקסים (-:
שייקה
שייקה שלום,
התמהיל השני טוב ביותר,
יחד עם זאת לא בטוח שהייתי לוקח קבועה צמודה, אבל זה מאוד תלוי בהמשך הדרך ובפרמטרים האישיים שלכם
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קיבלנו הצעה ורצינו לשאול אותך מה אתה חושב.
אנחנו לוקחים סכום של 570000 75% בתמהיל 1/3 פריים, 1/3 משתנה צמודה ו 1/3 קל"צ.
הכנסות: 12500 נטו.
ללא ילדים.
ריביות שקיבלנו: פריים -0.82, משתנה צמודה 2.1%, קל"צ 4.19%.
החזר חודשי 3140-3150.
נשמח לדעת קודם כל מה אתה חושב על התמהיל, והאם אתה חושב שניתן להשיג ריביות טובות יותר ואם כן אז לאילו ריביות לכוון?
תודה
שלום הדס,
התמהיל והריביות בסדר
בהצלחה
המשך להודעה קודמת:
פריים ל30
משתנה כל 5 ל 20
קבועה ל 15
שלום,
ראשית, אני חייב לציין את התרשמותי לאתר – כל הכבוד על השיתוף והיכולת לעזור.
שנית, רציתי לשאול מה דעתך על תמהיל המשכנתא הבא:
משכנתא ע"ס 350 א"ש לתקופה של 10 שנים
50% – א"ש קל"צ בריבית 3.46
33% – פריים מינוס 0.9
17% – עוגן אג"ח (עומד כיום על 0.95) + 0.8 ריבית של הבנק.
שלום לירן,
בסדר גמור,
בהצלחה
שלום,
ראשית מצטרף לקודמי – האתר הוא שם דבר בייעוץ וסיוע בעולם המשכנתאות.
שנית – מספר שאלות:
1. אדם המחפש יציבות במשכנתא – האם לא עדיף לבחור ב66% קל"צ (ועוד שליש פריים כמובן) ולנצל את הריביות הנמוכות יחסית בתקופה זו (למרות המסלול היקר), וזאת על פני שליש קל"צ ושליש משתנה כל 5 לא צמודה?
2. אשמח לדעתך – מסלול משתנה כל 5 צמודה מול לא צמודה – יתרונות יחסיים מול חסרונות של כל מסלול.
תודה רבה.
שלום עמרי,
1. כן, זהו בהחלט תמהיל יציב יותר
2. כל ההבדל הוא בהצמדה….
תראו מה אתם מקבלים בכל מסלול (הכוונה לאיזו ריבית) ואם ההפרש בריביות גבוה
מהתחזית שלכם למדד אז קחו ללא הצמדה ואם הופך אז קחו צמודה
בהצלחה
שלום רב ,
אנו זקוקים למשכנתא על סך 570000 אלף ש"ח ,לאחר תשלום כל ההון העצמי שלנו 400 אלף.
ההצעה שקיבלנו :
p-1 ל -25 שנה -188,000
צמוד למדד ריבית קבועה ל8 שנים –60,000 אלף -1.15 %
ריבית קבועה לא צמוד למדד עבור 9 שנים -60,000 אלף – 3.%3
צמוד למדד ריבית משתנה כל 5 שנים -262,000 אלף ,1.86 %
זה מביא אותנו להחזר:3200ש"ח בחודש.
א.מה דעתך? על המסלולים? על הריביות?
ב.הסכום 262000 נראה לי גבוה מידי למסלול ,איך היית ממליץ להקטין אותו בלי לפגוע בסכום ההחזר החודשי?
שלום שי,
התמהיל נחמד,
אבל גם לדעתי יש יותר מדי כסף צמוד מדד בריבית משתנה
אולי תאריכו את השנים הקצרות (8 ן-9 שנים) וכך תוכלו להוסיף להם כסף ולהקטין את ה- 262
בהצלחה
שלום רב
מבקש להתייעץ בנוגע לתמהיל
סה"כ הנכס 7200000
ישנם 2 אפשריות
1
הון עצמי 300000והיתרה מ( המשכנתא תשואה על ההון היא כ8-10% בשווק ההון
2.להביא רק 1\3 כלומר 2400000 היתרה משכנתא
מה התמהיל הנכון הנכון להיום על 400-500
תודה
שלום אריה,
1. אני ממליץ להביא 300 ולא 240 לעסקה
2. נא להסתכל בתמהיל המומלץ, הוא נכון גם ל400 ו- 500
בהצלחה
שלום רב,
מבקשת להתייעץ בנוגע לתמהיל משכנתא-
אני לוקחת משכנתא על סך 1,040,000 ש"ח.
הנה ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי עד כה. אשמח לשמוע דעתך על ההרכב ועל הריביות:
346,000 ש"ח צמודה, משתנה כל 5 שנים- 1.65% ריבית- 30 שנה
346,000 ש"ח קל"צ, 4.1% ריבית ל- 15 שנה
346,000 ש"ח פריים- -0.9 ל30 שנה.
החזר חודשי לחודש עומד על 5049 ש"ח
אודה לך על התיחסותך- מה טוב ומה כדאי לשנות וכן חוות דעת על טיב הריביות.
קרן
שלום קרן,
לא הייתי לוקח משתנה כל חמש ל30 שנה.
תעלו את השנים של הקלצ ותורידו את השנים שכ המשתנה ואם אפשר, אז גם של הפריים
בהצלחה
שלום רב,
מבקשת להתייעץ בנוגע לתמהיל משכנתא:
ערך הבית 550,000ש"ח
אנ לוקחת מהבנק 75% מערך הבית 412,500 ש"ח
זאץ ההעצה שקיבלתי:
276,500 ש"ח – משתנה אג"ח צמוד מדד משתנה כל 5 שנים ריבית 1.73% ל-20 שנה
136,000 ש"ח – מסלול פריים 0.9- ל-20 שנה.
החזר חודשי עומד על 2040 לא כולל ביטוחים.
אודה לך על התייחסותך
ולקבל הצעות לשיפור.!
מירי
מירי שלום,
הייתי מוריד חלק מהסכום במשתנה כל חמש ושם במקום זה בקל"צ
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
ראשית, אני מודה לך מקרב לב על הידע הנרחב שאתה משתף איתנו ועל ההתייחסות המרשימה לתגובות הגולשים. בלעדיך קרוב לוודאי שהיינו נכנסים ל'מלכודת הדבש' בדמות החזר חודשי נמוך יחסית אך צמוד המדד.
אנחנו מבקשים לקחת הלוואת משכנתא סך 955,000 ש"ח. הון עצמי 410,000 . הכנסות 14,000 (ללא ילדים כרגע+ הוצאות רכב מהעבודה).
אבקש לקבל את חוות דעתך לגבי התמהיל וטיב הריביות שקיבלנו:
318,000 ש"ח בריבית P-0.7 ל-30 שנה
337,000 בריבית משתנה לא צמודה 4.45% ל-25 שנה
300,000 בריבית משתנה צמודה 1.83% ל-25 שנה
החזר חודשי התחלתי 4289 ש"ח
האם ניתן לשפר את התמהיל או הריביות? האם להעדיף קל"צ 5.5% שהוצע לנו במקום המסלול המשתנה לא צמוד ?
האם אנו נשמור על הפרש החזרים סביר של עד 20 אחוזים?
אני מודה לך על התייחסותך הכנה,
איתי
איתי שלום,
1. התמהיל אמנם "בסדר" על הנייר, אבל קחו בחשבון שהוא ארוך מאוד ולכן לא כל כך יעיל
2. אם יש אפשרות להוסיף בהחזר החודשי, אז תנסו לשים חלק מהכסף ל- 20 שנה בקל"צ (לא ל- 25) ובכל לקבל ריבית טובה יותר מ- 5.5%
3. ייתכן שלא תשמרו על כלל האצבע של ה- 20%, אבל זהו לא כלל ברזל וייתכן כי כדאי לשנות במקרה הזה על מנת לא להגרר עם המשכנתא הזו כל חייכם
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ראשית תודה על היעוץ והסבלנות שאתה משקיע בכל תשובה.
אנחנו זוג שמרוויח 17000 נטו בחודש
מעוניינים לרכוש דירה ב1400000
יש לנו הון עצמי של 590 אלף וצריכים לקחת משכנתא של 850000
ביעוץ שקיבלנו בבנק התמהיל הוא כזה:
1. קבועה לא צמודה: 150000 25 שנה ריבית 4.8
2 משתנה כל 5 שנים: 420000 ל25 שנה ריבית 1.55
3. פריים: 280000 ל25 שנה בריבית של 1.85
סה״כ החזר בחודש של 3716
חשוב לציין כי התמהיל שקיבלנו הוא בגלל שאחותי עובדת בנק
האם התמהיל הזה טוב? האם כדאי לקחת משכנתא ל30 שנה?
תודה
שלום פנינה,
התמהיל לא אופטימלי כי הוא ארוך מאוד,
ברור שלא כדאי לקחת משכנתא ל- 30 שנה כי זה ייקר את כל המשכנתא
אם יש אפשרות תנסו לקצר שנים ולשים יותר כסף בקל"צ
בהצלחה
כנראה שבאמת ניקח משכנתא של 25 שנה.
עוד שתי שאלות לי אליך:
1. מבחינת תמהיל המשכנתא אני חושבת שאשים כ 250k על הקלצ ואת השאר נשאיר אותו הדבר, האם לפי דעתך זהו תמהיל נכון והאופטימלי לסכום של 850k?
2. האם הריביות טובות או שמה יש לנו עוד מה להתווכח מול הבנק, עד כמה לדעתך אפשר עוד לקבל הנחה בריביות?
הריביות בסדר והתמהיל גם כן יהיה בסדר אם תעבירו עוד 100 לקל"צ.
במשך השנים תנסו למחזר ולקצר שנים
בהצלחה
תשמע אני רוצה להגיד לך משהו קטן. אני ואשתי לפני לקיחת משכנתא וניסיתי לחפש מידע על משכנתא וכו. איכשהוא אהגעתי לאתר שלך. זה פשוט מדהים לא רק הסדר הפוסטים והמקצועיות שלך. אלא הסבלנות והתגובות שלך כלפי האנשים. זה מדהים כמה סבלני אתה ונותן תגובה לכל אחד. מאחל שתמשיך לעשות חיל. ועכשיו יש לי שאלה קטנה אם אפשר: אנו מתכוונים לקחת משכנתא של 900K והאמת היא אני באמת חושב על התמהיל המומלץ האחרון שלך בחיוב אך מה שכן יוצא לי תמהיל כזה:
1. פריים 300,000 ש"ח – 30 שנה = P-0.9
2. מל"צ 200,000 ש"ח – 15 שנה = 4.2 (בערך)
3. קל"צ 400,000 ש"ח – 25 שנה = 4.8 (בערך)
יוצא לי החזר של בערך:
4878 ש"ח
כל זה בריביות ממוצעות למה שנתת ועדיין לא יורד מה-4500
אני מבקש תמליץ לי מה עליי לעשות.
א. מה אתה אומר על התמהיל?
ב. האם לנסות להוריד את הריביות יותר ממה שכתבתי? יש סיכוי?
ג.האם בכלל לדעתך אני צריך להקטין את השנים של אחת מהאופציות ולהגדיל אחרת? (יכול להיות שעדיף לי להוריד בזמנים להדק חגורה בשנים הראשונות ולשלם יותר וזה יהיה לי טוב להמשך)
תודה רבה לך
שכחתי כמובן להוסיף שההכנסה נטו היא כ17000 ש"ח זוג ללא ילדים כרגע (בתכנון בשנה הבאה שכבר יהיה) כרגע אין הוצאות כי קנינו בית מקבלן ועד כנראה אוקטובר שנה הבאה נמשיך לגור אצל ההורים.
שלום לירון,
1. בשביל להתחמק מהמדד נדרשים לשלם יקר מראש ולכן אתם לא מצליחים לרגת מה- 4500
2. הריביות נראות בסדר, אבל זה תמיד טוב לנסות
3. הייתי ממליץ אם ניתן להשאיר רמה של שנים נמוכות (נסו לשחק עם השנים ואולי להגדיל את המל"צ ל- 20 אבל גם במקביל להוריד חלק מהקלצ ל- 20 ולקבל אפילו ריבית מוטבת)
בהצלחה
דבר ראשון רוצה להגיד לך תודה על היחס. אתה לא מבין אפילו כמה אתה עוזר לנו. קראתי את כל הבלוגים שלך מהתחלה ועד הסוף וזה עושה לי שכל ברמות.
דבר שני שרציתי לקבל את עצתך בו. בהמשך לדברים שכתבנו מעלה
נתתי ליועצת מכנתאות בבנק להריץ לי את ההצעה שלך מעלה ויצא4915.
היועצת נתנה לי אופציה אמרה לי שאני צריך לעשות את הדבר הבא:
פריים אותו דבר רק שקל"צ 4.2 250K ל178 חודשים ומל"צ 4.07 350K ל25 שנה ייצא לי 4841.
אני בבית הרצתי לפי אותן ריביות את האופציה השלישית שאני חושב שהיא רלוונטית יותר: פריים אותו דבר קל"צ 4.2 420K ל22 שנה ומל"צ 4.07 180K ל15 שנה ויצא לי 4892.
1. בבקשה ממך אנא תן את חוות דעתך על הנושא
2. הרי כדי להתחיל בצורה אפקטיבית את מלאכת כיתות הרגליים בין הבנקים לקבל ריביות יותר טובות, אתה צריך קודם כל לקבל תמונת מצב על התמהיל שלך. כל פעם שנפגשים עם יועץ הוא נותן לנו תמהיל אחד ויועץ שני נותן לנו תמהיל אחר שנראה בערך אותו הדבר. קשה מאוד לנהל משא ומתן כאשר אתה לא משווה "תפוחים לתפוחים" בתמהילים. מה עלי לעשות האם אתה חושב שהתמהיל האחרון שלי הוא טוב וללכת איתו לבנקים ולקבל ריביות טובות או עדיין לדבר עם הבנקים על תמהילים נוספים. זה פשוט מבלבל.
אני מודה מעומק ליבי על האפשרות שפתחתי לי לשאול שאלות. תודה רבה ומצטער על החפירה
שלום וברכה,
1. אני מעדיף את התמהיל שלכם ולא של היועצת, כי אצלכם השנים נמוכות יותר
2. לכו עם התמהיל הזה לבנקים ותהיו עקשניים לגביו, וכך תוכלו לקבל הצעות מחיר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ברצוני לקבל מכנתא ע"ס 820 אלף
רציתי לקבל פידבק לגבי התמהיל הבא:
200 אלף קל"צ ל20 שנים ריבית 4.46
270 אלף ל30 שנים בפריים מינוס 0.9
350 אלף ל25 שנים ריבית משתנה צמודה 1.8
סה"כ החזר 3700 שח
שלום אסף,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום רבמשכנתאמן , שמח מאוד על האתר הנפלא הזה !!!
האם תוכל לחוות דעתך על התמהיל הבא וכן על הריביות?
אנחנו זקוקים ל 990000 שקל (הכנסות נטו 14000)
330000 p-9 ל 30 שנים
250 קל״צ 4.9 ל 20 שנים
410 משתנה כל חמש צמודה בריבית 2% ל30 שנים
תודה מראש ושבוע טוב
שלום ירון,
משכנתא ארוכה מאוד ומסוכנת מאוד,
לפחות הכנסתם 250 אלף בקל"צ שזה מבורך
בהצלחה
לציין החזר חודשי של כ- 4300 ש״ח
האם עקב ההנחיות החדשות ששתי שליש בריבית משתנא יהיה אפשר לקחת שתי שליש בפריים?
שלום יצחק,
ההגבלה החדשה אומרת שהמקסימום לריבית משתנה הוא 67% – כלומר לפחות שליש מההלוואה בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה).
ההגבלה על הפריים / משתנות מתחת ל-5 נשארה על 33%.
היי משכנתאמן, דבר ראשון כל הכבוד על האתר והעזרה, ישר כוח!
אנחנו משפחה עם 2ילדים קטנים, חותמים בקרוב על דירה בשרון בעלות של 1.300.000 . הון עצמי הוא 700 אלף ואנו מרוויחים יחד 14 אלף נטו. ישנו צפי להכנסה גדולה יותר בשנתיים הקרובות אצל שנינו וצפוי להיכנס כסף של קרן השתלמות וירושה (סביבות 100 אלף). מעוניינים בהחזר חודשי של 3500 שח. קיבלנו הצעות ראשוניות משלושה בנקים עד כה ורציתי להבין מה התמהיל שרצוי לנו לדעתך ועל איזה ריביות אנחנו יכולים לבנות מול הבנקים בתמהיל זה?
שלום יניב,
עם כל הרצון הטוב אני לא יכול לתת תמהיל אישי כי אני לא מכיר אתכם באופן אישי (את זה יוכל לעשות יועץ חיצוני ומקצועי).
אתם יכולים להתחיל עם הפסוט של התמהיל המומלץ וזה ייתן לכם כיווני חשיבה כלליים.
בהצלחה
היי , יש לנו 2 הצעות שנראות לי טובות מהשאר ורציתי לקבל את דעתך מה עדיפה ומה צריך לשפר .
הצעה 1. 200 אלף משתנה כל 5 ל 20שנים- עוגן:2.13 מרווח: 0.2- נומינלי: 1.93
200 אלף בפריים ל20 שנים- עוגן:2.75 מרווח:0.9- נומינלי: 1.85
200 אלף ריבית קבועה צמודה למדד- נומינלי: 2.9
הצעה 2. 180 אלף משתנה כל 5 שנים ל25 שנים- עוגן:1.16 מרווח:0.9 נומינלי: 1.95
150 אלף בפריים ל25 שנים- עוגן: 2.5 מרווח:0.75- נומינלי:1.75
40 אלף בריבית קבועה צמודה למדד ל 4 שנים- נומינלי: 1.2
230 אלף בריבית קבועה לא צמודה ל15 שנים- נומינלי: 4.33
הצעה 2 נבנתה במטרה לבצע מחזור משכנתא בהמשך הדרך ולהשתמש בכסף שייכנס לנו בשנים הקרובות (כפי שרשמתי לך בפעם הקודמת)
ושוב, תודה על העזרה.
אם באמת הסתדר לכם להכניס כסף בעוד מספר שנים, אז נראה שההצעה השניה עדיפה
בהצלחה
משכנתאמן, תודה על התשובה. ההכוונות עוזרות לנו להתמקד.
רציתי לדעת ,
האם עלינו להתמקד בשיפור של פרמטר מסוים בהצעה זו?
האם לא עדיף שניקח פחות מ230 אלף בקבועה לא צמודה שהיא ב4.33?
לפי ניסיונך הרב, שאר הריביות הן טובות או רק בערך?
תודה.
1. הייתי משאיר 230 אלף ולא פחות
2. הריביות בסדר, תמיד אפשר לבקש פחות
בהצלחה
שלום,
אנו רוצים לקחת משכנתא של 265 אלף ש"ח. מה התמהיל המומלץ?
שלום יעקב,
היעזרו בתמהילים המומלצים ל-300 אלף ובתמהיל המומלץ מחודש יוני – ובצעו התאמות בהתאם לצרכים שלכם.
בהצלחה
בוקר טוב האם יש סיכוי להורדת ריבית נוספת עד סוף השנה ..?
שלום יעקב,
קצת קשה לחזות את העתיד וכמובן שיש סיכוי, אך קשה להעריך באחוזים.
שלום רב!
אנחנו מכניסים 15k נטו
קנינו דירה ב1.3 וצריכים 500k משכנתא,
והיינו רוצים לכמה שפחות שנים.
יש לנו גם נכס קטן שמכניס 2300 ש״ח כל חודש ואנו גרים בשכירות עד שניכנס לדירה, 14 חודשים לכניסה
איך היית מציע תמהיל שהכי מתאים לנו
תודה יוסי
שלום יוסי,
היעזרו בתמהילים המומלצים ל-500 אלף ובתמהיל המומלץ מחודש יוני.
בהצלחה
היי משכנתאמן,
האתר שלך גורם כל פעם מחדש להגיד וואו – יישר כוח על העבודה האדירה שאתה עושה כאן, מלמד דור שלם של צרכנים לצרוך את המוצר היקר ביותר שיקנו במהלך חייהם. זה באמת מדהים ואנחנו לומדים המון המון ממך ומהאתר המושקע ומלא האינפורמציה שיצרת.
ועכשיו לסיפור שלנו –
אנחנו זוג בני 37 פלוס שני ילדים קטנים. מרוויחים יחד 34 נטו. רוצים בהמשך ילד נוסף. אנו גרים בשכירות ועד היום התעכבנו בקניית דירה, בין השאר עקב שהות ארוכה בחו"ל, ועכשיו נראה לנו שהגיע הזמן.
ברשותנו כ620 אש"ח אבל זה באמת עד השקל האחרון, ואנו מתעניינים בדירה ששווייה 2,086 אש"ח.
אנחנו מתחילים לברר , עוד לא היינו בבנקים, אבל רוצים לקבל כיוון ולהגיע מוכנים. כמה שאלות ברשותך , נשמח אם תוכל להדריך אותנו ולהמליץ לנו על תמהיל משכנתא מתאים בהתחשב בדברים הבאים –
1. אני עובד בחברת הייטק גדולה ויחסית יציבה, אשתי בחברה קטנה – האופק התעסוקתי נראה בסדר אך בהייטק כמו בהייטק ויש תמיד סיכון. זה אחד הדברים שמעסיקים אותנו בתכנון ההלוואה – איך הכי טוב להיערך לסיכון הזה מבחינת תמהיל המשכנתא והאם יש ביטוח קונקרטי כלפי זעזועים תעסוקתיים?
2. חזרנו לארץ אחר שהות של מספר שנים בחו"ל , ובערך שליש מחסכונותינו במט"ח ונמצא בחו"ל. האם כדאי לנו ללכת על מסלול מט"ח – ואם כן, באיזה אופן ומרכיב, נראה לי שציינת 10% מהתמהיל? האם חייבים להעביר את הכסף לארץ בשביל זה? אשמח לפרטים לגבי זה.
3. מהחישובים שלנו נראה שנצטרך קרוב ל-75% מימון, אך משלמים על כך ריבית לזמן רב. מצד שני נראה לנו שצריך להשאיר קצת בצד (בין 50-100אש"ח) בצד ליום סגריר. האם זה נכון כלכלית או שתמיד כדאי להשקיע את ההון העצמי בדירה ולא להלוות (כלומר לחסל את כל החסכונות ולהלוות ביוקר אם משהו צץ)?
4. להוסיף ל3, האם כדאי לעשות דברים נוספים כדי להגדיל את ההון כמו למכור את הרכב ובמקום זאת לקנות רכב בליסינג? לקחת משכנתא על חשבון הפנסיה? או שזה מיותר/נושא סיכון…
5. האם כדאי לקחת בחשבון קרנות השתלמות. כמו כן בגיל 55 ישתחררו לנו 25% מהפנסיה שצברנו בחו"ל לשימוש (ביום כ-100 אש"ח). האם כדאי להכניס זאת בתכנון?
6. האם הבנק מתייחס לעסקה כולל שכר טרחה (הסכום לעיל כולל) ומס רכישה ונותן מימון על כולו או שאלו צריכים להגיע מההון העצמי?
נשמח לשמוע את עצתך, תודה רבה!
איתן.
איתן שלום,
1. אני לא מכיר ביטוח כלשהו עבור "פיטורים" וכו'. מציע לך לכלול בתמהיל רכיבים קבועים שיבטיחו ל ריבית נמוכה גם בעתיד.
תוכל לפרוס את המשכנתא לתקופה ארוכה וכך תוכל להיות יותר "בטוח", את הכסף הפנוי תוכל לחסוך בצד ולסגור לאט לאט את המשכנתא בסכומים חד פעמיים.
2. אני מבין שהכסף הזה הוא חלק מההון העצמי שלכם, אז אין צורך לקחת מט"ח אם הוא כבר לא יהיה אצלכם ואם ההכנסה שלכם כבר לא משולמת במט"ח
3. לא הייתי מרחיק לכת. אם יש לכם את ההון הראשוני הדרוש (לפחות 25%) לא הייתי מוכר את הרכב ולבטוח שלא לוקח הלוואות על חשבון הפנסיה
4. אם יש לכם את הכסף הדרוש ונפשית תהיו יותר רגועים עם 50-100 אלף בצד אז תשאירו את הסכום הזה ותישארו רגועים למרות שכלכלית זה פחות נכון
5. כן. קרנות השתלמות שישתחררו בקרוב צריכים להיכנס לטובת המשכנתא ולכן צריכים לקחת אותן בחשבון. את הפנסיה של גיל 55 אין טעם לקחת בחשבון כי היא באמת רחוקה מאוד
6. לא. אלו כספים שצריכים להגיע מההון העצמי שלכם
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית זו הזדמנות טובה להודות לך על הידע שאתה חולק עמנו.
אנחנו זוג +3 מרוויחים 12K נטו עם הון עצמי של 680,000 ומעוניינים ברכישת בית (דירה ראשונה) שעלותו 1,600,000 .
אחד היתרונות המקלים הוא שלבית יש יחידת דיור מניבה (2000-2500 ש"ח בחודש)
אנחנו מעוניינים בהחזר חודשי שלא יעלה על 4500 ש"ח בחודש ללא קשר ליח' הדיור כמובן.
אנא עזרתך
שלום משה,
היעזרו בתמהילים המומלצים ל-700 אלף ובתמהיל המומלץ מחודש יוני.
בהצלחה
שלום לך איש המשכנתא,
רציתי להבין דבר בסיסי: מדוע בעת השוואה בין מסלול קל"צ למסלול קבועה כל 5 שנים, אנחנו לא לוקחים בחשבון את המדד?
למשל: אם נוסיף למסלול ק"צ כל 5 שנים בריבית 2.5% את המדד השנתי בגובה של למשל 3%, הרי הריבית האפקטיבית במסלול זה היא 5.5%.
אם לעומת זאת ניקח מסלול קל"צ בריבית 4.5% שלכאורה נראה גבוה, הרי שמסלול זה יותר טוב מהקודם.
בקיצור, אני לא מצליח להבין היכן מתבטא המדד בלוח הסילוקין של מסלול קבוע צמוד כל 5 שנים.
בתודה מראש,
אייל
שלום אייל,
בוודאי שיש התייחסות לכך.
תוכל לקרוא על כך עוד בפוסט הבא.
כמו כן, במחשבון המשכנתא בבלוג ניתן לחשב את הצמדת המדד.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
הצלחנו לגייס עוד קצת כסף כך שבקשת המשכנתא תעמוד על 850,000.
אנחנו מעוניינים במשכנתא סולידית ובטוחה ככל שניתן מכיוון שאין לנו צפי בגידול בהכנסות וכן לא צפויות להיפתח קרנות השתלמות בשווי של 150K.
אנחנו זוג צעיר עם ילד ובתכנון עוד ילד עם הכנסה ממוצעת שנעה בין 18,000-20000 נטו לחודש.
ההחזר המבוקש מבחינתנו הינו 4500 ₪. אנחנו יודעים שאולי לא מדובר במשכנתא הכי כלכלית, אבל מדובר במשכנתא יחסית בטוחה עבורנו.
התמהיל שקיבלנו מאחד הבנקים:
פריים: 275K ל-30 שנה בריבית של P-0.8.
קל"צ: 425K ל-19 שנה בריבית של 4.22%.
קל"צ: 150K ל-23 שנה בריבית של 4.45%.
ההחזר החודשי: 4558 ₪.
אשמח לקרוא מה דעתך ?
מעוניינים לסגור השבוע.
תודה רבה
שלום שגיב,
נראה בסדר,
בהצלחה
שלום .
באחד הבנקים הוצע לי על סכום של 420000 ₪
1. קבועה ל 20 שנה בסכום של 140000 ₪ בריבית 2.70 .
2. משיכה כל 5 שנים עד ל 30 שנה בסכום 142000 בריבית 2.01
3. פריים קרן על בסיס שפיצר ל 30 שנה בסכום של 138000 פריים 1.61 .
4. החזר של 1760 ₪
5. איך נראה לך התמהיל והאם הוא טוב מצפה לתשובה תודה
שלום וברכה,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אתה עושה ממש עבודת קודש ולמדתי המון בזכותך.
אני ובעלי רוצים לקחת משכנתא ואין לנו הרבה ידע ההצעות מכל הבנקים מבלבלות החלטנו להשתמש בשרותי חברת ייעוץ משכנתאות " משכנתא אובייקטיבית" שטוענת שהם מתחייבים להשיג את התמהיל הכי נכון והריביות הכי נמוכות בשוק היות והם בונים תמהיל מתאים לצרכיי ואז עושים מכרז בין כל הבנקים על הריביות
אני לא מכיר אף אחד שהשתמש ביועץ או בחברה הספציפית שאליה אני פונה ורציתי לשאול את דעתך האם כדאי לשלם סכום גבוהה ( 3500 ש"ח) בשביל יועץ או לעשות את העבודה בעצמנו והאם כדאי לסמוך עליהם שהם באמת עושים מכרז על הריביות ולא קומבינה עם הבנקים
בבקשה את עזרתך
תודה.
שלום,
אני לא מחווה דעתי על יועצים ספיציפים כאן בבלוג,
אם תרצו תוכלו להשאיר כאן פרטים ולקבל הצעה מיועצים שכן מוסמכים על ידי
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
משכורתי היא 5000₪ נטו עם הלוואות של 1500₪,אני מעוניין לקחת משכנתא
לקניית נכס בשווי של 650000₪ עם הון עצמי של 30% מתוך סכום זה כלומר ברשותי סכום של 200000₪ הון עצמי.
אשמח לדעת מה התמהיל האופטימלי בשבילי.
תודה.
שלום משה,
אין לי אפשרות לבנות תמהיל משכנתא לכל אחד.
היעזר בתמהילים המומלצים באתר.
קח בחשבון שלאור ההכנסה וההלוואה אתה חייב לקבל אישור עקרוני לפני שתתקדם עם חוזה.
שלום רב,
תחילה אני חייב לשבח את הבלוג שלך.
הקריאה בהחלט עזרה לי להבין רבות על משכנתא, התמהילים והמסלולים.
שאלתי נוגעת לנושא שלא הורחב כל כך בפוסטים שקראתי:
האם היית ממליץ על תמהיל משכנתא שונה עבור מישהו שיודע בתוך מספר שנים הוא יקבל סכום נכבד? האם היית ממליץ על החזר חודשי שונה?
לדוגמא:
התמהיל שהמלצת למשכנתא של מיליון שח בהחזר חודשי של עד 5500:
פריים – 333,000 ₪ – 25 שנה
משתנה כל חמש – 333,000 ₪ – 20 שנה
קל"צ – 334,000 ₪ – 19 שנה
כיצד היית משנה תמהיל זה אם היית מקבל תוך שלוש שנים 500,000 ₪?
והאם יש לכך איזו השפעה על ההחזר החודשי? (למשל לקחת החזר נמוך יותר בידיעה שהקרן תרד בעוד 3 שנים)
תודה מראש,
ויישר כח,
גלעד.
גלעד שלום,
הייתי לוקח בוליט + פריים וקלצ לתקופה קצרה
בהצלחה
תודה על התגובה,
אבל אני לא בטוח שהבנתי עד הסוף…
באיזה מסלול כדאי לקחת בוליט?
האם אתה מתכוון לתמהיל בסגנון הזה:
330,000 פריים ל 10 שנים
170,000 קלצ ל 10 שנים
500,000 בוליט ל 5 שנים – באיזה מסלול??
תודה מראש על ההכוונה,
גלעד.
זה קצת יותר מורכב,
אבל לדוג' הייתי מפצל את ההלוואה לבולט ל- 3 שנים בקבועה או קלצ ומחלק את השאר לפי השנים שניתן דרך ההחזר החודשי
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
קודם כל תודה על כל הסדר שאתה בעולם שיש כל כך הרבה אנשים שמבלבלים אותנו.
אני ובעלי די אובדי עצות , יש לנו מגרש לבניית דו משפחתי בישוב במרכז, את כל ההון שלנו שילמנו על המגרש והפיתוח. אין לנו כסף "מהבית" לבנייה ואנו נעזרים בבן משפחה שהסכים לתת לנו את הכסף הראשוני עד לבניית יסודות וקבלת המשכנתא ,בכוונתנו לבנות בית קטן יחסית (כ-140 מ"ר ) ואולי הכנה ליח' דיור האם המהלך הזה אפשרי ? הבנק יעביר את הכסף לבן המשפחה (שהקצה לנו עד 400 אלף ש"ח ) וכן מה התמהיל הנכון לקחת ,יש לנו 2 ילדים קטנים והכנסתנו היא בערך 13,000 ש"ח ביחד. אין לנו נכס נוסף (למעט המגרש) ואנו גרים כרגע בשכירות .נודה לעצתך.
שלום אורנה,
מאוד קשה לי להמליץ על תמהיל מבלי להכיר אתכם באופן אישי, כי באמת שלכל אחד מתאים תמהיל אחר.
הייתי ממליץ לכם להתחיל עם הפוסט של התמהיל המומלץ ומשם להתקדם ו/או להיעזר בגורם מקצועי
בהצלחה
שלום וברכה משכנתאמן , קודם כל תודה ענקית על הבלוג המדהים . זה דבר ענק שעוזר , שיהיה לך הצלחה גדולה בכל,
אני ואשתי משתכרים 10500 ( די יציב ) וביקשנו משכנתא 700000 , יש לנו אוטוטו 2 ילדים וההחזר צריך להיות עד 3000 , יש מצב שנרצה למכור ולקנות בעוד משהו כמו 5-10 שנים דירה במקום אחר .
האם תוכל לעזור לנו בתמהיל שנראה הכי משתלם ?
* איזה מסלול הכי עדיף לסלק מהר ( אם יש אפשרות כזו)
שוב תודה ענקית
שלום וברכה,
קשה לי לתת לכם תמהיל שיהיה מתאים לכם באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם באופן אישי ואני לא רוצה להטעות.
אני מציע את אחד מ- 2 הדברים:
1. לקחת איש מקצוע
2. להתחיל ללמוד את הנושא דרך התמהיל המומלץ ומשם לעשות את השינויים לפי הצרכים האישיים שלכם
בהצלחה
ראשית רב תודות על מידע רב העזר שאתה משתף ועוזר לכל מי שפונה להחלטות כה חשובות.
אנחנו לפני לקיחת משכנתא של 1,500,000 ₪
סכום הנכס 3,500,000
הכנסה 19,000 ₪
קיבלנו אישור עקרוני ואנו מחפשים את התמהיל הטוב ביותר.
ההחזר החודשי שאנו מבקשים לעצמנו הוא כ-5,000 לכל היותר 5,500.
נשמח אם תעזור לנו עם התמהיל והריביות המתאימים לנו על מנת שנוכל להתחיל לעבוד איתם מול הבנקים (ניסינו להשתמש בתמהילים שפרסמת אך הם עד מליון שקלים).
נשמח לעזרתך.
תודה
ארז
שלום ארז,
לצערי אין לי יכולת להתאים לך אישית תמהיל משכנתא ללא היכרות.
היעזרו בתמהיל המומלץ לשנת 2014,
כמו כן, מכיוון ומדובר בסכום גבוה, הייתי שוקל לקחת ייעוץ מקצועי.
בהצלחה
שלום מסטר
אנחנו קונים דרך קבוצת רכישה והריביות שהבנק מציע כליווי איך לומר – הפשע משתלם.
הבנתי שיש אפשרות להלוואת גישור/משכנתא על נכס קיים (של ההורים)
איך זה עובד ? איזה תכנית היית מציע לנו כך שנשלם מינימום החזר עד לסיום הבנייה – 1000 ש״ח מקס׳ ושנוכל למחזר מייד עם סיום הבנייה ?
תודה מראש
שרון
שרון שלום,
1. באפשרותכם לבדוק לקיחת משכנתא עבור הבית של ההורים.
2. על מנת שההחזר יהיה נמוך, שיקלו לבקש הלוואת גישור עד לסיום הבניה ואז תוכלו למחזר את המשכנתא למשכנתא רגילה
3. שימו לב, שייתכן שהריביות שיוצעו לכם עבור הדירה הקיימת יהיו יקרות ובנוסף שימו לב שאתם לא עוברים את ה- 50% עבור הדירה החדשה כי שתמחזרו את המשכנתא של ההורים לא תוכלו לקחת יותר מ- 50% מימון
בהצלחה
תודה
לא כל כך הבנתי.
המשכנתא שאנחנו צריכים היא 500k
נניח ואנחנו לוקחים משכנתא על הבית של ההורים
1. האם ניתן להעביר את השעבוד של המשכנתא על הדירה החדשה ?
2. האם הלוואת גישור מחייבת נכס קיים
3. מה עדיף ?
בקיצור אנחנו רוצים להמנע מלקחת את הליווי של בל״ל (הגנבים) מהי הדרך האופטימלית ואיך עושים את זה ?
תודה על התשובות והסבלנות
שרון
שרון שלום,
1. כן
2. לא
3. זה תלוי במספרים, נסה לחשב מה יוצא יותר זול בסיום התהליך של הבניה
בהצלחה
תודה
שאלה אחרונה:
עפ"י ניסיונך, האם משכנתא משעבוד נכס קיים אמורה להיות זהה מבחינת התנאים למשכנתא על נכס חדש ?
שלום שרון,
בד"כ התנאים מעט פחות טובים מהלוואה לרכישה.
בהצלחה
שלום רב וכל הכבוד על האתר שלך
אני בשלבי רכישת נכס ביישוב אורנית ביהודה ושומרון ומדובר בנכס שבנוי על קרקע שהייתה בהסדר נושים יחד עם עוד כ 300 מגרשים בשכונת צמרות באורנית . פרשה סבוכה שארכה כ 10 שנים . ורק לפני כ 5 שנים הגיעו לבסוף להסדר נושים שקיבל תוקף וניתן אור ירוק להתחיל בבניית השכונה. כיום השכונה ברובה בנויה והנכס שאני מתעתד לרכוש נסתיימה בנייתו לפני כ4 חודשים.
הקדמה זו באה להסביר את העובדה שהבנק היחיד שהסכים לאשר משכנתא בנכס הנל הינו בנק לאומי וגם לאחר הפעלת קשרים בהנהלת הבנק.
אין לי הרבה ברירות אלא לקבל את האחוזים שהם מציעים אך יש לי אפשרות לשינוי תמהיל . מדובר על 650000 שח ואנחנו בשנות החמישים לחיינו . הנכס נרכש ב 2 מיליון והמלצות הפקיד כדלקמן
אופציה ראשונה:
216.000 פריים מינוס חצי ל20 שנה
434.000 קלצ 4.49 אחוז
אופציה שניה
108.000 פריים מינוס חצי
108.000 צמוד מק"מ פלוס 0.5 ( 2.82=2.32+0.5 )
434.000 קל"צ 3.39
אופציה שלישית
216.000 צמוד מק"מ 2.64 אחוז לא צמוד מדד
434.000 קל"צ 3.99 אחוז
מה אתה אומר help !!
כל ההלוואות של הארבע מאות אלף הן ל 9 שנים והשאר (פריים ומקמ ) ל 20 שנה
שלום אריק,
האופציה השניה נראית טובה ביותר
בהצלחה
אוסיף ואומר שכל ההלוואות של הארבע מאות אלף הינם ל 9 שנים
שלום רב,
כקורא ותיק של האתר הבאמת מיוחד ואובייקטיבי זה, הגיעה גם שעתי לבקש את עזרתך והמלצותיך המועילות.
אנו בשלבי שידרוג של הדירה הקיימת לפי הנתונים הבאים:
1. שווי דירה קיימת: 2,100,000
2. שווי דירה שאנו מעונינים בה: 2,800,000 (מקבלן)
3. משכנתא מתוכננת: 500,000
5. הכנסה ברוטו של שני בני הזוג: 17K
6. החזר חודשי מתוכנן 3,000-4,000 ש"ח.
אשמח להמלצותיך והערותיך,
בברכה,
משה.
משה שלום,
קשה לי לייעץ באופן אישי ואתה צריך ייעוץ אישי.
בעיקרון תמיד כדאי לקחת 1/3 פריים (עדיף לתקופה ארוכה) ולשלב כמה שיותר קל"צ
בהצלחה
יש חוסר דיוק לגבי אבחנה בין ריבית לבין מדד.
על מסלול הפריים נאמר: "לא צמוד מדד ובכך חוסך לנו צבירת מדדים ו"זריקת כסף" מיותרת".
גם הריבית וגם המדד הם בסופו של דבר ריביות שעלינו לשלם. תשלום על ריבית הוא אותה זריקת כסף כמו תשלום על מדד (שבסופו של דבר זה אותה הריבית רק שמחושבת בצורה שונה).
בסופו של דבר מה שמעניין אותנו זה השפעה על החזר חודשי והשפעה על סך ההחזר, כאשר יש לקחת בחשבון צפי למדד וצפי לריבית ולשקלל את שניהם.
אשמח אם תוכל לדייק ולעמוד על ההבדלים בצורת החישוב של שניהם ועל ההשפעה של כל אחד מהם על ההחזר החודשי ועל סך ההחזר!
ושוב פעם תודה וכל הכבוד! (:
שלום משכנתאמן,
קראתי את הפוסט שלך בעיון רב וברור לי הרעיון של לפצל את ההלוואה לכמה מסלולים שונים כדי לפזר סיכונים.
אני עדיין לומד את הנושא ולא הייתי בבנקים עדיין, אז גובה הריביות בכל מסלול אינו ידוע לי, ולפני שאני מגיע אליהם רציתי לדעת למה אני אמור לצפות.
רציתי לשאול לגבי הריביות של המסלולים: קבועה צמודת מדד, קבועה לא צמודה, ומשתנה כל 5 שנים צמודה. קודם כל לפי מה שכתבת אני מבין שמסלולים שהם צמודי מדד כדאי לקחת לכמה שפחות שנים כדי להיפתר כמה שיותר מהר מקרן ההלוואה שטופחת עם הזמן. אם לא הבנתי נכון אשמח אם תתקן אותי.
לגבי הריביות, אני מסיק שאם משווים בין המסלולים הנ"ל, על המסלולים שהם צמודי מדד הבנק יבקש ריבית נמוכה יותר ממסלולים שאינם צמודי מדד (כמו קבועה לא צמודה), האם זה נכון?
במידה וכן, האם יש דרך לדעת מה כלכלי יותר, מסלול שהוא לא צמוד מדד, עם ריביות קבועות או משתנות כל מספר שנים, בהם גובה הריבית יהיה גבוה יותר לעומת מסלול שהוא צמוד מדד עם ריביות קבועות או משתנות שהריבית בהן תהיה נמוכה יותר?
כלומר השאלה מסתכמת בהאם ניתן לדעת אם עדיף לספוג את המדד על חשבון הריביות או ההפך (בהנחה שהמדד עולה ב- 1-3% בשנה)?
שאלה נוספת, כאשר אנו בוחרים תמהיל משכנתא כמו לדוגמא התמהיל שכתבת בפוסט, איך מתחלק ההחזר החודשי בין המסלולים? האם לפי מספר השנים שבחרתי וגובה ההחזר הכללי שלי?
בהמון המון תודה מראש!
שלום אבנר,
1. ריביות עדכניות תוכל למצוא במחשבון משכנתא
2. יש שינוי בכל מסלול בשל העבודה שאחד צמוד / אחד קבוע וכו' וכו'
3. לא הבנתי את השאלה השלישית
בהצלחה
שלום משכנתאמן ותודה רבה לך על המידע, העזרה ושיתוף הפעולה.
אני ובעלי מעוניינים לרכוש דירה בסכום של 760000 אלף ש"ח שמתוכם 230000 מגיעים מהון עצמי שלנו, משמע 530000 משכנתא. ההכנסה החודשית הממוצעת שלנו כרגע היא כ11 אלף שקלים כאשר היא עתידה לעלות בעזרת השם אך איתה גם ההוצאות כך שבחישוב שלנו אנו נוכל לעמוד בסכום השכירות ששילמנו עד כה ולהחזיר כ2000 עד 2500 ש"ח בחודש. אודה לך מאוד אם תוכל לומר לי מהו תמהיל המשכנתא האופטימלי עבורנו לפי ראייתך.
בתודה רבה מראש, רינת
רינת שלום,
קשה לי לייעץ לך באופן אישי כי אני לא מכיר אתכם באופן אישי ובשביל לבנות תמהיל משכנתא נכון יש צורך בהיכרות יותר עמוקה.
תוכלי להתרשם בתמהיל המומלץ או להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי משכנתאמן.
אני רוצה לקחת משכנתא על סך 200k
בלוח סילוקין של קרן שווה.
ואחד הבנקים הציע לי קרן שווה וריבית קבועה לא צמודה למדד של 2.74
מה אתה אומר על ההצעה?
ומה הטווח הריביות לקרן שווה קבועה?
שלום יובל,
זה נראה טוב ואני מניח שזה לתקופה קצרה
בהצלחה
היי משכנתאמן! קודם כל אני חייב להגיד שאני מאוד מעריך את עבודתך פה באתר אין ספק שאתה עושה שירות אדיר לרוב האזרחים במדינה, אז קבל ח"ח ותודה רבה!
הסיפור הוא כזה: לי ולאישתי הטרייה יש 590,000 ש"ח ואנו מתלבטים האם בשלב הנוכחי של החיים (מהיום ועד לעוד שנה וחצי ההכנסה המשותפת הצפויה נטו תהייה 13,000 ולאחר מכן תקפוץ ל 19,000-20,000 נטו) מה הכי נכון לעשות?
1. האם כדאי לקחת משכנתא ולרכוש דירה ששוויה 1.3 מיליון ? כמה בערך נשלם על המשכנתא הזו במצטבר?
2. האם עדיף להמתין עוד ולחסוך עד קבלת הון עצמי של 700-750 אלף בכדי לקנות דירה ב 1.5 מיליון?
3. באיזה מסלול משכנתא נוכח ההכנסות הצפויות שלנו לעתיד הקרוב מומלץ לנו לבחור? תודה!
שלום יוגב,
אתם במצב טוב יחסית, והשיקול הוא אצלכם.
תחשבו איזו דירה אתם מעדיפים ואם תבחרו בדירה היקרה תקחו הלוואת גישור על הסכום העתידי שאמור להכנס,
כמו כן תוכלו להתחייב להחזר גבוה יותר על בסיס הכנסה של 19 – 20 שאתם משתמשים בגרייס לטובת הורדת ההחזר בטווח הקצר
לגבי מסלולים ספציפיים אליכם, קשה לי מאוד לייעץ מרחוק והייתי ממליץ לכם לקחת ייעוץ מקצועי או ללמוד היטב את החומר
בהצלחה
היי משכנתאמן
עבודתך באתר ממש עבודת קודש. כל כך הרבה מידע. כל כך הרבה טיפים. שאפו.
אשתי ואני רכשנו דירה מקבלן . נתנו כבר תשלום ראשון של 7% ואוטוטו ניתן עוד 8% כשהבנין תמא 38ב' יהרס, מההון העצמי שלנו.
במסגרת התהליך שעברנו עם עצמנו חשבנו בהתחלה לקחת הלוואת גישור של כ800K על מנת להשאר בדרתנו כמה שניתן ורק אז למכור אותה.
הלוואת גישור ולא משכנתא מאחר וכנראה לא נצטרך להגדיל את המשכנתא שיש לנו כיום.
השבוע עלתה המחשבה שאנו רוצים להחזיק בדירה הנוכחית שלנו כדירה להשקעה.
לצורך כך בקשנו מבנק טפחות אישור עקרוני למשכנתא של 2.25M (מליון, אין טעות) לצורך כיסוי העלות של הבית כ2.79M.
השכר של שנינו לפחות 35K לחודש.
משכנתא נוכחית של כ185K עם החזר מגוחך של 730 ש"ח בערך.
את הדירה הנוכחית נוכל להשכיר בבוא העת בכ7500 ש"ח.
הבנק כבר נתן לנו אישור עקרוני עם החזר של כ8800 + ה730 שנותרו מהמשכנתא הישנה..
נשמח לשמוע ממך על התמהיל האידיאלי למשכנתא בגובה כזה ולהחזר בסכום דומה.
ברור לי שלא נוכל לקבל יותר מ33% על פריים.
שלום שחר,
זוהי משכנתא מורכבת וגדולה,
מציע לכם לקבל ייעוץ מקצועי בנושא זה, או ללכת לכיוון הכללי של התמהיל הבסיסי (תמהיל מומלץ)
בהצלחה
הי משכנתאמן,
ראשית אני רוצה להודות לך על תרומתך, האתר העולה ביחד עם חומר שעוזר לנו מאוד.
שנית: מזה שנתיים יש לי משכנתא במסלול קל"צ 5 שנים (נותרו 3) בריבית 3.45% \ מתואמת 3.505% עליה אני משלם 4K
בנוסף יש לי בלון בן שנתיים 480K בריבית 1.35% \ מתואמת 1.358% שפוקע בעוד חודש ולצערי לא ניתן להארכה.
אני חושב לקחת משכנתא עם גרייס 3 שנים (עד אשר המשכנתא תסתיים) מהי דעתך ?
מהו לדעתך התמהיל הטוב ביותר ע"מ לשלם כמה שפחות כאשר המיגבלה היא החזר חודשי של 5500 שח ?
תודה
גיא
גיא שלום,
אני לא בטוח שהבנק ימחזר בוליט לגרייס
בהצלחה
שלום גיא,
קודם כל תודה על האפשרות לכתוב לך, תשובותיך מאוד עוזרות.
הייתי רוצה לשאול את דעתך על תמהיל למשכנתא בסך 700,000 ש"ח. נרצה להחזיר גג 3500 ש"ח בחודש החזר התחלתי. בנוסף צפוי להיכנס סכום בגובה 350,000 ש"ח בערך עוד מספר שנים כך שנרצה אפשרות לפרוע:
234,500 ל-30 שנה במסלול פריים בריבית 1.1%
234,500 ל-25 שנה במסלול קל"צ בריבית 4.19%
231,000 ל-15 שנה במסלל משתנה כל5 שנים צמודה בריבית 1.67%
האם כדאי להחליף אץ המשתנה כל 5 לקבועה צמודה?
האם כדאי להוסיף מסלול אחד לכדי 4 ?
האם כדאי להאריך או לקצר את אחד המסלולים?
תודה, אני קצת מבולבלת אז תגובתך מאוד תעזור.
שלום מאי,
התמהיל נראה בסדר,
בגלל שאתם רוצים להחזיר בעוד כמה שנים סכום נכבד, לא הייתי משנה את המשתנה, אלא לוקח אותה עכשיו במחיר טוב ומחזיר אותה בעוד כמה שנים
בהצלחה
שלום, ותודה על האתר.
יש לי מספר שאלות בנוגע לתמהילים. עברתי על החומר והתמהילים הקודמים. אני חייב לספר שלי יש נטייה שונה מהכתוב והייתי שמח להבין איפה הקטצ'.
אני מוכן להשאר כל חיי עם משכנתא, לא חשוב לי שבטוטל אני מחזיר לבנק יותר, אלא שההחזר החודשי שלי נמוך, החזר חודשי נמוך יתן לי כל חיי רווחה כלכלית ואפשרות לקנית דירה גדולה יותר, מאשר לקמץ בגודל ההלוואה ולקצר את תקופת ההלואה, ולכן אני נוטה לכמה שיותר שנים והחזר כמה שיותר נמוך.
לגבי המט"ח, אתה יכול קצת להרחיב, מה היתרון הגדול שלו? אני לא מרוויח במטח אבל יכול לשים סכום להשקעה מניבה במט"ח (100-150K ש"ח), תשואה שנתית של בערך 6%. האם זה פותח לי את המסלול הזה?
נקודה נוספת, אני שוקל לבצע 100% בריבית קבועה לא צמודה, לאור הריבית המאד נמוכה המוצעת בזמן הנוכחי. אינפלציה יכולה מאד לשחוק את ההחזר והרמות בשוק הנוכחי הם מאד קיצוניות. דווקא המסלולים הצמודים נראים לי לא בטוחים, כי הריבית שהיא עולה טסה מאד מהר, ואם כן לקחת חלק בריבית משתנה, אולי דווקא שווה שהוא יהיה הקצר. איכשהו הכל פה הפוך ממה שהמלצת…. איפה אני טועה?
תודה מראש,
רן.
רן שלום,
1. אתה לא טועה, פשוט יש לנו השקפה כלכלית שונה אחד מן השני וזה בסדר גמור
2. אני נוטה למשכנתא קצרה יותר ולהחזרים גבוהים יותר, כי אני רוצה שבעוד כמה שנים שתבוא לשדרג תיוותר לך קרן קטנה יותר וזה אומר הון עצמי גבוה יותר
3. זה בסדר לקחת הכל בקל"צ, אבל קח בחשבון שאתה מוותר על ריביות ממש ממש נמוכות היום
(כמו הפריים) בשביל הביטחון העתידי
4. אם מאריכים את הקל"צ הריבית קופצת (בגלל השנים), אם לוקחים משתנה לאותם השנים עדיין מקבלים ריבית טובה.
לכן, אני מעדיף קבועות קצרות ומשתנות ארוכות, כמובן שזה מסכן את המשכנתא בל אם עושים זאת נכון ועם מחשבה עתידית, אז בסוף זה משתלם
בהצלחה
הי,
אני עומד לקראת מיחזור בלון ע"ס 484K, להלן התמהיל
– 160K פריים 20ש 0.9
– 164K קל"צ 12ש 3.5
– 160K ק"צ 10ש 1.95
סה"כ החזר חודשי: 3,593
סה"כ ריביות: 68,207
1. האם התמהיל נכון לדעתך ?
2. האם הריביות טובות לדעתך ?
תודה מראש
גיא
שלום גיא,
סביר וטוב,
בהצלחה
הי,
ראשית הבלוג הזה מדהים! ואתה תותח ענק!!!!! הידע שופע ומובן, ממש תודה!
הציעו לי:
הלואה של 450K
150K פריים – 0.9
והשאר 2.9 קבועה לא צמודה
אופציה נוספת: ריבית צמודת מדד+ 1%
ופריים -0.9
מה להעדיף, אם בכלל?
שלום מירי,
אם ההלוואה לטווח קצר (עד 10 שנים) הייתי בוחר באופציה השניה
בהצלחה
היי,
ראשית בלוג מדהים שנהנתי לקרוא כולל תגובות ודעות!
יש לי יתרת משכנתא (300 אש"ח) שמחולקת בתמהיל הבא:
1. כ-186 אש"ח במסלול פריים ל-9 שנים.
2. 60 אש"ח קבועה צמודה – מסתיימת בעוד 3 שנים
3. 57 אש"ח משתנה כל 5 שנים – מסתיימת בעוד 8 שנים.
אני לוקח משכנתא נוספת לרכישת בית נוסף להשקעה ע"ס 650 אש"ח.
כלומר, סה"כ המשכנתא הדרושה הינה 950 אש"ח כאשר ההחזר החודשי המתוכנן הינו כ- 7500 אש"ח.
במחשבוני משכנתא מדובר על 12 שנים אבל היועצת של הבנק אמרה שהיא לא נוגעת בתנאים של המשכנתא הקיימת אלא תחלק את יתרת ה-650 אש"ח ל- 20 שנה כדי שבהחזר החודשי אעמוד על 7500 אש"ח.
אמרתי לה שזה יגרום לי בעתיד לשלם קנסות ועמלות יציאה ויצאתי בתחושה שהיא מערבבת אותי.
מחר אני בפגישה איתה לאחר האישור העקרוני.
חשבתי לתומי שכדאי לאזן את כל המסלולים אצלי ל-12 שנה אבל אחרי שקראתי את המאמר אני מבין שעדיף את מסלול הפריים למשוך לעבר ה- 30.
כמו כן, אני מניח שהריבית הנמוכה תישאר בשנתיים עד השלוש שנים הקרובות.. וניתן לקבל במסלול ריבית קבועה לא צמודה סביב ה- 4%.
על פניו נראה שבטווח הרחוק משתלם (אינפלציה ממוצעת של 2% תוך שנתיים מביאה לנקודה הזו…)
אשמח להמלצתך.
שלום קובי,
1. אני הייתי פורס מחדש את כל המשכנתא ולא משאיר את הקיימת כפי שהיא
2. הקל"צ נראה משתלם לטווח הארוך אבל יהיה יקר יחסית לטווח הקצר
בהצלחה
היי,
אני לא רוצה לפרוס כדי לא לפגוע ב- 67% צמוד פריים במשכנתא הקודמת..
הציעה לי לבסוף היועצת לשמר את הקיים ואת החדש לחלק בתמהיל הבא:
1/3 פריים
1/3 קבוע צמוד בריבית של 1.6% ל-9 שנים
1/3 משתנה כל 5 שנים צמודה בריבית של 1/9
החזר חודשי עלה לקרוב ל- 9,000 אבל יכול להסתדר.
כאשר בעוד 3 שנים יורד ל- 1800 ש"ח מהמשכנתא ואז כנראה שאעשה מחזור
זה נראה לי בסדר גמור
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב,
ותודה על האתר הכל כך אינפורמטיבי.
יש לי מספר שאלות בנוגע לתמהילים. עברתי על החומר והתמהילים הקודמים. ושאלתי היא:
אנחנו זוג צעיר כבני שלושים פלוס ו…פלוס תינוק קטן שמשכורתינו הברוטו כ-13,000. יש בידינו הון אישי של 800,000-850,000 אלף שקל (50,000 כנראה ישארו בצד להוצאות נלוות של עו"ד, בולים וכו…) אנו מתעניינים בבית של 1,300,000 ולמשכנתא של 500,000 אלף שקל, מה התמהילהנכון ביותר בעינך אותו אתה יכול לייעץ לי, ככה שאנחנו מעדיפים שנסיים את המשכנתא כמה שיותר מהר ובלי הרבה סיכונים מיותרים?
ומצד שני מהו התמהיל אותו תוכל לייעץ לנו לתווך ארוך?
מודה לך על תשובתך
שלום איתי,
תמהיל משכנתא הוא מאוד אישי ולכן אני לא יכול לייעץ על בסיס הנתונים היבשים שמסרתם.
מציע לכם לקרוא היטב את התמהיל המומלץ ולשקול להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
רן בוקר טוב, ראשית רציתי להודות לך על תרומתך הנפלא ,השמח לקבל את עזרתך בנושא .
ברשותי שטח, ואנו בתחילתה של בניית בית ,לאחר סבב מאוד מעמיק בין הבנקים והתמקחויות על רביות ,רציתי לשאול אותך לגבי הרביות שקיבלתי האם הם טובות? ולגבי התמהיל האם בניתי אותו נכון ?
הסכום הנדרש הוא מליון ש"ח –
1. פריים-ע"ס 330 אלף – 25 שנה -בריבית של 0.85% -החזר חודשי 1221.40
2.צמודה למדד בריבית משתנה כל 5 שנים- ע"ס 330 אלף -25 שנה – בריבית של % 1.47 החזר חודשי 1315.14.
3.לא צמוד בריבית קבועה משכנתא יציבה -ע"ס 340 אלף -18 שנה , בריבית של 2.80%, החזר חודשי 2005.72 .
סה"כ החזר חודשי (ללא ביטוח) 4542.26 ש"ח
בשיחתי אם יועץ משכנתא נאמר לי שלאחר כל הסבב שנעשה יש לו את היכולת עוד לשפר משמעותית את המשכנתא ע"י כך שהוא משנה את התמהיל ,כלומר מקצר לי בשנים מבלי לגעת בריביות ובהחזר החודשי לי זה לא היה ניראה כל כך הגיוני , כי למיטב ידעתי ברגע שנוגעים בשנים הרביות עולות וגם ההחזר החדושי ? האם כדי לקחת יועץ ? השמח לקבל את דעתך בנושא לפני שאני סוגרת אם הבנק או אם יועץ.
שלום אתי,
ההצעה נראית בסדר גמור.
יחד עם זאת, הייתי בודק למה מתכוון היועץ והאם הוא יכול להבטיח לך הישארות באותה רמת סיכון + חיסכון כספי,
חשוב מאוד שלא תסגרו עד שהוא מוכיח לך שהוא באמת חוסך, כי גם לי זה לא נראה הגיוני לחסוך כאן ללא הורדת ריביות
בהצלחה
שלום,
אנו צריכים משכנתא של 300,000 על 20% מהנכס.
מעוניינים בהחזר חודשי בסביבות ה-3000 לחודש.
איך התמהילים הבאים?איזה עדיף? מציע תמהיל אחר?
תמהיל 1:
300,000: קל"צ ל-9 שנים בריבית של 2.33
החזר חודשי – 3,080
תמהיל 2:
250,000:קל"צ ל-7.5 שנים בריבית של 2.08
50,000: פריים מינוס 0.9
החזר חודשי – 3,180
תודה מראש!
שלום יוסף,
אני אוהב את השני יותר
בהצלחה
שלום שוטטתי קצת באתר וממש התלהבתי. משיחה עם מספר בנקאים לא נראה לי שיש הרבה שמבינים.
שאלתי היא
קיבלתי הצעה למשכנתא מבנק טפחות 800000 ש"ח הכל ל 25 שנה
א. 250,000 ש"ח פריים -87 (כיום יוצא 0.88% ריבית)
ב. 300,000 ש"ח קבועה לא צמודה 3.4%
ג. 250,000 ש"ח משתנה 5 אג"ח לא צמוד 2.78%
בנוסף יש לי כבר משכנתא שיתרתה כיום 627,000 ש"ח
א. 164,000 נותר 6 שנים קבועה לא צמודה 4.94% עמלת יציאה 8300 ש"ח
ב. 383,000 ש"ח פריים -0.95 נותר 26 שנה
ג. 64,663 ש"ח משתנה ע.גיוס מערכת צמוד מדד 1,2.5,5 שנים נותר 21 שנה
הבנתי שהרביות שקיבלתי טובות אם אני יתאמץ וירוץ בין בנקים אולי ישפרו לי עוד קצת. לא נראה לי שזה כזה משמעותי .
סה"כ ההחזר על שני המשכנתאות כ8000 ש"ח בחודש
שאלתי היא מישהו טען לי בתוקף שכדאי לי מאוד למחזר את חלק א. בהלואה הקיימת שזה ה164,000 מכיון שזה רק ל6 שנים שההחזר החודשי על חלק זה מאוד גבוה 2600 ש"ח
הוא טעון שאם אני ימחזר את זה (מלבד שאקבל ריבית נמוכה לא זה השיקול כי זה מתקזז פחות או יותר עם הקנס) ויקח את זה גם ללמעלה מ20 יהיה לי הרבה יותר כסף להחזר חודשי ואז אקצר את כל המשכנתאות יחד מ25 שנה נניח ל 22 שנה (סתם אני תוקע מספר) ופה ארוויח הרבה כסף .
ניסיתי לחשב את זה במחשבונים השונים והסתבכתי מכיון שיש פה איזה בלוף ודאי שזה מקצר לי את השנים אבל זה כיון שההחזר הוא 8000 ש"ח ל20 שנה וכאן אחרי 6 שנים כבר יורד מ8000 ש"ח 2600 ש"ח ואז בעצם אני יכול למחזר עוד הפעם את השאר.
בקיצור השאלה היא אדם שלוקח עכשיו משכנתא האם זה לא נכון לקחת חלק לקצת שנים וחלק להרבה ועדיף לפרוס את הכל בשווה למינמום שנים האפשרי ? או שזה לא משנה בסוף זה מתקזז ?
שלום גולי,
זו שאלה של צורך,
אם יש צורך להחזיר "רק" 5500 לטווח הארך אז כדאי להישאר במצב הקיים,
אם אין צורך ויש אפשרות להחזיר 8000 ש"ח בטווח הארוך אז כן הייתי ממחזר ומאזן
בהצלחה
שלום משכנתא מן,
בתמהיל שלך הצעת והמלצת על מסלול שלישי ריבית משתנה צמודה למדד לא עדיף ריבית משתנה לא צמודה למדד?
תודה רבה על העזרה,
רם.
רם שלום,
זה מאוד תלוי שתקופת ההלוואה (שתישאר בפועל),
לטווחים קצרים אני מעדיף צמודות ולארוכים לא צמודות
בהצלחה
אתה יכול להגדיר מה זה תקופה קצרה ותקופה ארוכה מבחינתך?
קצר עד 10 שנים וארוך מעל ל- 10 שנים
סליחה שאני משגע אותך אבל יצאתי קצת מבולבל…
בתמהיל נתת דוגמא:
320,000 ₪
ריבית משתנה צמודת מדד עם נק' יציאה כל 5 שנים
לתקופה של 20 שנה
ופה אתה אומר שעד 10 אתה מעדיף צמוד למדד ומעל 10 לא צמוד מדד
זה לא מסתדר לי עם ההמלצה שלך…
תודה רבה על העזרה וסליחה שוב, 🙂
רם.
רם שלום,
אני נותן הרבה דוגמאות וחלקן ניתנו לפני שנתיים ויותר ועל כן לא הייתי מתייחס לפוסטים שנרשמו בעבר הרחוק אלא רק לעכשוויים
בהצלחה
בראש ובראשונה אברך אותך על עבודת הקודש שאתה עושה, בתור אלא מבינה גדולה במשכנתאות הצלחתי להבין נקודות חשובות, אך עדיין אינני יודעת אם המסלול שהציעו לי הוא טוב עבורי, לכן אודה לעזרתך.
הכנסות נטו שלי ושל בן זוגי 13,000 שח
870 אלף שח משכנתא, כשמתחלקת כך:
1. 290 אלף שח פריים -0.7, כלומר 1.05% למשך 25 שנים
2. 290 אלף שח משתנה כל 5 שנים לא צמודה 3.33% למשך 25 שנים
3. 145 אלף שח קבועה צמודה 2.99% למשך 25 שנים
4. 145 אלף שח קבועה לא צמודה 4.75% למשך 25 שנים
האם המסלול מתאים לנו?
הבנק דיבר איתנו על החזר של כ4050 שח, האם יעלה במהלך השנים?
האם כדאי לבקש משכנתא למספר יותר גדול של שנים? 25? 30?
תודה רבה על עזרתך!
שלום שירן,
אני חושב שהריביות גבוהות וגם התמהיל לא מושלם (הרבה ריביות משתנות)
הייתי עושה שיעורי בית מקיפים או פונה לייעוץ מקצועי
בהצלחה
לאחר משא ומתן עם הבנק הגענו להצעה של
290 אש״ח פריים למשך 25 שנים בריבית של -0.60
580 אש״ח קבועה לא צמודה למשך 25 שנים בריבית של 3.91
מסלול די סולידי… מה דעתך???
שלום שירן,
הרבה הרבה יותר טוב,
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
לפני כשנה רכשתי בזכות האתר הזה דירה ב 290K בשביל זה לקחתי משכנתא של 150K,הייתי משלם 1700 ש"ח לחודש. נכון להיום נשארו מהמשכנתא כ 75K (הכנסתי כסף שהשתחרר לטובת המשכנתא) והדירה שווה היום כ 350K. הדירה מושכרת ב 1800 ש"ח. ובגלל שהכנסתי כסף לטובת המשכנתא אני משלם היום כ 1000 ש"ח בחודש משכנתא.
אני משכיר דירה גדולה יותר ב 2000 ובא אני גר. שכר נטו שלי כ – 10000.
ברצוני לקנות דירה נוספת למגורים (הדירה הראשונה משמשת להשקעה) במחיר 430K דירה שהשווי שלה כ 480K ויש לי שנתיים למכור את הדירה הראשונה בשביל לא לשלם מס. ולעזוב את הדירה שאני משכיר. יש לי הון עצמי של כ 60000.
דיברתי עם הבנק ואני יכול לקבל הלוואה בשביל הון התחלתי של כ 30%. נותנים לי 50000 אלף לחמש שנים בריבית של P+0.6 תשלום של 880 שח לחודש
וחמישים אלף נוספים לחמש שנים בריבית P+0.75 תשלום גם של 880 ש"ח לחודש
ניתן גם לקחת ל 7 שנים אבל אז הריבית תגדל ב 0.2%
בנוסף אני צריך גם 300K משכנתא. בגלל שאני חייב למכור את הדירה הראשונה תוך שנתיים וגם כי כספים מהעבודה סדר גודל של 60K יהיו זמינים עוד כ 4 שנים צריך מסלול (לא פריים) שבו אוכל לסגור בלי לשלם קנסות גדולים.
חשבתי על המסלול הבא.
1. 100K ל 20 שנה בריבית P-0.75 החזר חודשי 450 ש"ח
2. 200K ל 15 שנה במסלול משתנה כל 5 צמוד מדד בריבית %2 החזר חודשי 1300ש"ח
כאשר הרעיון להחזיר את 200K או את ה 100K כשמוכר את הדירה הראשונה בלי תשלום קנס גדול מדי.
1. מה דעתך על הראיון בכללי?
2. מה דעתך על המסלולים?
3. מה דעתך על הריביות?
4. אני רוצה עוד כשנתיים לקנות דירת עמידר ב 150-170K כאשר השווי של הדירה כ 350K אבל אסור להשכיר ולמכור 5 שנים. האם המהלך כדאי? אם כן מה עדיף לעשות להתחיל עם ה 200K להכניס לטובת המשכנתא במסלול המשתנה כל 5 או ההלוואות במסלול הפריים?
תודה
מצטער אם ארוך מדי
שלום אולג,
1. הרעיון נראה טוב
2. המסלולים טובים להחזר מוקדם, אבל היום חובה גם לקחת 1/3 מהמשכנתא בריבית קבועה
3. הריביות סבירות (אפשר גם פחות)
4. זה קצת מורכב ואישי ולכן מעדיף לא להגיב על שאלה זו
בהצלחה
היי, אנחנו זוג ללא ילדים כרגע ורכשנו דירה בסך 1180000 ש"ח
צריכים משכנתא של 800 אש"ח
מעוניינים בהחזר חודשי של כ5000 ש"ח.
היינו בבנק אחד לבנתיים והציעו לנו לקחת כשליש בפריים והשאר קל"צ.
כששאלתי למה לא כדאי משתנה כל 5 הבנקאית טענה שמכיוון שהריבית נמוכה כיום הסיכוי לשלם קנס על הקל"צ קלוש ולכן המשתנה כל 5 לא כדאית.
האם היא צודקת?
אתה יכול להמליץ על תמהיל?
תודה
שלום יוגב,
אם הדירה היא לטווח ארוך אז זה בהחלט מומלץ,
העניין שבדרך כלל דירות ראשונות נמכרות תוך מספר שנים ואז ממחזרים את המשכנתא ויצא ששילמתם בשנים היקרות יקר ולא נהניתם מפירות הקל"צ
בהצלחה
שלום,
1) האם קיים בשוק מוצר של קל"צ אם נקודות יציאה קבועות מראש שבהן אין קנס או שהוא נמוך יותר (האם ניתן להתמקח עם הבנק על דבר כזה או שזה מוכתב על ידי רגולטור)?
2)לאיזה תקופות מומלץ לקחת הלוואה במסלולים צמודי מדד?
3)היות וכיום הריביות נמוכות האם בכל זאת מומלץ ללכת על מסלולים "משתנים" או עדיף להגדיל את החלק ה-"לא צמוד מדד" בתמהיל?
4) במידה ואני יודע שאני ארצה לעשות שינויים במשכנתא במהלך השנים (קרנות השתלמות שייפרעו, משכורות עתידית נוספת של בן.בת הזוג, יכולת להגדיל את תקציב הדיור בתקציב החודשי, וכו…) איזה תמהיל יותר נכון לגבי ובאיזה מסלולים אהיה פחות חשוף לקנסות?
תודה רבה
שלום מיכאל,
1. אני לא מכיר מוצר כזה
2. עד 10 שנים
3. כדאי להתמקד בריביות קבועות
4. מציע לבנות תמהיל שיתחשב בנסיבות, אם השינויים הם רבים מציע להתייעץ עם איש מקצוע על מנת לבנות תמהיל שיפתור לכם את השינויים הקרובים
בהצלחה
יש לי שאלה לגבי משכנתא לדירה להשקעה שאותה מתכוונים לקנות ואז למכור תוך שנה-שלוש.
קיבלנו שני תמהילים:
1. הון עצמי של 163K ומשכנתא של 487K
החזר חודשי של 2454 שח, סה"כ ריבית 93K
צמוד מדד, ריבית משתנה – 201K ל30 שנים
לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר – 121K ל30 שנים
לא צמוד, ריבית קבועה, שפיצר – 165K ל12 שנים
סה"כ מה שמעניין אותנו זו הריבית הקבועה שאותה נשלם לא משנה מתי מכסים את המשכנתא. הריבית המשתנה פחות משנה לנו כי מתכוונים למכור בחמש שנים הקרובות.
2. עם הון עצמי של 250K ומשכנתא של 400K.
החזר חודשי של 2378 ש"ח, סה"כ ריבית 60.4K
צמוד מדד, ריבית משתנה – 165K ל20 שנים
לא צמוד, ריבית פריים, שפיצר – 100K ל20 שנים
לא צמוד, ריבית קבועה, שפיצר – 135K ל12 שנים
קראתי את הכתבה שלך ונראה שהמשכנתא דומה להמלצות שלך.
האם יכול להיות תמהיל טוב יותר?
שלום אלכסנדרה,
2 ההצעות נראות בסדר,
השניה טובה יותר כי היא יותר קצרה
בהצלחה
שלום רב.
ראשית כמובן תודה ענקית על החסד שאתה עושה כאן.
אני בטוח שכבר חסכת לאנשים בכללי כמה מיליארדי שקלים…
אודה לך אם תחוה דעתך על ההצעה שקיבלתי היום
סכום 650K
פריים 214K מינוס% 0.5 ל30 שנה
קל"צ 436K ב3.58% ל20 שנה
לפי המחשבון פה זה 3,249 לחודש
אני מעדיף להקטין את התשלום החודשי למינימלי האפשרי – יש לי מה למצוא יותר טוב?
אגב , הייתי ב4 בנקים לפני חודש אבל עכשיו נראה שכולם הקפיצו בערך בשני עשיריות את הריבית קל"צ. זה נכון?
שלום דוד,
1. התמהיל נראה סביר
2. הריביות אכן עלו
בהצלחה
שלום,
האם הפוסט רלוונטי לשנת 2015? ובפרט מה לגבי המסלול של "ריבית משתנה לא צמודה" (שהוספת מאוחר יותר והקדשת לו פוסט נפרד)?
תודה, לירן
שלום לירן,
העקרונות בגישה לבניית תמהיל משכנתא נכונים גם היום
אך התמהילים המופיעים בפוסט כמובן שלא בהכרח רלוונטיים לתקופה ולצרכים שלך
בהצלחה
שלום,
בספטמבר 13 לקחנו אני ואישתי משכנתא לפי המסלולים הבאים – :
1. 262,000 P-1 – יתרה 245,900
2. 153,000 משתנה כל 5 שנים צמודה – ריבית 1.49 – יתרה 140,766
3. 380,000 קבועה לא צמודה 4.4% יתרה 359,000
הכל ל20 שנה.
האם במצב שלש היום כדאי\אפשר לעשות שינוי במסלולים?
תודה רבה!
שלום תמיר,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
היי
אנחנו מתכוונים לקחת משכנתא של 990000 ₪ ואלו הריביות שקיבלנו:
330000 p -0.9
330000 קל"צ 3.95%
משתנה צמודה כל 5 שנים 1.75%
רציתי לדעת אם לדעתך התמהיל טוב? ואם אפשר לקבל ריביות נמוכות יותר?
תודה רבה
שלום מקסים,
נראה סביר
בהצלחה
היי,
אנו זוג + 1 (ואחד בדרך).
הכנסה נטו של 14K, יש לנו זכאות למשכנתא ממשרד השיכון של כ- 125K.
שווי הנכס: 680,000 ₪. יש ברשותנו כ- 180,000 הון עצמי.
מה תמהיל המשכנתא המומלץ עבורנו? אנו יכולים להחזיר עד 3,500 ₪ כאשר העדיפות בשנים הקרובות החזר מעט יותר נמוך כדי לסיים הלוואות אחרות (לימודים וכו').
טרם התחלנו בסקר מול הבנקים ולכן נשמח גם לשמוע לאיזה כיוון לשאוף מבחינת ריביות (מה הטווחים שכדאי לכוון אליהם)?
תודה רבה!!
שלום וברכה,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
בהצלחה
הי משכנתאמן,
אנו זוג צעיר ללא ילדים. אנו עתידים לרכוש דירה על סך 850000 ולקחת משכנתא על סך 510000.
כרגע אנחנו אחרי סקר שוק ראשוני בבנקים וצריכים להחליט על התמהיל המתאים לנו.
בגדול ההתלבטות היא בין שני מסלולים:
א. 170000 פריים -0.9 ל 30 שנה
170000 משתנה כל 5 30 שנה2.56%
170000 קלצ 25 שנה %3.99
ב. 170000 פריים -0.9 ל 30 שנה
170000 קבועה צמודה 2.5% ל 20שנה
170000 משתנה כל 5 3.1 ל 30 שנה
אשמח אם תיתן דעתך בנושא….
שלום אלכס,
התמהיל עליון נראה טוב יותר
בהצלחה
למשכנתא מן שלום
אני קונה דירה ב1600000 ואני צריך לקחת משכנתא בגובה 700000 ש"ח
גובה המשכורות שלנו 17000 על איזה תמהיל תוכל לנמליץ לנו?
תודה
שלום אבישי,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום
אני צריך לקחת משכנתא בסכום של 600000.
יש לי קרן השתלמות בסה"כ כ 100000, שאני יכול לקחת הלוואת גישור ואחזיר כ 1300 שקל בחודש לשבע שנים.
יש לי אופציה לקחת הלוואה בסכום של 100000 שקל עם ריבית קבועה של 2.4% למשך עשר שנים, עוד כ850 שקל בחודש.
זה משאיר לי 400000 שקל משכנתא.
מה עדיף? לקחת הלוואות או להעלות את סכום המשכנתא?
שלום משה,
זה תלוי בהחזר החודשי על המשכנתא,
תנסה סימולציה עם ההלוואות האלו וללא ההלוואות האלו ותבדוק מה יותר משתלם
בהצלחה
הי משכנתאמן,
שוב תודה ענקית על אתר מעולה!!
רציתי לשאול, נניח שהגעתי לתמהיל ה"נכון" עבורי:
קל"צ ל ~15 שנה – 375K
פריים ל ~25 שנה – 250K
צמודה משתנה כל 5 ל 10 שנים 125K (מתכנן לסגור בתחנה הראשונה).
כרגע אני מקבל מבנקים שונים הצעות שונות על מספר השנים בכל מסלול (למשל 12 או 15 על הקל"צ) וכמובן ריביות שונות למסלולים שונים (לאומי מוריד בקל"צ ומעלה בפריים וטפחות להיפך).
איך אני יכול להשוות בין ההצעות מעבר ללהכניס אותן למחשבון ולבדוק איפה סך ההחזרים הוא הכי נמוך?
תודה
שלום שמוליק,
לא רואה הרבה אפשרויות אחרות מאשר להכניס אותן למחשבון ולעשות בדיקה…
בהצלחה
היי משכנתאמן,
עברתי על מספר אתרים בקשר למשכנתא, ותדע שממש אהבתי את ההסברים הקצרים והקולעים שלך !
בנושא אחר, אשמח לשמוע את דעתך על התמהיל משכנתא הבא:
סה"כ משכנתא – 1,090,000, החזר חודשי רצוי – 5,500
פריים 30 שנה – 1/3 מהסכום – P-0.9
קל"צ 15 שנה – 1/3 מהסכום – 3.25%
משתנה 5 שנים צמודה ל – 20 שנה – 1/3 מהסכום – 2.15% (עוגן + 2%)
זו הצעה שקיבלתי, לפני מיקוח. אבל אני שואל למעשה על התמהיל ומתלבט לשנות אותו ל –
קל"צ 20 שנה – 1/2 מהסכום
משתנה 5 שנים צמודה ל – 15 שנה – 16% מהסכום
אשמח לדעתך
שלום דניאל,
שתי האופציות סבירות
בהצלחה
שלום
אנו זוג + ילד, הכנסה של 13K
שווי הנכס:910,000
משכנתא (70%) – 637,000
212,000 (33%) פריים – P-0.85
60,000 משתנה ל 5 ש' לא צמוד – 3
100,000 קל"צ ל-10 ש' – 3
125,000 – קל"צ ל-13 ש' – 3.2
140,000 – קל"צ ל-14 ש' – 3.4
החזר חודשי – 4022.8
האם ניתן לשפר את הריביות ובכמה?
האם התמהיל הנ"ל מומלץ או לשפרו?
תודה
שלום יחיאל,
התמהיל נחמד, הייתי עושה סיבוב ריביות שוב
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה ענקית על האתר הנפלא ובמיוחד על התשובה המחכימה
עשיתי סיבוב נוסף בבנקים והגעתי להצעה המשופרת:
212,000 (33%) פריים – P-0.9
60,000 משתנה ל 5 ש' לא צמוד –2.9
100,000 קל"צ ל-10 ש' – 2.9
125,000 – קל"צ ל-13 ש' – 3.1
140,000 – קל"צ ל-14 ש' – 3.3
האם מיציתי ?
כמו כן האם יעזןר לדעתך להגדיל במידת מה את המשתנה ע"ח הקל"צ ?
(התוכנית היא לפרוע את המשתנה בתחנה הבאה בעוד 5 שנים).
בנוסף האם כדאי לקצר את הפריים מ -30 ש' ל – 25 ש' ע"מ לחסוך 4000 ₪ ריביות ?
הרבה תודות.
1. כן, במידה ואתם מחזירים את החלק של המשתנה
2. לא משמעותי, אלא אם כן זה לא ישפיע עליכם בכלל בהחזר החודשי
בהצלחה
שוב תודה על האתר הנפלא
בקשר לריביות נראה לך שמיציתי את המקסימום שאפשר?
נראה סביר
בהצלחה
שלום אנחנו זוג צעיר, מחפשים דירה ראשונה שתהיה למגורים וגם פוטנציאל השקעה במרכז. ההון שלנו 500K והדירות שאנחנו מעונינים בהם שוות בערך 1.7M כלומר 1.2 משכנתא.
ההכנסה שלנו היא 23K נטו.
מה אתה ממליץ ?
שלום אייל,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום רב אשמח לקבל את עצתך,
אנחנו לוקחים משכנתא על סך 1150000 ש"ח. ברצוננו להחזיר סביב ה 4700 ש"ח לחודש כך שכולל ביטוחים אנחנו נגיע ל5 K.
אני צופה שתוך חמש שנים אנחנו נעשה קפיצה גדולה בהכנסות שלנו.
הבנקים שפנינו אליהם הציעו לנו את שלושת המסלולים המסרותיים שהם מציעים בדכ.
לא צמוד בריבית משתנה
לא צמודה ברבית משתנה כל חמש שנים
צמוד למדד בריבית קבועה
אשמח אהיה לקבל את עצתך המלומדת מהו הצמהיל הכי אופטמלי
קובי
המסלול הראשון 0.8
השני 2.89
השלישי 2.86
שלום קובי,
לא ציינת התקופות של כל מסלול כך שקשה לי לחוות דעה על הריביות שקיבלת
בהצלחה
אם המשכנתא שלי מורכבת מ- 90% פריים, אני אוכל למחזר ולהשאיר את זה באותו תמהיל?
שלום נתן,
במחזור משכנתא ניתן לשמור את אחוז הפריים המקורי
בהצלחה
שלום משכנתאמן
אני קורא הרבה את הבלוג שלך ומוצא אותי מאוד יעיל ומועיל אז תודה רבה
שאלתי
אני משחק קצת עם מחשבון המשכנתא ורוצה לדעת אם הבנתי נכון את הנושא
האם ייתכן שאם לוקחים משכנתא של 1000000 ש"ח בריבית קבועה ל 30 שנה ההחזר יהיה בקירוב 1850000 ש"ח
מול תמהיל שהמלצת באחוזים הכלליים והמסלולים השונים יכול לרדת ל1300000 ש"ח בקירוב
האם הפער הזה הגיוני ?
תודה
שלום דורון,
לא יודע לפי איזה אחוזים חישבת וכו'
אבל כן, זה הגיוני
בצהלחה
שלום משכנתאמן
אנחנו זוג צעיר שרוצים לקנות דירה קטנה וחצודה ב 620000
יש לנו הון עצמי של 25% (155000) וקיבלנו אישור מהבנק על 75% (465000)
קראנו המון ושאלנו המון לגבי איזה תמהיל משכנתא הכי טוב בשביליינו
והגענו לסמכנה שנחל את זה כך : שליש ראשון מתחלק ל 2 , החלק הראשון בקבועה צמודה והחלק השני בקבועה לא צמודה , השליש השני פריים , והשליש השלישי משתנה כל 5 שנים
מה אתה אומר על תמהיל כזה לזוג צעיר בתחילת דרכו שתקציבו מחושב עד השקל האחרון ?
אשמח לקבל חוות דעת ותודה רבה מראש