קיפאון בענף הנדל״ן – האם כדאי לקנות דירה או להמתין?

אחת למספר חודשים אני מעלה לדיון את השאלה החשוב שבכותרת, כמובן שאני תמיד אומר שהדעה שאני מציג כאן היא דעה עצמאית שלי והיא לא מבוססת על מחקר אמפירי כלשהו ולכן אני לא ממליץ לקחת את דבריי כמובן מאליו, אלא רק לקרוא דעה נוספת של מישהו שחווה כמה דברים בעולם הנדל"ן אבל כנראה חש בבלבול בתקופה האחרונה בדיוק כמוכם.

כשבוחנים את השאלה הזו צריך להסתכל על כמה קהלים בצורה נפרדת, לא כל קהל דומה למשנהו ולכן צריך לדעתי לנתח כל קהל בנפרד.

אז האם זה הזמן לקנות דירה או לא? האם השינויים שהתבצעו בשוק כבר הבשילו לרכישת דירה? כל זאת ועוד בפוסט הבא.

רוכשי דירה ראשונה הזכאים להשתתף בהגרלות המחיר למשתכן

על אף הביקורות הרבות על מחיר למשתכן, אני עדיין חושב שהיתרונות עולים על החסרונות ולכן אני ממליץ בחום למי שזכאי להמתין לזכות בדירה במחיר למשתכן ולא לקנות בשוק החופשי.

ההנחה המתקבלת במחיר למשתכן היא הנחה גדולה ומשמעותית ולכן אני חושב שזה חכם להמתין לזכות בהגרלה (במיוחד בקצב שיווק ההגרלות הגדול בחודשים האחרונים).

יחד עם זאת, חשוב לבחור בחכמה את המקומות בהם אתם מנסים לזכות ואת הפרויקטים הספציפיים אותם אתם בוחנים. כמו כן, גם מי שזכה ורואה שזה לא מתאים לו (לאחר שהוא מגלה את כל הפרטים שלפני זה היו חסרים לו) כדאי לו לוותר ולעבור להגרלה הבאה.

רוכשי דירה ראשונה שלא זכאים להשתתף בהגרלות המחיר למשתכן

אני מניח שישנם זוגות או יחידים שאמנם רוכשים את דירתם היחידה אבל לא זכאים להשתתף בהגרלות של המחיר למשתכן והם נמצאים לדעתי בבעיה יותר גדולה.

כי מצד אחד אין להם דירה והעבר לימד אותם שהמחירים רק עולים ומצד שני אנו רואים ניצנים של עצירה בכמות העסקאות בשוק ואולי אף ירידות מחירים – ויש בהחלט מצב שזה יימשך בשנים הקרובות.

לקהל יעד זה אני מציע להמתין בסבלנות מספר חודשים ולבדוק לאן נושבת הרוח, אם תראו שהמחירים מתהפכים אז אולי זה יהיה חכם לתת להם עוד קצת זמן לרדת.

במידה ואתם רואים שהמחירים די סטטיים ולא נעים לכיוון חד משמעי, אני מאמין שעם חיפוש נכון והמתנה לדירה המיוחלת אתם בהחלט תמצאו דירה שהייתה קצת יותר יקרה לפני כמה חודשים והיום תוכלו לקנות אותו בכמה שקלים פחות.

משפרי / משדרגי דיור

למי שמשדרג דירה זה פחות משנה האם המחירים עולים או יורדים כי השינוי גם ככה לא ענק (מדובר בסך הכל על התוספת בין הדירה הקיימת לנרכשת).

ולכן, אני ממשיך בדעתי שמי שצריך לשדרג דירה כי הוא רוצה דירה גדולה יותר או מעוניין להחליף אזור מגורים וכו' שפשוט יעשה את זה ולא ימתין יותר מדי לירידת מחירים (כי אם היא תגיע, היא גם תפגע במחיר של הדירה הקיימת שלו).

מה שכן אני ממליץ עכשיו לאור הקיפאון היחסי בשוק הדירות, הוא קודם כל למכור את הדירה הקיימת ורק אחר כך לקנות את הדירה החדשה (בשנים האחרונות אם הייתם עושים הפוך, כלומר קודם כל קונים ורק אחר כך מוכרים, הייתם כנראה מרוויחים כמה שקלים מכיוון שמחיר הנכס שלכם היה ממשיך לעלות. כיום אתם יכולים להגיע למצב שלא יהיו יותר מדי קופצים על הדירה שלכם ואתם מסתכנים מאוד אם אתם קונים לפני שאתם מוכרים).

משקיעים

לדעתי דירה להשקעה היא כבר לא ההשקעה הכי נבונה ברמת המחירים האלו ולכן לא הייתי ממליץ לתור ולחפש דירה להשקעה.

יחד עם זאת, אם ישנם משקיעים שמעוניינים להשקיע לטווח ארוך (עשרות שנים וכו') ובעצם באמת רוצים "דירה לפנסיה" , יש מצב שבקיפאון היחסי היום, ייתכן ותמצאו דירות במחירים יחסית זולים ובהחלט יש מקום עכשיו למציאות.

אם נסכם את קהל היעד הזה, הייתי אומר שאני לא ממליץ לקנות דירה להשקעה היום, אבל אם מדובר במשקיעים ארוכי טווח שמוצאים דירה יחסית זולה הייתי שוקל את הרכישה (כלומר, לא כאלה שמחפשים לעשות את הרווח הגדול מעליה עתידית במחיר, אלא מתשואה של שכר הדירה לאורך שנים)

לסיכום,
אני אישית חושב מצד אחד שהמחירים עדיין גבוהים (גם אם ירדו ב-5%), אך מצד שני אני לא רואה ירידות מחירים גדולות (ובטוח שלא באזור המרכז) ולכן הייתי ממליץ להמתין מספר חודשים, להבין לא השוק הולך ואז לנסות לקבל החלטה ולקוות שהיא הטובה עבורכם.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.