כל מי שקנה כבר דירה וצריך לקחת משכנתא שואל שאלה אחת בלבד היום: האם כדאי לקחת את המשכנתא עכשיו או להמתין איתה לעוד חודש -חודשיים (בשל ירידת הריבית האחרונה)?
אבל יש אנשים שיש להם שאלה אפילו עוד יותר מעניינת: האם לקנות דירה עכשיו או לחכות לחוק המע"מ, ירידת מחירים וכו'?
כל מי שזכאי להטבת המע"מ, נמצא כיום בבלבול נוראי ומעצבן – מצד אחד החוק תקוע, מצד שני מדובר בלא מעט כסף ואולי עדיף להמתין, ומצד שלישי והכי חשוב לדעתי – אולי בעקבות החוק המחירים יעלו בכלל ואז יצא שכרכם בהפסדכם.
על שתי השאלות המעניינות האלו אני אנסה לענות היום,
אני מזהיר מראש ואומר שלא תהיה לי תשובה חד-משמעית אלא כיוון כללי בלבד וגם הוא מבוסס על רחשי ליבי בלבד.
אז האם לקחת את המשכנתא עכשיו?
כידוע לכם בתחילת החודש ריבית הפריים ירדה ולכן זה אמור להשפיע על כל סוגי ריביות המשכנתא, השאלה היא מתי זה יקרה ובאיזו עוצמה.
בשביל לענות על השאלה, אני אחלק את הלקוחות למספר קבוצות ואז כל אחד יידע לשייך את עצמו לקבוצה המתאימה לו:
-
מי שצריך את הכסף עד סוף החודש
אין יותר מדי להמתין וכדאי כבר להתכנס לקראת סגירת הריביות, נשארו 3 שבועות לסוף החודש וכדאי כבר להתקדם ולא להמתין יותר מדי למשהו שאולי לא יקרה והכי חשוב שלא תצטרכו לקבל החלטות על בסיס לחץ.
-
מי שצריך את הכסף עד סוף ספטמבר
כדאי כבר להניע את הגלגלים ולהתכנס לריביות רצויות (בוודאי ובוודאי שהתמהיל צריך להיות מוכן ומגובש). בעיקרון יש לכם עוד חודש בערך למו"מ, אבל צריך לזכור שאנחנו בתקופת הקיץ (חופשות) ובנוסף החגים בפתח וגם זה אמור להאט את קצב ההתקדמות.
-
מי שצריך את הכסף באוקטובר והלאה
לכם יש יותר זמן לנוח קצת ולתת לריביות לרדת לאיטן.
אל תשכחו שלא מדובר על ירידת ריבית דרסטית, אלא היא אמורה להשפיע עד 0.15% בכל מסלול (למעט הפריים שם זה השפיע ב-0.25% מלאים).
נכון שזה המון כסף לטווח הארוך, אבל לפעמים צריך לקבל החלטות ולחתוך עם הסכין כשיש הצעה טובה.
נעבור לשאלה השניה: האם זה הזמן לקנות דירה או לחכות לחוק המע"מ?
חוק המע"מ גם סבל מהמבצע הצבאי האחרון והוא לא עבר בכנסת, כי לא היה זמן להגיש אותו ולטפל בכל ההסתייגויות. העניין הוא שהכנסת יצאה לחופשה, ולכן כל העניין יידחה בוודאות בחודש וחצי.
זה גם לא אומר שבעוד חודש וחצי החוק ייצא, אלא הוא רק מתוכנן לעבור בקריאה בכנסת ולאחר מכן יעבור לא מעט זמן עד שהוא ייצא לפועל ויקבל תוקף.
בינתיים, יש אנשים שרוצים לקנות דירה ומאוד מתלבטים (ובצדק רב), האם לבצע את המהלך עכשיו או להמתין לחוק.
גם כאן יש הרבה תשובות ואין תשובה אחת חד-משמעית – אני יכול לכתוב לכם את דעתי בעניין בלבד. דרך אגב, בשוק הדעות חלוקות ורק אתמול ראיתי הודעה של חברת אקסלנס נשואה שמדברת על כך שבשני הרבעונים הקרובים המחירים ירדו ולאחר מכן צפויים לחזור לעלות, באותו יום ראיתי הודעה שונה של התאחדות הקבלנים שאומרת שבשנה הבאה המחירים יעלו דווקא ללא ירידה.
אז מה אני חושב:
-
למי שלא עומד בתנאי הזכאות
אני לא חושב שיש לכם טעם להמתין יותר מדי, ייתכן ועם חוק המע"מ המחירים באמת ירדו קצת, אבל אף אחד לא יכול להבטיח לכם שתנצלו את המומנטום ותצליחו לרכוש בזמן זה.
לכן, הייתי מציע לכם להתקדם ברכישה ולא לעצור. חיפוש דירה לוקח לא מעט זמן ואולי יתמזל מזלכם וחוק המע:מ בדיוק יעבור והמחירים באמת ירדו.
-
למי שעומד בתנאי הזכאות
מכיוון שכאן יש הנה מובטחת (וגדולה) הייתי כן ממליץ להמתין עוד חודש – חודשיים ולראות לאן נושבת הרוח.
מצד אחד, תזכרו שהחוק עדיין לא יצא ויש לו כברת דרך לעשות עד שבאמת ייצא (או לא ייצא) לפועל. ומצד שני, ההנחה שמובטחת בסוף היא גדולה וטובה ולכן הייתי כן לוקח עוד חודש – חודשים של פסק זמן.
ההנחה האישית הכללית שלי היא שהחוק לא באמת יוביל לירידת מחירים משמעותית (אולי רק בתחילתו וגם זה ייגמר מהר מאוד כי השוק יגיע לשיווי משקל מהר) ולאחר מכן נראה התייצבות או עליית מחירים שייגרמו בגלל עודף ביקושים שיביא עימו החוק.
לסיכום,
כאמור, אין לי יכולת נבואה ואני לא באמת יכול לדעת מה יהיה (גם בגזרת הריבית וגם בגזרת חוק המע"מ), אני רק יכול לאחל לכם שכל החלטה שתעשו תהיה לטובתכם ואני יכול להמליץ לכם להירשם לרשימת התפוצה של האתר על מנת שתוכלו לקרוא את המאמרים האלה בזמן אמת ולהיות עם יד על הדופק ומחוברים לשוק – ההרשמה מתבצעת מכאן (זה בחינם וללא דואר זבל).
מה קורה לגבי אלו שמצריכים לסגור מחזור משכנתא? האם עכשיו הזמן הנכון לעשות זאת או שכדאי לחכות מעט?
שלום שי,
אם יש עמלת פירעון גבוהה אז הייתי ממחזר עכשיו (כי ככל שהריביות ירדו העמלה תעלה),
אם אין עמלת פירעון מוקדם הייתי מחכה כחודש חודשיים
בהצלחה
שלום רב, בכתבות האחרות שהתפרסמו בעניין חוק המע"מ צויין שמי שיקנה החל מתאריך 1/9 יהיה זכאי להטבה במידה וייצא החוק. אני חושבת שכדאי לנצל את התפר של התאריכים האלו ולא לחכות עד אשר החוק יאושר במלואו.
מה דעתך?
והשאלה היא איך יתבצע החזר במקרה זה?
תודה מראש לתשובותיך
דינה
דינה שלום,
מכיוון שהיו כל כך הרבה טיוטות חוק ועדיין אין אישור רשמי לא הייתי בונה על זה אלא אם כן עד אז זה יהיה מוכר באופן רשמי ואז באמת דעתי תשתנה
בהצלחה
משכנתאמן יקר, אנחנו לקראת רכישת דירה, מתכוונת לקחת 500000 במסלול קל"צ בלבד ל10 שנים. מה להערכתך טווח ריבית שתחשב טובה?
המשך השאלה – האם במשא ומתן עם הבנק ניתן להכניס גם את הצפי לירידת הריבית?
שלום מיכל,
מתחת ל- 3%
לגבי צפי ירידת ריבית – לא, מכיוון שכרגע הבנק עדיין מגייס כסף לפי ריבית גבוהה יותר
בהצלחה
שלום
אני צריכה להעביר את יתרת הכסף לאחר ההון העצמי ב 10.10
האם להחיל מו"מ מעכשיו מהבנקים ? או עדיף להמתין לירידת ריביות ?
הי,
מנסיון אישי שלי הבנקים חיים בעולם משלהם וכל רגע שלהם אורך שנת חיי אדם. לכן לדעתי כדאי להתחיל את המכרז ולבסס את התמהיל. עד שתקבלי את ההצעה הטובה ביותר, אחרי מקצה שיפורים, בדיוק תצטרכי את הכסף.
שלום אור,
את צריכה כבר להיסגר על תמהיל משכנתא אותו תרצי לקחת
את המו"מ ניתן להתחיל כ-3-4 שבועות לפני מועד העברת הכסף מכיוון שהצעת הבנק שתקבלי תהיה תקפה רק ל-12 ימים
בהצלחה
שלום תותח!
לאחרונה קראתי באחד מאתרי החדשות שאחד הסעיפים בחוק המע״מ חל רק על בתים שהיתר הבניה עליהם אושר רק לאחר אישור החוק…
זאת אומרת שכאשר החוק יאושר נוכל לקנות דירה שתהיה מוכנה רק בעוד 3-4 שנים, לקנות דירה על הנייר.
לדעתי אין שום הגיון בלהמתין 3-4 שנים ולשלם שכירות במקביל…
האם הסעיף נכון? וכולנו מבזבזים את הזמן?
תודה על התשובה!
שלום אובי,
לא ידוע לי על התניה כזאת
בהצלחה
החוק מדבר על כך שהדירות הזכאויות יהיו חייבות בהיתר בנייה.
תהליך השיווק של פרויקט קבלן מתחיל בשלב מוקדם מאוד, טרם קבלת היתר בנייה, כ15-20 אחוז דירות נמכרות בשלב זה ולרוב במחירים נמוכים ביותר.
דירות אלו לא יהיו זכאיות להטבה, מכיוון שהם לא מחויבות מפרט.
החוק מעמ 0 מחייב מפרט דירה מסוים (שטרם פורסם משום מה) שעלול להשתנות במהלך קבלת היתר הבנייה, לכן לא הכלילו את הדירות הזכאויות ללא היתר בנייה.
לגבי המפרט של הדירות הזכאיות זה גם נעלם גדול, שעדיין לא ברור לקבלנים. יש דירות שמתוכננות כעת, שיכול להיות שייפלו בקריטריון המפרט, כי לדוגמא חדר שינה אחד בדירה המתוכננת יהיה 9.5 מ"ר במקום 10 מ"ר שרשום במפרט החוק.
הי משכנתאמן,
תודה על הדיון המעניין.
לגבי ירידת הריביות – הקשר בין פריים לבין עוגן אג"ח ל-5 שנים ועליות גיוס בנק לתקופות ארוכות כמו 10-20 שנה הן עקיפות, למרות שבפועל בשנים האחרונות ראינו שעם העמקת המיתון ועם ירידת הפריים, ירדו הריביות בכל המסלולים לכל התקופות.
האם יש לך סיבה להאמין שגם הפעם יש סיבה כלכלית שהריביות ירדו גם במסלולים של 5,10,15 שנה (לפי עוגן אג"ח ועלויות גיוס של הבנקים) וכיצד כל מסלול יושפע לדעתך?
שלום מיכאל,
בפוסט הקודם באתר התייחסתי לכך שכנראה תהיה ירידת ריביות גם בשאר המסלולים עקב הורדת ריבית בנק ישראל
בהצלחה
שלום
האתר מאוד עזר לי בלקיחת המשכנתא ואני עדיין קורא את הפוסטים
האם תוכל לשים טבלה בדף הבית ,שתעודכן כל הזמן , של גובה הריביות?
יהיה נחמד לרכז את כל נושאי המשכנתא באתר אחד.
תודה
שלום רם,
במחשבון המשכנתא באתר של טבלת ריביות מומלצות
בהצלחה
לא ברור לי מה כל הסיפור של הורדת המע"מ
הרי מע"מ חל אך ורק על דירה חדשה מקבלן, הוא אינו חל על דירה מיד שנייה.
עד כמה שידוע לי, רוב האנשים קונים דירה יד 2 ולא מהקבלן, כך שלא ברור למה זה אמור להשפיע על ירידת מחירי הדירות.
אולי ההנחה שאם מחירי דירות מקבלן יירדו , אז כל השוק יירד ?
אני בספק
מי שקונה דירה מהקבלן, ממילא לרוב קונה דירה על הנייר ולא תמיד יודע מתי תסתיים הבנייה , למרות שיש חוזה, קבלנים רבים מאחרים במסירת הדירה ופעמים רבות הדירה לא מוכנה בזמן
כך שרכישת דירה מקבלן על הנייר, ממילא יכולה לגרור עלויות נוספות, כגון תשלומי שכירות נוספים עד שהדירה תהיה מוכנה ובמקביל תשלום משכנתא, משהו מטורף לחלוטין.
כמו כן, מי שקונה בהתחלה, ממילא כבר מקבל הנחה מהקבלן, כשהוא קונה דירה על הנייר, ולאחר מכן מחיר הדירה עולה.
כמו כן, ההנחה היא שהקבלנים שינסו להרוויח כמה שיותר, לא יוזילו את הדירות בעקבות המע"מ.
לדוגמה, שהמע"מ ירד באחוז אחד, המוצרים בסופר לא הוזלו באותו אחוז והסופרים פשוט לקחו את הרווח לעצמם.
תקן אותי , אם אני טועה.
זה כל העניין שאם דירה חדשה מקבלן 4 חדרים שעלתה נגיד 1.6 מיליון תעלה לקונה 1.32 מיליון ללא מע"מ, אז למוכר יד שניה כדי למכור דירה דומה ולחזר אחר הקונים יהיה צורך להוריד מחיר גם כן נגיד במקום 1.4 מיליון שהיו נותנים לו לפני כן ל1.2 מיליון.
כמו שמחירון מכוניות חדשות משפיע במיידי על מחירי רכב יד 2 כך גם לגי הדירות.
שלום שרי,
בדיוק כמו שולדי כתב – הורדת המחיר ברכישה מקבלן תגרום לשאר השוק להתאים עצמו
בהצלחה
שלום משכאנתמן,
איך אמור חוק המע"מ להשפיע על אנשים כמוני שמתכננים לבנות בניה פרטית ומשתייכים לתנאי הזכאות ?
האם גם לנו כדי להמתין?
שלום עמיחי,
אני לא חושב שחוק המע"מ מתייחס גם לבניה עצמית אלא רק לבניה רוויה, על כן אני לא רואה צורך להמתין
כדאי לאשש את דבריי מול עורך דין מקרקעין שמעודכן בחוק
בהצלחה
קיבלתי הצעה
על סך 225.000
75.000 ריבית P -09 1.35
150.000 ריבית קל"צ 3.15
זה היה לפני הורדת הריבית
1. בכמה זה יכול לרדת בקל"צ?
2. והאם כדאי לנסות שליש במסלול נוסף כאשר הריבית כ"כ נמוכה?
תודה תודה תודה מאמרים ממש במקום . אין מילים…………………..
שכחתי לציין ל10 שנים
שלום חיים,
הייתי מנסה להוריד את הקל"צ לכיוון ה- 3% ולא הייתי משנה מסלול
בהצלחה
שלום לך
האם יש בעיה עם מחשבון המשכנת באתר?
הוא לא מופיע…
משתמש בו כבר שבוע והוא הכי טוב וידידותי מהשאר..
כל הכבוד על האתר והיוזמה!
שלום איתי,
אכן הייתה בעיה בין חמישי בלילה לשישי – היא סודרה לפני כניסת השבת
ניתן לחזור להשתמש במחשבון כרגיל
היי
ראשית(מרגיש כל כך נדוש אבל זה פשוט נכון)אתה אור בקצה מנהרה עבור כל כך הרבה שנמצאים במנהרה החשוכה הזאת של תחום המשכנתאות…
השמח אם תוכל לכתוב לי את דעתך לגבי התלבטות שיש לי:
רכשנו דירה וגם שילמנו את חצי מסכומה .אנחנו בסביבות ה8-9 חודשים עד האיכלוס.
האם כדאי לקחת את המשכנתא בעוד 3 חודשים כדי "לתפוס ריבית" ולהשתמש בגרייס לעוד חצי שנה שנשאר או ששימוש בגרייס לא כדאי עד כדי כך ופשוט לחכות ליום התשלום האחרון??
תודה.קובי
קובי שלום,
1. זוהי שאלה טובה
2. אם אתם חשופים למדד תשומות הבניה, אז נראה לי שכדאי לשלם לפני הזמן
3. במידה ואין לכם חשיפה למדד תשומות הבניה, אז הייתי לוקח רק חלק מהמשכנתא (ריבית קבועה) ואת השאר דוחה לכניסה
בהצלחה
היי משכנתאמן
אנחנו אכן צמודים אבל השנה החולפת עלתה לנו בקושי 10kבת.הבנייה…
אני רק רוצה להבין משהו!!לקחת עכשיו בתוספת של גרייס,עדיף מלחכות ולספוג עוד 5k בתשומות הבנייה לדעתך???
הגרייס הוא עסק יקר לא ???
שלום רב!
אני ובעלי זוג צעיר (בשנות ה20 המוקדמות לחיינו) ואנו חושבים לקחת משכנתא. עלות הדירה היא 776,000 ש״ח ויש לנו 194,000 ש״ח . ז״א שאנו זקוקים ל75% מימון.
היות ואני סטודנטית אני מרוויחה מעט, והכנסותינו עומדות על 8000 ש״ח בערך בחודש. יכולת ההחזר שלנו עומדת על 2000, 2500 ש״ח לכל היותר. האם קיימת חיה כזו? האם ניתן לקבל משכנתא קבועה שלא משתנה לאורך כל תק המשכנתא עם החזר חודשי בגובה הזה? אין לנו שצץ של מושג בעולם המשכנתאות והיינו שמחים לקבל טיפים בסיסיים להכוונה ראשונית, או לחלופין לברר האם יש לנו בכלל את האפשרות לקחת משכנתא בשלב הזה של חיינו…
אשמח לתשובה מהירה!
תודה רבה!!!
שלום שלי,
1. תוכלו לקחת משכנתא
2. יחד עם זאת, תצטרכו לפרוס אותה לשנים רבות והיא לא תהיה יציבה
3. אני לא רוצה להביע דעה לחיוב או לשלילה, כי מדובר פה החלטה חשובה שיש לעשות הרבה חושבים לגביה
4. מציע לכם להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
א. תודה על האתר שלך הוא ממש עושה לי סדר בראש.
ב. קנינו דירה ואנחנו צריכים לשלם באמצע ספטמבר.
ג. הבנקים אמרו לי לחלק שליש פריים שליש קל"צ ושליש משתנה ומציעים לי להכין תמהיל לבדי והם יגידו לי באילו ריביות הם מוכנים לתת.
ד. אנחנו צריכים 825k בהחזר חודשי של 5000.
ה. ההכנסות וההוצאות לא אמורות לעלות, ואין לנו כסף שאנחנו אמורים לקבל בעתיד.
ו. מה לדעתך התמהיל המומלץ עבורנו? ואיך לחלקו בשנים?
תודה מראש!
שלום אברהם,
לצערי אין לי יכולת להתאים תמהיל אישי ללא היכרות מעמיקה
היעזרו בתמהילים המומלצים באתר או שקלו לקחת ייעוץ מקצועי בתשלום
בהצלחה
היי, קודם אני רוצה להודות לך על העזרה, לקחתי מפה המוו ידע והבנה אז תודה!
סכום המשכנתא הוא-310
אני קרוב מאוד לקחת משכנתא, ואני תקוע מאוד על שני מסלולים:
מסלול1 שליש-פריים, ריבית 9-
מסלול2-קבועה לא צמודה-ריבית 4.2
שני המסלולים הם ל20 שנה.
זה באמת אפיק שהוא בטוח לפי מה שאני מבין.
אבל מצד שני משלם ריבית שהיא הכי גבוה..
זה יוצא שאני לוקח 208 אלף בקל״צ
השאלה שלי האם כדי לשים 100 אלף בקבועה צמודה.
או משתנה כל חמש שנים..
או להשאיר את זה ככה, אני די שובר את הראש בנוגע לזה, אם תוכל לכוון אותי קצת זה יעזור לי מאוד, תודה מראש!
שלום אייל,
אפשר להפריש חלק מהכסף (100 פלוס מינוס) לקבועה או למשתנה,
במיוחד אם אתה חושבה שחלק מהכסף יוחזר במהלך התקופה
בהצלחה
יש הגיון בלקיחת פריים או משתנה אחרת כאשר הריביות כל כך נמוכות?
בבדיקה שעשיתי בסכום של 700k קלץ לעומת שליש פריים ושני שליש קלץ היה הפרש של 100 שקלים בחודש לטובת הפריים… נשמע לי סכום סביר לבטח עליית ריבית…
שלום שי,
אני מעדיף לקחת פריים כל עוד הוא נמוך,
לא רואה צורך לקחת כל כך הרבה בקל"צ
בהצלחה
שלום,
הייתי רוצה לדעת האם כדאי להגדיל את מספר השנים במסלול פריים בצורה משמעותית על מנת להוסיף מסלול קצר יותר?
שלום שחר,
צריך לבחון את זה במבחן המציאות, אבל לרוב זה משתלם
בהצלחה
קיבלנו הצעה ורציתי לבדוק מה דעתך
225,000 בפריים 1.10 ריבית ל- 20 שנה
525,000 ריבית קבועה לא צמודה 3.72 ריבית ל-20 שנה
האם היית לוקח מסלול שונה?
תודה רבה
שלום גליה,
1. הריביות טובות
2. לא יכול לדעת איזה תמהיל באמת מתאים לכם, ללא הכרות עמוקה יותר – על כן לא יכול להגיב על התמהיל
בהצלחה
שלום משכנתאאמן
מתכוון לקחת משכנתא של 700k
האם בריביות הקיימות בשוק היום הגיוני לקחת תמהיל קל"צ את כל הסכום?
שי
שלום שי,
אני מעדיף לקחת פריים כל עוד הוא נמוך,
לא רואה צורך לקחת כל כך הרבה בקל"צ
בהצלחה
שלום,
אשמח לתגובתך לתמהיל הבא:
סכום המשכנתא 655K
65 אלף בריבית קבועה צמודה 8 שנים 1%
109 אלף ריבית משתנה צמודה כל 5 שנים 1.73%
131 אלף פריים %1.1
360 אלף קבועה לא צמודה 4.1%
חשוב לי לא לעבור החזר חודשי של 3500 ש'ח.המשכנתא מיועדת לתחילת אוקטובר
א.מה דעתך על התמהיל?
ב.איזה ריביות אפשר לנסות להוריד?
אשמח לתשובתך,
אתי
אתי שלום,
התמהיל נראה בסיסי (כך גם הריביות).
לא ציינת את השנים של שאר המסלולים – למעט הקבועה ל- 8 שנים
בהצלחה
שלום!
אנחנו בשנות ה-30 + 3 ויש לנו הון עצמי של 220k אנו מעוניינים לרכוש דירה מפרוייקט שבבניה בסך 850k מה הסיכויים שלנו לקבל משכנתא כאשר ההכנסה הממוצעת שלנו הינה 12000?
שלום ענת,
על הנייר, לא נראה לי שתהיה לכם בעיה לקבל משכנתא
מה שכן, הייתי שוקל אם אתם רוצים להכנס לעניין הזה והייתי ממליץ לקחת ייעוץ מקצועי לפני שמתחייבים על סכום כזה.
הייעוץ אמור לומר לכם אם אתם מוכנים לרכישת הדירה + מה יהיו ההחזרים כעת ומה יהיו ההחזרים העתידיים
בהצלחה
שלום,
אשמח לעזרתך בתמהיל הבא:
סכום המשכנתא 400,000
120000 בריבית פריים (0.9%-) ל 25 שנה
130000 ריבית משתנה צמודה כל 5 שנים 1.88%
150000 ריבית קבועה לא צמודה 3.25%
חשוב לי לא לעבור החזר חודשי של 2500 ש"ח.
א.מה דעתך על התמהיל?
ב.איזה ריביות אפשר לנסות להוריד?
אשמח לתשובתך,
חנא
שלום חנא,
התמהיל והריביות נראים סביר
בהצלחה
היי
שאלה חשובה אשמח לעזרתך
ליפני 9 חודשים לקחנו משכנתא בתמהיל הבא:
230 אלף ריבית קבועה 3.97 לא צמוד -15 שנה
230 פריים 1.1- 10 שנים
230 משתנה כל 5 לא צמוד 4.01- 15 שנים
אני רוצה להחזיר 65 אלף שח כפרעון מוקדם
בפריים אין לי עמלת היוון
אני לא יודע מהי עמלת ההיוון עבור שני המסלולים האחרים , מאיזה מסלול אתה ממליץ לפרוע את הסכום?
נ.ב באתר הבנק עבור המשכנתא שלי מופיעים הנתונים הבאים שאיני מבין:
עמלת היוון למסלול ריבית קבועה -2999 שח
עמלת הייון למסלול משתנה כל 5 שנים – 5425 שח
אשמח לקבל המלצה מאיזה מסלול עדיף לקזז 65 אלף שח
תודה
שלום יחיאל,
אני הייתי מקזז מהמשתנה כי היא גם יקרה (ובגלל זה העמלת היוון גבוהה) וגם מסוכנת
בהצלחה
ערב טוב:)
ראשית, יישר כח על הבלוג המרתק והמועיל, והעזרה הכ"כ חשובה שאתה מציע.
אנחנו זוג ללא ילד ששוקל לרכוש דירה חדשה מקבלן, באחד ממספר פרויקטים סמוכים שתאריך הכניסה לדירותיהם הוא בעוד כשנתיים. המשכורת החודשית שלנו נטו היא 16,000 ויש לנו הון עצמי של קרוב ל550,000. כיום אנו שוכרים דירה בסכום של 3,800 ש"ח לחודש.
רציתי לדעת אם הגיוני לרכוש דירה בסכום של כ- 1,700,000, או שזה יותר מדי….
שאלה נוספת היא אם רצוי לשקול להמתין לחוק 0% מע"מ, שכן להבנתנו הוא חל אך ורק על דירות שמחירן לא עולה על 1,600,000 ש"ח.
תודה רבה,
מאי
שלום מאי,
1. אתם על הקצה, הייתי עושה זאת רק לאחר שבדקתם טוב טוב את יכולתכם לעמוד במשכנתא כזו גדולה, גם כאשר הריבית מתחילה לטפס
2. מציע לכם לקחת איש מקצוע שילווה אתכם
בהצלחה
שלום
אני אמור לקחת משכנתא של 800,000 לקראת נובמבר.
בסביבות יוני ביררתי בגדול על משכנתא. אמרו לי לחזור אליהם בספטמבר. אבל בגדול הראו לי הצעה (נכונה ליוני) של :
שליש מהסכום בפריים ל- 20 שנה (p-0.76)
שליש במשתנה כל 5 שנים ל- 20 שנה.
ושליש קבועה (חלקה צמודה ל- 10 שנים וחלקה לא צמודה ל- 12 שנים).
במקרה השבוע הבנקאי שלי הציע לי לקחת 100,000 ש"ח הלוואה (רגילה, דרך הבנק) בריבית פריים + 0, וצמודה לפריים, למשך 5 שנים. כרגע זה יוצא החזר חודשי התחלתי של 1750 ש"ח.
למעשה, אם אני לוקח את הההלוואה, אני יכול להוריד את המשכנתא ל- 700,000.
יש לזכור שכשאגיע לבנק למשכנתאות בספטמבר, הריביות יהיו קצת שונות ממה שהוצעו לי ביוני.
1) האם משתלם לי לקחת את ההלוואה מהבנק ?
2) האם זה לא מגדיל יותר מידי את החשיפה שלי לפריים ? כי למעשה כבר יהיו לי 333,000 בפריים (100 מהבנק ו- 233 מהמשכנתא (שליש מ- 700), במקום 266 רק ממשכנתא כפי שהיה אמור להיות מלכתחילה. 333 מתוך סכום של 800 זה כבר 41% בפריים (100 ל- 5 שנים, ו- 233 ל- 20 שנה).
3) האם יש השלכות לרעה על הביטוח המשכנתא ?
4) האם יש עוד דברים שיפגעו אם אני מעביר 100 ממשכנתא להלוואת בנק רגילה ?
תודה רבה על העזרה !
אורן
אורן שלום,
1. ההלוואה שהציעו לך היא לא רעה אבל צרי לבדוק שהיא לא מפריעה לך באופן תזרימי
2. אתה צריך לבדוק איך תראה המשכנתא שלך ללא ההלוואה ואיך תראה המשכנתא שלך עם ההלוואה (ייתכן שלהחזיר 1750 ש"ח יגרום לך לקחת מסלולים לא נכונים עבורך במשכנתה ולהאריך יתר על המידה את השנים במשכנתא)
3. לגבי הפריים אני פחות דואג כי החשיפה הנוספת היא רק לחמש שנים
בהצלחה
שלום רב,
אנחנו זוג+2 שמשתכר כ 15.5K נטו.
רוכשים דירה מקבלן בערך של 1.684 מ' בתנאים של 20% חוזה ו 80% באכלוס צמוד למדד הצרכן.
הדירה הנה מיועדת לאכלוס בטווח של מאי עד יוני 2016. קיבלתי אישור עקרוני על 75% מ 2 בנקים בינתיים.
(יש לציין שהחלטנו לא להמתין לחוק המעמ למרות זכאותנו וללכת על דירה שבין כה יקרה יותר…אך זה נושא אחר לדיון…).
שאלת השאלות כרגע היא האם כדאי לקחת את החלק של הריבית הקבועה כבר עכשיו, או שמא להמתין (ועד מתי…) להלן הסיבות של לקחת עכשיו כפי שראיתי אותן:
1. אני חושש שבשנה שנתיים הקרובות פתאום בנק ישראל יקטין את אחוזי
המימון לדירה ראשונה (ביקשתי הרי 75%…) או לחלופין בדיוק אהיה,
חלילה, בין עבודות. כאן פשוט לא יאשרו לי משכנתא והרי אני אחרי חתימת
חוזה…
2. חשש מהעלאת ריביות במשק ולפיכך אחליט (למרות הקושי כי אנחנו חיים
בשכירות) לקחת את ה % הקל"צ כבר עכשיו ו"לקבע" לי את תנאי
המשכנתא.
לאחר כל ההתלבטות הזו אשמח לתמהיל מומלץ, אם כי אני מבטיח לך שככל הנראה לא אעשה שום דבר בלי יועץ טוב ואישי (:
אשמח לעזרתך!!
שלום וברכה,
1. אם אתה חושש מהנחיות בנק ישראל (שיש בהחלט מצב שיגיעו) ובנוסף אתה מרגיש שאתה עומד לעבור שינוי בעבודתך.
אני מציע שתיקח עכשיו חלק יחסי של המשכנתא (לדוג' – את הריבית הקבועה בלבד)
2. את שאר המשכנתא כרגע אל תיקח ורק אם הריביות יעלו או שמדד תשומות הבניה יהיה גבוה מהמצופה תעשה מהלך ותיקח אותה
בהצלחה
ראשית
ברצוני להודות לך על השרות הטוב והידע שאתה נותן
יישר כוח
ברצוני למחזר משכנתא שלקחתי בשנת 1993 סכום 187200.
בריבית של 6.5% צמוד מדד ל 25 שנה.
כיום אני חייב 172400 שח. סיום ההלוואה 10.9.2024.
כדי למחזר רוצים ממני הפרשי היוון של 22900 שח ואוכל לקבל 40% הנחה.
1. יש אפשרות להוריד לגמרי את הפרשי ההיוון.
2.כדאי למחזר את המשכנתא למרות הפרשי ההיוון.
3. ההחזר החודשי הוא כ – 2000 שח איזה ריבית אני יכול לקבל היום לטובת המחזור לדעתך.
תודה רבה
שלום שמואל,
1. אין מו"מ על הפרשי היוון – גם ההנחה שמגיעה לך היא מהמדינה ולא מהבנק צמו
2. ייתכן מאוד שכן, אבל אתה צריך לבדוק את הריביות שמציעים לך עכשיו ועל בסיס זה לבדוק מהו גובה החיסכון.
במידה וגובה החיסכון הוא חיובי (לאחר הפרשי היוון אז זה כדאי)
3. קשה לי להמליץ על תמהיל וריביות ללא הכרות אישית, אבל אתה יכול לבדוק דרך התמהיל המומלץ או להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
היי משכנתא מן
אני רכשתי נכס בערך של 1684000 שמאוכלס בעוד כשנתיים.
25% הון עצמי
75% משכנתא
עד האכלוס הסכום צמוד למדד המחירים לצרכן.
ברשותי 120,000 ש"ח במזומן שמיועדים להתחיל את רוב המשכנתא עכשיו בשל הריביות הנמוכות (120,000/24=5000 ש"ח).
האם המחשבה שלי בכיוון הנכון או שמא עדיף שאשלם ע"ח הדירה ואבקש בעוד כשנתיים משכנתא נמוכה יותר בהתאם?
יש לציין שייתכן שנקבל כ 150,000 ש"ח נוספים ואני מעוניין לתכנן בתמהיל שלי כמה שיותר קל"צ ופריים ומשתנה שמתקרבת לסכום של 200,000 ש"ח בלבד…
שלום משכנתא מן, בהמשך להודעה שהשארתי לך למעלה בסופו של דבר אני
בוחן בחיוב לקיחת משכנתא ביחס 30%-70%, בתמהיל הבא (1,178,000 ש"ח)
קל"צ 300,000 20 שנה 3.8%
קבועה צמודה 100,000 ל 260 חודש 2.15%
פריים 292,000 30 שנה P-0.82
משתנה כל שנה (צפוי להיפרע) 100,000 30 שנה 2.57% (מתוכה עוגן 1.42)
משתנה כל 5 שנים 386,000 30 שנה 1.85% (מתוכה עוגן 0.8)
כוונתי לשבת כל שנה עם הבנק ולבחון אפשרויות מחזור.
אשמח לדעתך! (:
שלום רונן,
1. ההצעה נראית סבירה, לא יותר מזה
2. המשתנה כל שנה צמודה? אם כן, זה נראה לי גבוה מאוד
3. לשבת כל שנה עם הבנק זה טוב מאוד ומאוד אחראי, הבעיה שהבנק הוא לא תמיד המקום להתייעץ איתו במקרים האלו שכן עם כל הכבוד, יש לו את האינטרסים שלו
בהצלחה
שלום משכנתא מן.
תודה על תגובתך, אני החלטתי שאני לא לוקח סיכון ומערב גורם מקצועי על מנת שילווה אותי בנושא (אחד מאלו שחזר אלי דרך האתר שלך).
שלום וערב טוב משכנתאמן,
אני מאמין שראית הערב את החדשות על פירוק הממשלה שזה מוביל לדחיית חוק מעמ 0% .
אני ואישתי מחכים לחוק הזה כבר ממרץ האחרון,
מצאנו דירה במחיר נמוך יחסית לדירות חדשות מקבל"ן.
אנו צריכים את המלצתך אם להמשיך לחכות עד שהחוק יכנס או לקנות עכשיו?
שלום אורי,
אני אישית חושב שחוק המע"מ כבר לא ייצא לפועל,
אבל חשוב להזכיר שזו מחשבה אישית שלי ואינה מתבססת על דברים שאתם לא יודעים.
אם אתם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא, אני ממליץ (עם הסתייגות כי אני לא מכיר אתכם) לרכוש את הדירה
בהצלחה
שלום וברכה!
רציתי להתייעץ איתך, אני ובעלי קונים דירה ב1,290,000 ש"ח ויש לנו הון עצמי של כ-400,000 ש"ח. עד היום גרנו בשכירות ואנחנו חודש הבא עוברים לגור אצל ההורים של בעלי על מנת להתחיל לחסוך כספים. אני מאמינה שנגור אצלו במשך כשנתיים. השאלה שלי היא מה אתה חושב שהתמהיל הכי נכון יהיה עבורנו לקחת בהתחשב בעובדה שעוד כשנתיים אנחנו נוסיף 200,000 ש"ח בתקווה למשכנתא.
שלום דבורה,
יש עוד הרבה מאוד פרמטרים שצריכים להיכנס לתמונה על מנת לבנות תמהיל נכון,
לגבי ה- 200 אם לוקחים אותם עכשיו הייתי משתמש בבוליט או בגרייס חלקי
בהצלחה
שלום לך ותודה על העזרה,
האם כדאי לקחת משכנתא עכשיו על סך של כ700,000 ש"ח או לחכות שנתיים לאיכלוס?
ואיזה תמהיל וגובה החזר כדאי? בשכר של 15,000 נטו לזוג ללא ילדים (עדיין 🙂 )
תודה חנה
חנה שלום,
1. אם יש באפשרותכם לשלם משכנתא, הייתי לוקח משכנתא כיום (לפחות חלק מהסכום)
2. אני לא יודע מה רמת ההוצאות שלכם (עכשיו ובעתיד) וכמו כן לא יודע מה יקרה להכנסות בעתיד, ממליץ לכם להתייעץ עם איש מקצוע (בכל אופן, סכום של 4000 נראה לי סביר פלוס מינס)
בהצלחה
בוקר טוב, אני ממש לפני חתימה (עד ה30 לחודש) על משכנתא.
לקחתי משכנתא 1,350,000 (שהיא 56%). שני מסלולים:
440 פריים -0.82
910 קלצ 4.28
שני המסלולים ל30 שנה, וזאת כדי שיהיה החזר חודשי קבוע שאני יכולצלעמוד בו).
האם הריביות ריאליות ? מספר אנשים אמרו לי שהריבית של הקלצ גבוהה, אבל היא ל30 שנה, האם היא ריאלית ?
אזמח לעזרתך ולנסיונך,
תומר
שלום תומר,
זה נראה בסדר
בהצלחה
שלום,
חתמנו על חוזה, ולפי לוח התשלומים אנחנו צריכים להעביר את הכסף בספטמבר 16. מדובר על משכנתא גדולה של 1.150 וכרגע אנחנו גרים בבית של הורים ומעדיפים לחסוך כסף עד ספטמבר ( כסף שנצטרך לתכולת הבית) .
לאור צפי עליית הריבית האם כדאי לוותר על חיסכון המזומנים ולקחת משכנתא עכשיו?
אשמח לתשובתך.
ליאור.
שלום ליאור,
הייתי לוקח לפחות חלק מהמשכנתא כבר עכשיו
בהצלחה
היי.
השבוע חתמנו על חוזה ראשונה בהליך לרכישת דירה מקבלן.
ההון העצמי שברשותנו הינו 480,000 ושווי הדירה הוא 1,475,000- הכניסה לדירה הוא באוגוסט 2019 ואנחנו כרגע גרים אצל ההורים מה שמאפשר לנו לחסוך בקלות עוד בשנתיים ו4 חודשים הללו.
אנחנו כרגע מתלבטים ורצינו את עצתך בנושא. יש לנו אפשרות לפרוס את התשלומים של המשכנתא לאורך כל התקופה עד קבלת המפתח, אך שזה יהיה צמוד למדד תשומות הבנייה והמע"מ, או לחילופין להתחיל לשלם כבר את המשכנתא, אך מצד שני חבל כי יש לנו אפשרות של עוד שנתיים ו4 חודשים לחסוך להערכתנו בין 100-150 אלף בתקופה הזו מה שיצמצם את המשכנתא ואת הריביות.
השאלה מה שווה יותר?
שלום ענבל,
תנסו לשלב בין השניים,
גם לשלם חלק קטן מהמשכנתא וגם להמשיך ולחסוך משמעותית
בהצלחה