רבים שמתחילים להתעניין במשכנתא נחשפים לעולם מושגים שלא מוכר לנו. אם בעבר הסברתי על מושגים כמו פריים ומדד, היום אני רוצה להתעכב על המושג "עוגן" ולהסביר אותו ביתר פירוט.
מהתגובות של חלקכם אני מבין שיש קצת פערי ידע בנושא זה, והאמת שזה לא מפתיע אותי כי כל העוגנים בבנקים קצת מבלבלים ואין מי שעושה סדר בנושא.
אז אני מתחיל להסביר ברשותכם מה זה ה"עוגן" הזה ולאט לאט נרד לעומקם של דברים (ככל הנראה בפוסט הבא).
אז מה זה עוגן?
אין דבר כזה באמת "עוגן" אחד ויחיד, אלא לכל הלוואה בריבית משתנה יש עוגן מסויים והוא שונה בין מסלול למסלול.
נסביר במילים פשוטות יותר,
נניח כי לקחתם הלוואת פריים, ונניח כי קיבלתם p-0.75 (כלומר, הנחה על הפריים של 0.75%),
בעולם של היום כאשר הפריים שווה 2.75% זה אומר שתשלמו 2% ריבית (2.75% – 0.75% = 2%), כאשר הפריים יעלה ל- 3%, אז אתם תשלמו 2.25% (מורידים 0.75% מ- 3%).
אם הבנתם את הדוגמא הזו, אז אני שמח לבשר לכם שהבנתם מה זה עוגן.
העוגן במקרה הזה הוא ריבית הפריים, פעם אחת היא שווה 2.75% ובעוד כמה חודשים היא יכולה להיות שווה 3.5% וכן הלאה והלאה. הרעיון הוא שכל פעם שנרצה לדעת כמה אנחנו משלמים על ההלוואה אנו נפנה לעוגן שלנו (ריבית הפריים) ממנו נפחית את ההנחה שקיבלנו (0.75%) ואז נוכל לדעת מה הריבית העכשווית שלנו.
כמה עוגנים יש?
בבנקים למשכנתאות יש מספר עוגנים, ניתן לומר שלכל מסלול בריבית משתנה יש עוגן משלו,
אני אפרט קצת על העוגנים הקיימים היום ובעתיד אתן גם לינק מסודר לכל עוגן ואף ארחיב במספר מילים על כל עוגן.
להלן פירוט העוגנים:
- פריים (כמו בדוג' למעלה).
- משתנה כל חמש שנים צמודה (יש 2 עוגנים איתם הבנקים עובדים: ריבית ממוצעת על המשכנתאות וממוצע ריביות אג"ח).
- משתנה כל חמש שנים לא צמודה – העוגן מבוסס על תשואות האג"ח לחמש שנים (לא צמודות).
- דולר / יורו – מתבסס על עוגן בשם "ליבור".
- משתנה כל שנה (מק"מ) – מדובר על עוגן מק"מ (מלווה קצר מועד) שמדמה את שיעורי התשואה על מק"מ.
מה חשוב לדעת על העוגן?
מכיוון שהעוגן משתנה מעת לעת חובה עלינו לדעת על מה הוא מתבסס ולמה הוא יכול לרדת או לעלות.
חשוב לנו לדעת אם העוגן מתחקה אחרי הפריים לדוג' או דווקא אחרי ריבית הדולר וכו'.
כלומר, העיקרון שאני רוצה שתבינו הוא שהעוגן הוא בסך הכל מספר מסויים שמשתנה מעת לעת כי השתנו התנאים בשוק (בדוג שנתתי למעלה, העוגן הוא הפריים שמשתנה מחודש לחודש בעקבות החלטת בנק ישראל), העוגנים האחרים אינם משתנים כך אלא כוחות השוק משנים אותם וכפי שאמרתי אני ארחיב על זה בפוסטים הבאים.
כמו כן, כשמקבלים הצעת ריבית על מסלול מסויים (שהוא בריבית משתנה כמובן),
חשוב מאוד לשאול מה העוגן ומה המרווח (העוגן הוא מספר משתנה והמרווח הוא מספר קבוע,
בדוגמא שלנו: הפריים הוא העוגן והמרווח הוא 0.75%).
נתון נוסף שחשוב מאוד לשאול הוא: היכן נמצא למצוא קישור לעוגן הנ"ל, אנו רוצים לדעת את ההיסטוריה של העוגן הנ"ל על מנת לבדוק איך הוא הגיב "היסטורית" לשינויים בשוק (עליות / ירידות ריבית, עליות / ירידות מדד וכו').
אני אסכם את הדברים החשובים שצריכים לבדוק:
- על מה מתבסס העוגן? (למה הוא עולה או יורד).
- מה העוגן ומה הרווח (אם קיבלנו הצעת מחיר של 4.2%, נרצה לדעת מה האחוז שהוא העוגן ומה האחוז שהוא המרווח מתוך הריבית שהוצעה לנו).
- קישור ישיר לצפיה בעוגן – אנו רוצים לראות את ההיסטוריה של העוגן וכמובן אנו רוצים לעקוב אחריו לאורך חיי המשכנתא, זאת נוכל לעשות רק אם יהיה לנו קישור ישיר לטבלה מסודרת שבה מתפרסם העוגן.
לסיכום,
אני יודע שהפוסט הזה עדיין לא הועיל לכם בהרבה, אבל חשוב לדעת שהוא חלק מסדרת פוסטים שתעשה אחת ולתמיד סדר בנושא. הפוסט הזה היה חשוב כי הוא הראשון בסדרה ומסביר במילים פשוטות מה זה המונח הזה "עוגן" ומה זה "מרווח", בפוסט הבא תוכלו למצוא מידע על סוגי עוגני המשכנתא הקיימים בישראל.
כל מי שיש לו הערה / הארה וכמובן מי שלא הבין מוזמן להגיב ואשמח לענות.
כולי ציפייה לפוסט הבאים בנושא.
תודה רבה
תודה על הפרגון מוטי!
אתה גדול!
תודה על הפרגון!
נהדר, זה בדיוק הנושא שהיה אצלי חור שחור
מצפה להמשך.
המון תודה.
תודה על הפרגון שלמה!
הסבר פשוט ויפה.
מה שלא ברור לי כשמדובר בריבית משתנה עם עוגן כזה או אחר האם כאשר מגיע מועד השינוי (נניח אחת לשנתיים או חמש שנים) האם הריבית משתנה רק לפי העוגן? או שיש השפעות נוספות?
שלום איסי,
רק לפי העוגן.
מקרה אמיתי:
אני: "אפשר לראות את ההיסטוריה של העוגן הזה?"
פקידת משכנתא בלאומי: "אני לא יודעת אם יש בכלל. נראה לי שזה חדש אז אין לו היסטוריה"
נו באמת??
שלום שי,
לצערי גם מקרים כאלה קורים מדי פעם.
לצערי הרב הפוסט חלקי, קישור לכמה טבלאות / גרפים של עוגנים היה הופך את הפוסט לרלוונטי, או אפילו כמה מילים על התנהגות העוגנים השונים לאורך השנים.
שלום יוסי,
כפי שהיה כתוב בתחילת הפוסט, זהו חלק ראשון מסדרה של פוסטים בנושא.
בפוסטים הבאים אני אצלול לעומקו של כל אחד מסוגי העוגנים.
בהצלחה
אחלה… מחכה לקרוא את ההמשך
תודה!
תודה על הפרגון רויטל!
מציין ברור ביותר
תמשך כך ותודה
תודה על הפרגון זוהר!
פוסט מעניין.
השאלה היא האם במסלולים של ריבית משתנה צמודה לחמש שנים, כאשר העוגן הוא ריבית ממוצעת של בנק ישראל, האם זה אומר שבעצם העוגן מתקבע למשך 5 שנים ?
וזאת להבדיל ממסלול פריים שבו הפריים משתנה מחודש לחודש.
שלום שרי,
העוגן האישי שלך מתקבע ל-5 שנים (ברגע שלקחת את ההלוואה, והיא תשתנה לאחר 5 שנים).
בפועל העוגן עשוי להשתנות בכל חודש.
מודה לך מאוד על כל ההסברים.
בשמחה אלינה ותודה על הפרגון
תודה רבה דווקא לי הוא הועיל
משכנאמן כמה דברים:
אולי כדאי לפתוח סוג של פינה בבלוג שנוכל לשאול שם שאלות
עד שתפתח פינה אולי תענה לי אם התמהיל הבא כדאי
בית שווה 612 אלף
משכנתא רצויה 75% = 459 אלף
תמהיל
פריים -8.5 לעוגן היום
153000 ל 30 שנה
קל״צ 4.5 ל 20 שנה
306000
שלום יוסי,
לא פירטת את השנים של הפריים ואת המסלול של ה- 153
יחד עם זאת אם הפריים הוא ל- 25 / 30 שנה והמסלול של ה- 153 הוא משתנה כל חמש צמודה,
אז התמהיל נחמד (לא להיט) ובשביל שהוא יהיה טוב יותר יש להעלות את ההחזר החודשי ולקצר את השנים
במהצלחה
יופי של פוסט. יישר כח.
כמו כולם מחכה לפוסטים הבאים…
תודה על הפרגון ענת!
שלום
א. תודה על האתר המקסים מאוד מאוד
יש לי שאלה מאוד דחופה
אני לפני לקיחת משכנתא לוקח שלי צמוד לפריים
והשאר בקל"צ
הפקיד ממליץ לקחת קל"צ לחמש שנים כי אם אקח ל20 שנה וארצה להחזיר יתכן ויהי לי קנס כי אז הריביות יהוי יותר נמוכות מהיום
מצד שני טענתי לו מי יודע איזה ריבית יהיה אז אולי הרבה יותר מהיום
אין אפשרות לדעת מה יהיה
אבל האם יש סיכוי שהרביות יהוי יותר נמוכות מהיום?
וכן אשמח לדעת איך אפשר לחשב את הסיכון אם אני כן יקח קל"צ קבוע ל20 שנה
אגב מה דעתך על העניין
שלום יוסף,
1. ייתכן והריביות ירדו (לפני 4 שנים הם היו נמוכות יותר)
2. סביר להניח יותר שהריביות יעלו וזו בהחלט המגמה שיש בשוק
3. הקל"צ הרבה יותר בטוח מהמל"צ ולדעתי בטווח הארוך הוא יהיה גם זול יותר
בהצלחה
משכנתאמן,
ההסבר יפה אך בעצם הצורך לחפש את העוגן – אסור להשתמש בו.
עוגן יש לנושאות מטוסים וראוי שישאר שם.
כל השאר צריכים צמוד מדד/פריים/דולר שעליהם שומעים בחדשות לפחות אחת לחודש.
עדיין, אתר מדהים והסבר יפה וממצה ומלמד, תודה
בהצלחה, יהודה
יהודה שלום,
רוב המשכנתאות ניתנות היום עם "עוגן" מסויים, חשוב לי שיידעו מה זה אומר.
כמו כן, גם הפריים הוא עוגן, ואיך בדיוק הריבית הדולרית משתנה אם לא דרך ה"ליבור" שהוא גם עוגן?
תודה על המחמאה ותודה על ההערה.
בהצלחה
האם במסלול משתנה כל 5 (לא צמוד) העוגן לא מתקבע ביום לקיחת המשכנתא?
זה מה שנאמר לי בכל אופן בבנק.
שלום אלי,
העוגן מתקבע לתקופה של 5 שנים מבחינתך.
הוא אמנם עשוי להשתנות בכל חודש, אך עליך הוא ישפיע בפעם הבאה רק בנקודת השינוי לאחר 5 שנים.
כל הכבוד,
נשמח לדעת רק מה העוגנים למשתנה כל שנתיים, שנתיים וחצי, שלוש וכו' כי לאלו לא ציינת מה הם העוגנים .
תודה על הפרגון ארי,
בפוסטים הבאים אצלול לעומקם של העוגנים השונים.
איפא מוצאים טבלה של עוגן ריבית לא צמודה משתנה כל 5 שנים?
שלום אבי וסליחה על העיכוב,
כנראה שפספספתי את השאלה.
בבקשה,
קישור למשתנה כל חמש לא צמוד (מדובר בקובץ).
מצוין! תודה לך
תודה על הפרגון יוסי!
מובן, מוסבר בפשטות וכיף לקרוא.
מחכה לפוסטים הבאים.
תודה על הפרגון עמית!
היי,
אחלה פוסט!!, מחכה בקוצר רוח לפירוט על העוגנים.
שאלה- סתם להשכלה כללית, אם לקחתי הלוואה משתנה לא צמודה בשפיצר כל 5 שנים (מח"מ 2.5 למשל עד לעדכון העוגן הבא), דיברת על השוואה לתשואה באג"ח ממשלתי ל 5 שנים האם התכוונת למח"מ סביב ה 2.5 בהנחה ואג"ח נפרע שפיצר?
מקווה שלא התבלבלתי…
שלום ערן,
לא הבנתי את השאלה,
מצטער.
מוזמן להבהיר למה כוונתך ואשתדל לענות.
אני קוראת בעקביות את הפוסטים ומרגישה שאני שולטת בנושאים אך כל יום בקריאת הפוסט החדש מגלה אני כמה זה מסובך לקחת משכנתא וכמה עוד יש שאיני יודעת וחושבת שאולי באמת כדאי ורצוי להשאיר זאת לאנשי המקצוע.
אך גם אם אבחר בדרך זאת אדע לעמוד על שלי ולבחור את הטוב בשבילי בזכות המידע המדהים הניתן לכולנו בחינם אז תודה לך על הכל.
תודה על הפרגון שולמית!
שלום,
קודם כל תודה על כל העזרה שקיבלנו כאן לכשלקחנו את המשכנתא. המשך כך.
עכשיו לשאלה בנוגע לעוגן, יש לנו מסלול במשכנתא "משתנה כל 5 צמודה".
לפי הבנתי, התשלום במסלול זה נשאר קבוע למשך 5 שנים ולאחר מכן הוא נקבע מחדש לפרק זמן נוסף של 5 שנים כך הלאה.
השאלה שלי היא – לפי מה מתבצע השינוי – המדד באותה נקודת זמן? העוגן הנוכחי (בנקודת הזמן ההיא)? או נלקח ממוצע של 5 השנים האחרונות (של המדד/עוגן וכו')?
תודה
שלום אסף,
השינוי מתבצע לפי סוג העוגן שלכם, כפי שהוא יעמוד באותה נקודת שינוי.
בהצלחה
תודה על ההסבר, שאלה:
אם לקחתי ריבית משתנה כל 5 שנים והעוגן עלה באחוז אז מה זה אומר שהקרן והריבית שלי יעלו בעוד 5 שנים באחוז?
כמו כן אשמח לדעת בסוגים השונים מהם השינויים שהיו בשנים האחרונות.
תודה רבה
שבת שלום
שלום יעקב,
1. זה אומר שהריבית שתשלמו בחמש השנים הבאות תהיה גבוהה באחוז
2.שאפרסם את הקישורים לכל עוגן תוכלו לראות את השינויים בשנים האחרונות
בהצלחה
שלום,
אם יש לי משתנה כול שנה צמודה למדד,איך אני יכול לדעת אם בתום השנה הריבית עלתה או ירדה?
תודה
כפיר
שלום כפיר,
צריך לבדוק לאיזה עוגן היא צמודה, כך שתוכל לעקוב אחר הנתונים באתר בנק ישראל.
בנוסף, אתה פשוט יכול להתקשר לשירות הלקוחות של הבנק שבו לקחת את המשכנתא ולשאול.
בהצלחה
תודה רבה.
יישר כח על העדכונים, הבלוגים שלך מראים ישרות והגינות.
הערה: לגבי הריביות שאתה ממליץ עליהם באתר, חברים שלי קיבלו ריביות גבוהות יותר, יתכן שזה בשל העובדה שהכנסותיהם לא מספיק גבוהות, ויש כאן סיכון לבנק.
ועוד הערה:
אולי כדאי שכאשר אתה מגיב לשאלת מישהו הוא יקבל הודעה למייל על כך, או את התשובה בעצמה במייל (עדיף).
שלום יעקב,
לגבי הריביות – הטווחים שאני ממליץ עליהם הם מעין "ממוצע" – כלומר, יש גולשים שיוכלו לקבל תנאים טובים יותר, ויש גם גולשים שיקבלו תנאים פחות טובים לצערי.
בנוגע להתראה במייל, הנושא בהחלט הועלה מספר פעמים בעבר והוא בבדיקה.
תודה ובהצלחה
שלום משכנתאמן,
קודם כל רציתי להגיד לך תודה רבה על האתר, על ההסברים ועל המחשבון המשובח. עזרת לנו המון בהכנה לקראת לקיחת משכנתא.
היום ביקרנו בכמה בנקים וכמובן הם טרפו לנו את כל הקלפים.
אנחנו לוקחים משכנתא של 700 אלף. החלוקה היא כזו:
231000 – מסלול פריים
280000 – קל"צ
189000 – ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה
בהתחלה חישבתי את התמהיל ל20 שנה עם קל"צ ל15. ההחזר החודשי ההתחלתי שהתקבל הינו 4165 לפי החישוב במחשבון פה באתר. רצינו לקבל הנחות בריביות כדי להגיע לגבול שלנו של 4החזר חודשי של 4000.
בבנק מסויים הציעו לנו לוותר קצת על הפריים ובמקום זה לתת לנו הנחה משמעותית על הקל"צ פלוס להגדיל קצת את התקופות בהנחה שנחליף את הדירה בעוד 10~12 שנים.
אלו הריביות שהוצעו לנו:
231000 – מסלול פריים – P-07.5 ל 30 שנה.
280000 – קל"צ – 3.1 אחוז ל12 שנים.
189000 – ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה – 1.75 אחוז ל25 שנה.
החזר חודשי התחלתי של בערך 3900.
לכל הדעות הריבית של הקל"צ היא נהדרת. השאלה היא האם כל התמהיל הוא הגיוני? כי אנחנו מאריכים את התקופות של המסלולים האחרים.
תודה רבה.
שלום גנדי,
1. יש משפחות שזה יתאים להם שהתשלום החודשי יירד דרמטית אחרי 12 שנה ואז הם יבצעו מחזור
2. אני אישית, לא אוהב מרחקים ארוכים מדי בשנים בין מסלול למסלול ותמיד מחפש את האיזון )אהבתי את הרעיון של כל המסלולים ל- 20 והקל"צ ל- 15)
בהצלחה
תודה משכנתא מן על כל הידע שאתה חולק איתנו.
השאלות שלי הן:
1. האם על אותו מסלול (קל״צ לדוגמה) בנק א׳ יכול לבחור עוגן 1 ובנק ב׳ עוגן 2? כמובן שגם עוגן 1 וגם עוגן 2 חייבים להיות מאושרים על ידי בנק ישראל.
2. בבנק הפועלים אמרו שלי שהעוגן של הקל״צ הוא עלות הגיוסים שה בעצם התשואות על האג״ח (אני מניח הלא צמודות). אני מצליח למצוא את הנתון זה רק מאז 2008. האם התחילו למדוד את זה רק אז?
שלום וברכה,
1. כן, כל בנק יכול לבחור בעוגן משלו וכמובן שבנק ישראל צריך לאשר לו אותו
2. לא הבנתי את השאלה על הקל"צ, אנא פרסם את הלינק המדובר
אהלן משכנתא מן!
רציתי לשאול האם ואיפה אני יכול לראות את הריביות שאקבל פחות או יותר עבור מספר מסלולים.
פריים- אני יודע איפה לראות כמה הפריים היום ,בעבר וכו… אבל איך אני יכול לדעת מהי ההצעה הטובה ביותר בשבילי.(האם יש קישור כלשהוא)???
משתנה כל 5 שנים לא צמוד??? > אותה שאלה רק לגבי העוגן.
תודה אבי
שלום אבי,
יש ריביות מומלצות במחשבון משכנתא.
בהצחה
תודה
משכננאמן שלום
אני מאוד נהנית מהמאמרים שלך
רציתי להבין אחת ולתמיד הריבית משתנה כל חמש שנים לפי מה היא משתנה לפי האג"ח ואם היא משתנה כל חמש שנים אז איך זה הולך שהיא צמודת מדד
ז"א שהיא לא משתנה כל חמש שנים בקיצור לא הבנתי מה זה הריבית משתנה כל חמש שנים צמודת מדד
מצפה להסבר
ותודה רבה מראש
ורד
ורד שלום,
ישנם שני מסלולים:
– משתנה כל חמש צמודה (היא משתנה על פי ריביות האג"ח הצמוד או על פי ממוצע המשכנתאות הצמודות ובנוסף לכך היא צמודה למדד המחירים לצרכן).
– ומשתנה כל חמש לא צמודה (והיא משתנה כל חמש שנים על ריביות האג"ח הלא צמוד).
מקווה שהבנת ובהצלחה
אני מעוניין לקחת משכנתא של 265,000 ש"ח ל10 שנים.
מה התמהיל המומלץ?
תודה,
שלום יעקב,
היעזרו בתמהילים המומלצים ל-300 אלף ובתמהיל המומלץ מחודש יוני – ובצעו התאמות בהתאם לצרכים שלכם.
בהצלחה
היי,
למרות שכבר לקחתי משכנתא ( למדתי הכל דרך כאן ) אני עדיין משתדל לעקוב ולהתעדכן בכל הפוסטים שלך….אז קודם כל תודה!!
הצעת ייעול קטנה …..אולי שווה להוסיף בכל פוסט רשימת לינקים לפוסטים באותו נושא… ככה זה יהיה נגיש יותר למשתמש ולא יילכו לאיבוד בים המידע שיש כאן.
אם זה הרבה מאמץ אז אולי זה לא שווה את זה כי דיי קל להתמצא כאן באתר אבל אם זה משהו פשוט לעשות אז אולי שווה לנסות את זה.
שיהיה אחלה סופ"ש
שיקו
שלום שיקו ותודה רבה על הפרגון והצעת הייעול.
בד"כ אני משתדל להפנות בכל פוסט לפוסטים הרלוונטיים, אך לפעמים הם נכתבים בהפרש גדול ולכן זה מקשה עלי.
בכל מקרה, לפני מספר שבועות העליתי פוסט עם ריכוז של הפוסטים החשובים בבלוג.
בהצלחה
היי
ראשית באמת המון תודה לך על ההסברים הנפלאים!
שנית קיבלתי מהבנק 266K באחד המסלולים שחתמתי "משתנה כל חמש שנים לא צמודה – העוגן מבוסס על תשואות האג"ח לחמש שנים (לא צמודות)" שקיבלתי בו 2%+עוגן כשחתמתי שבוע שעבר היה 0.77%,
האם הפעם הבאה שיחשבו לי את הריבית תהייה בעוד 5 שנים ואיך אוכל לדעת פחות או יותר איך זה מחושב?
שלום יגאל,
כן,
תצטרכו לגשת לטבלה הזו של בנק ישראל שמספרת על עוגן ממוצע תשואות האג"ח לחמש שנים קלנדרי
בהצלחה
שלום אשמח אם תוכל לעזור לי בשאלה,
מסלול אחד מהמשכנתא שלקחנו הוא עם ריבית קבועה לא צמודה 2.95% ל7 שנים.
במפתיע הבנקאי התקשר והודיע לי שריבית העוגן של המסלול עלתה ב0.2 ושצריך לחתום על השינוי.
לפני כן לא שמעתי ולא נאמר לי שיש עוגן על ריבית קבועה
השאלה שלי היא האם העוגן הוא גם על ריבית קבועה ולא רק על ריבית משתנה?
שלום ניר,
העוגן הוא על הקבועה גם כן, אבל לא במהלך השנים עשר יום הראשונים של האישור
בהצלחה
היי
יכול להיות שבנק מסויים גם כן קושר מסלול קל"צ לעוגן מסויים ?
שלום נדאל,
כן, לרוב למחירי הריביות הממוצעות (הלא צמודות כמובן) – אבל לא בצורה שעשויה לשנות את הריבית שלך לאחר שלקחת אותה כמובן
בהצלחה