עמלת פרעון מוקדם (קנס) היא אחד הנושאים הכי מדוברים בעולם המשכנתאות. (בעבר כתבתי בהרחבה על עמלת פרעון מוקדם – אתם מוזמנים להכנס ולקרוא).
כל מי שלוקח משכנתא, רוצה לדעת בוודאות שהוא יוכל להחזיר את הכסף לפני תום מועד ההלוואה ללא קנסות מיותרים.
השנים האחרונות התאפיינו במיחזורים רבים והוכיחו לנו שהקנסות יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר ומדובר בכסף מזומן שאנו משלמים לבנק, אין ספק שזה בהחלט כואב ומיותר.
איך עובד הרעיון של עמלת הפירעון?
החישוב של עמלת פרעון מוקדם הוא קצת מורכב, אבל בבסיסו הוא די פשוט.
החישוב עובד בצורה הזו:
- כשנבוא להחזיר (או למחזר) את המשכנתא יבדקו איזה מסלול יש לנו
- אם המסלול הוא בריבית קבועה או בריבית משתנה שעדיין לא הגיעה לנקודת היציאה, אז ייתכן ויהיה קנס
- הם יחשבו את הריבית הממוצעת של אותו המסלול למספר השנים שנותרו וישוו אותה מול הריבית בהלוואה שלכם
- אם הריבית שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת לתקופה שנותרה – אתם תשלמו קנס
- אם הריבית שלכם נמוכה מהריבית הממוצעת לתקופה שנשארה – אתם לא תשלמו קנס
אני מקווה שהבנתם את הרעיון, אבל ליתר ביטחון אתן דוגמא מספרית:
- נניח שלקחת הלוואה במסלול קבוע ל-20 שנה ב- 4%
- נניח שאחרי 8 שנים אתם מגיעים למחזר / להחזיר חלק מההלוואה
- הבנק יבדוק מהי הריבית הממוצעת לתקופה שנותרה (כלומר 12 שנים) ואם הריבית העכשווית גבוהה מהריבית שלכם (כלומר גבוהה מ-4%) אז לא תשלמו קנס ואם היא נמוכה מ-4% אז כן תשלמו קנס
עכשיו שהריביות נמוכות, האם יש סיכוי שנשלם עמלת פרעון מוקדם?
הרבה מאוד אנשים אומרים שאין סיכוי שנשלם קנס בעתיד, כי הריביות היום כל כך נמוכות ואין סיכוי שהן ימשיכו לרדת. ולכן, בוודאות של 100% הריבית שתחושב בעוד כמה שנים שנרצה להחזיר / למחזר תהיה גבוהה מהריבית הנוכחית ואז כמובן לא נשלם קנס.
אז בעיקרון, אתם צודקים!
אבל אני רוצה להדגיש בפניכם 2 נקודות שיש תמיד לקחת בחשבון ולא תמיד אנו זוכרים אותן:
- אנו ממחזרים כשהריבית נמוכה
הריבית היום באמת מאוד נמוכה והסיכוי שהיא תרד שוב פעם באמת נמוך, אבל להזכירכם אנחנו אומרים את המשפט הזה כבר קרוב לשנתיים ועדיין הריבית ממשיכה לרדת ותמיד קיים הסיכוי שהיא באמת תרד.
כמו כן, ייתכן ובעוד כמה שנים הגלגל יחזור (כפי שקורה לא מעט בכלכלה) והריבית תהיה אפילו יותר נמוכה מהיום ואז כמובן שנשלם קנס. - אל תשכחו שמחשבים את הריבית לפי השנים שנותרו לנו במשכנתא
יש לזכור, שהריבית שעל בסיסה ניבחן היא הריבית הממוצעת לתקופה שנשארה.
אם נזכור שככל שהמסלול הוא לזמן קצר יותר אז הריבית נמוכה יותר, אז בוודאות נבין שהריבית במסלול ריבית קבועה (צמודה / לא צמודה) תהיה נמוכה מהריבית של ריבית קבועה ל-20 שנה.
ההבדל בין הלוואה ל-10 שנים והלוואה ל-20 שנה יכול להגיע לאחוז ואף ליותר מכך.
ולכן, גם אם הריבית במשק תעלה ייתכן ויהיה מצב שאפילו אם נבוא לפרוע / למחזר את המשכנתא שלנו לאחר מספר שנים אנו נגלה שיש לנו קנס למרות שהריבית במשק נשארה או אפילו עלתה.
לסיכום,
לא באתי חלילה להפחיד אתכם ולא באתי להוציא לכם את הרוח מהמפרשים.
כפי שכתבתי, הסיכוי לעמלת פרעון מוקדם אכן ירד פלאים וגם אם הוא יהיה קיים, הוא לא צפוי להיות גבוה, יחד עם זאת צריך לקחת גם את הנתונים הנ"ל בחשבון לפני שמתכננים את משכנתא שלנו.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
יפה מאוד, כרגיל עשית סדר בנושא פשוט אבל שנתפס כמסובך.
תודה על הפרגון ירון
מצב אמיתי
מחזרתי בדצמבר 2014 308,000 שח ל-8 שנים קל"צ 2.63%
כיום יש כבר עמלת פרעון מוקדם של כ-1200 ש"ח
בס"ד
נכון, כי הריבית הממוצעת לסוג הלוואה שלך ל-8 שנים הנו 2.52%. כנראה שלא ניצלת מספיק את כושר המיקוח שלך עם הבנק. בשעת העמדת ההלוואה.
אסור להסכים לקחת מהבנק בשו"א מעל הריבית הממוצעת
זו משכנתא לכל מטרה
הקל"צ הממוצע במועד המיחזור היה 2.72
היכן בודקים מהי אותה ריבית ממוצעת בכדי להשוות לריבית שמציעים לי בבנק?
שלום סיון,
הריבית שהם מדברים עליה היא ריבית ממוצעת לתקופה שבה נלקחה ההלוואה (כלומר בדיעבד) והיא מתפרסמת באתר בנק ישראל
זה לא רלוונטי למי שלוקח כרגע משכנתא
בהצלחה
בהמשך לשאלה של סיון – אז איך אפשר לבדוק אם הריבית שהבנק מציע לי כרגע נמוכה מהממוצע או לא ? הלא החישובים נעשים רק בסוף כל תקופה\חודש.
שלום ירון,
זה לא מדייק אבל גם מריביות של חודש שעבר אפשר להסיק מסקנות
בהצלחה
תודה על השיתוף אמנון
היו דיבורים על כך שעמלת פרעון המוקדם תבוטל לחלוטין לכל נוטלי המשכנתאות.
האם יש סיכוי לעניין הזה ?
האם ייתכן שזה יבוטל בחוק ויאסרו לתת קנס למי שרוצה לפרוע מוקדם יותר את ההלוואה ?
לפני כשנתיים עברה חקיקה הנכנסת לתוקף בימים אלה, (מרבית הבנקים נוקבים ביום 22/2/15 כתאריך התוקף) . העיקרון המוסבר מעלה נשאר – עמלה תהייה. מה שמשתנה היא שיטת החישוב, כפי ש"משכנתאמן" הסביר בעבר.
שלום שרי,
זה היה רק בגדר רעיון להצעת חוק
לא פרקטי כרגע
קנס פרעון מוקדם הוא עושק
מזמן היה צריך לאסור הטלת קנס פרעון מוקדם על ידי הבנקים.
אם אני מלווה למישהו 100 אלף שקל בריבית 4 אחוז ל 10 שנים ואותו מישהו רוצה להחזיר לי אחרי 5 שנים – האם גם אז אוכל לחייב אותו בקנס פרעון מוקדם ?? מדוע הבנק מבוטח נגד שינויי ריבית ואדם פרטי לא?
זו חוצפה וחוסר צדק.
דוד
להוציא לכם את הרוח מהמפרשים
לא מהמפרסים
תודה יאיר,
טעות כחלק מרצף הכתיבה, תוקן
האם יש ברשת מחשבון לעמלת פירעון מוקדם
ואם לא אולי תאמצו את הרעיון
בכבוד רב
יש, האתר בנק ישראל.
שלום מני,
יש קובץ אקסל לחישוב באתר בנק ישראל
כהרגלך פוסט חשוב ומעניין .
סעיף 2 חשוב במיוחד , לא רבים לוקחים אותו בחשבון והבנקים בוודאי שלא ינדבו המיידע .
תודה על הפרגון ירון
מאוד מעניין ונכון.
אני שילמתי מידי פעם חלק מהכסף עבור מסלולים מסויימים ושילמתי חלק יחסי מהקנס
אבל מה שחשוב לדעת שביום בו משלמים נעשת הבדיקה אם תשלם את הקנס או לא
וכבר יצא שפעמיים לא שילמתי קנס
לדעתי, את הבדיקה אם יוטל כנס/עמלת פרעון מוקדם/היוון , צריך לבצע לפני הפרעון ולא בעת הפרעון.
רצוי לבצעה קודם כדי לשקול את המסלול הכדאי לך ביותר לפרעון מוקדם. זהו חלק מהתכנון הכלכלי שכל יועץ מקצועי יבצע.
מתי יכנס לתוקף השינוי בחישוב?
יש תאריך מסוים?
שלום רחלי,
בשבוע הבא
בהצלחה
חשוב לציין שבתחנות הקנס הוא רק עד התחנה .
דבר נוסף ב- 25.02.15 יש שינוי בחישוב עמלת הפירעון.
ודבר אחרון לשואל ששאל לגבי ביטול עמלת הפירעון אז החוק לא עבר וכרגע אין שינוי בנושא זה.
האם אפשרי למחזר רק מסלול אחד מהמשכנתא כעבור שנה?אם יש לי פריים +1/2 ל9 שנים נוספות האם כדאי לשנות? שאר המסלולים קל״צ 3.4 ל4 שנים נוספות ומשתנה כל 5 שנים תחנה עוד 4שנים בריבית 4:14 , עזרת לי בעבר
מקווה שגם הפעם
תודה מראש ,תקוה
תקוה שלום,
1. אפשר למחזר רק מסלול אחד
2. אם המסלולים האחרים הם לטווחים ארוכים אז כדאי לבדוק מחזור
בהצלחה
שלום, מזה זמן רב אני נהנה לקרא את המאמרים תגובות וכו' ורק היום שמתי לב לבעייתיות הקיימת בטבלת ההצעות בתמהילי ההלוואות . כשמנסים להרכיב עפ"י הסכומים לדוגמה 500.000 הריביות המומלצות גבוהות יחסית …ואז בבדיקה נוספת הבחנתי שזה נכתב ב 2012 !
ואילו כשנכנסים להמלצות של 2015 אכן יש פירוט בנפרד התואם להיום… לסיכום. האופן שבו זה מופיע באתר עכשיו בהחלט מטעה.
שלום שלומי,
בכל פוסט יש התייחסות לאיזו ריבית במשק הפוסט רלוונטי
בהצלחה
היי ,
כשעושים השוואה בין ביטוחי חיים ורכוש, על מה צריך להתמקד? על הסכום הכולל ?
המון תודה 🙂
מור
שלום מור,
ביטוח מבנה רכוש – על הכיסויים בפוליסה
ביטוח חיים – על ההחזר הממוצע לאורך כל תקופת ההלוואה
כתבתי בעבר על:
דברים חשובים שיש לבדוק בביטוח חיים
דברים חשובים שיש לבדוק בביטוח מבנה
בהצלחה
לקחתי הלוואה לעשרים שנה ריבית קבועה ביולי 14 בסכום של 150 אלף ש"ח
היום יש עמלת פירעון של 16000 ש"ח
כששמעתי שהאגח"ים הארוכים עלו ב10% ידעתי שצברתי לי עמלת פירעון מוקדם.
יש לזכור שגם אם הריבית לא ירדה , די בזה שהצפיות לזמן ארוך השתנו בכיוון של ירידת ריבית, כדי להוריד הריבית לז"א וליצירת עמלת פירעון מוקדם.
שלום משכנתאמן!
על אילו דברים צריך לשים דגש בבניית התמהיל, אם אנחנו יודעים בוודאות שאנחנו נרצה לשפר דיור בעוד 5-7 שנים?
השאלה מתייחסת הן בבניית התמהיל עצמו (מסלולים), והן בריבית שלו (כלומר, איפה עליי להתעקש עם הבנק, ואיפה לוותר לו?)
מה גורם לתמהיל להיות אופטימלי למחזור בעוד 6 שנים?
אם כבר התייחסת בעבר לנושא, אודה לך אם תפנה אותי לכתבה המתאימה.
תודה מראש!
שלום מיכאל,
אם אתם יודעים שבעוד חמש / שבע שנים אתם תצטרכו משכנתא חדשה,
אז אתם צריכים לכוון לתמהיל שבחמש השניםפ הקרובות יצליח להוריד לכם את הקרן באופן המשמעותי ביותר
לדוג' קל"צ ל- 20 שנה פחות ישרת את המצב, משתנה כל חמש צמודה דווקא כן
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
עם לקחתי משכנתא של 300k בערך
100 ריבית קבוע צמודה 100 משתנה כל חמש 100 פריים
והייתי רוצה למחזר חלק ממנה ויש לי 100 אלף שח בעובר ושב
והאם אני יכול למחזר רק את קבוע צמודה ולהשאר עם ה200 שחצי זה משתנה וחצי פריים?
שלום ניר,
כן – יש לך אפשרות למחזר / לסלק רק חלק
בהצלחה
שלום משכנתאמן
האם התמהיל הבא נחשב טוב :
277 K משתנה כל חמש לא צמוד 3.08%
260 K קבועה לא צמודה 3.75%
235 K פריים P-0.7%
סה"כ 772 K ש"ח ל25 שנה
אני כל כך לא מבינה בזה שיותר מאשמח לחוות דעתך !
שלום דנה,
נראה סביר, אני חושב שהריביות קצת גבוהות
בהצלחה
שלום משכנתאמן.
לקחתי הלוואה של 350K לפני חודש ושילמתי את המשכנתא רק תשלום אחד בנתיים.
לשמחתי הגיע קונה שמוכן לקנות את הדירה בסכום גבוה בהרבה ממה שקניתי.
התמהיל משכנתא שלי הוא כזה.
120,000 ריבית קבועה צמוד מדד 2.6 לעשרים שנה
115,000 ריבית קבוע משתנה כל חמש שנים 1.85 ל25 שנה
115,000 ריבית פריים -0.9 ל25 שנה.
האם יהיה לי קנסות פרעון על משכנתא שלקחתי רק לפני חודש בתנאים אלו נכון להיום?
הודה לך מאוד מוטי.
שלום מוטי,
כדי לדעת את התשובה המדויקת (ואת הסכום) כדאי לפנות לשירות הלקוחות של הבנק
בהצלחה
היי משכנתאמן,
בלוג מצויין!!
בינואר 2014 הייתי במסלול משכנתא:
200K,פריים, קרן שווה, P-0.9
100K,פריים, קרן שווה, P-0.75
290K, קל"צ, קרן שווה, 4.3%
כמו כולם הייתי בטוחה שהריבית לא תרד אבל היא ירדה כל 2014.
אז החודש מיחזרתי את אפיק הקל"צ:
291K (כוללים עמלת היוון כואבת של 24K),קל"צ, קרן שווה, 2.84%.
א. נראה לי שהחסכון שהשגתי עם הריבית הנמוכה יותר התקזז עם עמלת ההיוון ואולי חבל שמיחזרתי – האם נכון?
ב. האם בנק ישראל מחייב לוקחי משכנתאות לקחת שליש מהמשכנתא לפחות בריבית קבועה?
תודה רבה!!
מירי
ו… שכחתי לציין שכל המשכנתא שלי היא ל-13-14 שנה.
שלום מירי,
לחישוב החסכון במחזור צריך להזין במחשבון המשכנתא את נתוני המשכנתא שהייתה (נכון לתקופה שנותרה) ואת הנתונים החדשים לאחר המחזור ולבצע את החישוב
כן, כיום יש חיוב לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה / לא צמודה)
בהצלחה
שלום משכנתא מאן. לקחתי משכנתא לפני שנתים בינואר 2013 עם המסלולים הבאים. 181k קבועה צמודה ל 20 שנה בריבית 2.27 ו181k משתנה כל 5 לא צמודה בריבית 3.7 ל25 שנה ו179k בריבית p-0.9 ל25 שנה האם לפי דעתך אפשר למחזר הלוואה לריביות נמוכות יותר ואיזה מסלולים אפשר למחזר. תודה
שלום עסאם,
די לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
שלום ,
אני מעוניין לקנות דירה , ולמוכרה תוך שנתיים ,
האם תהיה לי עמלת פירעון מוקדם בהלוואת בוליט גישור ?
תודה .
שלום וברכה,
תלוי בתנאי השוק – ניתן לקרוא כאן יותר לעומק על עמלת פרעון
בהצלחה
שאלה שלא קשורה לנושא הכתבה:
מה לדעתך יקרה לנוטלי המשכנתאות אם מחירי הדירות אכן ירדו??
ואני לא מדבר על יכולת ההחזר (נניח ויש יכולת החזר), אלא לכך שהבנקים למעשה חשופים לרמת סיכון שלא הכירו. הבית הממושכן לא שווה את ההלוואה שנלקחה בעבר.
גם אם הריביות יעלו- העלייה לא חלה על כל חלקי המשכנתא (למשל קל"צ)
סוגייה מעניינת…
שלום יוסי,
זה אכן סיכון שקיים, אך כל עוד אין כוונה למכור את הנכס, לא אמורה להיות לכך משמעות