שני דברים חשובים קרו במהלך שלושת החודשים האחרונים בגזרת המשכנתאות, מצד אחד הריביות עלו ומצד שני הבנקים נהיו עמוסים לעייפה והתקשורת איתם לוקה בחסר והתשובות שאתם מקבלים קצת מאחרות להגיע.
אחד הדברים החשובים בניהול המו"מ מול הבנק הוא לדעת "מתי לחתוך עניינים" ולקבל את ההצעה שהבנק מציע לנו, כל עוד הריביות היו במגמת ירידה והבנקים היו "ריקים" (או לפחות לא עמוסים כפי שהם היום), אז גם אם המתנו קצת ומשכנו את החבל עד הקצה, לא תמיד הפסדנו מזה כי רוב הסיכויים שאם לא הרווחנו ודאי שלא נפגענו.
בתקופה האחרונה יש הרגשה שמי שלא מחליט בזמן ומגיע ממש לתקופה שבה הוא צריך את הכסף, ייתכן מאוד שהוא יפסיד (כי הריבית עלולה לעלות), זה קרה ללא מעט אנשים בזמן האחרון.
אז מה עושים? או בעיקר מה לא עושים? בשביל לא לפספס הצעה טובה – כל התשובות בפוסט שלפניכם
1. הזמן הוא עניין קריטי
כל עוד יש לכם זמן, אז אתם אמורים להיות פחות לחוצים.
הבעיה הכי גדולה היא לנהל מו"מ תחת לחץ של זמן, כשאין לכם זמן מצד אחד וכשאתם לא מקבלים תשובות נגדיות מהבנקים המתחרים מצד שני, אתם ככל הנראה תעשו הכל תחת לחץ וזה המתכון הכי מדויק לטעויות בשיקול הדעת. פחות מפריע לי עניין הריביות, אלא זה יותר מהותי לתמהיל שאתם מוצאים את עצמכם משנים אותו ברגע האחרון כמעט ולא תמיד לטובה.
בשביל להימנע מעניין הזמן, נסו להתחיל את המו"מ חודשיים לפני כן, קבלו מושג על הריביות ואחרי שבועיים תדגמו שוב בשביל לקבל הרגשה כללית.
אם אתם מזהים שקיבלתם הצעה מצוינת (בהשוואה כמובן לשוק), נסו לראות אם כדאי לכם להקדים תשלום ופשוט לחתוך ולסיים את המו"מ, לא בטוח שבעוד שבועיים הריבית שקיבלתם תישמר לכם ולכן יש לבדוק מהר מול המתחרים האם הם יכולים לשפר את ההצעה ואם אתם מקבלים סירוב (ופה יהיה לכם עוד כמה ימים של המתנה אם הדברים בבנקים המתחרים מתעכבים).
2. דעו מה אתם רוצים
הכי גרוע זה ללכת לבנק ולא לדעת איזה תמהיל אתם רוצים, זה יכול אולי להתאים לפגישה הראשונה בבנק אבל לא ליותר מזה.
אם לא יהיה לכם תמהיל מובנה ומסודר, אתם תמצאו את עצמכם עושים מו"מ על כל מיני סוגי תמהילים (כל בנק ימשוך אתכם לכיוון שלו) ויהיה לכם מאוד קשה להגיע לתוצאות טובות ויותר מזה יהיה לכם מאוד קשה להגיע להחלטה כי לא תהיה לכם יכולת השוואה אמיתית וזה ייצור אצלכם דילמות שלא רק שישגעו אתכם, אלא גם יבזבזו לכם ימים יקרים שאותם אתם צריכים (במיוחד אם לא הקפדתם על סעיף מספר 1(.
3. סננו בנקים מראש והתמקדו בעיקר
בנק שלא נתן לכם הצעה טובה פעם או פעמיים, כנראה גם לא ייתן לכם הצעה טובה בפעם השלישית, לכן אחרי הסקר הרחב הראשוני התמקדו בשני בנקים שבאמת רוצים אתכם ובאמת מוכנים ללכת לקראתכם.
זה ימקד את המו"מ ולא יפזר אותו ויהיה לכם קל יותר להגיע להחלטה מהירה ונכונה.
4. נסו לזהות הצעה טובה
זו הבעיה הכי קשה. אנחנו לא תמיד יודעים מתי ההצעה שיש לנו ביד היא הטובה ביותר והאם לא נבזבז אותה בזמן שחשבנו וניסינו למשוך זמן, כי מהר מאוד אנו יכולים לגלות שהיא כבר לא בתוקף ואתם פשוט צריכים לשלם הרבה יותר עכשיו.
אני יודע שזה קשה לזהות הצעה טובה כי בלי תשובות מהמתחרים באופן מהיר קשה להגיב, אבל פה האחריות מוטלת עליכם (אלא אם כן לקחתם ייעוץ מקצועי ואז זה כבר אחריות של היועץ, אבל עדיין תפקידכם יהיה לוודא שהוא קורא נכון את המפה ומייעץ לכם לחתוך בזמן).
כשיש לכם הצעה טובה (להרגשתכם ובבדיקה מול ה"סביבה"), אתם אמורים לטוס לבנקים המתחרים (בגלל זה עדיף לזהות כבר איזה בנק הוא המתחרה הכי רציני שבאמת רוצה אתכם ולהשקיע בו את המרץ), ולנסות לשפר את ההצעה.
בשלב הזה אתם כבר לא מוכנים להחליף תמהיל (ראו סעיף 2) ואתם ממוקדי מחיר לגמרי, פה נכנס גם עניין הזמינות של הבנק וככל שתקבלו תשובות מהירות יותר כך תוכלו להחליט ולא לבזבז זמן יקר.
לסיכום,
הפרמטר החשוב ביותר הוא הידע, ברגע שתדעו מהו התמהיל הטוב ביותר עבורכם וברגע שתדעו את רמת הריביות בשוק (נתון שמאוד מאוד קשה לדעת אותו ולכן תצטרכו לעבוד הרבה ברגליים בשביל לחוש אותו) יהיה לכם הרבה יותר קל להגיע להחלטה במועד הנכון ולחתוך ולסגור כשאתם יודעים כמעט בוודאות שההצעה שלכם מצוינת.
3.וסיפו לזה את פרמטר הזמן (זכרו, כמה שיותר מוקדם זה יותר טוב) והנה יש לכם כר נוח לניהול מו"מ. אני לא מבטיח שזה יהיה קל והתוצאות יהיו מדהימות אבל אני כן מבטיח שהתוצאות ודאי יהיה טובות לאין שיעור מאשר תגיעו ללא ידע וללא זמן.
מכיוון שאתם הרבה ואני אחד שהיכולת שלו לעזור ולשתף מוגבלת, אשמח לשמוע את "סיפורי המו"מ" ואני בטוח שזה יכול לתרום ללא מעט אנשים כאן.
שלום משכנתאמן!
קודם כל תודה על הבלוג המחכים! אין ספק שבלעדיו כבר מזמן היינו הולכים לאיבוד בתחום….
אנחנו זוג צעיר (26)+2 בתחילת דרכנו בתחום הנדל"ן והמשכנתאות.
כרגע אנחנו בשלב שאחרי אחרי חתימת חוזה ולפני סגירת משכנתא, לצערנו את חלק מהעצות שלך התחלנו לקרוא קצת מאוחר ולכן אנחנו קצת בלחץ אבל בעזרת הבלוג הנפלא שלך אנחנו מקווים לא לטעות שוב.
אנחנו רוכשים דירה המיועדת להשכרה ובמקביל נמשיך לגור בשכירות. סכום המשכנתא שאנחנו צריכים הוא 381,000 ש"ח שמהווים 60% מערך הדירה. הסכום הצפוי לשכירות הוא 2,300 ש"ח (לפחות) והשאיפה היא שדמי השכירות יכסו את ההחזר החודשי של המשכנתא, ובעוד כמה שנים כאשר נמצא את מקומנו נוכל למכור את הדירה בערך גבוה יותר ולקנות את ביתנו הקבוע (לגרור או למחזר את המשכנתא).
שאלותנו:
1. האם במקרה כזה של דירה להשקעה יש דגשים נוספים שלא מוזכרים במדריך ללקיחת משכנתא?
2. האם יש מסלול/תמהיל אחרים שמומלצים במקרה כזה?
3. האם שווה להתאמץ ולהגדיל את גובה ההחזר החודשי מעבר לשכ"ד הצפוי ע"מ לצמצם את מספר השנים של המשכנתא או שבמקרה של דירה להשקעה (עם הכנסה צפויה משכ"ד) אין לכך משמעות?
4. האם בבניית התמהיל המתאים לנו כדאי לנו להיצמד למסלולים יותר בטוחים (ויותר יקרים) כגון קבועה לא צמודה למדד שבהם גובה ההחזר החודשי לא משתנה או שגם במקרה הזה אתה ממליץ על ניצול מרבי של האפשרות למסלול פריים (או מסלול אחר עם ריבית משתנה אבל לא צמוד למדד).
קצת פרטים נוספים:
שנינו עובדים במשכורות לא גבוהות – הכנסה משותפת כ-9,000 ₪ בחודש (כמובן ללא ההכנסה הצפויה מהדירה).
קיבלנו הצעה מבנק מסויים –
1. שליש (127,000) פריים מינוס 0.7, 30 שנים, החזר חודשי 414 ש"ח
2. שליש משתנה לא צמוד למדד – 3.5% ריבית, 30 שנים, החזר חודשי 554 ש"ח
3. שליש קל"צ – ריבית 2.7%, 9 שנים, החזר חודשי 1326 ש"ח
סה"כ החזר חודשי של 2,282 ש"ח
מהם היתרונות והחסרונות של התמהיל הזה? כיצד ניתן לשפר אותו? על מה לשים דגש בפניה לבנקים נוספים?
שאלה נוספת – לאור הפוסט שלך בנושא הקל"צ, וכן לאור העובדה שסיכוי רב שנממש את הנכס לפני תום המשכנתא, האם בכ"ז לקחת קל"צ או שיש מסלול אחר מתאים יותר?
שוב תודה!
יעקב ומרב
יעקב ומרב שלום,
הלוואי והייתי יכול לתת תשובה הרבה יותר מפורטת
אבל אני מאמין בגדול, שאם הדירה הולכת להימכר בתוך כמה שנים אז אתם ממש לא צריכים ביטחון והייתי מתרכז בריביות משתנות וגם צמודות מדד
שכן אני מניח שיהיה מדד נמוך בשנים הקרובות וגם אני מניח שהריבית לא תעלה משמעותית בשנים הקרובות וכדאי לנצל אותה
אם אתם לא הולכים למכור את הדירה שלכם בשנים הקרובות אז יש טעם לקחת קל"צ וכו
בהצלחה
שלום אני ואישתי לוקחים משכנתא ממש עוד מעט רצינו שתיתן לנו חוות דעת
על התמהיל שקיבלנו מהבנק ומה אתה חושב לקחנו 70% מימון בסכום של 930000
1.קבועה צמודה למדד- 311k ל30 שנה ריבית-3.45% החזר-1387
2.משתנה כל 5 שנים עד 30 שנה-310k ל30 שנה ריבית-
שלום בן,
הריבית גבוהה מאוד וחסרה לי הלוואת הפריים
בהצלחה
תודה על המאמר
יש לציין שלא הבנתי עד היום מדוע, 2 בנקים, פועלים ואיגוד, פותחים את הפגישה הראשונה: "האם יש לך חשבון בנק אצלנו?"
אני: "לא אין לי חשבון אצלכם"
הבנק: "אז אני כבר אומר לך ההצעה שלנו תיהיה יקרה לך", או "אנחנו נותנים הלוואה רק ללקוחות הבנק"
מה זה לעזאזל?
בבנק אחר שלא הוזכר בשאלתך אמר לי פקיד שכיון שהשנה הם כבר עשו מעל ומעבר הם נותנים רק ללקוחות הבנק
חחחחח…..בדיוק אותו משפט שנאמר לי….
הם עושים את זה כי הם רוצים לגייס אותך כלקוח.
אסור להם להגיד שההלוואה שהם נותנים לך מותנית בהצטרפות לחשבון עו"ש בבנק אז הם אומרים שההצעה יקרה או שהם נותנים רק ללקוחות..
כל הבנקים עושים את זה.. בצורה כזו או אחרת..
גם דיסקונט ככה, ולאומי אומרים ישר שללקוחות יש ריביות יותר טובות.
רק מזרחי/טפחות לא מתנהלים ככה.
שלום עוזי,
חלק מהבנקים מעדיפים לנצל את ההזדמנות שאתה לוקח משכנתא כדי לנסות ו"להעביר אותך" אליהם
הסיבה היא כמובן כי הערך שלך כלקוח גדול יותר אם אתה באותו בנק גם בעו"ש (בגלל עמלות כאלה ואחרות)
בכל מקרה, ע"פ חוק אסור להם להתנות את מתן ההלוואה בכך שתהיה לקוח שלהם אך בהחלט מותר להם לתת הצעה כראות עיניהם
בהצלחה
תגיד שיתנו לך הצעה שרלוונטית אם אתה עובר אליהם.
הכוונה שהם יתנו לך הצעה כמו ללקחות ואתה תשקול להיצטרף לבנק שלהם..
אגב גם דיסקונט ככה ולדעתי כלל הבנקים.
ככה הם גם מושכים לקוח וגם מרוויחים משכנתא..
ואני אישית מעדיף את כל הסהתנהלות שלי במקום אחד. אלא אם כן בנק אחר משמעותי זול יותר.
אחרי שתקבל משכנתא לא יוכלו לשנות לך תחזור חזרה לבנק שלך.. אפילו אל תיסגור חשבון..
וואלה אתה צודק
משכנתאמן תודה רבה!
האמת לא ראיתי את זה בשום פוסט..
הרי בנק ישראל הגביל אותנו ללקיחת מקסימום 1/3 בפריים.
אז לידיעה לבנקים יש קאצ לזה..
אני אישיתי מאוד אוהב מסלול בטוח. אך הפריים מושך אותנו עם ריביות נמוכות. ותאכלס מבחינתי אם כבר 1/3.. אז עד הסוף!
רק שלבנקים גם לזה מצאו דרך מעניינת.. ובסוף כל שקל משמעותי..
למשכנתא של 1,000,000 שמציע הבנק הפגישה הראשונה אז עוד ליפני שהכרתי את "משכנתאמן".. בפריים הבנק הציע 300,000 ולא כמו שמגיע לי על פי בנק ישראל :"333,333" נידהמתי לגלות שיש ל33,333 ערך משמעותי.
מקודה למחשבה.
בנק מזרחי מגביל את הפריים במדיניות פנימית ל 30 אחוז. אני מניח שקיבלת את התשובה הזו ממזרחי.
אתה בהחלט צודק אולג, תודה על ההארה
תודה רבה על ההסברים.
יש לי שאלה מה עדיף.
מסלול 1:
קל"צ ל10 שנים ריבית 2.82. 435 אלף.
פריים -0.9 ל15 שנים. 215 אלף.
מסלול 2:
קל"צ ל10 שנים ריבית 2.52 345 אלף.
פריים 0.9- ל15 שנה 195 אלף
משתנה צמודה כל 5 שנים ריבית 1.54. 110 אלף.
תודה מראש.
שלום בוריס,
אם אתה לא מתכוון להחזיר את המשתנה בעוד חמש שנים, אז כנראה תמהיל 1
בהצלחה
את המשתנה כל חמש שנים אני אנסה לסגור בעוד 5 שנים, אז התמהיל 1 עדיף?
בדיסקנט אמרו שאני אוכל לסגור את המשתנה רק בחלון של ה5 שנים ולא בכל רגע נתון. האם זה נכון?
טעות שלי היתכוונתי לתמהיל 2
אם אתה מתכוון להחזיר אז תמהיל 2 עדיף לדעתי
דיסקונט לא צודקים, אמנם ייתכן עמלת פירעון קטנה (לא משהו מטורף ולא בטוח שתהיה) אבל עדיין תוכלו לסוגר את החלק הזה גם לא בתוך החלון בלבד
בהצלחה
תודה רבה. בלוג מאוד מעניין
לקחתי לפני חודש:
קלצ 25 שנה 3.35
קבועה צמודה 1.75 20 שנה
פריים 0.65 25 שנה
מה דעתך?
שלום וברכה,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום
המחשבון באתר מסונכרן עם הרביות המקובלות היום ?
שלום ניר,
בגדול כן – אשתדל לבצע עדכון בזמן הקרוב
סליחה שאני נדחף בנושא שלא קשור לכתבה אבל חשוב לי מאוד !
שלום לחברי הבלוג ולך משכנתא מן,
ברצוני לבדוק איתך סוגיה שנתקלתי בה השבוע במהלך תהליך מחזור משכנתא שאני מבצע בימים אילו.
לאחר שאספתי ושלחתי לבנק את כל המסמכים הנדרשים למחזור וקיבלתי אישור על ריביות נאמר לי שיש לי פרמיה לשלם (10 אלף ש"ח) בעבור ביטוח EMI שבוצע בעת לקיחת המשכנתא ( באוגוסט 2002 )
מבירור שעשיתי באתר EMI ומקריאה של כמה כתבות שיש ברשת מדברים שם בכלל על החזרים שמגיע למי שממחזר משכנתא בגלל עלויות ערך הנכס וירידה באחוז המימון .
האם באמת אני צריך לשלם את הפרמיה ? ומה אפשר לעשות כדי לממש את המחזור ולמזער את הנזק ?
יש לי תחושה שהבנק רוצה לזרוק אותי 🙁
אנא עזרתך.
תודה מראש
אלון
אלון שלום,
זה לא נשמע לי הגיוני שצריך לשלם, באמת יותר הגיוני שתצטרך לקבל כסף חזרה
בקש לשוחח עם מנהל ולקבל הסבר על הנושא
בהצלחה
אחד הדברים החשובים בניהול מו"מ מול הבנק הוא קיומם של הצעות כ-ת-ו-ב-ו-ת מבנקים מתחרים. מספיק שיש לך הצעה כתובה מבנק מתחרה אחד וזה כבר משפר משמעותית את יכולת המיקוח.
דבר נוסף וחשוב כפי שכתבת הוא היצמדות לתמהיל עליו החלטת כי אחרת קשה להשוות בין ההצעות מבנקים שונים, אם כי לפעמים שינויים קטנים יכולים להיות כדאיים כשזה מלווה בשיפור התנאים.
שלום,
ראשית אתר מעולה, נותן מידע מועיל ויעיל על כל עולם המשכנתאות.
אני כיום בתהליך של בירור על לקיחת משכנתא.
גובה המשכנתא הינו 840,000, כאשר אני מחפש החזר חודשי בגובה של 5,000 ש"ח.
נתון חשוב הוא שיש סבירות גבוהה מאוד שבשנה וחצי הקרובות אוכל להקטין את תיק המשכנתא שלי ב 300,000 ש"ח בעקבות סכום העתיד להתקבל.
מה תמהיל שהיית ממליץ בכזה מקרה.
תודה,
רונן
תחשוב טוב לפני שאתה מסלק 300 אלף ש"ח מהמשכנתא.
על המשכנתא אתה משלם 2-3% בשנה (זול מאוד) ועל ה 300 אלף שלך אתה יכול לקבל 8-10% בשנה בניהול תיק השקעות סולדי במגדל (מסלולי קשת) , באלטשולר , ילין, אקסלנס ועוד…. לך ליועץ !!!
אגב אני רכשתי דרך חשבון העו"ש שלי קרן נאמנות 4D מור גמישה – שעושה תשואות יפות מאוד (השנה כבר מעל 10%)
בקיצור מציע לחשוב טוב טוב מה עושים עם ה 300K
שוב אני אומר לך ליועץ!!!
בהצלחה
אלון
שלום רונן,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום ראשית אני אני רוצה להודות לך על האתר המצוין הזה . מקור המידע הכי יעיל ועדכני שמצאתי בנושא משכנתאות.
אודה לך מאוד אם תוכל לתת לי חוות דעת עבור התמהיל הבא שקיבלתי ממזרחי טפחות.
גובה המשכנתא 973,000 70%
קבועה צמודת מדד: 200,000 ל25 שנים 2.6%
פריים :324000 ל30 שנים במינוס 0.9
קל"צ: 125000 4% ל30 שנים
משתנה אג"ח לא צמוד: 324000 ל30 שנים ב3.25%
סה"כ החזר:3910
תודה
שלום מיכאל,
נראה סביר,
אני לא יודע למה בחרת בתמהיל הזה דווקא, אבל אני מקווה שהיו דברים נכונים שנחו אותך לבנו אותו
בהצלחה
רונן
לדעתי, אם הסבירות שתוכל להקטין היא מעל 90 % מומלץ התמהיל הבא:
280,000 בריבית משתנה צמודה למדד ל30 שנה
200,000 בריבית פריים ל25 שנה
320,000 בריבית קבועה לא צמודה ל 10 שנים
בהצלחה ויישוב טוב
שלום משכנתאמן קודם כל אתר נהדר ומאוד מעניין ומועיל ישר כח
קנינו בשעה טובה דירה השבוע בעלות של 1475000
שילמנו כבר 80 אחוז שזה 1180000 ונשאר עוד 295000
אנחנו צריכים בסביבות ה 200000 מה אתה ממליץ לעשות
לא רוצים לגרור אותה שנים אבל להחזיר בסביבות 2000
תודה מראש
שלום גיל,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום. יש לי משכנתא בת שנה וחצי. כשלקחתי אתה נאמר לי בבנק שנקבעה לי מסגרת משכנתא ושאוכל בעתיד להגדיל את המשכנתא עד לגובה הסכום ההתחלתי שלקחתי בהליך פשוט יחסית ללא שמאי.
רציתי להבין את האפשרות הזו. באילו תנאים זה אפשרי, האם נחשב כמחזור, כיצד נקבעת הריבית. תודה
שלום זיו,
בעיקרון אם לא השמשת במלוא המסגרת, תוכל לבקש משכנתא נוספת
היא תהיה משכנתא שמוגדרת לכל מטרה ובריביות שייקבע הבנק (גבוהות משמעותית מהריביות שקיבלת במשכנתא)
בהצלחה
שלום
קיבלתי היום הצעה מבנק לאומי
500,000 ש"ח = 28 אחוז מימון
160,000 ש"ח = P-0.9 ל- 19 שנים
240,000 ש"ח = קל"צ 2.3 ל- 9 שנים
100,000 ש"ח = משתנה לא צמודה 3.11 ל- 15 שנה
את המסלול האחרון אני סוגר לאחר 5 שנים (קרן השתלמות).
נא עזרתכם בהחלטה.
תודה רבה.
שלום שלומי,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום רב
אני רוצה לשאול שאלות שאינם בנושא הכתבה מבקשת סליחה מראש
שאלה 1.יש לי במשכנתא שתי מסלולים אחד קבוע בריבית 4.2 ומסלול השני פריים שאלה שלי היא:איזה מסלול שווה לי לסלק חלקי מסלול בריבית קבוע או פריים?
2.לאחר סילוק חלק מהמשכנתא במה כדאי לי לבחור:לקטין את סך השנים או לחילופים להשאיר את הכמות השנים ולהקטין את החזר החודש?
3.מי קובע את שיעור ריבית קבוע?כיצד ניתו לדעת מה שיעורי ריבית קבוע כעת?
4.זה נכון שאומרים שככל שמסלקים משכנתא יותר מהר משלמים פחות ריבית לבנק?
אשמח לקבל תשובות
תודה מראש
שלום יולי,
1. לפי דעתי את הקל"צ
2. עדיף להקטין שנים
3. דרך אתר בנק ישראל (הנה קישור לריביות קל"צ)
4. כן, אלא אם יש כן יש לך משהו יותר חכם לעשות עם הכסף
בהצלחה
שלום רב,
האם התמהיל שהומלץ באתר לשנת 2015 עדיין מומלץ?
שלום שלמה,
יש לקחת בחשבון שאלו המלצות כלליות בלבד ויש לבצע התאמות שלהן לצרכים שלך
שלום משכנתאמן,
האם החלטה מראש על תמהיל היא כלל ברזל אצלך?
האם אין מקום לקבלת החלטה על מסלולים בהתאם לריביות המוצעות?
תודה שאתה חולק את חכמתך איתנו,
ברכה
שלום ברכה,
אני מעדיף לבנות תמהיל ולא לקבל אותו מהבנקים
בהצלחה
רק לעדכן,
אנחנו רוצים רק קל"צ ולכמה שיותר רחוק, מונעים מהחזר כמה שיותר נמוך שבשאיפה גם ישחק עם אינפלציה לאורך השנים ועל הדרך נחיה טוב ומה שיצא מהקרנות נוציא על עצמנו ולא על הבנק…
556,000 קל"צ 25 שנים 3.65, עם גרייס 24 חודשים
100,000 קל"צ 20 שנים 3.3, ללא גרייס
זה מרגיש לי כמו הצעה טובה, אנסה עוד בנק ואסגור בשבוע הבא,
רן.
שלום משכנתאמן!
לפי הידוע לי הבנקים מוכנים להעביר את סכום המשכנתא למוכר כסכום האחרון, ולמעשה לאחר שהעברנו את כל ההון האישי.
אנחנו כעת לאחר חתימת חוזה ומעבירים את ההון האישי ב-2 פעימות, והפעימה ה-3 והגדולה תהיה עוד כחודשיים. האם יש אפשרות לסיים את המשא ומתן, לקחת את המשכנתא, ולהעמיד צ'ק לטובת המוכרים אך לא להעביר אותו עדיין לידיים שלהם עד מסירת המפתח?
אחרת,
כל שנותר הוא להמתין עד לתאריך הפעימה השלישית, ולהתקשר לבנקים כל שבועיים ולבקש שיאשרו מחדש את הריביות.
הבנתי נכון? יש דרך לעקוף את זה? כל זמן שאנחנו ממתינים מרגיש כאילו מוריד לנו בשנות החיים 🙂
שלום יערית,
לצערי אין דרך כזו
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
למדנו באתר שלך שבניית תמהיל זה הדבר הכי חשוב לפני לקיחת משכנתא.
ובדיוק כמו שכתבת בפוסט, החלטנו על תמהיל מסויים ולאחרונה התחלנו להסס ולחשוב על שינוי בתמהיל.
אנחנו לא בטוחים בקו המחשבה, וחשבנו להתייעץ איתך ועם הגולשים.
התמהיל המקורי:
שליש-פריים–> (1) רצינו להנות מסביבת ריבית נמוכה, מבלי להיות חשופים למדד (2) רצינו שיהיה מסלול גמיש שניתן להחזיר אותו בלי קנסות (על אף שאנחנו לא צופים שיפול עלינו כסף בשנים הקרובות, וגם אם כן נעדיף להשקיע אותו מאשר לפדות את המסלול, תלוי כמובן בריבית המשק באותה תקופה).
הצעות מכל הבנקים: P-0.9 (יש מקום לשיפור או זה הכי טוב שיש?)
2/3 קל"צ–> (1) רצינו ביטחון (2) אנחנו מאמינים שהריביות רק ילכו ויעלו מכאן (3) לא חושבים למכור את הדירה ב-5 שנים הבאות.
הצעה הכי טובה: 15 שנה 3.12%, 20 שנה 3.7%, 25 שנה 3.8%
** לאחרונה חברים דוחקים בנו לקחת פחות קל"צ, ולשים חלק בריבית משתנה כל 5 שנים צמודת מדד. לאחר שקראנו הרבה מאמרים אצלך, התחושה שעלתה היא שיש להתרחק מצמודת מדד כמו מאש.
נשמח לפידבק
שלום יערית,
אני בעד החשיבה שלכם,
המשתנה כל חמש טובה למקרים מסוימים ולא בטוח למקרה שלכם
בהצלחה
שלום,
אנחנו ממש דקה לפני סגירה ולא יודעים האם התנאים שקיבלנו טובים ומה ניתן לעשות כדי לשפר אותם…..
אנחנו לוקחים משכנתא של 1235000, לאחר 35% הון עצמי.
ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו היא:
370500 -פריים ל30 שנה מינוס 0.8
640000- קלצ ל12 שנה בריבית 3.18
224500- משתנה כל 5 לא צמודה ל25 שנה בריבית 3.08
את המסלול האחרון אנחנו מתכננים לסגור לאחר 5 שנים.
השאלה שלי היא כזאת:
א. האם זה נכון שהריבית של משתנה כל 5 נשארת זהה גם לתקופה של 15 שנה?
ב. מה עוד אני יכולה לעשות על מנת להוריד את הריביות? אני רואה שכולם פה מדברים על פריים של מינוס 0.9 וריביות קלצ הרבה יותר נמוכות…
ג. האם התמהיל נשמע סביר בעינייך?
ההחזר החודשי עומד על 7500 שזה 30 אחוז מההכנסה שלנו.
שלום דנה,
1. כן
2. להמשיך בסקר שוק
3. על פניו נראה סביר
בהצלחה
הי משכנתאמן ,
אשמח אם תוכל להביע דעה על התמהיל הבא שקיבלנו לטובת בנית בית ועומדים לחתום עליו בימים הקרובים.
אנחנו זוג בסוף שנות השלושים , + 2 (ועוד אחד בדרך) , כרגע רק משכורת אחת כ -12 א' נטו. (ההכנסה תעלה בהמשך בשנה הבאה) ללא הוצאות דיור , עד שהבית יהיה מוכן (עוד כ -10 חודשים עד שנה).
ערך שמאי : 2.4 מ'
סכום מבוקש: 1.08 מ'
כל המסלולים הם ל 360 חודשים –
1. 360 אלף- צמוד למדד בריבית משתנה (אג"ח) – משכנתא אחמ – V+2.2% – החזר 1,348 שח בחודש
2. 360 אלף – לא צמוד בריבית משתנה (פריים) P-0.700% החזר 1,141 ש"ח בחודש
3. 360 אלף- צמוד למדד בריבית קבועה 2.24 , החזר חודשי 1,374 ש"ח בחודש
מסתבר שיכולת המיקוח שלנו בין הבנקים מטגבלת מאחר וכרגע אנו מפרנס אחד בלבד. בהמשך קיימת אפשרות להשכיר יחידה בנכס עוד הכנסה של כ 2200 ש"ח בחודש.
תודה רבה על העזרה מראש 🙂
שלום חגי,
נראה ארוך, משתנה וצמוד מדי
אם אלו הנסיבות, אז בסדר
אם אפשר לקצר ולקבע ריביות אז עדיף
בהצלחה
תודה על המענה והטיפ
בסוף מתכוונים להקטין את ההלוואה ל 900 אלף ולהגדיל את ההחזר החודשי , בתמהיל הבא :
400 אלף 3.05 ל15 שנה
200 אלף 1.91 משתנה כל 5 שנים (בשאיפה לסגור בתום ה5 ) ל 30 שנה
300 אלף p-0.9 ל 30 שנה
יש עוד משהו שכדאי לשנות פה ?
תודה
נראה הרבה יותר טוב
בהצלחה
שלום,
מתכוון לקחת משכנתא 832000 ש"ח, 75 % מימון ל30 שנה.
מעדיף בטחון,
בבנק לאומי (בנק שמתנהל עו"ש) קיבלנו
– קל"צ 4.17% 30 שנה 416000 (50%)
-פריים -0.8% 30 שנה 255000 (30%)
-משתנה כל 5 שנים צמודת מדד 2.03%+רווח 0.2 (2.23%) 30 שנה 161000 (20%)
הכוונה תוך 10 שנים לסגור את שני המסלולים (פריים ומשתנה) ולהשאר קל"צ
כמובן שהחזר חודשי נמוך גם מאוד חשוב בהתחלה
מה דעתך
תודה מראש
מקסים
שלום מקסים,
נראה בסדר
בהצלחה
משכנתאמן שלום רב
ברצוני לשאול מספר שאלות שאינם בנושא הכתבה מבקשת סליחה מראש
1.יש לי במשכנתא שתי מסלולים-קבוע לא צמוד בריבית ל-4.2 15 שניםו פריים ל23 שנים איזה מסלול שווה לי לסלק חלקית ?
2.לאחר סילוק חלק מאחד המסלולים במה כדאי לי לבחור:להקטין את סה"כ שנים להחזר משכנתא או להקטין את החזר החודשי?
3.מי קובע את שיעורי בית קבוע לא צמוד?כיצד ניתן לדעת מהו שיעורו עכשיו?
4.האם זה נכון לסלק משכנתא לפני הזמן האם נשלם כך פחות ריבית לבנק?
תודה מראש
שלום יולי,
1. לפי דעתי את הקל"צ
2. עדיף להקטין שנים
3. דרך אתר בנק ישראל (הנה קישור לריביות קל"צ)
4. כן, אלא אם יש כן יש לך משהו יותר חכם לעשות עם הכסף
בהצלחה
נתונים: שווי נכס 1135000 הון עצמי 454000 (60% מימון)
רווק, משכורת 13.5 דירה ראשונה
גובה הלוואה : 681K
בנק א'
פריים-0.9 20 שנה 227,000
צמוד בריבית משתנה Vּ+2% ל-20 שנה 227,000
קל"צ 3.15% 15 שנה 227,000
במידה ואעביר חשבון עו"ש לבנק זה ישופרו התנאים במסלול צמוד משתנה/קל"צ.
בנק ב'-בו מתנהל העו"ש שלי
משתנה כל 5 צמודה עוגן – 0.6 ל-20 שנה 227,000
פריים -0.9 ל-20 שנה 227,000
קל"צ 2.5% ל-11 שנים 197,000
קבועה קרן שווה לא צמודה ללא ריבית ל-4 שנים 30,000
יש לציין כי המסלול האחרון זה הטבה של הבנק ללקוחות פרימיום…כך הם אומרים
מה דעתך על ההצעות ?
במה לבחור ?
שלום מנחם,
אני חושב שההצעה השניה טובה יותר,
לא הייתי מתלהב מההלוואה הקצרת מועד כי היא תכביד עליך בהחזר החושי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
הורדתי את הקצרה ע"פ המלצתך. זה התמהיל כעת, האם נראה לך טוב?
227,000 בפריים-0.9 25 שנה
227,000 צמודה משתנה עוגן-0.6=1.6 15 שנה
227,000 קל"צ 2.5 ל 11 שנה
החזר 4200
נראה סביר
בהצלחה
לגבי פתיחת חשבון בבנק אחר.
הצעה שלי: תזרמו אתם. תפתחו חשבון בתמורה להצעה טובה במשכנתא
ומשם תרד המשכנתא לכמה חודשים.
אחר כך תסגרו את החשבון.
העלות של פתיחת חשבון ועמלות ניהול לכמה חודשים עם מספר פעולות מינימלי היא זניחה, כמה עשרות שקלים.
בתשובה לאחרונה שכתבו פה על התמהיל שלהם.
תתעקשו ששליש בדיוק מהמשכנתא תהייה צמודת פריים. לא 30 אחוז כמו שיצא לכם וגם לא 32.5. 33.33333 אחוז. תחשבו ותכתבו על דף בגדול את הסכום ותתנו לבנקאי כדי שיבין שאתם יודעים מה מגיע לכם ודורשים את זה.
ההפרש בין הריביות עצום.
בצמודת פריים שלכם 0.8 ריבית
ובשתיים האחרות מעל 3 אחוז!
שלום אמיר,
יש לקחת בחשבון שבחלק מהבנקים מתנים את העברה המשכורות לחשבון החדש והישארות בבנק למשך חיי המשכנתא (אחרת התנאים משתנים)
חשוב לבדוק זאת מראש
ראשית כל אני רוצה להודות לך על התייחסותך לשאלותי תודה רבה לך על זה שאתה מקנה לנו כה חשוב
ברשותך אני אשאל עוד מספר שאלות:
1.ברצוני למחזר מסלול קבוע לא צמוד אומנם הבעיה היא קנס של פרעון מוקדם באחת הכתבות שלך קראתי על סילוק מסלול קבוע לא צמוד אתה כתבת על כך שבמידה וריבית אכן עולה חייבים לזכור שלא בהכרח אנו ניהיה פטורים מלשלם קנס האם בבקשה תוכל לחדד טיפה את הנושא אני לא הבנתי מדוע כאשר ריבית במשק גבוה אני עדיין אצטרך לשלם קנס?
2.ברצוני לסלק חצי מהסכום של קבוע לא צמוד האם כאשר יעשה זאת אצטרך למחזר את החלק הנותר של המסלול בריביץ גבוה יותר (ריבית של אותה תקופה)
3.אתה כותב שריבית קל"צ צפוייה לעלות אומנם זה כבר לא המתנה של שנה אחת,האם לפי הערכתך האישית ריבית קבוע לא משתנה אכן יעלה בזמן הקרוב?
1. זו תשובה קצת ארוכה ומפורטת מדי בשביל תגובה, אנסה להבהיר אותה בפוסט משלה, ממליץ לחזור ולקרוא ולציין מה בדיוק לא הבנת בהסבר
2. לא חייבים למחזר את החלק שנשאר, הוא ממשיך באותם התנאים
3. אי אפשר לדעת מה יקרה לריבית, ברור לכולם בטווח הארוך היא כן תעלה
בהצלחה
שלום רב. אודה לתשובה מהירה .ביום ג קבענו לחתום .תמהיל נבנה ע״י יועץ ששכרנו. ההצעה היא עבור 830 אלף שזה המקסימום 75 %. מה שמפריע לי זה החלק של קבועה לא צמודה 300 אלף ל 24 שנים לפי 3.9 %. האם לפי הניסיון שלך אפשר לשפר את החלק הזה ?
שלום ארי,
זה נראה בסדר
בהצלחה
לוקחים משכנתא של 65% מימון הלוואה בסך 450K
80K פריים 25 שנה ריבית 0.8%
60K משתנא כל חמש צמודה 20 שנה ריבית 1.97%
60K קבועה צמודה 10 שנים ריבית 1.61%
120K קלצ שפיצר 15 שנה ריבית 3.45%
130K קלצ שווה 18 שנה ריבית 3.5%
אשמח לשמוע את דעתכם
תמהיל? ריביות?
שלום אושרי,
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
ראשית סחתיין על האתר הכל כך מועיל לכל עם ישראל.
ברצוני לקבל ממך חוות דעת על מסלול שחשבנו וקיבלנו עליו הצעות בבנקים
דירה ראשונה על סך 850000 הון עצמי 340000, לקיחת הלוואה על סך 510000.
פריים 30 שנה p-09 167000
משתנה כל 5 167000 30 שנה 2,56%
קלצ 175000 3.99%. ל 25 שנה
חשוב לציין שאנחנו זוג צעיר ,אשתי כרגע מפרנסת יחידה על סך 7500 נטו ואני סטודנט להנדסה שנה ראשונה.
לכן חשוב לנו ל 4שנים הקרובות לקבל החזר חודשי מינימלי וסיכון מחושב.
בשנה הקרובה צפויים להתקבל כ 120000 נוספים.
בנוסף, אנו עתידים להשכיר את הדירה שנרכוש למשך כל תקופת ה 4 שנים.
מה דעתך על התמהיל?
שלום אלכס,
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן! ראשית רציתי להודות לך על האתר הבהיר והמלמד . לאחר שהשארתי פרטים באתר פנו אליי מס חברות יעוץ ובסוף התהליך לתחושתי הדבר חסך לי הרבה כסף. הבנק בו מתנהל העוש שלנו עמד על רגליים אחוריות מול ההצעות הטובות של לאומי (שאתנה את קבלת המשכנתא במעבר לבנק שלהם) ונשמח לקבל חוד שלך לתמהיל והריביות שהוצעו לנו : משכנתא על סכום של1100000 539 א״ש קלצ בריבית 3.29, 363 א״ש בריבית של פריים -0.9 , 198 א״ש בריבית של 1.48. שוב תודה וחג שמח .
שלום סימון,
נראה טוב
בהצלחה
בהמשך לתגובה לעיל 198 א״ש בריבית של 1.48 במסלול קבועה צמודה
השנים: &קבועה צמודה 13 שנה. קבועה לא צמודה 17 שנה. פריים 25 שנה. סהכ החזר חודשי ראשוני 6,185 שח
שלום לך וחג שמח.
שאלה לגבי לקיחת משכנתא.
יש לי דירה בבעלותי אך אין לי הכנסה קבועה, שווי הדירה כ2 מ"ש
מעוניין לרכוש דירה נוספת.
שאלתי היא האם הבנק יהיה מוכן לתת לי משכנתא יחסית נמוכה בתמורה למשכון הדירה אך ללא תלוש משכורת?
מדובר על משכנתא של 700 אלף בערך?
יש לי הון עצמי של 100 אלף.
תודה, עמיחי
שלום עמיחי,
בדרך כלל לא ניתן לקבל משכנתא ללא משכורת
בהצלחה
הייי משכנתאמן,
אני ואשתי רכשנו דירה חדשה תמורת סך של 1.6 מליון. המשכנתא המבוקשת 960K. יתכן ונוכל להקטין המשכנתא קצת עד מועד האכלוס הצפוי בקיץ 2018.
אשמח לדעת מה דעתך על ההצעה הבאה:
1. פריים – 319K ל- 25 שנה בריבית P-0.5
2. קל"ץ – 400K ל- 20 שנה בריבית 4.25%.
3. משתנה כל 5 שנים – 241K ל- 25 שנה בריבית Cֹ+3.15
מדובר בהצעה ראשונה נכון ל- 14.11.16
היכן ניתן וכדאי לשפר?
תודה רבה,
תומר
שלום תומר,
נראה סביר
בהצלחה