ההחזר החודשי שלכם על המשכנתא מורכב מכמה גורמים, זה מתחיל מהסכום אותו אתם לוקחים, מסלול המשכנתא שאתם בוחרים, מספר השנים וגובה ריבית המשכנתא שאתם מקבלים.
בפוסט הבא אני אתמקד בנושא ריבית המשכנתא, על כמה היא עומדת? איך קובעים אותה? ולמה לכם הציעו ריבית של 5% ולחבר שלכם הציעו את אותו מסלול משכנתא ב4%.
מה המשמעות של הריבית?
על מנת שנבין למה זה חשוב להתמקד בנושא הריבית, צריך להבין את המשמעות שלה וכמה היא חשובה.
עבור הלוואה של מיליון ₪ ל20 שנה בריבית של 4% תשלמו כל חודש 6,066 ₪ ועבור אותה ההלוואה בריבית 5% תשלמו כל חודש 6,600 ש"ח בחודש.
משמע, 544 ₪ הבדל כל חודש והפרש של 130,000 ₪ לכל התקופה !
עכשיו שהבנו שריבית זה דבר חשוב ואפילו מאוד חשוב בתחום המשכנתאות, נספר לכם כמה סודות שלא כולם רוצים שתדעו (בעיקר הבנקים ולפעמים גם יועצי המשכנתאות הפרטיים).
מי קובע את הריבית של המשכנתא שלכם ?
אתם ניגשים לבנק ומבקשים משכנתא, היועץ מציע לכם מספר מסלולים לתמהיל ההלוואה שלכם ועבור כל מסלול נוקב בריבית שונה.
אז למעשה הוא קובע עבורכם את הריבית, אבל חשוב שתדעו שהוא בסך הכל אומר מה שהבנק הכתיב לו לומר, יש לו טווח ריביות שמותר לו לומר (לדוג': בין 4% ל5%) והוא נוקב בריבית מסוימת בין הטווח.
ההיגיון אומר שהוא ינקוב קודם כל ברמה הגבוהה יותר משתי סיבות עיקריות:
1. הבנק יעריך אותו יותר (גם כספית) אם הוא ימכור בריבית גבוהה יותר (כך הבנק מרוויח יותר)
2. הוא רוצה להשאיר לו מרחב תמרון מולכם במידה ותאמרו לו שהריבית יקרה לכם (הוא בסך הכול משאיר את האופציה לעשות לכם הנחה).
עכשיו אנחנו מבינים מול מי אנחנו מתמודדים ועל מי אנחנו צריכים להפעיל "שרירים" על מנת להוריד את גובה הריבית על המשכנתא.
איך נקבע גובה הריבית של המשכנתא?
הבנק בסך הכל מוכר לכם כסף ובתמורה מקבל בטחון בדמות הנכס שלכם, יש לזכור כי לבנק יש מגבלות רבות במכירת הנכס והוא ממש לא מעוניין להגיע למצב הזה ולכן, הוא רוצה להבטיח שהכסף יחזור אליו כל חודש כפי שסיכמתם.
ובגלל זה הוא קובע מן "פרופיל לקוח" שזה בעצם בדיקת הנתונים הפיננסים שלכם, בסופה של הבדיקה כל לקוח מקבל ציון מסויים (לצורך הדוגמה נדמיין שהציונים הם בין 1-10 וציון 1 נחשב גרוע וציון 10 נחשב מצויין).
הציון בסך הכל קובע "איזה לקוחות אתם בשביל הבנק, בטוחים או מסוכנים.
ככל שציונכם יהיה יותר טוב (כלומר, תהיו לקוחות "בטוחים לבנק") כך יהיה לכם קל יותר לקבל ריבית נמוכה יותר.
והפוך, אם אתם לקוחות "מסוכנים" (מ-1,001 סיבות: אין עבודה קבועה, חזרו לכם צ'קים בשנה האחרונה, אתם מוגבלים בבנק וכו') כך גם הריבית שתקבלו על המשכנתא תהיה גבוהה יותר.
אז איך אפשר להוריד את גובה הריבית בבנק?
לזה יש פיתרון אחד ופשוט! פשוט תגידו ליועץ המשכנתא שבבנק ממול הציעו לכם ריבית הרבה יותר זולה, אני יודע שזה קשה "לשקר", גם לי זה לא קל אבל יש מצבים בחיים שצריך להיות בהם קצת מתוחכמים ומשכנתא היא בדיוק אחד מהמקרים האלו.
בשביל שלא ממש תשקרו, אתם חייבים גם ללכת למספר בנקים (זה נקרא לעשות "סקר שוק משכנתא") ולקבל הצעות מכל בנק בנפרד, במעמד קבלת הריביות תגידו פשוט אוטומטית שקיבלתם הצעות זולות יותר ותראו איזה פלא, הריבית פשוט תרד מייד (יש יועצים שיגידו לכם שהם יחזרו אליכם מחר עם תשובה, אבל תסמכו עלי הריבית תרד).
לסיכום,
נתתי לכם פוסט עם טיפ ששווה לא מעט כסף, במילים אמיתיות הוא שווה הרבה כסף!
תנהגו בחוכמה ואל תהיו פראיירים, תבקשו מן הבנק הנחה והוא יעשה אבל אל תשכחו ללכת לכמה בנקים במקביל אחרת לא תדעו אם קיבלתם את ההנחה הגבוהה ביותר.
דבר נוסף,
הזכרתי פה בעבר שגובה ריבית משכנתא הוא חשוב (ראיתם לבד כמה כסף אתם יכולים לחסוך) אבל לא פשוט ממנה הוא תמהיל משכנתא שתחליטו לקחת ולכן התעסקו בגובה הריבית רק אחרי שאתם יודעים איזה תמהיל אתם רוצים ולא לפני כן, אחרת אתם תרוצו סביב המחיר ולא סביבי המשכנתא הנכונה עבורכם.
היי,
כבר החמאתי לך על הבלוג אבל נראה לי שאעשה זאת בכל פעם שאשאל שאלה כי זה פשוט בלוג מדהים – כמה סדר שהוא עושה בראש!
סליחה על הבורות אבל לא הבנתי איך חישבת את ההחזרים בדוגמא הבאה :
עבור הלוואה של מיליון ₪ ל20 שנה בריבית של 4% תשלמו כל חודש 6,066 ₪ ועבור אותה ההלוואה בריבית 5% תשלמו כל חודש 6,600 ש"ח בחודש.
משמע, 544 ₪ הבדל כל חודש והפרש של 130,000 ₪ לכל התקופה !
תודה רבה,
שיקו
שיקו שלום,
לא הבנתי מה לא הבנת.
הקלד את הנתונים במחשבון משכנתא וקבל את המספרים.
אם לא הבנתי נכון, אנא הסבר שוב בבקשה
היי משכנתא מן
תודה רבה , תענוג לקרוא
מדהים לראות איזה "שוק" זה עניין המשכנתאות. מזכיר לי קצת את השוק בתאילנד, שם המוכר מתיל איתך ב 1000 באט מעל מה שהוא תכנן , וכשאתה מוריד אותוו ב500 הוא "נשבר" ואתה יוצא במחשבה שעשית קופה… מי שהיה מכיר בטוח! 🙂
ועכשיו לעניין רציני יותר ברשותך..
אני די טירון במושגים, קראתי כמה וכמה פוסטים שלך והתחלתי לקבל כיוון אבל צריך טבילת אש ראשונה. מחר אני נפגש עם הבנק בפעם ראשונה לדבר על משכנתא.
אני צריך להבין עקרונית מה כדאי לי לעשות במקרה שלי :
אני צריך משכנתא של מיליון שח , מתוך ידיעה שאני מוכר נכס כמעט בוודאות עוד לפני שאני משלם על הדירה הנוכחית, או מקסימום כמה חודשים אחרי , ומכניס בערך 800 אש"ח חזרה. כלומר אני יכול ורוצה לסגור חלק גדול מאוד מהמשכתנא כבר בשנה הראשונה שלה בערך.
מעבר לזה , ההכנסות שלי ושל אישתי ב"ה לא רעות , כך שאני בעד "לטחון" ולסגור את יתרת החוב תוך מספר שנים בודדות – נגיד עד 5.
לאיזה תמהיל היית ממליץ לכוון ?
ושאלה עקרונית חשובה לא פחות בשבילי כרגע – האם כדאי בכלל ליידע את הבנק שאני הולך לסגור את המשכנתא כל כך מהר או פשוט לבקש משכנתא של מיליון ולסגור את זה כשאני יכול ? ( וכן, לוודא שלא יהיו לי קנסות ודמי היוון וכו'…)
אעריך מאוד מאוד את תשובתך, גם אם זה יהיה אחרי מחר ( 2.10.15 ) …
ערב טוב ומועדים לשמחה!
אלי
אלי שלום,
1. הייתי מבקש בוליט על הסכום שאתה מתכוון להחזיר
2. את ה- 200 הייתי לוקח בפריים + קבועה צמודה
בהצלחה
מצטרף למחמאות מקודמיי פשוט תענוג לקרוא וגם להבין. תודה.
תודה על הפרגון בועז
ראשית אני חייב לומר שהמדריך פשוט תענוג!!! סידר לי את הראש וחידד לי הרבה נק' שהיו לא ברורות עד כה.
שנית אשמח לקבל את עצתך, על מנת לקבל קצה חוט של התהליך.
רכשתי דירה בסכום של מילון שמונה מאות ש"ח , כאשר את רוב הסכום שלימתי בהון עצמי (1.3) ועל כן נשאר לי לשלם לקבלן סכום של 500K במרץ הקרוב , את הסכום הנ"ל לצערי הרב אצטרך לשלם ע"י משכנתא.
לאחר חישוב והערכה של המשכורות שלי ושל אישתי וע"פ החישוב המוצע במדריך ( 25% מההכנסות נטו לאחר הורדת הלוואות) נוכל להחזיר החזר חודשי של 4000 ש"ח לערך.
אשמח לשמוע את עצתך בנוגע לתמהיל נכון של המסלולים בנוגע לסכום הקרן המצוין לעיל'. בנוסף לכך אשמח לעצתך בנושא מספר השנים של החזר של המשכנתא כנגזרת מהתמהיל שנכון לדעתך.
לסיום , אשמח אם תוכל מניסיונך לשערך כמה הבנק יכול לרדת באחוז הריבית בהסתמך על נסיבות המקרה הספציפי שלי שבו, רמת הסיכון של הבנק מאוד נמוכה היות והסכום שנלקח הוא נמוך יחסית , הנני איש צבא אשר חתום עד גיל 45 על תוכניות שירות וכך גם אישתי וסה"כ ההכנסות שלנו הם גבוהות יחסית.
תודה רבה
אבשלום.
אבשלום שלום רב,
אני לא יכול להציע לך תמהיל אישי שכן אינני מכיר אתכם אישית וזה יהיה לא אחראי מצידי.
אני יכול לומר באופן כללי שכדאי לשלב 1/3 פריים ולקחת כמה שניתן בקל"צ על מנת לבטח את ההחזרים העתידיים
בהצלחה
היי האם תוכל לבדוק לי את התמהיל הבא ? 1) 108k בריבית p-0.9 ל 14 שנים 2) 251k ל 9 שנים ק.ל.צ בריבית 2.33% , חשובה לי דעתך בנושא תודה יעקב
יעקב שלום,
נראה בסדר,
בהצלחה
חג שמח,
האם לאחר שהייתי אצל יועץ משכנתאות והוא בדק לי במספר בנקים ריביות,
אני יכול ללכת לסניף אחר של בנק ( לדוגמא היועץ בדק בסניף בתל אביב ואני רוצה לבדוק בסניף בחולון של אותו בנק)ולבקש לבד משכנתא על מנת לבדוק את היועץ?
תודה דני
שלום דני,
לא מכיוון שבסניף שתלך אליו יראו את הבקשה שלך לפי ת.ז (עם כל הפרטים) ולא יוכלו לטפל בה
לכן כדאי ללכת ליועץ בד״כ אחרי שקיבלת הצעות בעצמך
בהצלחה
שלום אורן
קודם תודה רבה על הבלוג ועל הלב הטוב שחולק ידע.
רציתי לשאול, האם נכון כיום שהריבית נמוכה לקבע את רובה בקל"צ (בסביבות 3%), ולא להשתמש במסלולים בריבית משתנה?
שלום מיכאל,
זאת שאלה מאוד אישית – תלוי לאיזו תקופה, מה יכולת ההחזר שלכם, מה התכניות שלכם לעתיד בנוגע לפרעון / מכירה וכו'
בהצלחה