כיום (יוני 2014) הריבית נמצאת בשפל חסר תקדים (למעט חודשים ספורים בשנת 2009 אז עמד הפריים על 2%), מעולם לא הייתה בארץ ריבית נמוכה כמו היום בה הפריים עומד בגובה 2.25% בלבד.
יחד עם זאת, מי שעוקב אחרי המצב בשוק נוכח לדעת שיש סיכוי גדול שכבר בקרוב מאוד הריבית תרד שוב ותחזור לרמה הנמוכה ביותר שלה אי פעם (להזכירכם – 2%).
למה זה עשוי לקרות? מה הגורמים שמובילים לכך? מה יכול למנוע ממנה לעלות? ואיך זה ישפיע על המשכנתא שלכם?
כל זאת בפוסט הבא.
מה משפיע על גובה הריבית?
כשבנק ישראל בוחן האם להעלות או להוריד את הריבית הוא בודק לא מעט פרמטרים, אני לא אמנה את כולם אלא אציין את החשובים שבהם וננסה לנתח אותם יחד על מנת ללמוד את הכיוון העתידי של הריבית
-
מדד המחירים לצרכן
בראש ובראשונה בנק ישראל בוחן מה קורה למדד המחירים לצרכן ולפי זה קובע את החלטתו לגבי הריבית.
בנק ישראל מעוניין שהמדד יהיה בין 1% – 3% (כאשר 1% זה רע מבחינתו ומעיד על האטה בשוק ו- 3% זה כבר גבוה מבחינתו ומעיד על התנפחות מחירים), על בסיס זה ניתן להבין שמדד בתוך הטווח הזה בשנה הוא מדד יציב וטוב עבור בנק ישראל והוא שואף להגיע לשם.כשבוחנים כמה עלה המדד בשנה האחרונה (12 חודשים אחרונים) מגלים שהוא עלה בדיוק ב- 1% בלבד.
זה מבטא האטה עמוקה במשק הישראלי שלא צורך יותר מדי ולכן המחירים לא עולים, דבר זה מצביע על ירידה עתידית בריבית שאמורה להביא להגדלת הביקושים (כי כשהכסף יותר זול אנו נוהגים לבזבז יותר ולא להשאיר אותו בבנק) וכשעולים הביקושים בדרך כלל גם המחירים עולים וכך המדד יכול לחזור לטפס לאזור ה-2%. -
הריבית בעולם
מדינת ישראל לא מנותקת מהעולם, אם הריבית בחו"ל נמוכה אז זה גם משפיע עלינו והפוך (אם הריבית בחו"ל גבוהה אז באופן יחסי גם הריבית שלנו תהיה גבוהה).
בארצות הברית ובאירופה ישנן ריביות נמוכות כבר מספר שנים (מהמשבר בשנת 2008), וגם שם המצב דומה לכאן שיש ריבית נמוכה ועדיין מדד נמוך.בחודש האחרון הריבית באירופה (על פיקדונות) ירדה עוד יותר והפכה (באופן קצת פרדוקסאלי) להיות שלילית.
זה אומר שמי שיפקיד כסף לטווח קצר בעצם לא יקבל ריבית אלא אפילו "ישלם" על ההפקדה (פרדוקסאלי כבר אמרתי?)זה לא אומר שבאופן אוטומטי גם הריבית אצלנו תרד, אבל זה מצביע על המגמה באירופה ואנחנו עדיין קשורים לשוק הגלובלי בצורה כזו או אחרת, כך שגם הפרמטר הזה מצביע על הורדת ריבית קרובה.
-
שער החליפין (דולר מול השקל)
מכיוון שאנחנו מדינה שמעודדת ייצוא (שמאוד מאוד עוזר לשוק שלנו לצמוח), אז אנחנו (כלומר, בנק ישראל) מעדיפים שהשקל יהיה חלש יחסית והדולר יהיה חזק.
זה עוזר ליצואנים מהסיבה הפשוטה ביותר, אם חברה מסוימת מוכרת לחו"ל (סחורה או שירותים) ומקבל את כספה בדולרים, היא מעוניינת שהדולר יהיה גבוה וכך כאשר היא תמיר אותו לשקלים היא תקבל יותר כסף.
אני אתן דוגמא,
נניח שאתם חברת מחשבים עם 100 עובדים בארץ והלקוחות שלכם בחו"ל משלמים לכם בדולרים, נניח שאתם אמורים לקבל מיליון דולר מהלקוחות שלכם, אם הדולר יהיה ברמה של 4 ₪ אז תקבלו בסוף החודש 4 מיליון שקלים, אבל אם הדולר יהיה רק 3.5 ₪ אז אתם תקבלו רק 3.5 מיליון שקלים ובעצם "הפסדתם" לא מעט כסף.ריבית נמוכה היא טריגר טוב לעליית שער החליפין (זה לא קורה ביום אחד ולא ערובה לכך, אבל זה מעודד את שער החליפין לעלות).
כאשר אנו בוחנים את שער החליפין כיום, אנו מגלים שהוא נמצא גם כן בשפל (לפני שנה הוא היה בסביבות ה- 3.6 ₪ והיום הוא מסתובב סביב ה- 3.4 ₪).כלומר, גם כאן יש רמיזה לירידת ריבית נוספת שתעודד את הדולר לעלות מעט ולשפר את מצב היצואנים בארץ.
מה יכול למנוע מהריבית לעלות?
לריבית נמוכה יש גם השלכות רעות ובראש ובראשונה היא מעודדת אנשים לרכוש דירה (גם למגורים וגם להשקעה), כאשר ריבית המשכנתא כל כך נמוכה אנשים מעדיפים להשקיע בנדל"ן (במיוחד שמחירי השכירות עולים ומחירי הנדל"ן עולים), התשואה שמקבלים בנדל"ן היא תשואה חיובית וטובה וככל שהריבית שאנו נשלם במשכנתא תהיה נמוכה יותר כך רמת הביקושים לרכישת דירות תהיה גבוהה יותר.
אם יש משהו שיכול לעצור את ירידת הריבית הקרובה זה מצב הנדל"ן בארץ, כשכולם כאחד מנסים לצנן ולעצור את עליות המחירים שהולכות וצוברות תאוצה כנגד כל הסיכויים.
כאשר בנק ישראל יצטרך לקבל החלטה אם להוריד שוב את הריבית, הוא יצטרך לקבל גם את האחריות לכך שהוא ממשיך ללבות (גם אם לא באשמתו הישירה) את הביקושים לנדל"ן וזה דבר שהוא לא ממהר לעשות.
איך זה ישפיע על המשכנתא שלכם?
לבעלי המשכנתאות ההשפעה תהיה בדמות ההחזר החודשי באופן מיידי, כאשר הסכומים שצמודים לפריים ירדו באופן אוטומטי כאשר הריבית תרד.
למי שעתיד לקחת משכנתא חדשה או למחזר, חשוב שיידע כי כאשר הריבית יורדת בשוק לוקח זמן לא מועט עד שהיא גם יורדת במשכנתא וזה לא קורה באופן ישיר אלא מתרחש לאט לאט.
גם הבנקים "לא מרוויחים" מריבית זולה ולכן כאשר היא ממשיכה לרדת הם מעט מעלים את הריביות שלהם על מנת שהפגיעה תהיה מתונה יותר וכאשר כל הבנקים עושים את זה יחד אז כל השוק מושפע מכך באופן ישיר (אני לא מתכוון לכך שיש קרטל, אלא שבשוק ריכוזי וקטן כמו שלנו דבר גורר דבר).
לסיכום,
אני בדרך כלל לא נוהג לנבא מה יהיה בעתיד ובדרך כלל הפוסטים והכתבות שלי עוסקים בניתוח ההווה ובחינת העתיד על בסיס פרמטרים קבועים.
יחד עם זאת, מדי פעם אני שואף לומר את דעתי האישית אבל חשוב לי לומר באותה נשימה שזוהי דעתי האישית בלבד ואפילו אם אני בטוח (ואני לא) שהריבית תרד כבר בשבועיים הקרובים יכול לקרות בדיוק ההפך והיא תעלה (אתם מבינים שבזה אני מאמין הרבה פחות, אבל עדיין הכל יכול לקרות ואני האחרון שבנק ישראל יתייעץ איתו).
כמו תמיד, אשמח לשמוע את תגובתכם ואת מחשבותיכם לגבי הריבית הקרובה
נ.ב: כדי להמשיך וקבל עדכונים שוטפים מהבלוג, אני מזמין אותך להירשם לרשימת התפוצה (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
בעבר ברכתי אותך על המאמרים ועל האתר חוזר פעם נוספת על הברכות
כל הכבוד, כייף לקרא את הכתבות שלך, אתה מעביר בצורה פשוטה נושאים כל כך מורכבים שלא ברורים ל"אדם הפשוט"
שוב תודה ממתין לכתבה הבאה… 🙂
תודה רבה על הפרגון איסי
אז מה בעצם אתה מציע? לחכות קצת עם רכישת משכנתא עד שבאמת נראה את הירידה בריבית? אני בדילמה…………..
יש לי אותה שאלה
שלום איריס,
לא אמרתי את זה,
הכל תלוי בדחיפות ההלוואה (קחו בחשבון שהריבית עדיין לא ירדה וגם אם היא תרד זה ייקח חודש – חודשיים עד שזה ישפיע על ריביות המשכנתא)
בהצלחה
שלומות משכנתאמן ותודה על אתר נפלא.
אנחנו אמורים לקחת משכנתא ולסיים התהליך עד סוף יולי.
התכוונו להתחיל פגישות עם הבנקים באמצע יוני,
אולם ההערכה הרווחת לגבי הורדת ריבית צפויה,
גרמה לי להחליט להתחיל להפגש עם הבנקים בתחילת יולי.
אני מבינה שביום ב' הקרוב 23/7 הנגידה תכריז על הריבית,
וביום ה' 26/7 זה ייכנס לתוקף.
המסלול שנבחר הוא 1/3 פריים ל25 שנה, 2/3 קלצ ל-8 שנים,
כאשר בתום 8 שנים עם סיום הקלצ, נקצר את הפריים לשנתיים וחצי.
בהמשך לדבריך, אם תוכל להיות יותר קונקרטי-
במידה שהריבית תרד (או חלילה תעלה)-
מתי זה יבוא לביטוי בהצעות שיתנו לנו הבנקים?
לא נוכל למשוך מעבר לתחילת יולי, כדי לא להכנס ללחץ זמן.
האם זה צפוי לבוא לביטוי כבר בשבוע הראשון של יולי?
תודה מראש,
יום נפלא,
שלומית
שלומית שלום,
זה לא כנראה לא יהיה בשבוע הראשון של יולי, כי ייקח חודש – חודשיים עד שייראו את ההשפעה של הריבית
בהצלחה
תודה רבה על המאמר
ישר כח תמשיך זה עוזר לכל מי שיש ברשותו משכנתא או עתיד לקחת ומבולבל מים המידע שקיים.
כמו כן אני לפני לקחת משכנתא ונראה לי שאני אמתין קצת לראות להיכן הרוח נושבת
שוב תודה
תודה רבה על הפרגון בר
מצטרף לאיריס? ךקחת עכשיו משכנתא או לחכות? למה? והאם לדעתך ביקוש הדירות יעלה בצורה דרסטית עם אישור חוק הפטור ממעמ על דירה ראשונה ואיך זה ישפיע על הריביות של הבנקים?
שאךה נוספת… למה אנשים להוטים כל כך ללכת על משכנתא בפריים?
אנשים להוטים אחר הפריים ,לדעתי כי; א.כרגע הפריים הכי נמןך מכל ההחזרים . ב. כי בפרעון מוקדם אין קנסות פרעון מוקדם על מסלול פריים,וזה שיקול מאד חשוב,בפרט בדירות להשקעה.
שלום משה,
אתה צודק, ופרט חשוב נוסף במיוחד הוא שאינו צמוד למדד
בהצלחה
שלום רפי,
1. אני לא יודע בכלל אם הריבית תרד אלא רק "חושב" כך וכמובן זה לא וודאי
יחד עם זאת גם שהריבית תרד ייקח זמן (חודש – חודשיים) עד שהריבית משכנתא גם תרד
2. אין לי מושג מה יעשה חוק המע"מ למחירים
בהצלחה
כתבה מעולה
תודה
תודה על הפרגון מיכאל
שוב שלום משכנתאמן היקר,
פניתי דרך האתר שלך, לבקשה להצעות מחיר מחברות הביטוח שאתה מפנה אליהן. עד כה אף לא אחת השיבה לי.
האם הלינק עדיין רלבנטי?
תודה רבה,
שלומית
שלום שלומית,
לפעמים נוצר עומס ועיכוב קטן אצל חברות / סוכני הביטוח.
האם חזרו אלייך כבר?
שלום רב,
קודם כל ברצוני להודות לכך על הפוסטים המכוונים שלך .
יש לי רק שאלה
מה לגבי הדירות החדשות אשר נבנות בפריפריות ?
מה לגבי המחירים שלהם ? יעלו ?ירדו?
ובמיוחד באזור ממערב לנצרת? לגבי העתיד בעוד כ 15 או 20 שנים
מהן הציפיות ?
ביחס לביקוש וההיצע
תודה.
שלום סאמי,
אין לי שום יכולת לדעת מה יהיה עם מחירי הדיור, בטח 15 או 20 שנים קדימה
בהצלחה
לפי דעתי הריבית גם תרד.
כתבה טובה.
תודה על הפרגון אולג
שלום רב,
לקחתי משכנתא לפני כשנה וכעת בחנתי אפשרות למיחזור חלק מההלוואה עקב ירידות ריבית (לפי מה שראיתי שקורה בשווקים).
להפתעתי, פקיד המשכנתא בבנק אמר לי שבמידה וממחזרים רק חלק מההלוואה (שהוא החלק המשתנה, לדוג': משתנה כל 5 שנים) אז חייבים (לפי הנחיות בנק ישראל) למחזר את אותו החלק ל 1/3 ברבית משתנה ול 2/3 ברבית קבוע.
האם הנחייה זו מוכרת ו/או האם היא קיימת בכלל למיטב ידיעתך?
נשמע לי קצת תמוה הנחייה כזו של בנק ישראל.
אודה לתשובתך,
שחר
שחר שלום,
1. אתה אמור שבסופו של דבר יהיה 1/3 קבוע בהלוואה (צמוד או לא צמוד).
אין צורך להתייחס לכל מסלול בנפרד
בהצלחה
היי משכנתאמן
ירבו כמותך בישראל!
תודה על הפרגון עמי
שלום קודם כל אתר מצויין למדתי והסכלתי בו המון !!!
בדיוק ביום פרסום הכתבה חתמתי בשעה טובה על משכנתא על נכס שהמחיר הוא 720,000 שמתוכם אני לוקח משכנתא של 508,000 שקל להלן התמליל :
1/3 168,000 פריים 1.4 ל 25 שנה
1/3 170,000 משתנה כל 5 לא צמודה 1.71 ל 25 שנה
1/3 170,000 קבועה לא צמודה 3.4 ל 14 שנה
1- רציתי לדעת על התמליל שלקחתי מה דעתך עליו ועל הריביות ?!
2- אם עברו 12 ימים הבנתי שיש סיכוי שהריביות ישתנו קצת רציתי לדעת מה זה אומר כמה זה יכול להשתנות אם בכלל ובאיזה מסלולים מבין ה 3 זה אמור להשתנות ?! אשמח לקבל תשובות ואת דעתך תודה מראש !!!
שלום שרון,
1. התמהיל והריביות סבירות
2. בפריים זה ישתנה ב- 1 לחודש (רק אם יהיה שינוי במשק), במשתנה כל חמש יש שינוי כל 10 ו- 25 לחודש והקבועה משתנה לפי גחמות הבנק (דרך אגב הם לא מחויבים להצעה זו אחרי 12 יום)
בהצלחה
ע"פ המחשבון מהיום, להלן הריביות אשר מופיעות,
בסוגריים רשומה הריבית אשר נילקחה בפועל.
מסלול:
פריים – ל 25 שנים – טווח ריבית: 1.35 – 1.65 (נלקח ב- 1.4)
מ"צ כל 5 שנים – ל 25 שנים – טווח ריבית: 1.75 – 2.25 (נלקח ב- 1.7)
קל"צ – ל 14 שנים – טווח ריבית: 4.0 – 4.5 (נלקח ב- 3.4)
בהתחשב שע"פ הנתונים מדובר במימון של 70%, וללא התייחסות לנכונות התמהיל עצמו.
ניתן לראות כי למעט מסלול הפריים, בשני המסלולים האחרים הוא נמצא מתחת לטווח הריבית של המחשבון, אם כן:
1) מדוע לדעתך מדובר בריבית סבירה בשונה מריבית טובה עבור 70 % מימון ?
2) בהתייחס לנתונים הללו (ללא הכרות עם מבקש המשכנתא), לאילו ריביות במסלולים אשר נלקחו הייתה קורא ריביות טובות ?
3) ע"פ מה מתעדכנים נתוני הריביות במחשבון / באיזו תדירות ?
נ.ב.
האתר והפורם שלך מצוינים.
שלום וברכה,
1. כשאני רושם "סביר" אני לא מתכוון תמיד לריבית אלא למכלול הנתונים והתמהיל שציינת הוא "סביר" (הוא לא רע חס וחלילה אבל גם אין בו איזה תחכום מטורף, כפי שאמרתי הוא סביר וטוב)
2. הריביות שקיבלתם טובות ואני תמיד ממליץ לגבות את המלצתי בסקר מול בנקים אחרים
3. המחשבון מתעדכן כל כמה חודשים ומתבסס על נתונים שבנק ישראל מפרסם
בהצלחה
סליחה ה 1/3 משתנה כל 5 היא צמודה למדד !
תודה על פוסט – פשוט אתר נפלא ומחכים כל כך!!!
תודה על הפרגון והתגובה דן
תודה רבה!
שלום רב,
אנחנו נאלצים לבצע מיחזור עם מסלול הצמוד לעוגן מק"מ. האם זה אומר שלא נוכל להנות מירידה של ריבית הפריים או שבדרך כלשהיא זה משפיע גם על המסלול?
תודה מראש.
שלום הדס,
עוגן מק"מ פועל בקורלציה לפריים – תוכלי לקרוא על כך כאן
שלום רב,
לקחנו משכנתא בסך 460K בתמהיל :
210K קל"צ 2.5 ל-8 שנים
125K פריים ל-20 שנה 1.35
25K משתנה כל שנה צמודה 1.61 ל-30 שנה (זה יכוסה הרבה לפני)
100K צמודה קבועה ל-10 שנים 0.8
לא היה פשוט להשיג את הק ל"צ 2.5 ולאחר בקשת אישור של הבנק נאמר לנו שרק אם נקטין את מסלול הפריים ל-125K וניקח 25K במשתנה,זה יאושר
לא ברור לי מה זה משנה לבנק?נעשה מאמצים לכסות את המשתנה תוך שנתיים, מה דעתך על התמהיל והריביות?
לגבי ביטוח האם צריך/מומלץ גם ביטוח צד ג'? אשמח אם תסביר מה צריך לכלול ביטוח חיים ונכס כי נראה לי שהחברות מנסות לגרוף עוד כסף בדרך
תודה רבה,
איריס
איריס שלום,
1. התמהיל נראה טוב, הם רוצים שתעבירו חלק מהכסף למסלול אחר כי שם זה יותר רווחי עבורם
2. בפוסט הבא תוכלי לקרוא על ביטוח משכנתא
בהצלחה
תודה על המאמרים המענינים!
יש לי שאלה במשכנתאות ….
1-הלוואה של 207 אלף נלקחה באוגוסט 2013 ל 30 שנה עד אוגסט 2043
לפי פריים מינוס 0.91 .הגיוני שהתשלום החודשי יהיה 700 שח? 360 תשלומים.
2-הלוואה צמודה לא קבועה 120 אלף נלקחה באוגוסט 2013 יש מצב שהקרן תעלה מ 120אלף ל 124 אלף?
תודה רבה!!
גיל
אני אוסיף שעל ההלואה הלא קבועה יש ליע ריבית של 4.9 .פשוט נראה לי תמוה שהקרן עולה במסלול כזה…
תודה על המאמרים המענינים!
יש לי שאלה במשכנתאות ….
1-הלוואה של 207 אלף נלקחה באוגוסט 2013 ל 30 שנה עד אוגסט 2043
לפי פריים מינוס 0.91 .הגיוני שהתשלום החודשי יהיה 700 שח? 360 תשלומים.
2-הלוואה צמודה לא קבועה 120 אלף נלקחה באוגוסט 2013 יש מצב שהקרן תעלה מ 120אלף ל 124 אלף?
תודה רבה!!
גיל
שלום תודה על ההסברים הבהירים והמועילים.
רציתי לשאול האם כאשר יש צפי למדד נמוך בתקופה הקרובה, נכון להעדיף את שיטת הקרן השווה כדי להפטר מחלק גדול יותר מהקרן במדד נמוך ולהקטין את השפעת המדד כאשר יעלה?
תודה,
ב.
שלום וברכה,
בעיקרון כן,
למרות שהייתי בוחן גם מה קורה שמקצרים את השנים בשפיצר על בסיס אותו ההחזר
בהצלחה
אני רק שאלה:
הלוואה של 540,000 ש"ח שהיא 60% מסכום רכישה של 900,000 ש"ח.
החזר חודשי 4,300 ש"ח לחודש.
פריים מירבי , נניח ל 25 שנים .בהנחה שמסלול המראת הריבית יהיה נמוך לפחות בשנים הקרובות.
היתרה בקל"צ או במוצר דומה. לקיבוע הריבית הנמוכה, הנוכחית. שאיפה להחזר הקל"צ תוך 12 שנים.
מועד ביצוע ההלוואה : 01/09/14 . מועד אחרון לתשלום : 30/09/14.
איזה תמהיל היית מציע?
שלום זהר,
התשובה בגוף השאלה…
1/3 בפריים והיתרה בקל"צ או בקבועה צמודה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
אני די חדש בבלוג שלך, ומקווה שלא פספסתי משהו, ושואל דברים שכבר נדונו בפרוטרוט בעבר…
האם ומדוע שינויים בריבית בנק ישראל משפיעים גם על גובה הריביות הקבועות שאינן צמודות (קל"צ) של הבנקים? הרי לכאורה, גם לאור ניתוחים מלומדים דוגמת זה שנתת לנו כאן, אף אחד אינו מתיימר לדעת מה יקרה מעבר לאופק של שנה-שנתיים קדימה, מבחינת כל הפקטורים שציינת (ריביות בנק ישראל, מדדים, שערי חליפין וכו'), כך ששום בנק אינו יכול להעריך ולנהל באופן מדויק את הסיכונים שלו במתן הלוואה בריבית כזו.
האם ואיפה אני טועה?
תודה,
צחי
שלום צחי,
כאשר עולה ריבית בנק ישראל זה אומר שעלות גיוס הכסף של הבנקים עולה, ולכן גם הריבית עולה בד"כ
מעבר לכך יש להם את הדרכים שלהם לחשב סיכונים כמו עליית מדד וכו'
בהצלחה
שלום!
רציתי להתייעץ בקשר להצעה שהציעו לי למשכנתא:
521K – לשמונה שנים – קבועה ללא מדד – 2.66% (החזר חודשי של 6031 ש"ח)
489K – ל7 שנים – פריים מינוס 0.76 – (החזר חודשי של 6135 ש"ח)
ולשאלות:
1. האם לדעתך יש לי צורך בבדיקה בעוד מקומות? איך נשמעת לך הריבית?
2. אנחנו זוג צעיר בתחילת הדרך, ההכנסה המשותפת שלנו עומדת על 27K נטו. האם לדעתך המשכנתא גדולה עלינו (אנחנו לא צרכנים גדולים במיוחד, אבל יש להניח שבתקופת המשכנתא יתווסף איזה בונבון או שניים)
3. עלות הדירה היא 2.3M אילו עוד עלויות אני צריכה לקחת בחשבון חוץ מעלות הדירה?
ממש תודה על האתר הנהדר ועל האינפורמציה שעוזרת מאוד,
שירן
שלום משכנתאמן ,
רציתי להודות על האתר הנהדר שעשה לי סדר "בראש" לבניית תמהיל המשכנתא
לקחתי משכנתא על סך 900K כ 30% מימון
600K בריבית של 2.69% – קל"צ ל 10 שנים
300K ריבית P-0.95 ל 20 שנים.
בנק לאומי
כמו כן כדאי לעדכן את התמהילים המומלצים באתר, הם היו נכונים לשנת 2012 שהריבית הייתה יחסית גבוהה, הם לא נכונים להיום.
תודה
ובהצלחה לכולם
שלום יניב,
תודה על השיתוף ובהצלחה