
כמו בכל סוף שנה אני מזכיר לכם שבבנקים למשכנתאות יש תכונה מסוימת שבסוף השנה האזרחית (כלומר – עד ה-31/12) ישנה מגמה של ירידת ריביות.
כלומר, הסיכוי שתקבלו ריביות טובות יותר מעכשיו ועד לסוף השנה הרבה יותר גבוהה מאשר תקבלו את אותן הריביות בינואר 2018.
למה זה קורה? בכמה הריביות יורדות? האם זה בטוח יקרה? וממה צריך להיזהר? כל זאת ועוד בפוסט הבא
למה הריביות של המשכנתא יורדות בסוף השנה?
כמו הרבה עסקים אחרים גם הבנקים רוצים לסיים את השנה עם תוצאות טובות – בנק הוא עסק כלכלי לכל דבר וכמובן שהוא רוצה לסיים את השנה שלו עם כמה שיותר רווח בכיס ולכן הוא מאוד דוחף בחודשיים האחרונים של השנה לסגור כמה שיותר עסקאות ולהרוויח כמה שיותר כסף.
הדבר הזה עשוי לבלוט השנה עוד יותר על רקע הקיפאון החלקי בענף הנדל"ן והירידה המשמעותית בהיקף העסקאות והמשכנתאות השנה ביחס לשנים האחרונות.
איך הבנקים גורמים לכך שזה באמת יקרה?
- מבצעים ותחרויות – כמעט בכל בנק יערכו בחודשיים האחרונים של השנה מבצע בין הסניפים והעובדים ומי שהצליח למכור הכי הרבה ככל הנראה יקטוף את הפרס הגדול ביותר.
- לחץ עצום על מנהלי המרחבים (אזורים) – כל בנק מחולק למרחבים (או אזורים) ולכל מרחב יש מנהל מרחב, מי שאחראי על מנהלי המרחבים הוא בדרך כלל המנכ"ל (או דמות בכירה מאוד בבנק) והם מפעילים על מנהלי המרחבים לחץ גדול מאוד על הביצועים בסוף השנה, הלחץ הזה יורד לשטח ומנהלי המרחבים פשוט באטרף בימים הללו לסגור כמה שיותר הלוואות.
האם בטוח הריביות יירדו?
בעולם המשכנתאות אין מושג כזה של בטוח ובכל שנה אנו רואים סטיות לכאן או לכאן.
ברוב השנים זה אכן קורה, אבל שימו לב שלפני שנה (סוף 2016) קרה בדיוק הדבר ההפוך והריבית אפילו עלתה קצת בסוף שנה ולא ירדה.
ככה שלא ניתן להבטיח כלום, אבל השנה כבר מרגישים היתכנות של הבנקים (בגלל השנה החלשה יחסית במושגי עבר) והבנקים בהחלט רוצים למכור ויהיו מוכנים להוריד מחירים על מנת שזה יקרה – זה כמובן מתחבר גם לירידה מתחילת השנה בריביות המשכנתא הממוצעות.
אז אמנם זה לא בטוח – אבל לפי מה שנראה לעין בימים אלו, בהחלט יש הרגשה של ירידת ריביות וככל שנגיע יותר לכיוון סוף דצמבר התכונה הזו לדעתי תתעצם.
בכמה צפויות לרדת הריביות?
לא מדובר בירידה מטורפת אלא בדרך כלל זה נע בין ירידה של 0.1-0.4 אחוזים בכל מסלול ומסלול, זה אמנם לא נראה הרבה, אבל להלוואה של מיליון ש"ח זה יכול להיות חיסכון של עשרות אלפי שקלים וזה משמעותי מאוד.
כמובן שלא כל הבנקים או כל הסניפים יהיו שותפים לחגיגה הזו, ישנם סניפים שלא ימכרו בריביות נמוכות כי הם פחות תחרותיים ויהיו סניפים שאכן יורידו מעט יותר על מנת לזכות בלקוחות.
ממה צריך להיזהר?
במשכנתא יש משחק מאוד רגיש בנוגע לתוקף האישור, כרגע הבנקים מאשרים תוף ריבית ל-12 ימים בלבד (כולל שבתות וחגים), זה אמור להשתנות בקרוב ל-24 ימים, אבל עד שזה יקרה, אני מזכיר לכם ש-12 ימים זה זמן מועט לבצע את כל משימות המשכנתא וככל שנתקדם יהיה יותר לחץ על בנקאי המשכנתאות בבנקים ולכן הטיפול שתקבלו יהיה פחות מהיר וכנראה פחות טוב (שיש הרבה עבודה אז יש יותר מצב לטעויות).
במידה ותחכו יותר מדי ולא תחתכו עם בנק מסוים אתם לוקחים 2 סיכונים:
- לאחר במועד התשלום למוכר
- להגיע לתחילת ינואר 2018 ואז יש בהחלט מצב שתקבלו טלפון מהבנק ובו יודיעו לכם שהריבית שקיבלתם כבר לא בתוקף והריבית החדשה גבוהה בהרבה (ואז תהיו במצב שלא תוכלו להתווכח יותר מדי אלא תצטרכו לקבל את קביעת הבנק).
לכן, אני כן קורא לכם לנצל את חלון ההזדמנויות שנוצר בחודשיים הקרובים, אבל גם לא להימרח עם זה יותר מדי ולחתוך ברגע שאתם רואים שהגעתם לתוצאה מיוחלת.
האם אני ממליץ להקדים תשלום לסוף השנה?
במידה ואתם צריכים לשלם את המשכנתא רק ב-2018, אז בהחלט יש מקום לשקול להקדים תשלום ולקחת את הכסף כבר בסוף השנה הזו.
כל זאת בתנאי שאתם מסוגלים לעמוד בהחזר החודשי ושאתם לא משנים את תמהיל המשכנתא להחזר נמוך מדי רק כי בטווח הקצר יהיה לכם קשה לעמוד בתשלומי משכנתא (אני מעדיף שתיקחו משכנתא מעט יותר יקרה אבל עם תמהיל טוב והחזר חודשי ראוי, מאשר שתתפשרו על התמהיל ותורידו החזר רק כי אתם רוצים לקבל ריבית מעט יותר טובה עכשיו).
לסיכום,
לאט לאט אנו רואים שהבנקים יורדים מהעץ והריביות הפכו להיות הרבה יותר טובות. אני מאוד שמח שזה קורה ואני מקווה שהחודשיים האחרונים של השנה יטיבו עוד יותר עם המצב וימשיכו את מגמת ירידת הריביות.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
היי,
יש לי משכנתא שלקחתי בשנת 2012 של 670000 ש"ח כרגע נשאר במשכנתא 580000 לעוד 25 שנה יש לי רק 2 מסלולים במשכנתא 1 משתנה כל 5 שנים צמודה למדד,והשני גם צמודה ועוד מסלול שגם הוא צמוד מדד וזהו 2 המסלולים לא בטוחים אבל בגדול הרווחתי מהם ב5 שנים הללו והסכום לפעמים אף ירד או נשאר אותו דבר,עכשיו אני צריכה תוספת למשכנתא של 370000 ש"ח ורציתי לדעת האם כדאי לקחת משכנתא חדשה על כל הסכום 950000 או לקחת את ההפרש ולגרור את הישנה כי שם הריביות היו יותר נמוכות מהיום,אבל זה לא נותן לי פתח להתמקחות מול הבנק וגם הסיכון שההחזר החודשי יעלה בעתיד יכול להיות גדול,אם אקח את כל הסכום מחדש ואסלק את הישנה האם המסלולים הבאים נכונים לי:
פריים,קבועה לא צמודה,ומשתנה כל 5 שנים כן צמודה,אם כן כמה אחוז מההלוואה להקצות לכל מסלול,מחכה להמלצתך בנושא,כמו כן רציתי לדעת איזה מסלולים באמת לקחת ובאיזה בנק יותר כדאי,
תודה
שלום רעות,
1. קחי הצעה מהבנק שלך לטובת תוספת משכנתא בלבד
2. קחי במקביל הצעות מבנקים אחרים על משכנתא חדשה לגמרי
3. ואז תשווי בין ההצעות ותראי מה משתלם יותר
בהצלחה
היי,
משכנתא שנלקחה בספטמבר – בתנאים של עובד בנק –
האם שווה בכלל לנסות למחזר בתקופה זו של סוף שנה, לאור ירידת הריביות בתקופה הזו?
נקלחה באוגוסט , תיקון
שלום דן,
תלוי מה התנאים שקיבלת, ולא בטוח שיתנו לך למחזר לריביות שוק חופשי
בהצלחה
האם התמהיל סביר /טוב/מסוכן או בינוני??
60% מימון 860000 שח
1440000 קבועה צמודה 14 שנה – 2.5 שפיצר
2860000 ריבית פריים 30 שנים 1.6 שפיצר
1900000 זכאות 25 שנים 3+מדד קרן שווה
2000000 קל"צ 11 שנים 3.45 שפיצר
500000 **משתנה כל 5 צמוד או בלון 30 שנה 3.25 שפיצר
***משתנה אמורה להפרע ע"י הלוואה מקרן השתלמות פריים-0.5 אחרי חצי שנה בערך
שלום ניר,
נראה סביר
הפריים קצת יקר לדעתי
בהצלחה
שלום רב,
חתמתי על משכנתא ע"ס 500 אלף שח לפני בפברואר השנה בשלושה מסלולים (פריים, קל"צ, משתנה לא צמודה).
לפי האבני דרך לתשלום לקבלן לקחתי עד עכשיו 180 אלף ש"ח מתוך ה- 500 אלף.
הסכום שנותר אמור להיות משולם באפריל 2018.
אני מגלה כי הריבית שאני יכול להשיג היום טובה משמעותית ואני מעוניין למחזר את המשכנתא (העיתוי לא סופי, יכול להיות שארצה למחזר בסמוך למועד הפירעון של היתרה באזור אפריל 2018)
באופן כללי, האם ה"קנס" או עמלת הפירעון המוקדם שאני אמור לשלם היאעל כל ה- 500 אלף שחתמתי או רק על ה- 180 אלף שכב לקחתי?
תודה!
דודי
שלום דודי,
רק על מה שלקחת
בהצלחה
הי
ריבית הפריים היום נמוכה (1.6, נדמה לי), וממה שהוצע לי עד כה, כל מסלול פריים מאפשר פרעון מוקדם ללא קנסות. אז נשאלת השאלה, למה לא לקחת את כל המשכנתא בריבית פריים, ואם היא תעלה, לקחת משכנתא/הלוואה במסלול/תמהיל אחר, שבעזרתו ניתן לפרוע את המשכנתא המקורית?
מה אני מפספס פה?
תודה,
יוני
שלום יוני,
בנק ישראל מגביל את מסלול הפריים למקסימום 33% מתמהיל המשכנתא
בהצלחה
תודה
היי אשמח להתייעצות
משכנתא 1,000,000 – שליש פריים קבועה לא צמודה משתנה כל 5 לא צמודה.
1) קבועה לא צמודה 4.05% ל 25 שנים.
2) משתנה כל 5 לא צמודה 3.3% ל 30 שנים.
3) פריים – 0.4% = 1.2% ל 30 שנים.
או
1) קבועה לא צמודה 4.3% ל 25 שנים.
2) משתנה כל 5 לא צמודה 3.56% ל 30 שנים.
3) 283,000 פריים – 0.8% = 0.8% ל 30 שנים.
4) 50,000 פריים – 1.6% = 0% ל 25 שנים.
הסה"כ החזר חודשי ולתקופה כמעט וזהה.
השאלה המרכזית היא, מה עדיף, ריבית פריים נמוכה על חשבון אחרות גבוהות ? או דווקא פריים גבוהה והאחרות נמוכות יותר ?
לי מרגיש שמאחר והפריים ריבית שעלולה רק לעלות עדיף את ההצעה בה הפריים נמוך יותר..
מצד שני ריבית נמוכה בקבועה לא צמודה היא לטובתי במידה ויבצוע פירעון מוקדם (הפער אכן משמעותי בין הריביות בחישוב עמלות פירעון?)
אשמח לתובנות 🙂 .
שלום דוד,
אני בעד קל"צ נמוך ופריים גבוה יותר בגלל העמלת פרעון
אם הפריים יעלה הוא יעלה גם אם הריבית שלנו נמוכה או גבוהה ובכל מקרה נשלם את ההפרש
בהצלחה
לאור הפוסט על "ריביות סוף שנה" :
אצטרך לשלם את המשכנתא (כמיליון ש"ח) בפברואר או מרץ 2018. הכניסה היא במאי-יוני ככה שבכל מקרה יהיו לי 3 חודשים של גם משכנתא וגם שכ"ד (3 חודשים=10,000 שח)
איזה מהאפשרויות הבאות הכי הגיונית?
1. לקחת את המשכנתא עכשיו ובחודשים בהם יש לי גם תשלום שכ"ד (בערך 6 חודשים),לקחת גרייס.
2. לקחת עכשיו ולהגדיל את הקרן בסכום של השכ"ד .
3. פשוט לקחת את המשכנתא בפברואר ולקוות שהריביות יוותרו נמוכות?
תודה
שלום אסף,
זאת שאלה שקשה לי לענות עליה מכיוון שאיני יודע מה יהיה עם הריביות בפברואר ומצד שני איני יודע מה המצב הכספי שלכם והאם תוכלו לעמוד במקביל בתשלומי שכירות ומשכנתא
כתבתי כאן על ההתלבטות הזאת (במיוחד בנוגע לגרייס) בהקשר של מחיר למשתכן, אך תוכל לחשב את זה גם עבורך
בהצלחה
שלום הולכת מחר לסגור משכנתא והשארתי לך מספר הודעות בלחץ לפני סוף השנה אשמח שתגיב את דעתך האם הריביות סבירות והאם ניתן להוריד עוד ? והאם התמהיל נשמע לך טוב
75% מימון 1050000 הכל ל30 שנה חוץ מהטבת הבנק
1.פריים 275,000 1.2%
פריים סינרגיה 75,000 00.01
2. קל"צ 350,000 3.85%
3. לא צמוד משתנה כל 5 שנים
350000 3.6%
תודה רבה רבה למדתי ממך ומהאתר המון על עולם המשכנתאות אשמח לתגובה מהירה
שלום לילי,
נראה סביר
בהצלחה