הבשורה האחרונה על ירידת הריבית ב-0.15% שהביאה את ריבית הפריים לרמה של 1.6% בלבד היא בשורה נפלאה לאלו שצריכים לקחת משכנתא בחודשים הקרובים. כמו כן, אני לא יודע כבר אם להאמין או לא, אבל אפילו בבנק ישראל אמרו שהם לא שוללים מצב שהריבית תרד עוד ואף תגיע לריבית אפסית או אפילו שלילית.
עד כאן, הבשורות הטובות.
מה שמפחיד אותי בעיקר הוא שברגע שהריבית הופכת להיות יותר מדי זולה, בנק ישראל בשיתוף עם הפיקוח על הבנקים מוציא הנחיות חדשות בתחום המשכנאת שדי מגבילות את הלווים ובדרך כלל לא מטיבות איתם אלא בעיקר דואגות לחוסנם של הבנקים וליציבות המשק.
למה אני מפחד? מה קרה בעבר? ומה ההמלצה שלי? כל זאת בפוסט הבא
למה אני מפחד?
בנק ישראל אמנם הוריד את הריבית, אבל גם הוא יודע שככל שרמת הריבית נמוכה יותר כך זה מדליק עוד יותר את עליית מחירי הדירות (ובעיקר מצד משקיעים).
ככל שעלות המימון שלנו זולה יותר, כך אנו מתפתים לרכוש דירה יקרה יותר, כי בעצם המשכנתא עבורה מאוד זולה.
זה נכון גם לרוכשי דירה ראשונה ולמשדרגים וזה בעיקר נכון עבור משקיעים שעושים בדיקת כדאיות לפני הרכישה – וככל שעלות המימון נמוכה יותר כך כדאי להם יותר להשקיע.
בנק ישראל והפיקוח על הבנקים יודעים שככל שמחירי הדירות יעלו יותר כך הסיכון של הבנקים גדל (כי אם יש פה בועה ואם היא תתפוצץ בסוף, ככל שהבועה תהיה יותר מנופחת כך הנזק יהיה יותר גדול).
מכיוון שמטרת הגופים הנ"ל להגן על המערכת הבנקאית ויחד עם זאת להוריד את הביקושים בשוק הנדל"ן (שכרגע רק עולים בעקבות ירידת הריבית) יש סיכוי טוב מאוד שבעתיד הלא רחוק בנק ישראל יפרסם הנחיות מגבילות בנוגע למשכנתא שלנו.
מה קרה בעבר?
לפני שהריבית הייתה כל כך זולה, בנק ישראל כמעט ולא התערב בנושא המשכנתא ונתן לכוחות השוק לעשות את שלהם.
בשנים האחרונות קרו שני דברים במקביל:
- הריבית ירדה
- מחירי הדירות עלו
ברגע ששני הדברים הנ"ל קרו במשותף החל בנק ישראל (יחד עם המפקח על הבנקים) לתת מספר הנחיות מגבילות, אשר אני מציג אותן פה בקצרה:
- הגבלת השליש – לא ניתן לקחת יותר מ- 1/3 בריביות משתנות לטווח קצר (כמו פריים / משתנה כל שנה / שנתיים / דולר / יורו ועוד)
- הגבלת השליש #2 – חייבים לקחת לפחות 1/3 בריבית קבועה (צמודת מדד / לא צמודת מדד)
- הגבלת יחס ההחזר – החזר המשכנתא לא יכול להיות יותר גבוה מ- 40% מסך ההכנסה נטו
- הגבלת אחוז המימון –
לא ניתן לקחת יותר מ-75% עבור דירה יחידה
לא ניתן לקחת יותר מ-70% עבור שדרוג דירה
לא ניתן לקחת יותר מ-50% עבור רכישת דירה להשקעה
– בעבר היה ניתן לקחת עד 90% מימון בשילוב עם EMI - אסור לקחת משכנתא ליותר מ-30 שנים
- הלימות ההון – הבנקים יצטרכו להקצות יותר הון עבור משכנתאות וההון יגדל ככל שאחוזי המימון של הלקוחות יעלו
יש עוד מספר הנחיות, אבל אני לא רוצה להלאות אתכם יתר על המידה, רק חשוב להדגיש שההנחיות האלו ניתנו ב-4 השנים האחרונות ולא לפני כן.
מה ההמלצה שלי?
מצד אחד, הריבית עכשיו זולה וייתכן ותהיה זולה יותר (כמו כן, צריך להמתין קצת עד שנראה ממש את הירידה של הריבית).
מצד שני, כמו שכתבתי אני די מאמין שבנק ישראל יפרסם אי אלו הגבלות בנושא משכנתא ולפי דעתי זה לא יהיו לטובת הלווים אלא יותר לטובת הבנקים.
ולכן, אני ממליץ למי שצריך משכנתא בשנה הקרובה (או בחודשים הקרובים) פשוט לקחת אותה עכשיו (לפחות את חלקה) ולהבטיח את עצמו עם שני דברים חשובים:
- ריבית נמוכה (גם אם היא תרד עוד, עדיין הריבית הזו ממש ממש נמוכה)
- להימנע מהגבלות נוספות של בנק ישראל
לסיכום,
אני לא יכול לדעת בוודאות אם יפורסמו הגבלות כל שהן, ייתכן מאוד שלא תצא אפילו הגבלה אחת נוספת. אבל אם מסתמכים על מקרי העבר ואם לוקחים בחשבון שבנק ישראל רוצה לצנן את שוק הדירות ובנוסף המפקח על הבנקים רוצה להבטיח את יציבות הבנקים – יש סיכוי טוב שזה יקרה בקרוב (כמובן שזו דעתי האישית בלבד והיא לא מבוססת על שום מידע מקדים או כל מידע אחר שיש לי ולא לכם).
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
שלום משכנתמן
חשבתי שטעיתי אך זו הנחיית בנק ישראל מתוך האתר
א. תאגיד בנקאי לא יאשר הלוואה לדיור (משכנתה) כאשר שיעור ההחזר החודשי של המשכנתה מתוך ההכנסה החודשית של הלווה עולה על 50%. הלוואות לדיור, בהן שיעור ההחזר החודשי מההכנסה הוא בין 40% ל- 50%, ישוקללו ב- 100% לצורך חישוב יחס הלימות ההון.
למרות שבד"כ ממליצים עד שליש מהכנסה פנויה
תודה לך שהצגת זאת יפה
דבר נוסף שמעת שהחלו בשיווק דירות במחירי מטרה
אנשים רצו לזה כאילו זה בחינם
אגב חג פסח שמח
תודה רבה יניב
שלום משכנתאמן
ראשית כל תודה על הכתבות המעולות, מחכימות אותי כל פעם מחדש.
השבוע התחלתי בתהליך ההלוואה לדירה ראשונה אחרי מו״מ ארוך (חתמתי על הטפסים בבנק וכרגע משלימה את הניירת מהקבלן, ביטוח וכו׳).
בינתיים התבשרתי שיהיו כנראה עוד ירידות ביחס להצעה שקיבלתי לפני כשבוע.
האם ניתן לבקש מהבנק בשלב זה לשפר את תנאי ההלוואה (ריבית קל״צ) לפני שלקחתי אותה או שזה נסגר בחתימה הראשונה? מה דעתך?
תודה,
ליאת
שלום ליאת,
האם תוכלי לשתף איזה תנאי ריביות קיבלת ואיפה?
שלום ליאת,
לבקש תמיד אפשר,
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
לפני כארבע שנים לקחתי משכתנא ראשונה של כמיליון ש"ח.
התמהיל הוא:
1. 33% צמוד לפריים 0.93- ל-25 שנה
2. 20% קבועה צמודה 2.9% ל-20 שנה
3. 47% משתנה צמודה (עוגן-0.56) עוגן היה 2.4% ל-30 שנה
ההחזר החודשי האחרון עמד על 4300 ש"ח שאותו אני לא מעוניין/יכול להגדיל.
האם עכשיו יהיה זמן טוב/מומלץ לבצע מיחזור למשכנתא?
ואם כן, על איזה תמהיל היית ממליץ.
אשמח לשמוע את דעתך/המלצתך.
שלום אסף,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לדעת מה גובה הקנס (אם קיים) ומה ההצעה החדשה שתוכל לקבל ואח"כ לבצע חישוב כדאיות
בהצלחה
תודה משכנתאמן, כרגיל על העדכונים וההסברים שפותחים את העיניים לכל כך הרבה אנשים.
לגבי הבלוג האחרון, אני מבין את ההמלצה שלך לא להמתין ללוקחי משכנתא חדשה. מה לגבי ממחזרים – לאור הצפי להמשך ירידות בקרוב, האם כדאי להמתין עוד עם המיחזור. (במקרה שלי מיחזרתי רק לפני שנה וחצי אך כבר שווה לעשות זאת שוב)
תודה,
יובל
שלום יובל,
שינוי הריבית האחרון אמור להשפיע בקרוב, כך שאין עוד הרבה לאן לרדת בהמשך
בהצלחה
שלום ,
שאלתי ברגע שבנק ישראל קובע הגבלות חדשות – הוא לא מתחיל אותם מעכשיו לעכשיו …
יש איזה זמן התראה: ימים ? שבועות ? חודשים ?
מה הזמן הסביר וגם לפי הפעמים הקודמות שמרגע שבנק שיראל מודיע על הגבלה חדשה היא יוצאת לפועל ?
תודה.
שלום חן,
בדרך כלל כחודש ורק לבעלי אישור עקרונית תקף
בהצלחה
היי,
תחילה אומר תודה על המידע החיוני שאתה מספק, אין ספק שאתה עוזר לאוכלוסייה גדולה.
שאלה לגבי סכום לקיחת המשכנתא, האם בשקלול סכום הבית הכולל שממנו נגזר סכום המשכנתא כדאי לכלול סכומים נלווים (כמו: עו"ד, שיפוצים קלים בבית, והוצאות נלוות בעת רכישת דירה חדשה) או שמא כדי לקחת משכנתא על נטו סכום הדירה בניכוי ההון העצמי.
לצורך המחשה, דירה שעולה 1,110,000 האם כדאי לקחת משכנתא של 666000 (60% ולרוב הריביות משתלמות יותר) והלוואה נוספת לצורך הדברים הנלווים או לקחת משכנתא על 740,000 (מעל ל60% מימון)?
שלום וברכה,
תעשה חישוב מה ההחזרים (החודשיים והסופיים) עבור משכנתא גדולה מול משכנתא "קטנה" + הלוואה ואז תקבלו החלטה
ממליץ להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום תודה רבה.
רציתי לשאול מה אתה מתכון שמי שצריך לקחת משכנתא בקרוב שיקח עכשיו הלא אם אני מחפש דירה ועדיין לא מצאתי אותה אינני יכול לקחת משכנתא לא כך?
שלום יואב,
הכוונה למי שכבר חתם חוזה ויש לו לוח תשלומים למשכנתא
בהצלחה
שלום
אתר נפלא למדתי המון
אני מתכוון לקחת 423k ומעוניין בחזר סביב 4200 ש"ח חשובה לי יציבות ההחזרים. חשבתי על 1/3 פריים 10 שנים ( עם אופציה לפרעון במידה והריביות יעלו) 2/3 קלצ 10 שנים .
מה דעתך על התמהיל ולאיזה ריביות יש לצפות?
תודה והמשך בעבודתך המבורכת.
שלום גד,
נראה בסדר,
ריביות יש במחשבון וכדאי לעשות סקר שוק
בהצלחה
שלום,
אציין קודם שאתר מעולה,למדתי מימנו המון!!!!
יש לי משכנתא קיימת על סך 510 שמחולקת
305K זכאות קרי 3%
114K פריים -0.75 ל 23 שנה
91K משתנה כל 5 ב 2.2% ל 28 שנה
התחלתי לברר בין הבנקים ההצעה האחרונה שקיבלתי הינה החלוקה הבאה:
270K ל 13 שנה ברבית קבועה לא צמודה של 2.85
114K פריים -0.75 ל 23 שנה
36K פריים בריבית 0.6
88K משתנה כל 5 בריבית של 1.77 ל 15 שנה
שני שאלות:
1. האם החלוקה טובה או שניתן לחלק אותה אחרת?
2. האם ניתן להשיג ריבית יותר זולה על כל אחת מהצעות שקיבלתי?
אשמח להתייחסותך במהרה,
שוב אומר אתר מעולה מומלץ לכל אחד שרוצה למחזר\לקחת משכנתא חדשה
להגיב
שלום יוני,
בגדול זה נראה סביר,
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
הייתי רוצה להתייעץ איתך ולשמוע את דעתך, ולפני הכל רציתי לומר תודה על מה שאתה עושה כאן, ואיך שעזרת לי להבין הכל.
אני עומד לפני סגירת תיק בימים הקרובים,
ובפני שני אופציות.
אופצייה ראשונה:
ק"צ – 2.65% ל-20 163K
קל"צ – 4.2% ל-23 150K
משתנה כל 5 – 1.97% ל-20 155K
משתנה כל5 – 1.97 ל-25 157K
פריים – -מינוס 0.9% ל-30 312K
אופצייה שנייה:
ק"צ – 1.48% ל-20 163K
קל"צ – 3.29% ל-23 150K
משתנה כל 5 – 2.17% ל-20 155K
משתנה כל5 – 2.17% ל-25 157K
פריים – בלי מינוס על הפריים ל-30 312K
האם לדעתי האופצייה הראשונה היא יותר כידאית וכלכלית לאורך טווח,
למרות שהריבית של הק"צ ו-קל"צ יותר גבוה?
לטענת הבנק כל שינוי קטן באופצייה השנייה במשתנה ופריים, מגדיל את הריביות ב-ק"צ/קל"צ.
אודה לתשובתך בהקדם,
יוסי
יוסי שלום,
1. הריביות מאוד גבוהות
2. תכניס את הנתונים למחשבון משכנתא ותבדוק מה יוצא יותר זול לאורך חיי המשכנתא ובחר באופציה הזולה ביותר
בהצלחה
שלום רב,
תודה על האתר המועיל.
נחמד שיוצא עיתוי מוצלח ללקיחת המשכנתא.
אנחנו לוקחים משכנתא של 260k, המהווה 20% מהנכס, ופורשים על 6 שנים.
ההצעה הטובה ביותר שקיבלנו עד כה הייתה קל"צ 1.65%.
האם יש לדעתך עוד מקום לשיפור או שכדאי פשוט לסגור?
שלום איתמר,
הייתי משלב את זה עם פריים,
לגבי הריבית עשו סקר שוק
בהצלחה
שלום רב,
קודם כל רציתי להגיד תודה רבה על האתר והכתבות הכ"כ מעניינות והמועילות להרבה אנשים. למדתי מהן המון וממשיכה ללמוד.
רציתי להתייעץ בקשר לתמהיל. אנחנו לוקחים סכום די גבוה, 1290000 ש"ח, לכן כל עצה תהיה מבורכת.
התמהיל שבניתי עם ריביות מבנק מסויים בסבב הראשון הן כדלקמן:
100k – משתנה כל 5 שנים, 30 שנה – 1.77% (המטרה להחזיר את הסכום בעוד 5 שנים)
280k – פריים, 30 שנה – 0.7% (פריים – 0.9%)
150k – עוגן מק"מ, 30 שנה – 1.44%
220k – קבועה צמודה (קרן שווה), 15 שנה – 1.6%
320k – משתנה כל 5 לא צמודה, 30 שנה – 2.67%
220k – קל"צ, 22 שנה – 3.2%
תודה מראש ושוב,
כל עצה, או הערה תתקבל בברכה!!!
שלום סטלה,
הייתי מוותר על העוגן מקמ וגם על המתשנה הלא צמודה
נראה שכדאי להיעזר בייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
תודה רבה על העזרה.
לאיזה מסלול היית ממליץ להעביר את ה- 320k מהמשתנה לא צמודה?
שוב תודה!
צמוד, קצר יותר בשנים
שלום למשכנתאמן,
כ-40% מהמשכנתא שלנו במסלול קל"צ בריבית שהיום כבר נחשבת די גבוהה – 4.1%.
אנחנו רוצים למחזר את הקל"צ אך הקנס די גבוה.
האם יש הערכה מתי אמורה להיכנס לתוקף התקנה שמגבילה את קנסות המיחזור? (או שאני לא מעודכנת וכבר פורסמה התקנה…?).
תודה!
שלום אורית,
עמלת החישוב החדשה נכנסת לתוקף לפני כחודש
אם הכוונה שלך לפרסומים על ביטול עמלות פרעון, זה לא משהו שיצא לפועל
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית אתה פשוט נכס, המידע שלך מפורט, פשוט ומוסבר היטב.
עד היום חששתי להגיע לבנק בשל חוסר המידע, אחרי קריאה מדוקדקת באתר שלך, מרגישה מוכנה להתחיל במשימה.
שאלתי,
ראיתי את התמהיל של 2015 שהצעת.
אני צריכה לקחת הלוואה בסך 800,000 ורצוי שהחזר לא יעלה מעל 3,600 ש"ח. מה המלצתך מבחינת פריסת השנים עבור כל מסלול:
פריים, קבוע לא צמודה ומשתנה כל כמה שנים.
והאם היית מוסיף עוד מסלול?
אודה להתייחסותך,
תודה
רויטל
שלום רויטל,
לצערי אין לי אפשרות להתאים לכל גולש תמהיל אישי ללא היכרות
ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום רב
אני עומד לחתום על משכנתא היום ורציתי להתייעץ ,מחיר הנכס 510000 ₪ דירה להשקעה אני לא בטוח שאני יחזיק אותה יותר משנה כנראה אמכור .סכום המשכנתא שאני לוקח היא 357000 ₪ .
שליש פריים 119000 ₪ 15 שנים
שליש משתנה כל 5 שנים ל 10 שנים 119000 ₪
ושליש קבוע לא צמודה ל 10 שנים 119000 ₪
כאשר שנה ראשונה כל 357000 ₪ גרייס משלם רק ריבית .
הפחד שלי מהקנסות כאשר ירצה למכור את הדירה אחרי שנה ,איך להימנע מהקנסות אשמח לתגובתך המהירה . תודה ויום טוב
שלום רב
אני עומד לחתום על משכנתא היום ורציתי להתייעץ ,מחיר הנכס 510000 ₪ דירה להשקעה אני לא בטוח שאני יחזיק אותה יותר משנה כנראה אמכור .סכום המשכנתא שאני לוקח היא 357000 ₪ .
שליש פריים 119000 ₪ 15 שנים
שליש משתנה כל 5 שנים ל 10 שנים 119000 ₪
ושליש קבוע לא צמודה ל 10 שנים 119000 ₪
כאשר שנה ראשונה כל 357000 ₪ גרייס משלם רק ריבית .
הפחד שלי מהקנסות כאשר ירצה למכור את הדירה אחרי שנה ,איך להימנע מהקנסות אשמח לתגובתך המהירה . תודה ויום טוב
שלום אלכס,
נראה בסדר,
תלחם כמה שיותר על הריבית הקבועה וכמה שהיא תהיה יותר נמוכה מהממוצע כך הסיכוי שלך לעמלות יירד
בהצלחה
שלום אלכס,
נראה בסדר,
תלחם כמה שיותר על הריבית הקבועה וכמה שהיא תהיה יותר נמוכה מהממוצע כך הסיכוי שלך לעמלות יירד
בהצלחה
שלום רב,
קיבלתי תמהיל משכנתא של:
פריים 270,000 בריבית של 0.9 ל25 שנה.
וקל"צ 630,000 בריבית של 3.25 ל20 שנה.
מה אתה אומר?
הצעה טובה או שניתן להשיג יותר טוב?
שלום חן,
סביר,
יש עוד מקום להוריד בקל"צ
בהצלחה
הי משכנתאמן,
אשמח לחוות דעתך לתמהיל הבא:
הצעה 1:
פריים > 360,000 ש"ח > 30 שנה > ריבית 0.9
קל"צ > 204,000 ש"ח > 17 שנה > ריבית 2.15
צמוד מדד בריבית משתנה (אג"ח) > 240,000 ש"ח > 20 שנה > ריבית 1.5
החזר 3,671 ש"ח >> החזר סוף תקופה 923,000 ש"ח פלוס הצמדות
הצעה 2:
צמוד מדד עם ריבית קבועה > 216,000 ש"ח > 18 שנה > ריבית 0.71
פריים > 360,000 > 30 שנה > ריבית 0.9
קל"צ > 240,000 ש"ח > 20 שנה > ריבית 2.95
החזר 3705 >> סוף תקופה 975,000
מהי ההצעה הטובה יותר לדעתך. והאם אפשר לשפר?
תודה
רויטל
שלום רויטל,
התמהיל הראשון נראה לי טוב יותר במיוחד אם במשך השנים תוכלו להחזיר חלק מהכסף למשתנה כל חמש
בהצלחה
תודה על ההמלצות משכנתאמן
שלום משכנתאמן,
שאלה: הייתי לפני שלושה חודשים בבנק וקיבלתי אישור עקרוני לתמהיל מסוים (שילוב של קל"צ, פריים ומל"צ) עם ריביות מסוימות על סכום של 650K.
אתמול הייתי שוב בבנק לאחר חתימת חוזה וביקשתי לערוך חישוב מחדש עקב הורדת הסכום המבוקש למשכנתא ל 500K.
להפתעתי הרבה הריביות שהוצעו לי היו גבוהות מאילו של לפני שלושה חודשים! לשאלתי איך זה ייתכן ( הלוא הסכום המבוקש למשכנתא ירד וגם הריבית במשק ירדה מאז) נעמיתי בכך שעלויות הגיוס של הבנק עלו ועקב כך הריביות על המסלולים השונים בתמהיל עלו.
הפקידה הסבירה שבשל ירידת הריבית והנהירה לאג"ח עלויות הגיוס של הבנק עלו והיא צופה שכך יקרה גם אם הריבית תמשיך לרדת.
שאלתי – האם זה עוד צד שלילי של ירידת הריבית כפי שתיארת בכתבה והאם זה הגיוני?? למעשה הורדת הריבית רק ייקרה את המשכנתא…
תודה
שלום יניב,
ישנם בנקים שהעלו את המרווחים לאחרונה, זה לא קרה אצל כולם
תמשיך בסקר שוק
בהצלחה
היי משכנתאמן,
ראשית האתר מצוין ואני לומד ממנו המון,
לקחתי משכנתא שחלקה במסלול צמוד מדד, לאחרונה ירד המדד בכ 1.6%, כאשר אני מסתכל באתר הבנק (פועלים) אני מבחין שבשלושת החודשים האחרונים כל חודש יורד מהקרן סכום של 1.6% (הצמדה למדד) .
נניח שבקרן היו 100K – לאחר חודש ירדו 1600 שח מהצמדה + 1000 שח תשלום חודשי.
לאחר חודש הסכום של הקרן עמד על 97400 וגם ממנו ירדו 1600 שח + 1000 שח תשלום חודשי, וחוזר חלילה.
השאלה היא האם המדד צמוד לריבית העוגן?אם כן עד מתי? האם הבנק טועה אצלי בחישוב?
תודה מראש
טל
היי טל,
טל שלום,
זה לא אמור לרדת בכל פעם ב- 1600 ש"ח אלא רק בסך הכל
ממליץ להתקשר לבנק ולבקש תשובה מפורטת יותר (אני מניח שאתה לא הראשון שתשאל אותם את השאלה הזו)
בהצלחה
שאלה חשובה!
אני לא מצליח לקבל תשובה גם מבעלי מקצוע בתחום.
האם אני יכול לקבל מימון של 70% כמשפר דיור אם בכוונתי באמת לשפר דיור במידה ויש לי דירה נוספת להשקעה?
הבהרה: כיום אני גר בדירה בבעלותי ויש לי דירה להשקעה, אני מעוניין לעבור לדירה גדולה יותר לצורך מגורים ללא שינוי בדירה להשקעה.
תודה רבה.
שלום איציק,
אתה לא יכול
בהצלחה