אנו מתחילים שנה אזרחית חדשה ואחד הנושאים הכי מעניינים אותנו בשוק המשכנתאות, הוא מה יקרה לריבית בשנת 2017.
כשמדברים על ריבית במונחי משכנתא, אנו צריכים להתייחס לנושא בשני מישורים:
- מישור ראשון – הריבית הכללית במשק (וריבית הפריים)
- מישור שני – הריבית על המשכנתאות
בעבר, שני המישורים האלו הלכו יד ביד, וכל עוד הריבית במשק הייתה נמוכה, אז גם הריבית על המשכנתאות הייתה נמוכה.
אבל בשנה וחצי האחרונה, גילינו שהבנקים כבר לא מסתפקים בריבית הנמוכה שנמצאת במשק והם מעלים באופן יזום את הריבית על המשכנתאות.
בפוסט הבא, אני אנסה להעריך מה תהיה הריבית במשק בשנת 2017 ומה תהיה הריבית על המשכנתא בשנה זו. מוכנים? בואו נתחיל…
ריבית הפריים (והריבית במשק)
עד השנה, התאסף בנק ישראל בכל חודש וקיים דיון אשר בסיומו נקבעה ריבית בנק ישראל (הריבית במשק) וריבית הפריים עלתה / ירדה / נשארה אותו דבר.
החל מהשנה הנוכחית, בנק ישראל יתיישר לפי מה שנהוג בארה"ב (אירופה ויפן) ויפרסם את הריבית 8 פעם בשנה (אחת לחודש וחצי בממוצע).
ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 0.1% (וריבית הפריים על 1.6%), והיא נמצאת באותו המצב כבר כמעט שנתיים רצוף (כלומר, היא לא השתנתה אפילו פעם אחת כמעט שנתיים).
בשביל לבחון מה תהיה הריבית במהלך השנה, אנו צריכים להביט על מה משפיע על התנודות שלה וכך נוכל לנחש מה תהיה הריבית במהלך השנה.
הגורמים שגורמים לשינויים בריבית הפריים:
- המדד
כשמדברים על מדד אנו מתכוונים למדד המחירים לצרכן, כאשר לבנק ישראל יש שאיפה ברורה שהוא יהיה חיובי (כלומר מעל 0%), לבנק ישראל יש לא רק שאיפה אלא יעד ברור אליו הוא רוצה להגיע (היעד הוא בין 1%-3%).
כל עוד המדד יהיה נמוך (ואף שלילי, כמו שהוא בשנים האחרונות), זה ישאיר את ריבית הפריים למטה, כלומר היא תרד או לפחות לא תעלה. אבל ברגע שהמדד יתחיל להיות חיובי, אז הריבית תעלה בהתאמה. - שער החליפין (בעיקר הדולר)
ריבית נמוכה מובילה לשער דולר חזק יחסית וזה האינטרס הברור של בנק ישראל.
מכיוון שמדינת ישראל נשענת בעיקר על ייצוא שמוביל בסופו של דבר לכניסה של הרבה מאוד דולרים, אז המשק מעוניין ששער הדולר יהיה גבוה על מנת שהדולרים שנכנסים לשוק יתורגמו בהרבה מאוד שקלים.
ברגע שהריבית תעלה, שער הדולר אמור לרדת ולהפך – כשבנק ישראל ירגיש ששער הדולר מספיק גבוה (או לפחות מספיק יציב) הוא יוכל להעלות את הריבית ולא לחשוש מקריסה של שער הדולר שלא תעשה טוב להרבה חברות יצואניות. - הריבית בחו"ל (בעיקר בארה"ב)
באופן היסטורי תמיד הריבית בישראל הייתה יותר גבוהה מהריבית בארה"ב.
הסיבה לכך היא שרצו למשוך כסף זר מחו"ל להשקיע באג"ח של מדינת ישראל, ואם הריבית שנציע תהיה יותר גבוהה מארה"ב אז יש יותר סיכוי שהזרים יבואו וירכשו אג"ח של מדינת ישראל ולא של מדינות זרות.
משמע, ברגע שהריבית בארה"ב תתחיל להעלות, אז באופן אוטומטי זה אמור להשפיע גם על הריבית בארץ ולמשוך אותה כלפי מעלה.
בחודש שעבר, הפדרל ריזרב (הבנק המרכזי של ארה"ב) ביצע העלאה ראשונה של הריבית שם לאחר תקופה מאוד ארוכה ואף עדכן כי הוא צופה שיהיו כ-3 העלאות ריבית נוספות במהלך 2017.
למרות זאת, בהודעת הריבית של בנק ישראל (שהתקיימה לאחר ההעלאה בארה"ב), נותרה הריבית במשק שלנו כפי שהיא.
מסקנות
קשה לנבא מה יקרה בשנה הבאה, מכיוון שהשנים האחרונות הוכיחו שאקסיומות כלכליות נכונות אולי לשיעורי כלכלה, אבל בפועל השוק מתפקד אחרת ולא תמיד נכיר מראש את כללי המשחק.
אבל בכל זאת, אני רוצה לתת הערכה שלי ולהלן הערכתי:
- מדד – אני מניח שהמדד יעלה סביב החצי אחוז השנה לאחר מספר שנים של ירידה (התחזית של בנק ישראל ד"א היא 1%).
- שער הדולר – אני לא חושב שנראה עליה דרמטית בשער.
- הריבית בארה"ב – אני מאמין שהיא תמשיך לעלות בעוד חצי אחוז במהלך 2017.
לאור הנתונים למעלה, אני יכול להמר שבגלל סעיף 1+3 אנו נראה גם פה בישראל עליה מתונה של ריבית הפריים – אם ממש תדרשו ממני לכתוב מספר, אני אכתוב שהעליה תהיה בין 0.25%-0.5% ולא יותר.
הריבית על משכנתאות
פה זה כבר עולם אחר.
הריבית על המשכנתאות (שעלתה באופן דרמטי בשנתיים האחרונות) מושפעת ממספר גורמים, ועל מנת שנוכל להעריך על כמה היא תעמוד בשנת 2017, אנו צריכים קודם כל להכיר את הגורמים:
- ריבית הפריים
הריבית על המשכנתא, מושפעת קודם כל מריבית הפריים, וכשריבית הפריים עולה אז הריבית על המשכנתא עולה, וכמובן להיפך. - התשואות על האג"ח
כפי שהזכרתי פה הרבה בעבר, הבנקים מגייסים את רוב הונם באמצעות אגרות חוב. ככל ששער אגרות החוב הממשלתיות ירד, התשואה עליהם תעלה, כך גם לבנקים יהיה יותר יקר לקנות כסף ולכן הריבית על המשכנתא תעלה, וכמובן להיפך (תשואות האג"ח הממשלתיות בארה"ב וגם בארץ עלו בשנה האחרונה). - התיאבון של הבנקים
אנו חיים בשוק מאוד מאוד ריכוזי, ואם בעבר לבנקים היה תיאבון יתר בכל מה שקשור במשכנתאות, בשנה האחרונה הם לקחו צעד אחורה והחליטו לא להלחם יותר בכל מחיר על הלקוחות ולעלות את הריבית בכוונה בשביל להוריד את נתח השוק שלהם (או במילים אחרות – ניסו להשקיע ב"איכות" הלווים ולאו דווקא ב"כמות").
כל עוד הבנקים ימשיכו במגמה הזו, אז ריבית המשכנתא תעלה וככל שהבנקים יחזרו להתחרות על הלקוחות אז באופן טבעי הריבית של המשכנתא תרד.
מסקנות:
בואו ננסה להמר יחד מה יקרה בכל אחד מהסעיפים בשנה הבאה ולפי זה ננסה להמר מה יקרה לריבית על המשכנתא בשנה הבאה.
- ריבית הפריים – כבר בחלק הקודם, הנחתי שהיא תעלה השנה ב-0.25% – 0.5%.
- התשואות של האג"ח – קשה לי לנבא מה יהיה פה, אני מניח שככל שהריבית תעלה התשואות על האג"ח יעלו, אבל המציאות בשטח הראתה כבר בעבר כי הכלל לא תמיד מתקיים ולכן לא הייתי רוצה להיכנס לזה.
- התיאבון של הבנקים – אני חושב שנמשיך לראות אדישות מסוימת מצד הבנקים וכרגע לא נראה שיש בנק אחד שרוצה לאכול יותר מעוגת המשכנתאות וכולם מסתפקים בחתיכה שלהם (כל עוד היא הרבה יותר רווחית מהעבר).
ולכן אם אני נדרש להמר מה יקרה לריבית של המשכנתא בשנת 2017, אני מניח ששוב בגלל סעיפים 1+3, אנו נמשיך לראות עליה, אבל לדעתי היא תהיה מעט יותר מתונה מהעליה שהתרחשה ב- 2016 והיא תהיה סביב ה-0.5% עליה.
לסיכום,
אני מקווה ששמתם לב שהשתמשתי הרבה פעמים בפוסט הזה במילה "להמר", לא עשיתי זאת סתם, אלא כי זה באמת הימור (הפעם הוא שלי וכל מה שאתם קוראים בעיתונים או שומעים בטלוויזיה הוא הימור, פשוט של מישהו אחר).
אין אחד שיכול להגיד בוודאות מה יקרה ולכן יש לקחת את דבריי בערבון מוגבל, אך בפוסט זה רציתי לתת לכם את ההערכה הכללית שלי והייתי שמח מאוד לשמוע גם את דעתכם ולראות מה אתם חושבים על מצב השוק ולאיזה כיוון הוא ילך בשנת 2017.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
אתה פשוט אלוף!
תודה על הפרגון מאור
הסבר פשוט ומצוין, אך עגום. עצוב לראות ולהרגיש על בשרנו את ריכוזיות השוק, וההשלכות על משקי הבית. מסכים עם ההערכות שלך, ומוסיף שלדעתי האישית כאשר משקללים משכנתא צמודת מדד לאורך תקופת זמן ארוכה, אני סבור שכדאי לקחת מרווח בטיחות ולהתמיד למדד גבוה יותר מהמוזכר בכתבה (אישית אני משתמש בהערכה אופטימית 1.5%, ופסימית 2%, לטווח של 20 שנים – וכן, כמובן שזה בגדר הימור בלבד)
היי משכנתאמן, תודה רבה על כל העזרה!
רציתי לשאול לגבי רכישה של דירה בפרויקט חדש..
אם אנחנו נדרשים לשלם בסביבות יוני 2018 את הפעימה השנייה (פעימה ראשונה תהיה תשלום מההון העצמי).
האם אתה ממליץ לקחת משכנתא עכשיו או לחכות ל- 2018 בתקווה לריביות טיפה יותר נמוכות ?
שלום שני,
אני לא בטוח שהעתיד נראה ורוד יותר ולכן הייתי לוקח חלק מהמשכנתא כעת וחלק בשלב מאוחר יותר
בהצלחה
ניחושים לגבי הריבית אשאיר למנחשים המקצועיין.
אי הוודאות בתחום הריביות אמור לאותת לאנשים לחסוך עוד כמה שנים ןלהיכנס עם אחוז מימון כמה שיותר נמוך.
כמובן שהימנעות ממשכנתא בכלל יכולה להוביל לחיים נטולי לחץ.
בשביל להמנע ממשכנתא צריך הורים עשירים
אני אוהב את האתר שלך ואת הפרסומים שלך, זהירים ולא מתנשאים, חבל שאין אנשים כמוך בתפקדי מפתח בכלכלה.
תודה רבה על הפרגון מוטי
אני נהנה לקרוא כל פעם מחדש את הניתוחים וההערכות שלך, והאמת אני גם מאמץ מדי פעם מהמלצותיך. אנא תמשיך להעשיר את ידיעותנו. ותודה רבה לך
תודה על הפרגון מוניר
ועדיין הבנקים משקיעים פרסום רב, מחלקות שיווק שמפתות אנשים לקחת הלוואות, לאו דווקא הלוואות לדיור, אלא הלוואות לרכישת רכב, לשיפוץ הבית, לבר מצווה, לחתונה, לחופשות לחו"ל.
אין בנק שלא יוצא בשלטי חוצות עם הלוגו "רוצה רכב חדש, רוצה חו"ל, רוצה להתפנק וכו'… פנה אלינו ואנחנו נסדר הכל…."
עובדי הבנק אף מקבלים בונוסים על מכירת הלוואות, מכירת הלוואה היא כמו מכירת כל מוצר פיננסי.
שהרי אחרי הכל, הבנקים מרוויחים יפה מאוד מהריביות על ההלוואות הנ"ל, מהעברת כסף מכיס אחד לכיס אחר.
הבנקים היום נותנים כמעט אפס אחוז ריבית על פיקדונות שקליים , את אותם פיקדונות שקליים שהם מקבלים כמעט בחינם הם מוכרים בריבית שגבוהה פי עשר למלווים.
בשורה התחתונה , הבנק תמיד מרוויח ותמיד יש לו אינטרס למכור לך הלוואות, במיוחד אם יש לך מה לשעבד, שאז ההלוואה בטוחה.
כך שקשה לומר שהבנקים אדישים, אולי הם רק מקטינים את חשיפת הסיכון.
הריבית מושפעת גם מהריבית על הפלוס
ככל שהריבית על הפלוס תעלה, תהיה פחות השקעה בנדלן.
פחות רכישת נדלן, תוריד גם את מחירי הנדלן וגם את ההון העצמי לרכישת דירה
פחות צורך בהון עצמי מוביל לסיכון נמוך יותר ברכישת דירה ולתמחור ריבית נמוך יותר
שלום,
ראשית ברצוני לברך אותך על הפוסטים הנהדרים שאתה מפרסם! תבורך!!!
שנית אשמח לקבל את חוות דעתך בעניין בניית תיק לפרוייקט של בניה+ מגרש.
אני יציג לך שלשוה תרחישים ואשמח להמלצתך על איזה מסלול הכי כדאי והכי משתלם עם מינימום סיכון ואי וודאות בעתיד
מגרש 800,000 ₪ + בנייה 1,200,000 = סה"כ פרויקט שעלותו 2,000,000 ₪
1) רכישת המגרש ב800,000 ₪ מימון 60%- 480,000 ₪ למשך 20-30 שנה בחלקים= החזר חודשי של 2500-3000 ₪
מימון 40% הון עצמי 320,000 ₪ שלימים נצטרך להשלים ע"ח משכנתא לבנייה בערך 250,000 ₪
2) רכישת מגרש ב 8000,000 ₪ מימון של 70% – 560,000 ₪ למשך 20-30 שנה בחלקים= החזר חודשי של 2500-3000 ₪
מימון של 30% הון עצמי 240,000 ₪ שלימים נצטרך להשלים ע"ח משכנתא לבנייה בערך 150,000 ₪
3) רכישת מגרש ב 800,000 ₪ מימון של 45% – 360,000 ₪ למשך **** = החזר חודשי של 2500-3000 ₪
מימון של 55% הון עצמי 440,000 ₪ שלימים נצטרך לקחת משכנתא משלימה לבנייה בערך 350,000 ₪
במילים אחרות האם כדאי לקחת משכנתא עם אחוזי מימון גבוהים מהיום וככה בעצם אני מקבעת את הריביות של היום ולא מסתכנת בעליית ריביות בעתיד הקרוב אבל מקבלת ריביות פחות טובות …
אודה לתשובתך
שלום פז,
אני מעדיף לקחת כמה שיותר כסף על המגרש ולהיות כמה שיותר משוחרר לבניה עם הון עצמי שלכם
בהצלחה
היי משכנתאמן,
תודה רבה על הבלוג! הוא ממש מאיר עיניים. החכמתי 🙂
ניגשתי לנהל מו"מ עם בנקים שנתנו לי מספר הצעות. הנסיון הראשון שלי היה במייל, ועיגלתי קצת למטה את האחוזים – אמרתי שהוצעו לי ריביות מעט נמוכות יותר ממה שבאמת הוצע לי. הנציגה אמרה לי שאין לה מה לשפר ושההצעה ה"אלטרנטיבית" באמת טובה יותר, אז כדאי לי ללכת איתם.
אני מעוניינת לדבר איתה שוב. האמת היא שבאמת הוצעו לי ריביות טובות יותר לחלק מהמסלולים. חלק מהריביות היו משמעותית טובות יותר כי הן הגיעו מתמהיל שכלל גם חלק דולרי. כמובן, לא כל הריביות הטובות הגיעו מאותו מקור – כמו שהצעת, אספתי את ההצעות הטובות ביותר לכל מסלול. כעת אני לא בטוחה איך נכון להציג את הדברים כדי לקבל ריביות טובות יותר. על דמי פתיחת תיק אמרו לי כבר בכמה בנקים שאין מה לדבר בכלל.
הרושם שהתקבל אצלי (מכמה בנקים) הוא שפשוט לא בא להם שאקח אצלם את המשכנתא…
מה לדעתך כדאי לעשות?
שלום אנה,
תחזרי לשולחן הדיונים ותגידי שהבנק הקודם העלה לך את ההצעה ואת מעוניינת להתחיל מחדש את המו"מ
בהצלחה
שלום רב,
אני נמצא בתהליך של סקר שוק ושמתי לב לתופעה מוזרה. הבנקים פשוט לא חוזרים אלי עם הצעות.
קיבלתי הצעה רק מהבנק שאני מנהל בו חשבון ושאר הבנקים שהלכתי פשוט לא נותנים הצעה נגדית (מילא היו אומרים שהם לא עומדים בהצעה). חוץ מזה , אני יוצר קשר עם הבנקים הקטנים והם מבטיחים שיחזרו ולא חוזרים.
האם אתה מציע להתקדם עם ההוצאה עכשיו או להמתין לאמצע/ סוף ינואר שתהיה כבר מדיניות פיוט או יותר ברורה ל 2017?
תודה מראש
שלום מיכאל,
הבנקים היום לא רודפים אחרי לקוחות
אני מציע להתקדם עם המשכנתא
בהצלחה
שלום רב,
אודה לדעתך על תמהיל המשכנתא הבא:
משכנתא: 45% משווי הנכס- 699,000
25% בפריים בניכוי 0.5% ל- 30 שנה
75% בקל"צ ל- 220 חודשים – ריבית 4.51%
ההשלמה ל- 50% מימון תינתן באמצעות הלוואה בריבית של פריים מינוס 1.4%
תודה מראש,
שלום משה,
נראה בסדר
בהצלחה
אתה כותב בכתבה שני דברים מנוגדים אחד לשני. מצד אחד אתה כותב "ריבית נמוכה מובילה לשער דולר חזק יחסית וזה האינטרס הברור של בנק ישראל" כלומר אתה טוען שבנק ישראל שואף שהריבית בארץ תהיה נמוכה מהריבית בארה"ב כדי לתמוך בייצוא ומצד שני אתה כותב "באופן היסטורי תמיד הריבית בישראל הייתה יותר גבוהה מהריבית בארה"ב". איך זה מסתדר?
שלום איציק,
הכוונה היא שעל אף שלבנק ישראל יש נטיה (מבחינה היסטורית) לקבוע ריבית גבוהה מארה"ב,
בפועל הירידה בשער הדולר בשנים האחרונות תמכה בהשארה של ריבית נמוכה במשק
בהצלחה
שלום לכולם.קודם כל אני רוצה לברך אותך על המידע והעזרה שאתה נותן לאנשים.
יש לי שאלה:יש לי בית שווה 1.4 מיליון עם משכנתאות של 540 אלף שקל.לפי התמהיל הזה:
פריים מינוס 0.9 190 אלף שקל נשאר עוד 25 שנה.
קל"צ 4.5% 235 אלף שקל נשאר עוד 10 שנים
ומשתנה כל 5 שנים צמודה 115 אלף שקל ריבית קבועה. 2.13%.
עכשיו קניתי שטח שילמתי 30% ולא 70% אני לוקח משכנתא של 612 אלף.שקל וזה גרייס לשנתיים ואחרי זה המשכנתא הריביות שנתנו לי הבנקים הם:
204 אלף 30 שנה פריים פלוס 0.
250 אלף 25 שנה קל"צריך 5.3%.
158 אלף משתנה לא צמודה 30 שנה 4.59%. וזה אחרי סקר שוק בין הבנקים זאת הריבית הכי נמוכה.
השאלות שלי הם:
האם כדאי לי לחתום על ריביות כאלה גריי או לקחת בלון לשנתיים לשלם רק ריביות ועוד שנתיים לשבת על המשכנתאות?
האם יש לכם רעיון אחר לתמהיל אחר.אני יום ראשון צריך לחתום וכנראה שאני אדחה אותם בשבוע כדי להיות בטוח.
רק להבנהיה עוד שנתיים אני מוכר את הבית והכסף הזה בונה את הבית.אולי אקח עוד משכנתא קטנה..
אשמח לכל רעיון טוב שיש למישהו איך אני עושה את זה מסלולים רעיונות.
תודה מראש לכל העונים
בנוסף מה זה משכנתאות בלון ומה הריביות שלה כיום.
תודה
שלום משה,
מצורף הסבר על הלוואת בלון
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
בהצלחה
שלום משה,
1. לצערי לא ניתן לחזות את הריביות של עוד שנתיים ולכן, קשה לומר האם כדאי לקחת גרייס או בוליט
2. התמהיל סביר
בהצלחה
השארתי תגובה והיא נעלמה או שעדין לא אישרת.איך זה עובד?
שלום משה,
עניתי על שאלתך היום – מצ"ב קישור
שבוע טוב ותודה רבה !!!!!!!!!
אשמח אם תתייחס ל-4 דברים——-
1.אם אפשר לתת ביטוי במחשבון לאחוזי המימון של המשכנתה המבוקשת
מכיוון ויש כמה דרגות לריביות כידוע לכל מי שעבר קצת על הפוסטים בנושא?
2.האם ואיך אפשר לקחת משכנתה במסלול בני ביתך של מינהל מקרקעי ישראל?
3.אם יש לאדם שני נכסים ממושכנים עם משכנתה האם יכול לגרור אותם למשכנתה לדירה אחת אחרת
אשמח גם מכל מי שיש לו ידע במקרה כזה?
4.לאדם שיש משכנתה קטנה על דירה האם יכול לקחת עוד משכנתה (כמובן עד 50 אחוז למי שקרא
בפוסטים) אבל מבנק אחר כלומר האם שני בנקים יכולים לתת משכנתה על דירה אחת?
למרות ריבוי השאלות והנושאים השונים אשמח לקבל תשובות לכל השאלות
שבוודאי גם קימות לחלק מהקוראים
!!! ושוב תודה !!!
!!!!!!!
שלום שמחה,
שלום,
1. רעיון טוב – אבל במבנה הנוכחי של המחשבון זה לא אפשרי
2. בעיקרון כן, מדובר על בניה עצמית רגילה
3. שאלה טובה – אני מניח שכן, אבל לא סגור על זה 100%
4. לא, אלא אם כן המשכנתא הראשונה היא זכאות וגם אז הבנק לא ימהר לאשר
בהצלחה
משכנתאמן, תודה על כל המידע באתר!
התחלתי לקרוא כאן לאחרונה, עדיין לא בצורה מסודרת.
בכל מקרה הפוסטים שלך מלמדים וכתובים בצורה כל כך פשוטה, ואפילו הופכים את נושא המשכנתאות למעניין – אז שוב תודה 🙂
תודה על הפרגון ענת
מקסים,
נהנית כל פעם מחדש לקרוא את המאמרים ,
ונעזרתי המוןןןן באתר כשלקחתי משכנתא.
תודה על הפרגון מוריה
שלום,
לאחר סבב בין כל הבנקים להלן ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי, אשמח לחוות דעתך בנוגע לאטרקטיביות הריביות.
משכנתא בסך 699,000 שח (45 אחוז מימון)
25 אחוז פריים לשלושים שנה- ריבית 1.1% (פריים בניכוי 0.5%)
75% קבועה לא צמודה ל 220 חודשים- ריבית 4.51%
נלקחת הלוואה בסך 50,000 שח להשלמה לשיעור מימון 50% בריבית פריים בניכוי 1.4%.
שלום רוני,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום,
תודה על המענה הקודם.
האם אני יכולה לכלול במשכנתא גם את תשלום מס הרכישה, משמע החוזה על 750k ואני יבקש 800k האם הבנק מאשר או שגובה העסקה קובעת?
גובה העסקה קובעת (בנוסף, אם השמאי יעריך את הדירה בפחות, אז יסצמכו על הערכת השמאי)
בהצלחה
שלום משכבתאמן,
ראשית ברצוני להודות לך על העזרה הרבה שהינך מעביר באתר זה- ישר כוח
אנחנו כרגע רגע לפני לקיחת משכנתא ולאור הכתבה מאוד מבולבלים.
אכלוס סוף 2018 ועד אז ישנם מרווחי תשלומים באופן הבא:
20% עם חוזה (דצמבר 2016)
30% לאחר 4 חודשים
10% כל 3 חודשים לערך עד לקבלת מפתח
קיבלנו משכנתא לפי שווי של 45% (1.16 מיליון) לפי התמהיל הבא
צמודה בריבית משתנה (אג"ח) – 371,200 ש"ח ל- 20 שנה – 2.62%
פריים- 382,800 ש"ח- ל 20 שנה – 0.8%
לא צמודה קבועה-220,000 ש"ח- ל 20 שנה – 3.557%
צמודה קבועה (זכאות משרד השיכון)- 185,285 ש"ח ל- 30 שנה – 3% (בפוסט קודם ציינת כי ירד ל 2.5%?)
מספר שאלות:
1. חוות דעתך לגבי התמהיל והריביות
2. לקיחת המשכנתא כעת על מנת לעצור את מדד תשומת הבנייה- האם נכון
א. מצב זה יש עדיין תשלומי שכירות – קצת לוחץ….
ב. קיבוע ריביות נוכחיות
או לחילופין לקיחת משכנתא על פי פריסת התשלומים כפי שצוין לעיל
מודה מראש על התייחסותך
שלום אלון,
1. נראה מצוין
2. תקחו את הקבועה עכשיו ואת השאר בהמשך
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קניתי דירה מקבלן לפני כשנתיים
ובחצי שנה הקרובה עליי לקחת משכנתא של 58% מערך הדירה, 850 אלף שקל.
אתמול נפגשתי עם יועץ משכנתאות שהציע לי לקחת את המשכנתא כבר היום כי הריביות עולות.
השכר טרחה שהוא מבקש 6,000 פלוס מע"מ.
הבנתי שהיום הבנקים לא רודפים אחרי הלקוחות ולכן יהיה קשה מאוד להתמקח ולקבל ריביות טובות באופן עצמאי.
האם זה נכון שליועץ משכנתאות יש יותר כוח ויכול להשיג לי ריביות טובות יותר?
בנוגע לתמהיל המשכנתא, אני פחות או יותר יודעת בזכות האתר שלך שמאוד עוזר ומאוד מקצועי.
השאלה שלי האם כדאי לי לשלם 7 אלף שקל ליועץ רק כדי שישיג לי ריביות טובות ותמהיל קצת יותר מקצועי ממה שאדע לעשות לבד או שבכל מקרה הריביות פחות או יותר אותו דבר בלי או עם יועץ.
אגב, היועץ ממש לחץ ואמר שכדאי לסגור השבוע בשביל להשיג ריביות של 2016.
תודה רבה!
שלום אלה,
1. אין טעם להילחץ
2. לכי לבנק או שניים ותביאי לו הצעה, אם הוא יוכל לשפר אותה אז זה יהיה מצויין
בהצלחה
האם הריבית זכאות אכן יורדת ב 0.5% נוספים ב 1/1/2017?
או שזה לא עבר בסוף…?
https://www.themarker.com/realestate/1.2771646
שלום וברכה,
עד כמה שידוע לי אין עדיין הורדה
שאראה משהו מסודר מתפרסם אני אשתדל לפרסם
בהצלחה
הי,
אני בעצמי כלכלן ובין יתר עיסוקי יועץ בתחום המשכנתאות.
נהנתי מאוד לקרא את המאמר. מתומצת, פשוט וקל לקריאה.
יישר כוח.
תודה על הפרגון דני
היי משכנתאמן,
מברר עבור אחי שלוקח משכנתא לצורך בניה בנחלה במושב: קיבל הצעה מבנק מזרחי עבור משכנתא של מיליון ₪ בתמהיל הבא:
340 אלף₪ קבועה צמוה ל30 שנה: 3.65٪
440 אלף₪ צמודה משתנה כל 5 ל30 שנה: 3.80٪
145 אלף₪ פריים מינוס 0.3 ל30 שנה: 1.3٪
75 אלף₪ פריים מינוס 1.2 ל15 שנה: 0.4٪
האם סביר?
לאומי ופועלים כלל לא מוכנים להתעסק איתו – כיוון שמדובר בנחלה וזה "עסק מסובך". מהבנקים הנותרים הוא מנסה גם להשיג הצעות אך מתקשה..
האם ההצעה סבירה? האם יש מקום בכלל לקחת יועץ משכנתאות בהיעדר אלטרנטיבות להצעה הזו?
תודה!
שלום מאור,
נראה סביר
בהצלחה
שלחתי תגובה לפני יומיים שטרם התפרסמה ומאוד חשוב לי לשמוע את דעתך בנושא טרם החתימה על המשכנתאות…אשמח אם תוכלו להעלות ולהגיב די דחוף…בבקשה
ותודה מראש
אלון
שלום אלון,
עניתי על שאלתך היום – מצ"ב קישור
בהצלחה
היי,
נותרה לי משכנתא של 150k לשש שנים הקרובות .החזר חודשי של 1800
אני צריכה משכנתא חדשה בסך 700k האם כדאי למחזר את המשכנתא הישנה ולהוריד את הפריסה בשנים או להשאר עם שתי משכנתאות שאחת מסתיימת עוד שש שנים והשניה לטווח הרחוק.
שלום פז,
זה מאוד תלוי ביכולת שלך להחזיר את ההלוואות
ממליץ לראות את שתי האופציות ואז לקבל החלטה
בהצלחה
הי,
קודם כל ברכות על האתר מורה הנבוכים. עזרה גדולה.
מבקשת דעתך בנושא תמהיל שקיבלנו מיועץ, וריביות שקיבנו בהצעה מהבנק.
מחיר דירה 1,570,000
מימון 1,050,000
קלצ 360,000 ריבית 4,3
אגח צמודה משתנה כל 5 שנים: 428,000 ריבית 3.98
פריים: 262,000, ריבית 1.5
האם התמהיל טוב בעיניך? האם הריביות טובות- כמו שציינתי את התהליך מול הבנק עשה יועץ.
כמו כן, הדירה זקוקה לשיפוץ. יש לנו אפשרות להוריד מהמימון, להגיע ל60%, ואולי לשפר ריביות, אבל גם להגיע למצב די לחוץ בע"וש. האם היית ממליץ?
תודה רבה!
שלום משכנתאמן!
אשמח לעזרתך.
אני צריך לקחת משכנתא של 930 אלף שקל שהם 59 אחוז מימון.
כרגע אני על הלוואת קבלן ויש לי את האפשרות לקחת משכנתא ביוני 2018.
האם אתה ממליץ לחכות או כבר לקחת את המשכנתא? ואם כן, האם אפשר לקחת משכנתא כבר עכשיו של 930,000 למרות שלא כיסיתי את כל החוב לקבלן (נותרו עוד כ150 אלף שקל תשלום לקבלן)? תודה.
שלום וברכה,
1. אני מאמין שהריביות יעלו וכדאי לסגור עניינים כמה שיותר מוקדם (אגב, זו הערכה אישית שלי ואין לה סימוכין)
2. אפשר
בהצלחה
תיקון הפוסט הקודם, המסלול של הקבועה הוא צמוד מדד בריבית 4.3.
קצת חוששת לקחת צמודה לעומת לא צמודה. אשמח לחוות דעתך לגבי כל ההצעה. תודה.
שלום ענבר,
1. נראה סביר פלוס מנוס
2. לא הייתי ממליץ להילחץ בו"ש
בהצלחה
סגרנו עם הבנק על תמהיל וריביות ל75% מימון לדירה יד 2.
התשלום תכלס הוא בעיקר מתחיל במאי (צריכים השבוע להשלים ל 30% מערך הדירה, ז"א שחסר 5% שאותם צריך מהמשכנתא עכשיו).
הבנקאית חושבת שכדאי לנו כבר עכשיו לקחת לפחות את החלק של הקל"צ כיוון שיש צפי לעלייה בריביות, ומה שלא ניקח יכול לעלות עד מאי.
היא ממליצה לקחת גם את המשתנה, אבל זה כבר נהיה גבוה מידי בהחזר החודשי (כי עדיין אין שכירות שתיכנס בע"ה רק מאוגוסט).
מה אתה ממליץ?
האם לקחת כבר עכשיו את כל הקבועה או לקחת רק לפי מה שמחוייבים למוכר?
(התמהיל הוא 30% פריים מחולק ל 15 שנה ו30 שנה כי חלק היה כהלוואת דיור בתנאים טובים.
44% קל"צ ל 22 שנה ריבית 5.33
26% משתנה ל 25 שנה ריבית 4.65)
נודה מאד לעצתכך
שלום וברכה,
1. הייתי ממליץ לקחת את הקל"צ עכשיו אם יש אפשרות לשלם (כמו כן, הוא קצת גבוה אז תנסו לעשות סקר שוק)
2. העוגן משתנה מבנק לבנק, יש לשאול את הבנקאית לפי מה תשתנה הריבית
בהצלחה
מוסיפה שאלה –
מה תכלס העוגן של הריבית הקבועה?
כי המרווח יישמר. הבעיה זה רק אם העוגן משתנה…
ואז השאלה מה הצפי לשינוי העוגן בקבועה ובמשתנה…
משכנתא מן שלום!
אשמח לעזרתך
משכנתא של 900,000 ש״ח 59 אחוז מימון
האם אתה ממליץ לקחת היום משכנתא או שכדאי להסתכן ולקחת עוד שנה וחצי (יכול לקחת ביוני 2018).
דבר שני האם ניתן לקחת משכנתא חלקית כשעדיין יש חוב לקבלן? תודה.
שלום יקיר,
1. הייתי לוקח חלק מהמשכנתא כיום
2. צריך לאשר זאת מראש מול הבנק
בהצלחה
שלום משכנתאמן אשמח לעזרתך.
הצעה שקבלתי על משכנתא של לתקופה של 30 שנה על סך של 1150000 מתחלק ל1/3.
קלצ4.65
משתנה צמודה -3.35
פריים- -.06
האם זה בסדר ?
שלום ליאור,
הריביות סבירות אבל התקופה ארוכה מאוד וזה לא מומלץ
בהצלחה
שלום רב ,
ראשית כל הכבוד על האתר המקצועי
רכשתי בית על הנייר
כניסה בעוד שנה וחצי
סכום המשכנתא צריכה לעבור לקבלן
בכניסה לבית בעוד שנה וחצי
שאלתי היא האם לקחת את המשכנתא השנה
על מנת לשמור את הריביות או לקחת את המשכנתא בעוד שנה וחצי
ברצוני לומר שאני יכול לעמוד בתנאי התשלום כבר מהיום
בתודה מראש על תושבתך
שלום רונן,
הייתי בהחלט שוקל לקחת חלק מהמשכנתא כיום
בהצלחה
בתודה מראש על תשובתך
היי משכנתאמן
תודה רבה על כל המידע, ההסברים והעצות המצוינות! פשוט אתר נפלא.
קיבלנו הצעה ראשונה מאחד הבנקים על סכום של 800 אלף ש"ח (מדובר בדירה חדשה מקבלן שעלותה כ-2 מיליון, את שאר הסכום שילמנו מהון עצמי):
א. זכאות משרד השיכון – 119 אלף ש"ח – 3% צמוד למדד ל-20 שנה
ב. 266,000 – פריים P+0.45 ל-20 שנה
ג. 266,000 – משתנה כל חמש (אג"ח) – C+3.05% ל-15 שנה
ד. 149,000 – קל"צ – 4.5% ל-15 שנה
החזר חודשי עם לקיחת המשכנתא: 5,146
מה דעתך על התמהיל והריביות? מה היית משנה? מה אפשר לשפר לקראת השלב הבא?
תודה רבה מראש!
שלום יאיר,
נראה סביר,
בהצלחה
שלום,
שלום משכנתאמן אשמח לעזרתך.
זה התהיל וריביות שקיבלתי:
פריים 210 ל-25 שנה : 1.1
5 משתנה עוגן 256 ל-25 שנה: 3.64
זכאות 94 ל-25: 3
קל"צ 106 ל-15 שנה: 3.95
קל"צ 34 ל-5 שנים: 2.45
סה"כ : 700
שלום קארין,
נראה אחלה
בהצלחה
שלום רב,
ראשית אני עוקבת על המאמרים והידע שאתה מעביר ואין ספק שהוא תורם רבות ועל כך תודה.
ברצוני להתייעץ איתך אנחנו בשלבי רכישת דירה מקבלן ויש לנו פריסת תשלומים.
יכולים לשלם את התשלום הראשון רק בספטמבר הקרוב.
האם כדאי לנו לחכות עד המועד הנ"ל או לקחת את המשכנתא עכשיו ולהקדים את התשלום.
לתשובתך אודה.
שלום שירלי,
זה מאוד תלוי במצבכם הכלכלי עד לכניסה
ממליץ ללתכנן היטב מראש או לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
שלום משכנתאמן אשמח לעזרתך.
זה התהיל וריביות שקיבלתי:
פריים 210 ל-25 שנה : 1.1
5 משתנה עוגן 256 ל-25 שנה: 3.64
זכאות 94 ל-25: 3
קל"צ 106 ל-15 שנה: 3.95
קל"צ 34 ל-5 שנים: 2.45
סה"כ : 700
שלום קארין,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום,
אשמח לעצתך, יכול לקחת את המשכנתא עד ספטמבר 17. (935,000 ש"ח, 75% מימון)
עבור התמהיל הבא קיבלתי את הריביות:
קל"צ – 355,000 – 4.85% – 25 שנה
פריים – 280,000 – 1.4% – 30 שנה
זכאות משרד השיכון – 100,000 ש"ח – 3% – 25 שנה
משתנה כל 5 צמודה – 200,000 ש"ח – 4.5% – 25 שנה
אני די מרגיש בנוח עם התמהיל (מתכנן להחזיר 200,000 ש"ח תוך 5 שנים מקרנות השתלמות), אבל הריבית של המשתנה גבוהה מדי. כל מה שניסיתי לעשות (הצעות נגדיות, סבב בנקים וכו') על מנת להוריד את הריבית לא הצליח כל כך.
האם כדאי להמתין כשבועיים – חודש וללכת לסניפים אחרים של הבנקים על מנת לקבל הצעה טובה יותר? האם התכנון להחזיר את מסלול המשתנה תוך 5 שנים גורם לכך שיהיה אפשר "לבלוע" את הריבית הגבוהה?
אשמח לעצתך בנושא.
תודה מראש
כתוב נפלא בצורה אחראית. ישר כח גם על כתיבה רצינית וגם על כתיבה אחראית וראויה.
תודה על הפרגון רועי
היי משכנתאמן, אני מאוד נהנה לקרוא את הפוסטים שלך ויש לי שאלה קצרה.
אני בתהליכי משכנתא מתקדמים והצלחתי לגרום לבנק לתת לי פריים – 0.8 וריבית קבועה לא צמודה ב2.02 וכל זה בזכות שהוספתי למשכנתא עוד 200 אלף שאני לא באמת צריך בריבית ממש גבוהה (5.5) שאני מתכוון לסלק מיד אחרי קבלת המשכנתא על מנת לעלות את רווחיות הבנק. בגלל התרגיל הנ״ל המשכנתא גדלה ב200 אלף ולכן לקחת יותר פריים, רציתי לדעת האם אתה חושב שבטווח הארוך עדיף היה לוותר על הפריים ולשים הכל על הקל״צ שכלכך נמוך?
שלום מושון,
הייתי מעביר חלק מהפריים לקלצ במחיר כזה
בהצלחה
קודם כל תודה משכנתאמן אני לומד באמת המון מהמאמרים שלך הם נעימים ופשוטים פשוט כיף.
שנית אשמח שתעזור לי..אני קונה בית מקבלן שתאריך האיכלוס הוא 2018
הבנתי שאי אפשר לקחת משכנתא מ 2 בנקים שונים על אותו נכס וגם עפ המלצתך כדאי לקחת את המסלול של הקבועה צמודה כבר עכשיו על מנת לשריין ריביות.
האם זה לא ייגרום לבנק שממנו אקח כבר עכשיו חלק מהסכום ל "מונפול" עליי ולריביות גבוהות בשאר המסלולים בהמשך?
שלום אסף,
לא,
כי שאר המסלולים ייקבעו ברגע החתימה
אמנם מה שייקבע זה רק העוגנים והמרווחים ועדיין לבנק לא יהיה יכולת לשנות אותם ומה שיכריע אלו תנאי השוק וזה אפילו יכול לבוא לטובתך
בהצלחה