מה יקרה לריבית המשכנתא בשנת 2018?

עוד רגע ואנחנו נכנסים לשנת 2018 ואחד הדברים שהכי מעניינים אותנו לדעת הוא מה יקרה לנתונים הכלכליים הרלוונטיים לשוק המשכנתאות בשנה הבאה.

חשוב לדעת, שאין באמת לאף אחד את האפשרות לדעת מה יקרה לריבית או למדד במהלך השנה הבאה, אבל מה שכן ניתן לעשות זה לנסות ולנבא מה יקרה. חשוב לדעת שמדובר בניבוי בלבד על בסיס הערכות מסוימות ולא יותר מכך.

אז בואו נפסיק עם הדיבורים ונתחיל לעבוד:

ריבית הפריים (והריבית במשק)

ראשית, נזכיר שריבית הפריים נקבעת על ידי בנק ישראל (בעצם היא צמודה לריבית בנק ישראל) – גובה ריבית הפריים כיום הוא 1.6% וזה נמשך כך כבר כמעט שלוש שנים רצוף! אתם קוראים היטב, הריבית בישראל לא השתנתה כבר כמה שנים רצוף!

על מנת לנסות ולחשוב מה יקרה לריבית הפריים, יש לבדוק תחילה מה משפיע על הריבית הזו:

1.   מדד המחירים לצרכן

הוא הגורם הראשון בהשפעה על גובה הריבית – זה עובד בשיטה הבאה – ככל שהמדד עולה גבוה יותר כך הריבית תעלה גבוה יותר ולהפך, ככל שהמדד יהיה נמוך יותר כך הריבית תהיה נמוכה יותר.

בשנת  2017 (עדיין לא הסתיימה אבל ניתן לראות בערך את כל התמונה) המדד היה אפסי (כלומר בשיעור 0%) ולכן גם לא ראינו שינויים בריבית הפריים.

מה יהיה עם המדד בשנת 2018?

כנראה לא נראה שינוי מגמה אגרסיבי והדברים די מתנהלים כסדרם, כלומר אם לנסות להסביר במילים פשוטות, אני אישית לא רואה תחזית מסוימת שהמדד יעלה באופן משמעותי השנה ולכן אנחש /אנבא/אהמר שהמדד יעלה השנה בין 0%-0.5%

2.   שער החליפין (או בקיצור: שער הדולר/יורו)

הוא הגורם השני בהשפעה על הריבית – והשיטה פה די דומה – ככל ששער החליפין יהיה גבוה יותר (לדוג': שהדולר יהיה שווה 4 ש"ח) אז יהיה לבנק ישראל יותר "נוח" להעלות את הריבית. ולהפך, ככל ששער הדולר יהיה נמוך יותר (כמו עכשיו) יהיה לבנק ישראל יותר קשה להעלות את הריבית.

מה יהיה עם הדולר ב- 2018?

מאוד קשה לנבא מה יהיה שער הדולר במהלך השנה כי זה תלוי בהמון גורמים (ורובם כלל-עולמיים) ולכן לא אכנס לזה, מה שכן אפשר לומר זה שככל שהמצב יימשך כמו עכשיו, אני לא רואה סיבה שמה שיגרום לעליית הריבית יהיה דווקא שער הדולר.

3.   הריבית בארצות הברית

מדינת ישראל שואפת שהריבית שלנו תהיה יותר גבוהה מהריבית בארצות הברית – ככה זה היה באופן היסטורי ובדרך כלל כשהריבית בארה"ב הייתה עולה, אז מיד גם הריבית השקלית הייתה עולה.

מה שקרה בשנה האחרונה די טרף את הקלפים, הריבית בארה"ב עלתה 3 פעמים ברצף והריבית בישראל לא השתנתה אפילו פעם אחת.

כלומר, למרות ההשפעה של הריבית בארה"ב על הריבית בישראל, עדיין לא ראינו שום שינוי ונראה ששני הגורמים למעלה (המדד הנמוך ושער הדולר הנמוך) השפיעו הרבה יותר על הריבית בארץ מאשר העליה של הריבית בארה"ב.

מה יהיה עם ריבית בארצות הברית ב- 2018?

נראה שהעליה תימשך ואם אנסה לנחש,אגיד שהעליה הנוספת תהיה בגובה שבין 0.25%-0.50%.

אז בסיכומו של דבר – הריבית תעלה או תרד בארץ?

בואו נחזור על הנתונים שמשפיעים עליה וננסה לסכם:

1.   המדד – כרגע נמוך וצפוי להישאר כך ב-2018 ולכן אין סיבה שהריבית תעלה
2.   שער החליפין – כרגע נמוך וצפוי להישאר כך ב-2018 ולכן אין סיבה שהריבית תעלה
3.   הריבית בארה"ב – עלתה ב-2017 וצפויה לעלות גם ב-2018 ולכן יש סיבה שהריבית תעלה

לסיכום, נראה שההשפעה של שני הגורמים הראשונים יותר חזקה מההשפעה של הגורם השלישי ולכן אם נצטרך לנחש ולומר מה יקרה לריבית, נוכל לומר שלא נראה שהיא עומדת לעלות ויש מצב שהיא שוב תישאר שנה למה ללא עליה בכלל (או עליה מינורית של 0.25% וגם זה לא בטוח).

הריבית על המשכנתאות

בשנתיים האחרונות נוכחנו לדעת שלמרות שלא היה שום שינוי בריבית במשק (הפריים), ריבית המשכנתאות עלתה (2016) או ירדה (2017) באופן "עצמאי" וללא תלות מסוימת בריבית הפריים.

זה קרה בגלל הסיבות הבאות:

1.   היא עלתה בשנת 2016 – כי הבנקים הרגישו שיש להם מספיק לקוחות והחליטו באופן שרירותי להעלות את ריבית המשכנתאות.
2.   היא ירדה בשנת 2017 – כי הבנקים הרגישו שיש פחות לקוחות (הקיפאון בשוק הנדל"ן) ולכן החליטו באופן שרירותי להוריד את ריבית המשכנתאות.

ולכן, כשננסה לנחש מה יקרה לריבית המשכנתאות בשנת 2018, נצטרך קודם כל לנחש מה יקרה בשוק הנדל"ן ב-2018.

כל עוד השוק ימשיך להיות קצת "קריר" ומספר העסקאות לא יהיה גבוה – אנחנו נראה ירידה קלה בריבית או לפחות לא נרגיש עליה. יחד עם זאת, אם השוק יחזור לסורו ונראה פתאום חזרה לשוק אגרסיבי עם הרבה עסקאות, אז בהחלט יש סיכוי שנרגיש שוב עליית ריבית במשכנתא.

אני אישית חושב ששוק הנדל"ן לא יתעורר באופן משמעותי (בעיקר בגלל הזכאים הרבים שמחכים לתכנית מחיר למשתכן ו"מתאפקים" לא לקנות בשוק החופשי) ולכן אני לא רואה את ריבית המשכנתאות עולה משמעותית השנה. יחד עם זאת, אני גם לא חושב שהיא תרד יותר מדי לאחר הירידות של החודשים האחרונים ולדעתי היא תישאר בערך באותה הרמה שלה כיום.

לסיכום,
שימו לב שהשתמשתי בפוסט הבא לא מעט פעמים בביטויים כמו: לנבא/לנחש/להמר וכו' – עשיתי זאת מהסיבה שלא באמת ניתן לדעת מה יקרה לריבית שנה הבאה, כמו שלא ניתן לדעת מה יקרה למדד או לשער הדולר.

כן ניתן לנסות ולנבא על בסיס אינדיקטורים כלכליים, אבל כל זה רק ניסיון נחמד לנחש ולא יותר ולכן אני לא רוצה שתיקחו את מה שאמרתי כאן כדברים וודאיים אלא רק כיוונים כללים לשוק שיש לחזור ולבדוק אותם מחדש בכל רבעון.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.