אם אתם עומדים לקחת משכנתא החודש, הפוסט הזה שווה לכם הרבה מאוד כסף (לא תמיד הפוסטים שלי שווים כסף, היום כן).
בכל אופן, למי שוותיק בתחום המשכנתאות ידוע כלל אחד פשוט: ריבית המשכנתא בסוף השנה (הקלנדרית) נמוכה באופן יחסי מול הריביות של שאר השנה.
הסיבות לכך רבות ואני אמנה אותן בהמשך, אמנם היו שנים בו הכלל לא התקיים (אחרי הכל יש דברים שקורים במשק שיותר חזקים מהכלל הזה), אבל נראה שהשנה הכלל אכן יתקיים והריביות ירדו ככל שנתקרב לסוף השנה.
אני חייב להוסיף משהו (קצת טרחני אבל אני מרגיש חובה):
לפני שאני עונה על השאלה הזו, אני חייב לומר ולבקש מכם משהו מאוד חשוב עבורי (הוא אמנם לא קשור ישירות לריביות סוף שנה, אבל אני חייב להגיד אותו לפני שאני ממשיך).
הבלוג הזה הוקם במטרה לשתף את הידע שלי ולעזור לכם לקחת משכנתא חכמה וחסכונית, אני משקיע הרבה בבלוג על מנת שתוכלו ללמוד ולהבין וחשוב לי מאוד שזה יישא פרי.
פוסטים כמו של היום חוסכים לכם כסף רב אבל רק במידה ואתם קוראים אותם בזמן, ולכן אני מפציר בכם פעם אחר פעם להירשם לרשימת התפוצה שלי, רק ככה תוכלו לקרוא בזמן אמת את הכתבות ולקבל עדכונים חמים מהשטח על מה שקורה (לפעמים העיתוי חשוב בהרבה ממשתנים אחרים וחבל שתפספסו אותו).
אל תדאגו, אתם לא תקבלו ממני יותר מ- 2 מיילים בשבוע (למעט במקרי חירום כמו שהיה עם ההנחיה של בנק ישראל בחודש שעבר שהיה חשוב לי לעדכן אתכם במתרחש, כי מי שפעל מהר הרוויח ומי שהמתין לצערי פספס אולי הזדמנות בלתי חוזרת) וכמובן שאני לא שולח פרסומות או חס וחלילה מעביר את פרטיכם למקומות או אנשים אחרים (וברור ברור שזה בחינם).
אז קדימה, מהרו להירשם עכשיו, כי בפעם הבאה שיהיה עדכון חשוב שיכול לחסוך לכם הרבה כסף אני ממש לא רוצה שתפסידו אותו.
ההרשמה היא מפה (זה לוקח פחות מדקה) – אתם מוזמנים להצטרף כעת.
ונחזור לנושא הכתבה:
מה הסיבה לכך שריבית המשכנתא יורדת לקראת סוף השנה?
ישנן מספר סיבות שמתרכזות לחודש האחרון של השנה ולכן הריביות והתנאים שאנו יכולים להשיג בבנקים הם טובים יותר.
להלן הסיבות להנחות ולהורדת הריבית –
- הדוחו"ת של הבנקים – לכל בנק יש הנהלה והיא כמובן נמדדת לפי הישגים.
כל מנכ"ל רוצה להשיג את ההישגים הכי טובים ולכן רוצה לשפר עמדות בסוף השנה.
אם היעד שלו היה למכור 10,000 משכנתאות בשנה והוא צריך להגיע ליעד הוא יעשה הרבה (כולל הורדת מחירים) על מנת להגיע ליעד ולהציג דו"חות רווחיים.
כמובן שלהנהלה ולמנכ"ל יש גם יעדי רווחיות והוא לא מעוניינים למכור "בזול" כי זה אומר להרוויח פחות, אבל לקראת סוף השנה "הרגל יורדת מעט מהברקס" והבנקים נוטים להוריד את הריביות. - המלחמה בין הבנקים – זהו קרב עתיק יומין ושמו הוא "מי יותר גדול?", הבנקים נלחמים ביניהם על מושג שנקרא "אחוז מהשוק".
כל בנק רוצה לתפוס נתח שוק יותר גדול ממתחריו, לפעמים הוא מוכן לעשות את זה גם על חשבון רווחיות נמוכה יותר וכך יוצא מצב שלפעמים בנק אחד גדול יותר מהבנק השני אבל בפועל מרוויח פחות ממנו פר לקוח או בכלל.
בסוף השנה התחרות הזו מתגברת כי הבנקים יודעים בדיוק מה נתח השוק שלהם והם רוצים לשפר מיקומים אחד על חשבון השני (תחשבו על טבלת כדורגל במחזור האחרון של המשחקים) ולכן כולם רוצים יותר את הלקוח ומוכנים להוריד ריביות בשביל לסגור אותו. - הקבלנים והמתווכים – סביב המשכנתאות יש שוק נדל"ן שקובע את הטון.
עם כל הכבוד למשכנתאות, אם לא יהיו עסקאות נדל"ן כולם יישארו מחוסרי עבודה ולכן, אותו הסיפור שקיים בבנקים מתרחש גם אצל הקבלנים והמתווכים.
כולם רוצים לסגור עסקאות לקראת סוף השנה, הקבלנים רוצים יותר עסקאות בשביל להציג מאזנים ודו,חות רווחיים.
המנכ"לים וההנהלות שלהם רוצות להציג מספרים טובים ונוטות לעשות מבצעים והנחות סוף שנה, כל זה גורם לעלייה בעסקאות (זה מתחיל אפילו בתחילת הרבעון האחרון של השנה).
בשל ריבוי העסקאות נוצר לחץ ביקוש יותר גדול של משכנתאות ותסמכו על הבנקים שכשהם רואים ביקושים גבוהים הם יודעים לספק את הסחורה ורוצים לנגוס בכמה שיותר לקוחות (במובן החיובי של המלה, הרי הבנקים הם עסקים לכל דבר ותפקידם להיות הישגיים ורווחיים). - עסקה גוררת עסקה – עשו חשבון שאם קבלן מוכר לבני זוג דירה, אותם בני זוג צריכים למכור עכשיו את דירתם והשוק מתחיל לקבל דחיפה של עסקאות נדל"ן (הרי הם עכשיו הרבה יותר רציניים ויהיו מוכנים לגמישות במחיר על מנת למכור את הדירה ולרכוש את הדירה הנכספת). המנגנון הזה פועל כך שעסקה אחת גוררת אחריה כמה עסקאות אחרות ושוב נוצר ריבוי עסקות שאומר ריבוי משכנתא שאומר לחץ של הבנקים לתפוס נתח שוק גדול יותר ובשביל זה הם מוכנים להתאמץ יותר ולהוריד את הריביות.
- הפריים ירד חודש שעבר, זוכרים? – בלי קשר לאירוע סוף השנה שהזכרתי למעלה.
בחודש אוקטובר הריבית במשק ירדה, דבר שלאט לאט מוביל לריביות המשכנתא לרדת (זה קרה קצת בחודש נובמבר ואמור להתעצם בחודש דצמבר).
הורדת הריבית הייתה מתרחשת גם אם לא היה עכשיו סוף השנה, אבל היא תתעצם בגלל הסיבות שמניתי למעלה.
בכמה אמורות הריביות לרדת?
בעיקרון הירידה של הפריים (הסיבה האחרונה שהזכרתי) אמורה להוביל לירידה של 0.1%-0.15% לפחות בריביות הקבועות והמשתנות (הפריים ירד כמובן ב0.25%).
תוסיפו לזה את הסיבות של סוף שנה ואני מניח שהריביות ירדו בעוד 0.1% – 0.3% שזה הרבה מאוד כסף.
לדוגמא על משכנתא של מיליון ₪ ל- 25 שנה זה יוצא חיסכון של למעלה מ- 30,000 ₪ בממוצע (ללא חישוב ההורדה של הפריים שאמור לחסוך לכם עוד 18,000 ₪ לערך).
בכל מקרה, נצלו את זה ולכו לקחת את המשכנתאות עכשיו, עדיף להקדים את התשלום ולקבל מחירים טובים מאשר לקחת את המשכנתא בתחילת ינואר ולחזור למחירים המקוריים.
מקווה שעזרתי לכם ומקווה שתדעו לנצל את חלון ההזדמנויות שנפתח ולהרוויח כמה שקלים, אני קורא לכם שוב להירשם לרשימת התפוצה שלי ולא החמיץ את ההזדמנות הבאה שתהיה (אתם מוזמנים גם לספר לחברים ולהפיץ את הבלוג בפייסבוק וכו', זה רק יעזור לכולם).
שיהיה בהצלחה בבנקים 🙂
תודה על הכתבה המעניינת.
אם כך, האם תוכל להגדיר קו כדאיות כלכלית למחזור המשכנתאות שונות?
תודה, אורון
היי אורון,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אין קו אחיד,
כשבוחנים מחזור משכנתא, יש להסתכל על הריביות הקיימות מול הריביות החדשות ולא לשכוח לקחת בחשבון את עמלות הפירעון.
שלום,
קיבלתי אתמול הצעה כמעט סופית על המשכנתא, ורציתי לדעת האם היא טובה מספיק.
סכום המשכנתא 679 אלף ש"ח. עלות הנכס 970 אלף ש"ח.
משכורת 15,000. עשויה לגדול במעט בשנים הקרובות. נשואים פלוס שני ילדים בני 9,6..
להלן התמהיל:
220 אלף- ריבית פריים -0.92 ל-25 שנים.
259- ל-25 שנים, משתנה כל חמש שנים. ריבית:1.96 (עוגן 0.8).
200- קל"צ. ריבית:3.9. ל-9 שנים.
דמי פתיחת תיק: 850 ש"ח.
האם התמהיל טוב? היכן עוד ניתן להשתפר? האם ניתן לבטל דמי פתיחת תיק? האם לשנות את מספר השנים?
תודה
היי שלומי,
התמהיל טוב והריביות הוגנות.
הייתי מוריד את המשתנה ל- 20 ומעלה את השנים של הקל"צ מנגד (חשוב לשמור על איזון מסויים).
תמיד אפשר לבקש הנחה בדמי פתיחת תיק.
אפשר לדעת איפה קיבלת את ההצעה ?
שלום
היכן ניתן למצוא את עדכוני הריביות??
המדד הפריים עוגן וכו ??
תודה
תחפש בגוגל ובבנק ישראל,
מבטיח לפרסם את זה בקרוב באתר במקום מסודר.
טוב, חשבתי שאני יודע הכל, אבל אתה מצליח להפתיע אותי בכל פעם מחדש…
בכל אופן, אני כבר "סגור" עם בנק אחד על משכנתא, עם תנאים טובים יחסית, אבל זה מתעכב בגלל ניירת. הבנקאי יודע שאני סגור אצלו, כבר הזמנתי שמאי, רשם משכונות, טאבו ועוד הרבה פרטים שנראה שכבר לא אעבור לבנק אחר.. איך אני יכול לגרום לו להזיז ריביות לטובתי?
תודה
היי יקיר,
תוכל לבקש ולגבות את הבקשה בכך שקיבלת ריביות טובות יותר בבנק אחר,
לא תמיד זה מצליח, אבל שווה לנסות.
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ראשית תודה רבה על המאמר.
אנחנו בשלב של בדיקות סופיות לקאת לקיחת משכנתא:
רציתי לשאות אותך לגבי התמהיל שבחרנו, והאם הריביות שקיבלנו הן טובות, או שיש עוד מה להוריד בהתחשב לסכום שאנחנו לוקחים:
אנחנו לוקחים 1.2 שמתחלקים כך:
400 – מש' כל 5 – 360 חודשים – ע-0.60
400 – ריבית קבועה – 240 חודשים – 4.5
400 – פריים – 360 חודשים – p-0.90
האם נראה לך שיש עוד מה להוריד, או שזה ריביות טובות וכדאי לסגור לפני שזה יעלה?
היי בתיה,
1. אני לא יודע לפי איזה עוגן אתם לוקחים ולכן לא יכול לחוות דעה עליו.
2. הקבועה ל- 20 שנה אני מניח שזה קל"צ ואז הריבית הוגנת
3. גם ריבית הפריים הוגנת.
למרות זאת, תנסו להרחיב את הסקר ולבקש ריביות טובות יותר, ייתכן וזה יעזור.
בהצלחה
קודם כל תודה רבה. האם גם לגבי מיחזור יש סוף עונה . ומהי העלות של מיחזור משכנתא ( פתיחת תיק וכ"ו)
היי ברוך,
גם המחזור משתתף ב"חגיגה" אבל ברמה נמוכה יותר.
עלות המחזור משתנה מבנק לבנק וכדאי לבדוק מול הבנקים מה העלות בכל בנק.
בהצלחה
כבר חשבתי שאי אפשר להפתיע אותי ואז באת עם הטיפ החדש. כל הכבוד!
מתוך מה שכתבת אני מעוניין לשאול את השאלות הבאות:
1. במידה ואני צריך את המשכנתא לפברואר, האם כדאי לי לחכות עד אז או כבר להתחיל לשלם בהתאם להנחות סוף העונה שציינת?
2. האם ייתכן שעד פברואר הריבית תרד כך שהיא תצא יותר רווחית מהנחות סופהעונה? אם כן מהי גובה הריבית שצריך לקוות שתרד בשביל שזה ייקרה?
היי יהודה,
שוב תודה רבה על הפרגון!
השאלה הראשונה והשניה קשורות זה בזה.
אני לא יודע מה יהיה עם הריבית עד פברואר (לדעתי היא לא תשתנה אבל קטונתי מלנבא).
אם הריבית תרד ב0.25% אז אני חושב שהיא תהיה זולה מהריבית היום.
אולי תשקול לקחת חלק מהמשכנתא עכשיו וחלק בפברואר וכך תפזר סיכונים.
בהצלחה
מצטרפת לשאלה של יהודה.. בהנחה שאני צריכה משכנתא לפברואר, ושעד אפריל אני אשלם גם שכר דירה, עד כמה שווה לי החסכון הזה בריביות של סוף שנה, על מנת שיהיה כדאי ולמהר לקחת משכנתא כבר עכשיו?
תודה לך!
היי ענבר,
מצ"ב התשובה שכתבתי ליהודה:
אני לא יודע מה יהיה עם הריבית עד פברואר (לדעתי היא לא תשתנה אבל קטונתי מלנבא).
אם הריבית תרד ב0.25% אז אני חושב שהיא תהיה זולה מהריבית היום.
אולי תשקלי לקחת חלק מהמשכנתא עכשיו וחלק בפברואר וכך תפזרי סיכונים.
בהצלחה
תודה!
אני אכן אברר לגבי האפשרות הזו.
היי משכנתאמן,
קודם כל אני חייג לפרגן לך אפילו שאני כמעט אף פעם לא עושה זאת באתרים אבל הפוסטים שלך ממש ממש עוזרים.
אם לפני חודש כשהלכתי לפגישה הראשונה -הרגשתי שמדברים איתי סינית והנושא היה נראה ממש מסובך -היום אני הולך לפגישה ומרגיש שאני יודע ומבין לא פחות טוב ממי שמולי והכל בזכות מה שקראתי פה!!!
לעניינו, אני צריך משכנתא של 650,000 עם החזר חודשי של 4000 ש"ח עבור דירה של 1,600,000 . ערכתי עד עתה מספר פגישות במספר בנקים + פגישות ב-3 החברות הגדולות לייעוץ משכנתאות ואני עדיין לא סגור על התמהיל הנכון עבורי(כמה שנים וריביות מומלצות במיוחד לסוף השנה). אין לי קרנות השתלמות ולפי הפוסטים פה הלכתי לפגישות כשאני חותר לשליש-שליש-שליש קל"צ פריים ומשתנה כל 5 צמודה. אך אני עדיין תוהה אם לא כדאי להחליף את החלק הצמוד למשתנה כל 5 לא צמודה ואז לא להיות חשוף כלל למדד או לפחות הקטנת החשיפה למדד. מהי המלצתך???? בנוסף , בחברות הייעוץ המליצו לי לעשות דירוג משמע 30000 ל-4 שנים ,40000 ל-8 שנים וכך בעצם לבלום עלייה צפויה של ההחזר החודשי . האם זה נכון לעשות זאת? תודה ושוב שאפו על האתר הנהדר והחיוני שלך 🙂
בנוסף , אם תוכל להסביר את משמעות הפיתיון ואיך עושים זאת?
היי גיא,
תודה רבה על הפרגון, כיף לקרוא שהבלוג עוזר!
לשאלותיך,
1. התמהיל שאתה חותר אליו הוא תמהיל בסיסי וטוב (הוא אמנם כללי מדי אבל אפשר ל"שפצר" אותו לצרכיך).
2. המל"צ עדיף על המשתנה בתנאי שהריבית שלו לא גבוהה מדי
3. אפשר לדרג את המשכנתא, סך הכל זו עצה לא רעה. (אבל בכל מקרה אם יהיו עליות מחירים אז המשכנתא שלך תושפע מזה, רק פשוט תסיים חלק מהמסלולים מוקדם יותר), בכל אופן לשיקולך.
פיתיון זה:
לקחת יותר משכנתא (בדוג' שלך לבקש משכנתא של מיליון ולא של 650) ואז החלק שאתה יכול לקחת בפריים (שהוא מוגבל לשליש) גבוה יותר (במקרה שלך תוכל לקחת 333 אלף ולא 217 אלף), אחרי שאתה לוקח את המשכנתא אתה מחזיר את ה"כסף המיותר" לבנק וכך נשאר רק עם המשכנתא המבוקשת מלכתחילה.
בהצלחה
תודה על הפסטים המועילים
לא הבנתי לגבי "תרגיל הפתיון"
הרי אם לוקחים משכנתא ומייד מחזירים את הכסף המיותר- משלמים קנס או שמחזירים את הנתח של הפריים-ולא זאת הכוונה.
היי איציק,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
כן,
אבל אם תקבל ריבית נמוכה על החלק שאתה לא צריך לא תשלם עמלת היוון.
היי משכנתאמן
סליחה על הבורות, אבל עדיין לא הבנתי
אתה יכול בבקשה לתת דוגמה מספרית? נניח בדוג' " לבקש משכנתא של מיליון ולא של 650 ,חלק פריים תוכל לקחת 333 אלף ולא 217 אלף",מה הכוונה שלא תשלם עמלת היוון בהחזר הנתח המיותר (איזה נתח? קל"צ")וכמה קנס תשלם?
היי איציק,
זה אומר שאם תיקח את ה350 אלף המיותר בריבית משתנה כל חמש (אבל בריבית נמוכה מהממוצע בשוק) ותחזיר אותה יום אחרי המשכנתא תוכל לחסוך את עמלת ההיוון.
היי משכנתאמן,
תחילה יש לך פוסטים מעניינים מאוד, כל פרסום שלך אני הראשונה לקרוא.
רציתי להתייעץ איתך לגבי תמהיל המשכנתא ל500אלף שח
(בזמנו פרסמת מגוון תמהילים אבל אני מנסה לעשות חישוב בעצמי וצריכה קצת עזרה/הכוונה).
לחלק את הסכום בכל מסלול לשליש/שליש/שליש כך שיוצא לי החזר של 25000 שח
מצד שני יש באפשרותי להחזיר קצת יותר מהסכום הזה ואני מתלבטת אם להעביר מהמשתנה כל 5 לקלצ… כי בסופו של דבר אני לא מעוניינת להחזיר לבנק יותר ממה שמגיע לו (-:
מה היית ממליץ לי לעשות? כמה שפחות לסכן את הכסף שלי ולהמנע מלשים צמוד למדד או שהכי טו שליש בכל מסלול?
היי רעות,
תודה רבה על הפרגון – כיף לקרוא!
לשאלתך,
אם יש לך אפשרות, תעבירי מהמשתנה לקל"צ – לטווח ארוך אני מאמין שזה יהיה יותר חסכוני.
בהצלחה
1 יש שמועות על הורדת הריבית בעוד רבע אחוז בחודש הבא השאלה כמה יורד עכשיו (כלומר סוף עונה ) וכמה ישפיע הורדת הריבית ב- 0.25% על שאר המסלולים ?
2 אני בתהליך של קבלת הלוואה לפי הנתונים הללו מתי עדיף [לחדד את השאלה סוף עונה הוא יותר מ- 0.25% או לא?! ]
או שאין להסתמך שבאמת ירד הריבית.
3 ישר בתחילת שנה עולה הריבית או שלוקח לו זמן והשאלה היא האם זה עליה / ירידה דרסטית שרואים בברור או משהו שולי?
היי יצחק,
לא מכיר את השמועות של ירידת הריבית.
רבע אחוז זה יותר מההנחות שיש היום, הריבית תעלה בהדרגתיות בחודש הראשון של השנה ולא ביום אחד.
הפריים אם ירד גם עכשיו וגם בחודש הבא אני ירוויח.
השאלה איך הוא ישפיע על הקל"צ או על המל"צ ? (שאותם אני רוצה לקחת.)
ולכן אני שואל לקחת היום (בסוף עונה..) או לחכות לחודש הבא.
או שאם אתה לא שמעת כנראה אין לכך בסיס?!
אני שוב אומר אין לי מושג אם הפריים יירד או לא.
רק ב- 26 לחודש נוכל לדעת.
היי
הריבית של המשתנה כל 5 שנים היא1.8
האם זה ריבית טובה?
כן
שלום,
הכתיבה שלך נפלאה ועניינית, תודה רבה!
לענייני, יש לי משכנתה "קטנה" כ – 240K מחולקת לשני חלקים
***120K בריבית פריים – 0.65
***120K קל"צ 5% היוון כ – 1400 ש"ח
בתנאי המחזור היום הבנק מוכן ל:
***פריים -0.7 הורדה של חצי אחוז.
***קל"צ 4%
האם "שווה לי" לספוג את הפרשי ההיוון שכאמור הם 1400 ש"ח
כיצד אפשר לחשב את הכדאיות?
תודה רבה
היי ארי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
על פניו נראה שכן, זה תלוי לכמה השנים המשכנתא.
בעיקרון תחשבו כמה אתם אמורים להחזיר לכל התקופה בריבית 4% וכמה ל- 5%
אם ההפרש הוא מעל 1400 שקל, אז זה כדאי.
כפי שאמרתי במקרה הזה, זה נראה כדאי – בהצלחה
נ.ב
לא לשכוח לקחת עלויות נוספות בחשבון אם יש (פתיחת תיק, ביטוח, טאבו וכו')
שלום לך,
הכתיבה שלך מעייניינת ולי בכל אופן עזרה לסדר את בלגן בראש.
האם תוכל לעזור בתמהיל ל320000 ש"ח משכנתא.
אני ובעלי מרווחים 12000 בחודש.מעדיפים לשלם בחודש לא יותר מ1800 ש"ח
תודה מראש
בברכה
אילנה
היי אילנה,
תוכלי למצוא בכתבה הבאה: תמהילי משכנתא ל- 300 אלף ש"ח.
רק תזכרו שזה תמהיל כללי ובסיסי אבל חשוב לצד זה לחקור את השטח ולדעת כמה שיותר על תמהילים וריביות (זו עבודה קשה ורצינית ללמוד את זה אבל שווה כל שקל).
בהצלחה ואני כאן לשאלות
שלום,
קודם כל, תודה על הפוסטים, בזכותם למדתי הרבה על כל הנושא של משכנאות. וכמובן ידע = כוח.
בקצרה, משכנתא של 500K.
בינתיים ההצעה הטובה ביותר שקיבלתי היא
1/3: פריים – 0.95 ל 30 שנה
2/3: קל"צ שמתחלק לשני חלקים: 10 שנים בריבית 3.8 ו- 12 שנים בריבית 4.1 (הבנק הציע לפצל את הקל"צ)
האם נראה לך שיש עוד מה להוריד או לשנות, והאם כדאי לסגור ?
תודה רבה,
היי תומר,
תודה רבה על הפרגון!
התמהיל מצויין (הגזמת קצת עם הפריים ל- 30 שנה אבל עדיין הוא טוב)
הריביות גם טובות.
בהצלחה
תמהיל פגז ,
אני הייתי מקצר תקופת הפרייפ
היי משכנתאמן 🙂
מצאתי כל מה שחיפשתי במאמרים ובפוסטים. למדתי ממך המון וממליצה על האתר שלך לכל חבר שבתהליך לקיחת משכנתא.
תודה רבה לך !
כלנית
היי כלנית,
תודה רבה על המילים החמות – כיף לקרוא!
חג שמח,
משכנתאמן
שלום!
יש לי שאלה אשמח אם תוכל לענות לי עליה
אני לקראת קניית דירה, הכניסה שלי אמורה להיות רק בחודש אוגוסט
המוכר דורש לקבל את כל המשתכנא במכה אחת שלמה כולל חלק מההון העצמי
האם זה הגיוני לבקש סכום כזה שהכניסה שלי לדירה תיהיה כל כך מאוחרת?
האם הבקשה שלי לחלק את המשכנתא לחלקים היא מוגזמת לתקופה כזו?
היי קובי,
הבקשה שלך ממש לא מוגזמת ואפילו הייתי אומר נכונה וצודקת.
אנא התייעץ עם עורך הדין שלך בנושא שלא חס וחלילה תעשה טעויות.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית, המון תודה על מידע יקר ערך וסדר בבלגן,
שמתי לב שאתה לא מרבה להמליץ על משכנתא צמודה למט"ח (דולר/אירו), האם בהצמדה זו הסיכון גבוהה יותר מהצמדה לפריים?
תודה מראש,
לנה.
היי לנה,
תודה על הפרגון!
לשאלתך,
במט"ח הסיכון כפול, גם הריבית יכולה לעלות וגם שער החליפין יכול לעלות,
לכן אני מעדיף פריים על פני המט"ח.
בהצלחה
הי משכנתאמן,
אני מאוד לומד ומחכים בקריאת הפוסטים שלך, והטיפ האחרון גרם לי להזדרז עם העניינים.
שאלה:
אני צריך משכנתא של בסה"כ 105k, (נכס בשווי 210k)
ההחזר החודשי הרצוי הוא 900-1050. לסביבות ה-10 שנים.
ההצעה שקיבלתי היא שליש עוגן מק"מ
שני שליש השני הוא משתנה כל 5 לא צמודה בריבית של 4.33%
היתרון הוא שלא צפויים שינויים מהותיים בהחזר וגם שאפשר אחרי 5 שנים לפרוע ללא קנס.
מה אתה אומר?
היי שניר,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
אני הייתי ממליץ על:
1. 1/3 פרייים במקום ה- 1/3 עוגן מק"מ (הנה כתבה בנושא שכתבתי: פריים או מק"מ)
2. משלב 1/3 קל"צ ו1/3 משתנה במקום 2/3 משתנה
בהצלחה
שלום לך.
וואוו!!!! רק עכשיו נחשפתי לאתר ולצערי אין לי מספיק זמן כדי ללמוד את הכל אבל כמויות ואיכויות המידע מדהימות.
בכל זאת אשאל אותך:
אנחנו זוג צעיר ברוחו (אמצע שנות החמישים) שנכנסים לשיפוץ.
אנו מעוניינים לקחת משכנתא של עד 600 אש"ח.
אני "שונא הלוואות" ומעוניין לחסל את המשכנתא מהר ככל האפשר (אם משתחחרת קרן השתלמות וכו) אשר על כן החלטתי כי התמהיל הנכון עבורי הוא: 1/3 פריים ל – 18 שנה, 1/3 קל"צ ל – 8 שנים ו- 1/3 משתנה כל 5 שנים ל – 15 שנים.
קיבלתי הצעה לפריים 0.92-, לקל"צ 3.5 ולמשתנה 1.66.
האם לדעתך התמהיל נכון?
האם הריביות טובות או שאפשר להוריד עוד קצת?
תודה וחג שמח
יוני
היי יוני,
התמהיל והריביות מצוינים,
לא הייתי משנה כלום.
בהצלחה
שלום, משכנתאמן,
בקצרה, משכנתא של 500K.
קיבלתי 2 הצעות והייתי רוצה לשמוע מה עדיף.
בנק א'
165K פריים מינוס 0.9 ל 30 שנה
235K קלצ 3.85 ל 12 שנה
100K קלצ 3.75 ל 10 שנה
בנק ב'
165K פריים מינוס 0.9 ל 20 שנה – גרייס חלקי – דחיית תשלומי הקרן של הפריים ל 10 שנים
335K קלצ 4.2 ל 10 שנה
ההחזר החודשי הראשון של שניהם די דומה.
ממבט ראשון, כאשר מסתכלים על הריביות, זה נראה שבנק א' עדיף,
אבל הנציג מבנק ב' אמר שלמרות הריבית הגבוהה יותר – סך התשלום לבנק נמוך ב 10K מבנק א' בגלל הגרייס
זה נכון?
מה ההצעה העדיפה?
כל הכבוד על הבלוג. ממש עבודת קודש!
תודה רבה
היי גילי,
הצעה א' ורק בגלל הגרייס.
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית תודה רבה על התשובה לגבי הצמדה למט"ח.
אנחנו בשלב של בדיקות סופיות לקראת לקיחת משכנתא:
רציתי לשאות אותך לגבי התמהיל שבחרנו, והאם הריביות שקיבלנו הן טובות, או שיש עוד מה להוריד בהתחשב לסכום שאנחנו לוקחים:
אנחנו לוקחים 862 אלף שמתחלקים כך:
575 – מש' כל 5 – 300 חודשים – ריבית 1.88 צמוד.
287– פריים – 300 חודשים – p-0.92
דמי פתיחת תיק: 250 ש"ח
האם התמהיל ממולץ?
נראה לך שיש עוד מה להוריד, או שזה ריביות טובות וכדאי לסגור לפני שזה יעלה?
תודה מראש.
היי לנה,
1. התמהיל בסד, הייתי מוריד קצת מהמשתנה הצמודה ושם בקל"צ
2. הריביות בסדר גמור
בהצלחה
ראשית תודה רבה על ההמלצה לגבי הצמדה למט"ח.
אנחנו בשלב של בדיקות סופיות לקראת לקיחת משכנתא:
רציתי לשאות אותך לגבי התמהיל שבחרנו, והאם הריביות שקיבלנו הן טובות, או שיש עוד מה להוריד בהתחשב לסכום שאנחנו לוקחים:
אנחנו לוקחים 862 אלף שמתחלקים כך:
575 – מש' כל 5 – 300 חודשים – 1.88.
287– פריים – 300 חודשים – p-0.92
דמי פתיחת תיק: 250 ש"ח.
האם נראה לך שיש עוד מה להוריד, או שזה ריביות טובות וכדאי לסגור לפני שזה יעלה?
הי משכנתאמן,
האם היום (25/12) הכתבה עוד רלוונטית?
ז"א האם עוד אפשר לנסות להוציא ריביות טובות יותר מהבנקים לקראת סוף השנה או שמא כל הסטטיסטיקות כבר נאספו ונקבל הצעות סטנדרטיות?
(אנחנו השבוע התחלנו להסתובב וכבר דיברנו עם בנק או שניים. בנתיים לא קיבלנו הצעות מזהירות…)
תודה,
כהן
היי,
זה רלוונטי למי שלוקח כסף עד סוף שנה, בלי קשר הריבית ירדה אתמול וזה ידחוף את הריביות למטה גם בחודש הבא
בהצלחה
משכנתאמן היקר שלום,
אתה ממש הגורו שלנו. אני לא עושה שום צעד בלי לקרוא קודם מה אתה אומר 🙂
אנחנו צריכים לקחת משכנתא של 616 א' כאשר שווי הנכס 880.
יש לנו 2 הצעות מבנקים והייתי שמחה לשמוע מה דעתך:
בנק א':
פריים- מינוס 0.9 ל25 שנה
משתנה כל 5- 1.69 ל 20 שנה
קל"צ- 4.3 ל 15 שנה
הטבת לקוח- ריבית קבועה צמודה למדד – 1.32 ל 12 שנים
בנק ב
פריים- מינוס 0.9 ל 25 שנה (מושקע באג"ח)
משתנה כל 5- 1.58 ל20 שנה
קל"צ- 4.14 ל 15 שנה
אנחנו לא רוצים שההחזר יעלה על 3300 ש"ח לחודש
בנוסף אשמח להסבר מה ההבדל בין פריים שמושקע באג"ח לסוג השני
האם זה נכון שבינואר כבר לא נוכל לקבל את הריביות שהציעו לנו עכשיו?
תודה מראש על כל העזרה
היי שלי,
תודה רבה על הפרגון!
לשאלתך,
1. על פניו ההצעה השניה טובה יותר
2. בינואר תקבלי את אותן הריביות כי הריבית ירדה וזה עדיין לא חלחל לשוק
3. תחדדי את הנקודה על האג"ח, כי אין פריים שמושקע באג"ח אלא ריבית משתנה או צמודה שמושקעות באג"ח, וכל אג"ח שונה בין אחד לשני.
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
טעות שלי. האג"ח נמצא בריבית המשתנה כל 5. האג"ח בו הבנק הזה משקיע הוא בחברות ממשלתיות- אג"ח , גליל
האם עדיף לקחת את המסלול של האגח או מסלול B ?
כמו כן, במידה ומציעים לנו מסלול עם גרייס. האם זה משתלם ואם כן אז למי?
תודה מראש על העזרה
היי שלי,
1. אין הבדלים בין העוגנים, בסוף כולם מתיישרים לפי הפריים (כל אחד עושה זאת בזמן שונה)
2. גרייס זה טוב למי שצריך דחייה בתשלום המשכנתא בתקופה הקרובה (לדוגמא, למי שצריך לקחת משכנתא עכשיו אבל גם בד ובד לשלם שכירות), אם אין צורך אז חבל לקחת את זה
בהצלחה