אין ספק שהמסלול הכי פופולרי בשנים האחרונות (למעט הפריים) הוא מסלול הקבועה הלא צמודה (או בשמו המקוצר – קל"צ), אין כמעט תמהיל משכנתא שלא מורכב ממסלול זה ולרוב הוא במשקל גבוה בתמהיל. גם אצלי המסלול הזה מככב כבר מספר שנים בתמהילי המשכנתא המומלצים שאני מפרסם פה אחת לחצי שנה / שנה.
אז למה הוא כל כך טוב? מה מיוחד בו כל כך שכולנו רוצים אותו אצלנו? ואולי בכלל כדאי לוותר עליו? כל זאת בפוסט הבא…
מה זה קל"צ?
מסלול קבועה לא צמודה הוא המסלול הבטוח ביותר שניתן לקבל היום בעולם המשכנתאות – מצד אחד הריבית בו קבועה ולעולם לא תשתנה ומצד שני הוא גם לא צמוד למדד, ככה שלעולם הקרן שלו לא תעלה והיא רק תמשיך לרדת לאורך חיי ההלוואה.
היתרונות של הקל"צ
אז אם נתמצת, נוכל לומר שהוא המסלול שנותן לנו את היציבות הכי גדולה שיש, הוא גם קבוע והוא גם לא צמוד לשום מדד ולכן לעולם לא יהיה מצב שהוא יעלה אפילו בשקל, אם אנו מחזירים במסלול זה 2,578 ש"ח זה בדיוק יהיה הסכום מהיום הראשון ועד היום האחרון בהלוואה שלנו.
נסכם את היתרונות שלו:
- ריבית קבועה שלא משתנה לעולם
- לא צמוד לשום מדד
- המסלול הכי יציב שיש
היתרון הכי גדול שלו הוא התקופה שבה אנחנו נמצאים – אנחנו נמצאים כבר כמה שנים בעולם של ריבית נמוכה וכשאנחנו יכולים בעולם כזה "לקנות" ריבית זולה לטווח ארוך, אז זה מאוד עוזר לנו מכיוון שהמחשבה היא באופן טבעי שהמדד והריבית יעלו בעתיד והנה פה אני מבטח את עצמי משני הסיכונים הללו ולוקח מסלול בו לא יהיו לי הפתעות.
אין לו חסרונות?
אתם מכירים מוצר פיננסי ללא חסרונות? וודאי שלא וגם לקל"צ יש מספר חסרונות.
ראשית, הוא יקר יותר מכל המסלולים ונדרש לשלם עליו יותר מבכל מסלול אחר שקיים בשוק.
למה? שאלה טובה. הסיבה היא שבעצם הבנק חייב לבטח את עצמו משינויי ריבית עתידיים ומעליות מדד עתידיות ולכן הוא מתמחר מראש את המסלול הזה יותר גבוה ושם לו תג מחיר יקר יותר.
אם החיסרון הראשון הוא המחיר, אז החיסרון השני הוא הגמישות.
במסלולים קבועים במידה ונרצה לפרוע אותם לפני הזמן, קיים סיכוי שנשלם עמלת פירעון (יש גם סיכוי שלא נשלם, אבל זה כבר שייך לפוסט אחר ותוכלו לקרוא על זה בפוסט: מתי משלמים עמלת פרעון במשכנתא?), בכל מקרה הסיכוי לשלם קנס כאשר נרצה לעזוב קיים וזה בהחלט חיסרון של המסלול הזה.
אז כדאי או לא כדאי לשלב קל"צ במשכנתא?
מנינו את היתרונות של הקל"צ (יציבות ובטחון) ומנגד מנינו את החסרונות שלו (עלות יקרה מראש וסיכוי לקנס כאשר נרצה לפרוע) ועכשיו זה הזמן להחליט מה יותר חשוב, הביטחון או המחיר? אני אחלק את תשובתי לשני חלקים.
לטווח הקצר
אם אתם חושבים שתפרעו את המשכנתא בשנים הקרובות (כשאני אומר טווח קצר אני מתכוון עד 7-8 שנים מהיום), אז אני לא רואה צורך עז להשתמש בקל"צ.
אני אסביר למה אני אומר זאת:
- הריבית עדיין נמוכה והיא צפויה להישאר ככה בשנים הבאות
אמנם הגענו ככל הנראה לשפל מבחינת גובה הריבית ולכן אין הרבה סיכוי שנמשיך לראות ירידות מחירים, אבל מצד שני היא גם לא אמורה לזנק מחר בשני אחוזים וסביבת הריבית הנמוכה בארץ ובעולם אמורה להמשיך ולהישאר איתנו מספר שנים.
לכן, אם גם ככה אתם מתכוונים לסלק את המשכנתא בשנים הקרובות אז הייתי בהחלט שוקל מסלול כמו "משתנה כל חמש" במקום הקל"צ, מכיוון שככל הנראה תוכלו לנצל הרבה יותר את הריבית הנמוכה המשתנה מאשר להגן על עצמם מעליות ריבית משמעותיות לאחר מכן שלא רלוונטית עבורכם. - גם המדד עדיין נמוך
נכון שבנק ישראל רוצה לעלות את המדד ויש לו שאיפה עזה להגיע ליעד שלו (ביו 1%-3%) אבל בפועל זה לא קורה וגם בנק ישראל כבר פרסם ציפיות מדד הרבה יותר נמוכות לחמש השנים הקרובות (פחות מאוחז לשנה). ולכן, שוב, אם אתם צריכים את המשכנתא רק למספר שנים בודדות (7-8 שנים) אז אולי כן הייתי "מהמר" על המדד שיישאר נמוך ולא רץ לשלם מחירים גבוהים על הגנה שלא בטוח שאני אשתמש בה בדמות "הלא צמוד מדד".
לטווח הארוך
יחד עם זאת, אם אתם מתכוונים להישאר עם המשכנתא (או לפחות עם רכיב הקל"צ) למספר רב של שנים (בוא נגדיר זאת – 8 שנים ומעלה) אז כן הייתי רוצה שתשלבו אותו בתמהיל שלכם ואפילו הייתי נותן לו משקל עודף ככל שהכוונה שלכם להישאר עם הרכיב של הקל"צ יותר ארוכה (כלומר, שאתם מניחים שתשארו עם המשכנתא הזו הרבה שנים).
למה אני בעד הקל"צ במקרה הזה?
כי פה, רב הנסתר על הגלוי ואני לא באמת יכול להביט 15 שנה קדימה ולהעריך מה תהיה הריבית או המדד, לכן זה נוח לי (וככל הנראה גם משתלם) לקנות בטחון במחיר יקר יותר אבל לקבל הגנה אמיתית לאורך תקופה כל כך ארוכה.
אף אחד לא יכול לדעת מה יהיה בעוד עשר שנים מהיום, אבל רובנו צופים שהמדד יעלה משמעותית עד אז וכנראה גם הריבית, ולכן הקל"צ הוא פתרון נפלא לחששות האלו ובעצם מכסה אותנו משני הפחדים המשמעותיים האלו.
לסיכום,
אני לא נגד הקל"צ, להפך, אני חושב שהוא מסלול משכנתא מאוד מאוד (ועוד פעם מאוד) מומלץ, אבל רק לאלו שמתכוונים להישאר איתו לתקופה ארוכה. לכן, לכל אלו שחושבים להחזיר את המשכנתא שלהם בקרוב או למכור את הדירה שלהם תוך מספר שנים הייתי ממליץ לחשוב על חלופות מעניינות אחרות כמו ריבית משתנה כל חמש צמודה או אפילו רחמנא ליצלן "קבועה צמודה" במחירים טובים אשר יכולות להוות חלופות זולות ונכונות מאוד במקום הכוכב הבלתי מעורער של עולם המשכנתא בחמש השנים האחרות.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
היי משכנתאמן
ראשית, תודה על ההסברים המפורטים והאתר המושקע במידע רב ויעיל.
בנוסף, רציתי לדעת על איזה משקל היית ממליץ לקל״צ?
יש לי הצעה מהבנק על 600,000 ש״ח;
שליש פריים 0.8% ל20 שנה
שליש קל״צ בריבית 2.92% ל11 שנה
ושליש לא צמוד משתנה (כל 5 שנים) ב3.18% ל20 שנה
(כל הריביות נומינליות)
האם לדעתך כדאי להוסיף עוד למשקל של הקלצ?
שלום יעל,
כן, אבל זה יעלה את ההחזר החודשי, האם זה יהיה נוח לכם?
בהצלחה
כן, אנחנו נוכל לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר ולכן ההצעה החדשה שקיבלתי מהבנק:
(אותו סכום הלוואה של 600,000 ש״ח. לא ציינתי קודם שמחיר הדירה 1,250,000-48% מימון)
200,000 פריים 0.8% ל25 שנה (במקום 20)
350,000 קל״צ בריבית 3.35% ל13 שנה
50,000 בקל״צ 2.74% ל8 שנים
כמו שאמרת שיקרה, ההחזר החודשי עולה ל4,085 במקום 3,800.
האם לדעתך אפשר לקבל ריביות טובות יותר ?
והאם ההצעה החדשה באמת עדיפה לנו?
שוב תודה על הכל
יעל.
נראה יותר טוב
בהצלחה
שלום משכנתאמן
האם ההצעה שקיבלנו טובה? או שיש מה לנסות להוריד?
שווי נכס 950 אש"ח
הון עצמי כ 40%
P-0.68 לתקופה של 25 שנה 170 אש"ח
3.9 קל"צ ל 9 שנים 298 אש"ח
2.99+3 משתנה צמודה 15 שנה 100 אש"ח
החזר חודשי 4.5 – 4 אש"ח
תודה
אסתר
שלום אסתר,
הקל"צ גבוה ואני מקווה שהמשתנה היא 3 ולא 3+2.99 שזה יוצא 6 וזה לא הגיוני
בהצלחה
תודה רבה על כל מאמר
כל מילה דבש.
אני קונה דירה מקבלן ולוקח משכנתא לעשרים שנה אבל רוצה למכור את הדירה תוך שלוש שנים, מה עדיף קל"צ או משתנה כל חמש שבזה אין תחנת יציאה?
אם הבנתי נכון, אתה מתכוון לקחת מסלול של 20 שנה ולפרוע אותו לאחר 3 שנים.
במקרה כזה הייתי מנסה לקבל "קבועה צמודה" במחיר טוב ובודק גם "משתנה כל שנתיים, במידה והבנק מציע מסלול כזה, כאשר הייתי נותן עדיפות לקבועה צמודה משום שהוא בטוח יותר עבור מקרה בו תחליט/תצטרך להחזיק במשכנתא יותר ממה שציפית (כאמור, 3 שנים).
(הזדמנות נוספת להודות למשכנתאמן על הפוסטים מאירי העיניים)
בהצלחה!
גם במשתנה כל 5 אתה יכול לעשות פירעון מוקדם, אולי עם עמלת סילוק מוקדם קטנה, לכן תבחר את המסלול בו הריבית זולה יותר
שלום חיים,
משתנה כל חמש צמודה
בהצלחה
סקירה מעולה והסבר עיניני תודה .
שתי הערות שלי לגבי החסרונות :
1. נכון התשלומים אינם צמודי מדד ולא יעלו וזאת מאחר ו הריבית כוללת בתוכה את הערכת הבנק לגבי מדדים צפויים .
2.נכון הסיכוי לעמלת פרעון מוקדם נמוך מאוד בתק' של ריבית שפל ובכ'ז יש לזכור שאם לקחנו הלוואה ל 7 שנים ואנו רוצים לפרוע אותה אחרי 5 שנים , הריבית שלקחנו תושווה להלוואה לתק' של שנתיים וזה מעלה במקצת (!) את החשש לעמלה …. בכל מקרה מדובר, כנראה , בעמלה נמוכה יחסית , אם בכלל
שלום ירון,
תודה על שתי ההערות המצויינות
בהצלחה
שלום משכנתמן
אני נהנה בכל פעם לקרא את המאמרים
בנק ישראל הגביל את המסלולים
כך שלא נותר בררה אלא להכניס גם את הקלצ
העניין הוא שאם הפריים שליש , המלצ5 שליש , אזי השליש הנוסף הוא קלצ
האם ישנה אפשרות לבנות תמהיל ללא קלצ או קצ ?
תודה והמשך כך
אפשר להכניס רכיב של קבועה צמודה. כלומר לגבי השליש הבחירה היא בין קבועה צמודה לקבועה לא צמודה
להעריך ב ע
תודה על ההערה, תוקן
מעניין מאוד לקרוא, תודה רבה!
הבעיה היא שבכל פניה לבנקים הם אומרים שהם מחוייבים להשאיר שליש קבוע, בין אם מדובר בקל"צ או בקבועה-צמודה, כך שבפועל אמנם העצה חכמה מאוד אך לא יישומית לצערי 🙁
שלום ג׳ני,
נכון שקיימ חובה לשלב לפחות שליש בריבית קבועה – אך יש לך את האפשרות לבחור בצמודה או לא צמודה בהתאם לאיך שאת רואה את השוק ולצרכים שלך
בהצלחה
אבל צר לי, לפי התקנות של בנק ישראל חייבים לשלב לכל הפחות שליש בקבועה אז הבררה זה רק אם היא תהיה צמודה או לא
ולדעתי כדאי לשלב בין שניהם
שלום יוסי,
נכון שקיימת התניה כזו, לא טענתי אחרת
עדיין באפשרותך לקבוע איזו מהקבועות בהתאם לצרכים ולהערכות שלך
בהצלחה
שלום
אני מעוניין לקנות דירה יד שנייה פעם ראשונה .מחיר הדירה 900,000ש"ח
אם אני צריך לשלם מס רכישה?
בכללי מה ההוצאות ללקיחת משכנת בפעם הראשונה ?
איך אפשר לדעת איזה משכנתא באמת מתאימה לנו אם השכורות ביחד 10,000 אלף?(משכנתא 650,000 ש"ח)
שלום אלי,
בסכום הנ״ל ובסכום זה אינך צריך לשלם מס רכישה
מלבד ההוצאות של המשכנתא עצמה, קיימות הוצאות נלוות (תוכל לקרוא על זה כאן)
בנוגע לתמהיל המשכנתא המומלץ, ניתן להיעזר בתמהילים המומלצים באתר או לשקול לקחת ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
אמרת שהבנקים מתמחרים את מסלולי הקלצ גבוה יותר מריביות אחרות היות והבנק רוצה לבטח את עצמו.
מצד שני, כנראה צפוייה עליית ריביות בעוד x שנים, נגיד 5-6 שנים. אז בעוד 5-6 הבנקים יתמחרו את הקלצ יותר גבוה מהריביות של אותה התקופה נכון?
אם כן אז זה די בהכרח גורר עמלת פרעון נמוכה יותר על מסלולי קלצ שנלקחו היום(אולי אפילו 0) באותה התקופה לא?
ואם זה המצב אז פשוט נשלם רק את הקרן בעוד 5-6 שנים.
מה דעתך?
יכול להיות, אבל עוד 5 שנים ההלוואה שלך תהיה מינוס 5 שנים ,
שהריביות לגביהם שונות ממה שאתה מקבל עכשיו…
שלום רון,
כן,
אבל לא בטוח שתוכל לפרוע את ההלוואה בעוד 5-6 שנים
בהצלחה
פוסט מעולה, מסכים עם השיקולים שביחד עם שיקולים משפחתיים יובילו לתמהיל תפור בדיוק עבורכם. כך אני נוהג.
בהצלחה, יהודה
תודה על הפרגון יהודה
היי משכנתאמן,
עדין לא הבנתי את הסיכונים בקל"צ.
תתקן אותי אם אני טועה,
אבל מאחר שאפשר לעשות גרירת משכנתא, אז הבעיה היחידה היא האופן בו מנהלים את מציאת הדירה הבאה אל מול מכירת הדירה הקיימת (שאותה אני קונה עכשיו).
דהיינו, אם יש לנו רוכש, אז נהיה לחוצים למצוא דירה אחרת.
ואם נמצא דירה אחרת נהיה לחוצים למכור את הקיימת.
או שנפסיד עמלת היוון.
שכמובן יכולה גם להיות אפסית במצב בו תהיהעלייה בריביות.
כמו כן, במיחזור חלקי אנחנו לא מקובעים לאותו הבנק בו לקחנו משכנתא? אם כן, זה מפחית מהאטרקטיביות של שאר המסלולים.
שלום וברכה,
1. זה לא רק זה – אולי יהיה לך קשה לגרור ולהוסיף עוד סכום משכנתא
2. אם תגרור – תהיה מקובע לאותו הבנק (ככה גם במחזור חלקי ולא מלא של המשכנתא)
3. הסיכון העיקרי הוא לשלם יותר ריבית בזמן שיכולת לשלם ריבית מופחתחת
בהצלחה
האם לאחרונה התרחשה הרעה בריביות או שרק נדמה לי?
שלום וברכה,
בהחלט היו עליות בריביות המשכנתא מספר פעמים בשנה אחרונה (כתבתי על כך בחודשים האחרונים)
בהצלחה
יש עליה בקלצ במיוחד במזרחי שם העלו ב 0.4% . אולי כדאי לפרוע את הקלצ דווקא אפילו חלקית . עד שהפריים יגיע ל 4 אחוז ייקחו כ 7 שנים . במידה ומוכרים את הדירה בין 7 ל10 שנים
שלום משכנתאמן,
תודה רבה על האתר, אני לומד ממנו המון!
אני כרגע במשא ומתן ללקיחת משכנתא דרך חברת ייעוץ משכנתאות ויש לי את ההצעה הבאה-
אני רוצה משכנתא של 840000 ב 75% מימיון בחלוקה הבאה-
420000 קל"צ ל15 שנה בריבית של 4.18%
280000 בפריים ל 25 שנה בריבית של 1.3%
100000 במשתנה כל חמש ל30 שנה בריבית של 4.1% (את זה אני מתכנן כנראה לפרוע בחמש שנים הקרובות).
מה דעתך על התמהיל והריביות? במיוחד לאור עליית הריביות המטורפת בשבועות האחרונים.
ושוב, תודה רבה וכל הכבוד על האתר המלמד!
שלום אריק,
הריביות נראות לי גבוהות
האם מדובר על מקרה בעייתי או הלוואה לכל מטרה?
בהצלחה
שלום רב.
אתה פשוט כותב פוסטים מדהימים.אשר נותנים לנו כלים נכונים.איך לגשת לבנק ולדרוש את ההלוואה הטובה ביותר.
תודה רבה לך.
תודה על הפרגון יוסי
משכנתאמן,
תודה רבה על הפוסטים ועל ההשקעה. הם עוזרים המון!!
תודה על הפרגון דבורה
שלום רב,
תודה רבה על כל המידע כל כך נכון ומעניין.
אתה כותב שהריביות נמוכות מאוד בנים האחרונות וכך צפויות להישאר, אך בבנקים כבר קיימת עלייה בריביות לעומת אשתקד, למרות שריבית בנק ישראל לא השתנתה. שאלתי היא האם מגמת עליית הריביות במשכנתאות תמשיך בהינה?
שלום ענבל,
כתבתי בחודשים האחרונים מספר פעמים על העליה בריביות המשכנתא (בעקבות גורמים שאינם קשורים ישירות לריבית בנק ישראל)
יחד עם זאת, מבחינה היסטורית אנחנו עדיין נמצאים בטווחי ריביות נמוכים מאוד
אין לי יכולת לדעת מה יהיה בהמשך
בהצלחה
מה הן הריביות הכדאיות שניתן לקבל דרך הבנק ??
תודה
שלום לכולם
לפני כשנה וחצי התייעצתי עם מומחה המשכנתא והחלטתי לקחת משכנתא במסלול קל"צ על כל המשכנתא, אני אוהב לישון בראש שקט, הריבית שקיבלתי טובה ואני מרוצה…, הבחור היה אדיב ועזר לי לקבל החלטה על בסיס המידע שנתתי לו, העניין הוא שלא רציתי לעבור את כל מסלול הייעוץ הסטנדרטי ושאלתי שאלות מאוד ספציפיות שעזרו לי להבין מה טוב לי, מעבר לעובדה שהוא היה אדיב הוא סרב לקבל תשלום על אף שרציתי על אף שהקדיש מזמנו וכל מה שנותר הוא הוא לא לשכוח את הטובה שלו ולהודות לו על הזמן שלו בפני הרבים.
תודה!
אני לא מבין,
למה בכלל לקחת קבוע לא צמוד? אפשר לקחת קבוע צמוד ואם המדד יעלה אז לעשות מיחזור משכנתא וזהו…
שלום חן,
מכיוון שקיימת קורלציה כלשהי בין המדד לריבית ואם המדד יעלה גם הריביות עשויות לעלות בזמן המחזור
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית אודה לך על אתר נפלא, מחכים, מעניין ומסקרן!
שאלה לי אליך,
האם זה נכון להגיד שהמשכנתא הכי טובה בשבילי היא משכנתא שמצד אחד עומדת בקריטריון ההחזר החודשי שלי לצורך העיניין, 4000,
ומצד שני מחיר הכסף הכולל (של כל המסלולים) שאני לווה מהבנק הוא הכי נמוך.
לחידוד השאלה,
נגיד ואני בא למס' בנקים כל אחד מסדר לי תמהילים וריביות "אטרקטיביות", לפי דרישה שלי של החזר חודשי 4000 ₪
אני לוקח את כל הצעות הבנקים ומחשב כמה אני משלם בסה"כ ריבית נכון להיום בסוף התקופה,
ואז אבחר את החבילה הכי זולה,
כמו כן יש לציין שהחלוקה בין המסלולים בכל תמהיל היא שווה פחות או יותר.
תודה רבה לך!
שלום עמוס,
בעיקרון כן,
אבל הייתי רוצה שאתה תקבע את התמהיל שלךולא תקבל הצעות מהבנקים לטובת תמהילים
בהצלחה
שלום רב,
האם מסלול הקלצ מומלץ לטווח ארוך?
אני מתכננת לקחת משכנתא לתקופה של כ-30 שנים (את מסלול הפריים אקח ככל הנראה יהיה 30)
מהו הטווח המומלץ לקלצ? וכן האם עדיף לתת לו משקל גבוה יותר משליש?
תודה רבה,
שלום מאיה,
אלו שאלות מורכבות שמצריכות ייעוץ יותר אישי לגביהן
בעיקרון הקל"צ לא הכי מומלץ לטווחים ארוכים
בהצלחה
קניתי דירה. הקבלן ביקש 15% בחתימה והשאר במפתח (עוד שנה). זה צמוד למדד תשומות הבניה בלבד.
יש לי סכום נזיל בעו״ש. מה כדאי לעשות איתו?
א. לתת לקבלן לפרעון מוקדם ==> וככה גם לצמצם את המשכנתא
ב. לקחת את המשכנתא הכי גדולה שאפשר ואז לפרוע מוקדם רק את הקבועה. ככה לגרום לתמהיל שחורג ממה שבנק ישראל מאשר
מה דעתך? או איך לבדוק את זה נכון?
שלום אדם,
שאלה טובה,
1. תלוי בסכום ובהשפעה שיש לו על הפריים
2. כמו כן, קחו בחשבון שיש סיכון בכך שלוקחים הלוואה בקבועה שרוצים להחזיר מייד כי ייתכן ויהיו עמלות פרעון מוקדם
בהצלחה
קניתי דירה. הקבלן ביקש 18% בחתימה והשאר במפתח (עוד שנה). זה צמוד למדד תשומות הבניה בלבד.
יש לי סכום נזיל בעו״ש. מה כדאי לעשות איתו?
א. לתת לקבלן לפרעון מוקדם ==> וככה גם לצמצם את המשכנתא
ב. לקחת את המשכנתא הכי גדולה שאפשר ואז לפרוע מוקדם רק את הקבועה. ככה לגרום לתמהיל שחורג ממה שבנק ישראל מאשר
מה דעתך? או איך לבדוק את זה נכון?
שלום אדם,
שאלה טובה,
1. תלוי בסכום ובהשפעה שיש לו על הפריים
2. כמו כן, קחו בחשבון שיש סיכון בכך שלוקחים הלוואה בקבועה שרוצים להחזיר מייד כי ייתכן ויהיו עמלות פרעון מוקדם
בהצלחה
1. לגבי סכום מדובר ב250 אשח במשכנתא שכולה 1.150 מליון שח.
2. אם אני מחזיק מיד את הקבועה – הדלתא של הרביות הוא אפס. ואז עמלת הפרעון המוקדם מתאפסת. לא?
הקטנת כל המשנכתא עדיפה?
1. נראה שכדאי לשלם לקבלן
2. לא בטוח – זה תלוי בגובה הריבית שתקבל מול הממוצע החדש שיהיה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
ושוב תודה על הההסבר המעניין!
אני מתעתד לקחת משכנתא ע"ס 700000 (36% משווי הנכס) בחלוקה לפריים(30%) וקל"צ, קיבלתי -0.8 על הפריים (ל 30 שנה) ו3.39 על הקל"צ (15 שנה). האם יכול לחוות דעה על ההצעה?
תודה איתי
איתי שלום,
1. נראה סביר
2. אם יש כספים שעתידים להחזיר אז כדאי לשלב גם משתנה
בהצלחה
היי, תודה על הבלוג המעולה. אשמח לחוות דעת על ההצעה שקיבלנו:
לוקחים משכנתא של מיליון ומאה אלף.י כולת החזר גבוהה ובטוחה
50 אחוז (550,000) קל"צ ל 15 שנה ריבית 3.55 אחוז
25 אחוז משתנה כל 5 לא צמודה 3.52 אחוז ל 30 שנה.
25 (275,000) אחוז פריים מינוס 0.8 ל 30 שנה. מתוך זה 100,000 פרים מינוס 1.4 (הטבה של הבנק כדי שננהל עו"ש אצלם)
דעתך? האם הריבית במשתנה כל 5 לא אמורה להיות זולה יותר? כמעט ואין הבדל בין הריבית המשתנה לקל"צ.
תודה רבה
שלום יוני,
נראה בסדר
אולי תוכלו לקבל סביב ה- 3.25
בהצלחה
אודה על חוות דעתך על תמהיל משכנתא שקיבלנו השבוע, לדירת יד 2:
60% מימון, מחיר הבית 1,075,000 משכנתא 645,000
פירוט ההלוואה:
215,000- ל- 30 שנה- פריים 0.7-
180,000- ל- 25 שנה- משתנה כל 5 שנים בריבית 3.39
250,000- ל-11 שנה- קל"צ- 3.35
החזר חודשי : 3,900 ש"ח
אשמח לשמוע את דעתך
תודה
שלום מתן,
נראה סביר,
כל עוד המשתנה היא לא צמודה
בהצלחה
היי משכנתאמן
תודה רבה על הבלוג המועיל ועל המידע הרב
רציתי להתייעץ לגבי תמהיל שקיבלתי:
500 אשח הלוואה:
300 אשח קל"צ בריבית 2.75%
100 אשח משתנה כל 5 שנים צמודה ל-30 שנה בריבית של 2.93%
100 אשח משתנה כל שנה ל-30 שנה צמוד לעוגן (2.93% בתחילה)
אז קודם כל אשמח לחוות דעתך לגבי התמהיל
שנית, אני יודע שרכיב המשתנה כל שנה הוא מסוכן מאוד ועדיף להימנע, אבל רציתי לשאול בהנחה והבנק לא מסכים לוותר לי עליו וגם להשאיר את הריבית שנתן לי על הקל"צ, האם הסיכון ברכיב זה בהתחשב שלקחתי בו רק 100 אשח, לא מתקבל על הדעת?
תוה רבה, יוסי
שלום יוסי,
אני חושב שההצעה לא טובה והייתי מחליף את המשתנה כל שנה בפריים,
תנסה גם בנקים אחרים או לפנות לייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום,
אנו מעוניינים לקחת משכנתא בגובה 1,100,000 על נכס בשווי 1,600,000.
אנו מעוניינים בתמהיל של שליש פריים ושני שליש קלצ לתקופה של 20 שנה.
מה הריבית הטובה ביותר שנוכל לדרוש בכול מסלול?
האם יש צפי של עלייה בריביות בשלשת החודשים הקרובים?
בתודה מראש
שלום גלעד,
ריביות מומלצות ניתן למצוא במחשבון המשכנתא באתר
בנוגע לשינוי בריביות, אין לי אפשרות וודאית לדעת, אך לפי העדכונים בשנה האחרונה, נראה כי הריביות ימשיכו לעלות בתקופה הקרובה
בהצלחה
תודה ושאלה נוספת:
אם הריבית משתנה כל 5 לא צמודה יקרה יותר מהריבית קל"צ שמציעים לי, למה לקחת את המשתנה?
שלום יוני,
כי הקל"צ הוא ל-15 שנה והמשתנה היא ל-30 שנה
תנסה לקחת קל"צ ל-30 שנה ותגלה שהריבית גבוהה בהרבה מ-3.5
בהצלחה
הי
קודם כל תודה רבה על האתר המיוחד הזה, קשה למצוא אנשים כל כך טובים שמוכנים לייעץ ולחלוק ידע רק בשביל לעזור לשני ולא בשביל אינטרסים אישיים..
השאלה שלי:
אנחנו בתהליך לקיחת משכנתא על דירה יד שניה. גובה המשכנתא 910 אלף (70% מימון)
ההחזר החודשי המשוער הוא 4400 (ואין לנו אפשרות יותר)
ההצעה שקיבלנו:
פריים: 300300 שח ל-30 שנה בריבית 1.03
קלצ: 450000 שח ל-20 שנה בריבית 3.98
משתנה לא צמודה: 159700 ל-30 שנה בריבית 3.29
1. האם יש לנו מה לשפר מבחינת ריביות?
2. אמרו לי שבגלל שאין לי מסלול צמוד אז במידה וארצה למחזר אצטרך לשלם עמלה גבוהה. במילים אחרות – אם אני לוקחת את ההצעה הזאת אז אני פחות או יותר הולכת להשאר איתה לאורך כל השנים בלי שינויים.
מה אתה ממליץ?
תודה רבה מראש!
תוכל לענות לי בבקשה?
שלום שרה,
1. הריביות סבירות – למרות שתמיד אפשר טוב יותר
2. אין קשר להצמדה כאשר מדובר בעמלת פרעון מוקדם
בהצלחה
הי משכנתאמן
ראשית תודה על השרות המפורט והאתר המושקע
ברצוני לדעת על איזה משקל הייתה ממליץ..
קבלתי היום הצעה מהבנק
קל"צ 350K לפי 3.97
פריים 290K בסיס 1.6 ונומינלי 0.8 0.8 מתואמת
צמוד 5+5 מדד שפיצר 360K משתנה 2.38 נומינלי 2.41 מתואמת
אשמח לדעתך או כיוון יצירתי אחר
תודה מראש
שלום יוסף,
לא ציינת תקופה אבל בגדול נראה סביר
בצהלחה
היי,
תודה רבה על הפוסט היעיל.
ברצונינו לקנות דירה להשקעה במחיר 780K יש לנו 180K הון עצמי.
בדירה להשקעה הבנק נותן רק חצי משכנתא:
יש לנו שתי אפשרויות: 1) 390 משכנתא והשאר הלוואה בנקאית עם ריבית של 2%+פריים.
2)390 משכנתא מהדירה להשקעה ו 210 מהדירה הישנה,
יש לנו חשש למשכן דירה שאנחנו גרים בה.
האם ה 50% זה רק מערך הדירה או שזה כולל הוצאות שמסביב לרכישה כגון מס רכישה עורך דין וכו
תודה רבה.
שלום חגית,
1. ה-50% זה ממחיר הדירה נטו ללא קשר לעלויות הנוספות
2. אם אתם יכולים לעמוד בקלות בהחזר החודשי הייתי בודק את האפשרות של ההלוואה הבנקאית ומשווה אותה למשכנתא על שני הנכסים ואז בוחר באופציה הטובה ביותר עבורכם
בהצלחה
שלום משכנתאמן
העצות שלך מאוד מועילות ועד לפני חודש כלל לא היה לנו כלום על העולם הזה.
אנחנו צעד אחד לפני לקחית המשכנתא אך עדין מתלבטים בין שני מסלולים
קונים דירה מקבלן אחוזי מימון 33%
סכום המשכנתא: 900000
הצעה ראשונה:
קלצ 13 שנים ריבית 3.06 630 אלף
פריים מינו 0.8 ל30 שנים 270 אלף
הצעה שניה:
קלצ 11 שנים רבית 2.7 480 אלף
פריים מינוס 0.8 ל30 שנים 270 אלף
משתנה כל 5 צמוד מדד מינוס 0.6 ריבית 2.93 ל20 שנים 150 אלף וזה בהנחה שנסגור את הלוואה הזו ב7 שנים הקרובות.
אנחנו רוצים לעמוד על החזר חודשי של 6.5
איזו הצעה אתה ממליץ? ומתי לא ישתלם לקחת את ההצעה השניה על פני הראשונה? יש ערך שהמדד יעלה אליו ואז כבר לא ישתלם לנו לקחת את ההצעה הזו. השארנו עוד כסף בצד למקרה שהריבית תעלה ואז נוכל גם להחזיר את המשתנה כל 5 שנים לפני הזמן
תודה
מורן
מורן שלום,
אם אתם מתכוונים להחזיר את המשתנה ב- 5 שנים הקרובות אז הייתי לוקח את הצמוד
כי המדד אמור להיות נמוך בשנים הקרובות והשנים של הקל"צ והריבית שלה בהצעה הזו טובה יותר
בהצלחה
סליחה משכנתאמן עכשיו עם שנים
ראשית תודה על השרות המפורט והאתר המושקע
ברצוני לדעת על איזה משקל הייתה ממליץ..
קבלתי היום הצעה מהבנק
קל"צ 350K לפי 3.97 לתקופה של 20 שנה
פריים 290K בסיס 1.6 ונומינלי 0.8 0.8 מתואמת לתקופה של 20 שנה
צמוד 5+5 מדד שפיצר 360K משתנה 2.38 נומינלי 2.41 מתואמת לתקופה של 20 שנה
אשמח לדעתך או כיוון יצירתי אחר
נראה סביר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
העצות שלך מאוד מועילות ועד לפני חודש כלל לא היה לנו כלום על העולם הזה.
אנחנו צעד אחד לפני לקחית המשכנתא אך עדין מתלבטים בין שני מסלולים
קונים דירה מקבלן אחוזי מימון 33%
סכום המשכנתא: 900000
הצעה ראשונה:
קלצ 13 שנים ריבית 3.06 630 אלף
פריים מינו 0.8 ל30 שנים 270 אלף
הצעה שניה:
קלצ 11 שנים רבית 2.7 480 אלף
פריים מינוס 0.8 ל30 שנים 270 אלף
משתנה כל 5 צמוד מדד מינוס 0.6 ריבית 2.93 ל20 שנים 150 אלף וזה בהנחה שנסגור את הלוואה הזו ב7 שנים הקרובות.
אנחנו רוצים לעמוד על החזר חודשי של 6.5
איזו הצעה אתה ממליץ? ומתי לא ישתלם לקחת את ההצעה השניה על פני הראשונה? יש ערך שהמדד יעלה אליו ואז כבר לא ישתלם לנו לקחת את ההצעה הזו. השארנו עוד כסף בצד למקרה שהריבית תעלה ואז נוכל גם להחזיר את המשתנה כל 5 שנים לפני הזמן
תודה
מורן
מורן שלום,
אם אתם מתכוונים להחזיר את המשתנה ב-5 שנים הקרובות אז הייתי לוקח את הצמוד
כי המדד אמור להיות נמוך בשנים הקרובות והשנים של הקל"צ והריבית שלה בהצעה הזו טובה יותר
בהצלחה
שלום לך, אודה על חוות דעתך על תמהיל משכנתא שקיבלנו שבוע שעבר:
משכנתא 1,100,000
פירוט ההלוואה:
330,000- ל- 30 שנה- פריים 0.5-
370,000- ל- 30 שנה- משתנה אג"ח צמוד מדד -כל 5 שנים בריבית 2.71
400,000- ל- 30 שנה- ריבית קבוע לא צמודה-קל"צ- 3.35
החזר חודשי : 4,638 ש"ח
אשמח לשמוע את דעתך
תודה רבה מראש!
שלום רות,
סביר, אולי אפשר להוריד קצת את הפריים
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית אודה לך על אתר נפלא!
שאלה לי אליך,
רציתי לבדוק איזה מסלול נכון בעינייך
אופציה 1
קל"צ 330K לפי 2.9 לתקופה של 15 שנה
פריים -0.8 300k לתקופה של 25 שנה
משתנה כל 5 שנים 300k לפי2.2 ל25 שנה
אופציה 2
קל"צ 420K לפי 2.9 לתקופה של 15 שנה
פריים -0.8 310k לתקופה של 30 שנה
משתנה כל 5 שנים 200k לפי 2.2 ל25 שנה
תודה מראש דורון
שלום דורון,
אם אתם שוקלים להחזיר את המשתנה בקרוב אז תמהיל אחד ואם לא אז תמהיל 2
בהצלחה
"ככה שלעולם הקרן שלו לא תעלה והיא רק תמשיך לרדת לאורך חיי ההלוואה."
"אם אנו מחזירים במסלול זה 2,578 ש"ח זה בדיוק יהיה הסכום מהיום הראשון ועד היום האחרון בהלוואה שלנו."
אתה לא סותר את עצמך?
שלום יואב,
מדוע אני סותר את עצמי?
מכיוון שהמסלול אינו צמוד – אין שום השפעה על הקרן (ולכן היא תמיד תלך ותקטן) ובו בזמן מכיוון שהמסלול קבוע, גם לא תהיה השפעה על ההחזר החודשי (שישאר קבוע לאורך כל חיי ההלוואה)
בהצלחה
שלום
ותודה רבה על המידע שאתר זה נותן
אשמח לדעה
קיבלתי הצעה ל75% מימון כדלקמן :
1132000 ש"ח
משתנה כל 5 שנים 188000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 2.98%
משתנה כל 5 שנים לא צמודה 188000 ש"ח ל 30 שנה בריבית של 3.6%
פריים 377,000 ש"ח ל-30 שנה בריבית 1%
לא צמודה סך של 379000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 4.7%
אודה לתגובתך ודעתך.
ותודה על הכל
שלום דוד,
ריביות קצת גבוהות אבל זה המצב ב- 75% מימון, תנסו להרחיב את הסקר
בהצלחה
קודם כל, פשוט, תודה על המידע, הוא בהיר נהיר ומעל לכל, ממש ממש חשוב לעתיד שלנו, תודה !
אני מנסה לעשות ספקוצליה בהחלטה בלקיחת משכנתא ואני יודע שלא ניתן לחזות את העתיד 🙂
למרות זאת אשמח לעזרה בחישוב ולהמלצה אם אפשר.
בהנחה שלא אבצע פירעון מוקדם, יש לי 2 הצעות על 180,000 ש"ח ל 10 שנים.
1. קל"צ 3.47%
2. קבוע צמודה 2.76%
בהנחה שהמדד יעלה לאורך השנים (גם אם בשנים הקרובות בצורה מתונה) , מאיזה אחוז מדד, הקל"צ כבר יוצא לי משתלם.
או במילים אחרות, אם אני מניח שהמדד יגיע לאחוז X תוך 3 או 4 שנים, שווה לי לקחת קל"צ.
אשמח לעזרה בחישוב ולהמלצה.
תודה מראש
משה.
שלום משה,
בערך בהפרש בין 3.47 ל-2.76 כלומר: 0.71
כמובן שזה "בערך" ולא מדוייק אבל מספיק טוב בשביל הספקולציה
בצהלחה
רק כדי להבין שהבנתי.
אם אני מניח (מנחש/חוזה/חושש/חושב/…)
שהמדד יעלה מעל 4.18 תוך פחות מחצי התקופה, אז הקל"צ משתלם.
המון תודה
משה.
הכוונה היא שאם אתה מעריך שהמדד השנתי לאורך התקופה (בממוצע) יהיה שווה / גבוה מ-0.71% אז הקל״צ ישתלם יותר
היי, ראשית תודה רבה על הכתבה והמידע האתר, פשוט מעולה!
בימים האחרונים התעניינתי במחזור המשכנתא שלי בה יש קלצ 2.65 2/3 וכן 1/3 P-0.9 נלקחה ב 2/2015
להפתעתי הרבה גיליתי שריביות הבנקים פשוט עפו שאין דברים כאלה, 3.5 קלצ לזמן קצר יותר וסכום נמוך יותר
ובבנקים שהייתי אף טענו שלא נותנים יותר P-0.9 ודיברו על P-0.6
מן הסתם לא קיימת כדאיות כלכלית למחזר במצב זה ולא משנה כלום, אך שאלתי היא מה הסיבה שהריביות יקפצו כלכך הרבה אם כמעט לא שינו את ריבית בנק ישראל?
יכול להיות שהמניע העיקרי הוא פוליטי במלחמה היום בין משרד האוצר לבנקים?
שלום עומר,
הריביות בהחלט עלו משמעותית
זה קרה בעיקר בשל עלויות הגיוס שעלו + הרצון של הבנקים להרוויח יותר
בהצלחה
אתר מצויין עושה סדר
אשמח לחוות דעתך
מימון 75% משכנתא 1,135K
מתלבט בין התמהילים הבאים:
תמהיל א:
לא צמוד, פריים 0.7- 283K ל 30 שנה
קל"צ 3.99 380K ל 17 שנה
משתנה כל 5 שנים 2.63 472K ל 30 שנה
החזר חודשי: 5,360
תמהיל ב:
לא צמוד פריים 0.7- 283K ל 25 שנה
קל"צ 4.2 380K ל 23 שנה
משנה כל 5 שנים 2.63 472K ל 25 שנה
החזר חודשי: 5,353
אשמח לדעתך
שלום מאיר,
אם אתם מתכוונים להחזיר את המשתנה בשנים הקרובות אז תמהיל מספר 1
אם לא אז תמהיל מספר 2
בהצלחה
ראשית תודה רבה על האתר וכל המידע!
אנו זוג צעיר שזכינו במחיר למשתכן. כעת יש לנו רק 10 אחוז הון עצמי.
כך שהמשכנתא אמורה להיות בערך מליון.
קראנו את חוות דעתך בנוגע לערבות למשכנתא (והשבוע גם התחילה תוכנית בדיסקונט שההורים יכולים להשתתף בחלק מההחזר ללא התחייבות) ואם הבנק לא יאשר ננסה ללכת על הכיוון הזה.
השאלה שלנו היא כזאת: בשנתיים הקרובות אנחנו אמורים לקבל הכנסה נוספת ספציפית של סכום חד פעמי של 100,000 כל שנה. אנחנו ננסה לבחון הלוואות ללא ריבית/ריבית נמוכה. אך לא בטוח שנצליח. איזו תוכנית הית ממליץ בכללות, בכדי שנוכל לצמצם את כל החזר המשכנתא כשנרצה עוד שנה ושנתיים. תודה רבה
שלום מני,
הייתי לוקח את הסכומים האלו (100 כל שנה, כלומר 200 אלף) בהלוואת גישור לשנתיים
בהצלחה
שלום רב,
תודה קודם על האתר וההשקעה, בזכותו תוך שבוע הצלנו "לצלול" אל תוך עולמה הסבוך של המשכנתא בלי להיטרף עדיין:)
בית ראשון, נכס 2.4 משכנתא- 1.3-1.4, בדיוק בונים תמהיל לפני המסחרה על הריביות. מספר תהיות:
1. בהנחה שהנכס מויעד להחזקה בין 5-7 שנים כיצד הדבר אמור להשפיע על התמהיל? (קבועה צמודה במוקם קבועה לא צמודה)
2. בפגישה הראשונה עם הבנק הוצעה ריבית גבוה יותרבתמהיל של 45% ריבית קבועה לא צמודה אל מול 1/3 לאותו מספר שנים, מה הסיבה לכך?
3. בגובה המשכנתא המבוקש לעיל, בהנחה שכושר ההשתכרות הולך לעלות ואנו לא מעוניינם לעבור החזר של כ- 6,200 החזר (מתוך הכנסה של כ-24) כיצד הדבר אמור להשפיע על התמהיל?
המון תודה מראש
שלום יריב,
1. הייתי בהחלט משלב צמודות (גם משתנה צמודה)
2. כי הקל"צ לא רווחי עבור הבנקים ולכן ככל שהמשקל שלו עולה כך גם הריבית
בהצלחה
שלום, ומחמאות ותודות על האתר וההסברים המפורטים!
עשיתי מרתון קריאה של הפוסטים שלך על לקיחת משכנתא ותמהיל ואחד הדברים ששקעו בי מהקריאה היא שמסלולים צמודי מדד הם האויב (התשלום החודשי ברובו לא מקטין את קיזוז הקרן ובעלי עמלת היון). אבל בקריאה של מדורי הכלכלה הבנתי שהמשק ניכנס עכשיו להאטה ויש סיכוי לאינפלציה, כך שהצפי הוא מדד שלילי לפחות בשנה הקרובה – דברשסותר את הסלידה למסלולים צמודי מדד. אז כן צמוד מדד או לא?
תודה מראש
שלום דנה,
לטווחים הקצרים (עד 5 שנים) אני ממליץ על מסלולים צמודי מדד
לטווחים האורכים אני כבר נוטה ללא צמודים
בהצלחה
אנא בקשה בדוק את חישוב ההחזרים במחשבון
לדעתי יש טעות בחישוב ההחזר
משום מה את מחשב את ההחזר לפי ריבית אפקטיבית
זה מטעה!, וקוראים רבים מסתמכים על מחשבון זה שהוא יפה וטוב אבל…!!!!!
תשווה את ההחזרים עם מחשבונים אחרים
PMT Excel
וכו….
שלום וברכה,
המחשבון אכן מחשב ריבית אפקטיבית (ומשקלל גם מדד במידה והוזן)
לקחתי משכנתא של 700 אלף לפני 3 וחצי שנים.
החזר ודשי של 4000 שח
יש לי 40 אחוז בקלצ בריבית של 3.85.
השאלה שלי אם כדי להחזיר עדי לקחת קלצ או מסלול אחר בריבית טובה יותר?
שלום יניב,
לא הבנתי את השאלה,
אתם רוצים להחזיר או למחזר?
שלום רב,
כל הכבוד על האתר, מאוד נהניתי ללמוד מהמדריך המפורט!
רציתי לשאול,
אנחנו עומדים לקנות דירה ואנחנו זקוקים לכ 250 אלף משכנתא.
בעוד כ 5 שנים צפוי להשתחרר לנו סכום כסף של כ 300 אלף.
השאלה היא האם במקרה שלנו מה שהכי כדאי לעשות זה לקחת הלוואת גישור?
תודה מראש,
שלומי
שלום שלומי,
אם הכסף שתקבלו הוא בביטחון מלא ואם יאשרו לכם בבנק הלוואת גישור לתקופה כזו ארוכה אז כן
בהצלחה
שלום,
משכנתא של 1,400,000 ש"ח שמהווה 53% משווי הנכס
אשמח לקבל את חוות דעתך על תמהיל משכנתא הבא:
1. 460,000 ש"ח ל-20 שנה בפריים – 0.5 –
2. 600,000 ש"ח קבועה לא צמודה ל-15 שנה בריבית של 2.98
3. 340,000 ש"ח קבועה לא צמודה ל-20 שנה בריבית של 3.09
תודה רבה,
גיל
שלום גיל,
נראה טוב
בהצלחה
שלום
אני מאוד מבקש את עצתך בנושא הריביות והתמהיל
האם התמהיל הבא טוב או אולי צריך להתמקד בהורדת הריבית באחד המסלולים.
מדובר במשכנתא של 722 אלף
פריים 1.3 ל30 שנה בריבית על סכום 240 אלף
קל"צ ל 18 שנים בריבית 3.85% על סכום של 242 אלף
קבועה צמודה ל 18 שנה בריבית 1.069% על סכום של 96 אלף
משתמה לא צמודה ל 30 שנה בריבית 3.98% על סכום של 144 אלף
האם זה נראה טוב, סביר, איפה להתמקד?
תודה
מאוד הודה לך על עזרתך.
שלום דני,
נראה סביר
תתמקדו בקל"צ ובמשתנה הלא צמודה
בהצלחה
שלום רב,
כל הכבוד על האתר מעוד טוב למי שלוקח משכנתא,
קניתי דירה מקבלן בעלות 1120000שתיהיה מוכנה בעוד שנתיים ,יש לי אפשרות לשלם במעמד החתימה 450000 ₪ (הון עצמי) והיתרה במפתח עם מדד תשומות הבניה. מה דעתך לקחת עכשיו משכנתא ולשם שנתיים גריס (כי אני שוכר דירה כרגע) או לקחת משכנתא בעוד שנתיים ולספוג את המדד?
שלום אמיר,
אני לא אוהב גרייס רק אם אין ברירה,
אולי תקחו חלק מהמשכנתא עכשיו וחלק בשלב מאוחר יותר
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
1.רוצה לפרגן עם האתר וכל התוכן, לא מובן מאליו שיש מידע מדויק בנושא רגיש ברשת.
2. אנחנו עומדים בפני לקיחת משכנתא לאחר שקיבלנו הצעת מחיר ממספר בנקים החלטנו ללכת על הבנק שבו מתנהל החשבון הפרטי שלנו ונתן לנו את התמהיל שמתאים לנו . בית שעולה 2.15 הון עצמי של 900. משכנתא של 1.25. תמהיל:
פריים -0.6 . 30
משתנה כל 5 צמוד ריבית 2.8 . 30 שנה
צמוד למדד בריבית קבועה 3.8.
החזר של 5040 לחודש.
האם לדעתך התמהיל הגיוני או שהיית מכניס קל״צ?
תודה מראש
שלום עופר,
הייתי בהחלט שוקל קל"צ במקום הק"צ, במיוחד אם אתם עומדים להחזיק בנכס לתקופה ארוכה
בהצלחה
היי,
קודם כל תודה רבה על המידע הרב! מאוד עוזר.
אני רוצה לשמוע את דעתך על ההצעה הבאה:
1. 120000 – פריים+0.01 למשך 30 שנים
2. 196000 – לא צמודה קבועה 3.87 למשך 15 שנים
3. 190000 – לא צמודה משתנה כל 5 שנים 3.44 למשך 25 שנים
4. 49000 – לא צמודה משתנה כל שנתיים 2.29 למשך 24 שנים
5. 20000 – צמודה אירו משתנה כל 3 חודשים למשך 25 שנים
אחוז מימון – 35%.
זו הצעה ראשונה שקיבלנו, בהתחלה נראה סביר לאחר בדיקה נראה ממש לא טוב.
מה דעתך? אשמח מאוד לשמוע.
תודה!
שלום מתי,
1. נראה סביר
2. את שני החלקים האחרונים הייתי מחליף לפריים
בהצלחה
שלום לך .. רציתי להודות לך על האתר וכל העזרה שאתה מביא!
יש לי כמה שאלות בבקשה .קודם כל החלום שאני חלמתי יתגשם אני ומשפחתי זכינו במחיר למשתכן אחד ההגרלות בעפולה לפני שבוע וחצי ואני עדיין לא מאמין לעצמי אבל אם כל האושר אני לא מחכה עד שקבלן יצור איתי קשר אני כבר התחלתי להתקדם בנושא משכנתא ,כמובן תודות לאתר שלך שאני יושב פה ללא הפסקה זה מתקדם לא רע אבל בכל זאת אני בלחץ . יש לי כמה שאלות בנושא ,קודם כל יש לי שלושה אישורים עיקרונים מהבנקים (טפחות לאומי ובינלאומי) 600,600,ו650 ממוצא הדירה בין 700 ל 800 אחרי הנחות .ההפרש בהון עצמי
1) האם ומתי אני יכול לבקש זכאות למשכנתא ממשרד השיכון ,באיזה שלב ,וכמה, ואם בכלל אני צריך בגלל שהבנק מביא לי 650 .
2)אני מנסה לעשות לי תמהיל מי שלי לפני שאני יבוא לאחד הפגישות אני יהיה מוכן(עוד לא הייתי בשום פגישה)
תמהיל שלי הוא כזה :300 פריים 25 שנים/200 קל"צ20 שנים/150 משתנה כל 5 שנים צמודה15 שנים.
בגלל שאין לי עוד ריביות מהבנקים אני רציתי לדעת אם אני הולך בכיוון הנכון ואם זה רלוונטי לקבל מסלולים כאלה וריביות טובות .
3)האם יש לי מס רכישה בקניות דירה
4)האם יש לי מדד תשומת בניה (אני מתכנן לקחת משכנתא ולשלם אותה ישר בחודש הראשון בגלל שאנחנו עוברים לגור אצל חמותי)
5)אם יש לך טיפים בשבילי אני ישמח מאוד ,אני רוצה לבוא לפגישה הראשונה אם הפקיד מוכן כמה שיותר ובכלל הלחץ משתלט :))!
תודה רבה לך מראש על הכל !
שלום יוסי וברכות על הזכיה,
1. חשוב להוציא תעודת זכאות כמה שיותר מהר, לא כל כך משנה מאיזה בנק
2. התמהיל בסיסי וסביר
3. לא
4. כן, כי מדד התשומות בניה מחושב מרגע יציאת המכרז לקבלנים וכבר עברו כמה חודשים מאז (תוכל לראות באתר ההגרלות את החודש שממנו המדד נחשב)
5. תהיה נחמד לחמותך, היא עושה אתכם חסד לא קטן
בהצלחה
שלום,
מחזרתי את המשכנתא לפני כשנה וכיום היא מחולקת לשלוש הלוואות
300,000 קלצ 2.6% ל 8 שנים
300,000 פריים + 0.5 ל 35 שנים
200,000 פריים – 0.4 ל 7 שנים.
בחודש הבא משתחררים לי 300,000 ₪ ואני שוקל לסגור את הקלצ.
אין לי כוונה להגדיל בחזרה את ההחזר החודשי לאחר שאסגור את אחת ההלוואות.
מה לדעתך ההלואה שצריך לסגור אם ניקח בחשבון שהריבית של הקלצ יחסית נמוכה ואין בא סיכון (בהשוואה לריבית פריים)
תודה
יוסי.
שלום יוסי,
את הפריים פלוס חצי בגלל התקופה
בהצלחה
שאלה של בור בבקשה:
כתבת שכדאי / אפשר לא לשלב קל״צ אם אפתר מהמשכנתא ב7-8 שנים הקרובות ע״י מכירה או סיום החוב לבנק.
האם במצב בו לא אמכור את הדירה ולא אסיים את חובי לבנק ב8 שנים , אוכל פשוט למחזר את המשכנתא בתום תקופה של 5 שנים (נניח שאקח משתנה כל 5 צמודה/ לא צמודה) ואז אני כביכול כמו במצב של מישהו שמוכר את הדירה ומתחיל משכנתא חדשה?
ואז ממילא לא ישתלם לי לקחת כעת קל״צ כי אשלם יקר ואין לי צורך בהגנה שלו כביכול לטווח הקצר עד המחזור ?
תודה מראש על תשובתך!
שלום יואל,
כן, אבל צריך לזכור ש- 33% מהתמהיל חייב להיות במסלול קבוע ולכן אתה חייב לקחת קל"צ או ק"צ
בהצלחה
שלום רב,
אני עומד לרכוש דירת 3 חדרים ולקחת משכנתא של 872000 ש"ח, במסלולים הבאים:
1. קל"צ בריבית 4.65
2. משתנה כל 5 שנים בריבית 4.5 (לא צמוד למדד)
3. פריים -0.3
האם יש מקום לשינוי מסלולים אלו?
שלום ירון,
נראה ריביות גבוהות
בהצלחה
שלום
אני עתיד לקחת משכנתא של 975,000
לפי חלוקה כזאת וריביות שקיבלתי בבנק מזרחי
243,000 30 שנים P -0.2
390,000 30 שנים 5.5% קלץ
342,000 25 שנים 4.4% מלץ
עם החזר חודשי של 4,925 שח שהאמת מעט גבוה בשבילי אך כרגע אני לא רואה שום אפשרות אחרת .
האם בתקופה זו הריביות האלו שקיבלתי הן טובות או שניתן לקבל ריביות נמוכות יותר
שנינו עובדים ומכניסים סביב ה15,000 שח בחודש
שלום גארי,
הריביות גבוהות, ממליץ לחפש בנקים אחרים או לפנות לייעוץ
קחו בחשבון לשלב גם משתנה צמודה לטווח קצר יותר
בהצלחה
שלום
מתכנן לבנות בית בבניה עצמית שערכו כ. 1.5 מיליון.
יש לי הון עצמי של כ 350 . וביקשתי משכנתא של כ 1.2. יש לי עוד כ 300 שמתכנן לנצל אותם לאיכלוס הבית.
האם השיקול נכון או שכדאי לנצל את ה 300 לבנית הבית . ואז ההון העצמי גדל. ותנאי הריביות טובים יותר
שלום וברכה,
אני חושב שצריך לבדוק אם אתה רוצה ומסוגל לעמוד בריביות של 75% מימון וגובה של 1.2 משכנתא
הייתי שוקל בהחלט להקטין את הסכום על חשבון האכלוס (לפחות את חלקו)
בהצלחה
שלום אני מתכנן לסגור חלק מהמשכנתא כך שיתרת המשכנתא הינה 300,000.
החלופות העומדות מבחינת יתרת המשכנתא הינן:
סגירה של מרכיב פריים בשיעור של פריים -0.9 ל-20 שנה (החזר חודשי 1200 ש"ח) או קל"צ ל10 שנים בריבית 2.67 (החזר חודשי 2370 ש"ח) .
מהי המלצתך ?
שלום ליאור,
אם אתה מסוגל עמוד בהחזר של הפריים גם אם הוא עולה ב-2-3 אחוזים, אז הייתי מחסל את הקל"צ
במקביל הייתי מנסה לקצר את שנות הפריים על מנת להביא להחזר דומה כמו מקודם, או לחלופין להשקיע את היתרה בתשלום החודשי באפיק אחר (את ה- 2370 ש"ח)
בהצלחה
משכנתאמן שלום,
תודה על העצות והעזרה 🙂
אני יוצא לפנסיה בעוד 7 שנים ורוצה לרכוש דירה עם משכנתא של כ 600000 ל 15 עד 10 שנים.
כרגע אין לי בעיה לשלם את המשכנתא במזומן אבל בגלל הריביות הנמוכות יחסית חשבתי שכדאי.
חשבתי לקחת קל"צ בקרן שווה היות ואני מעדיף לשלם פחות משכנתא לכשאצה לגמלאות וגם משום שההפרש בריביות במסלולים השונים להבנתי אינו גדול.
מה את ה יכול להמליץ לאדם במצבי?
בתודה מראש
שלום
שלום וברכה,
הרעיון שלך נכון
חשוב מאוד לבדוק אם אתה תוכל לעמוד בהחזרים שיגיע יום הגמלאות
בריאות שלמה ובהצלחה
שלום רב,
תודה על המידע המחכים, בהחלט משפר את קבלת החלטות בנדון.
אני עתיד לקחת משכנתא של 870,000 שח
לפי חלוקה כזאת וריביות שקיבלתי בבנק הבנלאומי הראשון הן כך
261,000 30 שנים p -0.4%
309,000 25 שנים 5.2% קלץ
300,000 25 שנים 4.03% מכ 5 צמוד מדד
עם החזר חודשי של4295 שח
הכנסה משותפת הינה 18,000 שח
אשמח לשמוע חוות דעתך, תודה
שלום נתנאל,
הקל"צ קצת יקר,
הייתי מציע לבדוק איך אפשר להוזיל אותו
בהצלחה
שלום רב
קיבלנו הצעה מהבנק להפוך 2 הלוואות שלנו – אחת צמודה משתנה כל 5 שנים ואחת צמודה משתנה כל שנתיים וחצי – להלוואות עם ריבית קבועה של 3.75 (שנתית מתואמת). נכון להיום הן עומדות על 2.6 ו2.7.
מה אתה חושב? האם ההצעה הזו כדאית? בהנחה שאנחנו לא מצפים לפרוע אותן בשנים הקרובות.
נודה לך מאד על התייחסותך
שבת שלום
לב
שלום לב,
אם הן צמודות ואתם מחליפים אותן לקל"צ אז יש לזה היגיון
בהצלחה
היי משכנתאמן ,
תודה רבה על כל עצותייך לכותבים ולי אישית ,
בימים מטורפים אלו אני אמור לחתום על סגירת משכנתא ל30 שנה ,
מכרנו דירה והצלחנו להשיג הון עצמי של 830,000 ש"ח
כאשר אנו לוקחים 1100000 ש"ח משכנתא
מתוכם 560 שאנו גוררים בריבית משתנה לא צמודה של 1.79
ו540 שבעצם חילקו לנו ל2 ::
150 אלף ש"ח בריבית פריים(+0.50) של 2.10 סה"כ (אחרי בקשה הורידו ל1.95)
ועוד 390 אלף ש"ח בריבית קבועה לא צמודה של 5.90
לאחר שביקשתי עוד הצעה מבנק מתחרה וקיבלתי רק בעל פה ,
הבחור מהבנק אמר לי שקורעים אותי בהצעה אך אינו יכול לעמוד בריבית הגרירה במידה ואעבור אליהם .
יותר מאשמח אם תייעץ למשפחתי ולי ,
בבניית תמהיל הגיוני ועמיד לכיס או לגשת על הקיים שנכתב ,
סה"כ ברצוננו לעמוד בהחזר חודשי של 5200-5500 ש"ח ולא יותר ,
נכון לעכשיו לפי חישוב הבנק אנו עומדים על 5300 ש"ח ולפי צפי הבנק לא נעבור את 5500 בחודש אבל כמובן אינם מתחייבים לדבר .
נכון לעכשיו זוהי "עיסקת חיינו" ואני מחסיר שעות שינה עקב המצב .
אודה לתשובה מהירה שכן בימים אלו אנו אמורים לחתום כבר וזאת לאחר שכבר חתמנו על מכירה/קנייה.
תודה איש יקר ( ציור של לב וסמיילי קורץ )
נירו מ
שלום נירו,
יהיה קשה לכולם לעמוד במשכנתא הנוכחית
יחד עם זאת, ה- 5.9 גבוה מאוד והייתי מעביר אותם למסלול אחר בריבית זולה יותר
בהצלחה
שלום רב…
ראשית תודה רבה על כל האתר הנפלא הזה!!
קיבלתי הצעה על משכנתא 800000 אלף
פריים 25 שנה 264000 1.25%
קל"צ 20 שנה 400000 3.5%
מל"צ 18 שנה 136000 3.48%
יש מצב לשפר את זה על מה היית ממליץ ?
שנית האם כדאי לי לבחור ב 2 מסלולים קלצ+פריים וזהו?
אינני מתכוון להחזיר סכומים ב 10 שנים הקרובות
תודה רבה.
שלום חיים,
1. נראה בסדר
2. אם אתה לא מתכוון להחזיר ואםהריבית של הקל"צ לא תקפוץ אז אולי כדאי לקחת פריים וקלצ בלבד
בהצלחה