ההורים שלנו הפכו (בעל כורחם ובעל כורחנו) חלק מעשי במשכנתא שלנו, היום זה כבר לא סוד גדול שבלי עזרה מההורים מאוד מאוד קשה לרכוש דירה ואם ההורים לא נותנים לנו דחיפה ראשונית זה כמעט בלתי אפשרי להגיע להון עצמי בסיסי איתו אפשר להתחיל לחפש דירה.
אז קודם כל, אנו חייבים להם תודה ענקית כי באמת הם עוזרים לכולנו מעל ומעבר.
יחד עם זאת, לא מעט פעמים אנו מקבלים מהם הצעות נוספות, למעט המתנה החד פעמית הם גם מציעים לנו מתנה נחמדה ששווה על הנייר לא מעט כסף.
הם מציעים לנו לקחת מהם הלוואה ולהחזיר להם את ההלוואה בתשלומים חודשיים ללא ריבית (וכמובן ללא הצמדה), כפי שאמרתי על הנייר זה נראה משתלם ביותר אבל בואו נעצור לרגע ונבחן את זה במבחן המציאות.
לפני שאתחיל ואפרט את הסיפור, מבחינתי זה גם אותו דבר גם לגבי הבנקים שמציעים לנו כמה עשרות אלפי שקלים בפריסה למספר שנים קצרות בריבית מאוד נמוכה (או ללא ריבית בכלל).
אז כמה המתנה הזו שווה לנו?
בואו ניקח דוגמא בסיסית שההורים נותנים לנו הלוואה של 120,000 ש"ח ל- 10 שנים עם החזר של 1,000 ש"ח בכל חודש.
אם היינו לוקחים את ההלוואה הזו מהבנק היינו משלמים ריבית ומדדים בגובה 3.75% לשנה (פלוס מינוס) ותקופת ההלוואה הייתה ל- 12.5 שנה (פלוס מינוס, כי אנו מעוניינים להחזיר רק 1,000 ש"ח על ההלוואה הזו).
מכאן יוצא שהיינו אמורים לשלם לבנק יותר מ- 30,000 ש"ח עבור ריביות ומדדים, אז כמו שאמרתי המתנה הזו שווה לא מעט כסף והיא שקולה למתנה בגובה 30,000 ש"ח.
אבל אליה וקוץ בה?
אבל כשאנו מדברים על משכנתא אנו חייבים לקחת בחשבון עוד הרבה משתנים.
אנו חייבים לזכור שיש לנו תקציב חודשי להחזר המשכנתא שאנחנו לא יכולים לחרוג ממנו וכאשר אנו מתקצבים החזר של 1,000 ש"ח עבור הלוואה של 120,000 ש"ח, ייתכן ואנו נותנים משקל יתר להלוואה הזו ושוכחים שהמשכנתא שלנו גדולה מזה בהרבה ואולי אנו בעצם פוגעים בה.
בואו נבדוק את זה באמצעות דוגמא מספרית
נניח כי אנחנו צריכים משכנתא בגובה של 800,000 ש"ח ונניח שאנחנו יכולים להחזיר כ- 4,000 ש"ח לחודש.
בפנינו עומדות 2 אפשרויות:
- לקחת הלוואה מההורים על סך 120,000 ש"ח (ל- 10 שנים) ומשכנתא של 680,000 ש"ח
- או לקחת את כל הסכום במשכנתא (800,000 ש"ח) ולוותר על ההלוואה מההורים
בואו נבחן מה יוצא יותר משתלם:
|
הלוואה מההורים + משכנתא |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר סופי (חושב על בסיס מדד שנתי בגובה 2%) |
|
הלוואה מההורים |
120,000 |
10 |
0 |
1000 |
120000 |
|
פריים |
226,000 |
30 |
1.5 |
781 |
281194 |
|
קבועה צמודה |
228,000 |
26 |
2.75 |
1030 |
420845 |
|
משתנה כל חמש – לא צמודה |
226,000 |
25 |
3.75 |
1170 |
350989 |
|
סה"כ |
800,000 |
|
|
3,981 |
1,173,028 |
|
משכנתא (ללא הלוואה מההורים) |
|||||
|
מסלול |
סכום |
שנים |
ריבית |
החזר חודשי |
החזר סופי (חושב על בסיס מדד שנתי בגובה 2%) |
|
פריים |
266,000 |
28 |
1.5 |
971 |
326363 |
|
קבועה צמודה |
268,000 |
20 |
2.5 |
1426 |
420463 |
|
משתנה כל חמש – לא צמודה |
266,000 |
20 |
3.75 |
1586 |
380667 |
|
סה"כ |
800,000 |
|
|
3,984 |
1,127,494 |
ממצאים:
למרות שקיבלנו בחינם 120 אלף ₪ יקרים מאוד, עדיין יוצא שעם ההלוואה של ההורים אנחנו משלמים הרבה יותר (כ-45000 ש"ח), למה זה קורה?
מכיוון שהתקציב שלנו הוא 4,000 ש"ח והוא קשיח, בין אם אנחנו לוקחים מההורים הלוואה או לא.
מכיוון שאנחנו לא יכולים לפרוס את ההלוואה של ההורים לטווחים ארוכים, אנו חייבים להקדיש להם סכום גדול מההחזר החודשי (כ-25% מההחזר החודשי) ובכך יוצרים חלוקה לא הוגנת בין ההחזרים (ה-120 אלף מהווים רק 15% מהמשכנתא ואנחנ ומקדישים להם 25% מההחזר).
חלוקת ההחזר הלא מאוזנת מכריחה אותנו להעלות את השנים בשאר ההלוואות ולהיגרר לריביות יותר יקרות, מדדים ארוכים ושנים רבות.
לסיכום,
ברגע שאנחנו מקבלים כזו הצעה נדיבה, אנחנו חייבים לומר קודם כל תודה (ברצינות לגמרי, ההורים שלנו לא עושים את החישוב הפיננסי שעשינו כאן למעלה והם פשוט עושים את זה מהלב ומדאגה כנה).
אך יחד עם זאת, אנו חייבים לבדוק האם ההלוואה הזו עוזרת לנו או שהיא מקלקלת לנו בשאר חלקי המשכנתא.
קל וחומר שמדובר בהלוואות שמציעים הבנקים (כגון 50,000 ש"ח ללא ריבית ל- 5 שנים וכדומה), זה פשוט יגרום לנו להקדיש חלק נכבד מההחזר החודשי לסכום קטן מאוד מהמשכנתא ויכריח אותנו לקחת משכנתא ארוכה ולא משתלמת במיוחד.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים, אני מזמין אתכם להירשם לרשימת התפוצה של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן
על פניו מה שכתבת נכון, לפחות על הנייר וברמה המספרית.
אבל לרוב, ההורים לא נותנים לילדים הלוואה שמוגבלת ל 10 שנים, המטרה שלהם היא להקל על הילדים ולכן הדוגמא הזאת קצת קשיחה ולא מייצגת.
למשל מה היה קורה לו היינו משנים את הפרמטר של השנים מ 10 ל 15 ? או אולי אפילו 12.5 ?
אני מסכים מאוד עם דנה.
הדבר נכון לגבי הלוואה מהבנק אך פחות לגבי הלוואה מההורים.
הרי לרוב, ההורים לא צריכים את ה-1000 ש"ח בכל חודש כמו את הסכום כולו בתום התקופה.
ולכן, אם נחשב אחרת: עלינו להחזיר להורים 12,000 ש"ח בסוף כל שנה.
נוכל לשריין לצורך החזר ההלוואה בונוסים או תוספות שאנו יודעים שנקבל בתחשיב שנתי, לדוגמא אם ידוע לנו שהתוספת של הביגוד וההבראה שמקבלים באופן חד שנתי הוא עולה לערך של 6,000 ש"ח, נשריין את הסכום כולו לצורך החזר ההלוואה מההורים, ויוצא שאנו צריכים להחזיר בכל חודש רק 500 ש"ח. והדבר משנה מאוד את המאזן.
שלום אשר,
יש אמת בדבריך.
אבל יחד עם זאת לא תמיד אנו יכולים להתבסס על הכספים ה"חד פעמיים" האלו שכן לא פעם אנו נצטרך אותם לדברים שוטפים
בהצלחה
שלום דנה,
אז המצב היה משתנה,
ההורים רוצים לעזור לילדים, אבל אם הם דורשים את הכסף חזרה אז זה כנראה לצריכה מאוד ספציפית והם לא יכולים לוותר על זה.
מסכים שאיתך שאם השנים מתארכות, אז כל התמונה משתנה
חשוב להדגיש כי רציתי להעביר את הנקודה שלא תמיד הלוואה ללא ריבית (הן מההורים והן מהבנק) פועלת לטובת הלווים
בהצלחה
אחלה פוסט כמו תמיד!
שאלה קטנה, חשבתי שאנחנו נגד צמוד-מדד ל20 שנה לא?
אין דבר כזה "נגד"
הכל תלוי במצב וזו הייתה רק דוגמא למטרת המחשה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
קודם כל תודה על כל הפוסטים שלך. הם מאוד מועילים.
רציתי להעיר הערה קטנה. ההשוואה בין האפשרויות לא מדוייקת כי במסלול עם ההלוואה התשלום החודשי של כ – 4,000 שקלים נכון רק ל 10 השנים הראשונות. אח"כ, שנשאר רק המשכנתא, התשלום נמוך ב 1000 ש"ח לחודש. לדעתי, שווה לבדוק עם ההורים אפשרות לשלם להם את ההלוואה רק לאחר סיום תשלום המשכנתא לבנק. כך, באותו תשלום חודשי, ניתן לקצר את משך חיי המשכנתא משמעותית בתוספת ריביות נמוכות יותר. את ההלוואה יהיה ניתן להחזיר בפרק זמן של שנתיים וחצי מסיום המשכנתא (4000 שח לחודש). גם אם לא ניתן לדחות את תשלום ההלוואה כ"כ הרבה, אפילו דחייה במספר קטן של שנים יכול לאפשר לקחת מסלול מסויים של המשכנתא לתקופה קצרה יותר (כמספר שנות הדחייה) כך שבסופו של דבר התשלום החודשי יישאר קבוע לכל אורך חיי החזרת ההלוואה+המשכנתא. כמובן שזה נכון רק בהנחה שמבחינת ההורים אין בעיה כזו.
שלום אלי,
עצה מצוינת,
אבל צריך לזכור שבדרך כלל ההורים מבוגרים וצריכים את הכסף מהיום (סביר להניח, שאם הכסף לא היה משמעותי עבורם הם בכלל לא היו דורשים אותו חזרה)
יחד עם זאת, אם באמת הם לא לחוצים עליו, העצה מועילה וטובה
תודה על השיתוף ובהצלחה
היי,
ראשית אני חייב לציין את תרומתו האדירה של האתר בהבנת כל נושא המשכנתא.
ספציפית בכתבה הזאת אני חושב שהכותב קצת "חטא" למטרה.
למה אני חושב ככה:
קשיחות ההחזר החודשי – כמו בפוסטים קודמים, מודגש לשם לב בין החזר חודשי לבין ההחזר חודשי של החודש הראשון. גם כאן ההחזר החודשי הראשון הוא סביב ה4000 ש"ח, אבל אין כלל התייחסות מה קורה לאחר 10 שנים. בפועל "משתחרר" ללווה 1000 שקלים שהיה מחזיר להוריו ועכשיו הם פנוים. כלומר, יכול אותו לווה למחזר/ לסגור חלק מהלוואה עם אותם 1000 שקלים. לכן, צריך להיות פה חשבון של עד 10 שנים, לראות כמה יתרה נשארה ולבנות תמהיל חדש מהשנה ה10.
כרגע ב10 שנים הראשונות יש החזר של 4000, וב10 שנים לפחות הבאות יש החזר של 3000 בלבד (והזנחתי מדדים).
זאת דוגמא טובה למה צריך לנתח לוח סילוקין ולתכנן בהתאם.
שלום שי,
צודק ב- 100%,
יחד עם זאת קצת קשה לתכנן כבר מחזור לעוד 10 שנים
שכן, אתה לא תמיד יודע באיזה מצב יהיו השווקים ומה יהיו הריביות
בהצלחה
אני חושב שמה שמשכנתאמן התכוון היה לשים סימן שאלה גם על מתנות כאלה ולשאול האם הן באמת מסייעות לנו (או אולי לגרום לנו לשלם יותר).
כמובן שכל מקרה לגופו ויש לבחון את המקרים של 15 שנה ואפילו 12.5. ויתכן שבמקרים כאלה דווקא כן משתלם לקחת משכנתא.
כללו של דבר, לא לקבל אוטומטית הצעת הלוואה ללא ריבית והצמדה אלא לבחון אותה כחלק מהתמונה הכוללת.
שלום איתן,
תודה על התגובה, זאת בהחלט מטרת הפוסט
אני גם בדעה של דנה, ואוסיף יותר מכך. מה אם ההורים נותנים לך את כל הסכום שאתה אמור לקחת במשכנתה? גם אז תעדיף לקחת מהבנק?
שלום ברק,
זאת בהחלט לא הדוגמא שניתנה בפוסט ומטרתו הייתה להעיר את תשומת לב הגולשים לנושא
בהצלחה
ישנה נקודה נוספת שחשוב לתת עליה את הדעת:
הבנק מגביל את אפשרויות החזר המשכנתא עד 40% מגובה המשכורת, לעיתים יכולת ההחזר האמיתית גבוהה יותר.
במקרה כזה הלוואה מההורים יכולה להיות יעילה מאוד.
אני מציע להורים שיטה יותר טובה:
לאפשר לילדים ( קצת מוזר השימוש במילה ילדים למי שהם אחרי שירות צבאי , לימודים ואולי הורים בעצמם….) לקצר את תקופת ההחזר על ידי מתן סיוע חודשי בסכום קבוע שיאפשר הגדלת ההחזר החודשי.
בדוגמא שלעיל בה מדובר על מתנה בסכום של 30,000 ש"ח התרגום הוא סיוע חודשי בסך של 250 ש"ח .
אישית אני ממליץ לנוטלי המשכנתאות לבצע את הפעולה בתאום משותף כך שניתן יהיה למזער ככל האפשר את הרווחים לבנק על ידי הקטנת סכומי הריבית דבר שניתן לעשות בפועל בעיקר על ידי קיצור התקופה .
שלום זהר,
עצה מצויינת, תודה על השיתוף
החישוב הסופי פשוט מידי
איפה ההתייחסות למה יקרה לריבית במהלך ה 30 שנה הקרובות – ברור שבעלייה קטנה של 2-3 % בשיעור ריבית הפריים המסלול עם הלוואה מההורים ישתלם הרבה יותר מה עוד שאת ההלוואה מההורים אפשר לפדות מידית ללא קנסות ובבנק למעט הפריים תיקנס, 2% מדד שנתי זו הערכה נמוכה
הסיכוי שהריבית תעלה 2-3% במהלך השנים הקרובות הוא גבוהה מאוד
שלום ניב,
אני מסכים איתך שישנם עוד פרמטרים,
יחד עם זאת רציתי להעביר את הנקודה שלא תמיד הלוואה לטווח קצר היא הלוואה טובה שכן לפעמים היא פוגעת בשאר חלקי ההלוואה
בהצלחה
מה לגבי התייחסות להחזר אחרי 10 שנים.
פתאום יהפוך לבערך 3000. נשאר עוד 1000 לחיסכון/ אופציה טובה למחזר משכנתא. רק אז צריך לבצע את החישוב
שלום שי,
אני מסכים איתך שישנם עוד פרמטרים,
יחד עם זאת רציתי להעביר את הנקודה שלא תמיד הלוואה לטווח קצר היא הלוואה טובה שכן לפעמים היא פוגעת בשאר חלקי ההלוואה
בהצלחה
שלום רב,
פוסט מאלף.
אני בשלב של השאת ילדים. וכל ילד "מקבל" מאיתנו את המתנות שציינת. אין ספק שאנו נחנקים ולו רק כדי לדחוף אותם לרכישת דירה. אבל במאמר שלך פתחת פתח לחשיבה אחרת שמעולם לא הייתי מודעת אליה כי אין לי , לצערי, חשיבה פיננסית.
יוצא איפוא, שמה שלא יהיה, צריך להכניס את ההלוואה (כמו כל הלוואה) למחשבון על מנת לקבל אינדיקציה כיצד היא משפיעה על עלות ההלוואות בכלל.
מדהים כמה חוסר בידע פיננסי מביא אותנו לפעול הפוך.
שלום וברכה,
קודם כל, כל הכבוד על העזרה לילדים, זה לא מובן מאליו.
שימו לב, שיש הפרדה בין הלוואה לילדים לבין מתנה. כל ככסף שניתן במתנה הוא מבורך, אולם בהלוואות באמת שיש להיזהר ולראות מה עדיף
בהצלחה
בנק מסוים נוהג להציע הלואה ללא רבית כבונוס למי שלוקח מהם משכנתא, ההלואה בסך של 30000 שקלים. עשיתי את החישוב שלך וכמובן שצדקת. ההלואה הזו היא לא מתנה, אלא להיפך!!
היזהרו מהבנקים.
שלום חופית,
תודה על השיתוף,
אני לא חושב שהבנקים עושים זאת בכוונה בשביל להכשיל, אבל בהחלט עלינו מוטל לבדוק האם זה משתלם לנו
בהצלחה
הי משכנתאמן!
בהמשך לדברים אלה, הייתי רוצה לדעת מה באמת האינטרס של בנק לתת הלוואה ללא ריבית (במידה כמובן שאני לא מגדילה את מספר שנות הלוואת המשכנתא)? אין כאן הפסד של הבנק? חשוב לי לדעת מה מסתתר מאחורי זה, היות וברצוני לקבל הלוואה זו (שעל פניו נראית אטרקטיבית).
תודה!
שלום אפרת,
זה צ'ופר של הבנק, הוא מפתה אותך בזה אבל מרוויח מדברים אחרים
זה יכול להיות טוב אבל במקביל וכפי שהראיתי בכתבה יכול להיות גם לא טוב
בהצלחה
שלום.
ההלואה עם עזרת ההורים יותר נוחה כי התשלומים יורדים באלף שח אחרי עשר שנים.
ואולי צריך אז להחליף את ההלוואה להשתמש באלף שח שירדו?
האם משכנתאמן התמסחר????
פוסט מוזר ביותר שלא לוקח בחשבון שינויים ברביות ובמדד ולא מזכיר במילה את האפשרות למיחזור משכנתא לאחר 10 שנים. שלוש האפשרויות המאוד מאוד ריאליות האלו משנות את התמונה באופן דרסטי!
לפוסט הזה יש ריח חריף של בנק… קצת חשוד…
דבר נוסף, בבניה עצמית, הלוואה מההורים מעקבת את הצורך ללקיחת משכנתא ובשל הפער הגדול בין שלב לשלב, יש אפשרות להחזיר להורים הלוואה "קטנה" של 50,000, נגיד בשלב היסודות למשל, בטווח של שנה במקום להתחיל להחזיר לבנק ואז נהנים מכול העולמות…
שלום יונתן,
1. התגובה נשמעת קצת כועסת וחבל לי על כך
2. אני לא בנק ולא מקבל מימון משום בנק ואני לא יודע מה הרחת, אבל זה ממש לא הכיוון
3. הפוסט נועד לתת מענה לזוגות צעירים שיש להם אפשרות לקחת כסף מההורים ולהחזיר אותם חודש בחודשו או לוותר על המענק הזה (ואולי לקבל משהו אחר בתמורה) ולפרוס את המשכנתא באופן חכם יותר לטעמי
4. אכן לא נלקחו שינויים בריבית (גם בשאר התמהילים שאני מפרסם ובשאר הדוגמאות אני לא לוקח בחשבון שינויים בריבית, כי מאוד קשה לעשות זאת), שינויים במדד כן לקחתי (על בסיס 2%)
5. הדוגמא שלך בבניה עצמית טובה, תודה על השיתוף.
לסיכום,
אני לא עובד עם בנק מסוים ואם וכאשר אעשה זאת אני מבטיח לפרסם זאת בפומבי,
חבל לי שזוהי ההרגשה, פשוט יכולת לרשום את דעתך מבלי להתרגז.
בהצלחה רבה
יונתן,
הסגנון שלך בכלל לא מכובד ולא ראוי. משכנתאמן נותן פה עיצות מועילות בחינם !
אף על פי שזה עדיין לא ייעוץ, מה שהוא עושה כבר זמן רב אף אחד לא עושה, שום אתר בתחום לא משתווה אליו, והכל בחינם !!
לגבי טענותיך השינוים בריביות ובמדדים אם יהיו לטווחים שצויינו בדוגמא רק יכולים לעלות, ולכן הפער ילך ויתעצם. לגבי המיחזור לא ניתן לחזות מה יהיה, אבל ניתן לשער שהריביות יהיו גבוהות יותר, ולכן לא ניתן לומר מה יקרה.
בכל אופן הדוגמא של משכנתאמן מעולה, וממחישה יותר מכל את הצורך בחשיבה רחבה ומקצועית בבואנו לקחת משכנתא.
יישר כח לך משכנתאמן !!!
יונתן בלי בלבולי מוח !
גם אם תקח את עליית המדד והריביות הרי ברציונל הבן אדם הסביר לך את העניין של בעייה עם החזר חודשי שלא יכול לגדול עקב הלוואת ההורים
אלא יישאר אותו דבר ויגרום לפריסה של שנים גדולה למשכנתא
לא משתלם לקחת סכום של כסף בתמהיל עצמו לשנים מועטות עדיף שבאותו
כסף יקצר שנים במסלולים הכבדים .
אז לפני שאתה מגיב תבדוק הא.?
אם ההורה רוצה לעזור ( כמוני לדוגמה ) ויש לו 120.000 לדוגמה אני ממליץ
לקנות אג"ח מדינה או קונצרני בטוח ברמת סבירות גדולה התשואה היא כ 4 אחוז שנתי .
רק את הרווח שהוא כ 335 שח בחודש שיתן לילד המשך תקופת ההלואה של 12 שנה לדוגמה.
בחישוב מהיר במחשבון זהו מענק שווה ערך ל 45000 שח ועדין כל הכסף נמצא ביידי ההורים כבטחון לפעילות כלכלית אחרת.
ישנו ויתור מצד ההורים שהוא התשואה של 0.5 אחוז שנתי אותו נותנים הבנקים על ההפקדות בפק"מ
בהצלחה
שלום עמי,
הרעיון נראה טוב,
השאלה אם יש אג"ח מדינה בתואות של 4%, אני לא בטוח בזה וקנוצרני אם כל הכבוד זה לעולם לא בטוח
בהצלחה ותודה על השיתוף
הבעיה היא לא ההלוואה מההורים
בדוגמא שהראית פה, בגלל החזר ההלוואה, ההחזר החודשי קטן ב25 אחוז (מ4000 ל3000 שח במשכנתא) כאשר הסכום עצמו הכולל קטן רק ב15 אחוז (מ800 א' ל680 א'), לכן נוצר הפער הזה במשכנתא. והטרייד אוף שנוצר הוא שעל מנת לעמוד בהחזר החודשי, היה צורך להגדיל את השנים של המשכנתא, מה שיצר החזר גבוה יותר.
ניתן לקחת הלוואה מההורים (אם כמובן זה אפשרי), וזה יכול גם להיות משתלם,אפשר עם ריבית אפס ,או בריבית נמוכה של 1-1.5 אחוז קבועה, אבל לעשות זאת חכם.
הלוואה זו בד"כ מאפשרת גמישות, ניתן לשחק עם ההחזר החודשי, להחזיר יותר שאפשר, או להחזיר פחות שצריך להדק את החגורה.
לפעמים ההלוואה הזו נעשית על חשבון דברים עתידיים של ההורים או של הזוג, קבלת כספים, או פתיחת קרן השתלמות ואז אין החזר חודשי. אלא מסכמים מראש את התנאים.
בכל מקרה, יש לנסות כמה שיותר לעשות ולנסות תכנון כלכלי נכון ולא לרמות על מנת לעמוד בהחזרים ריאליים.
שלום עמית,
מסכים עם רוב הנאמר,
במידה והורים גמישים / ניתן להחזיר את ההלוואה על בסיס כספים שמאמורים לקבל בעתיד, אכן התמונה משתנה ויש לבחון זאת מחדש
בהצלחה
שלום ותודה על הבלוג המעולה!!
שתי שאלות:
1.האם נכון להניח ברמת וודאות די גבוהה שמי שלוקח היום משכנתא לא ייאלץ לשלם הפרשי היוון במידה וירצה לפרוע מסלולים המחייבים בהפרשים אלה שכן הריביות היום נמוכות היסטוריות ואין להן כמעט לאן לרדת?
2. מה דעתך על המשכנתא הבאה: 600 אש״ח בחלוקה שווה בין המסלולים הבאים:
פריים -0.9 ל20 שנה
קלצ 3.2 ל12 שנה
צמודה משתנה כל 5 1.78 ל15 שנה
שלום שמעון,
1. לא – כי אולי הריבית תעלה אבל היוון בודקים לפי השנים שנשארו וככל שהשנים יילכו אחורה כך הריבית שמקבלים על שנים נמוכה יותר ולכן יש סיכוי לעמלת פירעון
2. זה נראה בסדר
בהצלחה
שלום רב,
אודה לעזרתך בנושא הבא:
לחמי (אבא של בעלי) ישנה דירה 3 חד' שכיום שווה כ- 1,000,000 ש"ח בראשל"צ (איזור פינוי בינוי – חתום נחלת יהודה). בעתיד (לא ברור מתי) אמורים לקבל דירה בווי כ- 1,600,000 ש"ח 4 חדרים לאחר סיופ הפרויקט.
על הדירה הקיימת נשארה משכנתא בווי של 150,000 ש"ח.
אני בועלי מעוניינים להתאחד ולרכוש נכס עם חמי באיזור פתח תקווה, ויש לנו מספר כיוונים , רק שאנחנו קצת מאבדים כיוון בדרך.
אני ובעלי מרוויחים יחד כ- 17,000 ש"ח ולחמי יש מדכורת כ- 7500 ש"ח. לנו יש 2 ילדים (בני שלוש ושמונה).
1. למכור את הדירה של חמי (בן 54)- לסגור את המשכנתא (הלוואות וכו') שלו ולתת את הכספים שישארו כהון עצמי ראשון. הון עצמי בסביבות 700,000 ש"ח לדירה שתעלה בסביבות 1,700,000 ש"ח, ורק שנינו ניקח משכנתא על מילון ש"ח. (יש כ- 200,000 ש"ח נוספים בצד שישמשו להוצאות הרכישה)
2. לקנות דירה לפני שמוכרים את הישנה (כיוון שכל הדירות שראינו והתאימו לנו, כבר נמכרו, כיוון שעדיין לא מכרנו את הדירה של חמי.). ולשם פעולה זו מצריך הרבה דברים. לקחת הלוואת משכנתא נוספת על הדירה הקיימת כ- 350000 ש"ח (השלמה לחצי מיליון כיוון שיש משכנתא- להבנתי ניתן לקחת עד 50% מערך הנכס הקיים ולשעבד אותו). משכנתא על 1,200,000 ש"ח +200,000 ש"ח הלוואת בלון עד למכירה.
3. לסגור את המשכנתא הקיימת (150K המנוהלת במזרחי, להסיר שיעבוד מהדירה), חמי יקח על הנכס הקיים 500K ש"ח משכנתא בבנק אחר ושיעבד הנכס הקיים, וניתן את הנכס לשכירות, כך שהשכירות יכסה את המשכנתא של ה- 500K ש"ח. ואני ובעלי ניקח משכנתא על 1,200,000 ש"ח ונשתתף בהוצאות הכוללות כולנו יחד. (כיוון שעדיין יש באופק את הפרויקט פינוי בינו והדירה שתתקבל בעתיד יכולה לכסות חלק ניכר מהמשכנתאות או להניב תשואה יותר גבוהה בעתיד).
א. מה הפתרון הטוב ביותר משלושת הסעיפים?
ב. האם הבנקים יכולים לא לאשר את העסקה בסעיף 3?
אודה לעזרה,
בתודה מראש
אוקסנה
אוקסנה שלום,
הנושא מאוד מורכב ואני מעדיף לא לתת עצה שיכולה להתגלות כעצה לא נכונה,
בעיקרון הבנק יכול לתת לחמיך עד 50% מימון (כלומר עוד 350) ולכם עד 75% מימון על הדירה החדשה (אם לא הייתה לכם דירה בעבר).
מציע לכם שקול לקחת ייעוץ מקצועי ובכל מקרה לחשוב טוב על כל צעד שאתם מתכוונים לעשות
בהצלחה
אני מציע להורים שיטה יותר טובה:
לאפשר לילדים ( קצת מוזר השימוש במילה ילדים למי שהם אחרי שירות צבאי , לימודים ואולי הורים בעצמם….) לקצר את תקופת ההחזר על ידי מתן סיוע חודשי בסכום קבוע שיאפשר הגדלת ההחזר החודשי.
בדוגמא שלעיל בה מדובר על מתנה בסכום של 30,000 ש"ח התרגום הוא סיוע חודשי בסך של 250 ש"ח .
אישית אני ממליץ לנוטלי המשכנתאות לבצע את הפעולה בתאום משותף כך שניתן יהיה למזער ככל האפשר את הרווחים לבנק על ידי הקטנת סכומי הריבית דבר שניתן לעשות בפועל בעיקר על ידי קיצור התקופה .