ראשית, אני רוצה להתייחס לריביות ולציין שאני רואה מגמה של ירידת ריבית (לא ריבית הפריים אלא ריבית המשכנתאות), זה עדיין לא סופי וזה עדיין בגדר תחושת בטן, אבל אני מרגיש שריביות הקל"צ ירדו בשבועיים האחרונים ואם אני אראה לכך סימוכין יותר רציניים אני אכתוב על כך בשבוע הבא.
בכל אופן, ברגע שהריביות יורדות מתחילות לצוץ כל מיני הזדמנויות שנראות טובות מדי, לדוגמא: ריבית קל"צ ל-30 שנה בריביות של 3.75% (עד לפני חודש ריבית של 3.5% הייתה ניתנת ל- 15 שנה ואולי אפילו לפחות מכך), בכל אופן גם אם לא תקבלו 3.75% אני חושב שעדיין תקבלו ריבית זולה ואני לא מתלהב מכך… אז מה הבעיה שלי עם קל"צ – על כך בפוסט הבא:
סיבה ראשונה – התקופה ולוח הסילוקין
30 שנה זה המון זמן, מכיוון שמדובר בהלוואת שפיצר ברוב המקרים (וגם אם מדובר בהלוואת קרן שווה), קצב סילוק הקרן עובד לרעתכם, ופשוט לא יזוז בשנים הראשונות.
אולי מצד אחד הרווחתם יציבות בהחזר החודשי, אבל מצד שני עד שתראו שבאמת הקרן זזה ייקח לכם לא מעט שנים.
אני הייתי שוקל לקחת קל"צ לפחות שנים ואם ההחזר החודשי לא מאפשר לכם אז לא הייתי מתנגד לקחת גם ריבית קבועה צמודה למדד ובתנאי שתהיה לתקופות קצרות ולא ארוכות.
סיבה שניה – אתם לא באמת תחזיקו את המשכנתא ל-30 שנה
ירים את האצבע (בצרה מטאפורית כמובן), מי שחושב שהוא הולך להישאר בדירה שלו 30 שנה מהיום.
אני מניח שרובכם זוגות צעירים או משדרגים ועדיין הסיכוי שתישארו בדירה שלכם יותר מ-10 שנים הוא לא כל כך גבוה.
גם אם תישארו בדירה שלכם, הסיכוי שבאמת תחזיקו בהלוואה הזו ולא תמחזרו אותה או תחזירו אותה לפני הזמן גם הוא די נמוך. ולכן, אולי זה מפתה לקחת ריבית לתקופה ארוכה "בזול" אבל אם לא באמת מקבלים יציבות ל-30 שנה אלא להרבה פחות מכך (מהסיבה הפשוטה שלא באמת תישארו איתה 30 שנה) איבדתם את האפקט.
המחיר אגב שאתם משלמים על ההלוואה הוא ל-30 שנה וכמובן שלתקופת שנים נמוכה יותר תשלמו פחות מכך ולכן זה מיותר לקחת את הקל"צ לתקופה כל כך ארוכה, כי אתם משלמים על יציבות ארוכה וככל הנראה תשתמשו במוצר זמן הרבה יותר קצר.
סיבה שלישית – עמלת פירעון מוקדם
אמנם זה נראה שולי היום, כי הריביות נמוכות וככל הנראה יעלו בהמשך, אבל מי שישים לב טוב איך מחושבת עמלת הפירעון יראה כי היא מחושבת על פי טווחי שנים.
ואם לקחתם הלוואה ל-30 שנה (הרי קיבלתם מחיר ל-30 שנה) כשתבואו להחזיר / למחזר אותה בעוד 10 שנים, בעצם ישוו את הריבית שלכם למי שלוקח הלוואה ל-20 שנה שמראש היא זולה ב- 1% כמעט ממה שאתם לקחתם.
לכן, הסיכון לעמלה הוא קיים וממשי. הריבית צריכה לעלות באחוז על מנת שלא תהיה לכם עמלת פירעון (ואם תחזירו אותה לאחר 15 שנה ויותר המצב אגב רק יחמיר ויגביר את הסיכון לעמלת פירעון מוקדם).
סיבה רביעית – מדד המחירים לצרכן
אם זה עושה קולות של נמוך, מתנהג כמו נמוך ונראה כמו נמוך – רוב הסיכויים שהוא באמת נמוך.
וזה מה שקורה היום למדד, הוא באמת נמוך (ואף שלילי) ולכן כל מה שהתרחקנו ממנו בעבר (הלוואות צמודות מדד) נראה היום הרבה יותר מעניין ואפשר לקבל גם ריבית נמוכה משמעותית מהקל"צ וגם ליהנות ממדד נמוך לשנים הקרובות.
יש לשים לב, שמי שהולך להחזיק בהלוואה הזו יותר מחמש שנים אז כמובן שיש סיכון גדול יותר מצד המדד ויש מצב שהמדד יחזור לימים עברו (אני מאמין בזה ואין ספק שהמדד הנמוך לא יישאר איתנו לאורך עשר שנים), אבל כמו שכתבתי בסיבה השניה, מי שלא הולך להחזיק בהלוואה הזו זמן רב אין לו סיבה ממשית לקנות ביטחון בדמות המדד כאשר הוא כל כך נמוך.
לסיכום,
אין לי דבר נגד הקל"צ, להיפך אני מעודד לקחת אותו ואני חושב שהוא מסלול חובה כמעט בכל תמהיל. יחד עם זאת, אני נגד קל"צ לתקופות כל כך ארוכות ואני מאמין שיש מסלולים שישרתו אתכם יותר טוב ויתאימו לכם הרבה יותר.
הבנקים לא תמימים כמו שהם נראים והם יודעים איך ומה לתמחר, ברוב המקרים הציבור (אנחנו) הם אלו שטועים (זה נובע בעיקר ממניעים פסיכולוגיים, אבל זה לא הנושא היום) ומה שרציתי להבהיר בפוסט הזה זה שלא צריך לקפוץ על קל"צ ארוך רק בגלל שהמחיר נראה מפתה כי מחכות לנו כמה הפתעות בדרך.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
היי, לקחתי לפני כשנתיים קלצ של 100 אלף ל18 שנה בריבית של 4.2., האם שווה לי לשלם עמלת פרעון מוקדם ולבקש קלצ יותר נמוך? זה עלול להשפיע על הריביות של שאר המשכנתא.
תודה
היי לקחתי ב2011 חלק מהתמהיל של המשכנתא בקלצ ל14 ו18 שנה 150000 סה"כ בריבית של 4.1
האם למחזר את המשכנתא כמה עמלה פריון אחזיר אם בכלל ?
שלום גידי,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
הי אסף,
אני מיחזרתי לפני כחודש קל"צ בן שנתיים וחסכתי כ-10% מסך כל החזרי הריבית למרות עמלת הפירעון. היות ולך נותרה תקופה של 16 שנים (לעומת 6 שנים בלבד אצלי) אני צופה שתחסוך כ-15% מהריבית שלך, כלומר כ-8160 ש"ח מתוך 42684.58 ש"ח שהם סך כל הריבית שאתה אמור לשלם.
התשובה המדוייקת לשאלה כמובן תלויה בעמלת הפירעון ובריבית החדשה שתקבל. בהנחה שאתה ממחזר קל"צ לקל"צ חדש בדיקת הכדאיות היא פשוטה למדי – פשוט תשווה את היתרות. גובה היתרה במסלול הקיים הוא החזר_חודשי*מספר_החודשים_לפירעון. גובה היתרה במסלול הממוחזר הוא החזר_חודשי*מספר_החודשים_לפרעון+עמלת_תפעול+עמלת_פתיחת_תיק. שים לב שעמלת ההיוון וכמו כן השלמת הריבית היחסית ליתרת החודש כבר מגולמות בגובה ההלוואה החדשה ולכן לא ציינתי אותן בחישוב. גובה עמלות התפעול ופתיחת התיק הוא כ-600 ש"ח. ככלל אצבא וללא חישובים ולפי תקופת יתרה של 16 שנים ניתן לומר שאם ההחזר החודשי ייקטן ביותר מ-5 ש"ח כבר הרווחת. כמו כן שים לב שכ-198 ש"ח בלבד מתוך ההחזר החודשי של 660.58 ש"ח שאתה משלם היום על מסלול זה הינם עבור ריבית (בממוצע לאורך כל התקופה כמובן, בהתאם ללוח שפיצר) ולכן את הרווח יש לחשב יחסית לסכום זה. לדוגמא ירידה של 10 ש"ח בלבד בהחזר החודשי מגלמת כ – 5% חסכון בריבית.
בקיצור, מומלץ בחום!
הצלחות, רוסטיק.
שווה בהחלט !
אם תקבל 3 אחוז אז כבר בחישוב גס 100000*1.2% = 1200 שח בשנה , כפול 16 שנה (יתרת השנים ) קיבלת חיסכון יפה מאוד של 18,000 שח .
אני מניח שזה קצת פחות היות והקרן קצת פחות מ מאה אלף (עברו שנתיים )
משכנתאמן , תקן אותי אם אני טועה.
בכול אופן בלי להעליב חס וחלילה, אם זה הריביות שיש לך ולפי השאלה שלך כדאי לך להשתמש בייעוץ , מניסיוני שווה זהב !
בהצלחה !!
שלום אסף,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
כמהריבית להערכתך ניתן לקבל על קל"צ ל-15 שנה בחודש חודשיים הקרובים?
השבוע קיבלנו 2.85 ל14 שנים בבנק איגוד.
לידיעת כל המעוניין
השבוע קיבלתי בבנק הפועלים קל"צ 15 שנה 3% בלבד זה אומר שכדאי להתמקח.
שלום יעקב,
מעל 3%
בהצלחה
הי,
פוסט נהדר כמו כל שבוע.
לפני שנתיים:
לקחתי פריים 490 אלף ל 14 שנה p-0.9
קל"צ 260 אלף ל 12 שנה ריבית מתואמת 3.73 (מקורב למשיהו בבנק)
האם לשנות משהו?
תודה
שלום מוטי,
כדי לבדוק כדאיות מחזור צריך לבדוק מה היתרה לסילוק (כולל עמלות פרעון) ולקבל הצעה חדשה מהבנק
לאחר מכן ניתן לחשב באמצעות מחשבון המשכנתא אם משתלם למחזר או לא
בהצלחה
אתה יכול לבדוק כדאיות! תבקש מהבנק דוח יתרה לסילוק וצבדוק אם הקנס עדיין מאפר לך לחסוך כסך/ לקצר את קופת ההלוואה.
מה הריבית הקל"צ ל 20 שנה מול צמודות למדד ל -18 שנה?
שלום נדב,
תלוי בלקוח ובהצעה של הבנקים
בערך זה הבדל בין 4% ל- 2.5% (הערכה גסה מאוד)
בהצלחה
בגדול אני מסכים עם כל מילה שלך, אבל קח בחשבון שאצל חלק מהאנשים, ולדעתי חלק לא מבוטל , הדברים עלולים להתפרש לא נכון, ואנשים יבינו כי הקל"צ אינו מסלול טוב ועדיפים מסלולים אחרים על פניו. וכמו שכבר אמרת בפוסטים קודמים, כשיבואו למחזר את המשכנתא אחרי נניח 10 שנים, למה ימחזרו אם מסלול הקל"צ שלהם נגמר ושאר המסלולים רק עולים כל הזמן?
הרי מי שלקח משכנתא ל-30 שנים, לקח לתקופה כל כך ארוכה כי הוא חנק את עצמו עד טיפת השקל האחרון.
שלום להב,
מקבל את דעתך ומקווה שדבריי נפלו על אוזניים קשובות
בכלל, אני מקווה שאנשים לא לקוחים את כל מה שאני אמור כתורה מסיני – כי כל מקרה בהחלט צריך חשיבה ייחודית וטיפול פרטני
תודה על ההערה, אני בהחלט אהיה זהיר יותר להבא
בהצלחה
הי,
תודה על ההשקעה באתר הנהדר הזה.
כרגע לפני לקיחת משכנתא והציעו לי הצעה מסוימת על מנת להוריד את הריבית (בעקבות הורדת השנים) בקל"צ:
במקום לקחת שליש (220,000) בקל"צ ל13 שנה
לפצל לקל"צ (120,000) ולקבועה צמודה(120,000) ל10 שנים וככה גם להנות מהנחה על הריבית של הקל"צ כי התקופה יורדת וגם להוריד את אחוז הריבית על החצי של הצמודה (הפרש של יותר מאחוז מהלא צמודה)
שני השלישים האחרים הם פריים וקבועה לא צמודה ל5 שנים
מה אתה חושב על ההצעה ובכללי על התמהיל?
תודה רבה
שלום אמיר,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום ותודה על האתר החשוב הזה!
אני עומד לחתום בימים הקרובים על הלוואה עם קלצ לפי הפירוט הנל:
200,000 בריבית p-0.4 ל 18 שנה
400000 קלצ 3.25% ל13 שנה
אני מניח שבטווח השנים הזה אין סיבה שאמחזר, בנוסף לעובדה שמדובר בבית גדול.
א. האם אלו תנאים טובים מהיכרותך את השוק?
ב. אתה מדבר על ירידה של ריביות הקלצ, יש סיבה לחכות קצת ולשפר את ההצעה?
תודה רבה!
שלום ערן,
נראה סביר,
במקום לחכות לירידה בקל"צ, הייתי מבקש הנחה נוספת בפריים
בהצלחה
תודה על ההשקעה. בלוג מצוין!
עבור אנשים שמתכננים על דירה לטווח ארוך, ולא מתכננים מעבר דירה בעוד 10 שנים, האם לא עדיף לקחת קל"צ להרבה שנים?
ואז אם בעתיד נצבר סכום כסף, במקום למחזר משכנתא בעוד 10 שנים, להמשיך לשלם משכנתא בריבית קבועה ויחסית נמוכה, ואת הכסף שנצבר – להשקיע במסלול סולידי שייתן ריבית מקבילה או טובה יותר (תלוי במצב המשק בעוד 10-15 שנים)
שלום חיים,
הכיוון נראה בסדר,
אם לא תגעו במשכנתא בטווח הארך, הקל"צ בהחלט נראה הזדמנות טובה
בהצלחה
שלום,
יש לי שאלה כללית אבל נראית לי די חשובה שהרבה מתלבטים בה,
האם יש טעם/הגיון כלכלי לפצל מסלול מסויים לתתי-מסלול לתקופות שונות,
ובכך להרוויח מהבדלי הריבית ואולי גם מפריסה יציבה של המשכנתא?
רק להבהרה אני אתן דוג' –
נניח שלקחתי חלק מהמשכנתא במסלול קל"צ ל- 25 שנה בסכום של 400000 ש"ח.
האם חלוקה של הסכום ל- 300000 ש"ח ל- 20 שנה בקל"צ + 100000 ש"ח ל- 10 שנים בקל"צ (או כל חלוקה אחרת),
תהיה עדיפה בגלל הריבית (או חיסכון בעמלת פרעון עתידית/ כל סיבה אחרת)?
כל זאת כמובן בהנחה שההחזרה החודשי לא יעלה דרמטית מהשינוי.
אגב, השאלה הזאת תקפה לא רק למסלול קל"צ, אלא לכל מסלול – האם עדיף לפצל את הסכום באותו המסלול?
התודה מראש,
יניב
שלום יניב,
לא יודע אם זה עדיף אבל בפועל זה מה שאני עשיתי כשלקחתי את המשכנתא שלי ביוני. במקום קל"צ ל-20 שנה, פיצלתי אותם ל-3 קלצ"ים. של 12, 18 ו-22 שנים.
השיקול שלי היה שבעוד 12 שנים הילדים שלי יתחילו להגיע לגיל שיהיו זקקים לעזרה משמעותית (הבכור שלי בן 10, משפחה דתית כך שמתחילים להתקרב לגילאי שידוכים), והמדרגות האלו מאפשרים לי לשחרר חלק מהנטל החודשי. בנוסף לחלק של הפריים שאוכל לפרוע במהלך הדרך.
שלום צבי ותודה על השיתוף,
אשמח אם תוכל לענות על כמה שאלות בעניין:
1.האם הבנק אפשר לך את הפיצול ללא בעיה?
2. האם היית צריך להתמקח עבור הריביות בכל תת-מסלול?
3. האם קיבלת ייעוץ לגבי הפיצול שביצעת? (לכמה שנים לחלק, איך לבצע חלוקה פנימית של הסכום)
ושוב תודה!
יניב
הבנק מפצל ללא בעיה אם אתה מגיע ויודע מה אתה רוצה הפקיד אמור להציע לך את ההצעה בדיוקלפי איך שאמרת לו הוא אמור לרדוף אחריך ולא להיפך…
יניב שלום,
1. יש בזה הגיון – במיוחד לכך שההחזר חודשי מסוים יעלם תוך מספר שנים
2. יחד עם זאת, קשה מאוד ליישם את זה ללא עליה בהחזר החודשי (כי במקום לקחת משכנתא ל-15 שנה, תצטרך לקחת אחת ל-10 ואחת ל-20 ואז זה לא בטוח יהיה משתלם)
בהצלחה
תמיד חשבתי באמת שקל"צ עדיף על צמוד, עבור כל טווח.
לא חשבתי על האפשרות של קבוע צמוד קצר טווח (5-9 שנים), שבתקופה הזו באמת יש לו יתרון מסוים.
תודה!
לימדת אותי משהו חדש..
תודה על התגובה שמואל
האם הצעה לזוג מרויח כ13 נטו הבנק מציע ל 60% מימון לאחר משא ומתן.
1. קלצ של 271 אלף ב3.46%.
2. פריים של 134 אלף בפריים מינוס 0.6.
זה הצעה טובה כדאי לסגור או לחכות ?
שלום דניאל,
נראה סביר
תמיד כדאי לעשות סקר נוסף
בהצלחה
וואו… אז המיחזור שעשיתי לקל"צ שלי לפני 10 חודשים היה באמת כדאי מבחינת הריבית שקיבלתי.
291,000 (שכוללים עמלת פירעון של כמעט 24,000) ל-13 שנה בריבית מתואמת של 2.87 נראו אז בתור מיחזור מיותר מבחינת חיסכון מול גובה עמלת הפירעון.
פוסט מצויין! 🙂
שלום משכנתא מן
ראשית תודה על האתר המדהים והידע הרב שאתה מעניק לכל המתעניינים.
אני שלחתי שאלה דומה באחד מהפוסטיפ אבל אינני מוצא אותה כעת ולכן אני מתנצל מראש על כך שאני שואל שוב.
רכשנו דירה להשקעה (בנוסף לבית בו אנו גרים ויש לנו עליו משכנתא). לשם השלמת הרכישה (כ-10% אחרונים של הדירה) דרושה לנו משכנתא.
האם אפשר לקבל מהבנק למשכנתאות יותר מה-10% שנותרו לשלם לפי החוזה (למשל לומר לבנק שזה לצורך שיפוץ) או שהבנק יתעקש רק על ה-10% שנותרו לשלם לפי החוזה ?
תודה
שלום עמוס,
יהיה ניתן לקבל את הכסף הנוסף אבל בריביות לכל מטרה
בהצלחה
שלום משכנתאמן
יש הטבה של 100000 בריבית צמודה משתנה כל 5 ב 1.5 % . בעקרון לא תיכננתי להוסיף מסלול צמוד. האם כדאי ? בכמה נלהעריך את המדד ?
שלום אורית,
נראה סביר
מדד לטווח הקצר – עד 1%
לטווח הארוך – 2%
בהצלחה
אין שום קשר לדעתי בין כמות השנים, לשהייה בדירה, כי הרי רובנו סוחבים את המשכנצא איתנו לבית הבא… אז זה לא משנה,.והקל"צ נמוכה היום ולא בטוח שתחזור להיות כזו בשנים הקרובות, אז התירוץ של קניית וצכירת הדירה לא קשור.
שלום סמי,
זו דעתך ואני מכבד אותה,
אני חושב שחל קטן מאוד יגרור הלאה את המשכנתא כי הוא יצטרך עוד כסף לדירה הבאה וכנראה לא יוכל להשאיר הלוואות אחרות ולגרור אותן
תודה על ההערה
בהצלחה
שלום משכנתאמן,
ראשית, תודה רבה על כל הטיפים המעולים.
לצערי עדיין לא הבנתי למה לזוג צעיר המתכנן לשדרג את דירתו בעוד כחמש שנים לא כדאי לקחת כעת קל"צ ל-25 שנה בתנאים שלא יחזרו? הרי בין כה וכה תשלום המשכנתא ימשך על פני 25 שנה בין בדירה זו ובין בשאר הדירות וכשאבוא למחזר את המשכנתא בעוד כמה שנים סביר להניח שאקבל ריבית הרבה יותר גבוהה מקל"צ 3.5%. האם גרירת משכנתא זה לא סיפור די פשוט?
תודה,
רוני
רוני שלום,
ככל הנראה בגרירה אתה תצטרך משכנתא נוספת וכבר לא תוכל לעמוד גם תשלומי המשכנתא הקיימת וגם בתשלומי המשכנתא החדשה
בהצלחה
עמוס שלום
אי אפשר לקבל משכנתא לשיפוץ כל עוד לא הושלמה הרכישה והושלם רישום הנכס על שמכם. גם לאחר הנ"ל הלוואה לשיפוץ יותר יקרה מלדיור
יש לך שלוש אפשרויות לפתור את הבעיה בעיקר תלוי לכמה כסף אתה זקוק מעבר ל 10% שנותר לך לשלם למוכר
1.תבקש מהבנק את כל האשראי בשביל לממן את הרכישה (בשלב ראשון אל תספר לבנק ששלמת כבר 90% ) לאחר מכן תגיש לבנק אישור הון עצמי של 90 %, הבנק יעביר למוכר 10% ולאחר קבלת החזקה תבקש מהבנק "החזר הון עצמי" לשאר הכסף. אולם ככל שהסכום גדול יותר כך פוחתים הסיכויים שהבנק יאשר את ההחזר
2. בשיתוף פעולה עם עורך הדין של העסקה תגיש אישור הון עצמי נמוך ואת יתרת הכסף תבקש (בהוראות התשלום) להעביר לח-ן הנאמנות של העורך דין משם העורך דין יעביר אליך. גם אפשרות זו לא יכולה להיות באחוזים מאוד גדולים של העסקה.
3. אם יש בנך לבין המוכר הבנה תוכל לבקש ממנו צ'ק כנגד העברה של הבנק ותעביר לחשבונו את כל הסכום (גם כאן תצטרך להגיש הון עצמי נמוך)
בהצלחה רבה
אברהם
ומה קורה אם הרכישה של הדירה היא מחברת בניה – דירה חדשה ?
יש ליווי בנקאי?
שלום רב, תודה על הפוסט, מעניין כמו כולם.
שאלה:
אני לקחתי לפני כשנה קל"צ ל-9 שנים בריבית 2.35%
+ הלוואת פריים (P-0.9ׂ) ל-20 שנה.
אם יש לי קצת כסף, מה כדאי לי למחזר? את הקלצ קצר המועד עם הריבית הגבוה (יחסית לפריים) או את הלוואת הפריים ארוכת הטווח שעלולה לקפוץ בהמשך?
שלום אבי,
אני הייתי סוגר את הקל"צ
בהצלחה
אשמח לדעת האם זה טוב?
לאחר בדיקות בטפחות ולאומי,
קיבלתי בדיסקונט (בסניף שלי)
סהכ החזר 52% מגובה הדירה
650 אלף ₪
217.750 25 שנה 3.6 % קל"צ
214.500 25 שנה 0.70- פריים
217.750 25 שנה משתנה לא צמודה 1.9%
שלום ניר,
נראה סביר
בהצלחה
שאלה לגבי השפעה של לקיחת גרייס חלקי
על קנס היוון.
לפי שני מחשבוני גרייס שראיתי, בגרייס חלקי יש פער בסה"כ השקלים שמשולמים על הריבית.
לכן – האם נניח שבשלב שרוצה להחזיר משכנתא, נניח שבאותה עת הריביות ללא שינוי מעכשיו, האם הסך השקלי שנוסף להחזר הריביות בגלל הגרייס יהווה קנס היוון?
או שאין קשר – והקנס רק לפי % ריבית שניתן לעומת הקיים?
תודה, יעל
שלום יעל,
אין קשר
הקנס יחושב על בסיס יתרת הקרן שנותרה מול הפרשי הריביות
אם יהיו הפרשי ריביות לרעתך, אזי הקנס יהיה גבוה בכמה שקלים כי הקרן תהיה יותר גדולה
אבל אם לא יהיה קנס אז לא יהיה הבדל
בכל מקרה זה לא משמעותי כי מדובר בהבדלים מינוריים בין שני המקרים
בהצלחה
שלום
יש ברשותי דירה ועליה משכנתא בסך 250000 ש"ח במסלול קל"צ בלבד ריבית 3.82% (נותרו 11שנים) מחזירה 2300 (שווי הדירה כ-1000000)
אני מתכוונת לקנות דירה להשקעה ומניחה שאזדקק ל-100000-120000 משכנתא.
אני רוצה לדעת כיצד לשלב את המשכנתאות. האם המשכנתא הנוספת תהיה רשומה על דירתי הנוכחית ? שווי הדירה שארכוש אמור להיות בסביבות ה-550000. האם אצטרך להראות לבנק הסכם רכישה ע"מ לקבל ריביות בהתאם ? והאם אצטרך את כל הפרוצדורה של שמאי וכו, אני שואלת ע"מ לדעת כיצד להיערך נכון
תודה
שלום אורנה,
1. המשכנתא החדשה תירדם על הדירה הנרכשת
2. תצטרכי להראות כמובן חוזה ויש צורך בשמאי וביורוקרטיה
בהצלחה
שלום,
תוכל בבקשה לעזור לנו – מתלבטים בין שני מסלולים מורכבים למשכנתא של 1080000
תמהיל 1
קלצ 302400 ₪ 21.7 שנים 4.15%
פריימ מינוס 0.5 360000 25 1.1
קבועה צמודה 222000 17 2.7%
משתנה לא צמ 5 שנ 103100 25 3.2
משתנה צמודה 92500 20 2.25
או תמהיל 2
קלצ 540000 ₪ 23 שנים 4.25%
פריימ מינוס 0.5 270000 24 1.1
קבועה צמודה 270000 18 2.72%
או משהו לגמרי אחר?
שווי הדירה 1.8 ואנחנו בני 45 ומעדיפים לא לקחת יותר מדי סיכונים.
תודה רבה,
אסף
שלום אסף,
התמהיל השני סולידי יותר,
אבל הייתי לוקח בו יותר פריים
בהצלחה
סליחה מתקנת פוסט קודם כי שכחתי לרשום כמה שנים הפריים אז:
שלום משכנתאמן, אשמח לחו"ד על תמהיל שבכוונתנו לקחת:
996,000 ש"ח
332,000 (שליש) בפריים מינוס 0.8% ל-30 שנה
השאר בקל"צ ל-10 שנים בריבית 2.77% (2.74 אבל מתואמת שנתית זה 2.77)
תודה!
שלום עינב,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום משכנתאמן
קודם כל תודה על כל ההשקעה באתר.
נשמח לקבל חוות דעת על ההצעה שקיבלנו.
הכנסה פנויה 10K
מחיר הדירה 1.35K הון עצמי 750K אנחנו צריכים משכנתא של 600K (פחות מ45% מימון)
קיבלנו הצעה כזאת:
200K פריים ל 25 שנה P-0.85 (כרגע 0.75)
250K קל"צ ל 14 שנה 3.06 (שנתית מתואמת)
150K משתנה כל חמש לא צמודה 2.99 (שנתית מתואמת)
סה"כ החזר חודשי של 3265
האם אלה ריביות טובות?
תודה
אבנר
אבנר שלום,
נראה בסדר
בהצלחה
היי משכנתאמן,
כמו כולם פה, אני פשוט שמח לקרוא כל פעם מחדש את הפוסטים שלך!
אשמח לשמוע את דעתך המלומדת.
השבוע התחלתי תהליך של מחזור משכנתא שנלקחה לפני שנתיים (קל"צ: 250K ל-10 שנים 3.5%; פריים 80K ל-15 שנה P-0.8).
ההצעה שקיבלתי היא:
190,000 ש"ח בקל"צ 2.6 ל-7 שנים
95,000 ש"ח בפריים P-0.8 ל-8 שנים
אציין שההכנסה שלנו היא 17K והנכס נקנה בסכום של 910K (31% מימון)
האם זה סביר? האם לחכות לירידה נוספות בריביות או לקחת את ההצעה הזו? יש דרך ללחוץ על הבנק כדי לקבל הצעה טובה יותר?
תודה מראש!
שלום וברכה,
נראה טוב,
בהצלחה
משכנתאמן שלום
אנחנו לפני חתימה סכום ההלוואה 1000000 כאשר ההצעה האחרונה שקיבלנו היא
פריים 25 שנה 330000 p-0.9
קלצ 15 שנה 330000 3.2
קבועה צמודה 14 שנה 140000 1.99
משתנה כל 5 שנים 15 שנה 1.7
נשמח לשמוע דעתך.
משתנה כל 5 שנים 15 שנה 200000 1.7
שלום עמרי,
נראה סביר
בהצלחה
הי משכנתא מן,
אחרי אין ספור בדיקות ומלחמת התשה קיבלנו הצעה למשכנתא ואשמח לשמוע את דעתך בנוגע למסלול המשתנה כל 5.
סכום ההלואה הוא 615K ,עלות הנכס 1385K כ 44% מימון.
201Kפריים ל25 שנה ב 0.8%
203K קל"צ ל8 שנים ב 1.5%
והמסלול האחרון :
201K ל 25 שנה משתנה כל 5 צמוד מדד 1.75
או
201K ל 25 שנה משתנה כל 5 לא צמודה 1.8
אשמח לשמוע את דעתך על הריביות בכלל ,ועל איזה מסלול היית ממליץ בין 2 האחרונים.
תודה רבה
פרדי
סכום ההלואה הוא 605K
שלום פרדי,
נראה טוב,
ממליץ על הלא צמוד
בהצלחה
שלום.
מה גורם למשכנתא פה להיות כל כך נמוכה.
קלצ ל 7 שנים 1.5% ?
האם אחוז המימון הנמוך?
אשמח להסבר
שלום וברכה,
אין ספק שאחוז מימון נמוך מ-45% יכול להביא לשיפור בריביות
בהצלחה
הי איש המשכנתא!
השאלה שלי היא כיצד להשיג את הריבית הטובה ביותר כאשר אני מנסה למחזר את הקל"צ ? האם לצאת מנקודת הנחה שהבנק שבו קיימת המשכנתא לעולם לא יתן לי את הריבית הנמוכה ביותר ?
לקחנו לפני שנתיים 230000 בקל"צ ל 13 שנה בריבית 3.9%..לפי התגובות פה נראה שכדאי למחזר ?
תודה
שלום דובי,
סקר שוק
בהצלחה
הי משכנתא מן,
העלינו הודעה לבלוג לפני כשבוע ואנחנו לא מצליחים למצוא אותה,האם לעלות שוב?
שלום פרדי,
עניתי על שאלתך הבוקר – מצ"ב קישור
תודה רבה על כל העזרה!!!
היי משכנתאמן,
תודה רבה על ההשקעה, למדנו המון מהחומר באתר.
אנו זוג צעיר ללא ילדים (עדיין)
גובה ההכנסה החודשית = 20,000 (נטו)
גובה ההלוואה = 1,040,000 ש"ח
אחוזי המימון = 72%
לאחר משא ומתן ארוך עם מספר בנקים להלן ההצעה האטרקטיבית ביותר:
340K – פריים לא צמוד 0.9%- (0.7) ל-30 שנים
340K – משתנה כל 5 עוגן אג"ח (לא צמוד) +0.95 (2.86) ל-30 שנים
360K – קל"צ 3.65% ל-24 שנים
גובה ההחזר החודשי = 4,335 ש"ח
אשמח לקבל את חוות דעתך
תודה רבה
שלום שמואל,
נראה בסדר
בהצלחה
שלום
רציתי לוודא אם הבנתי אותך. במידה ואנחנו לוקחים מסלול קבועה לא צמודה ל 15 שנה ולאחר 10 שנים מעוניינים לקנות דירה אחרת ולהגדיל את המשכנתא, האם זה אומר שבהכרח שהמשכנתא נלקחת מחדש והריביות משתנות או שאפשר להשאיר את המסלול הזה באותם תנאים?
תודה
שלום לירון,
בחלק מהמצבים ניתן לגרור את המשכנתא הקיימת (אז רק לתקופה ולסכום שנותרו)
בהצלחה
שלום
קיבלתי היום הצעה אשמח לשמוע תגובה
סכום של 650,000
430,000 קל״צ 2.95% 16 שנים
220,000 פריים -0.9 30 שנים
תודה
שלום אורן,
נראה בסדר
בהצלחה
אשמח לדעת אם לדעתך כדאי לשים חלק מסוים במסלולים אחרים.
קיבלתי הצעה למיחזור משכנתא- יתרה לסילוק כ-250אש"ח:
(הון עצמי 1250000 שווי נכס 1500000.)
80אש"ח ל-12 שנים P-0.8
50אש"ח קבועה צמודה ל-10 שנים 1.4% תחנת יציאה כל 5 שנים
120אש"ח קל"צ ל-10שנים 2.6%
האם כדאי לקחת/לקצר את החלק של הק"צ? ומה לקחת במקומו.
אשמח לחוו"ד לתמהיל הנל
שלום חלי,
זה נראה בסדר כפי שזה
בהצלחה
היי, אני לקראת משכנתא ראשונה ורציצי לשאול אם קיימת אפשרות כזאת לבקש מהבנק לשלם 5 שנים ראשונות רק את הקלצ (ככה לקבל ריבית ממש נמוכה על המסלול הזה וגם להיפטר מהמסלול הזה כמה שיותר מהר) ורק אחרי 5 שנים להתחיל לשלם על 2 מסלולים הנוספים הפריים וההקבועה משתנה כל 5 שנים למשך 20 שנה שניהם?
שלום רועי,
אתה מתכוון לגרייס לתקופה של חמש שנים, ולא ניתן לקבל גרייס מלא
אלא רק גרייס לתקופה קצרה (בדרך כלל עד 3-4 שנים) וגם אז יש לשלם את הריבית החודשית
בהצלחה
שלום, יישר כח על כל המידע החשוב שאתה נותן.
קיבלנו הצעה ואשמח לחוות דעתך:
75% מימון (900,000 מתוך 1,200,000)
450,000 קבועה לא צמודה 3.9% ל-18 שנה
200,000 סגור ל5 שנים, לא משתנה. 3.3%.
250,000 פריים -0.8 – ל30 שנה
החזר חודשי 4600
להבנתי התוכנית מנצלת את הריבית הנמוכה, אבל עדיין משאירה לנו גמישות מבחינת החזר מוקדם וכו', במידה ואראלה תתקשר (.
שלום רמי,
נראה בסדר,
תמסור לאראלה להתקשר גם אלי 🙂
בהצלחה
היי איש-המשכנתאות,
אני ואשתי מעוניינים לקחת הכל בקל"צ ל15 שנה.
מקסימום לשלב שליש בפריים.
מה הבעיה עם תמהיל כזה במידה ואני עושה גרירה?
האם אני צריך לשלם קנסות על גרירת משכנתא עתידית?
שלום זיו,
על גרירה אין בעיה,
למרות שהרוב לא גוררים כי בסוף צריך עוד כסף כשעוברים דירה וקצת קשה לגרור את הקיימת
בהצלחה
היי משכנתא מן
לצערי התעוררתי מאוחר ואני עתידה לחתום על משכנתא מחר… אשמח אם תיתן דעתך על התמהיל הבא: משכנתא עס 825000במסלולים:
2720000 פריים, ריבית 0.9 ל30 שנה
272000 משתנה כל 5 ריבית 2.22 ל30 שנה
225500 קלצ ריבית 3.85 ל 25 שנה
55,500 קבועה צמודה ריבית 3.08 ל30 שנה
בבקשה עזרתך הדחופה… אם זה טוב או לא ומה עליי לבקש מהבנק. תודה
שלום מורין,
סביר,
הייתי שוקל להקטין שנים
בהצלחה
היי משכנתאמן!
ראשית ברכות על האתר המחודש – עכשיו יש גם תוכן מעולה וגם ניראות משופרת.
יצאתי קצת מבולבל מהפוסט הנוכחי על הקל"צ – לאורך השנה שעברה וגם לפניה אני חושב שהובלת קו מסויים שתומך מאוד בשילוב קל"צ בתמהיל המשכנתא, כאשר היה די ברור גם אז שהמדדים ברצפה. הטיעון שהוביל אותך כמדומני היה שריבית הפריים הנמוכה מאוד היא סיכון מהותי כי הפריים עלול לזנק, ולכן עדיף לפזר את הסיכונים ע"י העברת חלק יחסי לקל"צ. האם אתה רואה יתרון לקל"צ בתקופות של 10-15 שנה על פני צמודי המדד?
האם אתה חושב שהתנאים השתנו מבחינת ריבית הפריים? אילו תנאים במשק עשויים להביא לזינוק בפריים? לרוב יש קורלציה בין מגמת המדד למגמת הפריים, כאשר הפרמטר התלוי הוא לרוב הפריים עולה בגלל עליית מדד – אבל אם אנחנו בדפלציה – האם עדיין יש סיכון לזינוק של הפריים?
אשמח להתייחסות קצרה בנושא.
ושאלה קטנה – ביצעתי בדצמבר 2015 מיחזור משכנתא של 500 אש"ח כדי לקצר משך מ-25 ל-10 שנים. לקחתי 60% בקל"צ (ריבית 2.53%)+ 40% בפריים (פריים – 0.9%). האם לדעתך יש כאן סיכון בהיבט של עמלת פרעון מוקדם בחלק של הקל"צ?
חג שמח!
שלום רותם,
1. הריביות של הקל"צ בשנה שעברה היו מאוד נמוכות לעות הריביות שהבנקים מבקשים היום על הקל"צ
2. אני לא חושב שיש חשש מעמלת פרעון במקרה שלך (אגב, הריבית שלך בקל"צ מצויינת)
בהצלחה
הי משכנתאמן, איך ניתן להבטיח את תנאי הריבית למשכנתא בלקיחת משכנתא בחלקים עם מרווחי זמן של מספר חודשים? תודה רבה
שלום יהודה,
אין אפשרות כזו
אתה יכול לקחת את הריבית הקבועה עכשיו ולפחות להבטיח אותה כעת ועל שאר המשכנתא להבטיח את העוגנים
בהצלחה
הצעה שקיבלתי היום:
60% מימון
236k פריים מינוס 0.7 30 שנה
474k קלצ 4% 16 שנה
החזר חודשי 4050
האם שווה ?
שלום גילי,
סביר, אפשר לרדת עוד בקל"צ
בהצלחה
שלום משכנתמן,
מה לדעתך,קל"ץ שאפשר לקבל היום ל20 שנים?
שלום אולגה,
4.25-4.75
בהצלחה
שלום רב . הפעם לא דייקת , אני מעריך מאוד את התרומה שלך לציבור הקוראים אבל יש צורך לבדוק טוב נתונים לפני שממליצים .
1. אינפלציה – לא לעולם חוסן . רמזת שהמדדים יישארו נמוכים ב- 30 שנים הבאות , צריך הרבה אומץ לעשות הערכה כזאת . במונחים היסטוריים האינפלציה הייתה בשלושים שנים האחרונות הרבה מעבר ל-2% . יתרה מכך ארגון ה- OECD צופה כבר בשנים הקרובות אינפלציה בישראל של 2% . גם היעד של בנק ישראל מתכנס ל-1%-3% בשנים הקרובות .
2. וודאי שברמת אינפלציה של 2% ( ולהערכתי הרבה מעבר אם נחשב שלושים שנה קדימה) עדיף לקנות קל"צ של 4.5% במקום ריבית משתנה וצמודה של 3.5% .
3. לוח שפיצר הוא לא כמו שהצגת וודאי שלא במצבים של הלוואות קבועות ולא צמודות .
4. עמלת פירעון מוקדם משולמת כשהריבית יורדת ולא עולה – מאחר וסביבת הריבית עם הפנים צפונה כנראה שלא תושת על הלקוח עמלה כזאת בכלל .
שלום מרטין,
1. לא רמזתי זאת בשום מקום, אלא ציינתי שרוב הלווים אינם מחזיקים במשכנתא שלהם ל-30 שנה ואלו דברים שונים מאוד
3. לא הצגתי כאן את לוח שפיצר
4. נכון, אך אין ערובה לכך שהריביות רק יעלו
ערב טוב,
במידה ונותרו 2 מסלולים פעילים במשכנתה:
• קל"צ (לעוד כ – 3 שנים בריבית 2.2) – 120K
• פריים (בריבית 0.7 לעוד 23 שנה) – 180K.
ויש ברשותנו היכולת לסגור את כל הקלצ או את רוב הפריים.
האם יש הגיון כלכלי בלסגור את הקלצ (שעליו הריבית משולמת מראש – עמלת פרעון מוקדם בסך כ- 250 שח)?
ישנו "רווח" כלשהו מהמהלך הזה? בהנחה ולא משנים את ההחזר החודשי (ישמש לכיסוי מהיר יותר של הפריים)?
או שההגיון הכלכלי, במידה ונותרים בהחזר דומה, הוא לקצר את הפריים ולחסוך ריבית עתידית?
***מנסה להבין מהו ההגיון, אם בכלל, בכיסוי מוקדם של הקלצ בהנחה ולא מבקשים להקטין דרסטית את ההחזר החודשי?
תודה מראש!
לא הפעלתי מקודם התראות למייל – לא ניתן לערוך זאת – אז מוסיף הערה חדשה.
תודה!