משכנתאות זה עולם של טרנדים, בעבר (לפני כ- 10 שנים בערך) כשהתחילה לרדת הריבית מרמות של 10% לרמות של 5%, כולם ביקשו ריביות קבועות צמודות מדד.
כמעט ולא היה ניתן לשכנע מישהו ל"תבל" את ההלוואה שלו במסלול פריים מפני שכולם פחדו (ואלי בצדק בזמנו) שהריבית תחזור ותעלה.
מאז אנו נמצאים ברמות ריבית מאוד נמוכות שרק הולכות ויורדות וכל מי שרצה אז ביטחון מופרז נדרש לשלם עשרות אלפי שקלים עבור מיחזור כי הריביות ירדו ועמלות הפירעון הלכו ותפחו.
היום הטרנד החזק ביותר הוא מסלול הקל"צ, כולם מבקשים ריבית קל"צ וכולם רוצים להיות שוב ב"צד הבטוח". גם אני חזרתי והמלצתי לאור השנים על המסלול הזה כי היתרונות שלו מדהימים והוא נותן שקט נפשי מצוין למשפחה הישראלית הממוצעת.
יחד עם זאת, אחד הכללים הראשונים בכלכלה אומר שאם כולם עושים משהו מסוים והולכים לכיוון אחד, אולי כדאי להתחיל ולבדוק בדיוק את הכיוון השני. ולכן, היום אני רוצה להשוות את הקל"צ אל מול אחיו הגדול, המסלול הישן והנושן שרובנו התחלנו לסלוד ממנו "הריבית הקבועה צמודת המדד".
אני מבטיח לכם השוואה עניינית ותשובות מפתיעות.
בואו נתחיל…
נקודות הדמיון
- ריביות קבועות – בין אם מדובר על ריבית קבועה לא צמודת מדד (קל"צ) ובין אם מדובר בריבית קבועה צמודת מדד (ק"צ), בשני המקרים הריביות שלנו קבועות והן לא יעלו גם אם הריבית במשק תעלה.זה מצוין בעולם בו הריביות נמוכות ואנחנו חוששים מעליית ריביות עתידית.
- עמלות פירעון מוקדם – בשני המסלולים נצטרך לשלם עמלת פירעון אם נרצה לעזוב במהלך המשכנתא וכל זאת רק בתנאי שהריבית תרד (או תהיה יותר נמוכה) מהריבית בה אנחנו לקחנו את ההלוואה.מכיוון שהריביות היום נמוכות, הסיכוי שיהיה עמלת פירעון מוקדם הוא נמוך, אבל עדיין קיים.
נקודות השוני
בעיקרון, יש נקודת שוני אחת והיא המדד.
הק"צ צמודה למדד והקל"צ לא צמודה למדד, השינוי הזה משפיע בשני אספקטים משמעותיים:
- הקרן – מכיוון שהק"צ צמודה למדד, בכל פעם שהמדד יעלה הוא בעצם יגדיל לנו את הקרן ולכן קצב הסילוק בק"צ הוא נמוך יותר בהשוואה לקל"צ.
- התשלום החודשי – מכיוון שהק"צ הינו צמוד, אז ההחזר החודשי שלו עולה בהדרגה מדי חודש וחודש (בהנחה והמדד עולה כמובן). הקל"צ לעומת זאת יציב לגמרי ואתם תשלמו את אותו התשלום מהיום הראשון של ההלוואה ועד היום האחרון.
אז מה הטעם להשוות? הקל"צ הרבה יותר טובה מהקבועה הצמודה
אז זהו, שלא בטוח.
מכיוון שהקל"צ כבר כוללת את המדד העתידי בריבית שלה, הריבית שתשלמו עבורה תהיה הרבה יותר גבוהה מהריבית אותה הייתם משלמים בקבועה הצמודה.
הריבית הגבוהה תחייב אותנו להאריך את שנות המשכנתא וייתכן מאוד שבמצב הזה כבר נגיע למצב שנשלם הרבה יותר ממה שיכולנו לשלם בצמודה.
בואו ניתן דוגמא
נניח כי אנחנו לוקחים 500 אלף משכנתא ויש לנו 2 אפשרויות:
- הכל בקל"צ ל- 25 שנה בריבית 4%
החזר חודשי: 2,660 ₪ והחזר בסוף תקופה: 798,000 ₪ - הכל בק"צ ל- 19 שנה בריבית של 2% עם מדד ממוצע של 2% לאורך השנים
החזר חודשי: 2,650 ₪ והחזר בסוף תקופה: 733,000 ₪
מי יותר יקר?
ברור שהקל"צ הרבה יותר יקרה לאורך השנים, אנחנו משלמים 65,000 ₪ יותר ממה שהיינו יכולים לשלם בקבועה הצמודה.
איפה נסלק את הקרן יותר מהר?
גם פה התשובה מפתיעה מאוד, שימו לב על כמה תעמוד הקרן אחרי 10 שנות משכנתא:
- בקל"צ: 358,000 ₪
- בק"צ: 319,000 ₪
יתרון של 39,000 ₪ לטובת הקבועה הצמודה ולרעת הקל"צ.
האם החישוב מדויק?
ממש לא. אני מתבסס על מדד של 2% בלבד בעוד היו שנים שבו הוא היה הרבה יותר גבוה, אבל מצד שני היו שנים שהוא היה הרבה יותר נמוך (כמו השנה שהוא היה שלילי).
אז אם החישוב לא מדויק, למה בכלל לעשות אותו?
כי אנחנו חייבים לקחת כל מיני מקדמי סיכון ולהבהיר "מה היה קורה אילו", אתם יכולים לעשות את אותו הדבר עבור מדד של 1%, מדד של 3% וכן הלאה (אני בחרתי ב-2% כי זה אמצע טווח היעד הממשלתי למדד, וכרגע זה נראה הגיוני).
אז אם הקבועה הצמודה הרבה יותר טובה מהקל"צ למה לא לקחת אותה?
הגענו לשאלה החשובה ביותר.
בעיקרון יש שתי סיבות למה אנחנו נוטים לבחור דווקא בקל"צ,למרות שכבר הוכחנו (לא מדעית) שהקבועה הצמודה תהיה הרבה יותר זולה לאורך השנים ושהיא כרגע הלוואה יותר אטרקטיבית.
סיבה 1: בקל"צ אנחנו "ישנים בשקט"
אנחנו התבססנו בחישוב שלנו על מדד של 2% בשנה, בפועל המדד יכול להיות גבוה יותר ואז יש סיכוי שהקל"צ תהיה יותר זולה לטווח הארוך (במדד ממוצע של 2.8% התוצאות משתוות).
העיקרון הוא אחר לגמרי, הקל"צ הוא פשוט נוח לנו מבחינה פסיכולוגית וכל עוד אנחנו יודעים כמה נשלם בכל חודש על ההלוואה אנחנו רגועים יותר וזה שיקול משמעותי (אולי הכי משמעותי) כשמקבלים החלטות הרות גורל בתחומים בהם אנחנו לא כל כך מבינים, אנחנו נוטים להתכנס ל"בטוח ביותר" גם אם הוא עולה יותר יקר.
סיבה 2: ההחזר החודשי בק"צ עולה מדי שנה ושנה
פה הנקודה החשובה ביותר, בק"צ ההחזר יעלה לנו ב- 2% בכל שנה, זוהי עליה מאוד משמעותית שכן אנחנו נתחיל את ההחזר עם 2,650 ₪ ונסיים אותו בעוד 19 שנה ב- 3,800 ₪ וזה הפרש מאוד משמעותי.
ולכן אנחנו נוטים לבחור בקבועה הלא צמודה, כי מי מאיתנו רוצה שהמשכנתא שלו תעלה בעשרות שקלים מדי שנה.
יחד עם זאת, יש להדגיש כמה דברים חשובים בעניין העלייה בהחזר החודשי:
- גם המשכורת של חלקנו עולה מדי שנה בכמה אחוזים, אז בעיקרון זה די "שקוף" לנו
- לרוב אנחנו לא נשארים עם המשכנתא עד לתומה, ולכן לא בטוח שבאמת נגיע למצב שההחזר יגיע ל- 3,800 ₪
- הרבה אנשים היו חותמים עכשיו בשמחה על חוזה שכירות שמבטיח להם עליה יציבה של 2% בשנה
לסיכום,
אני עדיין חושב שלמשפחה ישראלית ממוצעת כדאי לבחור בקל"צ (ולו רק בשל העניין הפסיכולוגי). רוב האנשים לא בודקים את המשכנתא שלהם מדי שנה ולכן אני מעדיף שישלמו יותר בטווח הארוך, אבל לפחות יהיו מוגנים.
לאלו שכן רוצים לגוון את המשכנתא שלהם במסלולים שעשויים להיות יותר רווחיים ויותר משתלמים בטווח הארוך (במיוחד בעולם של מדד נמוך כפי שאנחנו נמצאים היום) הייתי בהחלט שוקל להוסיף לתמהיל המשכנתא שלכם ריבית קבועה צמודת מדד למרות "השם הרע" שיש לה בשכונה.
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים את העדכונים והחדשות מהאתר, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
נ.ב 2: אם אתם כבר רשומים לניוזלטר של האתר, אני מזמין אתכם לעשות לייק לדף הפייסבוק שלי – אני מעדכן שם פעם ביום בידיעה חשובה ומעניינת הקשורה לעולם הנדל"ן והמשכנתאות.
