אני מניח שבימים האחרונים קראתם באתרים הכלכליים על כך שעמלת הפירעון של המשכנתא הולכת להשתנות. מכיוון שאני יודע שלפעמים קשה מעט לקרוא כתבות כאלו ולהבין, אני אשמח להסביר את הצעת החוק החדשה ולומר לכם איך זה ישפיע עליכם.
בשביל להסביר מה קרה, צריכים קודם כל להסביר מה זה עמלת פירעון? למה משלמים אותה? ולאחר מכן להסביר איזה שינוי בנק ישראל מציע לעשות ולמי זה יעזור.
עמלת פירעון מוקדם
כאשר אתם לקוחים משכנתא בריבית קבועה (זה לא משנה אם היא קבועה לכל התקופה או רק לחלק מהתקופה, לדוגמא: משתנה כל חמש) הבנק אומר לכם שהוא מוכן לשמור לכם על הריבית לאורך התקופה. אתם כמובן מסכימים איתו והעסקה יוצאת לדרך.
אבל חשוב לדעת שאם תרצו להחזיר את הכסף לפני סוף התקופה (או למחזר את המשכנתא) ייתכן ותצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם.
מתי משלמים עמלת פירעון מוקדם?
את העמלה אתם תשלמו אך ורק אם הריבית הנוכחית במשק נמוכה מהריבית הממוצעת בתקופה בה לקחת את המשכנתא. (בעבר הרחבתי בנושא עמלת פירעון מוקדם, כל שמי שרוצה לקרוא את ההסבר המפורט יוכל למצוא אותו שם, כאן אתן רק תיאור קצר).
ניתן לכך דוגמא על מנת לפשט את הנושא:
נניח כי אתם לקוחים הלוואה בריבית קבועה למשך 20 שנה בריבית 5%.
עכשיו נניח כי בעוד 5 שנים אתם באים לבנק ומעוניינים להחזיר את ההלוואה.
בשלב זה הבנק בודק דבר אחד והוא "מה הריבית הממוצעת היום לתקופה של 15 שנה?".
למה הוא בודק 15 שנה ולא 20 שנה? כי נותר לכם 15 שנה להלוואה.
אם בעוד חמש שנים (במועד בו אתם רוצים להחזיר את המשכנתא) הריבית תעמוד בגובה של 6%, אז לא תצטרכו לשלם עמלת פירעון מכיוון שהבנק "ישמח" לקבל את הכסף שלכם ולהלוות אותו ללווה חדש בריבית גבוהה ממה שאתם לקחתם (הוא כביכול מרוויח מן המהלך שלכם).
אבל אם הריבית תעמוד אז על 4%, אז הבנק ידרוש מכם עמלת פירעון (או בשמה המקצועי: עמלת היוון). מכיוון שהוא יטען שהיום הוא יכול להלוות את הכסף שתחזירו רק ב- 4% ולא ב- 5% כפי שהוא מרוויח מכם ולכן הוא דורש עמלה בגובה 1% על כל ההפרש של המשכנתא לאורך 15 שנה (מה שיוצא לא מעט כסף).
אז מה בעצם הולך להשתנות?
בעבר פנו לבנק ישראל מספר כלכלנים וביקשו ממנו להורות לבנקים לבטל לאלתר את עמלת הפירעון המוקדם, הם טענו כי זה לא הוגן לבקש מהלקוחות כסף עבור ההפסדים של הבנק וטענו כי הבנק לא באמת משתמש באותו הכסף שמחזיר הלווה לטובת הלוואה חדשה.
כמו כן, הם שאלו את בנק ישראל שאלה פשוטה:
אם הבנק "קונס" אותנו שהריבית נמוכה ממה שלקחנו, אז למה שאנחנו מחזירים לו כסף שהריבית גבוהה הוא לא מפצה אותנו על כך?
בנק ישראל לא קיבל את טענתם והשאיר את עמלת הפירעון המוקדם.
יחד עם זאת הוא כן בא לקראת הלווים במעט ולפני מספר ימים הציע תיקון לחקיקה הקיימת בנושא.
השינוי הוא שברגע שיאושר התיקון לחוק הבנקים לא יחשבו את העמלה על פי הריבית שלקחנו את ההלוואה אלא על פי הריבית הממוצעת באותה התקופה.
ועכשיו להסבר בעברית…
אם פעם בשביל לחשב את עמלת הפירעון הבנקים היו בודקים את הריבית שלנו (בדוגמא שנתתי מקודם היא עמדה על 5%) אל מול הריבית הממוצעת היום ל- 15 שנה (בדוגמא שנתתי מקודם היא עמדה פעם אחת על 4% ופעם שניה על 6%) מהיום הבנקים יבדקו פרמטר שונה.
הם יבדקו מה הריבית הממוצעת הייתה ביום שלקחנו את ההלוואה (שימו לב, השינוי הוא שלא מסתכלים על הריבית שלנו אלא על הריבית הממוצעת ביום שלקחנו את ההלוואה) ומולה ישוו את הריבית הממוצעת היום.
ניתן שוב דוגמא:
נניח כי אנחנו לוקחים היום הלוואה ל- 20 שנה בריבית קבועה של 5% ובעוד 5 שנים אנחנו רוצים להחזיר אותה.
נניח כי בעוד חמש שנים הריבית תעמוד על 4% וננסה לחשב את הקנס שיהיה.
בשיטה הישנה: היו מחסירים את הריבית הישנה מול הריבית החדשה וכך קובעים שאנחנו צריכים לשלם 1% עבור כל שנה (כי הבנק מוכר את הכסף ב- 4% ואצלנו הוא מרוויח 5%).
בשיטה החדשה: הבנק יבדוק מה הייתה הריבית הממוצעת ל- 20 שנה ביום שלקחנו את המשכנתא וממנה יחסיר את הריבית החדשה.
כלומר, אם הריבית הממוצעת הייתה 4.5% אבל לנו מכרו אותה ב- 5%, זה לא אומר שנשלם 1% עמלה על כל שנה אלא רק 0.5% עמלה על כל שנה.
השינוי הזה מטיב בעיקר עם הלווים החלשים במשק, לווים אלו (לצערי) מקבלים ריביות מאוד גבוהות מהבנקים (בגלל סיכוני אשראי) וכאשר הם רוצים לבצע סילוק הם צריכים לשלם עמלות היוון גבוהות מאוד.
תחשבו על זה שמי שהיה לוקח את ההלוואה ב- 6% היה צריך לשלם 2% קנס, ולכן בשיטה הישנה, ככל שמצבך היה גרוע יותר ושילמת ריבית גבוהה יותר כך תשלם עמלת היוון גבוהה יותר.
בשיטה החדשה, מצב הלווים הגרועים משתפר.
כי כבר לא בודקים את הריבית הספיציפית שלהם אלא בודקים את הריבית הממוצעת של כולם והיא כמובן נמוכה יותר וככל שהריבית נמוכה יותר כך עמלת ההיוון קטנה יותר.
מה קורה עם הלווים הטובים? עם אלו שהצליחו לקבל ריבית טובה יותר מהממוצע?
בכל הפרסומים בכלי התקשורת לא ראיתי התייחסות לנקודה הזו (דרך אגב, מי שכן ראה התייחסות כזו אשמח אם יפנה אותי לפרסום, תודה.)
אני מניח שבנק ישראל ידרוש שמי שלקח הלוואה בריבית טובה יותר מהממוצע לא יצטרך לשלם על פי הריבית הממוצעת אלא יחשבו לו לפי השיטה הישנה (כי אם יחשבו לו את הקנס על פי השיטה החדשה מצבו יורע ולא נראה לי שזה מטרתו של בנק ישראל)
אבל כפי שאמרתי אני לא ראיתי התייחסות כזו ולכן אני נזהר בלשומי ואומר שזה מה שנראה לי אבל אין לי שום וודאות בנושא, כפי שהזכרתי בהתחלה חשוב לדעת כי זו רק הצעה לשינוי בחקיקה ועדיין שום דבר לא אושר, אך קרוב לוודאי שיאושר.
לסיכום, נעשה סדר בדברים:
השיטה הישנה לחישוב עמלה – משווים את הריבית שלנו אל מול הריבית הממוצעת בשוק ביום ההחזר ואז קובעים את גובה הקנס.
השיטה החדשה לחישוב העמלה – משווים את הריבית הממוצעת ביום שלקחנו את ההלוואה אל מול הריבית הממוצעת ביום שאנחנו מחזירים את ההלוואה ואז קובעים את גובה הקנס (שוב אני אציין, כי אני לא יודע מה קורה עם אלו שלקחו את ההלוואה בריבית טובה יותר מהממוצע ובעצם מצבם מורע בנושא זה).
אם יש לכם שאלות אתם כמובן מוזמנים, נקווה לעוד חוקים טובים שיעזרו ללווים ויהיו הגונים גם עם הבנקים.
אני מזכיר לכם שאם אתם רוצים לקבל את החדשות בזמן אמת ולדעת כל הזמן מה קורה בשוק המשכנתאות, אתם מוזמנים להצטרף לרשימת הדיוור שלי ולקבל את כל הכתבות מיידית למייל (זנה ללא דואר זבל וכמובן בחינם). ההרשמה מאוד פשוטה ונעשית דרך הקישור הבא, בהצלחה.
