לפני מספר ימים פרסמתי כאן את הסיכום שלי לשנת 2012 מהזווית האישית (בכל אופן חגגנו יום הולדת ראשון…) והבטחתי שאני אפרסם גם את הסיכום שלי מהאספקט הכלכלי.
אני רוצה להציג לכם מה קרה השנה בכלכלה ובעיקר איזה מסלול משכנתא היה הכי רווחי השנה.
את הסיכום אני אערוך על ידי בחינה של שני פרמטרים שחשובים בעולם המשכנתאות (הפריים והמדד), נבחן כל פרמטר לאורך השנה וכך נוכל לדעת מי הרוויח פחות ומי הרוויח יותר.
אז נתחיל בבחינת הפרמטרים החשובים:
ריבית הפריים
הפרמטר הזה חשוב כי הוא בעצם קובע לנו את הריבית שנשלם במשכנתא בכל המסלולים (למע מסלולי מט"ח שהם פחות נפוצים), כאשר הפריים הוא גבוה אז המשכנתא שלנו תהיה יקרה והפוך.
גם המסלולים הקבועים וגם הקלצי"ם למיניהם מושפעים ישירות מריבית הפריים.
מה עשה הפריים בשנת 2012?
הריבית התחילה את השנה בגובה 4.25% וירדה באחוז שלם ל 3.25%, זוהי ירידה גדולה מאוד שמעט מאוד אנשים חזו אותה.
גם בתחילת השנה נהגנו לומר שרמת הריביות בשוק נמוכה מבחינה היסטורית וכמובן שגם עכשיו אנחנו אומרים את אותו הדבר, לא הרבה היו מהמרים שהריבית תמשיך לרדת ועוד באחוז שלם.
מה זה אומר מבחינת המשכנתא שלנו?
אני אתן דוגמא, אם יש לכם הלוואה על סך מיליון ₪ ל- 20 שנה והיא כולה בפריים (היום זה לא ניתן אבל אני נותן רק דוגמא), אז הורדה של אחוז שלם תחסוך לכם במשכנתא 514 ₪ לחודש!
אני מניח שעכשיו אתם מבינים כמה זה משמעותי הירידה או הוזלה של הריבית.
הציפיות ל-2013?
אני לא אוהב להתנבא ואנחנו נמצאים גם במשק די תזזיתי בשנים האחרונות, אבל אני אקח סיכון ואומר שבמהלך החצי הראשון של השנה הריבית תישאר אותו דבר (או תרד ממש קצת) ובחצי השני של השנה היא תעלה לכיוון ה- 4% (להזכירכם היום היא עומדת על 3.25%).
מדד המחירים לצרכן
הפרמטר החשוב ביותר במשכנתא, כי הוא בעצם קובע כמה תהיה ריבית הפריים ובכמה המשכנתא הצמודות שלנו יעלו במשך השנה (בנק ישראל משנה את ריבית הפריים בהתאם למדד החודשי ובהתאם לציפיות להמשך).
היעד של בנק ישראל למדד הוא בין 1% ל – 3%, כך שניתן לומר שבנק ישראל מצפה בממוצע להגיע למדד של 2% בשנה.
בשנת 2012 המדד עלה "רק" ב- 1.4% ולמעשה בנק ישראל "פיספס" בתחזית שלו וביעד שלו (בגלל זה הוא ממשיך ומוריד את הריבית)
מה זה אומר מבחינת המשכנתא שלנו?
זה אומר שהמשכנתא שלנו תהיה "זולה" יותר (כי הריבית יורדת) ואנחנו משלמים פחות מדדים בכל שנה.
לדוגמא, להלוואה של מיליון ₪ ל- 20 שנה שהיא כולה צמודה למדד נשלם השנה "רק" 11,400 ₪ שיצטרפו לקרן לעומת 20,000 ₪ שהיינו משלמים אם המדד היה מגיע ל- 2%.
הציפיות ל- 2013?
כמו שאמרתי מאוד קשה לנבא ואני ממש לא אוהב לעשות זאת, אבל משכנתא זה "שוק של ציפיות" ואני חייב לומר לכם מהי הציפיה שלי (כמובן שהיא לא נשענת על שום מקור מוסמך ואין לי שום "חבר" בבנק ישראל).
אני מצפה שהמדד יהיה במחצית הראשונה של השנה נמוך יחסית (יעלה בסביבות 0.7% פלוס מינוס) ובחצי השנה האחרונה הוא יצבור תאוצה ובסופו של דבר יסיים ברמה של 2%.
אז מי הרוויח השנה ומי הפסיד?
אי אפשר לעשות חישוב מדויק, כי לשם כך צריך פרטים רבים נוספים.
אבל אפשר לומר באופן כללי שמי שלקח הלוואת פריים יצא עם ידו על העליונה כי הוא למעשה "הרוויח" את הירידה בריבית ולא היה "קבוע" על ריבית מסויימת.
באופן מפתיע מי שלקח בתחילת השנה מסלול קל"צ (קבועה לא צמודה") הפסיד לא מעט כסף, כי הוא בעצם קיבע את הריבית שלו בריבית גבוהה מעל הריבית היום בשוק ובנוסף גם "שילם" על המדד מראש, רוב הבנקים תמחרו את המדד בשיעור של 2% לערך והמדד עלה בעצם "רק" ב – 1.4% כך ששוב הוא שילם יותר.
מי שיצא איך שהוא בשלום מן הסיפור ואפשר לומר ש"לא הרוויח אבל גם לא הפסיד", הם אלו שלקחו מסלולים צמודי מדד בריבית קבועה או משתנה אחת לכמה שנים, הם הפסידו מצד הריבית שלא התעדכנה להם כלפי מטה במהלך השנה ומנגד שילמו "מדד זול" במהלך השנה הנוכחית
חשוב לומר,
כל שנה מתנהגת באופן שונה ולכן לא ניתן להסיק על פי שנה אחת מה יקרה בעתיד.
כמו כן, כשלוקחים משכנתא חייבים לראות כמה שנים קדימה ולא רק שנה אחת, לכן יש להתייחס לנתונים בספקנות ולהבין כי אנחנו בוחנים בדיעבד רק שנה אחת ומסתכלים קדימה רק שנה אחת, לא ניתן להגיע למסקנות חותכות ויש להמשיך ולהיזהר (כפי שאתם יודעים אני עדיין ממשיך להמליץ על הקל"צ וחושב שהוא מסלול שחובה שיהיה בכל משכנתא).
כמו כן, כדי להמשיך ולקבל ממני עדכונים כאלה בזמן אמת, אני מממליץ להירשם לרשימת התפוצה שלי (זה בחינם וללא דואר זבל) – ניתן להירשם כאן בחינם.
מקווה להמשיך ולסקר גם בשנים הבאות, שתהיה לכולם שנה קלנדרית מוצלחת.
