סיכום שנת 2014 בעולם המשכנתאות

שנת 2014 הייתה שנה עמוסה מאוד (ומפתיעה מאוד) בתחום הכלכלה, היו הרבה פרמטרים שהשתנו ודי הפתיעו את כולנו.
בפוסט הבא אני רוצה לסקור את השנה הזו מבחינה כלכלית ולא פחות חשוב לתת תחזית לשנה הבאה, הפרמטרים שתראו כאן ישפיעו עליכם משמעותית אם אתם מתכוונים לקחת משכנתא בשנה הקרובה וחשובים לא פחות גם אם לקחתם כבר משכנתא בשנים שעברו.

אז מה קרה השנה? ולאן מועדות פנינו בשנה הבאה? כל זאת בפוסט הבא

גזרת הריבית

התחלנו את שנת 2014 עם ריבית פריים בגובה של 2.5%, אין ספק וגם אני אמרתי את זה אין ספור פעמים שזו ריבית נמוכה מאוד וכולם בתחילת השנה המליצו על ריבית קבועה (כי לאן הריבית הזו עוד יכולה לרדת?) והנה עובדה שהריבית ירדה משמעותית אל 1.75% (ירידה של 0.75%).

מדובר על ירידה דרמטית שלא הייתה צפויה בשוק והשאירה הרבה פיות פעורים, הסיבות לכך שהיא ירדה הן רבות, אני אמנה את החשובות שבהן:

1. צמיחה נמוכה מאוד של כלכלת ישראל (בקיצור, מיתון)
2. מדד מחירים לצרכן נמוך מאוד (שוב, מיתון…)
3. שער דולר נמוך (שהספיק לעלות לקראת סוף השנה)
4. ריביות נמוכות בחו"ל שמשפיעות באופן עקיף גם על ישראל

הריבית הנוכחית היא בהחלט נמוכה ואני אעז לומר שהיא אולי הנמוכה ביותר שתהיה כאן בשנים הבאות (אולי, אבל רק אולי תיתכן עוד ירידה של 0.25%), אבל כרגע זה לא נראה באופק.

מה יקרה לריבית ב- 2015?

באופן טבעי זה תלוי בארבעת הפרמטרים שהזכרתי מקודם (צמיחה / מדד / שער דולר והריביות בעולם), כרגע לא נראה שהצמיחה והמדד אמורים להיות גבוהים במיוחד, כך שמפה לא תבוא הישועה.

שער הדולר דווקא עלה ובמידה והמצב הבטחוני ימשיך להיות פה לא יציב (כפי שהיה השנה במבצע "צוק איתן") ובמידה והממשלה תמשיך להתערב בכלכלה (כפי שקורה היום בגזרת הגז) ייתכן ונראה בריחת משקיעים מחו"ל בארץ, דבר אשר ייקר יותר את שער הדולר.
כך שבכיוון הדולר אנו רואים דווקא תמיכה לעליית הריבית.

נשאר לנו פרמטר אחד והוא "הריבית בעולם", כרגע הריביות בארצות הברית ובאירופה נמוכות מאוד וה"דיבורים" הם שהן לא יעלו עד הרבעון האחרון של 2015.

אם נסכם את ארבעת הפרמטרים, אז שני פרמטרים (צמיחה + מדד) מצביעים על כך שהריבית לא תעלה, פרמטר אחד (דולר) תומך בעליית הריבית ופרמטר אחרון (ריביות בעולם) מצביע על עליה אבל לקראת סוף השנה.

לסיכום –
אני מאמין שהריבית תעלה בשנת 2015, אבל עם שני סייגים:
1. זה יקרה במחצית השנייה של 2015
2. זו לא תהיה עליה משמעותית אלא בסביבות ה-0.25% (מקסימום 0.5%)

גזרת מדד המחירים לצרכן

השנה מדד המחירים ירד ומי שלא מבין גדול בכלכלה אולי קורא את זה ולא מתרשם. אבל מי שמבין קצת (ובמיוחד בכלכלת ישראל) קורא את המשפט הזה (המדד ירד) ולא יכול להישאר אדיש.

יעד המדד אמור לעלות בכל שנה בין 1%-3% וב-12 החודשים האחרונים הוא ירד ב-0.1% וזה מאוד דרמטי.

הסיבות העיקריות שהביאו למדד שלילי היו:

1. מיתון עמוק שהמשק הישראלי נמצא בו (אין ביקושים ולכן המחירים יורדים)
2. מבצע "צוק איתן" שדי עצר את הכלכלה בחודשים בהם התרחש

מדינת ישראל לא יכולה להשלים עם מצב של מדד שלילי לאורך זמן כי זה מראה על משק לא בריא ותקוע, לארוך השנים האחרונות לא היה מצב דומה והמדד הממוצע בשנים האחרונות היה גבוה מ- 1.5% ואף הגיע לרמות של 3% ויותר.

מה יקרה למדד בשנת 2015?

המשק אמור לצאת לאט מהמיתון ובעזרת השם אם תהיה שנה ללא מבצעים צבאיים המדד אמור לחזור להיות חיובי, יחד עם זאת בגלל שהמצב עדיין רגיש מאוד ובשל הבחירות הקרובות (שרק מוסיפות לאי הוודאות בארץ, דבר המקשה על המגזר העסקי) אני מניח שאולי המדד יהיה חיובי אבל עדיין הוא יהיה נמוך מאוד.

לסיכום:
אני צופה מדד חיובי של בין 0.25%-0.75%

גזרת מדד תשומות הבניה

גם פה השנה הייתה הפתעה והמדד היה נמוך יחסית לשנים הקודמות ועלה בסך הכל ב- 0.7%, לעומת שנים קודמות בהן עלה למעלה מ-2%.

ישנם הרבה מאוד פרמטרים שקובעים את מדד תשומות הבניה (החל מחומרי הגלם, דרך הדלק ועד לשכר העובדים), מכיוון שבחלק מהמרכיבים הייתה ירידה (ובחלקם רק עליה מתונה) זכינו לראות מדד נמוך יחסית.

מה יקרה למדד תשומות הבניה בשנת 2015?

מכיוון שכאן מדובר על הרבה מאוד משתנים שרובם לא נקבעים בארץ אלא אנו מקבלים אותם באופן ישיר מחו"ל (הרי רוב חומרי הגלם ובוודאי מחיר הדלק מגיעים מחו"ל), אז מאוד קשה להעריך את הנתון הבא.
אני כן יכול להעז ולומר שהמדד ימשיך להיות נמוך וייסגר סביב ה- 1%-1.5% בשנה הבאה.

לסיכום כללי,
ראינו כי רוב הפרמטרים הכלכלים היו נמוכים השנה, זה אמנם רע מאוד למדינת ישראל אבל טוב מאוד ללוקחי המשכנתאות בארץ.
אני מניח שגם ב- 2015 רוב הפרמטרים יהיו נמוכים ואני חושב שצפויה לנו לפחות עוד שנה אחת של "שקט יחסי" בגזרת הריבית והמדד.

חשוב להדגיש שכל מה שרשמתי כאן זוהי הערכה פרטית שלי והיא לא מגובה מעשיית מחקר כלשהו והיא גם לא מבוססת מדעית אלא היא הערכה אישית שלי שיכולה להגלות כלא נכונה בעליל ולכן יש לקחת את דברי בהקשרם.

נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים, אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן