אילו עלויות נוספות מתחבאות במשכנתא (ואתם לא מודעים אליהן)?

כאשר רוכשים דירה ישנן לא מעט עלויות נוספות (עו"ד, תיוך, מס רכישה וכו'), חשוב לדעת שגם כאשר לוקחים משכנתא ישנן עלויות נוספות (בדר"כ חד פעמיות) שמתווספות למשכנתא והיום אני רוצה ליישר אתכם קו בנושא הזה ולהסביר לכם מהן העלויות, כמה הן עולות (בערך), והאם יש דרך לחסוך חלק מהכסף.

אתחיל ואומר שהרשימה הזו היא רשימה "כללית" מכיוון שישנם מקרים יוצאי דופן בהם צריכים לבצע משימות אחרות ונוספות (שמן הסתם גם כן יכולות לעלות כסף). אבל מכיוון שאני רוצה לשמור על פשטות אני מעדיף להתמקד במה שרובכם תצטרכו לשלם ללא התייחסות למקרים יוצאי דופן.

אז מהן העלויות הנלוות למשכנתא?

• עמלת פתיחת תיק

  הבנקים כהרגלם מבקשים עמלה עבור הטיפול בתיק שלכם.
  גובה העמלה זהה בין כל הבנקים והוא עומד על 0.25% מערך ההלוואה.
  לדוג': עבור הלוואה של מיליון ש"ח תתבקשו לשלם 2,500 ש"ח עמלת פתיחת תיק.
  
  חשוב לדעת 1:
  יש עמלת מינימום של 500 ש"ח ועמלת מקסימום שכל בנק קובע שרירותית לעצמו (בדר"כ זה נע סביב ה- 6000 ש"ח).

  כך שאם ההלוואה שלכם היא על פחות מ- 200,000 ש"ח  ו 0.25% יוצא פחות מ- 500 ש"ח עדיין תצטרכו לשלם 500 ש"ח (כי זה המינימום).
  ואם ההלוואה שלכם גבוהה מ- 2,400,000 ש"ח ו– 0.25% יוצא יותר מ- 6,000 ש"ח לא תצטרכו לשלם יותר מכך אלא רק את עמלת המקסימום.

  חשוב לדעת 2:
  ניתן לבקש הנחה בעמלת פתיחת התיק וזה נתון לשיקולו של הבנק.
  גובה ההנחה נע בין כמה מאות שקלים ל-50% מגובה העמלה ובמקרים נדירים אף יכול להגיע ליותר מכך.

• שמאות

  הבנק כמובן ידרוש מכם להזמין שמאי לנכס שאותו תרצו למשכן.
  השמאי לא עובד בחינם (יש לציין, כי המחיר שהוא לוקח עבור לקוחות הבנק נמוך משמעותי מהמחיר אותו הוא היה לוקח באופן פרטי).

  עלות השמאות מתומחרת על בסיס עלות הנכס ולכל בנק יש טבלה משלו, אני אציג לכם את הטבלה של בנק טפחות ואציין כי זה דומה (פלוס מינוס) אצל כל הבנקים:

חשוב לדעת:
ברוב הפעמים השמאים יידרשו מכם תשריט בית משותף, אותו ניתן לקבל בטאבו וזה יעלה לכם 33 ש"ח.

• עמלת רישום בטאבו
  

  אתם תצטרכו לרשום הערת אזהרה עבור הבנק בו אתם לוקחים את המשכנתא.
  את העמלה אתם משלמים לטאבו באופן ישיר ועמלת רישום עולה 159 ש"ח.

  חשוב לדעת 1:
  לאחר שתרשמו הערת אזהרה, הבנק יבקש מכם להציג לו נסח טאבו מקורי, גם את התשלום הזה תשלמו ישירות לטאבו וזה יעלה לכם עוד 72 ש"ח.

  חשוב לדעת 2:
  החל מחודש מרץ 2014 יבקשו מכם בטאבו אישור מהעירייה שאין לכם חובות על תשלומי הארנונה (אחרת לא יסכימו לרשום לכם את ההערה).
  הנפקת מכתב כזה מהעיריה עולה בנוסף עוד 80 ש"ח שמשולמים ישירות לעיריה.

  סה"כ עלויות לרישום בטאבו: 311 ש"ח (80+72+159)

• רשם המשכונות

  הבנק יבקש מכם לרשום משכנתא על שמכם גם בגוף ממשלתי הנקרא רשם המשכונות ונמצא במשרד המשפטים.
  רישום המשכנתא והוצאת האישורים על כך שרשמתם משכון תעלה לכם סביב ה- 300 ש"ח שישולמו ישירות לרשם המשכונות.

• ייפוי כוח נוטריוני

  הבנק יבקש מכם ללכת לנוטוריון ולהחתים אותו על ייפוי כח (בלתי חוזר) לטובתו.
  לטובת זה תידרשו לגשת לנוטריון ולחתום בפניו, העלות של שירות זה יעלה לכם 200 ש"ח (בערך).

• הצהרה מול עו"ד על כך שאין לכם עוד דירה

  במידה ואתם לוקחים משכנתא באחוזי מימון של מעל ל- 50%, הבנק ידרוש מכם לחתום על תצהיר של עו"ד ובו תצהירו כי זו הדירה היחידה שלכם ואין לכם דירה שניה.
  עלות חתימה על מסמך זה היא סביב ה-70-100 ש"ח ולפעמים עורך הדין שייצג אתכם בעסקה יסכים לחתום על זה ללא תשלום.

בשבילכם אני מסכם את כל הדברים בטבלה מסודרת, שימו לב שחלק מהתשלומים הם על בסיס עלות הנכס וגובה המשכנתא ולכן הטבלה הזו היא כללית ונותנת אומדן ראשוני בלבד.

לסיכום,
כמו שראיתם יש לכם לא מעט כסף לשלם ולא פחות גרוע מכך לא מעט משימות שיש לכם לבצע לפני שאתם מקבלים את המשכנתא (הרחבתי על המשימות האלו בעבר).

שימו לב שלא דיברתי על תוספת התשלום הקבועה של הביטוחים (ביטוח חיים וביטוח דירה), חשוב לדעת כי זו לא עלות חד פעמית אלא עלות שוטפות לאורך כל חיי ההלוואה.
מכיוון שביטוח זה דבר מאוד אישי וגובה התשלום יכול להשתנות מאחד לשני (בגלל: גיל / עישון/ מצב בריאותי וכו') חשוב מאוד לקבל הצעת מחיר עוד בשלב שבו מתכננים את ההחזר החודשי על מנת שתוכלו לדעת לכמה אתם יכולים להתחייב (תוכלו לקרוא בקישור הבא על ביטוח משכנתא).