האם כדאי לשלם לקבלן לפני הזמן?

כאשר רוכשים דירה מקבלן בדרך כלל זמן קבלת הנכס הוא עתידי (במקרה הטוב מדובר במספר חודשים ובמקרה הפחות טוב שנתיים ויותר).

נושא המימון ברכישה דרך קבלן הוא נושא חשוב שכן, אנו מחויבים לשלם לו סכום ראשוני מיד (לרוב 15% – 20%) מערך הדירה ואת הסכום הנותר הוא מחלק לנו לתשלומים ארוכי טווח שמתפרסים עד לקבלת הדירה בפועל.

אך למרות התשלומים זה עולה לנו לא מעט כסף

מצד אחד, זה מצוין שהקבלן מאפשר לנו לשלם לו בתשלומים את מלוא התשלום על הנכס אבל מצד שני כל הסכום שנותר בחוב נושא בחובו הצמדה מלאה למדד תשומות הבניה.

מדד תשומות הבניה כביכול עוקב אחר העליה במחירי הבניה (נמצאים שם פרמטרים כמו: בלוקים, חלונות, דלתות וכו' – בקיצור, כל חומר גלם שאיתו הקבלן בונה את הדירה).
הבעיה במדד הזה שהוא מאוד יקר (מכיוון שתומות הבניה עולים בקצב מהיר בשנים האחרונות) וכך אנו נמצאים במצב אבסורדי שכל חודש הדירה שקנינו עולה לנו יותר כסף.

בשנה האחרונה לדוגמא, מדד תשומות הבניה עלה ב- 3.1%.
בואו נעשה חישוב קצר לדוגמא בשביל להמחיש את המספרים, נניח כי רכשתם דירה בעלות 1,500,000 ש"ח ושילמת לקבלן תשלום ראשוני של 300,000 ש"ח (20% מערך הדירה), אתם כמובן חייבים לו על הנייר 1,200,000 ש"ח שצמודים למדד תשומות הבניה.
העלות של החוב הזה עבורכם היא יותר מ- 37,000 ש"ח לשנה ! יש לציין בנוסף כי הבנק לא מחשב את הכספים ששילמתם על חשבון המדדים כערך הדירה ולכן לא ייתן בעבורם משכנתא.

אז מה האפשרויות?

ישנה אפשרות שרבים משתמשים בה והיא להקדים את התשלומים לקבלן ובכך להיפטר מן תשלומי המדד. הבעיה באופציה הנ"ל היא שאתם מתחילים לשלם מיד את המשכנתא.
בעיקרון הרעיון הוא לא רע כל כך כי בוודאי שעדיף לשלם משכנתא במשך שנה (שבה אתם מורידים מערך החוב לבנק) ולא לשלם "סתם" כסף מיותר על מדדי תשומות בניה שלא מועילים לכם בכלום.

מה עושים אם כבר משלמים משכנתא / שכר דירה?

בעיקרון, אם אתם כבר משלמים משכנתא (עבור דירה קיימת שעדיין לא נמכרה) או לחלופין משלמים שכר דירה (שאמור להיפסק אך ורק כאשר תקבלו את המפתח לדירה החדשה) יהיה לכם מאוד קשה לעמוד גם בתשלומי הדירה החדשה וגם בתשלום המשכנתא הקיימת / שכירות.

לשם כך, הייתי ממליץ להשתמש באופציית הגרייס שזה בעצם לקחת את המשכנתא עכשיו ולדחות את שלומי הקרן לשלב מאוחר יותר, כך תשלמו רק חלק יחסי מהמשכנתא החדשה ותוכלו לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתא החדשה (עבור הדירה של הקבלן) וגם בתשלומי שכר הדירה / המשכנתא הקיימת.
(בעבר הרחבתי על נושא הגרייס – אתם מוזמנים לקרוא על כך כאן).

ויש אפילו עוד יתרון אחד –

כיום ידוע רמת הריביות נמוכה (נכון לאפריל 2013), ייתכן והריבית תרד עוד טיפה אבל בתמונה הכוללת כולם יודעים שהריביות נמוכות וככל שתקדימולקבע אותן לזמן הארוך כל ייטב.
במקרה שאתם מקדימים תשלום לקבלן אתם בעצם זוכים לריביות נמוכות יחסית מאשר הריביות שעתידות להיות בעוד שנתיים (שוב אסביר ואציין, כי זה השערה בלבד ואין שום וודאות שהריביות בעוד שנתיים יהיה יותר גבוהות אבל כך "חושב" ומתכנן השוק).

מי שייקח את המשכנתא היום וישלם לקבלן יבטיח לעצמו את הריביות הנהוגות היום ובכך בעצם מבטיח לו שיעורי ריבית נמוכים יחסית למה שמתוכנן בשנתיים הבאות.

יחד עם זאת – ממה כדאי להיזהר?

ישנם קבלנים טובים יותר וישנם קבלנים טובים פחות אבל דבר אחד משותף לכולם והוא סיכון האשראי שלהם.
לא משנה כמה גדול הקבלן (ראו מקרה חפציבה) תמיד יש סיכוי שהוא ייפול באמצע הבניה ויפשוט את הרגל וכך תישארו ביד עם משכנתא ענקית וחצי דירה.
לשם הבטחת זכויותיכם יש לדרוש מהקבלן עבור כל תשלום ערבות חוק מכר שמבטחת את כספכם ובכך אתם מוגנים מפני נפילת הקבלן (מקרים שהיו בעבר הוכיחו כי גם זה לא מגן עליכם ב- 100% אבל עדיין זה ביטחון חזק ויעיל).
אל תסתפקו בהמלצה הזו ממני אלא פנו לעורך הדין שמייצג אתכם וספרו לו על כך שאתם רוצים לשלם טרם הזמן והוא אמור להגיד לכם אילו בטחונות אתם אמורים לקבל על מנת להבטיח שלמרות שהדירה עדיין לא מוכנה אתם עדיין תקבלו את דירתכם במקרה של פזיטת רגל של הקבלן.

ועוד אזהרה קטנה –

לעולם אל תשלמו לקבלן את כל הכסף מראש, תמיד השאירו בין 5% – 10% למסירת המפתח על מנת שתמיד יימצא בידיכם קלף מיקוח כלשהוא מול הקבלן (לרוב קורה שצריכים תיקונים בדירה לפני המסירה וכאשר אתם מחזיקים סכום מסויים של הקבלן בכיסכם סביר להניח שהוא ימהר יותר לתקן אותם).

לסיכום,
ראינו שלתשלום מוקדם לקבלן ישנם יתרונות רבים (התחמקות ממדד תשומות הבניה והבטחת ריביות נמוכות), יחד עם זאת הוא יכול לגרום לבעיה בהחזר החודשי לאלו שמשלמים כבר משכנתא / שכר דירה (ניתן לפתור את הבעיה הזו על ידי שימוש בגרייס) וכמובן הוא בעל סיכונים כגון: פשיטת רגל של הקבלן וקבלת שירות לא איכותי בעקבות תשלום מלא שלכם טרם הזמן.

על כן, נסו לעקוב אחר ההנחיות, היוועצו באנשי מקצוע  ותנסו לפעול בחכמה אבל בזהירות – בהצלחה לכולם.