כל מה שצריך לדעת על מדד תשומות הבניה!

כבר כתבתי על הנושא הזה בעבר, אבל לאור ריבוי הפניות מצד גולשים בנושא לאחרונה ומכיוון שאוטוטו אנשים רבים ירכשו דירה חדשה בתכנית מחיר למשתכן, אני מרגיש צורך לרענן קצת הנושא ולהחזיר אותו לקדמת הבמה.

מהו מדד תשומות הבניה? בכמה הוא עולה? והאם יש דרך להתחמק ממנו? כל זאת ועוד בפוסט הבא…

מה זה מדד תשומות הבניה?

לבנות בית עולה כסף מן הסתם – יש צורך בעובדים, במלט, בברזל, אלומיניום, מנופים וכו'…

כל הדברים האלו עולים כסף והמחיר שלהם משתנה מחודש לחודש, שכר העובדים מן הסתם משתנה בהתאם לביקוש ולהיצע, כמובן שגם מחירי הסחורות משתנים בהתאם לשוק ולכן עלות הבניה היא לא נתון קבוע וסופי אלא משתנה במשך תקופת הבניה של הבית.

לכן, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד תשומות הבניה שמהווה בעצם חישוב גס של עלויות הבניה (מעל ל-100 רכיבים שונים) ובכך מספרת לנו בכמה עלתה או ירדה עלות הבניה ביחס לחודש שעבר.

או קיי – אז מה זה קשור אלינו?

אקדים ואומר שמי שרוכש דירת יד שניה לא חשוף למדד תשומות הבניה וזה בהחלט לא קשור אליו.

יחד עם זאת, כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, הוא יודע מהן העלויות כיום לבנות את הבית, אבל הוא לוקח סיכון שייתכן ועלויות אלו יעלו משמעותית בזמן הבניה ולכן הוא מצמיד את עלות הדירה למדד תשומות הבניה.

לדוגמא, נגיד שרכשתם דירה ב-2 מיליון שקלים ועדיין לא שילמתם עליה שקל (סתם לצורך הדוגמא כמובן). בואו נניח שלקח לקבלן לבנות את הדירה כשנה ובשנה זו מדד התשומות עלה ב-3%, זה אומר שמחיר הדירה קפץ מ-2 מיליון ₪ ל-2.06 מיליון (60,000 ₪ נוספים שאתם אמורים לשלם לקבלן עקב התייקרות עלויות הבניה).

בכמה עולה מדד התשומות הבניה?

זו שאלה טובה שאין עליה תשובה מדויקת, כי המחירים באמת עולים ויורדים כל הזמן. בשנים האחרונות מחירי הסחורות דווקא נמצאים בתהליך ירידה (גם מחיר הנפט שיורד תורם לזה משמעותית) ולכן המדד די "רגוע" והוא עלה במהלך 2015 רק ב-0.9% שזה סביר יחסית ולא גבוה במיוחד.

לפניכם טבלה שמציגה את השינויים במדד התשומות בעשור האחרון:

אם ניתן להסיק משהו מהטבלה, זה שהמדד כמעט תמיד נמצא בקו עליה, אבל די התמתן ב-3 השנים האחרונות ונראה "רגוע" יותר.

איך ניתן להתחמק ממדד תשומות הבניה?

1. לנהל מו"מ עם הקבלן לפני הרכישה ולבקש ממנו לא להיות חשוף למדד התשומות בכלל, ואם הוא לא מסכים אז לבקש ממנו להיות חשוף למדד אחר (לדוג' – מדד המחירים לצרכן שבאופן היסטורי הוא נמוך יותר). יחד עם זאת, מעטים הקבלנים שיסכימו לכך ורוב הקבלנים לא יסכימו בכלל לשאת ולתת על נתון זה.
2. לשלם כמה שיותר כסף מראש – שימו לב שאתם אמורים לשלם מדד רק על הכסף שטרם שילמתם. כלומר, כל סכום שכבר העברתם לקבלן לא מחויב במדד התשומות ולכן אתם בעצם לא משלמים עבורו כסף נוסף.

   ניתן דוגמא:
   נניח והדירה עלתה לכם 2 מיליון ₪ ואתם כבר שילמתם לקבלן 800 אלף, במקרה כזה אתם חשופים למדד רק על ה-1.2 מיליון שטרם שילמתם ולכן כל שקל שתשלמו לפני הזמן לקבלן פשוט יוריד לכם את הסיכון ואת העלויות העתידיות של הדירה.

שימו לב – גם להקדמת תשלום קיימים חסרונות

לשלם לפני הזמן לקבלן זה טוב מצד אחד, אבל זה אומר שאתם מפסיקים לקבל תשואה על הכסף שלכם (אם הכסף בא מהון עצמי) או מנגד מתחילים לשלם משכנתא לפני הזמן המקורי (אם הכסף בא ממשכנתא) וזה לא מתאים לכל אחד, כי יש כאלו ששוכרים דירה בזמן הבניה או משלמים משכנתא על הדירה הקיימת שלהם או במקביל מעוניינים לחסוך במשך חודשי הבניה ולכן תשלום משכנתא חודשי דווקא פוגע להם בתוכניות.

כמובן שעל תשלום מוקדם לקבלן אפשר להרחיב לא מעט, כי יש בזה גם אספקטים של ריביות , ניהול סיכונים וכו', אבל את כל זה אני אשתדל לעשות בפוסט נפרד.

מה הצפי למדד תשומות הבניה?

אף אחד לא יוכל לומר לכם תשובה אמיתית בנושא, כי אף אחד לא יודע מה יהיה עם מחירי הסחורות בשנים הבאות.

ניתן רק לומר שהוא התמתן ב 3 השנים האחרונות, אבל כמו שאמרתי זה לא אומר כלום על השנה הבאה ותיתכן עליה רצינית בו, או אפילו מנגד ירידה קלה.

כמו שאמרתי, לי אישית אין מושג ואני מניח שלרובנו אין מושג איך המדד יתנהג בשנים הקרובות.

מה עם תכנית מחיר למשתכן?

עד כמה שידוע לי ועדיין לא מצאתי סימוכין לנושא, גם הדירות שיירכשו באמצעות תכנית מחיר למשתכן יהיו צמודות למדד ולכן יש להיזהר בכל רכישה, לבדוק את הנושא ולהיות רגישים אליו.

לסיכום,

מדד התשומות משפיע באופן פעיל על מחיר הדירה הסופי ואנו חייבים לקחת אותו בחשבון כהוצאה ניכרת בתהליך רכישת הדירה ולא להתייחס אליו בזלזול ובביטול. אלא להיפך, אנו חייבים להכין עבורו כסף פנוי שיהיה לנו ברגע שנקבל את הדירה ונוכל לשלם באמצעותו את העלויות הנ"ל.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.