כל מה שצריך לדעת על מיסוי נדל"ן – מס רכישה, היטל השבחה ומס שבח

לפני כשבועיים רשות המסים הודיעה על עדכון במדרגות מס הרכישה, כך שאני חושב שזה זמן טוב גם לעשות קצת סדר במושגים בענייני מיסים שקשורים לדירות.

אני מזהיר מראש שאני לא מומחה גדול בתחום, ותמיד כדאי לבדוק את הנושא לעומק מול עו"ד שמתמחה במקרקעין, אבל חשוב לי שתכירו את המושגים הבסיסיים שקשורים למיסוי בנדל"ן, מושגים כמו מס רכישה, מס השבחה ומס שבח.

מס רכישה

זהו מס שאותו אתם משלמים למדינה כאשר אתם רוכשים דירה. לא כולם משלמים אותו גובה מס, זה תלוי גם בעלות הדירה שרוכשים וגם האם יש לכם או אין לכם דירה.

מי שרוכש דירה וזו דירתו היחידה (או שיש לו דירה כיום והוא מתחייב למכור אותה תוך שנתיים) ישלם הרבה פחות (אם בכלל ישלם) מאשר מי שרוכש דירה נוספת.

אלו המדרגות החדשות של מס הרכישה

לרוכשי דירה יחידה (או לבעלי דירה שמתחייבים למכור אותה – כלומר משדרגי דירה):

למי שרוכש דירה נוספת (משקיעים):

היטל השבחה

היטל השבחה זה מס שמשלם מי שמוכר דירה (או שטח) וכל זאת בתנאי שבזמן שהוא היה בעל דירה הוא קיבל הרחבת זכויות על הדירה שלו. כלומר, שהוא יכול להרחיב את דירתו (למרות שבפועל הוא עדיין לא עשה זאת, אבל המדינה נתנה לו את האפשרות ובעצם אנו מרווחים על כך שערך הדירה / קרקע שלנו הושבח).

ניתן דוגמא

אם יש לכם שטח שאתם יכולים לבנות עליו 150 מטר והמדינה החליטה לתת לכם אפשרות (שינו את הזכויות) לבנות מעכשיו 200 מטר, כלומר הזכויות שלכם הורחבו ובעצם אתם מרוויחים מכך.

דוגמא נוספת

נניח שאתם גרים בבניין קומות בקומה האחרונה, נניח שעד כה לא הייתה לכם זכות לבנות על הגג ועכשיו החליטה העירייה להעניק לכם את הזכות לבנות על הגג, מעכשיו הדירה שלכם שווה יותר כסף כי יש לכם זכות לבנות על הגג ומי שיקנה אותה יהיה מוכן לשלם על דירה כזו יותר ממה שהיה מוכן לשלם לפני מתן הזכויות.

גובה היטל ההשבחה

היטל ההשבחה הוא מאוד גבוה ועומד על 50% מערך ההשבחה.

העירייה מביאה בעצם שמאי, שקובע בכמה הדירה התייקרה מעצם מתן הזכויות ועל גובה העליה המדינה לוקחת 50%.
החישוב עצמו מתבס על מספר המ״ר שנוספו לדירה כפול שווי מ״ר בנוי באותו איזור.

נניח שאותה דירה בקומה האחרונה הייתה שווה מיליון ₪ ומעצם מתן האישור עכשיו היא שווה 1100000 ₪ (כלומר מאה אלף ₪ יותר), משמע גובה העלייה הוא 100 אלף וגובה המס הוא 50% שהם 50,000 ₪.

חשוב לדעת כי ניתן לערער על שומות שנעשו ולא מעט פעמים הערעורים נושאים פרי ומפחיתים את ערך העלייה ולכן משלמים פחות מס.

מס שבח

זה מס שגם מי שמשלם אותו הוא המוכר והוא מוטל על מי שרכש דירה במחיר מסוים ומכר אותה לאחר מכן בסכום גבוה יותר וגובה המס הוא 25% מהרווח.

ניתן דוגמא

נניח שרכשתם דירה ב-1,000,000 ₪ ואתם מוכרים אותה אחרי שנה ב-1,100,000 ₪, משמע מכרתם ב-100 אלף ₪ רווח, מזה ייקחו לכם 25% שהם 25,000 ₪.

שימו לב – עכשיו הסבר מעט מורכב

חשוב לדעת שאם אתם מוכרים דירה וקונים במקביל דירה אחרת, אתם פטורים ממס ולא צריכים לשלם (גם אם מכרתם את הדירה שלכם ברווח), כל עוד החזקתם את הנכס לפחות 18 חודשים.

אבל אם אתם מחזיקים בשתי דירות ומוכרים אחת מהן ברווח אז בוודאי שתשלמו מס שבח.

רק שפה זה, מתחיל להסתבך קצת:
עד שנת 2014 היה פטור ממס שבח בכל זאת במידה ועברו 4 שנים מהמכירה האחרונה שלך.
למרות שהיום כבר אין פטור עדיין לא תצטרכו לשלם עבור הרווח שעשיתם עד שנת 2014, כלומר כל הרווחים שהשגתם עד אז פטורים ממס ורק על השנים מ-2014 קדימה תצטרכו לשלם מס.

אתן דוגמא

רכשתם דירה בשנת 2010 במיליון ₪ ואתם מוכרים אותה בשנת 2015 ב-1,500,000 ₪ (כלומר הרווחתם עליה 500,000 ₪).

את הרווח של ה-500 אלף עשיתם במהלך 5 שנים (מ-2010 ועד 2015), לכן בממוצע הרווחתם 100 אלף שקל לשנה.

עכשיו, על הרווחים שעשיתם עד שנת 2013 אתם פטורים ותצטרכו לשלם רק על הרווחים שעשיתם בשנת 2014 ובשנת 2015 (זה יוצא 100 אלף ₪ לשנה ובעצם 200 אלף לשנתיים – מזה תשלמו 25% שהם 50,000 ₪).

שימו לב שאתם יכולים לקזז הוצאות כגון

• שכר טרחת עו"ד
• עלויות ריבית משכנתא
• שיפוצים
• כל מה שקשור לדירה בגדול

את ההוצאות האלו יקזזו מהרווח ובדוגמא שלנו, אם היו לכם הוצאות של 250 אלף ₪ במהלך השנים אז הרווח יצטמצם ל-250 אלף בלבד שמתפרסים על 5 שנים (כלומר, 50 אלף לשנה, אבל רק על השנתיים האחרונות תשלמו מס וזה ייצא 25% מ-100 אלף שהם 25,000 ₪ בלבד)

לסיכום,
כמו שציינתי בהתחלה, אני לא מומחה גדול במיסוי (גם לא נדל"ן), אבל אלו מושגים בסיסיים שחשוב שכל אחד מאיתנו יכיר ויבין על מה משלמים, כמה צריך לשלם ואיך ניתן לקבל פטורים או הנחות על התשלומים הללו.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.