כל מה שצריך לדעת על משכנתא הפוכה

בשנים האחרונות, אנו שומעים יותר ויותר על המושג משכנתא הפוכה. בכל פינה קופצת לנו פרסומת שקוראת לנו לבוא ולקחת משכנתא הפוכה והדברים על פניו נראים מדהימים, אז פעם אחת ולתמיד, מה זה משכנתא הפוכה? למי היא מתאימה? האם היא משתלמת? כמה זה עולה בסופו של דבר? כל זאת ועוד, בפוסט הבא.

מה זה משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה, היא בעצם משכנתא שמיועדת לגיל השלישי (כלומר, לאנשים מבוגרים), אשר מכל מיני סיבות צריכים כסף למטרה מסוימת, אבל לא יכולים לקחת משכנתא כי הם מבוגרים מדי או אין להם הכנסות מספיקות.

הרעיון שעומד מאחורי המוצר הנ"ל הוא, שגם אנשים מבוגרים צריכים כסף לכל מיני מטרות, והם לא רוצים למכור את הדירה שלהם ולעבור לשכירות, לכן הם בעצם משתמשים בבית שלהם כבטוחה לקבלת הלוואה, ובגלל שהם לא תמיד יכולים לקבל משכנתא רגילה, המציאו להם מוצר ייחודי שנקרא משכנתא הפוכה.

למה בעצם אנשים מבוגרים צריכים משכנתא מסוג מיוחד?

הכנסות –
לפני שנותנים משכנתא רגילה, בוחנים את יכולת ההחזר של הלווה.
על מנת לאשר למישהו לקחת משכנתא עם החזר של 5,000 ש"ח, הבנק ירצה לוודא שהוא מרוויח בערך פי 3 מכך, כלומר 15,000 ש"ח

רוב אוכלוסיית הגיל השלישי לא מרוויחה סכומים גבוהים (לרוב יש קצבת ביטוח לאומי ולבעלי המזל יש גם פנסיה מסודרת) ועדיין הסכומים אינם גבוהים במיוחד.

גילאים –
הסיבה היא שמשכנתא היא הלוואה שנפרסת לטווחים ארוכים שנעים בדרך כלל בין 15-30 שנה, והבנק לא יהיה מוכן לתת למישהו בן 80 הלוואה ל- 30 שנה (עם כל הכבוד, הברכה של עד 120 – לא תופסת כל כך בבנקים)

ביטוח חיים –
כל המשכנתא שהבנק נותן מגובה בביטוח חיים, הבנק לא רוצה להגיע למצב שהוא נתן לזוג שמרוויח יחד 20,000 ש"ח (האישה מרוויחה 12,000 ש"ח והגבר מרוויח 8,000 ש"ח לדוגמא) וגובה ההחזר עומד על 6,000 ש"ח.

עכשיו, תתארו לכם מצב שבו האישה נפטרת מן העולם, הבעל יישאר עם הכנסה של 8,000 ש"ח בלבד ועם החזר של משכנתא בגובה 6,000 ש"ח – ברור לכולנו, שככל הנראה הוא לא יצליח לעמוד בהחזר החודשי והבנק לא רוצה להגיע למצב הזה, ולכן מחייב את שני בני הזוג לערוך ביטוח חיים ובכך הוא מבטיח שחברת הביטוח תכסה את חוב המשכנתא במקרה של פטירת אחד הלווים.

הבעיה בביטוחי חיים, שאמנם הם די זולים בגיל צעיר, אבל מבוגרים כמעט ולא יכולים לעשות ביטוח חיים (או שהוא יקר מאוד מאוד, או שהם במצב רפואי כזה שחברת הביטוח בכלל לא תסכים לבטח אותם).

אחרי שהבנו למה המציאו את המשכנתא ההפוכה, בוא נבין מה זה אומר בעצם?

משכנתא הפוכה, היא הלוואה שהגוף המממן (הבנק או חברת הביטוח) נותן לבעל הדירה, והוא בעצם לא חייב להחזיר את הכסף כל עוד הוא בחיים.

שמעתם נכון, אם לדוגמא יש למישהו דירה והוא בן 70, הוא יכול לקבל משכנתא ובעצם לא להחזיר שקל אחד כל עוד הוא בחיים.

אז מה הבנק נותן כסף חינם? לא בדיוק, החוב הזה נצבר עד שהבן אדם נפטר, ומי שיצטרך להחזיר את החוב יהיו היורשים של אותו אדם שלקח את ההלוואה.

לאיזה מטרות אפשר לקחת משכנתא הפוכה:

בעבר, המטרה העיקרית של המשכנתא ההפוכה הייתה לטובת שימור רמת המחיה הסביר של האנשים המבוגרים.
כלומר, אם לדוגמא זוג הגיעו לגיל 80 וההכנסות שלהם נמוכות ויש להם קשיים לכלכל את היום יום שלהם, אז הם היו פונים ללקיחת משכנתא הפוכה על מנת לסיים את חייהם בכבוד.

כיום, עם התפתחות המוצר הפיננסי הנ"ל ועם התחרות הבריאה שיש מצד הבנקים וחברות הביטוח, המטרות התרחבו מאוד, ואנשים לוקחים משכנתא הפוכה למגוון אפשריות:

• מחייה שוטפת
• רכישת נכס להשקעה בארץ או בחו"ל
• מעבר לדיור מוגן
• עזרה לילדים לרכוש דירה
• סגירת חובות
• רכישת רכבים
• שיפוץ הדירה
• הפיכת הדירה לדירה שמיועדת לאנשים סיעודיים
• ובעצם כל מטרה שאתם יכולים לחשוב עליה

מי בעצם נותן משכנתא הפוכה?

עד לפני שנתיים – שלוש היה גוף אחד או שנים שנתנו משכנתאות הפוכות.

כיום, עם גידול הביקוש מצד הציבור וההבנה שמדובר במשכנתא יחסית נוחה (על אף הסיכונים שארחיב בהמשך) כמעט כל הגופים נותנים משכנתאות הפוכות.

בעיקרון, חברות הביטוח די שולטות בשוק המשכנתאות ההפוכות והעיקריות שבהן:

חברת הביטוח הראל, חברת כלל, מימון ישיר למשכנתאות והפניקס.

בשנתיים האחרונות נכנסו שתי שחקניות מאוד גדולות לשוק מטעם הבנקים והן:

בנק מזרחי טפחות שהשיק את המשכנתא ההפוכה שלו שנקראת "משכנתא פנסיונית" ובנק לאומי שהשיק את המוצר שלו שנקרא "משכנתא זהב".

יש לציין, שיש הבדלים בין המשכנתאות ההפוכות הקלאסיות שנותנות חברות הביטוח לבין המשכנתאות ההפוכות שהבנקים השיקו.

ההבדלים במספר נקודות:

הפרמטרים	חברות הביטוח	הבנקים (פנסיונית/משכנתא זה"ב)
בדיקת הכנסות	לא בודקים הכנסות	כן בודקים הכנסות
תשלום חודשי	אפשר לא לשלם כלל תשלום חודשי	מבקשים לשלם לפחות את גובה הריבית
אורך המשכנתא	לא מוגבל בזמן – עד מות שני בני הזוג	מוגבל בזמן – לרוב 15-30 שנה
עמלת פירעון בהחזר מוקדם של המשכנתא	אין עמלת פירעון	ייתכן ותהיה עמלת פירעון

כמה עולה משכנתא הפוכה ואיך בעצם משלמים?

השאלה הנשאלת, היא בעצם מה הריבית על משכנתא הפוכה?
הריביות של משכנתאות הפוכות יותר גבוהות ממשכנתאות קלאסיות רגילות, הריבית תנוע סביב 4.6% ועד 5.2% במסלולים צמודי מדד – לרוב מסלולים קבועים והיא תגיע לריבית של 7% – 9.5% במסלולים צמודים לריבית הפריים ומסלולים קבועים לא צמודי מדד.

איך בעצם משלמים משכנתא הפוכה?

ישנם שלושה דרכים לשלם את הלוואת המשכנתא שלקחנו:

קרן + ריבית –
זוהי בעצם בדיוק כמו משכנתא קלאסית, ישנם גופים שמאפשרים ללווים לשלם את החוב בצורה הרגילה ובכל חודש ישנו החזר חודשי המורכב מקרן וגם מריבית (בדיוק כמו במשכנתא רגילה).

ריבית בלבד –
זו צורה יותר נפוצה במשכנתאות הפוכות, וכאן בעצם משלמים רק את גובה הריבית החודשית והקרן לא משולמת בכלל, והיא תשולם על ידי היורשים בסיום ההלוואה (במקרים רבים בצירוף המדד שנצבר לאורך השנים).

לא משלמים בכלל –
במצב הזה, הלווה לא משלם לא את הקרן ולא הריבית ובעצם שני הסכומים הנ"ל עולים ועולים עד להחזר של ההלוואה (לרוב כאשר הלווה נפטר) ואז היורשים יחזירו את החוב שהצטבר.

מאיזה גיל ניתן לקחת משכנתא הפוכה?

הגיל הצעיר ביותר ללקיחת משכנתא הפוכה הוא 55 ואין גיל מקסימלי.

כמה הלוואה אפשר לקחת במשכנתא הפוכה?

אחוזי המימון עולים ככל שהלווה יותר מבוגר, כלומר ללקוח בגיל 55 ייתנו מקסימום 15% מערך הדירה. אם הדירה לדוגמא שווה מיליון ש"ח אז הוא יקבל מקסימום 150,000 ש"ח, אבל ללקוח בגיל 80 יאפשרו כבר לקחת 50% מערך הדירה והוא יכול לקבל 500,000 ש"ח משווי דירה של מיליון ש"ח.

מה התהליך בקבלת משכנתא הפוכה?

לרוב, בגלל שחלק מהגופים לא עובדים ישירות מול הלקוחות ובגלל שמשכנתא הפוכה היא מוצר פיננסי יחסית מורכב, רוב מי שלוקח משכנתא הפוכה נעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה בסוג כזה של משכנתא (שנקראת גם משכנתא לגיל השלישי / משכנתא לגיל הזהב וכו').

התהליך מתבצע בצורה הבאה:

1. עושים סקר ריביות ותנאים בין הגופים השונים
2. מגישים בקשה מסודרת שכוללת מסמכים (תעודות זהות, נסח טאבו וכו')
3. מבצעים שמאות על הדירה
4. רושמים משכנתא ובטחונות לטובת הגוף המממן
5. עושים ביטוח נכס עבור הדירה
6. מקבלים את הכסף

דברים ייחודיים שקורים רק במשכנתא הפוכה:

• הילדים שלכם יצטרכו לחתום בפני עו"ד שהם מודעים למהלך שאתם מבצעים והם מבינים שביום מן הימים יבקשו מהם להחזיר את החוב.
• במידה והלווים מעל גיל 75-80 הם יצטרכו לעבור בדיקה פסיכו-גריאטרית שתוכיח שהם אנשים צלולים ומבינים את ההשלכות הכלכליות על חייהם ועל היורשים.
• במידה והאדם יאריך חיים והחוב יתפח ויתגדל, הוא לעולם לא יעלה מעל לערך הדירה.
  כלומר, נניח שהדירה שווה 1 מיליון ש"ח ומישהו לקח הלוואה של 500 אלף ש"ח והוא בחר לא להחזיר לא קרן ולא ריבית, בעצם החוב שלו גדל כל שנה, ובמידה והוא יאריך שנים, ייתכן וגובה החוב יהיה יותר גבוה מערך השווי הדירה העתידית, אזי במקרה כזה, חברת הביטוח לא תוכל לבקש מהיורשים עוד כסף מעבר לשווי הנוכחי של הדירה.
  
• לא מבקשים מכם ביטוח חיים
  
• לא בודקים את ההכנסות שלכם (בעיקרון, אתם לא חייבים להוכיח בכלל אם אתם מכניסים או לא).
  

חסרונות משכנתא הפוכה:

1. גובה החוב תופח ותופח – בשונה ממשכנתא רגילה, שם גובה החוב יורד מדי שנה, כאן גובה החוב עולה ועולה ואמור להגיע לסכומים מאוד מאוד גבוהים עד פטירתו של הלווה.
2. ההצמדה למדד – לרוב המסלולים שאנשים בוחרים בהם הם צמודי מדד, דבר שעוד יותר מעלה גובה החוב העתידי.
3. פחות משתמשים במיחזורי משכנתא – במשכנתאות רגילות, לרוב האנשים עם היד על הדופק ובדוקים מדי שנה – שנתיים את התנאים שלה ואף מבצעים מחזור, במשכנתא הפוכה זה כמעט ולא קורה ואנשים פשוט נרדמים עם המשכנתא שלהם, גם אם התנאים כבר לא רלוונטים להיום וגבוהים מאוד.

באפשרותך גם להשאיר את הפרטים בטופס המופיע למטה, וגורם אחד יבצע עבורך השוואת תנאים מקיפה בין כל האפשרויות למשכנתא הפוכה:

לסיכום,

משכנתא הפוכה הפכה להיות חלק משמעותי מאוד בעולם המשכנתאות, עליית ערכי הנכסים והריביות היחסית נוחות, הפכו את המוצר הזה למעניין. יחד עם זאת, למוצר הנ"ל לא חסרים סיכונים ומאוד כדאי להשתמש באיש מקצוע שמכיר את התנאים השונים, שיודע להצביע על הנקודות הבעייתיות ולהבהיר לכם לאן אתם נכנסים.

בפוסט זה ניסיתי להסביר מהי משכנתא הפוכה, לאיזה קהל לקוחות היא מתאימה ורלוונטית, כיצד לוקחים אותה ומה היתרונות והחסרונות שלה.

אם יש לכם עוד שאלות בנושא אתם מוזמנים לשאול בתגובות וגם להציע רעיונות לפוסטים נוספים בנושאים שמעניינים אתכם.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.