מהי גרירת משכנתא, איך היא מתבצעת ולמי היא מתאימה?

עליית ריביות המשכנתא בשנה וחצי האחרונות הביאה לכך, שמי שלקח משכנתא לפני כמה שנים מחזיק כיום משכנתא טובה וזולה.
מה שיוצר מצב שאם הוא מוכר את הדירה שלו היום, אז קצת חבל לו לוותר על התנאים שיש לו, והוא מעוניין לגרור את המשכנתא לדירה החדשה שהוא רוכש.

עד לפני כמה שנים אנשים החזיקו משכנתאות במסלולים צמודי מדד עם ריביות גבוהות (4.8% ואפילו יותר) ולכן לא היה טעם לגרירה. היום זה כבר אחרת ומי שרכש לפני כמה שנים (או מחזר לפני כמה שנים), יש מצב שהוא מחזיק מסלולי משכנתא טובים ולא פעם רואים שממש חבל להיפטר מהם ולכן אנחנו מגיעים לשאלת הגרירה.

אז מהי גרירת משכנתא? מה התנאים? והאם זה משתלם? כל זה ועוד בפוסט הבא

מהי גרירת משכנתא?

נניח שיש לכם דירה ששווה 2 מיליון שקלים ויש לכם עליה משכנתא בגובה 1 מיליון ש"ח.

נניח גם שהמשכנתא בתנאים מעולים שלא תוכלו לקבל היום ואתם מתכוונים למכור את הדירה שלכם ולקנות דירה חדשה במחיר של 2.5 מיליון ואין לכם הון עצמי בנוסף.

משמע:

• אם תמכרו את הדירה תקבלו 2 מיליון ותצטרכו להחזיר 1 מיליון ש"ח משכנתא – זה אומר הון עצמי של 1 מיליון
• כמו כן, אתם תצטרכו לקחת משכנתא נוספת של 500 אלף ש"ח
• בסך הכל תצטרכו משכנאת חדשה של 1.5 מיליון

עכשיו ניכנס לנושא הגרירה,
במקום למכור את הדירה ולהחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת במקומה משכנתא של 1.5 מיליון, תוכלו לגרור את המשכנתא הקיימת לדירה החדשה ולהוסיף עליה 500 אלף ש"ח.
במצב כזה תהיה לכם משכנתא ישנה עם תנאים טובים בסך 1 מיליון + משכנתא חדשה בתנאים כנראה פחות טובים בסך 500 אלף.

עד פה מובן? מצויין, בואו נמשיך.

סוגי גרירה

ישנן שתי אפשרויות לגרור את המשכנתא:

1. כבר רכשתם בית חדש – זה אומר שיש לאן להעביר את המשכנתא, ואז פעולת הגרירה היא יחסית די פשוטה.
   אתם מקבלים את 2 המיליון (בגין המכירה) אליכם והבנק רק מעביר את המשכון לכתובת אחרת (במציאות זה טיפה יותר מורכב וביורוקרטי אבל בגדול זה הרעיון הכללי).
2. עדיין לא רכשתם בית חדש אבל כבר מכרתם את הדירה הישנה – במצב כזה אין לבנק לאן להעביר את המשכון כי אין לכם עדיין דירה חדשה.
   יחד עם זאת, כבר מכרתם את הדירה הקיימת ולכן הקונה מתחיל להעביר לכם כספים והוא רוצה לסגור את המשכנתתא שלכם, אבל אתם לא רוצים שהוא יסגור אותה כי אתם לא מעוניינים לאבד את תנאי המשכנתא.
   
   לכן, מה שעושים במצב כזה הוא לגרור את המשכנתא לערבות בנקאית, כלומר במקום שהקונה יעביר אליכם את הכסף, הוא מעביר ישירות לבנק שלכם, הבנק שלכם מחזיק את כספי המשכנתא אצלו ואתם ממשיכים לשלם את המשכנתא בכל חודש כרגיל (הבנק גם יבקש שתוסיפו לו עוד כ-5-10 אחוזים מערך המשכנתא לטובת ביטחון).

ברגע שתרכשו בית חדש הבנק יתן את הכסף השמור אצלו למוכר שלכם וירשום משכון על הבית החדש.

קצת מסובך, נכון? תקראו שוב את שתי האפשרויות וזה יהיה קצת יותר ברור.

מתי בכלל כדאי לגרור משכנתא?

הגענו לדעתי לשאלה הכי חשובה.
ברור שאם יש לכם משכנתא גרועה (או אפילו רק "לא טובה") אז אין טעם לגרור אותה אלא יש טעם לקחת משכנתא חדשה ולגמור עניין.

אבל אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים וחבל לכם לאבד אותה, אז מה שכדאי לעשות זה כנראה לגרור אותה לדירה החדשה ולהוסיף עליה את המשכנתא החדשה.

אם זה כל כך פשוט, אז מה הבעיה?

כאן נכנסות לנו 2 בעיות חדשות:

1. החזר חודשי גבוה
   בואו נניח שיש לכם משכנתא של מיליון ש"ח בתנאים מעולים ואתם משלמים עליה 6,000 ש"ח בחודש.
   עכשיו, אם תגררו אותה ותוסיפו 500 אלף ש"ח חדשים זה יעלה לכם עוד 3,000 ש"ח בערך, מה שיביא אתכם להחזר חודשי של 9,000 ש"ח ואולי אתם בכלל לא מסוגלים לעמוד בזה.
   ולכן, בלית ברירה אתם תצטרכו להחזיר את המשכנתא הישנה ולקחת משכנתא חדשה לגמרי בסך 1.5 מיליון עם החזר חודשי של 7,500 ש"ח לחודש.
   
   נכון שהיא תהיה הרבה פחות משתלמת, אבל כשאין ברירה אז אין ברירה.
2. המו"מ מול הבנק
   כשגוררים משכנתא יש לכם אפשרות לקחת את המשכנתא החדשה אך ורק בבנק בו אתם גוררים את המשכנתא (כלומר בבנק שבו נמצאת המשכנתא הקיימת).
   זה אומר שהוא לא ימהר לתת תנאים טובים למשכנתא החדשה שלכם (של ה-500 אלף), אז נכון שיש לכם משכנתא של מיליון ש"ח בתנאים מעולים, אבל צריך לשים לב טוב-טוב שהמשכנתא החדשה היא עדיין בתנאים הוגנים על מנת שלא ייצא שכרכם בהפסדכם.

פה אני מציע לקיים שני סוגים של מו"מ:

1. פעם אחת מול הבנק שלכם לטובת גרירה + תוספת
2. פעם שניה מול בנק מתחרה על כל הסכום כמשכנתא חדשה ואז לבדוק מה משתלם יותר.

כמה נקודות חשובות נוספות:

1. ביורוקרטיה
   לגרור משכנתא זו ביורוקרטיה לא קטנה, יש ריבוי מסמכים וריבוי שחקנים (אתם, המוכר של הדירה החדשה והוקנה של הדירה שלכם), הקפידו לבצע פגישה מאוד מסודרת עם הבנק לפני התהליך על מנת להבין באיזה שלב צריך לעשות כל צעד ומתי יש להפעיל את הבנק.
2. אישור עקרוני
   גם גרירה מצריכה אישור עקרוני מהבנק ובשל הניואנסים הקטנים והמעצבנים בתחום הזה, אני ממליץ לקבל אישור עקרוני כמה שיותר מוקדם על מנת להיות ערוך לכל האפשרויות מוקדם ככל הניתן ולמנוע הפתעות.
3. סכום הדירה
   כמובן שאם הדירה החדשה נרכשת בסכום נמוך יותר מהדירה הנוכחית שלכם, אז הבנק יצטרך לאשר לכם את נושא הגרירה ויש אפשרות שהוא ידחה את הבקשה כי הביטחון שהוא מקבל הוא לא טוב כמו הביטחון הקודם שלו (זה לא כל כך נפוץ, אבל זה קורה).

לסיכום,
היו בבלוג לא מעט בקשות לכתוב על נושא הגרירה ואני שמח עמדתי בהבטחתי לכתוב על כך פוסט.
תרגישו חופשיים לשאול שאלות בנושא ואני מאמין שאצליח לתת לכם התשובות המתאימות.
יחד עם זאת, חשוב לי להדגיש שזה לא מחליף פגישה רצינית בבנק על מנת להבין את הנושא ולקבל על כך אישור עקרוני.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.