מהם ארבעת הדברים שעשויים לעכב את המשכנתא שלכם (ולהכניס אתכם ללחץ מיותר)?

רובכם לוקחים משכנתא בפעם הראשונה בחייכם, ולכן אתם לא תמיד מודעים לביורוקרטיה ה"מעצבנת" שכרוכה בנושא.
הבלוג הזה עוסק ברובו בנושא התמהיל והתכנון הפיננסי אבל מדי פעם אני נותן לכם גם עצות (מועילות, אני מקווה) איך לנהל את העניינים באופן מסודר ויעיל.

לאחר שבחרתם את התמהיל המתאים לכם וביצעתם סקר שוק (בין אם עשיתם את זה לבד ובין אם יועץ משכנתאות עשה זאת עבורכם) אתם נדרשים ללכת לבנק ולפתוח תיק.
לאחר פתיחת התיק יש מספר משימות שתצטרכו לבצע (כתבתי על זה כאן לפני מספר חודשים) ואת המשימות האלו תצטרכו לבצע תוך 12 יום מרגע פתיחת התיק.

הבעיה מתחילה כאשר מתגלות לא מעט בעיות בביצוע המשימות ולכן אני רוצה לתת לכם מספר דגשים שיעזרו לכם לבצע את המשכנתא בזמן ובכך תוכלו להימנע מאיחור בקבלת המשכנתא שיכול להוביל גם לעליית הריביות מצד אחד וגם לתשלומי ריבית פיגורים למוכר שלא קיבל את כספו בזמן.

אני רוצה להדגיש שאלו לא כל המשימות, אבל אלו בדרך כלל הדברים המעכבים ביותר על פי ניסיוני,
אז בבקשה בואו נתחיל.

הדברים שכדאי לדאוג להם מבעוד מועד:

• שמאות
  לאחר שאתם יודעים כבר באיזה בנק אתם רוצים לקחת משכנתא, קחו מהבנק רשימת שמאים והזמינו שמאי עוד לפני פתיחת התיק.
  כך תרוויחו 2 דברים:
  1. לא תצטרכו להמתין יותר מדי לשמאות שתגיע ותרוויחו בעצם זמן יקר.
  2. אם השמאות תצא נמוכה מכפי שחשבתם, תוכלו להיערך לכך מול הבנק ולא תפעלו מתוך לחץ (אם השמאות יוצאת נמוכה, אזי אחוזי המימון עולים והבנק מייקר את הריביות, אם עשיתם את השמאות בזמן אז תוכלו עדיין להמשיך את סקר השוק גם אם השמאות יצאה נמוכה).
• לוח תשלומים
  לא מעט משכנתאות "נתקעות" כי לא הודעתם לבנק איך אתם הולכים לשלם למוכר (או לקבלן).
  אתם צריכים להבין שברירת המחדל היא לתת את המשכנתא כתשלום אחרון.
  כלומר, הבנק ידרוש שתשלמו למוכר את כל ההון העצמי שלכם ורק אחר כך ישחרר את המשכנתא.
  לפעמים זה לא "נוח" לכם (מכל מיני סיבות) ואתם מעוניינים שהבנק ישחרר את המשכנתא לפני ששילמתם את כל ההון העצמי (לדוג', אתם רוצים שהבנק ישחרר את המשכנתא אחרי תשלום של 20% מצדכם בלבד ואתם תשלמו את שאר ההון העצמי אחרי המשכנתא).
  אם לא תודיעו על כך לפני כן לבנק, אז הוא לא יידע שזה מה שהתכוונתם והמשכנתא לא תצא עד שתשלמו את כל ההון העצמי שלכם.
  כמובן שאתם לא תבינו למה הדברים נתקעים וזה יסופר לכם קצת מאוחר מדי, כמובן שגם עכשיו אפשר יהיה לתקן את הנושא ולבקש מהבנק אישור חריג לשחרר את המשכנתא לפני מלוא תשלום ההון העצמי אבל עכשיו זה יהיה תחת לחץ ותהיו נתונים לחסדיו של הבנק, בעוד שאם הייתם עושים זאת לפני כן לא הייתה מתעוררת כל בעיה.
• כתב התחייבות
  המוכר ועורך דינו צריכים לחתום על כתב התחייבות כלפי הבנק.
  זהו נוהל ברור ומסודר וכל עורך דין יודע זאת, הבעיה מתחילה כאשר לעורך הדין של המוכר יש "בעיה" עם הנוסח של הבנק והוא רוצה לתקן ולשנות את הנוסח.
  גם זהו הליך מקובל בבנק, אבל הבנק (יותר נכון המחלקה המשפטית של הבנק) אמורה לאשר את השינויים של העו"ד וגם לא תמיד מקבלת אותם וזה יכול להפוך להיות "פינג פונג" אחד ארוך בין הבנק לעורך הדין שיכול לגזול זמן מאוד יקר.
  ההצעה שלי היא שלאחר שבחרתם בבנק בו אתם רוצים לבצע את המשכנתא, בקשו ממנו כתב התחייבות סטנדרטי (את המקורי תוכלו לקבל רק לאחר שתפתחו תיק) ואת כתב ההתחייבות הסטנדרטי תשלחו לעו"ד של המוכר על מנת לראות אם יש לו בקשות לשינויים.
  אם יהיו לו בקשות כאלו תוכלו להעביר אותן לבנק ללא כל לחץ עוד לפני שפתחתם תיק (או מקסימום ביום פתיחת התיק) וכך תוכלו להרוויח זמן חשוב מאוד.
• רישום בטאבו
  הבנק ידרוש (בצדק) שתרשמו על שמו הערת אזהרה בטאבו עוד לפני שקיבלתם את הכסף.
  ברוב המקרים זה עובר חלק ללא בעיות, אבל ישנן כל מיני דירות שנמצאות במעמד משפטי לא סגור (פרצלציה שלא אושרה / הסכם שיתוף לא מאושר ועוד נושאים משפטיים שאני די חלש בהם ולא רוצה להטעות אתכם במונחים שלהם).
  עדיף לגלות את הנושא כמה שיותר מוקדם ולהיערך לכך בהתאם ולכן אני ממליץ להראות לבנק את נסח הטאבו / אישור הזכויות עוד לפני שפתחתם תיק משכנתא על מנת שיאמרו לכם אם יש צורך בביטחונות נוספים / אישורים מיוחדים על מנת לרשום הערת אזהרה תקינה לבנק.

לסיכום,
כפי שרשמתי בהתחלה אלו רק חלק מהמשימות שאתם נדרשים לבצע לפני שתקבלו את הכסף.
העניין הוא שאתם צריכים לבצע אותן בתוך פרק זמן מאוד קצר (12 יום) ולכן זה הולך להיות קשה ומבלבל, אני מציע ללמוד את המשימות היטב (שוב, אני נותן את הקישור לכתבה שמספרת על רוב המשימות שיש לבצע).

הנושאים שרשמתי למעלה הם הנושאים השכיחים ביותר שבגללם ההלוואה יכולה להתעכב ואני רוצה שתהיו ערים אליהם, שימו לב שגם אם לקחתם יועץ משכנתא זה לא אומר שהוא בדק את כל הנושא ומבטיח לכם שהכול יעבור חלק.
רוב היועצים עוסקים רק בענייני הפיננסים ואינם נוגעים יותר מדי בבירוקרטיה (חלק מהם גם לא עבדו בבנקים ואין להם ניסיון מספיק בשביל לאתר מראש בעיות שיכולות להיות).

אנא היו זהירים והכינו אתם הכל מראש עד כמה שניתן כך תוכלו לשחרר את המשכנתא בזמן המיוחל ולהימנע מעליית ריביות ומאיחור בתשלום (שעלול להיות עם קנסות ופיגורים).