מה כדאי לעשות עם המשכנתא הקיימת היום?

אנחנו אחרי שנתיים של עליות ריבית (וירידה אחת) בעולם המשכנתאות, כך שכמעט כל התכנון שעשינו כאשר לקחנו את המשכנתא כבר לא כל כך רלוונטי לעולם החדש ולכן, רצוי (ואפילו חובה) לחשב מסלול מחדש.

מי שלקח משכנתא בשנים האחרונות (לפני אפריל 2022) ככל הנראה קיבל ריביות מאוד נוחות, שעזרו לו בהחזר חודשי יציב ורגוע.

הבעיה היא שהחל באפריל 2022 קרו שני דברים מאוד משמעותיים – ריבית בנק ישראל עלתה בטירוף (עליה של  4.65% וירידה של 0.25% בינואר האחרון) ומדד המחירים לצרכן קפץ בטירוף (הייתה תקופה של מדד שנתי בקצב של מעל 5%).

אז כפי שכבר ציינתי, זו הייתה תקופה מבלבלת (והיא עדיין מבלבלת) ולא מעט מאיתנו צריכים להבין מה הצעד הבא שלנו ומה כדאי לעשות עם המשכנתא הקיימת ולכך אני רוצה להתייחס בפוסט זה.

שני דברים חשובים לפני שמתחילים:

1. אין לי באמת יכולת לחזות את העתיד – ולצערי גם לא לאף אחד אחר (לרבות בנק ישראל), ולכן כדאי לשקול טוב את הדברים ולעשות גם חשיבה ובדיקה בעצמכם.

2. העצות שיהיו בפוסט הזה הן טובות וחשובות לדעתי, אבל הן כלליות ולא בטוח שזה מתאים לכל בעל משכנתא (זה מאוד תלוי אם אתם מתכוונים לשדרג את הדירה בקרוב, רוצים להחזיר סכומים חד-פעמיים ועוד נתונים שמשתנים ממשפחה למשפחה).

אז לאחר שהבהרתי את הנקודות החשובות, בוא נתחיל וננסה להבין מה כדאי לעשות עם המשכנתא הקיימת שלנו.

שאלה ראשונה: האם כדאי למחזר את המסלולים צמודי-המדד?

לדעתי, חד משמעית כדאי לבצע מיחזור משכנתא של מסלולים צמודי מדד (אלא אם כן הריבית שלכם ממש ממש נמוכה). מדד המחירים לצרכן גבוה כבר שנתיים ולדעתי הוא ישאר כזה בשנים הקרובות ולכן הייתי שוקל מאוד לחיוב למחזר מסלולים שצמודים למדד.

לאיזה מסלול כדאי לעבור?

גם פה השאלה היא מעט אישית, אבל אני חושב שמסלול משתנה לא-צמודה לטווח בינוני קצר (משתנה לא צמודה כל שנתיים/שלוש) יכול להיות אלטרנטיבה טובה למסלולים הצמודים.

שימו לב, שאם יש לכם בתמהיל משכנאת מסלול בשם "קבועה צמודה", אז ככל הנראה תצטרכו למחזר אותו לקבועה לא צמודה, ופה לא הייתי מקבל החלטה כל כך מהירה ושוקל יותר בכובד ראש בהתאם לתנאי הריבית שתוכלו לקבל וההשפעה של זה על ההחזר החודשי שלכם.

שאלה שניה: האם כדאי למחזר את מסלול הפריים?

זה מאוד תלוי מה המרווח שלכם מהפריים.
ריבית הפריים עומדת היום (08/2024) על 6% וכל אחד מאיתנו קיבל מרווח אחר מהבנק. אם קיבלנו פריים מינוס חצי לדוג', אז הריבית שלנו היא 5.5% (6% פחות 0.5%). אם קיבלנו פריים מינוס 0.8, אז הריבית שלנו 5.2% וכן הלאה.

ולכן, התשובה כאן לא חד-משמעית והייתי מגדיר את זה בצורה כזו:

• אם הריבית שלכם מסלול הפריים כרגע היא 5.4% ומעלה, הייתי שוקל מחזור
• אם הריבית שלכם מסלול הפריים היא 5.3% ומטה, יכול להיות שהייתי בוחר לא למחזר כעת וממתין לראות את תנועת הפריים בשנה הקרובה.

לאיזה מסלול כדאי לעבור?

כפי שכתבתי למעלה, זה מאוד אישי, אבל בגדול גם כאן, מסלול המשתנה הלא-צמודה מתאים להחלפת הפריים.

שאלה שלישית: האם כדאי להביא כסף מהבית על מנת לסגור חלקים מהמשתנה?

מן הסתם, גם כאן אין תשובה חד משמעית, אבל אני חושב שבשנתיים האחרונות, הרבה יותר מבעבר, מומלץ מאוד להחזיר חלקים מהמשכנתא בעזרת סכומי כסף שיש לכם בצד.

כמובן שזה תלוי איפה נמצאים כרגע הכסף שלכם – בהשקעות, בפקדונות, בעובר ושב או באפיקים אחרים.

אם הכסף שלכם נמצא בפקדונות עם תשואה נמוכה יותר מריבית המשכנתא שאתם משלמים (או בעובר ושב ללא שום תשואה), כדאי לשקול לנתב את הכסף הזה לסילוק המשכנתא.

לעומת זאת, אם הכסף שלכם היה מושקע בשנה וחצי האחרונות הוא הניב ככל הנראה תשואה גבוהה (במיוחד במסלולי חו״ל), ויכול להיות שזה משתלם יותר עבורכם מריבית המשכנתא שאתם משלמים. אך אם ריביות המשכנתא שאתם משלמים גבוהות, כדאי לשקול להוריד את גובה הלהבות.

מן הסתם, גם כאן אין תשובה חד משמעית, אבל אני מצרף כאן כמה נקודות חשובות:

1. לא לשכוח להשאיר כמה שקלים בצד – לדוג׳ – אם יש לכם 400 אלף בצד, אז לא הייתי משקיע את הכל בסילוק המשכנתא, אלא בהחלט הייתי משאיר סכום מסוים לביטחון (וזה חשוב היום פי כמה וכמה מבעבר – גם לאור המצב במשק, המלחמה וחוסר הוודאות הכללי).

2. עדיף לקצר שנים מאשר להוריד החזר חודשי – כשאתם מחזירים חלק ממסלול משכנתא (לדוג' 200 אלף מתוך מסלול של 600 אלף), מבקשים מכם בבנק לקבל החלטה, האם לקצר את שנות המשכנתא ולשמור על ההחזר החודשי כפי שהוא היום, או האם אתם רוצים להוריד את ההחזר החודשי והשנים יישארו כפי שהן היום.
   
   עם כל הרצון להוריד את ההחזר החודשי בטווח המיידי, אני ממש ממליץ לקצר את שנות המשכנתא וזה יכול לחסוך לכם לא מעט כסף בריביות ומדדים.
   
   כמובן, שאם אתם חייבים להוריד את ההחזר כי יש אתם חווים קשיים "לסגור את החודש" אז מומלץ להוריד את ההחזר, אבל בגדול, אם אתם יודעים לעמוד בהחזר החודשי הקיים, כדאי בהחלט להשאיר אותו ולקצר את השנים.

שאלה רביעית: אם כבר מחזירים, אז איזה מסלול כדאי לסלק?

הנטיה הראשונית שלנו תהיה להחזיר את המסלול עם הריבית הכי גבוהה, אבל זה לא תמיד נכון (לרוב, זה אפילו לא נכון).

אנחנו צריכים להבין באיזה מסלול נשלם בטווח הארוך את ההחזר הכי גבוה ועדיף להתמקד בו (אתם יכולים לבדוק זאת במחשבון המשכנתא באתר).

השיקולים בבחירת המסלול שאנו רוצים לסל הם כאלו:

1. עדיף לסלק את המסלול הארוך ביותר
2. עדיף להתמקד במסלולים צמודי המדד (לדוג', ייתכן שמסלול פריים עם 5.1% ריבית יהיה טוב יותר ממסלול צמוד מדד של 3% בלבד)
3. חובה לבדוק מראש כמה נרוויח מהסילוק המוקדם (כמה ריבית ומדד נצליח לחסוך נטו)

לסיכום,
אפשר לכתוב כאן עוד 4 עמודים של המלצות, אבל הדבר החשובים שיש לעשות בזמן הזה, זה פשוט לבדוק את המשכנתא הקיימת שלכם, לזהות בה את נקודות התורפה ובהחלט לשקול למחזר או לסלק חלקים מסוימים.