מה עושים כאשר רוכשים דירה חדשה לפני מכירת הדירה הקיימת?

הרבה אנשים נתקלים באתגר גדול כאשר הם רוצים לקנות דירה אבל עדיין הם לא מכרו את דירתם הישנה, מה שמציב אותם בפני מספר בעיות.

הבעיה הראשונה שעולה היא שלא תמיד יש את ההון הראשוני לדירה החדשה ובמקביל אי אפשר לקחת עליה משכנתא (כי לא ניתן להשתמש בכספי משכנתא כתשלום ראשון עבור דירה), כמו כן יש כאלו שירצו למכור את דירתם רק בעוד שנה-שנתיים ולכן גם לא יהיה להם כסף להמשיך ולשלם למוכר (בדרך כלל מדובר ברכישה מקבלן, שם האכלוס לעיתים ארוך) וזה ממשיך בכך שלא תמיד הם יכולים לשלם משכנתא על דירתם הקיימת (שעדיין לא נמכרה) ובנוסף לשלם משכנתא על הדירה החדשה שנרכשה.

אז איך קונים דירה מבלי למכור עדיין את הדירה הקיימת? מהי הדרך הכי חכמה לפעול בה? והאם זה משתלם? כל זאת בפוסט הבא…

הבעיה המרכזית – יש צורך בהעברת תשלום ראשון עבוד הדירה החדשה

הלכתם לראות דירה חדשה ורציתם לסגור עסקה? מצוין, כאשר תגיעו לחתימת החוזה תדרשו לשלם כ-15%תשלום ראשון למוכר.

אני אומר 15% כי זה מה שנהוג כיום, למרות שייתכנו חוזים בהם תשלמו רק 10% וחוזים בהם תשלמו גם 30%, זה מאוד תלוי במו"מ שלכם מול המוכר, אבל בגדול 15% זה הסטנדרט ברוב המקרים.

נניח והדירה עולה 2 מיליון ₪, כך ש-300 אלף ₪ זה התשלום הראשון אותו תצטרכו לשלם – מפה זה מתחלק לשני חלקים:

1. לאנשים שיש את 300 אלף זמינים – אלו פשוט ישלמו מכיסם את התשלום הראשון ומיד לאחר מכן יוכלו לקחת משכנתא על הדירה החדשה (הם עוד מעט ייתקלו בבעיה אחרת, עליה נדבר בהמשך).
2. לאלו שאין להם את ה-300 אלף זמינים – הם כבר בבעיה יותר מורכבת מכיוון שאין להם את ההון הדרוש לתשלום הראשוני ובשלב הזה הם אינם יכולים לקחת משכנתא על הדירה החדשה (מכיוון שעדיין לא שילמו עליה שקל וזו אחת הדרישות הקבועות של הבנקים).

מה עושים?

חשוב לזכור שעדיין יש לנו דירה בבעלותנו ואנחנו פשוט יכולים למשכן אותה ובכסף שנקבל מן הבנק נוכל לשלם תשלום ראשוני לדירה שרכשנו (15% בד"כ) ולאחר ששילמנו הון ראשוני (וזה לא משנה לבנק שזה בא ממשכנתא קיימת על הדירה הקיימת) נוכל לקחת משכנתא על הדירה החדשה שרכשנו (כי כבר שילמנו 15% ואפשר להתחיל לקבל משכנתא).

אבל גם פה זה מתחלק לשניים:

1. לאלו שאין להם משכנתא על הדירה הנוכחית (או שיש להם משכנתא באחוז מימון נמוך מ-50%) – אלו כפי שאמרנו יוכלו למשכן את דירתם עד לתקרת 50% מימון ובכסף שיקבלו יוכלו לשלם את התשלום הראשון על הדירה החדשה.
2. לאלו שיש משכנתא מעל ל- 50% מימון – הם פשוט לא יכולים למשכן את הדירה הנוכחית שלהם וכאמור אין להם גם הון עצמי של 300 אלף ולכן אני לא רואה מצב שבו הם יוכלו לרכוש דירה חדשה מבלי שימכרו את דירתם הנוכחית (אלא אם כן הם ישתמשו בהלוואת משפחה וכו' לשלב הראשון שעד למכירה).

מה קורה בהמשך?

המצב הכי טוב הוא שאחרי ששילמתם את ההון הראשוני לדירה החדשה אתם יוצאים לכיוון מכירת הדירה הקיימת שלכם ובכסף שאתם מקבלים (פלוס משכנתא כזו או אחרת) אתם משלימים את הרכישה במקביל.

אבל מה קורה אם המכירה תתבצע בשלב הרבה יותר מאוחר?

זה קורה בעיקר כשרוכשים מקבלן והאכלוס צפוי לעוד שנתיים לדוג', הרי אנחנו לא נתחיל למכור את הדירה שלנו שנתיים לפני המועד, ומצד שני אנחנו אמורים לשלם עוד תשלומים למוכר (או לקבלן).

במצב זה, כפי שציינתי קודם לכן, תצטרכו לקחת משכנתא על הדירה חדשה (עד לגבול ה-70% מימון מערכה), ותצטרכו אישור מיוחד מהבנק לקחת משכנתא לאחר תשלום של 15% בלבד – הבנקים בדרך כלל יאשרו לכם כי אתם תוכיחו להם שיש לכם עוד דירה שאמורה להימכר, כך שהם מבינים שיש לכם איך להשלים את העסקה.

לקחתם משכנתא גבוהה, איך מחזירים אותה?

טוב, קודם כל ראינו שזה אפשרי (רק חשוב לתכנן את זה נכון), אבל מצד שני בדרך זו לקחתם משכנתאות גדולות שאתם לא באמת צריכים אותן לטווח הארוך, אלא רק עד קבלת הכספים מהמכירה העתידית, אז באיזה מסלולים לקחת אותם ואיך לדעת כמה לקחת?

כמה כסף לקחת ובאילו מסלולי משכנתא?

אתם צריכים לבדוק ביניכם לבין עצמכם מה גובה המשכנתא שאתם רוצים להחזיק לטווח הארוך (אחרי שיגיע הכסף ממכירת הדירה שלכם). כמובן שזו המשכנתא החשובה מבין השתיים ובה צריכים להשקיע הכי הרבה מאמץ ותכנון, כי הרי היא תישאר אתכם לעוד 20 שנה.

את שאר הכסף אתם צריכים לקחת בהלוואת בלון (גישור / בוליט – זה אותו הדבר, רק שמות שונים) – הלוואת גישור זו בעצם הלוואה לטווח קצר עליה משלמים רק תשלום ריבית (ללא הקרן) ותשלום הקרן יבוצע כאשר יהיה לכם את הכסף (מדובר בד"כ בפרקי זמן של עד שנתיים – שלוש).

מה שטוב בהלוואה כזו, הוא שהתשלום החודשי נמוך (כי אתם משלמים רק ריבית) ואין לכם עמלות פרעון מוקדם (ישנם בנקים שעדיין מחייבים על עמלות פרעון גם בהלוואות גישור, אבל גם אם תהיה עמלת פרעון היא תהיה זניחה).

באילו מסלולים לקחת את המשכנתא?

פה דווקא הכי קל לבנות תמהיל, כי הוא בדרך כלל לשנתיים בלבד, ואנחנו יודעים פלוס מינוס מה הסיכונים הצפויים בשנתיים הקרובות (זה לא כמו לקחת משכנתא ל-20 שנה שאז ממש קשה לבנות תמהיל ולתכנן רחוק, כי קשה לדעת מה יהיה בעוד 15 שנה…)

אגב, נכון לעכשיו (מרץ 2016) הייתי לוקח מסלול פריים וקבועה צמודת מדד (כשמדובר בהלוואות גישור לשנתיים – לא ל-20 שנה).

לסיכום,

ראינו שהשד לא כל כך נורא וזה ניתן לביצוע ובאופן די פשוט. יחד עם זאת, כמו בכל דבר הקשור למשכנתאות, זה מחייב תכנון מדויק ומסודר.

מספר הטעויות שאפשר לעשות פה הוא גדול וזה יעלה לכם לא מעט כסף לתקן את הטעויות הנ"ל, לכן אתם חייבים לנקוט במשנה זהירות, לדעת בדיוק שיש לכם את כל הכסף לסגור את העסקה, לתכנון במדויק מהו הכסף שאתם צריכים לטווח הקצר, כמה כסף אתם צריכים לטווח הארוך ולבנות עבור כל אחת מהמשכנתאות האלו תמהיל שונה.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.