כמנהגי, כמעטו בכל חודש (לא כולל חודשי מילואים) אני מסקר בקצרה את השאלות הכי נפוצות שהיו באתר.
כמובן שהשאלה הנפוצה (וזה גם די מובן) היא מהו התמהיל המומלץ ביותר למשכנתא?
אז על השאלה הזו אני לא אענה בפוסט הזה, אבל אני כן אעסוק בשאלות האחרות.
אז אילו שאלות היו לנו החודש, וכמובן – מהן התשובות:
איזה מסלול משכנתא הכי בטוח?
לצערי, אין דבר כזה מסלול משכנתא בטוח, ישנם מסלולי משכנתא שהם קשיחים ויציבים לחלוטין.
לדוגמא: מסלול הקל"צ (קבועה לא צמודה), במסלול זה תחזירו בדיוק אותו הסכום בכל חודש (מיומה הראשון של המשכנתא ועד יומה האחרון) אבל זה לא אומר שהוא "בטוח".
מה שבטוח זה שתשלמו את אותה הריבית ואת אותו החזר חודשי, אבל מי אמר לכם שהוא לא יקר מדי ? מי אמר לכם שלא תשלמו קנס גבוה שתרצו לצאת או למחזר ? בקיצור, אין דבר כזה מסלול משכנתא בטוח ואין דבר כזה "מסלולי משכנתא מומלצים", הכל תלוי במה שאתם צריכים עכשיו ומה המחיר שדורשים עבור זה.
מה עלות ביטוח המשכנתא?
במשכנתא אנחנו צריכים לקחת שני ביטוחים.
הראשון – ביטוח חיים (מגן עלינו ועל הבנק במקרה של פטירה של אחד הלווים, חס וחלילה).
השני – ביטוח מבנה (מגן עלינו ועל הבנק במקרה של נזק למבנה).
מחיר הביטוח הראשון (ביטוח חיים) מתשנה מלקוח ללקוח, הוא תלוי בהמון פרמטרים: כמו הגיל שלכם, העיסוק שלכם, הרגלי העישון, מחלות קודמות ועוד ולכן לא ניתן לתת תשובה מדוייקת.
מחיר ביטוח המבנה הוא בין 30-70 שקל לחודש לשירות סטנדרטיות (3-4 חדרים).
אני מאוד ממליץ להשאיר את הפרטים בדף הייעודי שפתחתי עבורכם, בו תוכלו לקבל הצעות מחיר ממספר חברות/סוכנויות ביטוח ובכך לבצע סקר שוק ולהשוות בין מספר הצעות מחיר.
לביצוע סקר שוק וקבלת הצעות מחיר לחצו כאן
מתי כדאי למחזר משכנתא?
להפתעתי הרבה, אני פוגש כאן המון ממחזרי משכנתאות. זה דבר מבורך כי מאוד חשוב לי לדעת שגם לאלו שיש משכנתא חשוב לדעת כמה ועל מה הם משלמים (הרי זה טבעי שמי שצריך לקחת משכנתא בחודש הקרוב יגלה התעניינות אבל זה ממש לא טבעי שמי ש"רגיל" כבר לשלם ירצה ללמוד ולחקור על משכנתאות).
לעינייננו, מתי באמת כדאי למחזר משכנתא:
1. שאפשר לקבל תנאים טובים יותר היום (כלומר, ריביות משכנתא יותר נמוכות)
2. שקנס היציאה לא גבוה (כלומר, לאחר קיזוזו אתם עדיין "מורווחים" על הנייר)
3. שההחזר החודשי לא מתאים לכם (שאתם יכולים להחזיר יותר או חלילה מתקשים לעמוד בהחזרים).
בהמשך לסעיף הקודם, גם לקהל ממחזרי המשכנתאות אני מציע לערוך סקר במחירי הביטוח כי המון פעמים מפתים אותנו בתחילת המשכנתא עם מחירי ביטוח נמוכים שלאט לאט עולים ועולים.
לביצוע סקר שוק וקבלת הצעות מחיר לחצו כאן
על מה להתווכח לפני קבלת משכנתא?
השאלה קצת "לא נעימה", הרי מי רוצה להתווכח? אבל היא חשובה ומאוד טבעית (הרי אנחנו ישראלים ואף אחד לא רוצה לצאת פרייאר, ובצדק…).
בכל אופן, אין צורך להתווכח, יש לדרוש ולדעת מה דורשים. ברגע שתדעו איזה תמהיל משכנתא טוב לכם ומה הריביות שנהוגות כיום, תוכלו בקלות יתרה לומר לבנק שזה מה שאתם רוצים ולרוב גם תקבלו את זה.
השתדלו בהתחלה ללמוד על המסלולים ועל המוצרים (בשלב זה עזבו את המחירים בצד), ככל שיהיה לכם יותר ידע, כך תדעו יותר טוב מה אתם רוצים (ומה אתם צריכים), לאחר מכן תעברו לשלב המו"מ על הריביות.
ללימוד מקיף אני מציע לכם לקרואת את מדריך המשכנתא מתחילתו ועד סופו וכמובן להרשם לרשימת התפוצה שלי שבה תקבלו מידע על מוצרים חדשים, הזדמנויות שוות ותוכלו להישאר עם יד על הדופק.
איך אפשר לדעת אם יש קנס משכנתא במחזור?
בעיקרון, מי ששואל את זה לא מבין לרוב מתי יש קנס (הרבה פעמים תתפלאו – אין קנס יציאה) ובטוח שלא יודע לחשב אותה באופן עצמאי (לא להתרגש, אדם נורמלי לא אמור לדעת לחשב קנס יציאה, אבל אדם שכלכלת הבית חשובה לו אמור לדעת מתי צריך להיות קנס ומתי לא).
בכל מקרה, התשובה שלי היא להתקשר למוקד שירות הלקוחות של הבנק והם יגיעו לכם את התשובה על ה"שקל האחרון".
איך בודקים בכמה קנו דירה?
מהו ה"טריק" שרוב האנשים אינם מכירים ובהחלט כדאי להכיר?
באתר רשות המיסים, קיים איזור ייעודי העוסק בנדל"ן – החלק המעניין הוא שניתן לקבל מידע על כל עסקאות הנדל"ן שהתקבלו בערך ב-15 השנה האחרונות וכפי שדווחו לרשות.
הדבר מאפשר לכם לקבל מידע אמין לגבי סכומים שבהם נמכרו דירות בבניין / שכונה שבהם אתם מעוניינים – כמובן שהדבר רלוונטי לעסקאות יד שנייה בלבד וחשוב במיוחד כאשר מחפשים נדל"ן להשקעה.
חשוב לזכור שסכום מכירה שהיה לפני שנתיים או שנה לאו דווקא רלוונטי היום, אך אם תצליחו למצוא מחירי דירות זהות (לדוגמא בקומה מעל) מהחודשים האחרונים, זה בהחלט ייתן לכם מידע רלוונטי האם הסכום שאותו המוכר דורש הוא לגיטימי, מה הסכום שבסוף נסגר בדירה שהתעניינתם לגביה או לחלופין אם אתם עדיין בשלב חיפוש הנכס – תוכלו לדעת אילו איזורים אתם יכולים להרשות לעצמכם.
כל מה שצריך לעשות זה להיכנס ללינק הבא (מומלץ מדפדפן Explorer), למלא פרטים שונים כמו כתובת הנכס, תקופת החיפוש, מס' חדרים וכיו"ב ותקבלו רשימה מסודרת של כל העסקאות שבוצעו בתאריכים ובמקום שחיפשתם.
איך מקבלים את הכסף של המשכנתא?
שאלה נחמדה שלא הרבה יודעים את התשובה.
אפשרות ראשונה: בצ'ק בנקאי לפקודת המוכר.
אפשרות שניה: בהעברה בנקאית לחשבון המוכר.
שימו לב, אתם לא מקבלים את הכסף אליכם אלא המוכר מקבל אותו ישירות מהבנק.
האם הבנק יכול לבטל אישור עקרוני?
בעיקרון כן! אם לא סיפרתם לבנק את כל האמת (הסתרתם מידע) או אם הבנק גילה דברים חדשים שלא היו ידועים לו (לדוג: נתוני אשראי שליליים שנתקבלו עליכם) הוא רשאי לבטל את האישור העקרוני.
יש לציין, כי המקרים האלו נדירים מאוד וזה לרוב לא קורה והסיכוי שיקרו לאדם ה"סביר" שואף לאפס.
האם אפשר להוריד קנס יציאה?
מצטער לאכזב אתכם, אבל לא!
אין הנחות ואין ביטולים (למעט מקרים מיוחדים שאז הבנק עושה מלפנים משורת הדין, אבל אלו באמת מקרים נדירים).
קנס היציאה אמור לפצות את הבנק על ההפסדים שנגרמים לו בעקבות המחזור או היציאה מן המשכנתא ולכן הוא לא יבטל או יעשה הנחות בקנסות היציאה.
ולסיכום,
כייף לי להיות איתכם וללמד אתכם על הנושא, אני רוצה שתלמדו ותחקרו ואת זה אי אפשר מבלי לשאול.
אני מניח שהצפת השאלות עוזרת לעוד רבים שלא שואלים אבל עכשיו יודעים קצר יותר.
אני מאוד ממליץ לכם לרשימת התפוצה שלי, אתם פשוט תקבלו את המאמרים באופן מיידי, תוכלו לדעת ראשונים על מבצעים ומסלולי משכנתא חדשים שיתאים ובעיקר להישאר עם יד על הדופק עד שתקחו משכנתא (ואלי גם אחר מכן), זה בחינם וכמובן ללא דואר זבל.
להצטרפות רשימת התפוצה לחצו כאן
