הפוסט הזה לא עומד להיות משפטי ולעסוק בעריכת חוזים, אבל חשוב לי מאוד לעדכן אתכם במספר דברים שאתם צריכים לחשוב עליהם לפני שאתם חותמים חוזה לרכישת דירה והדברים הללו קשורים ישירות למשכנתא שלכם.
מה צריך לעשות לפני שחותמים חוזה? איך בונים לוח תשלומים? ולמה יש סיכוי שלמרות שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא תמצאו את עצמכם עם סכום משכנתא נמוך יותר ממה שתכננתם או ללא משכנתא בכלל? כל זאת ועוד בפוסט הבא
1. חותמים על חוזה רק אחרי שמקבלים אישור עקרוני לנכס הספציפי
רוב האנשים שמתכוונים לרכוש דירה, מגיעים לפני כן לבנק ומוסרים את הפרטים הראשוניים ולאחר מכן מקבלים אישור עקרוני למשכנתא.
זה אומר שהבנק נותן לכם אישור שברמה העקרונית הוא מוכן לתת לכם משכנתא, אבל האישור הזה מתייחס בעיקר לנושא הפיננסי ולכן הוא בעצם רק מאשר לכם שעל בסיס ההכנסות שהצגתם הבנק יהיה מוכן לתת לכם משכנתא.
יחד עם זאת, רוב האישורים העקרוניים אינם מתייחסים ישירות לנכס שאתם רוצים לרכוש ומכיוון שלא חסרות בעיות עם נכסים (נסח טאבו לא תקין / חוסר בהיתרי בניה וכו') ייתכן מאוד שתרכשו דירה לאחר שקיבלתם אישור עקרוני למשכנתא, אבל מכיוון שהאישור עסק בעיקר בנושא הפיננסי ולא עסק בנכס ספציפי, ייתכן ותמצאו את עצמכם עם אישור כללי למשכנתא אבל ללא אישור לנכס שכרגע רכשתם וזה יעמיד אתכם בפני שוקת שבורה.
ההצעה שלי:
דברו עם הבנק על הנכס הספציפי שאתם רוצים לרכוש ותשאלו אותו אם מבחינתו זה בסדר, חלק מהבנקים יגידו לכם שאין באפשרותם לבדוק נכס כלשהו לפני שתחתמו חוזה, אבל חלק מהבנקים כן ייתנו לכם אישור או חשוב מכך יצביעו על בעיות שיכולות להיות ואת זה חשוב לכם מאוד לשמוע.
2. מבצעים שמאות מוקדמת
לאחר שחותמים על החוזה ומגיעים לקחת משכנתא, אתם תידרשו להזמין שמאי לדירה אותה רכשתם.
השמאי ייתן את חוות דעתו ויגיד כמה הדירה שווה לדעתו ופה יכולים להיות שלושה מצבים:
- המחיר שהשמאי אמר הוא בדיוק המחיר עליו הסכמתם בחוזה
- המחיר שהשמאי אמר הוא גבוה מהמחיר עליו הסכמתם בחוזה
- המחיר שהשמאי אמר הוא נמוך המחיר עליו הסכמתם בחוזה
חשוב לדעת שהבנק מתייחס למחיר הדירה לפי הכלל הבא – לפי המחיר שרשום בחוזה או לפי מה שאמר השמאי – הנמוך מביניהם.
כלומר, אם רכשתם במיליון ש"ח והשמאי אמר שהדירה שווה מיליון ומאה אלף, אז הבנק יתייחס לכך שהדירה שווה מיליון, אבל אם השמאי רשם שהדירה שווה רק 900 אלף, אז מבחינת הבנק הדירה שווה 900 אלף, למרות שרשום בחוזה מיליון ש"ח.
זה יכול לעורר בעיות כי אם אתם עומדים על אחוזי מימון גבוהים, ואם השמאי נתן הערכת חסר ולא העריך את הדירה כפי שרשום בחוזה אתם תקבלו משכנתא קטנה יותר ותצטרכו להביא כסף מהבית שלא תמיד יהיה לכם.
ההצעה שלי:
במקרים של אחוזי מימון גבוהים, תבקשו מהבנק לעשות שמאות מוקדמת (זה קצת יותר יקר) אבל לפחות לא תופתעו לאחר שכבר חתמתם חוזה והתחייבתם למוכר.
3. בונים לוח תשלומים לפי תמהיל המשכנתא
אחת הבעיות היותר גדולות של אנשים שרוכשים דירה הוא לבנות את לוח התשלומים, יש פה המון משתנים (דרישות המוכר / המשכנתא של המוכר / מועד המסירה וכו').
אחת הבעיות שצצות היא שבניתם לוח תשלומים באופן כזה שלא מאפשר לכם את תמהיל המשכנתא שבניתם ולכן אתם צריכים ללכת לפי לוח התשלומים שבניתם ולא לפי התמהיל שבניתם (ואתם כבר יודעים מה יותר חשוב לעתיד).
לדוג':
אם התחייבתם לסגור למוכר את המשכנתא על ידי המשכנתא שלכם והמשכנתא של המוכר עומדת על 300 אלף ש"ח, אבל לפי התמהיל שלכם אתם רוצים לקחת 600 אלף ש"ח במסלול קל"צ, אז יש לכם בעיה.
כי אתם תצטרכו לקחת קודם כל 300 אלף לטובת סגירת המשכנתא של המוכר (וזה יגיע ממסלול הקל"צ) אבל השחרור הבא יהיה לפחות שבועיים שלושה לאחר מכן וגם הוא יהיה ממסלול הקל"צ, הבעיה שפה הריבית כבר לא שמורה וייתכן שהבנק יקבע לכם אותה לפי ראות עיניו ואתם בסיכון גדול פה.
הצעה שלי:
בנו קודם כל תמהיל משכנתא שתהיו סגורים עליו ורק אחר כך תסכימו על לוח תשלומים מול המוכר (אתם רוצים שלוח התשלומים יהיה בנוי על בסיס התמהיל ולא להיפך).
4. עושים הערכת "עלויות נוספות" כמה שיותר מוקדם ובצורה מדויקת
בעיה נוספת שיש לאנשים שלוקחים משכנתא, היא שהם לא חשבו מספיק על העלויות הנוספות של הדירה (שיפוץ / מתווך / מס רכישה / רכישת ריהוט וכו').
במידה ולא חשבתם על כל אלה וכבר חתמתם על חוזה ועל משכנתא ורק לקראת הסוף גיליתם שאתם צריכים עוד 100 אלף ש"ח, יהיה לכם קשה מאוד לפתוח את המשכנתא מחדש ולהוסיף 100 אלף לטובת המשכנתא, בהרבה מקרים הבנק פשוט לא יסכים (וגם אם הוא יסכים זה יהיה בריביות מאוד גבוהות).
ההצעה שלי:
הקפידו לבצע הערכה מוקדמת של העלויות הנוספות, תוסיפו לסכום שקיבלתם 20% לאקסטרות ורק אז תחשבו כמה משכנתא אתם צריכים.
תזכרו שכספי המשכנתא הולכים לטובת המוכר ולא אליכם ולכן העמיסו את העלויות הנוספות על המשכנתא ואת ההון העצמי העודף תשאירו אצלכם לטובת העלויות הנוספות.
5. מוודאים ב-100% שאתם יכולים לעמוד בתשלומי המשכנתא
מבחינתי הסעיף הזה מובן מאליו ואני רושם אותו רק בשביל השקט הנפשי שלי, זה ברור לכם כשמש שלפני שאתם רוכשים דירה אתם צריכים לבדוק ב-100% את העלויות של המשכנתא, גם לטווח הקצר ובעיקר לטווח הארוך.
לוודא ב-100% שהעלויות מתאימות לכם ואתם עומדים בהן בקלות (גם בעיתות של עליות ריבית ומדד), זה לא מספיק שקיבלתם אישור עקרוני מהבנק, אלא אתם צריכים לוודא שזה באמת מתאים להוצאות המשפחתיות שלכם ולתכנונים שלכם להמשך הדרך.
ההצעה שלי:
לאחר שקיבלתם אישור עקרוני משני בנקים לפחות, תעשו הערכת עלויות כללית למשכנתא עם ירידה לפרטים כגון: ריבית שעולה בכמה אחוזים, עליות מדד חדות וכו', ורק לאחר שאתם סגורים ב-100% שהכל בסדר ואתם יכולים לעמוד בזה בכבוד, רק אז תלכו לחתום חוזה.
לסיכום,
אני מקווה שעזרתי לכם קצת בידע חשוב שיועיל לכם להמשך הדרך, חתימה על חוזה רכישה טומנת בחובה התחייבות מאוד מאוד גדולה ואתם רוצים לדעת במאה אחוזים שאתם מכוסים מכל המקרים שלא יבואו.
נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.
