אם וכאשר חוק המע"מ יעבור (למרות שלפי הפרסומים האחרונים הוא עומד בפני סכנה), אנחנו כנראה התנפלות הונית על דירות קבלן.
הנחה בדמות 18% "לא הולכת ברגל" והרבה אנשים (בצדק) יתחילו לעמוד בתור למשרדי המכירות.
חשוב לי לומר בכמה מילים מה ההבדלים בין רכישת דירה יד 2, לבין רכישת דירה מקבלן – זה יעזור לכם לחשב את הפערים ביניהם וכך תוכלו לדעת למה לצפות.
הבדל 1: עלות עורך דין
רוב הקבלנים מכריחים אותנו לשלם עמלת עורך דין, בנוסף למחיר הדירה, עורך הדין מייצג את הקבלן בלבד ולכן אתם בכל מקרה תצטרכו גם עו"ד משלכם.
כלומר, אתם עומדים לשלם כפל תשלום לעורכי הדין, כאשר העו"ד של הקבלן מאוד יקר ושכרו עומד סביב ה- 1.5% (שזה כמעט פי 3 ממה שמקובל לשלם לעורך דין רגיל).
קחו בחשבון שעבור דירה מקבלן תצטרכו לשלם סביב 2% רק לעורכי דין (בדירה של מיליון וחצי תצטרכו לשלם 30,000 ₪ + מע"מ רק לעורכי דין).
הבדל 2: מדד תשומות הבניה
כתבתי לא מזמן על מדד תשומות הבניה (איך הוא מחושב, על כמה הוא עומד וכו').
חשוב שתדעו שכאשר אתם רוכשים "דירה על הנייר" שמועד האכלוס שלה רחוק, אתם תצטרכו להצמיד את הסכום שעדיין לא שילמתם לקבלן למדד תשומות הבניה וזה יעלה לכם לא מעט כסף (בהנחה שאתם חייבים לקבלן מיליון ₪ לשנתיים, זה יכול לעלות לכם כ-40000 ₪ פלוס מינוס).
בדירה מיד 2, אין הצמדות כאלו ולכן זהו כסף נוסף שתצטרכו לשלם לקבלן שלא הייתם משלמים בדירת יד 2.
הבדל 3: שדרוג הדירה
למרות שאנחנו כביכול מקבלים דירה חדשה, רוב האנשים אינם מסתפקים במפרט הטכני שהקבלן נותן ומתחילים לשדרג את המטבח / האריחים / האמבטיה וכו'.
עלויות אלו עולות כסף רב ובדרך כלל נעות סביב כמה עשרות אלפי שקלים ואף לפעמים יותר.
נכון שגם ביד 2 לא מעט אנשים משפצים, אבל בדרך כלל העלויות של דירה מקבלן הן יקרות יותר, לדוגמא עבור כל שינוי בדירה תצטרכו לשלם לקבלן תשלום נוסף והנושא מעט יותר מורכב שיפוץ דירה יד 2.
הבדל 4: לוח תשלומים
כל קבלן מבקש שנשלם לו את הכסף במועדים שונים – לדוג', יש קבלן שירצה לקבל 20% מעלות הדירה בחתימת החוזה ואת היתרה (80%) רק עם קבלת המפתח.
ישם קבלנים שיציעו לכם לשלם חלק יחסי כל שלושה חודשים ויש קבלנים שפתוחים למשא ומתן מולכם ותוכלו לקבוע יחד איתם לוח תשלומים שמתאים גם לכם.
חשוב לדעת שקביעת לוח תשלומים שהוא לא נכון (כלומר, שלא משרת אתכם) יכול להביא אתכם לתמהיל משכנתא שלא רציתם, רק בגלל שהתמהיל אינו יכול להתיישר עם לוח התשלומים שבניתם.
ישנם קבלנים שאפילו "קונסים" אתכם אם הקדמתם בתשלום (שמעתם נכון, אתם מקבלים קנס אם שילמתם לפני הזמן), כך שאני מציע שתחשבו טוב לפני שאתם מסכימים ללוח תשלומים שהציעו לכם ותנסו לבנות לוח תשלומים שמתאים לכם ולצרכים שלכם.
הבדל 5: קבלת מפתח
בדירה יד 2 אתם קובעים עם המוכר מועד פינוי וברוב המקרים אתם תקבלו את הדירה בדיוק ביום שקבעתם או כמה ימים לפני / אחרי.
אצל הקבלנים (לא תמיד באשמתם) יש לא מעט איחורים במסירת הדירה, ולכן חשוב לקחת בחשבון שהאכלוס עשוי להתעכב במספר חודשים ולכן אם אתם אמורים לפנות את הנכס שלכם, אני מציע שתיקחו בחשבון שהקבלן יאחר בחודשיים-שלושה ולכן אל תמהרו לחתום על מכירת הדירה שלכם בתאריך האכלוס שהובטח לכם, אחרת אתם עלולים למצוא את עצמכם ללא דירה (כי אתם מפנים את שלכם ועוד לא קיבלתם את הדירה החדשה).
הבדל 6: וועד בית וארנונה
כשאנחנו רוכשים דירת יד 2 אנחנו יכולים לדעת בוודאות כמה נשלם שם ארנונה וכמה יעלה לנו וועד הבית בחודש (שני התשלומים ביחד עשויים להיות מאוד גבוהים).
בדירה מקבלן אתם לא יודעים מה יהיה מחיר הארנונה וכן אתם לא יודעים כמה תשלמו וועד בית.
אני מציע שאת עלות הארנונה תבררו מראש מול העירייה / הרשות המקומית.
את תשלומי הוועד יהיה לכם יותר קשה לנחש, אבל אני מציע שתבדקו עם עוד אנשים שגרים באיזור שלכם וזה ייתן לכם תמונה קצת יותר ברורה.
לסיכום,
זה לא היה פוסט "הפחדה מדירת קבלן", אלא פוסט שמנסה להאיר את עיניכם ולגרום לכם לקחת בחשבון מספר שיקולים שאולי את חלקם לא ידעתם / שכחתם.
דירה מקבלן יכולה להיות דיל מצוין (במיוחד אם מוותרים לנו על המע"מ אבל יחד עם זאת יש לקחת בחשבון את השיקולים הנ"ל ועוד).
נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים באתר, אני מזמין אתכם להירשם לניולזטר (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.
