כפי שכתבתי בעבר, חישוב משכנתא מורכב ממספר פרמטרים:
- גובה הריבית השנתית שתשלמו
- גובה המדד אליו מוצמדת המשכנתא
- מספר השנים שתשלמו את המשכנתא
עד כאן הכל ברור, לפחות אם קראתם בעיון את מדריך המשכנתא שלי.
פרמטר נוסף שמתחבא ולא מדברים עליו הרבה הוא לוחות הסילוקין של ההלוואות.
לוח סילוקין אומר בעצם איך תחושב ההלוואה שלכם, כמה תחזירו כל חודש ואיזה חלק בהחזר יילך לטובת הקרן ואיזה חלק בהחזר יילך לטובת הריבית.
אני אתן דוגמא: נניח שנתתי לחבר שלי הלוואה של 100 ₪ ל-10 ימים ב-10% ריבית (לא שנתית אלא לכל העשרה ימים).
החזר נורמאלי (שכולנו חושבים עליו) הוא כזה:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
100 ₪ |
|
2 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
90 ₪ |
|
3 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
80 ₪ |
|
4 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
70 ₪ |
|
5 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
60 ₪ |
|
6 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
50 ₪ |
|
7 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
40 ₪ |
|
8 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
30 ₪ |
|
9 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
20 ₪ |
|
10 |
11 ₪ |
10 ₪ |
1 ₪ |
10 ₪ |
|
סה"כ |
110 ₪ |
100 ₪ |
10 ₪ |
0 |
אז זהו, שפיננסים זה לא דבר כל כך נורמאלי ולכן זה מסתבך כשמגיעים לתחום לוחות הסילוקין, אני אעשה לכם סדר בענייו על מנת שתוכלו לדעת כמה ולמה אתם משלמים ותוכלו לבחור בלוח סילוקין שהכי נוח לכם.
לוח סילוקין שפיצר –
מדען נחמד בשם מקורי (שפיצר…) בנה לוח סילוקין שרוב העולם עובד לפיו (כמובן שגם בארץ).
הרעיון הוא שבחודשים הראשונים תשלמו חלק גדול יותר עבור הריבית ובחודשים האחרונים תשלמו חלק קטן יותר עבור הריבית
למה?
שאלה טובה עם תשובה פשוטה, ככה שאם תחזירו את ההלוואה אחרי מספר חודשים (ובמקרה של משכנתא "כמה שנים"). הבנק הרוויח עליכם את הריבית וכך הוא לא ניזוק יתר על המידה מהעזיבה שלכם.
בטבלה העליונה תוכלו לראות מה קורה אחרי 5 חודשי החזר.
גובה הקרן תעמוד על 50 ₪ ואילו אם ההלוואה הזו הייתה מחושבת לפי שפיצר, סביר להניח שגובה הקרן הייתה קצת יותר מ 50 ₪.
דוגמא ללוח סילוקין שפיצר:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
8.79 ₪ |
7.96 |
0.83 |
100 |
|
2 |
8.79 ₪ |
8.02 |
0.77 |
92.04 |
|
3 |
8.79 ₪ |
8.09 |
0.7 |
84.02 |
|
4 |
8.79 ₪ |
8.16 |
0.63 |
75.93 |
|
5 |
8.79 ₪ |
8.23 |
0.56 |
67.77 |
|
6 |
8.79 ₪ |
8.3 |
0.5 |
59.54 |
|
7 |
8.79 ₪ |
8.36 |
0.43 |
51.24 |
|
8 |
8.79 ₪ |
8.43 |
0.36 |
42.88 |
|
9 |
8.79 ₪ |
8.5 |
0.29 |
34.45 |
|
10 |
8.79 ₪ |
8.58 |
0.22 |
25.94 |
|
11 |
8.79 ₪ |
8.65 |
0.14 |
17.37 |
|
12 |
8.79 ₪ |
8.72 |
0.07 |
8.72 |
|
סה"כ |
105.48 ₪ |
100 ₪ |
5.5 ₪ |
0 |
עכשיו הבנתם את הרעיון? שימו לב בטבלה איך התשלום על הריבית הוא גבוה יותר בחודשים הראשונים ויורד בהתאמה מדי כל חודש.
במקרה כזה אם תעזבו את הבנק אחרי 6 חודשים, עדיין הבנק ירוויח יותר ממה שהוא היה מרוויח בלוח סילוקין רגיל (אל תתייחסו לטבלה העליונה מבחינת סכומים, כי הריבית שם 10% ל-10 ימים ובדוגמה השניה היא הייתה 10% לשנה).
לוח סילוקין קרן שווה –
לוח סילוקין שחביב עלי במיוחד, הוא בעצם מן נגזרת של שתי השיטות העליונות.
מצד אחד גם פה אתם משלמים חלק גבוה של ריבית כל חודש, אך מאידך פה אתם מבטיחים תשלום קבוע על חשבון הקרן בכל חודש וכך גורמים לנגיסה מהירה יותר של הקרן (מה שמוביל לתשלום נמוך יותר על הריבית).
בואו נראה דוגמא להלוואה של 100 ₪ לשנה (ריבית שנתית 10%) בלוח סילוקין של קרן שווה:
|
מספר תשלום |
תשלום |
מתוכו: לטובת הקרן |
מתוכו: לטובת הריבית |
סכום הקרן הנותר |
|
1 |
9.17 |
8.33 ₪ |
0.84 |
100 |
|
2 |
9.1 |
8.33 ₪ |
0.77 |
91.67 |
|
3 |
9.03 |
8.33 ₪ |
0.70 |
83.33 |
|
4 |
8.96 |
8.33 ₪ |
0.63 |
75 |
|
5 |
8.89 |
8.33 ₪ |
0.56 |
66.67 |
|
6 |
8.82 |
8.33 ₪ |
0.49 |
58.33 |
|
7 |
8.75 |
8.33 ₪ |
0.42 |
50 |
|
8 |
8.68 |
8.33 ₪ |
0.35 |
41.67 |
|
9 |
8.61 |
8.33 ₪ |
0.28 |
33.33 |
|
10 |
8.54 |
8.33 ₪ |
0.21 |
25 |
|
11 |
8.47 |
8.33 ₪ |
0.14 |
16.67 |
|
12 |
8.4 |
8.33 ₪ |
0.07 |
8.33 |
|
סה"כ |
105.42 ₪ |
100 ₪ |
5.43 ₪ |
0 |
עכשיו אתם רואים את ההבדל? בלוח סילוקין "קרן שווה" אתם משלמים יותר בחודשים הראשונים, אבל התשלום הזה הולך לטובת הקרן ולא הריבית.
והכלל הפשוט אומר: ככל שיש לכם פחות קרן בקופה כך התשלום עבור הריבית יקטן בהתאמה.
שימו לב שבלוח סילוקין שפיצר אתם מחזירים על כל ההלוואה – 105.48 ₪.
ובלוח סילוקין קרן שווה אתם מחזירים על כל ההלוואה – 105.42 ₪.
מדובר על 6 אגורות הבדל! סתם, אני צוחק…
לקחנו הלוואה על סך 100 ₪, אם נעשה את אותה דוגמא על סך הלוואה של מיליון ₪ (ב-5% ריבית ל-20 שנה), התוצאות יהיו כאלו:
החזר כולל בלוח שפיצר – 1,583,892 ₪
החזר כולל בלוח קרן שווה – 1,502,083 ₪
ההפרש בין השיטות = 82,000 ₪ (זה כבר סכום לא מבוטל, נכון ?)
זה מוביל לשאלה הבאה – למה לא כולם לוקחים קרן שווה?
מהסיבה הפשוטה שבקרן שווה ההחזרים החודשיים יותר גבוהים בהתחלה ולאט לאט יורדים.
לא כל אחד יכול להרשות לעצמו תשלומים גבוהים בתחילת המשכנתא.
למי שכן יכול להרשות לעצמו – אני ממליץ בלב שלם קחו "לוח סילוקין קרן שווה".
בפוסט הבא אני ארחיב על הסוג השלישי של לוח הסילוקין – הלוואת גישור (בולט)
לשאלות והסברים אני כאן בשבילכם.
נ.ב: אם הבלוג מוצא כן בעיניכם ואתם רוצים להפיץ את הבשורה – תשתפו אותו ותצטרפו אלינו בפייסבוק.
זה יעזור לכולנו! תודה.
165 תגובות
שלום לך.
ראשית תבורך על מה שאתה כאן זה מדהים וכלל לא מובן מאליו.
עשיתי קצת שעורי בית בנושא משכנתא אך עדיין אני רוצה להתחיל מתמהיל שהוא מתאים לי. ככל הנראה אצטרך משכנתא של 900 אלף שח. ואני יכול לעמוד ההחזר של כ 6,000 שח.
והאם זה נכון להקטין את תשלומי המשכנתא (בולט או גרייס) על מנת לחסוך בצד כדי להקטין את היקף המשכנתא הכולל (בשלב של בניית בית שעדיין לא צריך את כל הכסף)
תודה !
שלום אפי,
זה יכול להיות טוב, אבל אני לא תמיד בעד
זה בהחלט מצריך ייעוץ מקצועי
בהצלחה
שלום וברכה.
ראשית כל תודה ענקית על הפוסטים הנהירים וההפשטה של מושגים מלחיצים ומבלבלים לטובת הציבור!
1)אני לא מצליחה להבין ,אם אני,לדוג׳,לוקחת 100 אלף בריבית של 5% (ונניח לצורך הענין שאין הצמדה למדד ושהריבית לא משתנה),מה זה משנה לכמה שנים אני לוקחת את המשכנתא או מהו לוח הסילוקין?!
בסוף אני אמורה לשלם 105 אלף,לא ?
שלום בת שבע,
הריבית הינה ריבית שנתית ולא כוללת
בהצלחה
הי שלום,
קראתי את המאמר הזה, כמו את רוב המאמרים שלך וגם הוא מוסבר ומנוסח יוצא מן הכלל.
אני ממש נהנה לקרא אותם ולמדתי מהם המון.
במקרה הזה, אני חושב שזו פעם ראשונה שאני חולק על מה שאתה כותב..
הסיבה היא כזו
אם אני יכול להרשות לעצמי תשלום החזר גבוה, האם לא כדאי לקחת את אותו סכום החזר בלוח שפיצר ובכך לקצר את שנות ההחזר ואז גם ההחזר הכולל שלי יהיה נמוך יותר?
כמובן שאם ארצה לאחר כמה שנים להוריד את גובה ההחזר אבצע מחזור..
זה מה שאני מסביר לכל הלקוחות שלי, אני חייב לציין שאני לא רואה שום יתרון בקרן שווה..
חג שמח 🙂
שלום פרנק,
אתה בהחלט צודק (זה מה שאני ממליץ לרוב לגולשים בתגובות במקרים פרטניים)
יחד עם זאת, יכול להיות מצב שמישהו יכול להתחיל היום עם החזר גבוה יותר אבל יודע שבעתיד הוא רוצה החזר נמוך יותר
בהצלחה
היי,
אנחנו זוג צעיר שקונה בית במחיר למשתכן
הכנסות נטו 14K (לא צפויה העלאה בשנים הקרובות או סכום כסף לסילוק משכנתא)
650K משכנתא
כרגע קיבלנו הצעה ממזרחי:
פריים + 0.8 (כן זה פלוס) על 200K ל30 שנה
450K קל"צ ל25 שנה 4.38
מה אתה אומר על ההצעה נכון לריביות הנוכחיות?
ועל התמהיל?
מהי דעתך?
נ.ב: החזר חודשי 3300 (לפי שפיצר)
יש יכולת להחזיר בחודשים הראשונים יותר השאלה כמה זה יהיה בקרן שווה?
תודה רבה!
שלום עמיר,
1 תנסו בנקים אחרים
2.במחשבון יש לך אפשרות לשלב בקרן שווה
3.הריבית די גבהה אבל סקר שוק טוב או פניה לייועץ תוכיח לך אם אפשר לשפר זאת
בהצלחה
שלום משכנתאמן!
אין ספק שאני לומד המון ואתה מאתגר את ידיעותי וגורם לי לחשוב על המובן מאליו!
ולפוסט, לפי כמה חישובים שעשיתי יוצא שקרן שווה יותר טוב רק אם אתה יכול להחזיר את הסכום הגבוה בהתחלה בלבד (למשל שאתה בטוח שבקרוב יהיה ילד שיקטין הכנסה פנויה). למשל אם יש לך החזר של 1000 בשפיצר ולעומת זאת של 1500 בחודש ראשון בקרן שווה (לדוגמא), ואתה מסוגל לעמוד ב1500 לא רק בהתחלה, אז אתה יכול לקצץ את התקופה של שפיצר בהרבה שנים עד שתגיע להחזר של 1500 גם שם. ואז בהכרח יוצא שעדיף שפיצר וששם הקרן מקוצצת מהר יותר מהקרן שווה וההחזר הסופי קטן יותר. (בלי לכלול שיפור ריביות בעקבות השנים הקצרות יותר) (לא יכול לצרף פה גרפים אבל זה מה שיצא לי..)
אשמח לתגובתך המלמדת ואם אני צודק אז אני חושב ששווה להזכיר זאת בפוסט…
תודה!
שלום מוטי,
אני מסכים איתך כל עוד אפשר להשאיר את ההחזר כפי שהוא,
מצד שני קצת קשה להשוות כך בין המסלולים שכן צריך לחשב את ההחזר הממוצע של קרן שווה ואז להשוות אותו לשפיצר
בהצלחה