מדריך משכנתא – חלק ב': משכנתא – שלב אחר שלב עד לקבלת הכסף

תאריך עדכון אחרון: 20/07/2025

ראשית אני רוצה להזכיר שמטרת המדריך הזה (וגם כמובן של הבלוג כולו), הוא ללמד אתכם ולעזור לכם לקחת משכנתא באופן נכון ואחראי, שתהיה לכם גם טובה כלכלית וגם בעלת סיכון נמוך.
אתם תלמדו בהמשך את כל האופציות להרכיב תמהיל הלוואה נכון ואיך ניתן להתמקח על המחיר עם הבנק וכמובן איזה טעויות לא לעשות.

אך לפני כן חשוב לי שתכירו את התהליך הפורמאלי אותו תעברו עד שתקבלו את הכסף מהבנק.
הקדישו שתי דקות לקריאת המאמר הזה מכיוון שבעזרתו תוכלו לדעת איך להתכונן לקראת כל שלב ותוכלו לחזור לכאן מדי פעם על מנת לראות מה עוד מצפה לכם בהמשך הדרך.

משכנתא – התהליך הפורמאלי

שלב א – בקשת אישור עקרוני מהבנק

לאחר שמצאתם נכס ואתם יודעים כמה כסף אתם צריכים, אתם צריכים לפנות לבנק למשכנתאות ולבקש ממנו "אישור עקרוני למשכנתא". כלומר, אתם צריכים הסכמה מהבנק שהוא מוכן לממן לכם חלק מהעסקה וכך אתם יכולים לגשת לחתום חוזה בראש שקט יחסית, אתם יודעים כמה כסף יש לכם, וכמה הבנק מוכן לתת – כלומר – איך משלמים את מלוא הסכום ומקבלים מפתח.

הערה חשובה לפני שאתם רצים קדימה – חייבים לעשות את הבדיקות הרלוונטיות לגבי רישום זיהוי ורישוי (ע"י עו"ד מטעמכם ולעתים יהיה כדאי לערוך שמאות טרום הרכישה, כדי להיות סגורים ב100% שהעסקה יוצאת לדרך וגם שתוכלו לתסיים אותה).
כן, אפשר להביא שמאי לנכס טרם הרכישה, שיעריך וינתח את הדירה. ואפשר להשתמש אח"כ בשמאות שלו לבנק ממנו תקחו משכנתא. רק חשוב לוודא שהוא עובד עם מספר בנקים והשמאות שלו מוכרת.

חשוב מאוד לדעת איך מבקשים אישור עקרוני, מהן הטעויות שיש להיזהר מהן (ויש הרבה טעויות שאנשים לא מנוסים עושים מול הבנקים) וחשוב גם לדעת שלכל בנק למשכנתאות יש גישת אשראי משלו ואם בנק אחד לא נתן אישור עקרוני זה לא אומר שגם בנק אחר לא ייתן אישור כזה.

הקדשתי פרק מיוחד לבקשה לאישור עקרוני, כי זהו בעצם הבסיס של לקיחת המשכנתא ושלב מאוד חשוב בתהליך.שימו לב שיש באישור העקרוני כמה סלים אחידים ואחד מוצע – נתייחס לזה בפסקה הבאה. חשוב לזכור שאישור עקרוני הוא לא ערובה להעמדת המשכנתא, הבנק לא חייב לכם כלום.

שלב ב – ניהול מו"מ מול הבנקים ובחירת בנק למשכנתאות

זה כבר אחרי שיש חוזה חתום רכישה ותאריך העברה של כסף בפועל למוכר או לקבלן – פה תצטרכו להחליט באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא.
אם תעשו סקר בנקים (וחשוב מאוד שכל אחד יעשה סקר לפני שהוא בוחר בנק) תקבלו מכל בנק הצעה למשכנתא עם שלושה סלים אחידים תראו שם הצעות שונות, עוגנים שונים וריביות שונות, מסמך ארוך ומלא הסברים ופירוטים. (הסלים הם: הכל קל"צ, חצי קל"צ חצי פריים, שליש קל"צ שליש פריים שליש מ"צ כל 5 שנים, וסל מוצע – זה מה שאתם ביקשתם).

החלק החשוב ביותר של המשכנתא הוא שלב ניהול המו"מ מול הבנקים ובחירת המשכנתא הנכונה ביותר עבורכם – אנשים שונים, תכניות שונות, אמונות שונות, חששות שונים..
כדאי לבחור הרכב משכנתא לפני תחילת המו"מ בין הבנקים, שתדעו על מה להתמקח (:

כמובן שבמדריך הזה תוכלו לדעת איך מנהלים מו"מ נכון, על מה כדאי לשים לב ואיך לבצע מינימום טעויות ומקסימום החלטות כלכליות נכונות.
שימו לב, אני לא יכול להבטיח לכם שתבחרו את המשכנתא האופטימלית עבורכם, אני כן יכול להבטיח שלפחות תדעו על מה מדברים איתכם, תכירו את היתרונות והחסרונות של כל מסלול הלוואה ואני מקווה שתוכלו לקבל החלטה סופית טובה ונכונה (אני לא צריך להזכיר לכם שאתם בעצם לוקחים הלוואה של כמה מאות אלפי שקלים, או מיליונים, וכל פיפס אחוז משנה את המצב באלפי שקלים).

שלב ג – מתן בטחונות לבנק

לאחר שבחרתם באיזה בנק אתם לוקחים את המשכנתא, הבנק ידרוש מכם "רשימת בטחונות" על מנת שביום מן הימים במידה ולא תוכלו להחזיר את המשכנתא הוא יוכל לתבוע את הדירה מכם (פה המקום לציין שהדבר האחרון שהבנק רוצה לעשות זה לקחת את הנכס שלכם, עיקר רווחיו של הבנק הוא מפער ריביות ואין לו שום עניין "להתעסק" עם לווים שלא עמדו בתשלומי המשכנתא שלהם).

כמו שאמרתי, לכל בנק יש דרישות לבטחונות על מנת שיבטחו מקרה שלא תחזירו את המשכנתא,
להלן רשימת הבטחונות באופן כללי (ייתכנו שינויים קלים בין בנק לבנק ובין עסקה לעסקה).

רשימת בטחונות:

• רישום בטאבו / מנהל מקרקעי ישראל – הבנק יבקש לרשום על שמו "הערת אזהרה" בטאבו או במנהל על מנת שלא תוכלו למכור את הבית ללא אישורו.
• ביטוח חיים למשכנתא – אחד הבטחונות העיקריים של הבנק הוא ביטוח חיים עבור הלווה (או בני זוג) על מלוא סכום המשכנתא. כך שאם נוטל המשכנתא נפטר (או אחד מבני הזוג), חברת הביטוח מכסה את המשכנתא,הבנק מקבל את הכסף שלו ובסיום המשכנתא תימחק.
• ביטוח נכס – על אותו משקל כמו בביטוח חיים, הבנק רוצה גם לבטח את הנכס מפני רעידות אדמה, שטפונות ועוד.
  הבנק לא לוקח סיכון שיום אחד בניין יתמוטט והלקוחות יישארו ללא דירה אבל עם משכנתא שהם לא מסוגלים להחזיר.
• רישום משכון ברשם המשכונות – בנוסף להערת אזהרה בטאבו מבקש הבנק גם לרשום משכון במשרד המשפטים (המשכון הוא כלפי האדם ולא כלפי הדירה).
• חתימה של המוכרים ועורך הדין שלהם – גם האנשים מהם קניתם את הדירה יצטרכו לחתום על מסמכים עבור הבנק (המסמך אומר שהם מתחייבים להחזיר לבנק את הכסף במקרה של ביטול עסקה ועוד התחייבויות חוזיות).

אלו הם הבטחונות הנפוצים, כפי שאמרתי ייתכנו שינויים קלים בין לבנק ובין עסקה לעסקה.

שלב ד' – קבלת הכסף

לאחר שהשלמתם את כל הביטחונות, הבנק יעביר את כל התיק לבדיקה ואם הכל יימצא תקין – הבנק יעביר את כספי המשכנתא למוכר.
שימו לב, הכסף עובר ישירות למוכר ולא מגיע אליכם, הסיבה לכך היא שלא "תברחו" עם הכסף ובכך לא תוכלו להשלים את הרכישה והבנק "יישאר תקוע" בלי דירה וללא כסף.

זהו, הסתיימו כל השלבים, אני יודע שעל הנייר זה נראה די מפחיד ולא סימפטי – אבל אם תחשבו על זה קצת, כולם עברו את זה וגם אתם הולכים לעבור את זה בקרוב מאוד.
ואפילו היום הרבה מהמשימות אפשר לעשות באופן מקוון וממש בקלילות.

זה הזמן לעבור לחלק הבא במדריך: תכנון פיננסי נכון (כמה משכנתא לקחת ?כמה כדאי להחזיר כל חודש ? ועוד טיפים חשובים מאוד)