מדריך משכנתא – חלק ג': איך יוצרים תכנון פיננסי נכון למשכנתא?

עדכון אחרון: 20/07/2025

אתם עומדים לרכוש דירה, מן הסתם הדירה היא בעלות של מיליון שקלים ויותר ולכן חשוב מאוד לדעת לקראת מה אתם הולכים.
זוגות רבים פשוט מסתנוורים מחלום על בית משלהם ו"קופצים למים", רוכשים דירה ולאחר מספר שנים (או גל עליות ריבית) הם מגלים שהם לא יכולים לעמוד בהחזרי המשכנתא ופשוט נאלצים למכור את הדירה, למחזר שוב ושוב את המשכנתא או להתחנן לבנק שיעשה להם הקפאה לכמה חודשים שוב ושוב – כי ההחזר פשוט "גדול" עליהם.

אז איך עושים תכנון פיננסי במספר צעדים פשוטים ?

יהיה מיותר כעת ללמד אתכם כלכלה, אני בטוח שאתם מספיק נבונים ואחראים לא לעשות טעויות גדולות, אבל הרשו לי לתת לכם מספר כלים שיכולים לחסוך לכם לא מעט כסף ובעיקר הרבה כאב ראש.

שאלת השאלות – בכמה כסף לקנות את הדירה?

זוהי אכן שאלה לא פשוטה שאין לה תשובה אחת ויחידה.
בפניכם עומדות מספר אפשרויות ולא תמיד ניתן לדעת מהי האופציה המובילה.
אך אתם חייבים להגיע להחלטה ולכן אני ממליץ לקבוע את ערך הדירה הנרכשת לפי 2 כללים:
ההון העצמי שהצלחתם לגייס + יכולת ההחזר החודשית שלכם.

אני אסביר על כל אחד מהכללים כעת ולאחר מכן יהיה לכם קל יותר בכמה כסף כדאי לכם לקנות את הדירה.

שלב 1 – הון עצמי

בדקו כמה הון עצמי יש לכם. זהו החלק הכי חשוב במשכנתא כי זה קובע את נקודת הפתיחה שלכם.
ככל שההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תוכלו לקבל תנאים טובים יותר במשכנתא (כי הבנק מסתכן פחות) וככל שההון העצמי שלכם יהיה יותר גבוה כך תוכלו לקחת את המשכנתא לכמה שפחות שנים ובכך תוכלו להשתחרר מן הנטל הזה מוקדם יותר ותשלמו פחות ריביות.

כמה משכנתא הבנק נותן ?

הבנקים בארץ נותנים עד 75% משכנתא לדירה יחידה – כך שאתם חייבים להביא 25% הון עצמי.

אם זו דירה חליפית שלכם, כלומר יש לכם אחת ואתם קונים אחרת, ומתחייבים למכור את האחת – תוכלו לקבל עד 70% משכנתא.
אם זו דירה נוספת עבורכם, בבנקים תוכלו לקבל עד 50% מימון בלבד.
שימו לב שאלו כספים לרכישה בלבד! הוצאות נלוות כמו תיווך, מס רכישה, עיצוב פנים, וכו' לא יכולות להיכלל במשכנתא!

שלב 2 –  כמה כדאי להחזיר מדי חודש ?

כלל האצבע העתיק אומר שכדאי להחזיר עד 30% מההכנסה הפנוייה שלכם.
(הכנסה פנויה = השכר נטו שלכם בקיזוז ההלוואות שאתם חייבים כבר היום).
כלומר, אם אתם מרוויחים ביחד 11,000 ₪ נטו (שימו לב, נטו ולא ברוטו), וללא קשר למשכנתא אתם מחזירים כל חודש הלוואה בגובה 1,000 ₪ ,  אזי תוכלו להחזיר עד30% – כלומר 3,000 ₪
אבל הכלל הזה "התפוצץ" לרבים מאוד בפנים כשהריבית החלה לעלות באגרסיביות ב2022.
מי שהיה על הקצה, קיבל בעיטה ועף מהקצה לקצה עוד יותר קיצוני..

אז מה עושים כדי להישמר ?

אם אתם יכולים, לכו על בטוח – אל תחזירו יותר מ25% מההכנסה הפנויה שלכם וכך במידה ותהיה עליית ריביות ואתם תהיו חשופים לה, עדיין יישאר לכם מרווח ביטחון וגם אם החזר המשכנתא יגדל בכמה שקלים תמשיכו להצליח לעמוד בהחזרים שלה.
תזרים הוא המלך, לפני הכל.
בית מהמם, שכנים נחמדים, חצר יפה זה נחמד, אבל אם אתם לא מסוגלים לישון בלילה כי אתם מתים מפחד מיום החיוב של המשכנתא – אלו לא חיים יפים כל כך.

מה אומרים הבנקים ?

לרוב בבנק יאשרו לכם להחזיר עד ל35% מההכנסה הפנויה שלכם די בקלות.
עבור חריגים מאוד הבנק יגיע למגבלה שלו (40% מההכנסה נטו) רק אם יש הסבר משכנע (סטודנט שבדיוק מסיים לימודים, לווה שעתיד להשכיר את הנכס וגר אצל ההורים וכו').

מה כדאי לקחת בחשבון ?

לפני שקובעים את גובה ההחזר חשוב לדעת אם אתם עומדים בפני עלייה בשכר או מנגד עלייה בהוצאות.
לדוגמא זוג סטודנטים צופים שתוך מספר שנים מצבם הכספי ישתפר, מצד שני ככל שהם יתבגרו ויביאו ילדים לעולם ההוצאות שלהם יגדלו.
בני זוג שמצליחים לצפות מראש בכמה השכר שלהם יעלה ומנגד בכמה ההוצאות יעלו יוכלו לחשב הכי טוב שאפשר כמה כדאי להם להחזיר מדי חודש.

דוגמא נוספת: לקראת יציאה לפנסיה – חשוב לדעת שבדרך כלל ההכנסה בפנסיה נמוכה משמעותית מההכנסה השוטפת אליה התרגלנו. אם אתם לפני יציאה לפנסיה חייבים לקחת בחשבון שההכנסות ירדו, ולתכנן טוב טוב איך נעמוד בתשלומים ביום בו ההכנסה תרד.

לסיכום,

כעת אתם יכולים לדעת שהדירה שתקנו צריכה להיות בעלות של עד פי 4 מהכסף שיש לכם (לדוג' – אם יש לכם 400 אלף ש"ח תוכלו לרכוש דירה ב1.6מליון ש"ח).
את המשכנתא שתבקשו מן הבנק תפרסו למספר שנים כזה שייתן לכם החזר חודשי של רבע מההכנסה הפנויה שלכם.

אדגיש ואומר כי זו לא מתמטיקה נקייה, ישנם בחיים מצבים שצריך וכדאי להעז ולקחת סיכונים וישנם מצבים כאשר ה"בטוח" מרגיש קצת "מפחיד". הכללים שנתתי הם רק כללי אצבע וכל דירה צריכה להישקל בנפרד עם היתרונות החסרונות שלה.

עכשיו שאתם יודעים כמה כסף אתם רוצים לבקש מהבנק ומה גובה ההחזר החודשי הרצוי לכם, אתם מוכנים לעבור לחלק הבא: מהי בקשת משכנתא ואיך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא מהבנק.