מדריך משכנתא – חלק ד': מהי בקשת משכנתא ואיך מקבלים אישור עקרוני למשכנתא?

עדכון אחרון: 20/07/2025

אנו מתקדמים במדריך ומגיעים לנקודה בה אנו מבקשים מהבנק אישור למשכנתא שאנחנו רוצים.
מהפרק הקודם ניתן היה ללמוד "כמה כסף אנחנו רוצים" ו"מהו ההחזר החודשי הרצוי".
עם שני הנתונים הללו אנחנו יכולים לגשת לבנק ולבקש אישור עקרוני למשכנתא.

אז, מהו אישור עקרוני למשכנתא?

זהו בעצם אישורו של הבנק לתת לנו משכנתא כאשר אנחנו נקנה את הנכס שתיכננו.
תחשבו על זה, אני רוצה לקנות נכס במיליון וחצי ₪ ויש לי רק 500,000 ₪, משמע אני צריך משכנתא של מיליון ₪ מהבנק.
לפני שאני חותם על חוזה דירה, אני רוצה לראות ולוודא שהבנק באמת ייתן לי את הכסף ובשביל זה אני מבקש ממנו אישור עקרוני למשכנתא.
כאן חשוב להדגיש – האישור העקרוני הוא עקרוני, תחת ההנחה כל מה שסיפרנו לבנק הוא אמת, והנכס תקין ולא יהיו בעיות בחוזה / רישום / הכנסות וכו'. בשפה חופשית: "בעיקרון נראה לנו בסדר לתת לך X כסף כמשכנתא".

בואו נוריד את זה לתכלס…

איך מבקשים אישור עקרוני למשכנתא?

ניתן להגיש בקשה באמצעות הערוצים הבאים:
1. אתר הבנק – כיום לכל הבנקים יש אתר נוח וממשק קל שניתן להגיש בו בקשה לאישור עקרוני למשכנתא.
2. טלפונית – ניתן להגיש לכל הבנקים גם בשיחה טלפונית, תקבלו מענה אנושי ותוכלו להסביר מה אתם מבקשים, מה הנתונים שלכם וכו', הבנקאים שם מנוסים וישאלו מיד את כל מה שצריך לשאול.

לאחר ההגשה באחד מהאפיקים האלו – או שנקבל אישור מהיר גנרי על בסיס מה שהצהרנו באתר/טלפון, או שישלחו אותנו לסניף להמשך בחינת הבקשה (למשל אם הנכס במיקום שהבנק לא רגיל לתת שם משכנתאות, או שיחס החזר גבולי וכו') ואז נמשיך התנהלות והגשת מסמכים מול הבנקאי בסניף.

3. יועץ משכנתאות – שירות של יועץ משכנתאות פרטי (לא מדובר ביועץ משכנתאות של הבנק) יוכל לקבל אישור עקרוני עבורכם. ניתן לחתום על "כתב הסמכה" המאפשר ליועץ משכנתאות להגיש בשמכם את המידע ולהתנהל מול הבנקים עד לקבלת אישור עקרוני.

אילו פרטים צריכים למסור על מנת לקבל אישור עקרוני?

הבנק רוצה לא מעט פרטים מכיוון שהוא מאשר לכם הלוואה מאוד גדולה וירצה לדעת את כל הפרטים האפשריים לפני שהוא מסכים לאשר לכם את המשכנתא.

להלן הפרטים שהבנק יבקש:

• שמות פרטיים ושמות משפחה
• תאריכי לידה
• מספרי תעודות זהות
• תאריך הנפקת תעודת זהות
• כתובת נוכחית
• באיזה בנק מנוהל חשבון העו"ש
• מקום עבודה
• תפקיד במקום העבודה
• שכר נטו
• פירוט על הלוואות/משכנתאות קיימות או תשלום מזונות
• פרטים על נכסים נוספים בבעלותכם
• וותק במקום העבודה
• השכלה
• פרטים על הנכס המבוקש (כתובת, גוש חלקה, מספר חדרים, מ"ר ועוד).
  במידה ועדיין אין לכם נכס ספיציפי, הבנק יבקש מכם לתאר נכס כלשהו שעונה על דרישתכם (בעיקר המחיר זה מה שרלוונטי כרגע) וברגע שתמצאו נכס מסויים תצטרכו לעדכן את הבקשה העקרונית למשכנתא.

לאחר שהבנק יקבל את כל הפרטים הוא ישקול אם לאשר לכם את הלוואה או לדחות אותה,
במידה והבקשה אושרה – ברכותי! יש לכם אישור עקרוני למשכנתא. עכשיו הגיע הזמן להתקדם לאישור ספציפי עם תמהיל המשכנתא שבחרתם על הנכס שבחרתם.

מה קורה אם הבנק דוחה את הבקשה?

ככלל – יש שלושה פרמטרים יסודיים בבחינה של כל בקשה למשכנתא:
1. לווים – מי אתם האנשים שמבקשים מהבנק כסף? גיל, הכנסות, התחייבויות, ותק, ביטוח חיים, התנהלות אשראי וכו'.
2. עסקה – מה אתם רוצים לעשות עם הכסף? רכישה, שיפוצים, כל מטרה לסגירת חובות, הרחבה של נכס קיים וכו'
3. בטוחה – מה אתם מציעים לבנק כבטוחה? שווי נכס, רישום, רישוי, זיהוי הנכס מבחינה משפטית, מצב הנכס מבחינה פיזית וכו'

אם אחד מהפרמטרים האלו לא תקין – הדבר יכול להביא לדחיה של הבקשה.
למשל – לווים מעולים (התנהלות תקינה משכורות גבוהות), עסקה פשוטה (יד שניה), בטוחה בעייתית (בלי רישום וזיהוי תקינים בטאבו) – הבקשה ככל הנראה תידחה למרות הנתונים הטובים של הלקוחות שלנו.

צריך להבין שבסוף – אישור הבנק משקלל את כל הפרמטרים, ואם יש פרמטר אחד לא 100% והשאר טובים – יהיה מקום להתגמש.

אבל אם הבנק דחה את הבקשה במוקד – ניתן לבקש פגישה בסניף ולהגיע לסניף עם כל הנתונים וההסברים. בנוסף, אתם יכולים לקרוא את המאמר שכתבתי לאחרונה על משכנתא למסורבים וגם יכולים לפנות אלי ואני אנסה לעזור לכם בטיפים שאדע את מקור הבעיה.

מה כדאי לספר לבנק ומה לא כל כך כדאי בבקשה למשכנתא?

רבים עושים טעות ומספרים לבנק דברים שהבנק לא רוצה לשמוע.
טיפ ענק שאני יכול לתת לכם הוא ספרו לבנק אך ורק את מה שהוא שואל.
תאמינו לי שמעתי כבר הכל…
"אני עובד אצל דוד שלי, הוא יכול להוציא לי תלוש של 50,000 נטו אם זה יעזור לכם לראות שאני לקוח טוב"
"כן, זה מה שמופיע בשומת מס, אבל בתכלס יש לי עוד הרבה הכנסות שאני לא מדווח עליהן"
"אהה.. זו הלוואה של אבא שלי בכלל, פשוט הוא עם הוצאה לפועל אז לקחנו הלוואה מהחשבון שלי"
אם הוא לא שאל "האם הייתם מוגבלים לפני 5 שנים?" – אין לכם טעם לספר לו, זה רק יכשיל אתכם, אתם תתיפסו כלווים מסוכנים יותר.
מצד שני אם אתם "מריחים" בעיה כלשהי שהבנק לא שאל לגביה אבל לכם יש הרגשה שהיא תעכב את העסקה או תכשיל אותה, כדאי לספר על כך לבנק (עדיף לאחר התייעצות עם איש מקצוע).

שתי דוגמאות שימחישו:
1. אתם רוכשים דירה מאח שלכם, אבל הבנקאי לא שאל על כך, בסוף הבנק ידע את זה (מופיע בדיווח לרשות המיסים) ואז כל הבקשה תצטרך להיבחן מחדש אולי בריביות שונות, אולי באחוז מימון שונה, אולי תידרשו להביא מסמכים נוספים. עדיף להגיד מראש.
2. אתם רוכשים דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי, כל הבקשה משתנה מאוד בעיני הבנקאי, הבטוחות לבנק שונות, אולי זה פרוייקט שעדיין לא אושר מבחינה משפטית בבנק – ואז האישור לא שווה הרבה.

 ולסיום,

הבקשה אושרה, קניתם את הדירה – עכשיו נשאר לדעת מעט יותר פרטים על מסלולים וריביות ואיך בונים תמהיל הלוואה נכון, ויוצאים החוצה לבנקים לנהל מו"מ עיקש.