מדריך משכנתא – חלק ו': איך בונים תמהיל משכנתא נכון?

עדכון אחרון: 08.09.2025

אחד השיעורים הראשונים שלמדתי בבנק הוא שמשכנתא כדאי לחלק למספר מסלולים, הרעיון המרכזי שעומד מאחורי הטענה הזו הוא שכדאי לפזר סיכונים ומאוד מסוכן "לשים את כל הביצים בסל אחד".
ברמת העיקרון המשפט הזה נכון כאשר מדובר במשכנתא (ובעוד דברים בחיים), יחד עם זאת צריך לדעת לאיזה מסלולים כדאי לחלק, מה יהיה המשקל של כל מסלול ומסלול ולכמה שנים לקחת כל מסלול.

הדבר הראשון שצריך לדעת הוא שאין תשובה ברורה ונכונה, מה שנכון היום יכול מאוד להיות שלא יהיה נכון למחר, ומה שמתאים למשפחת כהן יכול להיות ממש לא מתאים וממש לא כלכלי למשפחת לוי, לכן אני אנסה לתת כאן מספר כללי אצבע על פי הם תוכלו לנסות ולבנות לכם את תמהיל המשכנתא הנכון עבורכם.

בניית תמהיל משכנתא – איך עושים את זה נכון?

לפני שמתחילים להלן הודעה חשובה:

חובה לקחת לפחות שליש מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה).
זה הכלל היחיד. מכאן אפשר להתקדם.

סקירה של מסלולי משכנתא נפוצים

1. מסלול פריים –

היה מלך מסלולי המשכנתאות עד עליית הריביות ב2022.
הפריים מבוסס על ריבית בנק ישראל ואינו צמוד למדד. להלן נקודות שחשוב להכיר.

• אין עליו קנסות פרעון מוקדם.
• יתרונות – לא צמוד, ניתן לפרעון בכל עת.
• חסרונות – הפריים משתנה 8 פעמים בשנה וכל עליה בריבית מתורגמת מיידית לעליה בהחזר החודשי.
• נכון להיום ניתן לקבל פריים מינוס משהו (0.8-0.9) ברוב הבנקים – מינוס עמוק ומשמעותי יותר יביא אתכם למצב טוב כשהריביות ירדו (המינוס נשמר, זו נוסחא) רק לא להתרגל לכך, הריבית יכולה לעלות.
• תקופה מומלצת – ניתן למתוח את הפריים לתקופה ארוכה על מנת לצמצם שנים במסלולים של הריבית הקבועה או צמודי המדד.
• משקלו בתמהיל יהיה כ15-20%.

2. מסלול בריבית קבועה צמודת מדד –

אחד המסלולים הפחות חביבים עלי, אבל רצוי שימצא אצל נוטלי המשכנתאות מפני שעל אף המגרעות שלו הוא יציב ונטול סיכונים רבים. צריך לזכור שהמסלול צמוד מדד וגם ייתכנו בו עמלות פרעון מוקדם.

לכמה שנים כדאי לקחת? – אני ממליץ על התקופה הקצרה ביותר שניתן, בשל המגרעות שלו.
קיימת נקודת איזון בשנה ה-20 בערך, בה הקרן יורדת למרות מדד של 2% בממוצע. המלצה חמה – לא לעבור את ה-20 שנים עם מסלולים צמודי מדד.
אנחנו רוצים כמה שפחות שהכסף שלנו יספוג מדד ואנחנו רוצים שהמסלול יסתיים מהר ככל שניתן כי הוא לא גמיש ואם נרצה למחזר את ההלוואה ייתכן ויהיה קנס (וככל שמספר השנים קטן יותר כך גם הקנס קטן יותר).
לשים לב שמבחינת החזר חודשי, קל"צ ב-5% ל-30 שנים או ק"צ ב2.5% ל-20 שנים – יביאו אתכם להחזר חודשי זהה פלוס מינוס. כך ניתן לקצר תקופה, עם מחיר סיכון המדד.

בתמונה: השוואה בין מסלול ריבית קבועה לא צמודה (אדום) אל מול מסלול קבועה צמודה (כחול).

3. מסלול בריבית משתנה צמודת מדד –

מסלול זה גם משתנה כל תקופה (שנה, שנתיים וכו'..) וגם צמוד למדד.
מצד אחד – הוא רווי סיכונים, עליית ריבית מדד ושאר ירקות.
מצד שני – הסיכון של עמלות הפרעון בו נמוך מאוד, והוא מאוד מאוד רווחי לבנק – כך שיתכן מאוד שהבנק יתגמש איתנו על הריביות במסלולים האחרים אם נכניס למשכנתא שלנו את המסלול הזה.
חלקו בתמהיל – קטן ככל הניתן. תקופה קצרה ככל הניתן. ואם אפשר לפרוע מוקדם – עדיף.

4. מסלול בריבית קבועה לא צמודת מדד –

המסלול ה-"בטוח" ביותר שנמצא על מדפי הבנקים אך יחד עם זאת גם המסלול היקר ביותר לטווח הקצר.
הוא לא צמוד מדד וגם לא משתנה כאשר הריבית עולה/יורדת, אבל בהתאם לפלוסים שלו הריבית שלו יקרה יותר באופן משמעותי מכל המסלולים האחרים (חוץ מהפריים נכון למועד כתיבת שורות אלה).

מה יהיה משקלו בתמהיל? – 33% – הסיכון של עמלות הפרעון ממשי מאוד, ואם יציבות ההחזר החודשי חשובה כל כך – ניתן לשלב מל"צ לטווחים ארוכים (משתנה כל 5-7 שנים).
לכמה שנים כדאי לקחת? – בשל הריבית הגבוהה שלו אין לנו אפשרות אחרת אלא לקחת אותו לתקופה בינונית (אם ניקח אותו לתקופה קצרה ההחזרים יהיו גבוהים מדי ואם ניקח אותו לתקופה ארוכה מדי סך תשלומי הריבית יהיו גבוהים מאוד ויהיה סיכוי רב גם לעמלת פרעון מוקדם – אם נפרע או נמחזר).
25 שנים לעומת 30? עדיף 25, ההבדל בהחזר החודשי לא דרמה גדולה.
נקודה חשובה – בגלל שהריבית יחסית גבוהה והתקופה יחסית ארוכה – הקרן יורדת לאט מאוד בשנים הראשונות – רוב התשלום החודשי הולך לריבית ולא לקרן (עיין לוח שפיצר)

5. מסלול מט"ח –

יכול להתאים למישהו שיש לו חשבונות מט"ח ותזרים הכנסות במטבע זר. מסלול זה הינו ספקולטיבי לחלוטין ובלתי ניתן לחיזוי.למי שלא מתמצא בתחום או למי שלא מרוויח במט"ח ולכן לזוג ממוצע אני לא ממליץ לקחת אותו כלל ומשקלו בתמהיל יהיה 0%.

6. מסלול בריבית משתנה לא צמודת מדד –

מסלול זה גם משתנה כל תקופה (שנה, שנתיים וכו'..) ואינו צמוד למדד.
מצד אחד – הוא מקנה יציבות של החזר חודשי ולא צמוד למדד.
מצד שני – אם הריבית יורדת בחדות – לא נקבל את הירידה, העדכון יהיה רק בנק' העדכון. ויתכנו עמלות פרעון. אם יש שינוי קיצוני בחודש בו חל השינוי – נחטוף את השינוי לרעה והשינוי יתקבע ל-X שנים הקרובות.

מה יהיה משקלו בתמהיל? משקלו בתמהיל יהיה 50%.

לסיכום – מסלול שמעניק יציבות, בלי מדד וגם "כרטיס יציאה" מהמשכנתא הזו במינימום קנסות.
מבחינת תקופה – ניתן לפרוס לתקופה ארוכה (אותו סגנון כמו הפריים).

דוגמה לטבלה של תמהיל

לפני שאני אציג בטבלה מסודרת את התמהיל שבנינו אני אחזור ואומר, מה שראיתם פה הוא תמהיל בסיסי שמנסה "להיות בסדר עם כולם" (זה בעצם השלד של התמהיל).
מכיוון שלא כולם דומים זה לזה (לא באהבת הסיכון וכמובן שלא באפשרויות הכלכליות), אני מצפה מכם לבנות תמהיל הלוואה שיתאים יותר לצרכיכם, מומלץ מאוד להיעזר באנשי מקצוע (כמובן שחשוב שהם יהיו באמת אנשי מקצוע ולא חברים שלקחו חודש שעבר משכנתא. ואם בחרתם לא לקחת יועץ משכנתא פרטי אז תבררו במספר בנקים על מנת לשמוע את דעתם ומה שאר עם ישראל עושה).

להלן טבלת תמהיל משכנתא לדוגמה:

סכום ההלוואה – 1,000,000 ₪:

נקודה חשובה:

בבניית התמהיל הבסיסי הנחתי שאנחנו לא לוקחים הלוואות גישור (בוליט), במידה ואתם צריכים לקחת הלוואת גישור, אז להלן מספר כללים ושינויים:

1. לא לקחת הלוואת גישור ליותר מ-4 שנים.
2. המסלול שייבחר לטובת הגישור הוא פריים או קל"צ (לא צמוד למדד)
3. לאחר שנחזיר את הכסף, נבדוק אם כדאי למחזר שוב את ההלוואה כי בעצם הכל משתנה מחדש.
4. לבחון אם צריך גרייס על המשכנתא לטווח ארוך כדי להקל על ההחזרים החודשיים עד שיסגר הגישור.
5. קחו כמה חודשים ספייר, לא להיות בדיוק על החודש המדוייק בו אתם צופים שתקבלו את הכסף ותסגרו את הגישור – קורים בלת"מים בחיים האלה..

עד כאן, הסברתי בקצרה איך בונים תמהיל משכנתא.
בניית תמהיל היא חלק מורכב וקשה במשכנתא בשל אינספור האפשריות, הדעות הרבות שאנו שומעים בין בנק לבנק והרצון שלנו לבחור "הכי נכון וכלכלי" שאפשר, ובסוף – מקבלים החלטות תחת חוסר וודאות לגבי נתוני העתיד המדוייקים אנחנו בעיקר מנהלים את הסיכונים של היום כנגד אירועי העתיד.
כמו שאמרתי אני ממליץ מאוד להשתמש באיש מקצוע לטובת בניית התמהיל ואם בחרתם שלא להשתמש באיש כזה אז כדאי לכתת רגליים בין בנק ובנק ולשמוע כמה שיותר דעות (זה אולי מבלבל אבל לפחות נותן לכם ידע וכלים).
לאחר שהבנתם פחות או יותר את המסלולים, תנסו לבנות בקווים כללים את התמהיל ואיתו תצאו לעשות סקר בבנקים.

נ.ב – לאחר בקשות חוזרות שלכם, הקמתי עמוד מיוחד בבלוג שאותו אני מעדכן פעמיים בשנה של תמהיל משכנתא מומלץ. מזכיר לכם, לקחת את המידע ככיוון כללי ולא ככל אצבע. בהצלחה!

בחלק הבא תוכלו לקרוא: איך מנהלים משא ומתן עם הבנקים ואיך עושים סקר שוק בצורה האופטימלית ביותר.