ההצעה לפטור ממע"מ על דירה ראשונה – מה זה בעצם אומר?

בדרך כלל אני לא נוהג לכתוב על הצעות של פוליטיקאים מכיוון שיש כל כך הרבה הצעות שקשורות בנדל"ן ובסוף לא קורה שום דבר, כך שאני מעדיף לכתוב תכנים רלוונטיים יותר.
הפעם אני חורג ממנהגי ולא בגלל שאני חושב שהעניין כל כך רציני, אלא בגלל 2 סיבות:

1. תקשורת – אני מאמין שביום יומיים הקרובים כולם ידברו על זה ואני רוצה שתקראו את זה פה בעברית פשוטה ומובנת.
2. שאלות – אני מאמין שיש לכם לא מעט שאלות ואולי הפוסט הזה יעזור לענות על חלקן.

אז על מה המהומה?

למי שעדיין לא שמע, שר האוצר (יאיר לפיד) עומד להגיש בימים הקרובים הצעה לפיה רוכשי דירה ראשונה מקבלן לא יצטרכו לשלם מע"מ.
כידוע, כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן, חלק מסכום הרכישה עובר למדינה בצורת מס (שימו לב, לא מדובר על מס רכישה על מע"מ).
גובה המע"מ היום הוא 18% וזה אומר שעבור דירה מקבלן שעולה לדוג' 1,500,000 ש"ח, המדינה מקבלת 229,000 ש"ח כך שלקבלן "נשאר ביד" רק 1,271,000 ש"ח.

משרד האוצר בראשות יאיר לפיד, מעוניין לבטל את נושא המע"מ ברכישת דירות חדשות מקבלן וזאת על מנת לעצור את עליית המחירים ולהנגיש יותר את הרכישה לזוגות צעירים.

אני אנסה להרחיב במספר מילים על ההצעה ולחוות את דעתי על השפעתה על מחירי הדירות.

מי זכאי להטבה?

ראוי לומר שעדיין לא פורסמה מלוא ההצעה, אלא רק ראשי הפרקים שלה.
לכן בשלב זה רב הנסתר על הגלוי אבל מעיקרי הדברים ניתן להסיק מספר נקודות:

1. הזכאים יהיו רק כאלו שלא הייתה להם דירה בעבר
2. רק זוגות נשואים עם ילד אחד לפחות
3. על אחד מבני הזוג להיות בעל עבר צבאי (או שרות לאומי)
4. מחיר הדירה לא יכול להיות גבוה מהמחיר הממוצע באותו האזור (ולא יותר מ- 1.6 מיליון)
5. בני הזוג התחייבו לא למכור את הדירה ב- 5 השנים הבאות

אז מה זה יעשה למחירי הדירות?

כשבאים לבחון איך החוק החדש ישפיע על מחירי הדירות אני חושב שצריך להסתכל על זה בשני טווחי זמן.

הטווח הקצר:
אם ההצעה תקבל אישור בכנסת בטווח הקרוב, אני מניח שנראה עצירה יחסית במספר העסקאות והשוק יהיה הרבה יותר שקט.
הסיבה לכך תהיה שאנשים יחכו "על הגדר" עד שהחוק ייכנס לתוקפו (יכול לקחת עניין של חצי שנה לפחות ואפילו יותר). אם החוק יקבל אישור עקרוני בשבוע – שבועיים הקרובים אנשים לא ימהרו לקנות דירות "קטנות" יחסית ולכן השוק ייבלם ומספר העסקאות יקטן.

אני מניח שנוכל למצוא בשלב זה נכסים בהזדמנות כי יש אנשים שכבר קנו דירה וצריכים למכור את שלהם (או קבלנים שכבר בנו בניין וצריכים להשתחרר ממלאים), לכן אנו עתידים לראות 2 כוחות מנוגדים.
הראשון, חוסר רצון לרכוש מצד זוגות צעירים (כי אלו יחכו לחוק המע"מ שיעבור) ומחירי דירות יורדים בהדרגה על מנת למכור במהירות האפשרית.

הטווח הארוך:
מאוד מאוד קשה להתנבא לטווח הארוך, יש כל כך הרבה כוחות סותרים הפועלים בשוק הנדל"ן כך שאני לא יודע אם המחירים באמת יוזלו בטווח הארוך או שזה רק אולי פלסטר לפצע עמוק ורציני מדי.
מצד אחד אנו יודעים שהמחירים יוזלו בנקודה מסוימת על ידי החוק, אבל כל עוד היצע הדירות לא יגדל ייתכן וזה ייצור בדיוק את האפקט ההפוך ויגדיל את הביקושים לדירות זולות וקטנות (הרחבתי על זה בהמשך הפוסט בסעיף מספר 4).

מהן הבעיות העיקריות של חוק המע"מ?

חייבים לומר שהחוק עדיין לא עבר ואפילו עדיין לא הוגש לבחינה של אף גורם רשמי, כל מה שידוע כעת זה שהוא אמור להיות מוגש על ידי משרד האוצר בשבוע הבא.

יחד עם זאת אפשר לומר שהחוק "לא מושלם" ועל פניו במבט ראשוני ניתן למצוא בו כמה בעיות, אני אנסה למנות את רובן:

1. רווקים / חרדים / ערבים / חד הוריים – כל שכבות האוכלוסיה הנ"ל לא תזכה לשום הטבה כל אחד בגלל סעיף אחר.
   זה יוצר אי שיוויון וזה אמור לעורר גל התנגדויות מצד לא מעט גורמים.
2. דמוגרפיה – בעיקרון המדינה רוצה לעודד התיישבות בפריפריה אך בפועל החוק הזה מפלה לטובה את אזור המרכז.
   מכיוון שמדובר על הנחה שניתנת באחוזים, משמע שמי שקונה דירת 2.5 חדרים בת"א ב1.5 מיליון יזכה להנחה של 229 אלף ומי שקונה דירת 2.5 חדרים בדימונה (לדוג' ב- 700 אלף) יזכה להנחה של "רק" 107 אלף.
3. בכירי האוצר – למרות שההצעה מגיעה ממשרד האוצר עצמו, בתוך המשרד לא משתגעים מהחוק הזה כי הוא אמור "לחסל" הכנסות ממע"מ בסך מיליארדי שקלים.
   ההכנסות האלו ממיסים כבר נלקחו בחשבון כאשר בנו את התקציב השנתי ולכן בכירי האוצר יצטרכו למצוא מימון חלופי לאותם מיליארדים וזה יעשה להם כאב ראש לא קטן מאיפה להשיג את הכסף ולכן אני מניח שהם יתנגדו לרעיון.
4. הגדלת הביקושים – בעצם כשמסתכלים יותר לעומק על ההצעה מגלים ששוב מנסים לטפל רק בצד אחד של המשוואה (ביקושים) ולא בצד האמיתי (לדעתי) של הבעיה שהיא ההיצע.
   ייתכן שבטווח הקרוב כפי שרשמתי הביקושים ייעצרו (כי כולם ימתינו להורדת המחירים של הקבלנים) אבל בטווח הארוך אם וכאשר זה יתממש ייתכן מאוד שדווקא הביקושים יעלו (כי מי לא רוצה דירה ב"הנחה" של 18%) וזה יעשה את ההפך הגמור.

לסיכום,
כפי שאמרתי בהתחלה אני לא נוהג לרשום על כל הצעה שיש לפוליטיקאי כזה או אחר, אבל הפעם מדובר על רעש תקשורתי גדול מדי מכדי שאוכל לא להתייחס אליו ולכן ניסיתי להביא לכם את הדברים כפי שהם.
אני אישית די מסופק שמהלך כזה ייצא לפועל ויתרה מכך אני עדיין מסופק אם מהלך כזה באמת יוכל להביא לירידת אמיתית במחירי הדירות.

מכיוון שמדובר בנושא שאין בו "נכון" או " לא נכון" אשמח מאוד לשמוע את דעתכם על ההצעה ולראות מה אתם חושבים עליה (יתרונות / חסרונות / בעיות וכו' וכו')