מחירי הדירות – לאן? והאם כדאי לרכוש כיום דירה?

מדי פעם אני חוטא וכותב לכם בנושאים שלא תמיד יש לי עליהם תשובה ברורה ובדוקה, אך עדיין חשוב ומעניין לעסוק בהם.

אחד נושאים שמלווים את הבלוג הזה מאז שהוא נולד הוא: מה יקרה למחירי הדירות? זאת שאלה שרלוונטית כיום יותר מתמיד – האם המחירים יעלו או ירדו? האם זו תקופה טובה לרכוש דירה או לא? אני מזהיר מראש שאין לי את התשובה המדייקת, אבל אני כן אנסה לשפוך קצת אור על הנושא.

מוכנים? בואו נתחיל.

מה קרה למספר העסקאות והמחירים מתחילת השנה?

זו שאלה טובה, אבל הבעיה שאין לנו נתון אחד וברור להסתמך עליו, ישנם מספר גורמים (משרד האוצר, הלמ״ס, השמאי הממשלתי ועוד) שמסקרים את מחירי הדיור ואנו רואים שלא תמיד התשובות שלהם דומות.

הכלכלן הראשי של משרד האוצר פרסם בתחילת השבוע סקירה בה הוא הציג ירידה חדה בביקושים, הנה כמה דוגמאות:

1. מספר הדירות שנמכרו ברבעון השני היה נמוך בכ-5% מהרבעון הראשון
2. מספר הדירות שנמכרו ברבעון זה היה נמוך בכ-21% בהשוואה לרבעון הקודם בשנה שעברה (חשוב לזכור, כי בשנה שעברה היה עומס של רכישות ברבעון שקדם לנו כי אנשים מיהרו לרכוש דירה להשקעה לפני שמס הרכישה עלה).
3. בנוסף – מאז העלאת מס הרכישה בשנה שעברה, אנו רואים ירידה ברכישות משקיעים (משקלם בשוק ירד מכ-25% לכ-20%), בחודשים האחרונים יש מכירת דירות על-ידי משקיעים יותר מאשר רכישה, וגם המחירים אותם הם דורשים על הדירות שהם מוכרים הולכים ויורדים (ירדו בכ-20% מתחילת השנה).

במקביל, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה נתון שדי תומך בנתונים למעלה ומעידה על ירידה של 6.7% במכירת הדירות החדשות מקבלן לעומת שנה שעברה (חודשים ינואר-יולי).

הנתון הכי מעניין היה של משרד האוצר שדיווח כי מחירי הדירות ירדו בחודש האחרון (ירידה מינימלית של 0.3%) אבל עדיין כל ירידה היום מתקבלת בחיוך גדול אצל האוצר. לכך הגיב מיד בנק ישראל בביקורת משלו ואמר שאין "להתלהב" מנתוני חודש בודד ויש להמתין זמן רב יותר על מנת לראות מה הכיוון של מחירי הדירות.

מבולבלים? גם אנחנו…

בואו נסכם את הנתונים הנ״ל – אין ספק שיש פחות עסקאות בשוק הנדל"ן, אין ספק שמשקיעים רוכשים פחות דירות כיום ואין ספק שבאוצר ורוכשי דירה ראשונה מעוניינים שמחירי הדירות יירדו.

יחד עם זאת, אנו לא באמת רואים עדיין ירידה רשמית וברורה של מחירי הדירות אלא ניצנים של רגיעה שלא מבטיחים לנו כלום כלפי העתיד.

אז מה עושים – רוכשים או לא רוכשים?

עברנו לשאלה המעניינת יותר לדעתי, כי אני יכול להציף אתכם במספרים ונתונים עד מחר ועדיין תשארו מבולבלים, אני רוצה לחלק את התשובה שלי לפי אוכלוסיות ולתת לכל אוכלוסיה את התשובה שלי.

אני מאוד מבקש להבהיר שוב ושוב שאני אדם פרטי ואין לי מידע פנים (לא נראה לי שלמישהו יש) ואין לי מושג באמת מה יקרה, זו דעתי הפרטית ואין לכך ערובה וביטוח שהיא נכונה.

אוכלוסיית חסרי הדירה

למי שאין כיום דירה ורוצה לרכשו אחת כזו, אני מחלק שוב את התשובה שלי לשני חלקים:

• למי שרשום ומשתתף פעיל במסגרת המחיר למשתכן:
  אני ממליץ להמתין עם הרכישה, לגשת לכמה שיותר הגרלות במסגרת התכנית כדי שבאמת תמצו את המבצע הזה כמה שיותר (גובה ההנחה שמקבלים במחיר למשתכן הוא ענק ושווה את ההמתנה ברכישה).
• למי שלא זכאי (או שהמחיר למשתכן לא מעניין אותו):
  אני מציע לעשות בדיקה כלכלית מקיפה (והיום עם מחירי הדירות ומחירי המשכנתאות הבדיקה הזו חשובה הרבה יותר מבעבר). אם אתם רואים שאתם מסוגלים לעמוד בהוצאה בכבוד (גם כאשר הריביות יעלו) ואם אתם רואים דירה שהולמת את הצרכים והיכולות שלכם, אני חושב שכדאי לכם לקנות ולא להמתין לירידת מחירי הדירות.

אוכלוסיית משדרגי הדיור

פה התשובה טיפה יותר קלה, הרי אתם מחזיקים נכס בידיכם ואם מחירי הדירות יירדו זה גם ייפגע בכם (כי המחיר של הנכס שלכם יירד) אבל גם ייטיב אתכם (כי מחיר הנכס החדש שלכם יירד ותשלמו עליו פחות).

למרות שירידת מחירי הדירות אמורה בגדול להיטיב עמכם (כי הנכס החדש כנראה יירד ביותר מאשר הנכס הישן), גם פה הייתי ממליץ למי שבדק היטב מבחינה פיננסית אם הוא יכול לעמוד בהוצאות ולמי שמצא דירה שהולמת את צרכיו לרכוש את הדירה ולא להמתין לירידת המחירים אם וכאשר תגיע.

אוכלוסיית המשקיעים

פה התשובה שלי קצת אחרת.
אני חושב שהמשקיעים צריכים לשבת קצת על הגדר ולבדוק מה יקרה באחד מהסעיפים הבאים:

1. מה תהיה המדיניות של הממשלה מול המשקיעים – כרגע המדיניות לא נוחה וייתכן שהמגמה הזו תמשיך ואף תחריף (הכוונה כמובן להעלאת מס הרכישה, שינויים במיסוי של משקיעים ״כבדים״, וכדומה).
2. לבדוק טוב את התשואה על הדירה (אני מדבר על התשואה השנתית מההשכרה, כי ייתכן ובשנים הבאות לא נראה שוב עליות במחירי הדירות ולכן נצטרך להסתפק בתשואה השנתית בלבד).
3. לחפש מציאות, כי מחירי הדירות כיום כבר לא מהווים השקעה "בטוחה" כמו לפני כמה שנים, ולא תמיד המשקיעים יוצאים עם רווחים מעסקה שעלתה להם יקר ולכן היום כבר "לא כל מטאטא יורה" אלא יש לבחור בפינצטה נכסים להשקעה ולבחון חלופות השקעה נוספות.

לסיכום,
אם אני אנסה לבכם בכמה משפטים את הסעיפים הקודמים, בנוגע לכדאיות רכישת דירה, זה יהיה כך:

1. למי שאין דירה ומחיר למשתכן רלווני ומעניין אותו – שיחכה לרכישה במסגרת התכנית
2. למי שאין דירה ומחיר המשתכן לא מעניין אותו (או שהוא לא זכאי) – שירכוש (בתנאי שבחן טוב את היכולות שלו ומצא נכס מתאים).
3. למי שמשדרג דיור – שירכוש (כנ״ל – בתנאי שבחן טוב את היכולות ומצא נכס מתאים).
4. למי שמחפש לרכוש דירה להשקעה – שימתין להזדמנות בלתי חוזרת (כלומר, מציאה אמיתית) או לירידת מחירי הדיור.

כמו שכתבתי בתחילת הפוסט, מדובר בדעה אישית שלי (ולא תמיד אני צודק, אתם מוזמנים לשאול את אשתי), אני מאוד אשמח לשמוע את דעתכם ולראות מה אתם חושבים על מחירי הדירות.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.