מהו מדד המחירים לצרכן וכיצד הוא משפיע על המשכנתא?

אחד הדברים היותר מעצבנים במשכנתא שלנו הוא המדד, אם תשאלו את ההורים שלכם (או יותר טוב שתבדקו את היסטוריית המשכנתא שלהם) תגלו שהם כנראה שילמו עשרות ומאות אלפי שקלים עבור מדדים שרק עלו ועלו וניפחו את המשכנתא שלהם בכל שנה ושנה.

יחד עם זאת, אנו כמעט באמצע 2016 ואנו מגלים בשנים האחרונות שהשד (או המדד) כבר לא כל כך נורא והוא אפילו יורד. אז מי אתה בעצם המדד שכולנו מנסים לברוח ממנו? ומי אתה המדד שעושה בדיוק את ההפך ממה שכולם מצפים ממנו? והאם כדאי להכניס אותך למשכנתא שלנו או שאולי כדאי לברוח ממך כמו מאש? כל זאת ועוד בפוסט הבא…

מהו מדד המחירים לצרכן?

יש הרבה מאוד מדדים בעולם הפיננסי, אבל כשמדברים על משכנתא מתכוונים למדד המחירים לצרכן.

המדד תפקידו לספר לנו בכמה השתנו המחירים ביחס לחודש שעבר, אבל פה עולה שאלה: איזה מחירים? מצד אחד מחירי הדירות עלו באחוז (לדוגמא) ומחירי הרכבים ירדו ב-3%, אז מה בעצם מודדים?

אז ככה, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בנתה מעין סל מוצרים של משפחה ישראלית ממוצעת, אשר כולל את מחירי הדיור, מחירי הדלק, מחירי הפירות והירקות, מחירי המוצרים הטכנולוגיים (מחשב, טלפון נייד וכו'), מחירי הביגוד וההנעלה ועוד.

הלשכה בודקת כמה עולה סל מוצרים כזה כיום ולאחר חודש היא בודקת כמה עולה בדיוק אותו סל מוצרים ולפי זה מפרסמת את המדד. ברגע שאנו יודעים את ההפרש בין חודש אחד למשנהו אנו בעצם יודעים אם המחירים עלו / ירדו ובכמה.

ניתן דוגמא:
אם סל המוצרים בחודש ינואר 2016 עלה 10,000 ש"ח ולאחר חודש בדקו שוב את עלות אותו סל המוצרים והוא עולה כעת 10,100 ש"ח, זה אומר שהמחירים התייקרו ב-100 ש"ח שזה בעצם 1% מתוך 10,000 ש"ח ולכן ניתן לקבוע שהדד עלה באחוז אחד.

עוד כמה נתונים יבשים עליו:

1. הוא מתפרסם בכל 15 לחודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (עבור החודש הקודם).
2. מי שאחראי לאיזון שלו ולכך שהוא לא יעלה בהגזמה ולא יירד בהגזמה הוא בנק ישראל שמנסה לווסת אותו על ידי הריבית.
3. היעד של בנק ישראל מדד שנתי של 1%-3%, כלומר בנק ישראל מכוון שהמחירים יעלו בין אחוז אחד לשלושה אחוזים במשך שנה.

עכשיו שהבנו מהו מדד המחירים לצרכן, איך הוא קשור למשכנתא שלנו?

בואו נראה כיצד המדד משפיע על המשכנתא שלנו – אם לקחנו לדוגמא מסלול צמוד מדד בגובה 500,000 ש"ח ל-20 שנה בריבית של 2.5% + מדד, התשלום החודשי יהיה 2661 ש"ח לחודש.

נניח שיום לאחר מכן עלה המדד באחוז אחד, איך זה ישפיע על הקרן ואיך זה ישפיע על הריבית:

1. הקרן תגדל בדיוק באחוז, כלומר החוב כבר לא יהיה 500 אלף אלא 505,000 ש"ח (שזה אחוז אחד יותר).
2. בעקבות עליית הקרן ההחזר גם כן יעלה בכאחוז ובמקום 2,661 ש"ח נתחיל לשלם 26 ש"ח יותר – 2,687 ש"ח.

זה כמובן עובד גם לכיוון השני, כך שאם המדד יורד (כפי שקורה לא אחת בשנתיים האחרונות), קרן ההלוואה שלנו יורדת בהתאם ויחד איתה ההחזר החודשי.

אבל אנחנו לא חייבים לקחת מסלול צמוד מדד, נכון?

טוב, הבנקים נותנים לנו הלוואה ובעצם שואלים אותנו בעברית פשוטה: האם אתם רוצים שההלוואה שלכם תהיה צמודה למדד או לא? אם נבחר שההלוואה שלנו תהיה צמודה למדד אז בכל פעם המדד יעלה אנחנו נשלם על זה יותר במשכנתא שלנו, ואם נבחר שההלוואה לא תהיה צמודה למדד אז המדד בעצם לא ישפיע עלינו בשום דרך שהיא.

עד עכשיו התשובה היא די פשוטה, כי אם אנו מניחים שהמדד עולה כל הזמן אז מה הטעם שלנו להצמיד את המשכנתא שלנו אליו? פשוט נבחר באופציה השנייה ונוכל להיות מנותקים מהדד, לא ככה?

בעיקרון כן, אבל לכאן נכנס עוד משתנה, הבנקים מציעים לנו ריביות שונות בין משכנתא צמודת מדד למשכנתא לא צמודת מדד – בעבור צמודת המדד נניח יבקשו מאיתנו 2.5% ריבית ובעבור הלא-צמודת מדד יבקשו מאיתנו 4% ריבית, כלומר הבנקים נותנים לנו האפשרות לשלם 3,055 ש"ח (על בסיס הנתונים של הדוגמא למעלה) ולהיות מנותקים מהמדד.

עכשיו כבר התשובה כבר לא כל כך פשוטה, כי אנו יודעים מראש שאם נבחר במשכנתא לא צמודה אנו נשלם ריבית גבוהה יותר ולכן פה כבר נצטרך לחשב יותר לעומק ולהתחיל להיכנס לנושא של ניהול סיכונים לטווח ארוך (כתבתי על כך מספר פעמים, גם לפני כשנתיים).

כמה המדד אמור לעלות בכל שנה?

שאלה מצוינת, הבעיה היא שאי אפשר לענות עליה במדויק – אנחנו לא באמת יודעים בכמה המדד יעלה (או ירד) בדיוק כמו שאנחנו לא יכולים לדעת מה תהיה הריבית בעוד שנתיים (או בעוד חודשיים), מה שנותר לנו זה לצפות ולהעריך.

בשנתיים האחרונות המדד רושם חודשים שליליים רבים (דפלציה) כאשר בשנת 2014 המדד השנתי היה 0.2%-, את שנת 2015 הוא סיים בירידה משמעותית יותר של 1%, ומתחילת שנת 2016 (ינואר-מרץ) הוא ירד כבר ב-1% נוסף.

אז בואו ננסה להעריך ולצפות – אמרנו שיעד בנק ישראל הוא בין 1%-3% בשנה, אבל גם בנק ישראל מעדכן אותנו שזה רק יעד שלו אבל בפועל תנאי השוק מכתיבים מספרים אחרים ובהודעה לעיתונות מלפני 3 ימים (18/04/16 – שמתפרסמת בהמשך לציפיות שלו בדוח לשנת 2015) הוא פרסם את הציפיות למדד של השוק, בואו נתבונן עליהן:

עכשיו קצת יותר קל לנו לקבל החלטות כי אם מציעים לי מסלול ב-2.5% + מדד ומנגד מציעים לי מסלול לא צמוד ב-4% לשנה, אני יכול לדעת שאם אחזיק בהלוואה 5 שנים לערך אז עדיף לי מסלול צמוד מדד (כי אני אשלם כנראה 2.5% ריבית + 1% מדד), אבל אם אני אחזיק בהלוואה הזו 20 שנה עדיף לי 4% ללא מדד (במקום 2.5% ריבית + 2.2% מדד).

מה חשוב לזכור?

שכל אלו רק הערכות והציפיות של השוק לאינפלציה (שזה בעצם מלה נרדפת למדד), בפועל הדברים ייראו אחרת ולאף אחד אין באמת את היכולת לחזות במדויק מה יהיו התוצאות הסופיות.

לסיכום,
היו לי 2 מטרות בפוסט הזה –
הראשונה היא להסביר ולרענן קצת את המידע על המדד, מהו, איך הוא משפיע על המשכנתא וכו'…
השנייה היא להוריד לכם את החששות המוגזמים שלנו לעתים מהמדד ולהבין שזו מעין תוספת לריבית שאנו משלמים (שזה קצת מבאס אבל החלופה היא להתחיל לשלם את התוספת באופן מיידי).

לכן כשבונים תמהיל הלוואה חייבים לקחת בחשבון כמה זמן נחזיק בהלוואה ומתי אנו צופים לסלקה, אנו רואים בטבלה הנ״ל כי בטווחים קצרים המדד יכול להיות פתרון מעולה לעומת הטווחים הארוכים.

אני חוזר וקורא לכם להצטרף לרשימת התפוצה באתר, אני מבטיח שאני לא מהמציקים, ואתם תקבלו מייל אחד שבועי עם הכתבה החדשה (ואם תהיה ידיעה מעניינת וחשובה לכם אני אחרוג ממנהגי ואשלח גם אותה).

אני בטוח שאם תשכילו לקרוא את הכתבות השבועיות, אתם תבינו יותר, תדעו יותר ותוכלו לחסוך המון כסף במשכנתא ובמוצרים פיננסים אחרים – ההרשמה היא בחינם ומתבצעת מהדף הבא.

נסיים בברכת פסח שמח וכשר לכל בית ישראל!