האם באמת אין סיכוי שתהיה עמלת פרעון מוקדם למי שלוקח היום משכנתא?

עמלת פרעון מוקדם (קנס) היא אחד הנושאים הכי מדוברים בעולם המשכנתאות. (בעבר כתבתי בהרחבה על עמלת פרעון מוקדם – אתם מוזמנים להכנס ולקרוא).

כל מי שלוקח משכנתא, רוצה לדעת בוודאות שהוא יוכל להחזיר את הכסף לפני תום מועד ההלוואה ללא קנסות מיותרים.
השנים האחרונות התאפיינו במיחזורים רבים והוכיחו לנו שהקנסות יכולות להגיע לעשרות אלפי שקלים ויותר ומדובר בכסף מזומן שאנו משלמים לבנק, אין ספק שזה בהחלט כואב ומיותר.

איך עובד הרעיון של עמלת הפירעון?

החישוב של עמלת פרעון מוקדם הוא קצת מורכב, אבל בבסיסו הוא די פשוט.

החישוב עובד בצורה הזו:

• כשנבוא להחזיר (או למחזר) את המשכנתא יבדקו איזה מסלול יש לנו
• אם המסלול הוא בריבית קבועה או בריבית משתנה שעדיין לא הגיעה לנקודת היציאה, אז ייתכן ויהיה קנס
• הם יחשבו את הריבית הממוצעת של אותו המסלול למספר השנים שנותרו וישוו אותה מול הריבית בהלוואה שלכם
• אם הריבית שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת לתקופה שנותרה – אתם תשלמו קנס
• אם הריבית שלכם נמוכה מהריבית הממוצעת לתקופה שנשארה – אתם לא תשלמו קנס

אני מקווה שהבנתם את הרעיון, אבל ליתר ביטחון אתן דוגמא מספרית:

• נניח שלקחת הלוואה במסלול קבוע ל-20 שנה ב- 4%
• נניח שאחרי 8 שנים אתם מגיעים למחזר / להחזיר חלק מההלוואה
• הבנק יבדוק מהי הריבית הממוצעת לתקופה שנותרה (כלומר 12 שנים) ואם הריבית העכשווית גבוהה מהריבית שלכם (כלומר גבוהה מ-4%) אז לא תשלמו קנס ואם היא נמוכה מ-4% אז כן תשלמו קנס

עכשיו שהריביות נמוכות, האם יש סיכוי שנשלם עמלת פרעון מוקדם?

הרבה מאוד אנשים אומרים שאין סיכוי שנשלם קנס בעתיד, כי הריביות היום כל כך נמוכות ואין סיכוי שהן ימשיכו לרדת. ולכן, בוודאות של 100% הריבית שתחושב בעוד כמה שנים שנרצה להחזיר / למחזר תהיה גבוהה מהריבית הנוכחית ואז כמובן לא נשלם קנס.

אז בעיקרון, אתם צודקים!
אבל אני רוצה להדגיש בפניכם 2 נקודות שיש תמיד לקחת בחשבון ולא תמיד אנו זוכרים אותן:

1. אנו ממחזרים כשהריבית נמוכה
   הריבית היום באמת מאוד נמוכה והסיכוי שהיא תרד שוב פעם באמת נמוך, אבל להזכירכם אנחנו אומרים את המשפט הזה כבר קרוב לשנתיים ועדיין הריבית ממשיכה לרדת ותמיד קיים הסיכוי שהיא באמת תרד.
   כמו כן, ייתכן ובעוד כמה שנים הגלגל יחזור (כפי שקורה לא מעט בכלכלה) והריבית תהיה אפילו יותר נמוכה מהיום ואז כמובן שנשלם קנס.
2. אל תשכחו שמחשבים את הריבית לפי השנים שנותרו לנו במשכנתא
   יש לזכור, שהריבית שעל בסיסה ניבחן היא הריבית הממוצעת לתקופה שנשארה.
   אם נזכור שככל שהמסלול הוא לזמן קצר יותר אז הריבית נמוכה יותר, אז בוודאות נבין שהריבית במסלול ריבית קבועה (צמודה / לא צמודה) תהיה נמוכה מהריבית של ריבית קבועה ל-20 שנה.

ההבדל בין הלוואה ל-10 שנים והלוואה ל-20 שנה יכול להגיע לאחוז ואף ליותר מכך.
ולכן, גם אם הריבית במשק תעלה ייתכן ויהיה מצב שאפילו אם נבוא לפרוע / למחזר את המשכנתא שלנו לאחר מספר שנים אנו נגלה שיש לנו קנס למרות שהריבית במשק נשארה או אפילו עלתה.

לסיכום,
לא באתי חלילה להפחיד אתכם ולא באתי להוציא לכם את הרוח מהמפרשים.
כפי שכתבתי, הסיכוי לעמלת פרעון מוקדם אכן ירד פלאים וגם אם הוא יהיה קיים, הוא לא צפוי להיות גבוה, יחד עם זאת צריך לקחת גם את הנתונים הנ"ל בחשבון לפני שמתכננים את משכנתא שלנו.

נ.ב: אני מזמין אתכם להירשם לניוזלטר של האתר (זה בחינם וללא דואר זבל) ולהיות הראשונים שמקבלים עדכונים על פוסטים חדשים – ההרשמה מתבצעת מכאן.