האם מי שלוקח משכנתא כיום יצטרך לשלם עמלת פרעון מוקדם?

אחת השאלות הנפוצות יותר בעולם המשכנתאות היא: "האם יהיה קנס כאשר אני ארצה לסגור / למחזר את המשכנתא?"

זו שאלה חשובה מאוד, שכן לקחי העבר לימדו אותנו שלפעמים בשביל להחזיר את הכסף יותר מוקדם לבנק או אפילו רק בשביל למחזר אנו נדרשים לשלם לבנק עשרות אלפי שקלים קנס (לרוב מיותר) ואין בן אדם שמוכן לקחת את הסיכון שגם לו זה יקרה.

למה בכלל יש קנס?

כתבתי בעבר כתבה מפורטת ומעמיקה על עמלות הפרעון המוקדם (הקנסות), אני מציע שמי שלא מכיר את הנושא, שייכנס ויקרא, כי המידע מאוד חשוב ומאוד עקרוני.

אני אסביר פה במספר שורות מה זה הקנס הזה בעצם ולמה צריך לשלם אותו.

אז מה זה הקנס?

נתחיל ונאמר שיש סיכוי לקנסות אך ורק במסלולים בו הבנק מקבע לנו (מלשון "ריבית קבועה") את הריבית, כלומר בהלוואות בריבית משתנה לתקופות קצרות (כאשר הריבית משתנה פעם בחודש / שנה / שנתיים) לא יהיו קנסות.

לעומת זאת במסלולים בהם הבנק מקבע לנו את הריבית יש סיכוי לקנס ולעמלת פירעון מוקדם.
אנחנו נשלם קנס כזה כאשר הריבית בה לקחנו את המשכנתא היא יותר גבוהה מהריבית כיום בשוק.

ניתן דוגמא:

לקחנו משכנתא על סך 500,000 ₪ במסלול ריבית קבועה ל- 20 שנה בריבית של 3%.
עברו 10 שנים ואנחנו רוצים להחזיר את המשכנתא, הבנק בודק (על בסיס נתוני בנק ישראל) מהי הריבית הממוצעת היום לתקופה של 10 שנים (כי זו התקופה שנשארה בהלוואה) ואז יכולים להיות 2 מצבים:

1. הריבית ל- 10 שנים גבוהה (או שווה) ל- 3% (זו הריבית שבה לקחנו את ההלוואה)
2. הריבית ל- 10 שנים נמוכה מ- 3%

במצב הראשון אין בכלל קנס (למעט עמלה תפעולית לא משמעותית), מכיוון שאנחנו מחזירים לבנק כסף שהוא יכול להלוות למישהו אחר בריבית דומה או אפילו גבוהה יותר (וזה משתלם לו).

במצב השני, יש עמלה (זה נקרא "עמלת היוון") מפני שאנחנו מחזירים לבנק כסף שהוא יכול להלוות למישהו אחר בריבית נמוכה יותר ולכן הוא נפגע.
נניח שהריבית ירדה ל- 2%, משמע הבנק ידרוש מאיתנו את ה- 1% שהוא הפסיד לאורך כל תקופת ההלוואה וסביר להניח שזה יגיע לכמה אלפי (אולי עשרות) שקלים.

עד כאן ההסבר הקצר והפשטני על עמלת פירעון מוקדם, ואני מזכיר לכולם להיכנס לפוסט היותר מקיף בעניין ולהשלים פערים.

המיתוס החדש על עמלות הפירעון

מכיוון שהריבית היום היא נמוכה מאוד, נוצר מיתוס חדש (שאני חווה אותו לא מעט כאן בתגובות) והוא שאין סיכוי שתהיה עמלת פירעון מוקדם כאשר נרצה לפרוע את המשכנתא מכיוון שאין סיכוי שהריבית תמשיך לרדת ואם נרצה להחזיר את ההלוואה בעוד כמה שנים הריבית וודאי תעלה ואז לא נשלם את הקנס.

בעיקרון, הדברים נכונים, אבל רק בעיקרון…
לדעתי, עדיין צריך לחשוש מהקנס בשל מספר דברים:

• שיטת החישוב

  בואו ניזכר איך הבנק בודק אם עלינו לשלם עמלה או לא, הוא משווה את הריבית אותה לקחנו במקור (הלוואה ל- 20 שנה) מול הריבית באותה התקופה שאותה אנו רוצים להחזיר (ריבית ל- 10 שנים בדוגמא שלנו).

  צריך לזכור, שבריביות קבועות ככל שתקופת ההלוואה יורדת הריבית יורדת בהתאם.
  כלומר, אם היום מקבלים ריבית של 2.5% לתקופה של 20 שנה, אז ל-10 שנים אנו נקבל ריבית של 1.5% (משמע אחוז אחד פחות).

  מה שיוצר לנו מצב אבסורדי בו הבנק משווה את הריבית שלקחנו לתקופה הארוכה (ריבית גבוהה) מול הריבית לתקופה שנשארה לנו (ריבית שאמורה להיות נמוכה כי התקופה התקצרה ובהתאם לכך הריבית הממוצעת נמוכה יותר).

  דבר זה יכול לגרום לכך שגם אם תעלה הריבית בשוק בחצי אחוז, עדיין יש מצב שאם נרצה להחזיר את המשכנתא פערי הריביות יהיו מעל חצי אחוז מכיוון שפערי הריביות של השנים הרבה יותר גבוהות ועדיין הריבית שלנו במקור תהיה גבוהה מהריבית הממוצעת לתקופה ההלוואה שנותרה לנו.

• הגבלות בנק ישראל

  כיום בנק ישראל מחייב אותנו לקחת 1/3 מהמשכנתא בריבית קבועה (צמודה או לא צמודה) ומגביל אותנו מלקחת יותר מ- 1/3 פריים.
  שתי הגבלות אלו מייצרות באופן די מלאכותי ביקושים למסלולים הקבועים (שייתכן ולא היו נדרשים יתר על המידה אם לא היו ההגבלות).
  במידה וההגבלות יוסרו ביום מן הימים, ייתכן ונראה ביקושים נמוכים יותר למסלולים אלו וככל שהביקושים יהיו יותר נמוכים יש סיכוי שבאופן טבעי המחירים שלהם ירדו (כשיש ביקוש קטן והיצע גדול לרוב יורדים הביקושים – למרות שכאן המצב לא כזה טהור כפי שאני מספר אבל עדיין יש בזה משהו).

• מתי אנחנו ממחזרים?

  תחשבו על זה מהצורה הבאה. אנחנו נגיע למחזר משכנתא רק כאשר זה ישתלם לנו.
  או שאנחנו לא רוצים להחזיר את ההחזר החודשי שקבענו ורוצים לשנות אותו (למעלה או למטה) או שאנחנו יכולים כבר לקבל תנאים טובים יותר.

  מה שאומר שאם נגיע לבנק בעוד 7 שנים בשביל למחזר כי התנאים יהיו יותר טובים (משמע ריבית נמוכה יותר אפילו מהיום), זה אומר באופן וודאי שהריביות שלנו יהיו יותר גבוהות ממה שמציע המשק באותו רגע נתון ולכן יש סיכוי גדול מאוד ששוב נשלם קנס כי הריבית הממוצעת במשק לתקופת השנים שנשארה (שבוודאי תהיה קטנה יותר תהיה נמוכה יותר).

ניפצנו את המיתוס, מה עושים עכשיו?

קודם כל אני רוצה להבהיר שאני דווקא כן בעד ריביות קבועות, אני חושב שזה זמן טוב לקחת אותן כי אנחנו באמת בתקופה בה הריביות נמוכות וכדאי לקבע אותן לתקופה ארוכה יותר ועדיין צריך לזכור שיש פה סיכון שיש לנהל אותו ולראות איך אנחנו מגיבים אליו.

אני אתן לכם כמה טיפים קטנים:

• לא כל הכסף חייב להיות בקבועה

  אם אתם חושבים שבעוד כמה שנים יהיה לכם סכום מסוים אותו אתם רוצים להחזיר עדיף שאת אותו הסכום תיקחו במשתנה (כל חמש לדוגמא) ותנצלו את העובדה שבריבית משתנה יש נקודות יציאה ללא קנסות.

• תלחצו על גובה הריבית הקבועה

  נניח שהבנק מציע לכם 100 אלף ₪ ב- P-0.9% ובנוסף קבועה ב-2.5%, ייתכן וכדאי לבקש ממנו קבועה ב-2.3% ו-P-0.7% ובכך להפחית במעט את הסיכוי לשלם עמלת פירעון (כי ככל שהריבית שלנו בקבועה תהיה נמוכה יותר הסיכוי שלנו לשלם עמלה יהיה נמוך יותר).

• להוריד את הסיכון עם החזר כספים

  כפי שראינו לא בכל פעם שנרצה להחזיר כספים נצטרך לשלם קנס.
  לכן יש לזכור את עניין הקנס וברגע שאנו באים להחזיר סכום מסוים, אז לשקול להחזיר באמצעותו את כל (או חלק) הריביות הקבועות ובכך להקטין את החלק היחסי של הקבועות בתמהיל ומפה להקטין את הסיכוי לעמלת פירעון מוקדם בעתיד.

לסיכום, עמלת פירעון מוקדם מאז ומעולם הייתה עניין קשה (גם ללמוד אותו ובמיוחד לשלם אותו),
לכן אני חושב שכן צריכים לדעת הנתונים החשובים לפני שבונים תמהיל ולקחת ריביות קבועות רק לאחר שלמדנו והבו את המשמעות הכלכלית של המהלך ובנוסף להבין את אנחנו לאט לאט "סוגרים את הפוזיציה" המסוכנת קמעה.

חשוב היה לי להפריך את הדעה המוצקה שיש לחלקנו בראש ולהבין שגם בריבית נמוכה יש סיכוי לעומת היוון ואני מציע לא להקל בכך ראש.

נ.ב: כדי להיות הראשונים שמקבלים עדכונים חדשים מהבלוג, אני מזמין אתכם להירשם לרשימת התפוצה (זה בחינם וללא דואר זבל) – ההרשמה מתבצעת מכאן.